Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất đai theo đường phố và bản đồ địa chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực phường quang trung quận hà đông TP hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC
TỰ NHIÊN ***

NGUYỄN THỊ GIANG

"NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC PHƢỜNG QUANG
TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI"

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội, 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI
HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ***

NGUYỄN THỊ GIANG

"

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ

ĐẤT ĐAI THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
VÀO
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC
PHƢỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI "

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Trịnh Hữu Liên


Hà Nội, 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt
tình, chu đáo của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và những ý kiến đóng góp quý
báu của nhiều cá nhân, tập thể để tôi hoàn thành bản luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trịnh Hữu Liên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất
tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu nhà
trường, khoa Sau đại học, Khoa địa lý- bộ môn Quản lý đất đai và các phòng ban trong
Trường Đại học Khoa học tự nhiên- Đại học Quốc Gia Hà Nội đã giảng dạy, đóng góp
ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường Quận
Hà Đông; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường Quận Hà Đông đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài
liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã
cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian
thực hiện đề tài này.
Hà Nội, ngày .... tháng…… năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Giang

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày .... tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Giang


DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 2.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên Phƣờng Quang Trung...................43
Bảng 2.2. Bảng giá đất theo quy định hiện hành tại các tuyến phố..............47
phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông...........................................................47
Bảng 3.1. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định...........66
Bảng 3.2. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G1 (vị
trí 1).................................................................................................................... 67
Bảng 3.3. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G3 (vị
trí 1).................................................................................................................... 67


DANH MỤC HÌNH
Trang

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí phƣờng Quang Trung.................................................. 30
Hình 3.1. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính............................. 49
Hình 3.2. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phƣờng Quang Trung50
Hình 3.3. Quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố............50

Hình 3.4. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phƣờng Quang Trung....52
Hình 3.5. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông............53
đƣờng Ngô Quyền.............................................................................................53
Hình 3.6. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông............54
đƣờng Bế Văn Đàn............................................................................................54
Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông một số tuyến
đƣờng................................................................................................................. 55
Hình 3.8. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đƣờng Quang
Trung.................................................................................................................. 55
Hình 3.9. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông............56
phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông...........................................................56
Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành.....58
đƣờng Bế Văn Đàn............................................................................................58
Hình 3.11. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành.....59
đƣờng Nguyễn Thái Học.................................................................................. 59

Hình 3.12. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định đƣờnng Ngô
Quyền..................................................................................................................60
61
Hình 3.13. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định đƣờng Phan Đình
Giót..................................................................................................................... 61
Hình 3.14. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo quy định Phƣờng Quang Trung62
Hình 3.15. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu phƣờng Quang Trung..............63
Hình 3.16. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn................64


MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.....................................................................................2
1.3. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................2
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................2
1.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu...........................................2
1.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích................................................................3
1.4.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng
giá đất, vùng giá trị đất đai....................................................................................3
1.4.4. Phương pháp chuyên gia.............................................................................3
1.5. Nội dung nghiên cứu của đề tài...................................................................3
1.6. Cấu trúc luận văn.........................................................................................4
Chƣơng 1............................................................................................................. 5
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU...........................5
1.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính..........................................................5
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính.................................................................5
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng.......................................... 7
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin............................................7
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất..................................9
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.........................................9
1.2.2. Hệ thống giá đất........................................................................................ 11
1.2.3. Định giá đất, định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất.................16
1.3. Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng

GIS......................................................................................................................18
1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.......................................................... 18
1.3.2. Vùng giá đất theo đường phố và phương pháp thành lập..........................21
1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 22
1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị................................................................ 24
1.4. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nƣớc................................26
1.4.1. Thế giới..................................................................................................... 26

1.4.2. Việt Nam....................................................................................................28
Chƣơng 2........................................................................................................... 30
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ QUẬN HÀ ĐÔNG ..30
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.............................................................30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................... 30


2.1.2. Các nguồn tài nguyên................................................................................32
2.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Quận Hà Đông...............................33
2.2. Tình hình sử dụng quản lý đất đai............................................................38
2.2.1. Công tác quản lý đất đai............................................................................38
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................. 43
2.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông...............44
2.4. Đánh giá thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông..........45
Chƣơng 3........................................................................................................... 49
NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰA VÀO ỨNG
DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
PHƢỜNG QUANG TRUNG...........................................................................49
3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá
đất....................................................................................................................... 49
3.2. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông và vùng dân cƣ.........................51
3.2.1. Xây dựng hệ thống giao thông.................................................................. 51
3.2.2. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông......................................52
3.3. Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành........56
3.3.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Bế
Văn Đàn...............................................................................................................57
3.3.2. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường
Nguyễn Thái Học................................................................................................ 58
3.3.3. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Ngô
Quyền.................................................................................................................. 59

3.3.4. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Phan
Đình Giót.............................................................................................................60
3.3.5. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Quang
Trung- Quận Hà Đông.........................................................................................61
3.4. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố........................63
3.5. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố............................64
3.5.1. Khái quát về tương quan giữa các vùng giá đất........................................64
3.5.2. Phương pháp xây dựng ma trận tương quan giữa các vùng giá đất..........64
3.5.3. Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố Phường Quang
Trung- quận Hà Đông..........................................................................................65
3.6. Giải pháp cho công tác định giá đất ở đô thị........................................... 68
KẾT LUẬN........................................................................................................ 70
1. Kết luận..........................................................................................................70
2. Kiến nghị........................................................................................................70


TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................71

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Các chữ viết tắt

Ký hiệu

Bản đồ địa chính

BĐĐC

Bất động sản

BĐS

Kỹ thuật định giá

CAMA

Cơ sở dữ liệu

CSDL

Bộ xử lý trung tâm

CPU

Dữ liệu

DL

Giấy chứng nhận

GCN

Tài nguyên và môi trường

TN & MT

Quản lý đất đai

QLĐĐ

Quyền sử dụng đất

QSĐĐ

Ủy ban nhân dân

UBND


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá thì quyền sử
dụng đất cũng được công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất
nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định
giá đất cụ thể hàng năm; Còn theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước vẫn đưa ra khung
giá đất nhưng các địa phương xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần.
Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường cần
phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi.
Mặt khác nếu chỉ căn cứ vào các mẫu thống kê thu được để xác định khung giá
đất thì việc đảm bảo công bằng khi thu thuế sử dụng đất theo giá trị sử dụng đất sẽ
không thể đạt được tính công bằng và hợp lý vì bảng giá đất hiện nay chưa tính tới
từng thửa đất trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau.
Hiện nay, với những quy định về Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số
48/2010/QH12 và nghị định số 53/2011/NĐ- CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho
thấy thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần với ba mức từ 0,03 đến 0,07 và 0,15% giá trị
của thửa đất. Tiền thuế sử dụng đất được căn cứ vào thuế suất cùng với diện tích sử

dụng đất và giá đất. Những quy định này cho thấy để đảm bảo công bằng cho người
dân, bảo đảm chống thất thu cho nhà nước, bảo đảm công khai minh bạch trong quá
trình quản lý thì việc thực hiện định giá đất hàng loạt đến từng thửa đất ở đã đến lúc
cần được đặt ra, để đạt được điều này cần giải quyết từng bước, trước hết là thiết lập
các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai theo đường phố, tuy nhiên cần có những thực
nghiệm và tổng kết về lý luận và thực tiễn về giải pháp việc đặt ra định giá hàng loạt
thông qua ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính để thành lập vùng giá đất và vùng giá trị
đất đai.
Hà Đông là quận thuộc thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 10km về phía
Tây Nam, là một vùng đất giàu truyền thống văn hóa và hiện nay là một trong những


địa phương có tốc độ phát triển nhanh nhất của Hà Nội. Trong những năm qua, nền
kinh tế phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đã thu được nhiều
thành quả to lớn. Việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng
giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong
việc đóng góp vào lý luận chung.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện lý
luận và thực tiễn về giải pháp định giá hàng loạt thông qua ứng dụng cơ sở dữ liệu địa
chính để thành lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố và bản đồ địa
chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực Phường Quang Trung- Quận Hà
Đông- Thành Phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố và tương
quan (quan hệ giữa các vùng) giá đất, cơ sở dữ liệu địa chính vào việc định giá đất
thực tế và giá đất theo quy định tại phường Quang Trung.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên toàn bộ Phường
Quang Trung - Quận Hà Đông.

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở vấn đề sau:
Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố dựa trên cơ
sở dữ liệu địa chính để phục vụ công tác định giá đất và định giá hàng loạt đến từng
thửa đất, giá đất theo quy định và giá đất thực tế tại phường Quang Trung, từ đó đưa ra
những kết luận và khả năng ứng dụng tại Quận Hà Đông.
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
1.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất
do UBND thành phố Hà Nội quy định.
-

Điều tra, thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ, điều tra xã

hội học giá quyền sử dụng đất ở đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như toàn bộ các thông tin có liên quan trong xây
dựng và cập nhật thông tin trên bản đồ địa chính và quá trình đăng ký đất đai. Đánh
giá, phân tích và tổng hợp thông tin trong các tài liệu đã thu thập được nhằm chỉ ra

2


tính thiết yếu của từng loại thông tin, phân loại thông tin để đưa vào vùng giá trị đất
một cách hợp lý và logic.
-

Điều tra giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đến các cụm dân cư theo

tuyến phố và vị trí đường phố phục vụ xác định tương quan giá đất khu vực nghiên cứu.

-

Điều tra phỏng vấn thu thập các dữ liệu giá đất: Giá đất thị trường trong thực

tế rất khó xác định do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, vì vậy để có thể thu
thập các dữ liệu về giá đất chúng ta có thể tiến hành phỏng vấn thu thập giá đất thông
qua nhiều người trên một khu vực, từ đó tìm ra giá đất trung bình trên khu vực với
từng loại vị trí.
1.4.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các
năm
điều tra.
-

Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá quyền sử

dụng đất đô thị tại thành phố Hà Nội.
1.4.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng
giá đất, vùng giá trị đất đai
Các dữ liêu được tổng hợp, phân tích xử lý số liệu với sự trợ giúp của công
nghệ GIS nhằn phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai.
Bao gồm các nội dung như sau:
- Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation.
- Ứng dụng Famis chuyển DL chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation.
- Tổ chức cơ sở dữ liệu và phân tích dữ liệu.
- Thiết lập dữ liệu hệ thống giao thông đường phố.
- Thiết lập vùng dân cư theo đường phố trên CSDL.
- Thiết lập vùng dân cư theo vị trí.
- Thiết lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.
1.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia
Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá và

công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất.
1.5. Nội dung nghiên cứu của đề tài
Các nội dung nghiên cứu chính của đề tài gồm:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về vùng giá trị đất đai và vùng giá trị đất đai theo

3


đường phố.
-

Đánh giá khái quát về địa bàn nghiên cứu: điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên

nhiên và kinh tế xã hội, nghiên cứu đánh giá thực trạng đất đô thị của quận Hà Đông
nói chung và phường Quang Trung nói riêng.
-

Ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung

để xác định giá đất thực tế.
-

Đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và

bản đồ địa chính phường Quang Trung.
1.6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của đề tài Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về những vấn đề cần nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông.

Chương 3: Nghiên cứu và đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý
luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung.

4


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN
CỨU 1.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1. Hệ thống cơ sở
dữ liệu địa chính
a. Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi
Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao
gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào như bàn số hoá,
máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ.. các thiết bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài),
thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)..v.v..
-

Máy tính còn gọi là CPU được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để

chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình.
-

Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số

liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính.
-

Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng để xuất dữ

liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in.

-

Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng

có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn dữ liệu đặc biệt.
Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác
như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị
hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra được
hiển thị nhanh chóng.[1]
b. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích dữ liệu
Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần
mềm ứng dụng. Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải
bảo đảm được chức năng sau đây:
-

Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau như bản đồ,

tư liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp... phải có được chức năng liên kết và xử lý
đồng bộ.
-

Có khả năng lưu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ

các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không
gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay
đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ người dùng, các nguyên tắc để kết nạp các

5

sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lượng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn
các thông tin theo không gian, thời gian cũng như theo các kiểu mẫu thích hợp khác.
-

Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin

gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các
loại bản đồ địa chính. Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm như sau:
Phần mềm có thể chia làm hai lớp:
+ Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở.
+

Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chương trình ứng dụng dùng thực

hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý.
Vai trò và đặc tính phần mềm được gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử
dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay phần lớn phần
mềm GIS là giao diện thân thiện với người sử dụng.[17]
c. Các dữ liệu địa chính
* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:
Như chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống
các thông tin được lưu trữ dưới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các
điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:
-

Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích

thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.
-

Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất

lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.
Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì hình dạng, vị trí, kích thước và
toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian. Còn diện tích, loại đất, mục đích
sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc
tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu
không gian như diện tích, chu vi,... còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp
điều tra, phân loại chúng.
Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:
- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu.
- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu.
- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu.

6


- Biến đổi dữ liệu.
- Đối tác với người sử dụng.
*

Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu:
Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc

ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh
và các thiết bị ghi) thành dạng số.
Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm
đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số
liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số
liệu đã viết tên phương tiện từ như băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ

liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý. [7]
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng
CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính được mở rộng cho nhiều mục
đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái
niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục
tiêu, ví dụ: bổ sung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố
kinh tế: như giá đất, thuế đất v.v...; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin
tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên
nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ
thống thuỷ văn, dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ
loại cơ sở dữ liệu này người ta phát triển thành hệ thống thông tin. [7]
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin
a. Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những người liên
quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ, chồng, số chứng
minh, số quản lý, số giấy chứng nhận..., loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các
cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý.
b. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ sung trong quá
trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản
lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; Cung cấp cho
các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục
VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; Sau ngày 20 tháng 8 năm 2007,
mục VI. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007.

7


c. Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập và bổ
sung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin này vừa có yếu
tố quản lý nhà nước, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh
vực địa chính. Thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản lý

Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan (theo mục VII thông tư 29/2004/TTBTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng
đặt hàng.
d. Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là các
thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng
cùng với các quyết định về giá đất hàng năm.
đ

Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin

vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đưa lên mạng hàng năm.
e. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây dựng
theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng.
f. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để
cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế,
chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng.
g. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành
theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL. Đối
tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
h. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho
các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ,
xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính.
i. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng bảng
số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào
tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này
được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý.
l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa
chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng.
m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng:
Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp

8


hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình.
n. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ chức ở
dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.[7]
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông
thường. Đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời
gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội, vì
vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở

nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Mặt khác nhà nước
còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác
định. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Do vậy: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải
vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp

tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong
kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn
tồn tại địa tô.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có
vị trí gần thị trường tiêu thụ ... Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại

9


vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như
vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng
đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai
loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là
địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và
tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được
do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
- Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hay giảm, có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có

địa tô, còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng
lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
- Quan hệ cung cầu:
Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển,
giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động công

10


nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển...
đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành
củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút
lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu
trung tâm thương mại, du lịch...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu
vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân
khoảng 2,5- 3%, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ khoa học kỹ thuật, đầu tư thiết bị
máy móc …
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là
đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức,
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ nhưng việc thực hiện những
quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo
đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. [9]
1.2.2. Hệ thống giá đất
1.2.2.1 Khái niệm hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền
lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đai
của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về
xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau. Tuy
nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua,
người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như Nhà nước đã nêu ra để định giá, giá
giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa
đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi
chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ khác, thửa
đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động
sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa
liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công
năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại... Có rất
nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng
thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ

11


bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt.
Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình
thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một
cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về
giá đất. Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ

chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá
này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất, quản lý đất
đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị.
Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình
thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau vừa có sự liên hệ với nhau
cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai. Sự hình
thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và QLĐĐ của Nhà
nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức
giá đất mà khách quan đòi hỏi. Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không
phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành
thị trường đất đai và QLĐĐ nói chung.
Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn
theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công
dụng thống nhất. Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể dùng
một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng khác nhau.
Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ quá trình quản
lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định
trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các chính sách trong quản
lý đất đai nói chung.[9]
1.2.2.2.Tác dụng của hệ thống giá đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai cho thấy hệ thống quản lý nhà nước, các tổ chức và
cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất đai và đánh
giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm thỏa mãn nhu
cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai. Về cơ bản hệ
thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:
a. Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến

12

động do Nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng
của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch) có
thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang nắm giữ
để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
b. Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Như chúng ta đã biết, thị
trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao
dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá,
tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất được định
kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu
biết chung về thi trường đất đai. Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trường
bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý thị
trường giá đất.
c. Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Nhà nước căn cứ vào giá thị
trường, UBND tỉnh thành phố đưa ra bảng giá đất cho kỳ 05 năm của địa phương.
Hàng năm có điều chỉnh hệ số bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế
chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất. Chính vì
vậy việc xác định giá đất cần thực hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá
chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công bằng. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả
theo nguyên tắc cạnh tranh. Đối với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được
hình thành trên cơ sở cung, cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền.
Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Nếu
cung vượt cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về
người bán. Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự
điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần
một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua
thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham
gia giao dịch.
d. Tác dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự chênh

lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người sử dụng đất
căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều chỉnh một cách
hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng.

13


Các thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức
tạp, người tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn.
1.2.2.3. Các hình thức giá đất
Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều các hình thức giá đất, có
thể thấy hai hình thức chính sau:
- Giá đất theo quy định:
Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Đất tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh
lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định..
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất

định kỳ 5 năm một lần.
-

Giá thị trường: do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác
định.[9]
1.2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Trong hệ thống giá đất, có những mục tiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác
động chung nhưng có những mục tiêu và đối tượng lại cần xác định đến các tác động

14


mang tính cá biệt riêng của từng thửa đất, chính vì vậy để xác định đầy đủ các hệ
thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác
nhau, cần tìm ra đặc trưng tổng quát của đối tượng cũng như các đặc trưng của tác
động, từ đó tìm ra các điều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với
mục tiêu. Ví dụ: hàng năm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa
đất để làm căn cứ tính thuế. Việc định giá này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá
đất hàng loạt mà cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất. Vậy các yếu tố nào tác
động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất, rõ ràng cần một hệ
thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá biệt.
Theo quy định về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng
loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh;

đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các
công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng; đất có di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất
có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô
thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Trong đó:
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô
thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V.
Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ
chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch
vụ, du lịch. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi
nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không
ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ
tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm

15