Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại thành phố Hà Nội

QuY hoạch

& Tác giả

Thực Trạng pháT Triển nhà ở xã hội cho Thuê

tại thành phố Hà Nội

TS.KTS. Lê Thò Bích Thuận*
TS.KTS. nguYễn Trung Dũng**
Kinh nghiệm tại các nước phát triển trên thế giới đều cho thấy là phát triển nhà ở xã hội
(NOXH) dạng cho thuê là một giải pháp mang tính chiến lược cho phép tăng tối đa cơ hội
tiếp cận nhà ở đến các đối tượng có mức thu nhập thấp nhất trong xã hội, giúp giải quyết
một cách hiệu quả nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực đô thò lớn. Tuy nhiên, phát
triển NOXH dành để cho thuê tại nước ta nói chung và tại thành phố Hà Nội nói riêng còn
rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không mặn mà với việc phát triển
loại hình NOXH này, các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân
sách cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính
đến năm 2015 quỹ nhà ở cho thuê (bao gồm cả NOXH để cho thuê) trên cả nước chỉ chiếm
khoảng 14% quỹ nhà ở; tại TP. Hà Nội chiếm 14%; tại TP.HCM chiếm 19%; các đô thò loại
1 chiếm 4-6% và các đô thò còn lại chỉ chiếm khoảng 4%.
Khung chính sách phát triển NOXH cho thuê
Trước Đổi mới, chính sách nhà ở của nước ta về thực chất cũng là chính sách NOXH nhưng
đặt trên cơ sở bao cấp. Từ những năm 1960-1990, tại thành phố Hà Nội rất nhiều các khu
nhà ở tập thể để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang… thuê với chi
phí khấu trừ vào lương. Tuy nhiên, do tiêu chuẩn thiết kế còn thấp, giải pháp thiết kế chưa
linh hoạt nên các khu nhà tập thể này đã bộc lộ nhiều vấn đề mà cho đến nay vẫn chưa
giải quyết được. Một số KTT được xây dựng trong giai đoạn này như: Kim Liên, Trung Tự,
Thanh Xuân, Giảng Võ, Trương Đònh, Tân Mai…
Sau 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp về nhà ở và cho phép người dân, cán bộ, công nhân
tự xây dựng nhà ở cho mình. Một số khu đô thò mới được quy hoạch, xây dựng đồng bộ tại

Hà Nội như Linh Đàm, Đònh Công. Tuy nhiên, trong thời kỳ này, để giải quyết các vấn đề
trước mắt về nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển các loại hình nhà chia lô, căn hộ chung cư
để bán theo cơ chế thò trường, các loại hình NOXH chưa được chú ý phát triển.

82

SË 95+96 . 2018


Quy h oπch &

Năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật
Nhà ở, quy đònh cụ thể về các hình thức
phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà ở
thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu
tư theo dự án); Phát triển nhà ở riêng lẻ (cá
nhân, hộ gia đình tự xây); Phát triển NOXH
để cho thuê, thuê mua, để bán; Phát triển
nhà ở công vụ (cho cán bộ, công chức luân
chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải
thiện nhà ở cho các đối tượng diện chính
sách xã hội. Lần đầu tiên, khái niệm NOXH
đã được đưa ra một cách chính thức và Luật
Nhà ở đã dành riêng một mục quy đònh về
phát triển NOXH (Chương III, Mục 4, gồm
13 điều từ điều 45÷57).
Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt
chính sách ra đời: Nghò quyết 18/NQ-CP
ngày 20/04/2009 về một số cơ chế chính
sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho

học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà
ở công nhân khu lao động tập trung, người
TNT tại các đô thò; các Quyết đònh 65/2009/
QĐ-Ttg, 66/2009/QĐ-Ttg, 67/2009/QĐ-Ttg
triển khai nghò quyết trên cho các đối tượng
tương ứng. Trong đó, chính sách NOXH
cho thuê được gắn liền và nằm trong các
nội dung văn bản về NOXH nói chung.
NOXH cho công nhân (NOCN), sinh viên
(NOSV), người thu nhập thấp đã được chính
phủ quan tâm phát triển với sự ra đời của
Nghò quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về
một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh
phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và
nhà ở cho công nhân trong các khu công
nghiệp (KCN) tập trung, người có thu nhập
thấp tại các đô thò cũng như trong các văn
bản khác về quản lý phát triển các KCN.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến
năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, được
Thủ tướng chính phủ phê duyệt ngày
30/11/2011, vấn đề NOXH được đònh
hướng giải quyết một cách cụ thể, theo đó
NOXH được xác đònh là nhà ở thò trường
phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nước
để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng
chính sách, người nghèo, thu nhập thấp,
cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ
trang, công nhân, sinh viên không có khả
năng chi trả theo cơ chế thò trường có điều

kiện cải thiện chỗ ở.
Kết quả của chính sách này là sự ra đời
của hàng loạt dự án NOXH do các doanh
nghiệp nhà nước và tư nhân đầu tư trên đòa

t∏c g i ∂

Hình 1: Khu tập thể Kim Liên những năm 1960s

Hình 2: Linh Đàm - Khu đô thò một trong các khu ĐTM mới đầu tiên tại Hà Nội, trong đó
20% quỹ đất xây dựng được dành để phát triển NOXH

bàn thành phố Hà Nội và cả nước. Trong
đó, tiêu biểu là dự án khu NOXH Đặng Xá
- Gia Lâm do Tổng công ty Vigracera, Bộ
Xây dựng đầu tư. Tuy nhiên, số lượng căn
hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là
hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự
hạn chế trong chính sách phát triển nhà ở
cho thuê của Nhà nước được bù lấp bởi một
thò trường nhà thuê tự phát do các hộ gia
đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thò
lớn, điển hình là Hà Nội và TP.HCM.

Hình 3: Khu NOXH và NOXH cho thuê
Đặng Xá-Gia Lâm

Hình 4: Nhà ở cho thuê do hộ gia đình tự
đầu tư xây dựng

Thực trạng đầu tư phát triển một
số loại hình NOXH cho thuê trên
đòa bàn

Quỹ nhà ở cho công nhân
Nhà ở công nhân được đầu tư tập trung
tại các KCN. Hiện nay, có 04 khu với diện
tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp
215.062m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ ở
cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình công nhân
và giai đoạn 2016-2020 dự kiến có 06 khu
NOCN tập trung với diện tích xây dựng
khoảng 449.429m2 sàn xây dựng. Các
khu NOCN điển hình như: Kim Chung, Phú
Nghóa, Khu NOCN Công ty Meiko, Young
Fast…
n Cơ chế, chính sách phát triển
Trong những năm vừa qua, để khắc phục
tình trạng thiếu hụt quỹ NOCN, Chính phủ
đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm
gắn trách nhiệm phát triển NOXH cho công
nhân đối với chính quyền đòa phương có
KCN và các chủ đầu tư phát triển KCN, coi
việc xác đònh rõ phương án bố trí nhà ở cho
công nhân là yêu cầu nội dung bắt buộc
trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây
dựng các KCN tập trung.
Tại Nghò quyết số 18/NQ-CP ngày
31/3/2009, Chính phủ đã yêu cầu các chủ
đầu tư xây dựng các KCN mới phải tổ chức

lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt
“Quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân
gắn với khu công nghiệp” cũng như đưa ra

SË 95+96 . 2018

83


một số chỉ tiêu cơ bản về thiết kế, quy hoạch.
Tại Nghò đònh Chính phủ số 164/2013/NĐ-CP, ngày 12/11/2013 về
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghò đònh số 29/2008/NĐ-CP ngày
14/3/2008 của Chính phủ quy đònh về KCN, khu chế xuất và khu kinh
tế, đã bổ sung điều 21c: về Phát triển nhà ở cho người lao động KCN,
khu kinh tế. Trong đó quy đònh rõ:
q Quy hoạch nhà ở cho người lao động gắn liền với quy hoạch các
KCN trên đòa bàn. UBND cấp tỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất ở vò trí
phù hợp để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho
người lao động trong KCN.
q Đối với các KCN có khó khăn về nhà ở cho người lao động, căn cứ
vào điều kiện cụ thể, trên cơ sở kiến nghò của nhà đầu tư xây dựng
và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, UBND cấp tỉnh điều chỉnh quy
hoạch chi tiết xây dựng KCN để dành một phần diện tích đất KCN đã
được giải phóng mặt bằng cho việc đầu tư xây dựng khu NOXH cho
người lao động.
q Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà ở nằm cạnh
KCN thì UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng KCN
gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân, người lao động.

Bên cạnh các yêu cầu bắt buộc trách nhiệm đối chủ đầu tư hạ tầng

KCN, doanh nghiệp sử dụng lao động, Chính phủ cũng đưa ra các cơ
chế chính sách nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư, doanh nghiệp giải quyết
vấn đề nhà ở cho công nhân, lao động trong các KCN tập trung.
Bảng 1: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho công nhân
các KCN

Mô hình đầu tư phát triển
Đầu tư phát triển NOXH cho công nhân trên đòa bàn thành phố Hà
Nội hiện nay được thực hiện chủ yếu theo các mô hình: Đầu tư bằng
nguồn vốn ngân sách của thành phố điển hình là dự án nhà ở công
nhân thí điểm tại Kim Chung, huyện Đông Anh sử dụng nguồn vốn
ngân sách thành phố
Đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp và hộ gia đầu tư xây mới, cải
tạo quỹ nhà ở hiện có để cho công nhân thuê. Một số dự án đầu tư
bởi doanh nghiệp như tại Dự án nhà ở công nhân KCN Phú Nghóa,
huyện Chương Mỹ, Dự án Khu NOCN Công ty TNHH điện tử Meiko
Việt Nam, Dự án NOCN của Công ty TNHH Young Fast tại KCN
Thạch Thất.
Công tác quy hoạch, thiết kế
Quỹ đất cho phát triển NOCN chủ yếu từ nguồn Quỹ đất 20% dành
cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại trên đòa bàn đối với các
dự án KCN đã hình thành và được xác đònh trong quy hoạch KCN
đối với các dự án đang hình thành.
Theo quy đònh, giải pháp bố trí NOCN cần được xác đònh trong quá
trình quy hoạch KCN. Các khu NOCN có thể bố trí trong khuôn viên
KCN hoặc bên ngoài KCN.
Mật độ xây dựng được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn
xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng cao (phù hợp với
quy hoạch xây dựng). Tiêu chuẩn tối thiểu 5m2/người.
Quỹ nhà ở sinh viên

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trên đòa bàn thành phố giai
đoạn 2010-2016 có 06 dự án NOSV tập trung với tổng diện tích đất
xây dựng là 12.547m2, diện tích sàn xây dựng 216.161m2 cung
cấp 18.438 chỗ ở cho sinh viên tại các khu ký túc xá tập trung (Dự
án xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân - Tứ Hiệpnhà A1, A5, A6; Dự án Xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại
CT1 khu đô thò Mỹ Đình II; và KTX một số trường đại học, cao đẳng
trên đòa bàn). Phần lớn các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn nhà
nước và một phần tự chủ của các trường đại học.
Ngoài các KTX nêu trên, mô hình Làng sinh viên Hacinco do Công
ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư là dự án tiêu biểu
sử dụng vốn ngoài ngân sách. Năm 2002 công ty hoàn thành và
đưa vào hoạt động toà Khách sạn Thể thao, đến năm 2009 toà nhà
17-21 tầng đi vào hoạt động. Với số lượng 555 phòng ở chất lượng
cao, tính đến thời điểm hiện tại Làng Sinh viên Hacinco đã đón tiếp
23.900 lượt sinh viên.
n Cơ

chế, chính sách phát triển
Đầu tư bằng vốn ngân sách thành phố: Hiện trên đòa bàn thành
phố có 02 dự án nhà ở sinh viên được thành phố đầu tư xây dựng
đó là dự án Ký túc xá sinh viên Pháp Vân và KTX Mỹ Đình II. Đây là
02 dự án trong chương trình thí điểm xây dựng các khu nhà ở sinh
viên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố và trái phiếu Chính phủ
và do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư và quản lý vận hành.

q

Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp

84

SË 95+96 . 2018

Trong quá trình vận hành 02 khu KTX này cũng phát sinh nhiều


Q u y h oπc h &
Bảng 2: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho sinh viên
Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp

t∏c gi∂

Các dự án NOSV chủ yếu theo dạng nhà ở Ký túc xá, chưa phong
phú về chủng loại căn hộ. Mặc dù được đầu tư xây dựng khá bài
bản, nhưng dự án KTX Pháp Vân-Tứ Hiệp không đạt được kết quả
mong nuốn được cho là có nguyên nhân từ công tác quy hoạch và
kết nối hạ tầng. Dự án nằm khá xa các cụm trường đại học lại thiếu
các tuyến giao thông công cộng kết nối. Hiện nay chỉ có 01 tuyến
xe bus duy nhất kết nối khu KTX với trung tâm thành phố.

Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành một số mẫu thiết
kế điển hình cho nhà ở sinh viên.

Quỹ NOXH cho thuê phát triển theo dự án NOXH
Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy đònh khuyến khích các tổ chức,
cá nhân tham gia xây dựng NOXH để bán, cho thuê, nhưng trong
thời gian vừa qua các doanh nghiệp mới chỉ chủ yếu tham gia đầu
tư xây dựng NOXH để bán, kể cả bán cho các đối tượng xã hội với
mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc
đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Do vậy, tỷ lệ giữa NOXH để cho

thuê và NOXH để bán, cho thuê mua còn rất thấp.
Riêng đối với quỹ NOXH để cho thuê trên đòa bàn thành phố chủ
yếu do Nhà nước bỏ vốn đầu tư hoặc có cơ chế khuyến khích để
xây dựng cho một số đối tượng xã hội thuê như học sinh, sinh viên
các trường đại học, cao đẳng, công nhân KCN.
Mô hình đầu tư phát triển

vấn đề, đặc biệt là tại khu KTX Pháp Vân. Hiện nay chỉ có 3 tòa
trên tổng số 06 tòa nhà đã xây dựng được đưa vào vận hành từ
tháng1/2015, số lượng sinh viên thuê trọ tại đây rất ít (tỉ lệ lập đầy
khoảng 40-50%), do vậy Sở Xây dựng cũng đang có kế hoạch
xin chuyển đổi các tòa nhà còn lại thành NOXH để bán nhưng đã
không được Bộ Xây dựng chấp thuận.
Đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách: Làng Sinh viên Hacinco là dự
án nhà ở cho sinh viên thuê, do Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà
Nội làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác trên diện tích đất
2 ha, thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đề án
xây dựng làng sinh viên Hacinco được UBND TP.Hà Nội phê duyệt
năm 2000 tại QĐ số 4289/QĐ - UB ngày 28/08/2000.

q

Đây là mô hình NOXH cho sinh viên đầu tiên, được đầu tư trên quỹ
đất của doanh nghiệp bằng vốn ngoài Ngân sách Nhà nước, nhằm
đóng góp vào chương trình phát triển NOXH của UBND TP. Hà
Nội” – Dự án khởi công xây dựng năm 2000 và chính thức đi vào
hoạt động ngày 10/10/2001, với tổng kinh phí đầu tư hàng nghìn tỉ
đồng, cung cấp 555 phòng ở các loại với chất lượng cao.

Hiện tại Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng NOXH cho thuê, thuê

mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận
Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; dự án cho thuê mua với quy mô
300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn
hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. Như vậy tổng quỹ NOXH cho
thuê (không kể nhà ở công nhân và sinh viên) trên đòa bàn thành
phố mới đạt gần 1200 căn hộ, một con số khá khiêm tốn so với nhu
cầu thuê nhà hiện nay.
Cơ chế, chính sách phát triển
Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí
trong quy hoạch các dự án phát triển đô thò của đòa phương. Chủ
đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án
khu đô thò mới trên đòa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối
thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ
lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở
thương mại hoặc khu đô thò mới phải được xác đònh trong quy hoạch
chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở sinh viên chủ yếu dựa vào quỹ
đất dành cho NOXH chung của thành phố, hoặc các quỹ đất trong
khuôn viên các cơ sở đào tạo. Hiện thành phố chưa có kế hoạch
phát triển quỹ đất riêng dành cho NOSV.
Các dự án phát triển nhà ở sinh viên được điều chỉnh tăng mật độ
xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy
hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây
dựng. Tiêu chuẩn tối thiểu 4m2/người.

SË 95+96 . 2018

85


Đối với các đòa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng NOXH theo
quy đònh tại khoản 2 Điều 20 Nghò đònh số 90/2006/NĐ-CP ngày 06
tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy đònh chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở (nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng NOXH),
nếu các chủ đầu tư (trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho đòa
phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại
cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để
cho thuê hoặc thuê mua.
Bảng 3: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê tại
các dự án NOXH

NOXH chuyển đổi từ nhà ở thương mại: Từ năm 2012, cùng với
gói tín dụng 30.000 tỉ hỗ trợ thò trường BĐS, Chính phủ đã có chủ
trương cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại đủ điều
kiện sang NOXH, góp phần giải quyết hàng tồn đọng và tạo ra quỹ
NOXH bổ sung, trong đó có NOXH cho thuê. Đến cuối năm 2017,
cả nước có 63 dự án với quy mô khoảng 42.370 căn hộ xin chuyển
đổi sang dự án NOXH, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh.

q

n Công tác quy hoạch, thiết kế
Quỹ đất cho phát triển NOXH cho thuê cho các nhóm đối tượng
thu nhập thấp và chính sách chủ yếu trông vào quỹ đất 20% danh
cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất của doanh
nghiệp phát triển nhà.

Khi phát triển NOXH tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên đòa bàn thành phố phát
sinh nhiều bất cập như quy đònh hiện hành chưa có quy đònh tỷ lệ %
đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch
phân khu, quy hoạch chung…Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí
quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NOXH đáp ứng nhu cầu theo đúng
chương trình, kế hoạch đặt ra.
Việc triển khai xây dựng nhà ở nhà xã hội tại quỹ đất 20% phụ
thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng
hạ tầng kỹ thuật của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên tiến
độ thường chậm.

Nguồn: Nhóm đề tài tổng hợp

Mô hình đầu tư phát triển
n Đầu tư bằng vốn doanh nghiệp: Trên thực tế tại TP. Hà Nội cho
đến nay, không có các dự án phát triển NOXH cho thuê dành cho
nhóm đối tượng thu nhập thấp sử dụng vốn ngân sách. Nhà ở cho
các nhóm đối tượng chính sách khác được hỗ trợ thông qua các
chương trình riêng như Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có
công với cách mạng.
NOXHCT chủ yếu phát triển theo các dự án NOXH thông thường
với tỉ lệ nhà cho thuê theo quy đònh là 20% đối với các dự án sử
dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Trong số 09 dự án đang hoạt động trên đòa bàn thành phố có 02 dự
án: khu NOXH Đặng Xá là dự án sử dụng vốn doanh nghiệp (doanh
nghiệp nhà nước) còn lại là do các Công ty phát triển nhà tư nhân
hoặc cổ phần thực hiện, bao gồm: Khu NOXH Phú Lãm tổng số
1534 căn, Dự án khu NOXH Bamboo Garden 432 căn, Khu NOXH

Ecohome 2 có tổng số 863 căn, dự án NOXH Kiến Hưng 324 căn,
Nhà 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại phường
Kiến Hưng, Hà Đông có 432 căn, Lô đất số 5.B2, tại Khu NOXH,
nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng tại các lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4 và
5.B5 thuộc khu tái đònh cư Đông Hội, huyện Đông Anh có 504 căn,
Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn có 332 căn, và dự án NOXH cho cán
bộ sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc Phòng có 246 căn.

86

SË 95+96 . 2018

Bên cạnh đó, do không thu tiền sử dụng đất nên một số dự án
NOXH tại các vò trí đất có giá trò cao, có lợi thế thương mại, khi bán
nhà khống chế giá bán nên đã phát sinh phức tạp, có tình trạng
mua đi bán lại trái quy đònh.
Vò trí quy hoach: phần lớn các dự án được quy hoạch tại các quận,
huyện xa trung tâm như: Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hà Đông…
Chỉ tiêu quy hoạch: Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng
mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn
QHXD hiện hành.
Chủ yếu là loại hình nhà ở căn hộ chung cư, đáp ứng các tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành về nhà cao tầng, nhà ở
chung cư
q Quỹ nhà cho thuê do hộ gia đình đầu tư
Một nghòch lý tồn tại hiện nay không chỉ tại thành phố Hà Nội mà
còn trên rất nhiều các đô thò lớn trên toàn quốc, đó là: trong khi các
doanh nghiệp không tỏ ra mặn mà trong phát triển NOXH để cho
thuê thì tồn tại một thò trường cho thuê nhà ở giá rẻ phát triển rất
mạnh mẽ tại các đô thò lớn hay đô thò công nghiệp do các cá nhân,

hộ gia đình tổ chức và vận hành.

Đây là hình thức phát triển nhà ở cho thuê rất phổ biến hiện nay,
phát triển mạnh tại các khu phụ cận các KCN tập trung như KCN
Bắc Thăng Long, Kim Chung hoặc phát triển tự phát, xen cấy trong
các khu dân cư gần các trường đại học trên đòa bàn thành phố như:
ĐH Bách Khoa, ĐH Kinh tế quốc dân, Kiến Trúc, Xây dựng, ĐH Sư


Quy h oπc h &

phạm, ĐH Luật…Giá cho thuê 1 căn hộ khoảng 15 m2 có xép lửng
dao động từ 1-2 triệu đồng tùy theo chất lượng và vò trí nhà. Giá
thuê như vậy rất phù hợp với khả năng chi trả đối tượng sinh viên ở
chung (từ 1-2 người/phòng) hoặc công nhân, lao động nhập cư độc
thân hoặc hộ gia đình chưa có con cái.
Theo Báo cáo của HĐND thành phố Hà Nội, thì hiện nay trên đòa
bàn thành phố Hà Nội có khoảng 16.000 điểm cho thuê nhà có quy
mô từ 4 đến 10 phòng, có thể đáp ứng 250.000-300.000 chỗ ở. Các
con số này đã nói lên một nhu cầu thực tế rất lớn về nhà ở cho thuê
giá rẻ tại thành phố.
n Các vấn đề đặt ra
Mặc dù các đối tượng thuê nhà chủ yếu bao gồm: Học sinh, sinh
viên, công nhân các KCN, lao động nhập cư, đây cũng là các đối
tượng thuộc diện chính sách NOXH của nước ta (nằm trong 9 nhóm
đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH theo Luật Nhà ở) và nhà ở
cho thuê do hộ gia đình đầu tư cho các nhóm đối tượng trên thuê
đã được Luật nhà ở đề cập tới nhưng chưa hề có bất kỳ một cơ chế
chính sách cụ thể nào để hỗ trợ phát triển cũng như quản lý.

Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là:
Tại sao nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư không có được sự ưu
đãi chính sách lại có thể phát triển mạnh trong khi NOXH dành cho
thuê do Thành phố và Doanh nghiệp đầu tư lại không phát triển
được?
Trả lời cho câu hỏi trên có những lý do chính sau:
q Sức sống mạnh mẽ của phân khúc nhà ở cho thuê giá rẻ này có
được là do nó được vận hành hoàn toàn theo cơ chế thò trường, đáp
ứng quy luật cung-cầu và do thò trường điều tiết về giá cả, phù hợp
với mức thu nhập của các đối tượng thuê nhà.
q Nhà ở cho thuê hộ gia đình tận dụng được quỹ nhà ở hoặc quỹ
đất có sẵn trong dân nên đã giải quyết được 1 yếu tố đầu vào quan
trọng nhất trong phát triển nhà ở đó là đất xây dựng.
q Nhà ở cho thuê hộ gia đình sử dụng nguồn lực có sẵn trong người
dân để đầu tư cải tạo quỹ nhà hiện có hoặc xây dựng mới, qua đó
giải quyết yếu tố đầu vào quan trọng thứ 2 đó là Vốn đầu tư.
q Nhà ở cho thuê hộ gia đình do người dân trực tiếp quản lý vận
hành với quy mô đầu tư nhỏ và vừa (từ 1 đến một vài chục căn
phòng), do vậy có mô hình phát triển phù hợp.
q Nhà ở cho thuê hộ gia đình được phát triển tại các khu vực liền
kế với các khu vực học tập, làm việc của đối tượng sử dụng chính
là sinh viên, công nhân, nên thuận tiện cho việc sinh hoạt và tiết
kiệm chi phí đi lại, do vậy Nhà ở cho thuê hộ gia đình có vò trí xây
dựng phù hợp.
q Nhà ở cho thuê hộ gia đình đa dạng về hình thức và đáp ứng yêu
cầu tự do sinh hoạt cá nhân, đây là nguyên nhân quan trọng khiến
cho các khu ký túc xá sinh viên và công nhân KCN không thu hút
được người đến thuê ở hiện nay.
Tuy có nhiều mặt mạnh kể trên, mô hình này cũng tồn tại nhiều
vấn đề về:

Quản lý chất lượng nhà: để giảm giá thành cho thuê nhà, trong khi
lại chưa có các tiêu chuẩn, quy đònh cụ thể về điều kiện nhà thuê,
nên các hộ gia đình đầu tư cải tạo, xây dựng phòng thuê ở mức tối
thiểu, đặc biệt là các yêu cầu về an toàn cháy nổ thường không

t∏c gi∂

được đảm bảo. Trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc cháy nổ gây
thương vong đáng tiếc trên đòa bàn thành phố thời gian qua.
Quản lý dân cư: Các khu nhà trọ có đông người đến ở và thường
ít tuân thủ các quy đònh về khai báo tạm trú nên việc quản lý dân
cư khá khó khăn, thường nảy sinh các vấn đề phức tạp về an ninh,
trật tự;
Quản lý kinh doanh: Việc cho thuê nhà cũng là một hoạt động kinh
doanh thu lợi nhuận, tuy nhiên việc quản lý hoạt động này còn rất
hạn chế, đặc biệt đối với các khu nhà thuê có quy mô lớn (hàng
chục phòng). Tồn tại một số vấn đề về giá thuê nhà, giá điện, nước
sinh hoạt, khiến quyền lợi của người thuê chưa được đảm bảo.
Mặc dù còn nhiều vấn đề tồn tại, nhưng loại hình nhà ở cho thuê
do hộ gia đình đầu tư đang chiếm một tỉ trọng quan trọng (ước tính
khoảng 80÷90%) trong quỹ nhà ở cho thuê trên đòa bàn thành phố.
Nếu có các giải pháp hạn chế các nhược điểm và phát huy ưu điểm
của loại hình nhà này, sẽ cho phép thành phố Hà Nội tạo ra được
đột phá lớn trong giải quyết vấn đề phát triển NOXH để cho thuê
hiện nay.
Đánh giá tổng kết những tồn tại, nguyên nhân, cơ hội và thách thức
đặt ra cho công tác phát triển NOXH cho thuê trên đòa bàn thành
phố Hà Nội.
q Tồn tại trong cơ chế huy động vốn
Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH cũng là một nguyên

nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế trong phát triển NOXH
nói chung và NOXHCT. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án
NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân
sách trung ương và đòa phương dành cho lónh vực này vẫn bò giới
hạn. Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy đònh 30 – 50%
phí sử dụng đất tại đòa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương
mại cần được sử dụng để phát triển NOXH, tuy nhiên việc thực hiện
điều khoản này là chưa khả thi do các đòa phương thường ưu tiên
ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn.
Ngoài ra, trước khi có nghò đònh 188 năm 2013 thì các doanh nghiệp
phát triển NOXH không thể sử dụng đất để thế chấp cho các khoản
vay vốn phục vụ cho dự án, dẫn đến khó khăn trong việc huy động
vốn đầu tư.
Nguồn vốn phát triển NOXH được hình thành từ tiền bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên đòa bàn, trích từ
30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở
thương mại và các dự án khu đô thò mới trên đòa bàn (mức cụ thể
do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết đònh), ngân sách đòa
phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy
đònh của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong
và ngoài nước. Việc tính giá thuê, thuê mua NOXH phụ thuộc rất
lớn vào nguồn vốn này.
q Tồn tại trong cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư
Xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy đònh, chủ đầu tư NOXH chỉ
được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận
kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong
thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở

SË 95+96 . 2018

87


cho những người khá giả, vốn không bò ràng buộc về điều
kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo
điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư cũng
không được tự quyết đònh giá bán, giá thuê nhà mà phải
theo mức trần do đòa phương quy đònh, do đó họ không chủ
động được trong chiến lược đầu tư của mình.
Một thực tế hiện nay là với khung pháp lý hiện tại, chính
quyền các cấp đang có rất nhiều chính sách ưu tiên dành
cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án NOXH. Luật
nhà ở năm 2005 đã có quy đònh các nhà đầu tư phát triển
nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được
những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp
dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so
với việc kinh doanh nhà ở thông thường nhằm khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia xây dựng NOXH.
Các chính sách ban hành sau này đều bổ sung thêm các
điều kiện cụ thể hơn nhằm ưu đãi cho các chủ đầu tư.
Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển NOXH, nghò quyết
18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi
cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng
thời khẳng đònh nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật
ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện,
cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ
thuật trong công tác thiết kế.
Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ưu đãi khác được đề cập
đến trong Nghò đònh 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lưu

ý là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa
phát triển NOXH và kinh doanh thương mại, việc sử dụng
tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án NOXH để
vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh đến việc nhà
nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư NOXH trong việc xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án.
Trong trường hợp nếu xây nhà cho thuê thì chủ đầu tư sẽ
được hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi
dự án và được bán NOXH sau một thời gian cho thuê nhất
đònh. Bên cạnh đối tượng chủ đầu tư là các tổ chức, doanh
nghiệp thì nghò đònh này cũng đã đề cập đến những ưu đãi
cụ thể dành cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác
xây dựng và cung cấp NOXH. Như vậy có thể thấy những
ưu đãi đối với chủ đầu tư NOXH ngày càng được mở rộng,
chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ được tung ra từ đầu
năm 2013 theo tinh thần Nghò quyết 02 của Chính phủ.
n Tồn

tại trong công tác phát triển quỹ đất xây dựng
với quỹ đất cho nhà ở cho công nhân KCN tập trung
Mặc dù trong Nghò đònh số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng
3 năm 2008 của Chính phủ quy đònh về KCN, khu chế xuất
và khu kinh tế, Quyết đònh 66/2009/QĐ-TTg về ban các
chính sách phát triển nhà ở cho công nhân KCNđã nêu rõ
các yêu cầu xác đònh quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công
nhân các KCN tập trung, KCX, KKT phải được thực hiện
ngay từ khâu lập quy hoạch tổng thể phát triển KCN, nhưng
tới nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng về
q Đối

88

SË 95+96 . 2018

Bảng 4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các chủ đầu tư NOXH
Nguồn; Nhóm đề tài tổng hợp


Quy h oπc h &

t∏c gi∂

cách xác đònh chỉ tiêu nhà ở, quy mô, và cách phân bổ quỹ đất này
đối với các KCN đang trong quá trình hình thành và giải pháp bổ
sung đối với các KCN đã hình thành.

xây dựng các khu nhà ở công nhân KCN còn rất hạn chế do thiếu
các hướng dẫn cụ thể về cơ chế chính sách đầu tư, giải pháp thiết
kế quy hoạch, xác đònh quỹ đât, quản lý khai thác sử dụng.

Các chế tài nhằm gắn trách nhiệm các bên trong việc bố trí phương
án nhà ở cho công nhân đối với Doanh nghiệp phát triển hạ tầng
KCN và doanh nghiệp sử dụng lao động, chính quyền đòa phương
còn chưa rõ ràng.

Việc Quy hoạch các khu NOCN vẫn chưa là yêu cầu bắt buộc về
mặt pháp lý đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp tập trung, do
vậy vẫn còn tình trạng né tránh trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh
nghiệp và đẩy trách nhiệm sang cho chính quyền thành phố.

Các tồn tại trên khiến cho việc phát triển nhà ở cho công nhân gặp
nhiều khó khăn.
n Đối với quỹ đất cho nhà ở sinh viên
Đối với nhà ở công nhân, sinh viên nên ưu tiên dành quỹ đất 20%
để phát triển các dự án xây dựng NOCN, NOSV. Tuy nhiên quỹ đất
này khá hạn chế, do phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ giải phóng mặt
bằng và bàn giao của các CĐT dự án nhà ở thương mại.

n Đối

n Đối với quỹ đất cho phát triển NOXH tại các dự án nhà ở thương
mại
Việc thu hồi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH tại các dự án
nhà ở thương mại là một khâu hạn chế lớn gây ảnh hưởng trực tiếp
đến hiệu quả phát triển NOXH của thành phố trong thời gian qua.
Các vấn đề tồn tại bao gồm:
q Chưa có quy đònh tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi
lập, thẩm duyệt quy hoạch chung,quy hoạch phân khu…Do đó dẫn
đến thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng
NOXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.
q Công tác giải phóng mặt bằng quỹ đất 20% phụ thuộc vào tiến
độ giải phóng mặt bằng chung của dự án. Việc buông lỏng quản lý
nhà nước trong khâu xét duyệt phương án quy hoạch chi tiết 1/500
đã bò một số CĐT lợi dung, cố tình bố trí quỹ đất dành cho NOXH
vào các khu vực khó giải phóng mặt bằng nhất trong dự án (các khu
vực dân cư hiện hữu, khu nghóa trang…) khiến cho việc bàn giao quỹ
đất gặp nhiều khó khăn.
n Tồn tại trong công tác đầu tư xây dựng
n Đối

với nhà ở cho học sinh, sinh viên
nhà ở cho sinh viên hiện nay là chưa đáp ứng được nhu cầu
rất lớn về nhà ở cho gần 300.000 sinh viên trên đòa bàn thủ đô. Các
Khu ký túc xá của các trường đại học hiện nay mới đáp ứng được
khoảng 50% nhu cầu, phần còn lại phải đi thuê trọ tại các khu nhà
ở cho người dân tự đầu tư xây dựng.
q Phát triển nhà ở cho sinh viên chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn
ngân sách của TW thông qua Bộ Giáo dục đào tạo và ngân sách
của thành phố, xã hội hóa trong phát triển nhà ở sinh viên gặp
nhiều khó khăn, trên đòa bàn thành phố chỉ có duy nhất 01 dự án sử
dụng vốn ngoài ngân sách, do doanh nghiệp đầu tư.
q Việc Quy hoạch các khu KTX tập trung sử dụng ngân sách nhà
nước được đầu tư khá bài bản tuy nhiên một số dự án khu KTX việc
lựa nghiên cứu dự án tiền khả thi chưa hợp lý khi đánh giá nhu cầu
thuê nhà và việc xác đònh vò trí quy hoạch, đã khiến cho lượng sinh
viên thuê không đạt được mục tiêu (điển hình là dự án khu NOSV
Pháp Vân).
\n Đối với nhà ở cho công nhân trong các KCN tập trung
Mặc dù đã có các cơ sở pháp lý cho việc phát triển nhà ở cho người
lao động gắn với quy hoạch các KCN như nêu trên, quá trình đầu tư
q Quỹ

với NOXH cho thuê theo dạng dự án NOXH
khu NOXH cho thuê tại đòa bàn thành phố chủ yếu được quy
hoạch tích hợp trong các dự án NOXH theo quy đònh phải dành
20% quỹ NOXH để cho thuê. Do vậy số lượng các căn hộ NOXH
cho thuê còn rất hạn chế. Chủ đầu tư các dự án NOXH chưa thực
sự quan tâm phát triển loại hình NOXH này mà chủ yếu là đối phó
với quy đònh chung. Đã có hiện tượng, tại một số khu NOXH các
căn hộ dành để cho thuê bò bỏ không và không vận hành chờ

chuyển đổi sang nhà bán.
q Các

n Tồn tại trong công tác quy hoạch, thiết kế
Chất lượng nhà ở trong các khu nhà ở công nhân do chủ đầu tư
trong nước xây dựng còn tương đối thấp; các tiện ích phục vụ, hạ
tầng xã hội còn thiếu. Một số khu KTX, bên cạnh nhà ở, các tiện ích
phục vụ, vui chơi giải trí, học tập còn chưa được đầu tư cũng khiến
cho các khu KTX không hấp dẫn được sinh viên

Trang thiết bò nội thất căn hộ còn đơn giản, chưa tiện nghò; loại hình
phòng cho thuê còn đơn điệu.
q Các dự án NOXH độc lập xây dựng trong thời gian gần đây được
quy hoạch khá tốt; chú trọng đến phát triển không gian sống và
tiện ích phục vụ. Tuy nhiên còn nhiều dự án chưa chú trọng đầu
tư các dòch vụ tiện ích phục vụ đời sống và văn hóa tinh thần của
công nhân.
q Phần lớn các dự án được quy hoạch tại vò trí ven đô, nhằm giảm chi
phí đất đai nên khiến cho chi phí đi lại của người sử dụng tăng cao.
q Việc kết nối hạ tầng giao thông công cộng đến các dự án NOXH
còn khó khăn.
q Bố trí các căn hộ cho thuê trong các dự án NOXH độc lập tương
đối tốt về mặt công năng sử dụng nhưng cần chú trọng hơn đến thói
quen lối sống của công nhân, khi đại bộ phận là lao động đến từ các
khu vực ngoại thành.
n Tồn

tại trong công tác quản lý, vận hành
công tác quản lý vận hành
Thực hiện các quy đònh tại Nghò đònh 99/2015/NĐ-CP ngày

20/10/2015 của Chính phủ quy đònh chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của luật nhà ở, quy đònh về phân cấp quản lý nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước:
q Đại diện cơ quan đòa diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước: UBND Thành phố Hà Nội;
q Đại diện cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại đòa
phương: Sở Xây dựng Hà Nội;
q Đơn vò quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: vào thời
điểm hiện tại, Công ty Nhà và Ban Quản lý nhà ở và công sở là đơn
vò quản lý vận hành theo hình thức giao nhiệm vụ tuy nhiên theo quy
đònh của pháp luật có thể được thực hiện lựa chọn thông qua đấu
q Về

SË 95+96 . 2018

89


Quy h oπch &

thầu hoặc đấu thầu lựa chọn đơn vò cung
ứng dòch vụ quản lý vận hành. Bên cạnh
đó, tại khoản 2 điều 42 nghò đònh 99/2015/
NĐ-CP có quy đònh “2. Thực hiện cho thuê
và quản lý việc sử dụng nhà ở theo nhiệm
vụ được giao hoặc theo hợp đồng dòch vụ
quản lý vận hành ký kết với cơ quan quản
lý nhà ở”.
Tồn tại: Căn cứ theo điều 41, Nghò đònh
99/2015/NĐ-CP, quy đònh về quyền và

trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước thì Sở Xây dựng
tại đòa phương phải đảm nhiệm những 12
nhiệm vụ liên quan đến công tác vận hành
tòa nhà. Tuy nhiên, với đònh biên công chức
và phân công nhiệm vụ của các phòng
chuyên môn thì một số nội dung công tác
khó có thể hoàn thành được. Do vậy, nên
xem xét bổ sung một bộ phận trực thuộc
Sở có chức năng, nhiệm vụ tham mưu, giúp
việc cho lãnh đạo Sở trực tiếp quản lý thực
hiện các công tác trên (mô hình Chi cục
quản lý nhà hoặc Ban quản lý nhà) đối với
các đòa phương có nhiều nhà thuộc sở hữu
nhà nước.
Ngoài ra, với khu NOCN, việc chấp thuận
đối tượng thuê nhà thực hiện theo quy
đònh tại nghò đònh 99/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 và thông tư số 19/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng thì
các hồ sơ thuê nhà của công nhân, sinh
viên đều phải được chuẩn bò đầy đủ theo
quy đònh tại điều 14 và xét duyệt theo trình
tự tại điều 16 của thông tư này. Việc xét
duyệt có thể mất nhiều thời gian và bất cập
trong công tác đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho
sinh viên, công nhân do khó có thể có đầy
đủ giấy tờ chứng minh ngay khi mới lên
công tác, học tập. Cơ quan giúp việc này
có thể thay mặt Cơ quan quản lý nhà tại đòa
phương để thực hiện công tác kiểm tra, xét

duyệt hồ sơ nhanh gọn theo ủy quyền hoặc
giao nhiệm vụ.
q Về công tác bảo trì công trình.
Hiện nay, công tác bảo trì công trình được
thực hiện theo hướng dẫn của Nghò đònh
46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính
phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công
trình xây dựng vàThông tư số 26/2016/TTBXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng
quy đònh chi tiết một số nội dung về quản
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng
tuy nhiên khi áp dụng còn tồn tại không ít

90

SË 95+96 . 2018

t∏c gi∂

khó khăn về sự tương thích giữa các từ ngữ
quy đònh tại hệ thống Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở và các văn bản hướng cụ thể.
Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo
quy đònh tại Luật Nhà ở phân biệt 03 khái
niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu;
Cơ quan quản lý nhà ở; Đơn vò quản lý vận
hành.

q

Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo

quy đònh tại Luật Xây dựng phân biệt 03
khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở
hữu; Người quản lý sử dụng.

q

Trên thực tế, khái niệm Chủ sở hữu – Đại
diện chủ sở hữu tương đối rõ ràng và đối với
các công trình nhà của nhà nước thì UBND
Thành phố là đại diện. Tuy nhiên, vai trò
Chủ Đầu tư – Đại diện Chủ đầu tư chỉ xuất
hiện rõ nét trong khi thực hiện dự án đầu tư
xây dựng công trình và thường kết thúc khi
thanh quyết toán và bảo hành công trình.
Nhiều quy đònh tại các văn bản hướng dẫn
Luật Nhà ở yêu cầu các đơn vò Chủ đầu
tư phải thực hiện một số nhiệm vụ của giai
đoạn sau đầu tư thì chưa tương thích với
các mô hình Ban quản lý dự án đầu tư xây
dựng hiện nay, còn các đơn vò được giao
quản lý sau đầu tư thực hiện thì lại chưa
phù hợp với luật và các văn bản hướng dẫn.
Ngoài ra, khái niệm người quản lý sử dụng
công trình trong Nghò đònh 46 liên hệ sang
Nghò đònh 99 được hiểu là rất nhiều khái

niệm: công tác quản lý do cơ quan quản lý
nhà ở và đơn vò quản lý vận hành; người sử
dụng có người sử dụng trực tiếp (người thuê
nhà) và người tổ chức khai thác sử dụng

(đơn vò quản lý vận hành hoặc cơ quan
quản lý nhà).
n Việc không đồng bộ các khái niệm dẫn
đến lúng túng trong công tác lập, thẩm
đònh, phê duyệt và thực hiện kế hoạch bảo
trì hàng năm của công trình.Trong các văn
bản quy phạm pháp luật thời gian tới cần
làm rõ và đồng bộ các chủ thể tham gia
trong công tác đầu tư xây dựng, vận hành
và bảo trì công trình.

Theo quy đònh pháp luật hiện hành các
công trình xây dựng khi bàn giao đưa vào
sử dụng đều phải có quy trình bảo trì được
duyệt. Công tác lập quy trình bảo trì do tư
vấn thiết kế lập khi thực hiện thiết kế cơ sở
hoàn thiện khi thiết kế kỹ thuật. Các thiết
bò lắp đặt trong công trình quy trình do các
nhà thầu cung cấp thiết bò bổ sung sau khi
lắp đặt. Như vậy, hệ thống quy trình bảo
trì không được đồng bộ và không do một
đầu mối xây dựng, kiểm tra dẫn đến phần
lớn quy trình bảo trì không được thẩm đònh,
phê duyệt (chủ yếu do Chủ đầu tư đóng
dấu). Việc không phân đònh rõ trách nhiệm
lập, thẩm đònh, phê duyệt quy trình bảo trì
dẫn đến sự không đồng bộ giữa các công
trình khác nhau và chất lượng hồ sơ của
quy trình bảo trì vô cùng kém. Đây là đầu

vào quan trọng dẫn đến chất lượng kế hoạch bảo
trì hàng năm thường không đáp ứng được yêu cầu
có tính chất dự báo các hư hỏng mà chủ yếu là sửa
chữa các hư hỏng đã được phát lộ ra bên ngoài.
Về khái niệm bảo dưỡng công trình: Tại thông tư
số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây
dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư thì chi phí bảo dưỡng thường xuyên được
xác đònh thuộc về chi phí quản lý vận hành tuy nhiên
theo Nghò đònh số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015
của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công
trình xây dựng thì chi phí bảo dưỡng đònh kỳ thuộc
chi phí bảo trì công trình. Hai chi phí này cấu thành
giá dòch vụ quản lý vận hành và giá cho thuê nhà
được thực hiện theo các quy đònh khác nhau nên
cần phải phân biệt rõ để các đơn vò áp dụng. Hiện
nay, chưa có đònh nghóa cụ thể nào về hai khái niệm
này.
n Nhận

thức của chính quyền, doanh nghiệp và thói
quen tâm lý người thuê nhà
q Chính quyền: Chính quyền trung ương tập trung
chủ yếu vào ban hành các cơ chế chính sách thúc
đẩy phát triển NOXH nói chung, nhà ở cho công
nhân và sinh viên, chính sách phát triển NOXHCT
cho nhóm đối tượng thu nhập thấp còn khá mờ
nhạt. Chính quyền cấp đòa phương chưa nhận thức

rõ vai trò và trách nhiệm của mình trong phát triển
NOXHCT.
q Doanh nghiệp BĐS: Tập trung vào phát triển
nhà ở thương mại giá rẻ để thu hồi vốn nhanh và
NOXH để tận dụng các ưu đãi của Chính Phủ, đòa
phương. Doanh nghiệp không mặn mà với phát triển
NOXHCT do lợi nhuận thấp, chậm thu hồi vốn đầu
tư và chi phí quản lý vận hành lớn, quá trình quản lý
vận hành tòa nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp
lý.Việc phát triển quỹ NOXHCT tại các dự án NOXH
hiện nay còn mang tính đối phó với các quy đònh
pháp luật, thiếu thực chất.
q Doanh nghiệp sử dụng lao động, chủ đầu tư các
KCN: Có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước và Chính quyền
đòa phương, chưa nhận thức rõ trách nhiệm và lợi ích
của mình trong việc bảo đảm nhà ở cho người lao
động để tái sản xuất sức lao động, ổn đònh sản xuất.

Người dân: Chưa quen với việc thuê nhà ở, suy
nghó truyền thống luôn coi trọng việc sở hữu ngôi
nhà như một tài sản đảm bảo lâu dài./.

q

* Viện Nghiên cứu đô thò và phát triển hạ tầng
** Viện Quy hoạch đô thò và nông thôn quốc gia

SË 95+96 . 2018

91