Mô hình đô thị nén bền vững và thách thức trong phát triển nhà cao tầng tại Việt Nam

DIỄN ĐÀN

Mô hình đô thò nén bền vững

VÀ THÁCH THỨC TRONG PHÁT TRIỂN
NHÀ CAO TẦNG TẠI VIỆT NAM
PGS.TS.KTS. HOÀNG MẠNH NGUYÊN
Viện Đô thò xanh Việt Nam

Đ

ô thò nén còn có tên gọi khác là mô hình đô thò tập trung hay đô thò mật độ xây dựng cao… là một
trong những hình thái đô thò sử dụng hiệu quả năng lượng, giảm khoảng cách đi lại và phát huy các
phương tiện giao thông công cộng... Hình mẫu lý tưởng của đô thò nén chính là các tòa nhà cao
tầng đa chức năng.
Tại Việt Nam, xu hướng nhà cao tầng đã nhanh chóng hiện diện như một sự tất yếu của quá trình đô thò hóa
và phát triển hội nhập với toàn cầu. Xu hướng này đã giúp hàng triệu người dân ở các đô thò lớn Việt Nam
chạm đến gần hơn với giấc mơ có một tổ ấm của riêng mình. Thế nhưng, bên cạnh những ưu điểm, nhà cao
tầng đang bò nhìn nhận như nguyên nhân gây ra nhiều vấn đề đô thò như là: phá vỡ quy hoạch, bóp nghẹt
giao thông, chất tải lên hạ tầng đô thò... Và để giải quyết mọi vấn đề từ tắc nghẽn, kẹt xe, úng ngập, gia tăng
mật độ dân số... người ta nghó đến phương án cấm xây nhà cao tầng.
Nỗi oan nhà cao tầng là hiểm họa đe dọa đô thò cần được hiểu như thế nào? Hay nhà cao tầng có vai trò
như thế nào trong phát triển đô thò bền vững?

Đô thò nén bền vững

Trong nhiều lý thuyết đô thò đã đề cập đến mối quan hệ giữa phát triển bền vững không gian đô thò với loại
hình tổ chức mô hình đô thò. Dạng nào trong hai mô hình đô thò tập trung (nén) và phi tập trung (phân tán)
sẽ đáp ứng tốt nhất cho sự phát triển bền vững.

60

SË 94 . 2018


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

Đô thò nén với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao, khoảng cách
đi lại ngắn, hệ thống giao thông công cộng hiệu quả… Vì vậy, đô thò
nén là phương án tối ưu trong việc giảm diện tích đất sử dụng, phát
triển công năng theo chiều cao, đưa nhiều hoạt động tích hợp trong
một công trình đa chức năng. Theo tổng kết, phương pháp quy hoạch
đô thò theo chiều dọc là một trong những hình thái đô thò hiệu quả
năng lượng nhất trên thế giới. Có thể thấy những lợi ích của đô thò
nén đối với vấn đề kinh tế, môi trường và xã hội - ba yếu tố của một
hình thái đô thò bền vững.
Mặt khác, so với cấu trúc dàn trải, rõ ràng đối với đô thò nén, dồn dân
trên một diện tích đất nhỏ, nếu tổ chức dòch vụ đô thò tại chỗ tốt thì
khoảng cách đi lại cũng như nhu cầu đi lại hàng ngày của người dân
ít hơn, hệ số sử dụng đất có thể gấp 5 lần. Nếu bố trí hệ thống hạ
tầng đồng bộ trong một khu vực nhỏ phục vụ được nhiều người cũng
làm tăng hiệu quả đầu tư cho hạ tầng đô thò. Chính vì vậy, trong thời
gian qua xu hướng chung của thế giới là phát triển đô thò nén với các
tòa nhà chọc trời, giao thông công cộng, đường cao tốc và đi bộ. Phải
chăng cũng đã đến lúc các đô thò lớn của Việt Nam lựa chọn mô hình
đô thò nén với cách xây dựng mô hình đồng bộ bền vững.

Nhà cao tầng là đại diện và biểu trưng của mô hình
đô thò nén
Trong các đô thò hiện đại theo mô hình nén không thể thiếu hình
ảnh của các tòa nhà cao tầng. Có thể nói các tòa nhà cao tầng

và đô thò nén có mối quan hệ mật thiết với nhau. Nhiều người cho
rằng nhà cao tầng có tác động tích cực về môi trường đô thò như
là tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm lưu lượng giao thông và lượng
khí thải carbon dioxide... Nhưng thực sự có phải vậy không? Làm
sao để nhà cao tầng có thể đóng góp hiệu quả cho các thành phố
bền vững hơn?

Hình 1: Mô hình đô thò nén – NewYork – Hoa Kỳ (Nguồn Internet)

Theo dòng lòch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các
tòa nhà cao tầng. Thế hệ đầu tiên của nhà cao tầng chính là sự khan
hiếm đất và giảm chi phí đất xây dựng1. Một số phần đô thò cao tầng
được xây dựng, sự hấp dẫn của kiến trúc cao tầng khiến hình thành
trào lưu xây dựng công trình cao tầng tại khu vực đó.
Trước thế kỷ 20, lý do chính của các tòa nhà cao tầng chính là thể
hiện sức mạnh kinh tế và quyền lực. Sang đến thế kỷ 20, cùng với sự
phát triển của các lý thuyết đô thò, nhiều quan điểm về nhà cao tầng
được đặt ra. Có ý tưởng cho rằng nhà cao tầng có thể là công cụ để
tái tổ chức lại sử dụng đất đô thò và có thể là thành tố quan trọng để
tạo nên những đô thò lý tưởng. Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc
hiện đại (Modern Moverment) đã đưa ra quan điểm về đô thò theo
chiều đứng (vertical city), nơi mà cảnh quan đô thò với các tòa nhà
cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường đầy tiếng ồn
và ô nhiễm của những đô thò truyền thống và sẽ tạo ra những điều
kiện sống tốt hơn cho con người cũng như một xã hội tiến bộ hơn.

SË 94 . 2018

61

Sang thế kỷ 21, nhà ở cao tầng không chỉ
dừng lại ở sự phô trương đó mà còn đóng
góp quan trọng trong việc đònh hình bộ mặt
đô thò và tính bền vững cho đô thò. Điều này
thể hiện trong các văn bản “Tuyên bố về môi
trường sống và phát triển” và “Chương trình
nghò sự cho thế kỷ 21” được thông qua tại
Hội nghò của Liên Hợp Quốc họp tại Rio De
Gianero năm 1992. Các văn bản này đã nêu
ra ý tưởng coi “phát triển bền vững” như một
hướng phát triển chiến lược của xã hội loài
người trong tương lai.

Mối quan hệ giữa nhà cao tầng và
mô hình đô thò nén bền vững

Dường như nhà cao tầng sẽ phát huy được
nhiều hơn vai trò của mình trong mô hình đô
thò nén. Mô hình này hướng tới việc sử dụng
hợp lý không gian bên trong đô thò, giảm
thiểu các vấn đề của ô nhiễm môi trường,
tắc nghẽn giao thông đô thò…
Nhà cao tầng ảnh hưởng đến phân bố mật
độ đô thò và thông gió đô thò.Việc xây dựng
một ngôi nhà cao tầng trong một khu vực đô
thò sẽ là một biến động lớn về mật độ xây
dựng. Do đó số lượng và sự phân bố nhà cao
tầng trong quy hoạch phát triển đô thò cần
hết sức cẩn trọng nếu không nó sẽ dẫn đến

sự quá tải hạ tầng đô thò và phá vỡ trạng thái
cân bằng, gây ra nhiều bất ổn về môi trường,
kinh tế và xã hội. Với chiều cao và diện mặt
đứng lớn, nhà cao tầng sẽ che chắn ánh mặt
trời tạo ra nhiều vùng bóng đổ, làm thay đổi
chuyển động không khí tác động đến các
vùng tiểu khí hậu đô thò.

Hình 2 : Vai trò của nhà cao tầng
trong thông gió đô thò (Nguồn Internet)

62

SË 94 . 2018

Hình 3 : Quỹ đất trong các dự án cao tầng dành cho cây xanh và hạ tầng xã hội
trong mạng sinh thái đô thò tích hợp (Nguồn Internet)

Bên cạnh những ưu điểm vượt trội thì các tòa
nhà cao tầng đang gây ra những ảnh hưởng
và biến đổi bất lợi về môi trường, phá vỡ sự
cân bằng sinh thái. Sự đa dạng sinh học của
đô thò chưa được đảm bảo với việc mất dần
các hành lang cư trú tự nhiên hạn chế sự tiếp
cận với thiên nhiên để nghỉ ngơi giải trí. Có
thể nói nhiều thách thức về bền vững môi
trường, xã hội, kinh tế đang đặt ra trong quá
trình phát triển nhà cao tầng. Việc phân bố
các công trình cao tầng hợp lý trong cấu trúc
đô thò sẽ góp phần tạo dựng một mạng sinh

thái đô thò tích hợp.
Việc tập trung số đông các nhà cao tầng
theo mô hình đô thò nén cũng chính là
nguyên nhân của hiện tượng đảo nhiệt đô
thò. Khu vực đô thò tập trung nhiều nhà cao
tầng thường có nhiệt độ cao hơn đáng kể so
với các khu vực đô thò thấp tầng xung quanh.
Nguyên nhân chính của đảo nhiệt đô thò là
sự thay đổi bề mặt sử dụng đất trong quá
trình phát triển đô thò. Quá trình này sử dụng
nhiều loại vật liệu có tác dụng giữ nhiệt. Nhân
tố thứ hai góp phần tạo ra đảo nhiệt đô thò là
lượng nhiệt thải ra do quá trình sử dụng năng
lượng, mà những ngôi nhà cao tầng chính là
thủ phạm. Khi các trung tâm đông dân cư
phát triển, người dân có xu hướng thay đổi
diện tích đất đai nhiều và ngày càng nhiều
hơn nữa, gây ra sự gia tăng nhiệt độ trung
bình tương ứng2.
Khác với những công trình thấp tầng quy
mô nhỏ trong đô thò, nhà cao tầng với quy
mô diện tích sàn sử dụng lớn tích hợp với
hệ thống kỹ thuật tòa nhà sẽ là một cỗ máy
phức tạp. Thiết kế và thi công nhà cao tầng
đòi hỏi những kỹ thuật đặc biệt. Chi phí xây
dựng các tòa nhà này thường rất cao, thời
gian tồn tại là dài…, do vậy nếu phạm sai lầm
sẽ rất khó sửa chữa. Chính vì vậy bản thân
nhà cao tầng là những cỗ máy khổng lồ nơi

con người cư trú làm việc, do đó nó cũng tiêu
tốn năng lượng khủng khiếp bởi những hệ
thống kỹ thuật, thiết bò phục vụ cho nó và
con người sống trong nó.

Những thách thức trong phát
triển mô hình đô thò nén bền
vững và nhà cao tầng tại Việt
Nam hiện nay

Bùng nổ dân số và đô thò mở rộng một cách
tự phát đang là bài toán nan giải cho các đô
thò Việt Nam trong quá trình quy hoạch và
phát triển đô thò theo hướng văn minh hiện
đại. Đặc biệt, trong bối cảnh đô thò hóa với
tốc độ nhanh, đồng nghóa là mật độ xây
dựng tăng, diện tích đất nông nghiệp sẽ bò
giảm, vậy thì giải pháp nào để sử dụng đất
đô thò tiết kiệm hơn nữa? Hai mô hình phát
triển không gian đô thò là “đô thò nén” và “đô
thò dàn trải” vẫn là câu chuyện tranh luận của
giới kiến trúc và quy hoạch.
Thực tế nhiều chuyên gia vẫn cho rằng,
dường như các đô thò ở Việt Nam đang phát
triển theo kiểu dàn trải. Ví dụ như năm 2008,
Hà Nội đã mở rộng gấp ba lần. Việc mở rộng
thành phố khiến chính quyền gặp nhiều
thách thức trong quản lý phát triển. Tương
tự như Hà Nội nhiều đô thò khác cũng được
mở rộng một cách cơ học mà không dựa trên

những đònh hướng và cơ sở khoa học quản
lý phát triển.
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát
triển kinh tế, xu thế nhà cao tầng đang nở rộ
tại các đô thò Việt Nam. Quy mô cũng như
số tầng cao ngày càng tăng. Tuy nhiên theo
nhiều chuyên gia, nhà cao tầng ở Việt Nam
dường như mới được xây dựng theo cách
chồng các nhà thấp tầng lên nhau. Thiếu đi
một giải pháp đồng bộ kết nối tổng thể để có
thể phát huy hết những lợi điểm mà nhà cao
tầng đóng góp cho đô thò.


Công tác quy hoạch và quản lý đô thò của
Việt Nam còn nhiều bất cập. Số lượng những
khu đô thò mới đạt chuẩn còn rất hạn chế,
trong khi đó lại xuất hiện nhiều dự án nhà
cao tầng có tính chất ăn xổi, xây chen chất
tải lên hạ tầng kỹ thuật hiện có… Dòch vụ tiện
ích trong các khu nhà ở cao tầng cũng là một
vấn đề cần bàn đến. Trong khi các nhà ở cao
tầng có sự tập trung dân số cao thì những
tiện ích, dòch vụ, các điều kiện về cơ sở hạ
tầng kỹ thuật cần có sự đồng bộ để tránh gây
ra tình trạng quá tải. Chất lượng kết cấu hạ
tầng tại các đô thò vẫn còn thấp dẫn đến tình
trạng ùn tắc giao thông diễn ra ngày càng
nghiêm trọng. Vấn đề về cấp thoát nước,
phòng cháy chữa cháy, cứu hộ, thoát người

khi có sự cố cũng là một vấn đề nhức nhối
đối với nhà ở cao tầng tại các đô thò Việt Nam
trong những năm gần đây.

Hình 6: Tòa nhà HH Bán đảo Linh Đàm một ví dụ của quản lý phát triển cao tầng thiếu bền vững
(Nguồn Google)

Nhà cao tầng có mối liên hệ tương hỗ và
đóng góp mật thiết cho việc phát triển các
đô thò nén bền vững. Mô hình đô thò nén bền
vững cùng với những giải pháp quy hoạch và
phương thức quản lý phù hợp sẽ là cơ sở cho
cho nhà cao tầng đóng góp cho việc phát
triển bền vững.
Chính quá trình chuyển đổi và phát triển bên
trong đô thò nén (urban densification) là điều
kiện để nhà cao tầng có cơ hội phát triển.

Hình 5: Trung tâm hành chính mới Đà Nẵng
với vỏ bao che hoàn toàn bằng vật liệu kính
chưa quan tâm đến đặc điểm khí hậu nhiệt đới
tại Việt Nam. Tòa nhà này sẽ là cỗ máy tiêu tốn
năng lượng trong tương lai. (Nguồn tác giả)
Hình 4: Một tổ hợp nhà ở nhiều tầng
thiếu bền vững tại Hà Nội (Nguồn tác giả)

Bên cạnh một số ít các nhà cao tầng thành
công, rất nhiều công trình được xây lên thuần
túy chạy theo lợi nhuận không chú trọng đến
chất lượng sống, môi trường vi khí hậu, trở

thành những quái thú đô thò hay cỗ máy tiêu
thụ năng lượng khủng khiếp trong tương lai.
Nhiều nhà cao tầng tại các đô thò Việt Nam
chưa đáp ứng đầy đủ như sự đi lại, giao lưu
trong cộng đồng, các hoạt động giải trí, thể
thao… khiến cho con người sống trong đó bò
có cảm giác thiếu thốn, ngột ngạt... Vấn đề vi
khí hậu cho các căn hộ chưa được giải quyết
tốt, khoảng cách giữa con người với thiên
nhiên ngày càng xa bởi những khoảng xanh
hiếm hoi dần bò lấp đẩy bởi rừng bê tông.

Vậy lý do của những hiện tượng trên từ đâu?
Có phải nguyên nhân là do nhà cao tầng và đô
thò nén? Câu trả lời nằm ở công tác quy hoạch
và quản lý đô thò của Việt Nam còn nhiều bất
cập. Số lượng những khu đô thò mới đạt chuẩn
còn rất hạn chế, trong khi đó lại xuất hiện
nhiều dự án nhà cao tầng có tính chất ăn xổi,
xây chen chất tải lên hạ tầng kỹ thuật hiện có…
Cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, cứu
hộ, thoát người khi có sự cố cũng là một vấn đề
nhức nhối đối với nhà ở cao tầng tại các đô thò
Việt Nam trong những năm gần đây.

Kết luận:

Cần khẳng đònh rằng mô hình đô thò nén bền
vững chính là xu hướng phát triển của các đô
thò hiện đại trên thế giới hiện nay.

Nhà cao tầng là một cỗ máy khổng lồ nơi con
người cư trú làm việc, do đó nó cũng tiêu tốn
năng lượng khủng khiếp bởi những hệ thống
kỹ thuật, thiết bò phục vụ cho nó và con người
sống trong nó. Chính vì vậy bản thân những
tòa nhà cao tầng phải là những công trình
bền vững, đóng góp cho môi trường sống tốt
trong và ngoài nhà, giảm thiểu vật liệu, năng
lượng và giá thành.
1.
Thomas Van Leeuwen , The Skyward
Trend of Thought
2.
Sigfried Giedion - Space, Time and Architecture: The Growth of a New Tradition
1941

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Hình thái đô thò là cơ sở cho sự phát triển bền vững
của đô thò - Go Yuntszyun -Tạp chí Xây dựng công
nghiệp và dân dụng Nga số 7/2012
Cultural Identity and Urban Change in South East Asia
- Marc Askew and William S. Logan.
The Image of the City - Kenvin Lynch, 1960
Designing America - Creating Urban Identity - Joel B.
Gold Steen and Cecil D. Elliott.
Towards a Phenomenology of Architecture - Christian
Noberg Schulz, tái bản 1984.
Urban Regionalism - Ken Yeang, Mimar Publication.
Kỷ yếu Hội thảo Kiến trúc xanh - Tương lai xanh ,

Viện Kiến trúc nhiệt đới - 2011
Space, Time and Architecture: The Growth of a New
Tradition - Sigfried Giedion - 1941

SË 94 . 2018

63