Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN trong thời gian tới

Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-
NHCTVN trong thời gian tới
I. Bài học rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động
sản thế chấp
1. Những thuận lợi và thành công
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín
dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có
tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất
quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền kinh tế mở
rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập,
nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động
cho nên hình thức tín dụng này đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của n-
ớc ta nh: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông t hớng
dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hớng dẫn,
giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ
mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng.
Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc nh: định giá tài
sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có
vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác
định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng
bảo vệ đợc những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của ngời
vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể
bảo toàn đợc nguồn vốn của mình trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ
khi đến hạn.
1
1
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã đợc quy định rõ ràng, cụ thể
cùng với sự chỉ đạo, hớng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng công th-
ơng Việt Nam và ngân hàng Nhà nớc đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ
này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân tố khác nh:

+ Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc
ta. Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang đợc khuyến khích mở rộng, phát triển
bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, khi thị trờng này đợc mở
rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế
chấp sẽ đợc phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá đợc sử dụng phổ
biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp đợc chính xác hơn bên
cạnh đó thị trờng bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi
nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng ngày
càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.
+ Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nớc liên quan nh:
UBND phờng, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án sự phối hợp
giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp ngân hàng quản
lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn đợc
nguồn vốn của mình.
+ Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây là
nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trờng hiện nay.
Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách
hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân
hàng sẽ thực hiện đợc mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy
mô, hạn mức tín dụng của ngân hàng.
Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ tại
SGDI nói chung cũng nh cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất
động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất lợng. Thể hiện
ở d nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng d nợ) tăng 74 tỷ đồng so với
năm 2000. Cùng với những kết quả đạt đợc thì các nghiệp vụ nh: định giá quản lý
bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng thu đợc những thành
2
2
công đáng kể: giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định gần tơng đơng với
giá trị bất động sản tơng tự đợc mua bán trên thị trờng, điều này chứng tỏ giá trị

bất động sản thế chấp đã đợc xác định gần tơng ứng với giá trị thực của nó, điều
này không phải ngân hàng nào cũng làm đợc, ngôi nhà số 23 Hàng Đờng đợc định
giá là 35 triệu đồng/1m
2
đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trởng thành
trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn.
Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
cũng nh chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở d nợ (quy mô) tăng qua
các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng d nợ. Việc
xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là
việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải pháp mềm nh: thoả thuận để
khách hàng bán bất động sản của mình để trả nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu
những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách hàng
2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất
động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn
này mang tính khách quan muốn giải quyết đợc đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện
chí của các cơ quan liên quan.
Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản thế
chấp đã đợc quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dới luật nhng
giữa các văn bản này vẫn có sự cha thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hớng
và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn nh nghị định 87/CP ngày17/ 8/
1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất và quyết định 3519 ngày
12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định khung giá các loại đất tại Hà
Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá đợc quy định trong quyết định 3519
của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao nhất đợc xác định đối với những lô
đất mức A, vị trí 1 thuộc đờng loại I là 9,8 triệu/m
2
tức là chỉ bằng khoảng 1/8 so
với thực tế. Các mức giá đợc quy định thấp nh vậy sẽ gây khó khăn cho ngân hàng

khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND thành phố Hà Nội vào
định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc
3
3
mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách
hàng và có thể vốn vay sẽ không đợc sử dụng theo đúng mục đích nh cam kết ban
đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trờng hợp khoản vay gặp rủi ro,
khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác
định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà
nớc, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá đợc xác định ban đầu (đối với
trờng hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá thấp thì việc cha ban
hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá bất
động sản của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân
hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay
để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu và do vậy giá
trị của bất động sản thế chấp đợc xác định còn mang tính tơng đối , có khi ngời
định giá thấy kết quả gần tơng đơng với giá thị trờng là đợc.
Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan nh: toà án, UBND phờng, sở địa
chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nớc với ngân hàng trong
việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt ra đối với ngân
hàng. Hiện nay có nhiều trờng hợp biện pháp bảo đảm cho khoản vay bằng bất
động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phơng án
sử dụng vốn vay cho nên đối với những trờng hợp nh vậy ngời vay nếu cha có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác nh: giấy
chuyển nhợng; giấy chứng nhận tạm thời thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay
vốn. Nhng nếu những khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới việc khách
hàng vay không trả đợc nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng
sẽ gặp nhiều khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật nh toà án, công chứng.
Thực tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có
đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng (ngời đợc thi hành án), nhng cơ quan thi

hành vẫn cha tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án cha rõ ràng,
hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án đề nghị toà giải
thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành. Thời gian chờ đợi
này thờng kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trờng hợp ngân hàng phải chờ đến
4
4
nửa năm mới nhận đợc văn bản trả lời của cơ quan thi hành án. Vì vậy việc ngân
hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà
án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trờng hợp cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành
bản án, quyết định có hiệu lực của toà án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để
thu hồi nợ, nhng ngân hàng không thể xử lý đợc những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý
của tài sản cha đầy đủ. Để hoàn thiện đợc hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng
không chỉ mất nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái.
Theo các cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay đợc giao từ
các vụ án cha hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nớc ta
buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và
quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay cha có đủ giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế chấp của
ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ
quan ngang bộ có liên quan.
Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của
thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản ở nớc ta mới hình thành và phát
triển, Nhà nớc vẫn đang cố gắng định hớng và kiểm soát thị trờng này bằng nhiều
biện pháp nhng hiện nay nhìn chung thị trờng bất động sản vẫn cha thực sự thuộc
kiểm soát của Nhà nớc, là một thị trờng phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà
đầu cơ. Do vậy thị trờng luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá
cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trờng.
Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác
định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc
định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang

tính thời kỳ, nó phải đợc duy trì tơng đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín
dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trờng bất động sản ổn
định, nhng thực tế không phải nh vậy, thị trờng luôn biến động, điều này sẽ gây
khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tơng lai, của cán
bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trờng
5
5
cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trờng biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu
và tính chính xác kém.
Khó khăn thứ t là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trờng hợp
khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của
mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân
hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản.
Thực tế có nhiều trờng hợp, bản thân khách hàng cũng cha nắm rõ đặc
điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế
chấp, cũng nh không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trờng nên
việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi cha chính xác. Mặt khác, đối
với những trờng hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ
thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại nh:
- Ngời vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trớc
khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho
đến khi công an bắt đợc con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế
chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng nh đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử
dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà
buộc phải xử lý nhiều lần.
- Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trớc đây có giấy tờ cha hợp lệ, cha
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều ngời cha
muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây
dựng trớc đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trớc bạ cao tạo ra

tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất động
sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh.
- Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều
nơi, tài sản đã đem thế chấp nhng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho
ngân hàng phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận
lại nợ vay do đó không thể làm đợc thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
6
6
Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không
phù hợp với nhu cầu, thị hiếu ngời mua, tâm lý ngời mua không muốn mua tài sản
của ngời vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó
thị trờng bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vớng mắc về pháp lý,
hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhợng còn nhiều ách tắc.
Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt đợc, công tác định giá và
xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc
phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan,
ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn
tại cần giải quyết.
3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
tại SGDI hiện nay
Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nh nớc ta hiện nay, hoạt động tín dụng
ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng. Bằng nhiều
cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trởg kinh tế của đất nớc, chẳng hạn,
các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình trạng cần thêm vốn lu
chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân hàng cũng có thể thực
hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích đợc sự phát triển công nghiệp và
đầu t - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn việc làm và cải thiện mức sống.
Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hớng chi tiêu nhiều hơn các hàng hoá tiêu
dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng trởng kinh tế. Nhng một điều rất quan trọng

là bất cứ một khoản tiền vay có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính nó, có nghĩa
là không phải xét đến khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một khoản tín dụng
có bảo đảm nhng lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để trang trải món nợ
thì ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho một khoản tiền ứng
trớc là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa một mức độ rủi ro
nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hởng đến tình hình tài chính
của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất cứ khi nào có điều
kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với t cách là bảo hiểm giúp cho
ngân hàng đối phó với mọi tổn thất.
7
7
Hiện nay ở nớc ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nớc đã có nhiều văn bản hớng
dẫn các ngân hàng thơng mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm
bảo với từng loại đối tợng vay vốn, thông thờng các khách hàng là t nhân hay
doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng
đều phải có tài sản đảm bảo (thờng là bất động sản, máy móc, phơng tiện vận
chuyển ), tuy các đối t ợng vay này rất linh động, làm ăn có hiệu quả cao nhng
cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Nói nh vậy không có nghĩa rằng
các doanh nghiệp quốc doanh khi vay vốn thì không cần đảm bảo, hiện nay chính
phủ và ngân hàng Nhà nớc Việt Nam đã trao cho các ngân hàng thơng mại, quyền
chủ động lựa chọn xem các khách hàng có phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay
hay không. Tại SGDI-NHCTVN hiện nay tổng d nợ của các khoản vay có tài sản
đảm bảo chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 14 - 15%) trong đó d nợ có tài sản
đảm bảo là bất động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với những bất động sản dùng
làm tài sản thế chấp mỗi khoản vay thông thờng phải có những thuộc tính sau:
- Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn
định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá.
- Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhợng trong trờng hợp ngân
hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã đợc thiết kế dành riêng cho
lĩnh vực thơng mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm đợc ngời mua).

- Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp.
Nh vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng minh
tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải đợc xác định, tức là phải định giá bất
động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc thờng nhật của các
ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công việc khá mới mẻ về mặt
thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ
quan hữu quan ; tính không ổn định và cha kiểm soát đợc của nhà nớc về thị trờng
bất động sản; sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của
bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại
Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan liêu
bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công
8
8
Thơng Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh của cấp trên,
cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trờng đặt ra rất nhiều khó
khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại đây, việc định giá bất
động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hởng của nhân tố này, thể hiện ở sự
đánh giá thị trờng bất động sản, thu thập thông tin thị trờng và phân tích các
thông tin thu thập đợc. Các quyết định về giá trị của một bất động sản thế chấp th-
ờng đợc đa ra độc lập, không có sự liên kết giữa các thông tin thị trờng khi ra
quyết định. Chẳng hạn khi xác định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đ-
ờng Hai Bà Trng thì sau khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ
tín dụng chỉ tìm hiểu xem tại con đờng này các lô đất khi chuyển nhợng thì giá là
bao nhiêu một mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ đ-
ợc coi là phù hợp với trờng hợp chuyển nhợng, tức là giá tri lô đất mang tính thời
điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhng với bất động sản thế chấp thì khác
giá trị lô đất phải đợc xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian thế chấp.
Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn cha thực sự phát hiện và đánh
giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại khá phổ biến đối với
các cán bộ tín dụng hiện nay.

Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý
giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế chấp, trong
vụ án này các bất động sản đợc quy định giá cao hơn giá trị thực của nó trên thị
trờng, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan chức năng dẫn đến
ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh nghiệm từ vụ này, hiện
nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức chặt chẽ khi đa ra các quyết
định liên quan đến giá bất động sản thế chấp, cho nên có bất động sản thế chấp
đợc định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ chuyển nhợng tơng tự trên thị trờng. Đây
cũng là một vấn đề cần đợc xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu không sẽ
dẫn tới cầu về tín dụng sẽ giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác,
do không vay đợc mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của ngân hàng
giảm sút. Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản thế
chấp tại SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn
9
9
lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế,
một phần cũng do cơ quan xây dựng cha kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh
đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng cũng không căn cứ vào
những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng theo một khía cạnh nào đó
chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động và cũng vì một lý do nữa-
theo các cán bộ tín dụng thì ngời vay có thể đa ra những giấy tờ không chính xác
nếu họ yêu cầu. Cho nên việc xác định giá trị của nhà là khá mù mờ và mang
tính đại khái. Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng ít chú ý đến kiểu cách, kiến
trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì chắc chắn không đợc tính
đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà)
Nh vậy có thể nhận thấy rằng, quá trình định giá bất động sản thế chấp tại
SGDI hiên nay vẫn còn những tồn tại, ngoài nguyên nhân khách quan thì yếu tố
chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là: trình độ nhận biết về thị trờng và bất
động sản của cán bộ tín dụng cũng nh cha hình thành một phơng pháp định giá
nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở.

Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại, vớng
mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp cha xử lý đợc mà
nguyên nhân là hồ sơ pháp lý cha đầy đủ và do sự thiếu thiện chí từ phía khách
hàng cũng nh khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là một phần hậu quả
của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất động sản thế chấp. Trớc
kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã đợc khắc phục triệt để, những bất động sản
nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không đợc thế chấp. Còn tồn tại về việc
không dứt khoát trong ra quyết định xử lý bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ
rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây cũng là một phần do công tác quản lý bất
động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay
và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng định giá cha định giá đợc hết những yếu
tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm tra một
thời gian ngắn ngời vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân hàng cung
không nắm đợc.
10
10
Nh vậy, bên cạnh nhng khó khăn, hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất
động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh trình độ
định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để tháo gỡ, đẩy
lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và trong phạm vi bài
viết này em xin đa ra một số giải pháp sau:
II.Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá quản
lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Th ơng Việt
Nam.
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân
Hàng Công Thơng Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thờng mại nói chung hiện
nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành
ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý
bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này ngày
càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị

trờng bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng
của nền kinh tế. Ngành ngân hàng nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công Thơng
Việt Nam nói riêng đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động
sản thế chấp và cũng đã đạt đợc kết quả rất khả quan, nhng vẫn còn những khoảng
cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ nh vậy là do định giá bất động sản là vấn đề
còn khá mới mẻ ở nớc ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần
phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức
năng, cũng nh sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian
thực tập tại SGDI- Ngân Hàng Công Thơng Việt Nam em đã nghiên cứu tìm hiểu
về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đa ra một số ý kiến.
Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến
mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà SGDI -
Ngân Hàng Công Thơng Việt Nam nói riêng và ngành ngân hàng nói chung đang
gặp phải.
A.Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế
chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Th ơng Việt Nam trong thời gian tới.
11
11
+Để nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay
ở SGDI, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; nhà
nớc ban hành một khung giá phù hợp với thị trờng hiện nay và một văn bản quy
định phơng pháp trình tự định giá bất động sản, thì ngời định giá bất động sản thế
chấp cũng cần phải lu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín
dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trờng hợp này.
Giá cả bất động sản thế chấp
Thời gian
cho vay
Chu kỳ phát triển tín dụng
Xu hớng lạm phát
Mối quan hệ gia chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế

chấp
Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp
tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp thờng đợc
giải thích nh một cái gì đó xác định năng lực tín dụng của con nợ, không phụ
thuộc vào việc nó có đợc đa vào làm vật thế chấp hay không. Bất động sản thế
chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự
kiến trong tơng lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất
động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trờng của nó là một đại lợng biến đổi và phụ
thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Nh vậy một nền kinh tế
mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp
thờng đợc định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của ngời đi
vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm
mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lu tâm đến
động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô.
Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm đỉnh của chu kỳ tín dụng
(nhìn chung cũng tơng ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động
sản, bất động sản đợc định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ,
ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hình vẽ)
Giá cả bất động sản thế chấp
Thời gian
cho vay
Chu kỳ phát triển tín dụng
12
12