Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC

7

THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1.

Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản

7

1.1.1. Khái niệm bất động sản

7

1.1.2. Đăng ký bất động sản

10

1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản

17

1.2.

Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật

20

1.3.

Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản

24

1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển
của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam
trong quá trình hội nhập

24

1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống
pháp luật về đăng ký bất động sản

27

1.4.

Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử

29

1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến

29

1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc

34

1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước
năm 2003

37


1.5.

Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản
của một số nước trên thế giới

45

1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản

45

1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc

47

1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada

50

1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh

52

1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động
sản các nước trên

54

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP

56

LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1.

Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành

56

2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai

56

2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng

62

2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng

69

2.2.

Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động
sản Việt Nam

71

2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng
ký bất động sản

72

2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản

77

2.3.

79

Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất
động sản trong thực tiễn

2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản

79

2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động
sản

84


2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản
Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT

86
91

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

3.1.

Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất
pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

91

3.2.

Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản ở Việt Nam

93

3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể,
đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản

93

3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động
sản

95

3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động
quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng
thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa
những cơ quan thực hiện chức năng này

96

3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và
duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ
quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển
của thị trường bất động sản

97

3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ
tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân

98

3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu
chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt

99

KẾT LUẬN

101

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

103


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài
Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên
các cơ quan chức năng và đưa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự
thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào
làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời,
có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc
phục những bất cập hiện tại.

Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản
đối rất quyết liệt. Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do
Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy
chứng nhận đăng ký bất động sản... là không phù hợp với thực tế, trái với
các quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó,
qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn
không đồng tình với nội dung trên của dự thảo. Nhất là quan điểm của Ủy
ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ. Vì vậy,
tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị
và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi
chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt
ra trong lý luận và thực tiễn.
Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản
tại nước ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ
về cơ sở lý luận và thực tiễn.
Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan
trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng
và lý lịch pháp lý của bất động sản. Thông qua công tác đăng ký, cơ quan


nhà nước có thẩm quyền xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc
điểm), cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của bất động
sản. Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo
vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan
trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt
khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản,
các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Với
việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công
chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản,

từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân
sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác
định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản là
đối tượng của nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất
động sản chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng
bộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng
ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động
sản" nhưng hiện chưa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy
định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo
Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn đề cần
thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản
khi tham gia vào thị trường. Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác
hiện vẫn chưa có quy định về đăng ký.
Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng
mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán,
thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất


động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại
đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại
bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây
dựng…).
Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên
quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay,

trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng
trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch liên
quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan
đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số
vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản;
khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống
nhất pháp luật về đăng ký bất động sản... Bên cạnh đó, trong điều kiện
chúng ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân
tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc
gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp
luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về
mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất
động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ
được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ,
ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát
triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đăng ký bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều
nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình
nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất
động sản của Việt Nam có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn


của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư
pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng
ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ
luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001...
Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan

đến phần nào lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất
đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị
Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của
Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang
Học, năm 2004.
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn
đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời
gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm
đưa ra cơ sở lý luận cũng như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất
toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh
thể.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, lý
luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất
động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã
hội và xu hướng hội nhập.
Nhiệm vụ:
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định

là:
Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội


cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong
điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt
Nam qua các thời kỳ, cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật

về đăng ký bất động sản hiện hành.
Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động
sản của một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam,
qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp
thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội
nhập quốc tế.
Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật
về đăng ký bất động sản của Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề
tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc
sĩ luật học, người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp
luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện
chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá
trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam.
- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương
pháp quan trọng và được sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận
văn.
- Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ
việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp
luật đăng ký bất động sản.


6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn
Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng ký bất động
sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản trong một mô hình pháp lý mới. Những đóng góp khoa học

của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau:
Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản.
Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật
về đăng ký bất động sản.
Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của
việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam.
Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất
động sản của một số nước trên thế giới.
Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất
pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế.
Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham
khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học
pháp lý về đăng ký bất động sản. Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị
của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật
về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động
sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp
luật về đăng ký bất động sản Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất


động sản Việt Nam.
Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản Việt Nam.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG
SẢN

1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được
coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật
chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được.
Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện
cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản. Các quyền tài sản
cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và
có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự.
Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản
được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học
pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình
thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự
phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các
nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự
phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử
dụng và giá trị của tài sản.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam
dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp


luật. Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ:
quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là
những tài sản không phải là bất động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005

quy định:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
[19].
Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền
với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động
sản với động sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc
tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được
coi là bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình
xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến
trong giao lưu dân sự.
Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các
quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu
hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có
một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố,
quyền thế chấp và một số quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bất động sản
được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới.
Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định
khá chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản. Điều này như một tất
yếu để quản lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự. Hiến pháp Việt


Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005
có quy định các hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước. Điều này

dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những
đặc thù. Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, trong
đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng
trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp với thực tế hơn.
Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự quản lý
chặt chẽ của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với
nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự
quản lý của Nhà nước.
Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Một người không phải là chủ sở hữu cũng
có những quyền năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào
ý chí của chủ sở hữu. Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không
phải là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của
người khác là điều phổ biến. Điều này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một
cách thích đáng quyền lợi của những người được chủ sở hữu chuyển giao
quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết sức quan trọng. Điển
hình là quyền sử dụng đất. Chính chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã
khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng riêng so
với các quyền sử dụng khác.
Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai,
nhưng một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất
động sản có vị trí quan trọng nhất. Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều
vào chế độ sở hữu đất. Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như
Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ngoài
hình thức sở hữu nhà nước thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối
với đất đai, do đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với
đất đai. Trong đa số các trường hợp Nhà nước không thể tự mình trực tiếp
thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà trao quyền đó

cho các chủ thể khác trong xã hội. Chính hiện tượng này đã dẫn đến những
quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng
trong khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường. Nhà nước, thông qua
các quy định pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai).
Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của người
thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được
gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất".
Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử
dụng đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa.
1.1.2. Đăng ký bất động sản
Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các
bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử
chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp
này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể
tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm
phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại sổ này trở thành Sổ ghi
chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở
nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy.
Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368;
ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…[33].
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất
đai, gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình
các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau
khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc

xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng
chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của
chứng thư đó tại cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở
Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của
Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam
Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký
chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ,
mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía
cơ quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất
động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót
hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc
tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để khắc phục những nhược điểm
này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả
các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này phát triển
mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ
Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales.
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như
sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu,
gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay
định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến
động như bán đất, thế chấp, giải chấp…
Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở
hệ thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký Torrens
có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm
tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp
giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản.
Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng
yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này, là một trong bốn trụ cột
của quản lý hành chính đất đai gồm: Khảo sát và lập bản đồ địa chính; Lập hồ

sơ địa chính và cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ


dữ liệu [34]. Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực
quan trọng của nền kinh tế. Bên cạnh đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ
quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về đất luôn được Nhà nước chú
trọng. Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản còn nhằm mục đích xác lập
tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản, thông qua việc công bố
công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản.
Hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những
mục tiêu của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hóa các quyền
liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động
sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản [44].
Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua
đất, người nhận thế chấp đất v.v… tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được
quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của
thửa đất. Tra cứu thông tin là một hoạt động thông thường trước khi thực
hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản
gắn liền với đất.
Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền
đối với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật
thành văn, như luật La Mã chẳng hạn. Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những
nguyên tắc đặc thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển
giao có người làm chứng, chuyển giao trước Tòa án và chuyển giao theo
truyền thống. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp
dụng cơ chế chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế
này dẫn đến thực trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra
một cách không công khai và bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ
hưởng tài sản không bao giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở
hữu của tài sản đó. Nhằm khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia

trên thế giới đều xác định một trong những mục đích cơ bản và quan trọng
hàng đầu của đăng ký bất động sản là công bố công khai tình trạng pháp lý
của tài sản.


Bên cạnh đó, với việc áp dụng nguyên tắc suy đoán về quyền sở
hữu, nên thông thường, chỉ thực hiện đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai.
Người có quyền sở hữu đối với đất đai thì đương nhiên được coi là có
quyền sở hữu đối với toàn bộ các tài sản gắn liền với đất đó, thậm chí cả
đối với những tài sản có trong lòng đất. Nguyên tắc này được thể hiện rõ
nét nhất trong hệ thống đăng ký Torrens. Khái niệm đất đai trong pháp luật
về đăng ký bất động sản của các quốc gia theo hệ thống này được mở rộng
bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, tức là bao quát gần hết các tài sản
là bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia tiến hành đăng ký
quyền đối với tài sản trên đất. Chủ yếu tập trung vào các quốc gia thuộc hệ
thống luật dân sự như Pháp, Nhật Bản. Những tài sản này chủ yếu là bất
động sản do tính chất và có tính ổn định cao, giá trị lớn [40].
Về cơ bản, phạm vi đăng ký bất động sản tập trung vào các đối
tượng sau đây:
Một là, đất đai.
Hai là, các tài sản gắn liền với đất có tính chất cố định cao và
là đối tượng chủ yếu trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, thì tài
sản gắn liền với đất thường được đăng ký với tư cách một khối tài sản
thống nhất.
Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật
đề cập ngay khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập. Thời
kỳ này Nhà nước đã có các quy định về ghi nhận việc sang tên trong sổ địa
bộ và sổ thuế khi mua bán, tặng cho và trao đổi nhà cửa, ruộng đất. Cho
đến thời kỳ đổi mới, trước yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển

thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và
đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục được bổ
sung hoàn thiện. Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong
pháp luật vẫn có xu hướng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước đối với bất động sản. Luật Đất đai năm 1993 quy định


đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất là
một nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm
2003, với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng
hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp
thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho
công chúng một cách công khai (Điều 64 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004). Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà
nước trong hoạt động đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền
đối với đất đai là một thủ tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan
quản lý hành chính các cấp. Điều này được thể hiện trong nhiều đạo luật
khác về quản lý bất động sản và thị trường bất động sản đã được ban hành
như Luật Nhà ở 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Bảo vệ và
phát triển rừng 2004...
Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động
sản" chưa được sử dụng. Tuy nhiên, đã có nhiều quy định lại đề cập đến
trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở,
công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng... tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Về bản chất, đây là những quy định về đăng ký đối với bất
động sản. Những quy định này lại nằm rải rác trong nhiều đạo luật cụ thể,
riêng biệt.
Thuật ngữ "đăng ký" được hiểu là [35]: (i) Chính thức ghi vào văn
bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm
cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định;

và (ii) Bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện
tượng.
Còn theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học [42] thì "đăng
ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận
cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ".
Xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đối với bất động sản, đặc
biệt là đối với những tài sản có khả năng tham gia vào thị trường bất động


sản và mục đích của việc đăng ký bất động sản, nên không phải mọi tài sản
là bất động sản theo khoa học pháp lý hay pháp luật thực định đều thuộc
đối tượng đăng ký bất động sản.
Tại Việt Nam, hiện nay mới chỉ có việc đăng ký đất đai được quy
định tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh tại một văn bản pháp luật có hiệu lực
cao là Luật Đất đai. Vấn đề đăng ký sở hữu đất đai không được đặt ra, bởi
đất là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Chỉ
khi một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đất đai, thì quyền đó mới được
đăng ký (đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất), và trong quá trình thực hiện
quyền sử dụng đất, nếu tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện các giao
dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì những
giao dịch đó đều phải được đăng ký.
Ngoài đất đai, hiện nay pháp luật còn có quy định về đăng ký quyền
sở hữu đối với nhà ở (Luật Nhà ở), công trình xây dựng khác (Nghị định số
95/2005/NĐ-CP của Chính phủ), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng
sản xuất là rừng trồng (Luật Bảo vệ và phát triển rừng).
Đăng ký bất động sản xét về tổng thể là việc xác định hiện trạng
và lý lịch của bất động sản, cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị
trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích của bất động sản) và hiện trạng pháp lý
(tình trạng sở hữu bất động sản hoặc quyền sử dụng đất, các biến động về
mặt pháp lý). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc xác

lập và chứng nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản, đồng
thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối
với bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bên cạnh
đó, thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham
gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai hóa. Với việc
không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản,
công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu bất
động sản và ai là người có những quyền lợi liên quan đến bất động sản đó
(quyền được ưu tiên thanh toán, quyền sử


dụng và thu hoa lợi v.v...), từ đó có đầy đủ thông tin để xem xét, quyết
định về việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất
động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa
các bên có quyền trong trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều
giao dịch khác nhau trên thị trường.
Có hai loại hiệu lực liên quan đến đăng ký: đăng ký là điều kiện xác
lập quyền và đăng ký là điều kiện để vật quyền hay giao dịch có hiệu lực
đối với người thứ ba.
Theo quy định của các đạo luật hiện hành thì bao hàm cả việc đăng
ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các quyền về bất động sản. Nhưng
đối với bất động sản luôn tồn tại hai loại đăng ký với đối tượng hoàn toàn
khác nhau. Loại thứ nhất giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về
tình trạng pháp lý của bất động sản, gọi là đăng ký bất động sản. Loại thứ
hai là giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về tình trạng vật lý
của bất động sản, tạm gọi là đăng ký biểu thị hay đăng ký hiện trạng.
Đăng ký hiện trạng là cơ sở tiên quyết để thực hiện việc đăng ký
quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản. Tuy nhiên, khác với
đăng ký các quyền, việc đăng ký hiện trạng không đem lại những lợi ích
pháp lý cho chủ sở hữu. Chính vì vậy, một trong những điểm khác biệt rất

lớn giữa đăng ký hiện trạng với đăng ký các quyền về bất động sản là trách
nhiệm pháp lý của người có nghĩa vụ đăng ký. Người có nghĩa vụ đăng ký
ở đây thường là chủ sở hữu của bất động sản, bởi họ chính là người nắm rõ
nhất tình trạng hiện tại của bất động sản. Tóm lại, kê khai đăng ký hiện
trạng bất động sản là một nghĩa vụ hành chính, liên quan đến trách nhiệm
hành chính và có tính bắt buộc phải thực hiện (được bảo đảm thực hiện
bằng các biện pháp cưỡng chế mang tính hành chính).
Việc đăng ký hiện trạng bất động sản có liên quan chặt chẽ đến việc
lập bản đồ và hồ sơ địa chính. Đây cũng là cơ sở để xác định phạm vi về
mặt vị trí quyền sở hữu đối với bất động sản. Do đó, để được ghi nhận tình
trạng thực tế của bất động sản vào hồ sơ của cơ quan đăng ký, thì những


nội dung đăng ký phải được cơ quan hoặc người có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật thẩm định.
Đăng ký các quyền đối với bất động sản chính là nội dung cơ bản
của pháp luật về đăng ký bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với
bất động sản luôn kéo theo việc đăng ký các hạn chế về quyền sở hữu hoặc
các quyền ưu tiên đối với bất động sản đó. Đối với các quốc gia có sự phân
biệt giữa quyền đối vật và quyền đối nhân, việc xác định đối tượng đăng ký
là rất rõ ràng. Về nguyên tắc, các quyền đối vật đối với bất động sản đều
phải được đăng ký. Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ bản
án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác
cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến.
Do có đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các
nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp
lý đối với từng loại không giống nhau. Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này
có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện
khi đã đăng ký hiện trạng. Trong một số trường hợp, việc thay đổi hiện
trạng bất động sản như chia tách, hợp nhất, thay đổi mục đích sử dụng đất...

bị phụ thuộc vào các quyền đã đăng ký đối với bất động sản đó.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ quy định về việc xác lập
quyền sử dụng đất (từ Nhà nước) và việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với nhà, công trình xây
dựng thì việc đăng ký quyền mới chỉ tập trung vào quyền sở hữu, quyền thế
chấp. Như vậy, tình trạng pháp lý đối với bất động sản hiện nay không
được ghi nhận đầy đủ tại cơ quan đăng ký. Nhiều hạn chế về quyền sở hữu
bất động sản không được ghi nhận vào hồ sơ pháp lý về bất động sản như
quyền địa dịch, hạn chế quyền định đoạt do bản án, quyết định của Tòa án.
1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản
Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất
động sản nói riêng có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao


dịch mà là một quyền, chính xác hơn là một quyền đối với một tài sản, đối
với một bất động sản: quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp,
quyền về lối đi qua... Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh
của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là
quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp [25]
Việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Để giải quyết việc xác lập, chứng minh sự
tồn tại của các quyền thì các hệ thống pháp luật giải quyết theo một trong
hai cách:
Thứ nhất, hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Trong hệ thống này,
chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra
quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập
quyền. Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng về sự
tồn tại của quyền.
Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi có một cơ chế kiểm tra
chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có

quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện
nghiêm ngặt về hình thức. Người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký
kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền của mình. Cơ quan
đăng ký sẽ từ chối tiến hành đăng ký khi các điều kiện cần không tồn tại
hoặc không có đủ. Như vậy, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan
đăng ký phải thẩm định, đánh giá tính chất pháp lý của giao dịch, sự kiện
có tác dụng xác lập quyền theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi
quyết định tiến hành hay từ chối đăng ký quyền.
Khi đã được đăng ký, quyền chính thức được thừa nhận thuộc về
người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký không
chính xác và gây thiệt hại cho mình thì phải chứng minh trong khuôn khổ
một vụ kiện ra tòa án. Theo đúng lôgíc của hệ thống, người chịu trách
nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký
là tòa án. Chỉ có tòa án mới có quyền nói rằng một giao dịch hoặc một sự


kiện nào đó thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của
pháp luật.
Thứ hai, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba. Hệ thống
đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch được đăng ký thì coi như
được mọi người nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi như không ai
biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngược.
Điều đó có nghĩa, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người
thứ ba. Còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này là không cần thiết và
các nguyên tắc trên cũng không áp dụng với các bên trong giao dịch, họ
đương nhiên phải biết rõ mình đã làm gì và chịu trách nhiệm về việc làm
đó.
Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba dựa trên sự phân
biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là
căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng

ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của
giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham
gia giao dịch. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà nhưng không đăng ký,
quyền sở hữu nhà vẫn chuyển từ người bán sang người mua theo hợp đồng,
nhưng việc chuyển quyền sở hữu chỉ có hiệu lực giữa người bán và người
mua, còn với người thứ ba, nhà vẫn thuộc người bán.
Bởi vậy, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba không sử
dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Nhưng hệ thống này lại
có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối
với cùng một tài sản. Ví dụ có hai người cùng một lúc tự xưng là người
nhận quyền thế chấp đối với một tài sản, khi đó, người nào có quyền được
đăng ký trước sẽ được ưu tiên.
Ngoài ra, trên cơ sở xác định ai là người thực hiện đăng ký, còn có
thể phân chia đăng ký bất động sản thành hai hệ thống khác nhau:
Hệ thống thứ nhất, pháp luật quy định người thực hiện đăng ký phải
là công chứng viên và các văn bản, tài liệu được đăng ký đều phải lập dưới


dạng công chứng thư. Cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra tính hợp lệ về hình
thức của giao dịch, không chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch
và tính hợp pháp của bất động sản. Các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động
đăng ký theo hệ thống này đơn giản và rõ ràng hơn rất nhiều do mọi rủi ro
về mặt pháp lý đã được cơ quan công chứng đảm bảo.
Hệ thống thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tự thực hiện
việc đăng ký. Khi đó, các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký được
quy định chi tiết, cụ thể hơn:
Nguyên tắc làm thủ tục đăng ký: Ngoại trừ trường hợp mà pháp luật
có quy định riêng, việc đăng ký phải do đương sự làm thủ tục hoặc cơ quan
nhà nước có yêu cầu. Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc đăng ký sẽ
được thực hiện theo bổn phận của nhân viên đăng ký mà không cần có thủ

tục yêu cầu (ví dụ hiệu đính những thông tin do cơ quan đăng ký đã ghi
không đúng; ghi lại một số thông tin đã được đăng ký trong trường hợp
chia tách, sáp nhập bất động sản);
Nguyên tắc có đệ đơn: việc yêu cầu đăng ký phải được thực hiện
bằng đơn từ;
Nguyên tắc cùng làm thủ tục: thủ tục đăng ký phải do các bên có
quyền và nghĩa vụ cùng thực hiện để tránh hành vi đăng ký giả mạo, gây
mất ổn định trong các giao dịch về bất động sản, chỉ trừ một số trường hợp
ngoại lệ (ví dụ như đã có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; đăng
ký hưởng quyền thừa kế …).
Tóm lại, việc lựa chọn hệ thống pháp luật nào để quy định việc
đăng ký bất động sản tùy thuộc vào mỗi quốc gia, căn cứ vào điều kiện,
hoàn cảnh cụ thể và từng thời kỳ lịch sử cụ thể của từng nước. Tuy
nhiên, việc tồn tại đồng thời nhiều trường phái pháp luật trong hệ thống
các quy định về bất động sản của Việt Nam như hiện nay (sẽ phân tích ở
phần sau) là điều không nên có. Trên thực tế, điều này đã dẫn đến
những khó khăn không chỉ cho người dân mà cho cả cơ quan thực thi
pháp luật.


1.2. MỘT SỐ QUAN NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THỐNG NHẤT PHÁP

LUẬT

Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ
là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất
pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam.
Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào
chất lượng của bản thân hệ thống pháp luật. Các quan hệ xã hội ở các
lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật

phải có phương pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng và phù
hợp. Một hệ thống pháp luật duy ý chí, mâu thuẫn, thiếu đồng bộ tất yếu
tạo ra các mâu thuẫn và thiếu đồng bộ trong chính các quan hệ pháp
luật, tác động tiêu cực và cản trở sự phát triển của các quan hệ xã hội,
làm mất đi những giá trị xã hội không thể thay thế được của nó. Sự thiếu
đồng bộ ở một khâu hay một bộ phận của pháp luật có thể dẫn đến
những hậu quả không thể lường trước được. Vì vậy, pháp luật phải xuất
phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên hệ nội tại thống
nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất [30].
Thuật ngữ "thống nhất" theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là
"việc hợp thành một khối, làm cho khớp lại với nhau" [42].
Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết
"Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và
không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó mà còn phải là một sự
biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những
mâu thuẫn nội tại" [31].
Theo tiến sĩ luật học Võ Khánh Vinh [43], một trong những vấn
đề cốt lõi nhất của kỹ thuật lập pháp là phải đảm bảo cấu trúc mang tính
hệ thống, tức là đảm bảo tính thống nhất, cân đối mối liên hệ bên trong
và sự phụ thuộc lẫn nhau trong tất cả các bộ phận hình thành hệ thống,
tính nhất quán về logic trong cách diễn đạt của người làm luật. Nguyên
tắc này thể hiện một số nội dung sau:


Sự phối hợp hài hòa giữa các quy phạm pháp luật để tạo ra
hệ thống pháp luật chung có chức năng bổ sung, hỗ trợ lẫn nhau;
Đảm bảo mối liên hệ lẫn nhau giữa các quy phạm chung và quy
phạm chuyên ngành cũng như giữa các văn bản có hiệu lực cao và thấp;
Đảm bảo văn bản mới được ban hành phải dựa trên cơ sở và sự
cân nhắc trong sự liên kết các hệ thống văn bản hiện hành để tránh sự mâu

thuẫn chồng chéo và loại trừ lẫn nhau giữa các quy phạm pháp luật.

Còn theo GS.TSKH Đào Trí Úc [41], tiêu chuẩn để xác định
một hệ thống pháp luật đúng đắn và hiệu quả bao gồm: tính toàn diện,
tính đồng bộ, tính phù hợp và công nghệ trong quá trình lập pháp. Trong
đó, tính đồng bộ phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Sự phát triển đồng bộ giữa các ngành luật;
Đảm bảo sự thống nhất, loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo hay
trùng lặp trong bản thân hệ thống để đảm bảo một cơ chế điều chỉnh
hiệu quả.
Tuy nhiên, để tạo ra được sự đồng bộ và tính thống nhất trong hệ
thống pháp luật thì hoàn toàn không đơn giản. Nó đòi hỏi người làm luật
phải xác định rõ ranh giới giữa các ngành luật. Nhưng việc xác định
ranh giới này rất khó do các mối quan hệ xã hội phức tạp và luôn vận
động trong những mối liên hệ đan xen nhau. Sự nhầm lẫn trong việc xác
định các đối tượng điều chỉnh của các ngành luật dẫn đến việc điều
chỉnh chồng chéo, lấn sân và mâu thuẫn làm mất đi tính hiệu quả của
pháp luật trong quá trình thực thi và áp dụng [32].
Ngoài ra, thống nhất pháp luật còn được hiểu là sự thống
nhất giữa các quan hệ cấu trúc của ngành luật tạo ra logic nhất quán
trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh.
Ở một quan điểm khác, sự thống nhất pháp luật cần được
hiểu theo hai phương diện [29]: