Đô thị nén - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất hiệu quả

C

DIỄN ĐÀN

Đặt vấn đề.

ĐÔ THỊ NÉN
GIẢI PHÁP
QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT
HIỆU QUẢ

ùng với quá trình CNH-HĐH đất nước, tốc độ đô thò hóa của nước ta cũng ngày
càng tăng nhanh, hệ thống đô thò quốc gia được quan tâm đầu tư phát triển cả
về số lượng và chất lượng. Nhiều đô thò, điểm dân cư nông thôn, nhiều khu công
nghiệp, khu kinh tế, du lòch, kết cấu hạ tầng... đã được quy hoạch, đầu tư xây dựng mới,
hoặc cải tạo mở rộng để đáp ứng nhu cầu phát triển mới của đất nước. Năm 1998, tỉ lệ
đô thò hóa mới đạt khoảng 24%, năm 2013 đạt 32%, năm 2015 đạt 35,7%... và đến năm
2017 đã đạt khoảng 37,5%. Hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kó thuật đô thò, kể cả khu
vực nông thôn được quan tâm đầu tư xây dựng theo hướng đồng bộ, hiện đại. Nhìn chung,
diện mạo kiến trúc, đô thò, nông thôn Việt Nam đã có nhiều thay đổi theo hướng hiện đại,
có bản sắc... Quy hoạch xây dựng đã thực sự góp phần tạo ra nguồn lực trong phát triển
KT-XH của đất nước. Trong đó, kinh tế đô thò góp khoảng 70% GDP cả nước, các chỉ số
thu ngân sách của các vùng tỉnh và các đô thò lớn cho thấy nhìn chung tăng trưởng kinh
tế ở khu vực đô thò đạt trung bình từ 12 đến 15%, cao gấp 1,2 đến 1,5 lần so với mặt bằng
chung trong cả nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, đô thò Việt Nam còn nhiều hạn chế và
chưa đáp ứng yêu cầu phát triển. Số lượng đô thò tăng nhanh nhưng chất lượng chưa được
quan tâm đúng mức. Hệ thống hạ tầng kó thuật và xã hội còn thiếu, không đồng bộ và quá
tải. Chất lượng kết cấu hạ tầng tại các đô thò vẫn còn thấp như hệ thống giao thông đô thò
chậm phát triển, thiếu đồng bộ; hệ thống cấp nước sạch và thoát nước của nhiều đô thò

đã xuống cấp và lạc hậu, tình trạng ngập úng cục bộ, ô nhiễm môi trường ngày càng tăng
do rác thải, nước thải chưa được xử lí; đặc biệt, quá trình xây dựng, phát triển đô thò còn sử
dụng lãng phí tài nguyên đất đai, môi trường, tiêu hao nhiều năng lượng và phát thải lớn,
gây mất cân bằng sinh thái… Bên cạnh đó, đô thò Việt Nam cũng đang phải đối mặt với
những vấn đề toàn cầu như cạnh tranh đô thò, tác động của biến đổi khí hậu, nước biển
dâng… Đây là những thách thức lớn, ảnh hưởng không nhỏ đến diện mạo đô thò, điều kiện
môi trường sống của người dân và đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững, đặt ra nhiều vấn
đề mới trong công tác quy hoạch, xây dựng, quản lí phát triển đô thò hiện nay.

Đô thò nén - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất hiệu quả.
TS.KTS. TRƯƠNG VĂN QUẢNG
VUPDA

54

SË 94 . 2018

Cuối năm 2011, cùng với Báo cáo của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam về “Đánh giá
Đô thò hóa ở Việt Nam”, ông Dean Cira, người phụ trách thực hiện Báo cáo, đã nhận xét:
“Dường như các đô thò ở Việt Nam đang phát triển theo chiều rộng thay vì theo chiều sâu.


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

Chẳng hạn Hà Nội đã trở thành một trong những thành phố rộng
nhất thế giới… Khi mở rộng như vậy, chính quyền sẽ phải đầu tư rất
nhiều vào các đô thò vệ tinh trong khi nhu cầu chính nằm ở Hà Nội”…
Còn giám đốc Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam Victoria Kwakwa
thì đưa ra khuyến nghò: “Với nguy cơ biến đổi khí hậu thì Việt Nam
nên chuyển hướng tập trung phát triển thành phố gọn, mật độ cao,

tiết kiệm năng lượng mà vẫn đảm bảo nhu cầu nhà ở và việc làm
cho mọi người”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thò và
Phát triển Hạ tầng (THXD), trên quan điểm sử dụng đất, đô thò trong
từng giai đoạn phát triển có thể tăng trưởng theo một trong ba loại
hình thái đô thò (urban form) như sau: (i) Tăng trưởng gắn với mở
rộng diện tích đất đô thò; (ii) Tăng trưởng gắn với tăng mật độ dân
cư trên diện tích đất hiện có; (iii) Tăng trưởng bằng cách kết hợp hai
loại hình thái trên… Loại hình thái đô thò thứ hai gọi là “đô thò nén”,
theo tên gọi do Dantzig và Saaty đưa ra từ năm 1973 và được sử
dụng nhiều tại Châu Âu… Đặc điểm chính của đô thò nén là có mật
độ tương đối cao (mật độ cư trú, xây dựng, hệ số sử dụng đất…),
với chức năng sử dụng hỗn hợp, khuyến khích đi bộ và xe đạp,
chú trọng giao thông công cộng, giao thông xanh. Đô thò nén thông
thường được hiểu là đô thò nhỏ gọn có mật độ đònh cư cao, diện
tích nhỏ nên chủ yếu phát triển theo chiều cao và không gian phía
trên (như Portland - Hoa Kỳ, Freiburg - Đức, Hồng Kông - Trung
Quốc…), có ranh giới rõ ràng với các khu vực xung quanh, sử dụng
hỗn hợp đất đai một cách đa dạng, phát triển các khu vực đô thò tích
hợp, đa chức năng…

các khu vực đô thò đa chức năng, mang tính tích hợp như ở, làm việc,
học hành, mua sắm và nghỉ ngơi, giải trí… để tạo điều kiện cho phần
lớn người dân hàng ngày có thể đến các nơi cần thiết chỉ bằng đi bộ,
đi xe đạp hay giao thông công cộng theo hướng xanh, thân thiện với
môi trường…

Singapore – Quy hoạch cấu trúc đô thò cơ bản (Tạp chí Quy hoạch
Đô thò, số 26+27/2017)

Portland, Hoa kỳ có diện tích khoảng 376,5km2 (trong đó đất liền là
347,9 km2, mặt nước là 28,6km2); dân số năm 2009 khoảng 582.000
người; mật độ cư trú 1.655,31người/km2. Hồng Kông, Trung Quốc có
diện tích 1.103km2, dân số năm 2009 khoảng 7.055.000 người; mật
độ cư trú 6.076,4người/km2… Trong khi đó, tiêu chuẩn phân loại đô
thò nước ta quy đònh đô thò loại đặc biệt và loại 1 phải có mật độ bình
quân tối thiểu là 150-120 người/ha. Thông thường mật độ cư trú tại
khu trung tâm đô thò thường cao nhất rồi giảm dần ra các khu vực xa

Mật độ có thể tương đối cao nếu so với tiêu chuẩn quy hoạch đô
thò hiện hành nhưng mức độ bao nhiêu lại tùy theo điều kiện cụ thể
của từng đô thò, vò trí từng khu vực. Giới hạn tối đa của mật độ phụ
thuộc vào sức tải của đô thò, đánh giá chủ yếu bằng năng lực của hệ
thống kết cấu hạ tầng hoặc bằng phương pháp phân tích “dấu chân
sinh thái” (Eco-Footprint). Sử dụng hỗn hợp đất đai tức là phát triển

Một góc Hồng Kông (Trung Quốc)
Một ví dụ điển hình về hiệu quả sử dụng đất.

SË 94 . 2018

55


hơn… Ví dụ như mật đô cư trú tại các quận
trung tâm của hai thành phố lớn là Hà Nội
và TP.HCM là rất cao so với các khu vực
lân cận.

Một số đòa điểm tại khu vực Đô thò trung tâm mở rộng của thủ đô Hà Nội (Theo QĐ 1259)

có thể nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch và áp dụng mô hình đô thò nén.

56

SË 94 . 2018

Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tòch Hội Quy
hoạch phát triển đô thò Việt Nam (VUPDA),
hiện nay việc phát triển các tòa nhà cao tầng
(phát triển theo chiều cao) trong khu vực
trung tâm các đô thò Việt Nam (nhất là các
đô thò lớn như thủ đô Hà Nội, TP.HCM) là
quy luật tất yếu của quá trình đô thò hóa và
hội nhập quốc tế. Việc phát triển công trình
cao tầng, nhất là các công trình cao tầng đa
chức năng có thể làm giảm sự dòch chuyển
về khoảng cách giữa các chức năng trong đô
thò và làm tăng giá trò sử dụng đất, tiết kiệm
tài nguyên đất đai, góp phần bảo vệ môi
trường, cảnh quan sinh thái… Phát triển đô
thò theo chiều cao cũng là một trong những
chỉ tiêu của đô thò phát triển bền vững. Kinh
nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển đô
thò theo chiều cao là một trong các giải pháp
khai thác hiệu quả không gian đô thò cũng
như chính sách trong chuyển nhượng quyền
phát triển không gian. Cách làm này vừa phù
hợp với chiến lược tái cấu trúc không gian
đô thò mà vẫn không thay đổi diện tích lô đất
và quan trọng là giải pháp này sẽ hướng tới

cấu trúc một đô thò nén, không gây áp lực
lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là về
giao thông… khi mạng lưới giao thông công
cộng được xây dựng đồng bộ, hiện đại và
tiện dụng, có khả năng kết nối nhanh với các
khu chức năng khác của đô thò…


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

Nhận thức, hiểu biết sâu sắc về đô thò nén có
tầm quan trọng cho việc đònh hướng phát triển
hệ thống đô thò Việt Nam (nhất là các đô thò cực
lớn và lớn), hướng tới mục tiêu sử dụng tiết kiệm,
hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tăng chất
lượng sống không gian đô thò. Trong đó có việc
phát triển không gian ngầm tại các khu vực đã
xây dựng, trước hết là tại khu trung tâm dòch vụ
thương mại (CBD), khu vực đầu mối giao thông
tích hợp trọng yếu của đô thò theo hình thức TOD
(Transit Oriented Development). Mô hình TOD
đã được nhiều nước áp dụng để phát triển đô thò,
gắn kết giữa GTCC với sử dụng đất và đã mang
lại nhiều thành công. Những kinh nghiệm này hi
vọng cũng sẽ được những người làm chính sách,
chính quyền các đô thò, các nhà quy hoạch, phát
triển hạ tầng nghiên cứu, xem xét, áp dụng cho
phù hợp trong điều kiện cụ thể của Việt Nam.
Tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và
một số đô thò khác của Việt Nam, để khai thác

có hiệu quả q đất có thể nghiên cứu áp dụng
mô hình đô thò nén tại một số khu vực trọng tâm,
nhất là các khu vực trung tâm có chức năng tích
hợp như CBD, TOD... Mỗi khu vực của các đô thò
trên, tùy theo sự phân bổ chức năng trong cấu
trúc tổng thể theo quy hoạch chung mà có mật
độ cũng như các chỉ tiêu phát triển đô thò khác
nhau. Cũng theo đó mà mối liên quan giữa mật
độ và chất lượng không gian sống đô thò cũng
khác nhau. Đặc biệt đối với một số đòa điểm tại
khu vực Đô thò trung tâm mở rộng của thủ đô
Hà Nội (Theo QĐ 1259) có thể nghiên cứu điều
chỉnh quy hoạch để áp dụng mô hình đô thò nén
với mục tiêu tăng hiệu quả sử dụng đất, không

gian mở và tăng diện tích đất các nêm xanh trong
cấu trúc đô thò tổng thể, giảm sức ép về dân số
vào khu vực nội đô lòch sử vốn đang bò quá tải.
3. Thay cho lời kết. Với tốc độ đô thò hóa nhanh
như Việt Nam, để đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở
ngày càng cao của người dân (đáp ứng Chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia, trong thời gian
tới, trung bình mỗi năm cần xây dựng ít nhất 100
triệu m2 nhà ở), đồng thời tiết kiệm, sử dụng hiệu
quả nguồn tài nguyên đất đai vốn ngày càng eo
hẹp, hướng tới sự phát triển bền vững, giải pháp
quy hoạch đô thò được coi là hữu hiệu là phát
triển đô thò theo mô hình đô thò nén, đô thò vươn
theo chiều cao. Đây cũng là xu hướng chung, tất
yếu của các đô thò lớn trên thế giới. Với tác động

cuộc cách mạng khoa học công nghệ 4.0, đô thò
phát triển theo mô hình đô thò nén sẽ càng phát
huy vai trò của nó, an toàn hơn, tiện nghi hơn, tiết
kiệm, hiệu quả sử dụng đất cao hơn, diện mạo
kiến trúc đô thò văn minh, hiện đại, đô thò thông
minh hơn, thân thiện và sinh thái hơn...

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
(1) Compact City- Urban Form adaptable to Climate
Change/TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện Nghiên cứu
Đô thò và Phát triển Hạ tầng
(2) Dantzig và Saaty (1973), Compact city: A plan for a
livable Urban Environment, San Francisco.
(3) Eco cities in Japan; Japanese experience on urban
development; Japanese urban readjustment.
(4) Ứng dụng mô hình TOD trong phát triển đô thò tại Việt
Nam/ThS. Đặng Thò Nga, Khoa Kỹ thuật Hạ tầng và Môi
trường Đô thò, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
(5) Tạp chí Quy hoạch Đô thò, số 26+27/2017
(6) Wikipedia tiếng Việt

SË 94 . 2018

57