Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHÙNG THỊ THU HÀ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHÙNG THỊ THU HÀ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Hà Nội – 2013

2

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................................................................... 6
1.1. Môi giới bất động sản................................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản............................................................. 6
1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản......................................................... 11
1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản................................................................ 14
1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản............................................... 19
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản............................ 19
1.2.2. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động
sản........................................................................................................................................ 23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............................................... 28
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam.......................28
2.1.1. Chủ thể môi giới bất động sản...................................................................... 28
2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ
hợp đồng môi giới bất động sản............................................................................... 44
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản........................................................................................................................................ 49
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản.............60

3

2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn
đề pháp lý đặt ra................................................................................
2.2.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65
2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay ................................................................................................
2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay ................................................................................................
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ...........
3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ....................
3.1.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất
động sản ...............................................................................................
3.1.2. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi
giới bất động sản ..................................................................................
3.1.3. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá
nhân, tổ chức môi giới bất động sản .....................................................
3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản ......................................
3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất
động sản ...............................................................................................
3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường .........................
3.2.3. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để
hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản ..........................................
3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ...
KẾT LUẬN...............................................................................................
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................

4

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LKDBĐS

: Luật kinh doanh bất động sản

BĐS

: Bất động sản


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất
nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động
kinh doanh này mang lại. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói
chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro
trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật
chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội,
tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các rủi ro trong hoạt
động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản.
Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thu hồi.
Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngành ngân
hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước như xây
dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt
động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính
địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền
thống và thị hiếu của người dân.v.v.. Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro

của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giải thiểu rủi ro và bảo toàn đồng
vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất
động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong
xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung
gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích
cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt

1


động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng
đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn
mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Các quy định về môi giới bất
động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng
dẫn thi hành được ban hành. Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi
giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại. Để khắc
phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản
là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sự
nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi
giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể
những khiếm khuyết, tồn tại. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ
Luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể
chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là
vấn đề mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ
khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ
nhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện

nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương
trình phát triển Liên Hợp quốc.
- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của

PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính ấn
hành năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập
những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế.

2


Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ
luật học Đặng Văn Được (2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành
trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Sách
chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất
động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao
động-xã hội phát hành năm 2010. Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thị
trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập.
Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định
mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn
thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản
“đóng băng” như hiện nay.
3. Mục đích của việc nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề
mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và
vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện
nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt

Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy

định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi
giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn
thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay…
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn

Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề
nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉ
tập trung làm rõ một số nội dung như sau:

3


Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động
sản là một tất yếu khách quan.
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan
đến môi giới bất động sản
Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi
giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi
giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho
môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và
hoạt động có hiệu quả, lành mạnh.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận
văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin
làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương
pháp sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng

pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát
sinh trong cuộc sống.
- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật

thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với
các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới
bất động sản.
- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một số

nước có đặc điểm tương đồng.
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử
dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,

4


đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp
và tư pháp.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được chia làm ba chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật
về môi giới bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn
hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng
góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Dù đã rất cố gắng, song như đã trình bày, vấn đề môi giới bất động sản
còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không
tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến
luận văn này.

5


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa
dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi
dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm
trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao
dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời
điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải
có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên
nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề
khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là
khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã
phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới trong
thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các

giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường
bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt
ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt
khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường
bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao
dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt
để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các

6


chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính
phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường
phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất
hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm
cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất
hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên,
không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị
trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được
pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian,
giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37].
Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách
hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được
môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí
kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao
kết hợp đồng với khách hàng;
Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại
Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật

Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian
cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm
phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để
hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Các bên tham gia quan hệ môi giới
thương mại gồm người môi giới và người được môi giới. Nội dung hoạt động
môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông
tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa,
dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa
thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ

7


các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích
của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau.
Theo PGS. TS Phan Thị Cúc & PGS.TS. Nguyễn Văn Xa: “Môi giới
BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS.
Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách
hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế
của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc
hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối
tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16].
Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi
giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa
ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau:
Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản,
theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên
môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất

động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động
sản.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất
động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải
là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản
để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh
chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu
các bên môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết

8


hợp đồng với nhau. Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một
bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động
như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên
quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho
các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản.
Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên
môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được
môi giới trả.
Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành
nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó thị
trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xã
hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính
phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp
tác xã. Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa

nhận là một nghề chân chính. Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với
nghề môi giới bất động sản. Do đó môi giới bất động sản thường được gắn
với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó. Hiến
pháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty,
Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ chức
môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy
định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt động
trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin
phép kinh doanh. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới
không xuất hiện vào thời kỳ này.

9


Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho
phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đáp
ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh
doanh và sinh hoạt. Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thể
hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằng
việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới
bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng.
Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều
đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối
với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 20012002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất
động sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh
tế, đô thị của Nhà nước. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt
Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự
phát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không
những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn.
Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát

triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới
bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan
hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới
thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựa
trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ truyền
thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới
hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người có nhu cầu giao dịch
bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tình
trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng xã.

10


Sự tự do cư trú của công dân mới được khảng định về mặt pháp lý mà
trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xã
Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền
thống. Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó
pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia
giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư
vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ.
Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tình
cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để tồn tại
và phát triển. Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền
với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự
phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn mà
ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, điều đó
không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạt động
môi giới bất động sản.
1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản
Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh,

nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu. Nghề
môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của
mình trong các ngành dịch vụ.
Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và
được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi
giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của
thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức
là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của
hoạt động môi giới bất động sản. Ngược lại, khi thị trường bất động sản

11


“đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về
mua - bán giảm sút.
Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục
đích sinh lợi
Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ
giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt
động môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung
gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch
bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất
động sản mà thôi. Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ
khác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến
hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại
diện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào
quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo những
điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan
hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ
giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên

như đại diện theo ủy quyền.
Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền
nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi
giới do các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người
hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công
việc mình làm. Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh
có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Điều này thể hiện:
Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãn
các điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi

12


giới bất động sản. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới
bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Các điều kiện
này bao gồm:
Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giới
bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp;
Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ trình
độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ nghiêm
ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản;
Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp
đồng.

Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch
bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ
đó mà không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thỏa
thuận đó gọi là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được
xác lập trên cơ sở hợp đồng và những quy định của pháp luật. Tại các Điều 47
và 48 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được
lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm
ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có
bất cứ một thỏa thuận nào cả.
Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những nội
dung cơ bản của hợp đồng môi giới bất động sản.

13


1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản
Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà đất
không được thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là người dân
thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham
gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất. Tuy
nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai
trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã
hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm giảm số
lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bất
động sản. Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực,
chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó,
nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất
xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của

thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng. Khách
hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động
môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ
này tồn tại và phát triển. Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch
về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp
thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá cả
v.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất
động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp
đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản … Bởi lẽ do tính đặc
thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị
trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy
đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham

14


gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác.
Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận
hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến
bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,
mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan
hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng
của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ
gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ,
đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua
và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định
lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất
động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị

trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch
trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ
đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều
lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu
chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp
đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có
nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới
là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất
động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên
nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn
chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động
sản. Họ có thể dễ dàng thực hiện vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bên
bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản;

15


Thứ hai, vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội
và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình.
Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thị
trường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhà
nước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bất
động sản “ngầm”) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự đan xen
hoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhà
nước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tình
trạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoang
mang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch
về bất động sản trên thị trường. Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các

giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản.
Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu
chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi
nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần
phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới
bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo
có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am
hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất
động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong
việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi
giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư
bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất
động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các
giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng

16


đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò
khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Thứ ba, vai trò của môi giới bất động sản đối với Nhà nước
Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp Nhà
nước kiểm soát được thị trường bất động sản. Bởi lẽ, môi giới bất động sản là
một loại hình kinh doanh có điều kiện. Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do LKD BĐS quy
định; cụ thể: Điều kiện đối với tổ chức: Một là, có giấy phép đăng ký kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có ít nhất một người của tổ chức
có chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều kiện đối với cá nhân: Một là, có
giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có
chứng chỉ môi giới bất động sản. Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sự
kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua hoạt động
môi giới, nhà môi giới tìm hiểu và nắm được nhu cầu của thị trường, sự phát
triển của từng phân khúc thị trường bất động sản … để phản ánh với Nhà
nước. Là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công
tác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí
đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù
hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất
động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các
quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong
phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế-chính trị - xã hội và
của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất
động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình
thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất

17


yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá
coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch
vụ môi giới phát triển đúng hướng. Mặt khác, trong quá trình hành nghề, nhà
môi giới bất động sản kết hợp lồng ghép việc tuyên truyền, giải thích pháp
luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động
sản nói riêng thông qua việc tư vấn cho khách hàng có nhu cầu mua, bán bất
động sản. Trên cơ sở nâng cao nhận thức về pháp luật kinh doanh bất động
sản, họ sẽ có hành vi ứng xử tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh;
Thứ tư, vai trò môi giới bất động sản đối với xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và
người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao

dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt
động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu
sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi
địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị
trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của
từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh
dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản.
Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp
vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế
chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các
thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh ,
giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư
tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn
định .

18


Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao
dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động
sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản
1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản
Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo hướng công khai,
minh bạch là một yêu cầu cấp thiết góp phần thúc đấy sự tăng trưởng của nền
kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Nền kinh tế thị trường coi trọng và đề
cao các thuộc tính đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng của mọi chủ
thể kinh doanh, quyền tự do kinh doanh của công dân được nhà nước bảo hộ,
các quan hệ kinh tế vận hành theo quỹ đạo quản lý của nhà nước và chịu sự

điều tiết bởi “bàn tay vô hình” của thị trường…Những thuộc tính này của nền
kinh tế thị trường sẽ bị méo mó, biến dạng trong điều kiện thị trường bất động
sản hoạt động không công khai, minh bạch. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VI đã khẳng định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ
không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội
bằng pháp luật. Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản
là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn
quốc tế. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản
nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật.
Thứ nhất, nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. Hàng
hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng
như:
Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được,
đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về
không gian. (Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các bất

19


động sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị
cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí co ý nghĩa
rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản). Bất động sản là hàng hóa có
tính lâu bền, và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình
sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất
động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Hàng hóa bất động sản
mang tính cá biệt và khan hiếm… Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề
nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích
cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động

sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế
mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội. Vì
vậy, để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý
của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt
động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ
pháp lý;
Thứ hai, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn,
thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ; đồng thời thị
trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với mọi sự thay đổi về
chính sách, pháp luật; giá cả trên thị trường; tâm lý, thị hiếu, sở thích của
người dân v.v. Thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ có ý nghĩa nhiều
mặt về chính trị, kinh tế, xã hội. Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển
tự phát, thiếu ổn định sẽ gây tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng của nền kinh
tế; làm cho người dân hoang mang, lo lắng và làm giảm sức hấp dẫn của môi
trường đầu tư, kinh doanh ... Để đưa thị trường bất động sản đi vào nề nếp thì
Nhà nước phải xây dựng khung pháp lý cho hoạt động của thị trường này. Đặc
biệt hoạt động kinh doanh bất động sản rất phức tạp. Tính phức tạp

20