Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam (BIDV)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (776.07 KB, 99 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
----
---
NGUYỄN NGỌC THI
QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG
TRONG CHO VAY KINH DOANH
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM (BIDV)
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010
[1]
Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH
DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM.
Tôi cam đoan đã chỉnh sửa nội dung luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài trên, theo góp
ý của Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ.
[2]
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT................................................. 1
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU..................................................................................... 2
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ................................... 3
LỜI MỞ ĐẦU:.......................................................................................................................... 4
1. Ý nghóa của đề tài.......................................................................................................... 4
2. Mục tiêu của đề tài......................................................................................................... 5
3. Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài............................................................... 5
4. Phương pháp thực hiện đề tài.................................................................................... 6
5. Tính mới của đề tài.......................................................................................................... 6
6. Kết cấu và nội dung của đề tài ........................................................................... 6
7. Hạn chế của đề tài.......................................................................................................... 6
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN.................................................................................................................................. 8
1.1 . Thò trường bất động sản trong nền kinh tế thò trường...............8
1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản.................................................. 8
1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản........................................ 8
1.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
............................................................................................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản .....................11
1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
........................................................................................................................................................ 11
1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản
.................................................................................................................................................. 11
1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản ..12
1.2.2.3 Chính saùch ïveà ñaát ñai............................................................................. 12
[3]
1.2.2.4. Chính sách về xây dựng....................................................................... 13
1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản.............................................. 13
1.2.2.6. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản .......................... 14
1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
............................................................................................................................................................... 15
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
....................................................................................................................................................... 15
1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản ..........15
1.3.1.2. Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16
1.3.2. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
....................................................................................................................................................... 18
1.3.2.1. Rủi ro tín dụng và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18
1.3.2.1.1. Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng............................... 18
1.3.2.1.2. Cáùc chỉ số đo lường rủi ro tín dụng........................18
1.3.2.2. Nguyên nhân và hậu quả của rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu
tư bất động sản.......................................................................................................... 20
1.3.2.2.1. Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro .........................20
1.3.2.2.2. Hậu qủa của rủi ro................................................................ 20
1.3.3. Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động
sản............................................................................................................................................ 21
1.3.3.1. Nhận dạng rủi ro........................................................................................ 21
1.3.3.2. Thiết lập hệ thống thông tin quản lý tín dụng .................... 22
1.3.3.3. Quản lý nợ có vấn đề....................................................................... 22
1.3.3.4. Kiểm tra, giám sát khoản vay........................................................... 22
1.3.3.5. Tài trợ rủi ro tín dụng............................................................................... 23
1.3.3.6. Hệ thống xếp hạng rủi ro................................................................... 23
1.3.4. Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong đầu tư bất động sản 24
1.3.4.1. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Hàn Quốc ..........25
1.3.4.2. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Singapore ...............26
[4]
Kết luận chương 1.................................................................................................................. 28
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH
DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV................................................... 29
2.1. Đánh giá diễn biến của thò trường kinh doanh đầu tư bất động sản trong
giai đoạn 2005 - 2009............................................................................................................... 29
2.2. Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ......33
2.2.1. Sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ........33
2.2.2. Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2009 ........34
2.2.2.1. Chất lượng tổng tài sản...................................................................... 34
2.2.2.2. Vốn chủ sở hữu....................................................................................... 37
2.2.2.3. Kết quả kinh doanh.................................................................................... 38
2.3. Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản ............................. 39
2.3.1. Về nguồn vốn...................................................................................................... 40
2.3.2. Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï ................. 41
2.3.3. Quy trình quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản. .43
2.3.4. Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản ................................ 44
2.3.3. Phân tích nguyên nhân nợ xấu................................................................ 48
2.3.3.1. Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trò của Ngân hàng
.................................................................................................................................................. 48
2.3.3.2. Các nguyên nhân thuộc về phía khách hàng ....................51
2.3.3.3. Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt
động kinh doanh............................................................................................................. 52
2.4. Thành tựu và hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư
bất động sản.......................................................................................................................... 54
2.4.1. Những thành tựu đạt được........................................................................... 54
2.4.2. Những nguyên nhân và hạn chế tồn tại ........................................ 55
Kết luận chương 2.................................................................................................................. 60
[5]
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV............................................................ 61
3.1. Quan điểm và dự báo thò trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61
3.1.1. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản đến năm 2020.................................. 61
3.1.2. Quan điểm phát triển thò trường bất động sản ..........................62
3.1.3. Dự báo nhu đất phát triển đô thò, phát triển kinh tế .............62
3.2. Đònh hướng phát triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020 .....63
3.2.1. Mục tiêu chiến lược tổng thể.................................................................... 63
3.2.2. Các giải pháp thực hiện.............................................................................. 63
3.2.3. Các mục tiêu đònh lượng lớn đến năm 2020................................. 64
3.3. Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản tại BIDV................................................................................................................. 65
3.3.1. Về phía Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việât Nam ............65
3.3.1.1. Giải pháp về tổ chức - chính sách............................................. 65
3.3.1.2. Giải pháp về quy trình trong quản lý rủi ro ............................. 68
3.3.1.2. Giải pháp về con người....................................................................... 72
3.3.1.3. Giải pháp về công nghệ................................................................... 72
3.3.2. Đối với Ngân hàng nhà nước................................................................ 73
3.3.2.1. Giải pháp về nguồn vốn cho thò trường bất động sản
.................................................................................................................................................. 73
3.3.2.2. Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng. 74
3.3.3. Về phía Chính phủ.............................................................................................. 75
3.3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách thu hút đầu tư vào thò trường bất
động sản.......................................................................................................................... 75
3.3.3.2. Giải pháp về tổ chức trong quản lý thò trường bất động sản . 76
3.3.3.3. Giải pháp chính sách để đo lường thò trường bất động sản 76
3.3.3.4. Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng
.................................................................................................................................................. 77
[6]
Kết luận chương 3.................................................................................................................. 78
KẾT LUẬN................................................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 80
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU TIẾNG ANH......................................................................................................... 80
PHỤ LỤC........................................................................................................................................ 81
Phụ lục 1: Cơ cấu danh mục tín dụng theo các ngành kinh tế trong hệ thống SIBS
của BIDV......................................................................................................................................... 81
Phụ lục 2: Liệt kê các dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề .....83
Phụ lục 3: Lưu đồ trình tự, thủ tục thực hiện cấp tín dụng......................... 88
[7]
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
- BIDV:
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- BĐS:
Bất động sản
- CIC:
Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- CBTD:
Cán bộ tín dụng
- GDP:
Tổng sản phẩm quốc dân
- KCN:
Khu công nghiệp
- TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản
- TSLN /VCSH: Tỷ suất lợi nhuận/ vốn chủ sở hữu
- QLTD:
Quản lý tín dụng
- QLRR:
Quản lý rủi ro
- NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam
- NHTM:
Ngân hàng Thương mại
- NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
- RRTD:
Rủi ro tín dụng
- SIBS:
Hệ thống quản lý dữ liệu (Silverlake Integrate Banking System)
- TTBĐS: Thò trường bất động sản
- TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
- TSĐB:
Tài sản đảm bảo
- TA1:
Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 4/2004)
- TA2:
Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 10/2008)
- TW:
Trung ương
- XHTD:
Xếp hạng tín dụng
[8]
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Sự khác biệt về cơ chế bất động sản giữa các nước Phương Tây và
Đông Á..................................................................................................................................... 24
Bảng 2.1: Tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của
thò trường bất động sản.............................................................................................. 31
Bảng 2.2: Tổng tài sản của BIDV giai đoạn từ năm 2005 - 2009 ......34
Bảng 2.3: Phân loại nhóm nợ không bao gồm cho vay ODA và ủy thác đầu tư .. 36
Bảng 2.4: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 .................38
Bảng 2.5: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 .........39
Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2006 - 2009 .........40
Bảng 2.7: Cơ cấu của dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư
nợ trong giai đoạn 2006 - 2009........................................................................................ 45
Bảng 2.8: Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ
giai đoạn 2006 - 2009............................................................................................................ 46
Bảng 2.9: Chỉ tiêu GDP và lạm phát giai đoạn 2005 - 2009 ................... 56
Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008
.......................................................................................................................................................... 59
Bảng 3.1: Đònh hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 . 63
Bảng 3.2: Kiến nghò điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc
vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản........................................................... 74
[9]
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ
Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản . 17
Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ ..................................... 17
Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến
.......................................................................................................................................................... 32
Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 ...34
Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản của BIDV giai đoạn 2005 - 2009
.......................................................................................................................................................... 35
Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 .............36
Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 ..........38
Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 . 39
Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009
.......................................................................................................................................................... 41
Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản
.......................................................................................................................................................... 45
Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ và nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động
sản................................................................................................................................................ 47
Biểu đồ 2.10: Diễn biến lãi suất cơ bản trong năm 2005 - tháng 12/2009
.......................................................................................................................................................... 53
Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản và thời
gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ .......................................... 57
Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn......................................................................... 19
Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng................................................................... 19
Hộp 2.1: Các chính sách pháp luật điều chỉnh thò trường BĐS Việt Nam
.......................................................................................................................................................... 29
Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trò trường bất động sản ............10
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn
trong xã hội............................................................................................................................ 13
Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản ...........15
[10]
Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng BĐS đối với nền kinh tế......21
LỜI MỞ ĐẦU
1.
Ý nghóa của đề tài.
Trong thời gian 20 năm Đổi mới, thò trường bất động sản ở nước ta những
năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào
cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục. Đặc
biệt, TTBĐS Hà Nội và TP. HCM thường xuyên xảy ra các đợt “nóng - lạnh” thất
thường, nhất là tại thò trường chung cư cao cấp sau đó đã chững lại. Diễn biến
TTBĐS trên mang lại nhiều hệ quả, do đó hiện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh
BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, phát triển.
Hệ thống Ngân hàng, như là một hệ quả kéo theo, rất dễ đứng trước nguy cơ
tăng tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản cho vay bất động sản.
Đối với BIDV, trong thời gian qua hoạt động quản lý rủi ro tín dụng đạt
được những thành tựu không nhỏ đóng góp vào sự phát triển ổn đònh của
hệ thống Ngân hàng. BIDV đã quan tâm tới việc kiểm soát tỷ lệ tăng
trưởng tín dụng, tập trung vào tính hiệu quả của các hoạt động tín dụng, quy
trình cho vay được thực hiện ngày càng gần hơn với các chuẩn mực quốc tế.
Tuy nhiên, từ năm 2008 đến hiện nay đứng trước bối cảnh “đóng băng” của
thò trường BĐS, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của
BIDV tăng cao hơn nhiều so với các danh mục đầu tư khác. Quản lý rủi ro tín dụng
trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV vẫn còn yếu, thông tin về khách hàng
không được lưu trữ đầy đủ và kòp thời. Việc phân tích đánh giá khách hàng còn
nhiều bất cập, chưa hỗ trợ hiệu quả cho việc ra quyết đònh cho vay và thu hồi nợ vay.
Nguyên nhân của tình trạng này là do công tác quản lý rủi
[11]
ro tín dụng còn chưa được thực hiện tốt, việc xác đònh, đo lường,
đánh giá và kiểm soát thiếu chặt chẽ, và chưa phù hợp với
thông lệ quốc tế và yêu cầu hội nhập.
Để đảm bảo hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản được an
toàn, hiệu quả và bền vững, BIDV đã ban hành một số hướng dẫn trong cho
vay kinh doanh đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các hướng dẫn này vẫn còn
tồn tại ít nhiều khiếm khuyết cần phải được bổ sung chỉnh sửa để có thể đáp
ứng được yêu cầu trong điều kiện hiện nay cũng như trong tương lai.
Từ những hạn chế nêu trên, luận văn đã đi vào nghiên cứu
đề tài “Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam”.
2.
Mục tiêu của đề tài
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động
sản và kinh doanh dòch vụ tư vấn bất động sản. Đề tài nguyên cứu những tồn
tại và vướng mắc trong hoạt động quản lý rủi ro liên quan đến cho vay kinh doanh
đầu tư BĐS, chú trọng phân tích - đánh giá trong cho vay đầu tư dự án BĐS của
Ngân hàng nói chung và BIDV nói riêng. Từ đó, đưa ra giải pháp cho vấn đề
được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả QLRR tín dụng trong cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV. Đề tài tập trung vào các nội dung:
Nghiên cứu lý thuyết về TTBĐS và QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh
đầu tư bất động sản với đối tượng nguyên cứu chính là dự án bất động sản.
Phân tích thực trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng
trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
3.
Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài
[12]
Đối tượng của đề tài: thực trạng tín dụng và QLRR tín dụng
trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS mà BIDV đang áp dụng.
Thời gian: cơ sở số liệu dùng để nguyên cứu từ năm 2005 - tháng 12/2009.
Không gian: trong phạm vi toàn bộ hệ thống BIDV.
4.
Phương pháp thực hiện đề tài
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp phân tích đònh tính và
phân tích đònh lượng, trong đó chủ yếu dùng phương pháp đònh tính để nghiên
cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của hoạt động QLRR tín dụng trong cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS. Từ đó, đề xuất các biện pháp - giải pháp, các kiến
nghò và điều kiện để thực hiện giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và thiệt hại.
5.
Tính mới của đề tài.
Đề tài nghiên cứu “ Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam “ là đề tài nghiên cứu
chưa có tác giả nào thực hiện từ trước đến nay. Mặt khác, các giải pháp được đưa
ra có sự tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các giải pháp vừa mang tính ngắn
hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn
hoạt động quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV.
6.
Kết cấu và nội dung của đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm các nội dung sau:
Phần mở đầu.
Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và
quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản.
Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu
tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh
đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
[13]
Kiến nghò và kết luận.
7.
Hạn chế của đề tài
TTBĐS là một thò trường đặc biệt, chòu sự chi phối của nhiều yếu tố. Sự
tham gia của các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng vào các giao dòch
của thò trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai
trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung
và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có, nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không
thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm
hiệu lực QLRR của Ngân hàng đối với tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS.
QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chỉ là một trong các lónh
vực QLRR của Ngân hàng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện
các giải pháp đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất
cả các chính sách phát triển của hoạt động Ngân hàng và xã hội.
Về bản thân các giải pháp được đề nghò, có một số giải pháp cần
có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền
tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc
cần phải tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế, trong khi
phạm vi khả năng nghiên cứu của tác giả vẫn còn rộng, chưa đủ sâu để
Ngân hàng thuận tiện hơn trong việc áp dụng các giải pháp vào thực tiễn.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với
khả năng cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả không thể
giải quyết được tất cả những điều này và mong rằng trong các đề tài tới,
bản thân tác giả cũng như những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu,
tiếp tục hoàn thiện những vấn đề chưa được giải quyết trong đề tài này.
Chân thành cảm ơn.
[14]
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.
Thò trường bất động sản trong nền kinh tế trò trường
1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghóa Việt Nam (2005/QH11), điều 174 khái
niệm “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đất đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đònh”
Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, thì hoạt động kinh
doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và
kinh doanh dòch vụ bất động sản.
Kinh doanh đầu tư bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dòch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và
thò trường bất động sản, bao gồm các dòch vụ môi giới bất động sản, đònh giá
bất động sản, sàn giao dòch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản và quản lý bất động sản.
[15]
Theo qui đònh của pháp luật, các loại bất động sản được đưa
vào kinh doanh: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công
trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật.
1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
Bất động sản có vò trí cố đònh, vò trí của BĐS sẽ mang lại cho nhà kinh
doanh những giá trò khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu
và nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác nhau. Mọi hoạt động đầu tư kinh
doanh BĐS phải gắn liền với vò trí của khu đất, môi trường xung quanh khu
đất có vai trò quan trọng đối với giá trò của bất động sản.
2
Ví dụ: đất ở khu vực đô thò mới với cùng diện tích là 100m thì nhà ở
có 3 mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương
tự như vậy nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu
công viên thì sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền bình thường hoặc là nhà 2 mặt
tiền đường lớn sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…
Những hoạt động kinh doanh ở những đòa bàn, khu vực khác nhau cũng
khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
Ví dụ: tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh
văn phòng cho thuê nhưng không thể mang nó về nông thôn để đầu
tư được. Nhà kinh doanh phải có khả năng nhận biết và phân tích
được sự tương đồng và khác biệt trong kinh doanh giữa các khu vực.
Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
Bất động sản mang tính cố đònh và là hoạt động đầu tư dài hạn vì bất động
sản là hàng hoá có thời gian sử dụng lâu dài.
BĐS có giá trò lớn. Gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trò mang lại,
bảo tồn giá trò, cung nhỏ hơn cầu và là loại hàng hoá không thể thay thế được.
[16]
Như vậy, muốn kinh doanh đầu tư bất động sản phải có tiềm lực về
tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn, vì để có thể đạt hiệu quả
trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai
trò quan trọng trên thò trường, mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây
dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp; đầu tư lâu dài, trải qua nhiều
quá trình, nhiều công đoạn từ đònh hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây
dựng.., đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý…
Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động nhạy cảm,
chòu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng
chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhà
nước quản lý toàn bộ BĐS thông qua Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh
BĐS… Nhà đầu tư muốn kinh doanh đầu tư BĐS phải am hiểu pháp luật và các chính
sách của Nhà nước trong từng thời kỳ, từng khu vực.., từ đó tìm ra cách thức,
phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thò trường.
Tài chính hóa
Tiền tệ hóa
Tập trung hóa
Sơ khai
Chính sách đất đai
Chính sách
xây dựng
- Công ty tài chính.
- Trái phiếu, cổ
phiếu bất động sản
Chính sách tiền tệ - Thế chấp, tái thế
chấp.
Chính sách ngân - Hệ thống quỹ tín
hàng , tổ chức tín dụng, Quỹ đầu tư
bất động sản.
dụng
Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trò trường bất động sản
Hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản vừa là hoạt
động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.
[17]
Thò trường BĐS là thò trường không hoàn hảo, cung phản ứng
chậm hơn cầu, thiếu thông tin thò trường, khó so sánh được, hàng hoá
bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vò trí cảnh quan môi trường.
Hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động đa ngành, nó liên quan đến
nhiều khâu từ sản xuất đến đầu tư xây dựng BĐS, lưu thông, khai thác… cầu phức
tạp và chòu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen… Do đó, nhà
kinh doanh phải có sự am hiểu, kiến thức rộng, kinh nghiệm trên nhiều lónh vực: kinh
tế, kó thuật, xã hội, chính trò.., phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ
đó mới có thể đưa ra những quyết đònh chính xác và có hiệu quả.
1.2.
Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản
Ngành kinh doanh đầu tư bất động sản là động cơ của hoạt động kinh doanh
huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng các
không gian xây dựng mới. Sự đầu tư ở đây là một hàm phức tạp và sáng tạo mà
theo nghóa tích cực nhất thì thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghóa tiêu cực nhất
thì thể hiện lòng tham vô đáy, nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc chấp nhận
rủi ro là thuộc về phía người đầu tư. Sự đầu tư ở đây đòi hỏi có sự tương tác và
1
hợp tác mạnh mẽ giữa Chính phủ với khu vực tư nhân .
1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản
Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản
Là một trong những chính sách quan trọng trong TTBĐS. Khi BĐS được
xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trò phát sinh của BĐS.
Chính sách về giao dòch, cung - cầu bất động sản
1
David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning
(2001) “Commercial real estate analysis and investment”.
[18]
Luật pháp các nước đều quy đònh chặt chẽ việc đăng ký quyền sử
dụng đất cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn
chung, các giao dòch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế đònh pháp lý
về điều kiện tham gia thò trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn
so với thò trường tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có
hàng hóa và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp
lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý quyền sử dụng đất, BĐS, Nhà nước
không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thò trường. Tuy nhiên, để
điều tiết thu nhập, Nhà nước nhiều nước có đánh thuế giá trò gia tăng, thuế
tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS.
Các cơ quan quản lý bất động sản và thò trường bất động sản
Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý
BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng
chính sách. Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều có
một số chức năng sau: (i) Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất đai; (ii) Theo dõi
sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; (iii) Làm thủ tục về xác
nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất; (iv) Giám sát, kiểm tra việc sử dụng đất theo
quy đònh của pháp luật. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập
một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm đònh giá đất để tính thuế, tổ
chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai..
1.2.2.2.
Chính sách về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Chính sách doanh nghiệp và đầu tư sẽ quy đònh các vấn đề liên quan đến
việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tư nói chung và đầu tư BĐS nói
riêng. Bên cạnh đó, tại hầu hết các quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh BĐS và dự
án kinh doanh đầu tư BĐS luôn có những ràng buộc khác nhau về chủ thể thành
lập doanh nghiệp, chủ thể đầu tư BĐS cũng như đòa bàn đầu tư BĐS.
[19]
Hơn nữa, các loại hình doanh nghiệp khác nhau khi kinh doanh đầu tư
BĐS cũng có những quy đònh khác nhau về điều kiện thành lập, về
hạn chế lónh vực, đòa bàn khác nhau. Suy cho cùng, kinh doanh đầu tư
BĐS vẫn là một lónh vực, một ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
1.2.2.3.
Chính sách về đất đai
Trong đánh giá về chính sách đất đai đối với sự phát triển TTBĐS, vấn
đề thông tin về đất đai là một trong những vấn đề quan tâm nhất. Đánh giá
của các chủ thể kinh tế về loại thông tin chính sách này lại rất không đồng
nhất. Đặc biệt là, cho đến nay vấn đề giải phóng bằng hiện đang còn nhiều
khúc mắc cả về phía người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.
Tài
Nguồn
Nguồn
Nguồn tài
Nguồn
nguyên
lực
tài sản
sản có
vốn
- Quy hoạch
- Kế hoạch
- Giao đất
- Thuê đất
- Đăng ký
- Đònh giá
- Mua bán
- Thống kê - p giá
- Cho thuê
- Cấp giấy
- Thế chấp
chứng nhận
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn
tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội.
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
1.2.2.4.
Chính sách về xây dựng
Chính sách xây dựng thường hướng vào các nội dung chủ yếu là: (i) Quy
đònh thẩm quyền quyết đònh phát triển thò trường, cho phép đầu tư và cấp
phép phát triển thò trường xây dựng; (ii) Quyết đònh nội dung công tác chuẩn bò
phát triển thò trường xây dựng; (iii) Quy đònh trình tự thiết kế dự án phát triển thò
trường xây dựng; (iv) Quy đònh về quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; (v)
Quy đònh về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng; (vi)
Quy đònh về khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng.
[20]
Tùy theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế- xã hội nói chung và
phát triển TTBĐS nói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy đònh cụ thể
và kòp thời hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình.
1.2.2.5.
Chính sách tài chính bất động sản
Chính sách về giá
Đònh giá BĐS trong nền kinh tế thò trường là: (i) Sự ước tính giá trò của
các quyền sở hữu BĐS tại thời điểm đònh giá; (ii) Được biểu hiện bằng hình
thái tiền tệ; (iii) Việc ước tính giá trò đó phải được đặt trong một thò trường nhất
đònh, có nghóa là phải có những điều kiện nhất đònh về kinh tế - xã hội, luật
pháp, quan hệ cung cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực
và phương pháp nhất đònh. Đònh giá BĐS phục vụ một mục đích nhất đònh. Sự
phục vụ đó là một hoạt động dòch vụ, cung cấp dòch vụ đònh giá BĐS, sản
phẩm của dòch vụ này là chứng thư đònh giá BĐS.
Chính sách về thuế
Thuế đất đai, BĐS có những đặc tính khác so với các sắc thuế khác. Thứ
nhất, thuế trong lónh vực đất đai, BĐS có một số đặc điểm riêng so với các loại
thuế chung. Thứ hai, thuế trong lónh vực đất đai, BĐS chủ yếu phát huy vai trò
trong lónh vực quản lý và điều tiết đối với TTBĐS trên một số khía cạnh.
Các kênh huy động vốn cho thò trường bất động sản
Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau.
Tựu trung lại có thể có một số kênh chính. Một là, kênh tín dụng từ các
NHTM. Hai là, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ
thống ngân hàng. Ba là, kênh tiết kiệm BĐS. Bốn là, kênh thông qua trái
phiếu, cổ phiếu BĐS. Năm là, kênh thông qua các quỹ đầu tư phát triển
BĐS. Sáu là, nhà đầu tư tiềm năng và kênh đầu tư từ nước ngoài.
