Hoàn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------

NGUYỄN HOÀI THANH

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THUẾ TRONG QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Kinh Tế tài Chính –Ngân Hàng
Mã số : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. HỒ THỦY TIÊN

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

7


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận v ăn là công trình nghiên cứu khoa học củ a riêng tôi,
dựa trên những tài liệu tham khảo có được. Các số liệu, kết quả nêu trong luận
văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn
Nguyễn Hoài Thanh

8

Mục lục
Lời Mở Đầu
CHƯƠNG 1: tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản 1.1 cơ sở
lý luận về bất động sản
1.1.1 Bất động sản9
1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản .9
1.1.3 Thị trờng bất động sản...9
1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm .10

1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản ...11
1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển thị trờng bất động
sản ..12
1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản ..13

1.2 các SắC thuế trong lĩnh vực bất động sản
1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản .........15

1.2.1.1 Thuế đánh vo đất ..15
1.2.1.2 Thuế bất động sản ..16
1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản ..16
1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng ...16

1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản
.16
1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản.16
1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trờng bất động
sản ..17

1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng bất
động sản một số nớc trên thế giới.

1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực BĐS liên quan đến thị trờng BĐS
ở một số nớc trên thế giới .19
1.3.1.1 Đi Loan ...19

1.3.1.2 Cộng hòa Pháp ..20
1.3.1.3 Thụy Điển ..20
1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ ....21
1.3.2 Một số bi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong việc
quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam ..22

Kết Luận Chơng 1 ..23

CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế trên THị TRƯờNG BấT
ĐộNG SảN ở VIệT NAM THờI GIAN QUA.
9


2.1. THựC TRạNG THị TRờng bấtđộng sản việt nam thời gian qua.
2.1.1) C s pháp lý......24

2.1.2) S hình thnh v phát trin th trng bt ng sn Vit
Nam..
24
- Giai đoạn trớc
2003.24
- Giai đoạn 20042006.26
- Giai đoạn 2007-2008 .
......28
- Giai đoạn 2009 đến nay
31

2.2. Đánh giá thị trờng BĐS ở Việt Nam v các yếu tố ảnh hởng
2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị trờng bất động sản..33

2.2.2 Những tồn tại v ảnh hởng của thị trờng bất động sản Việt Nam trong
thời gian qua..36

2.3. Thực trạng hệ thống thuế v các khoản thu liên quan trong lĩnh vực
đất đai ở Việt Nam.
2.3.1. Lệ phí trớc bạ.........40
2.3.2. Tiền sử dụng đất..........42

2.3.3. Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhợng bất động
sản.....44
2.4 ảnh hởng của từng loại thuế lên thị trờng BĐS qua từng giai đoạn
v các vấn đề còn tồn tại ...45
Kết luận chơng 2....56
CHNG 3: HON THIệN CHíNH SáCH THUế TRONG QUảN Lí
THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM
3.1 Mục tiêu hoan thiện hệ thống thUế trong lĩnh vực Bất đông sản
..57
3.2 CáC GIảI PHáP HON THIệN hệ thống THUế trong QUảN Lí THị
TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM
3.2.1 Giải pháp mang tính đnh hng...58
3.2.1.1 Hon thiện hệ thống thuế ..58
3.2.1.2 Tạo hnh lang pháp lý cho hng hóa BĐS. 58
3.2.1.3 Hon thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng
bất động sản. ............59

3.2.1.4 N©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý cña Nhμ n−íc……….…...…59
10


3.2.1.5 Tạo môi trờng v điều kiện nhằm thu hút đầu t trên thị
trờng bất động sản................59
3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản. ...59

3.2.2 Các giải pháp cụ thể
3.2.2.1 Cải cách hon thiện thu thu nhp i vi hot ng
chuyn nhng bt ng sn.....60

3.2.2.2 Xây dng lut thu ng ký ti sn thay th quy nh ca
Chính ph v l phí trc b.....61

3.2.2.3 Xây dng sc thu v tha k, biu v tng bt ng
sn.....61
3.2.2.4 Xây dng c ch giá t t iu chnh phù hp vi bin
ng kinh t - xã hi:...................62
3.2.2.5 Kim soát cht ch vic ng ký bt ng sn v đa các
giao dch bt ng sn lên sn :..
..62
3..2.2.6 Đy mnh công tác tuyên truyn, ph bin vic ci cách
chính sách thu bt ng sn:................................................................... 63
3.2.2.7 Hin i hóa công tác qun lý thu........................................ 64
3.2.2.8 Giải pháp ổn định thị trờng đất đai:........................... 64
Kết Luận Chơng 3 .
66
Kết Luận..................................................................................................................................... .67
Ti liệu tham khảo .

Phụ lục.


11


Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t
B§S :
CP :
Q§ :
N§ :

BÊt ®éng s¶n
ChÝnh phñ
QuyÕt §Þnh
NghÞ §Þnh

NSNN : Ng©n s¸ch nhμ n−íc
SD§
: Sö dông ®Êt

SXKD : S¶n xuÊt, kinh doanh
UBND : ñy ban nh©n d©n


12


Danh mục các bảng, BIểU
Bảng 2.1-Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 ..26

Bảng 2.2: Kết quả khảo sát ý kiến bạn đọc về thời điểm mua nh đất của
VnExpress.net....33
Bảng 2.3: Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009..40
Bảng 2.4: S thu lệ phí trớc bạ 2006 - 2009 ......42

Bảng 2.5: S thu tin s dng t thi k 2006 - 2009................................... 44
Bảng 2.6: Bảng giá đất đô thị theo NĐ 87/CP năm 1994 .....46
Bảng 2.7: Số liệu khảo sát về nhu cầu nh ở của 1.294 ngời của VnExpress 50

Bảng 2.8: Số tiền m các chủ đầu t phải trả lại cho khách hng dự án The
Vista, Sky Garden, Blue Diamond.52

Bảng 2.9: Bảng giá đất một số đờng Q7 năm 2009........................................... 52
Bảng 2.10: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM tháng 4/2010.55
Biểu đồ 2.1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp.HCM.29
Biểu đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền, giá căn hộ tại TP.HCM tháng

12/2009...32

13


LờI NóI ĐầU
1.Tính cấp thiết:
Thuế l công cụ quan trọng của Nh nớc dùng để tạo nguồn thu cho
ngân sách ổn định kinh tế v đảm bảo công bằng xã hội. Trong cơ cấu các
loại thuế: thuế thu nhập, tiêu dùng, thuế ti sản góp phần điều tiết cung cầu
ti sản trên thị trờng đồng thời điều hòa thu nhập v đảm bảo công bằng
xã hội. Trong số các sắc thuế về ti sản, thuế bất động sản l loại thuế có

tầm quan trọng trong nền kinh tế, tác động lên nhiều mặt nh xã hội - chính
trị bởi lẽ đất đai, nh cửa v các công trình kiến trúc luôn gắn liền với đất l
những ti sản có giá trị lớn trong tổng ti sản của những ngời sở hữu chúng.
Đất đai nh cửa có một thị trờng dnh riêng cho chúng - thị trờng bất
động sản. Thị trờng ny luôn có quan hệ tác động qua lại với các thị trờng
khác không kém phần quan trọng trong nền kinh tế thị trờng vì vậy hệ
thống thuế trong lĩnh vực bất động sản luôn đợc quan tâm v hon thiện.
Việt Nam l một quốc gia đang phát triển, để có thể duy trì tốc độ tăng trởng
v trở thnh một nớc công nghiệp hiện đại, việc đối mặt v giải quyết những vấn
đề của nền kinh tế thị trờng phải luôn đợc quan tâm v giải quyết bằng chính
sách kinh tế của nh nớc, trong đó có chính sách thuế. Kể từ năm 2009 nhiều
sắc thuế đã đợc sửa đổi bổ sung nh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá
nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập danh nghiệp v đang nghiên cứu ban
hnh thuế ti sản, thuế nh đất, v thuế môi trờng. Thị trờng BĐS ở VN trong
thời gian qua đã trải qua các giai đoạn thăng trầm lúc nóng lúc lạnh vì vậy, không
thể phủ nhận vai trò chính sách thuế áp dụng trên thị trờng BĐS. Vấn đề l
Chính Phủ cần điều hnh v quản lý thị trờng nh thế no l tốt nhất để hạn
chế đầu cơ trong thị trờng, đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân. Việc hon
thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng BĐS l vấn đề cần thiết, chính vì lẽ
đó tác giả chọn đề ti nghiên cứu: Hon thiện hệ thống thuế trong quản

lý thị trờng bất động sản ở Việt Nam.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Luận văn đợc hon thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hon thiện
hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản. Cụ thể l hon thiện
các sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa v mạnh dạn thay đổi những điểm
không hợp lý, bổ sung những điểm mới phù hợp với thực tế phát triển trong
nớc v thế giới nhằm phát huy vai trò tốt nhất của các chính sách thuế, điều
tiết thị trờng bất động sản v đa kinh tế của Việt Nam phát triển.

3. Đối tợng v phạm vi nghiên cứu:
Đối tợng nghiên cứu của luận văn l các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai
hiện hnh hiệu quả đạt đợc v những hạn chế. Phạm vi nghiên cứu của luận
14


văn l các vấn đề lý luận v thực tiển về hệ thống thuế trong lĩnh vực
bất động sản liên quan đến thị trờng BĐS hiện nay của Việt Nam.
Số liệu nghiên cứu từ năm 2003 đến đầu năm 2009.
4. Phơng pháp nghiên cứu:
Luận văn đợc thực hiện bằng các phơng pháp nghiên cứu sau: Tiếp cận
lý thuyết về thị trờng bất động sản, các chính sách thuế nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý v phát triển thị trờng bất động sản. Tham khảo các ti
liệu v thuế bất động sản ở một số quốc gia v các ti liệu góp ý về chính
sách thuế hiện hnh. Thống kê số liệu có chọn lọc từ các ti liệu v website
của Bộ Ti Chính, Tổng Cục Thống Kê, Bộ Ti Nguyên Môi Trờng, Chính
Phủ kết hợp với số liệu điều tra thực tế. Phân tích đánh giá u v nhợc
điểm của chính sách thuế bất động sản qua từng giai đoạn phát triển của
thị trờng, phân tích ảnh hởng của các chính sách trong từng giai đoạn
nóng lạnh của thị trờng BĐS v sự tác động bởi các chính sách khác nh thế
no. Trên cơ sở đó đề xuất định hớng v giải pháp hon thiện.

5.

ý nghĩa khoa học v thực tiễn của đề ti nghiên cứu.

Đề ti nghiên cứu trong bối cảnh Việt Nam đang tiến hnh cải cách
thuế v dự thảo luật thuế nh, đất việc đóng góp ý kiến hon thiện
các văn bản pháp luật của nh nớc về thuế đất đai v thuế bất động
sản l vấn đề có ý nghĩa khoa học v thực tiển.

6. Kết cấu luận văn:
Với mục tiêu, đối tợng v phạm vi nghiêm cứu nêu trên ngoi phần mở
đầu v kết luận nội dung chính của luận văn gồm:
Chơng 1: Tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản.
Chơng 2: Thực trạng hệ thống thuế trên thị trờng bất động sản ở
Việt Nam trong thời gian qua.
Chơng 3: Hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất
động sản ở Việt Nam.
CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động sản.

1.1 cơ sở lý luận về bất động sản.
1.1.1 Bất động sản
Động sản l những ti sản có thể di dời từ chỗ ny đến chỗ khác còn bất
động sản l đất đai v những ti sản gắn liền với đất đai v không di dời đợc.

Theo từ điển các thuật ngữ ti chính: Bất động sản l đất v tất
cả ti sản vật chất gắn liền với đất
ở

Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc Cộng

ho xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: Bất động sản l các ti sản không di dời
15


đợc bao gồm đất đai; nh ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng đó; các ti sản
khác gắn liền với đất đai; các ti sản khác do pháp luật quy định

Nh vậy, bất động sản trớc hết l một ti sản nhng khác với các

ti sản khác ở chỗ nó không thể di dời đợc. Vì thế, bất động sản tồn
tại gắn liền với một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai v
những ti sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, việc phân loại ny cũng
không giống nhau giữa các quốc gia đối với các ti sản gắn liền với đất
vì với những ti sản ny tính chất bất động cũng chỉ l tơng đối.
Sự phân tích trên cho thấy bất động sản l một hng hoá đặc
biệt v vì vậy, ngoi những đặc điểm chung của những hng hoá
thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau:
-

Tính cố định v lâu bền: Bất động sản l ti sản không thể di dời nên hồ

sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ
sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định v l yếu tố đặc biệt
quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trờng bất động sản. Tuy nhiên với tiến
bộ khoa học kỹ thuật nh ngy nay đất đai không thể di dời nhng nh cửa, vật
kiến trúc đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định. Tính lâu bền đợc thể
hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn.

Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự
gia tăng dân số lm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất v nh ở
ngy cng tăng trong khi đó tổng cung đất đai không thay đổi. Chính
vì vậy giá cả đất đai có xu hớng ngy cng gia tăng.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do Nh nớc
ban hnh cũng nh các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã
hội: Do đất đai l ti sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của
Nh nớc nhằm lm giảm tác động xấu đến nền kinh tế, v phát huy những
nguồn lực có đợc từ thị trờng bất động sản để phát triển nền kinh tế
thông qua các công cụ nh chính sách, pháp luật. Bên cạnh đó, do bất động
sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hởng bởi nhiều

yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trờng sống của cộng đồng dân c
khu vực v nó còn chịu ảnh hởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều
ngnh kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trờng . . .

1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản
Hng hóa bất động sản l bất động sản đợc đem trao đổi, mua bán
trên thị trờng trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hng hóa bất động
sản có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai v các vật kiến trúc đã
xây dựng gắn liền với đất. Có những bất động sản không phải l hng
hóa nh các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán . . . .
16


Cũng nh những hng hóa khác, hng hóa bất động sản cũng có
hai thuộc tính: giá trị v giá trị sử dụng. Đặc điểm riêng có m bất
động sản đợc xem l hng hóa đặc biệt:
Tổng cung đất đai l cố định v việc cung ứng đất đai l phù
hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nh
nớc. Do đó giá cả bất động sản luôn có xu hớng ngy cng tăng lên, v
cung hng hóa bất động sản kém co giãn so với giá.
Thời gian giao dịch hng hóa bất động sản di hơn so với giao dịch
hng hóa thông thờng, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch
bản thân bất động sản m còn cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa.
Do đó chi phí cho giao dịch hng hóa bất động sản thờng khá cao.
-

Tính thanh khoản kém do hng hóa bất động sản thờng có giá trị khá cao,

thời gian giao dịch kéo di nên khả năng chuyển hóa thnh tiền mặt chậm.

1.1.3 Thị trờng bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm
- Khái niệm:
Thị trờng bất động sản l nơi diễn ra các hoạt động mua bán, thế
chấp, cho thuê, môi giới, l tổng thể các giao dịch về bất động sản
đợc thực hiện thông qua hệ thống hng hóa - tiền tệ.
ở

Việt Nam, luật pháp quy định đất đai thuộc sở hữu ton dân do Nh

nớc thống nhất quản lý v đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao
cho quyền sử dụng đất đối với cá nhân v tổ chức. Vì vậy thị trờng bất động
sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trờng bất động sản ở một số nớc t
bản đó l hng hóa trao đổi trên thị trờng bất động sản Việt Nam chính l
quyền sử dụng đất v quyền sở hữu các ti sản, vật kiến trúc gắn liền với đất.

- Đặc điểm của thị trờng bất động sản:
+

Thị trờng bất động sản mang tính khu vực v địa phơng sâu sắc.

Bất động sản l hng hóa không thể di dời đợc nên thị trờng bất động sản
chịu ảnh hởng nhiều bởi yếu tố mang tính khu vực, cục bộ không giống nhau
xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện
tự nhiên cũng nh trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội nên các quan hệ
cung cầu, giá cả bất động sản thờng chỉ ảnh hởng trong phạm vi vùng, địa
phơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc ảnh hởng chậm đến địa phơng
khác nên khi nghiên cứu cần xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản
trong điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa phơng cụ thể.
+

Thị trờng bất động sản l thị trờng chịu ảnh hởng nhiều bởi sự chi

phối của pháp luật. Hoạt động của thị trờng bất động sản phụ thuộc vo sự
kiểm soát của nh nớc với vai trò l ngời quản lý thống nhất các hoạt động của
thị trờng ny. Bảo đảm tính pháp lý cho các hng hóa bất động sản giao
17


dịch v kiểm soát đợc các giao dịch trên thị trờng bất động sản
thông qua những quy định pháp luật.
+

Độ trể của cung về bất động sản lớn hơn so với các hng hóa khác. Do không

thể sản xuất hoặc nhập khẩu đất đai nên việc tăng cung bất động sản chỉ có
thể đợc thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng một diện tích

no đó của một ngời để đa vo lu thông, việc chuyển mục đích sử
dụng một số diện tích no đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình
v.v Vì vậy khi trên thị trờng có sự thay đổi về cầu tất yếu sẽ có sự thay
đổi về giá, tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản.
+
Thị trờng bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trờng ti
chính. Theo lý thuyết về cầu ti sản v cầu tiền, các giao dịch về bất động
sản trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh
tế, đặc biệt l thị trờng ti chính. Vì trong những điều kiện nhất định
ngời ta có nhu cầu chuyển một lợng tiền mặt sang đất đai v ngợc lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thờng có nhu cầu rất lớn về vốn
v bản thân bất động sản có giá trị lớn nên đợc sử dụng lm vật đảm bảo cho

các hoạt động tín dụng tại các ngân hng, tổ chức tín dụng.

1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản
Khi m nền kinh tế thị trờng phát triển đến một lúc no đó, đòi hỏi sự
phát triển đồng bộ của các thị trờng, song song với thị trờng hng hoá, các thị
trờng sức lao động v thị trờng vốn, thị trờng bất động sản đã ra đời v
phát triển. Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động v đất
đai l những yếu tố đầu vo của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy thị
trờng bất động sản phát triển song hnh với các thị trờng khác trong nền kinh
tế thị trờng l một tất yếu khách quan. Đến một giai đoạn nhất định của nền
kinh tế, thị trờng bất động sản không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia m
còn diễn ra trên phạm vi khu vực v mang tính ton cầu. Các chủ thể tham gia
thị trờng bất động sản cũng ngy cng đợc mở rộng. Nếu nh lúc ban đầu
chỉ l các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ bao gồm cả Chính phủ,
doanh nghiệp v các tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ l những chủ thể phổ biến
trong các giao dịch. Hng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trờng
cũng ngy cng tăng lên về số lợng v chủng loại. Sự phát triển của các giao
dịch trên thị trờng bất động sản đã lm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt
động trong lĩnh vực môi giới, t vấn, về bất động sản.
1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển thị trờng bất động

sản
-

Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên nh vị trí địa lý, địa hình v tình trạng môi trờng ảnh
hởng trực tiếp đến giá cả bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm
của một vùng nhất l đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại
18

nằm ở các vùng ven đô thị. Những bất động sản nằm ở các giao lộ trên, các trục lộ
giao thông lại có giá trị cao hơn bất động sản năm ở vị trí khác. Vấn đề xác định
giá bất động sản nên quan trọng khi đánh giá u thế vị trí của bất động sản.

V điều không kém phần quan trọng nữa l tình trạng môi trờng
v điều kiện tự nhiên. Môi trờng bị ô nhiễm hay trong lnh, ồn o hay
yên tĩnh v an ninh.. đều ảnh hởng trực tiếp đến giá trị của bất
động sản. Những vùng thờng xuyên bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt
sẽ lm giá trị bất động sản giảm v ngợc lại.
- Các yếu tố về kinh tế
Đối với một quốc gia sự phát triển kinh tế sẽ lm gia tăng nhu cầu bất
động sản vo mục đích nh xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các khu thơng mại dịch vụ . ..
Về mặt kinh tế vĩ mô, giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vo
tình hình cung cầu bất động sản, tùy vo đặc điểm của chủ thể tham gia thị
trờng nh cá nhân, tổ chức kinh tế, cũng nh tính chất của các chủ thể đó
nh yếu tố đầu cơ hay có nhu cầu thực sự cho việc sử dụng. V tùy thuộc vo
điều kiện của thị trờng bất động sản nh sn giao dịch, hệ thống môi giới,
nh tạo lập thị trờng. Tùy vo hiện trạng vị trí địa lý, khu vực bất động sản
v tốc độ tăng trởng kinh tế hng năm, mức thu nhập bình quân của ngời
dân, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống ti chính tiền tệ, tình
hình thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán

- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động không nhỏ đến thị trờng bất động sản,
dân số gia tăng kéo theo các nhu cầu về bất động sản tăng lên. Dân số không
ngừng tăng trong khi nguồn lực đất đai có giới hạn. Dân số tăng sẽ lm lực lợng
lao động tăng theo tất yếu phải mở rộng sản xuất lm cho nhu cầu sử dụng đất

tăng lên. Bên cạnh đó, các vấn đề về kiến trúc, phong thủy, thị hiếu, tập quán
truyền thống cũng tác động không nhỏ đến thị trờng bất động sản.

-

Các yếu tố thuộc nh nớc

Thị trờng bất động sản l thị trờng rất quan trọng có thể ảnh hởng
đến sự phát triển chung của một quốc gia nên nh nớc luôn can thiệp điều
tiết, quản lý lm ổn định thị trờng ny thông qua hệ thống các chính sách
v pháp luật. Các chính sách nh mở rộng, nâng cấp, sát nhập, chia tách địa
giới hnh chính, quy hoạch vùng, đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách
tín dụng phát triển bất động sản lm tăng giá trị bất động sản.
Bên cạnh đó hệ thống phát luật của một quốc gia sẽ quy định về quyền sở
hữu bất động sản, quyền mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp ...... thực tế cho
thấy yếu tố ny thúc đẩy hay hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị

19


trờng bất động sản do tính đặc biệt của hng hóa bất động sản phải
gắn liền với đất đai m điều ny luôn đợc nh nớc thống nhất quản lý.

1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản
- Các cá nhân:
Đây l nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị trờng
bất động sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai hoặc có
quyền sử dụng đất) tham gia vo thị trờng với t cách l ngời bán, ngời
cho thuê, ngời đem bất động sản để góp vốn liên doanh. Bên cạnh đó, lại
có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản cho đời sống sinh hoạt

hoặc sử dụng vo mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên
thị trờng với t cách l ngời mua, ngời đi thuê, ngời nhận liên doanh v.v . .

-

Các tổ chức kinh tế:

Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trờng bất động sản cả trên
hai góc độ ngời mua v ngời bán.
Trớc hết, các doanh nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh mới thnh
lập, các cơ sở đang hoạt động cần mở rộng quy mô hoặc địa bn kinh
doanh sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ tham gia vo
thị trờng bất động sản với t cách l ngời mua, đi thuê hoặc nhận vốn
góp liên doanh bằng bất động sản. Bên cạnh đó, một số các cơ sở sản xuất
kinh doanh đang sở hữu những bất động sản lại có nhu cầu bán, cho thuê
hay cho thuê lại, góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ l những nhân tố
đắc lực lm phong phú thêm các hng hoá trên thị trờng bất động sản.
Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vo thị trờng bất
động sản khi trực tiếp tạo lập hng hoá trên thị trờng bất động sản nh xây
dựng nh để bán, cải tạo nh, kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng v v . . .

Nh nớc: Nh nớc tham gia vo thị trờng bất động sản dới
các khía cạnh sau
Trớc hết, Nh nớc tham gia với t cách l ngời quản lý vĩ mô đối với thị
trờng bất động sản. Trong trờng hợp ny, Nh nớc xây dựng hệ thống luật
pháp tạo hnh lang pháp lý cho hoạt động của thị trờng bất động sản. Những
chính sách v pháp luật chủ yếu trong trờng hợp ny nh Luật Đất đai, các sắc
thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất v chuyển quyền sở hữu nh,
các văn bản liên quan đến quyền thuê đất, tiền thuê đất v.v... Điều đó đã tạo ra
hnh lang pháp lý v môi trờng cho các giao dịch về bất động sản phát triển.

Thứ 2: Nh nớc cấp các giấy tờ chứng nhận về nh v đất. Đây l một
trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hng hoá
bất động sản lu thông trên thị trờng. Thực tế ny đã đợc chứng minh khá rõ
nét trong điều kiện nớc ta, khi m hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên
đi cùng với nó l nh đợc xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ. Đây l
20


một hạn chế rất lớn cho sự phát triển của thị trờng bất động sản nớc
ta trong thời gian qua.
Thứ 3: Nh nớc tham gia trực tiếp vo thị trờng bất động sản đợc thông
qua các công cụ quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất nh các khu công nghiệp,
khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng nh đờng
sá, cầu cống, các khu nh chung c v.v... Trong một số trờng hợp Nh nớc cũng
cần đất để xây dựng các công trình công cộng nên Nh nớc phải thu hồi đất,
bồi thờng, hỗ trợ v tái định c cho các hộ bị ảnh hởng. Điều đó cũng đã góp
một phần đáng kể để thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển.

-

Các tổ chức t vấn v môi giới

Nh đã phân tích, bất động sản l những hng hoá đặc biệt v thị
trờng bất động sản cũng có nhiều đặc điểm không giống nh thị
trờng hng hoá thông thờng nên thị trờng bất động sản chỉ phát triển
lnh mạnh khi có các tổ chức môi giới v t vấn tham gia. Các tổ chức ny
tham gia bắt đầu từ việc t vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá,
môi giới về mua, bán, thuê, cho thuê v.v.. bất động sản. Thị trờng bất
động sản cng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức t vấn, môi giới
bất động sản theo hớng chuyên nghiệp ngy cng phát triển.

-

Các tổ chức ti chính

Các tổ chức ti chính bao gồm: các Ngân hng thơng mại, các Công ty
ti chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu t đóng vai trò quan trọng trong việc
kích thích các giao dịch v thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển.

Sự tham gia của các tổ chức ti chính đối với sự phát triển thị
trờng bất động sản thông qua các hình thức sau:
*

Các tổ chức ti chính cho các tổ chức kinh tế vay vốn để thực hiện các

giao dịch mua bán bất động sản, kích cầu thị trờng hng hoá bất động sản.

*
Các tổ chức ti chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn
nhằm mục đích phát triển các hng hoá bất động sản nh: xây dựng
mới nh ở, nh xởng, văn phòng, bất động sản thơng mại. Đó chính l
việc tăng cung cho thị trờng bất động sản.
Song song với việc ti trợ gián tiếp, các tổ chức ti chính còn trực tiếp
đầu t vốn để tham gia kinh doanh trên thị trờng bất động sản. Tuy nhiên,
tuỳ theo luật pháp của mỗi nớc v ở mỗi thời điểm m mức độ tham gia của
các tổ chức ti chính vo thị trờng bất động sản cũng không giống nhau.
Nhìn chung, ở các nớc chỉ cho phép các tổ chức ti chính có nguồn vốn
huy động chủ yếu l vốn trung v di hạn nh các Công ty bảo hiểm, Công ty
ti chính, Quỹ đầu t trực tiếp tham gia kinh doanh bất động sản v hạn
chế sự tham gia trực tiếp của các Ngân hng thơng mại.

21


1.2 Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản.
1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản
Tuỳ theo mỗi quốc gia v ở mỗi giai đoạn của quá trình phát triển của nền
kinh tế nói chung v của thị trờng bất động sản m các chính sách thuế trong
lĩnh vực đất đai có thể khác nhau, nhng thông thờng có những loại thuế sau:

1.2.1.1 Thuế đánh vo đất
Thuế đánh vo đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu t nhân đối
với đất thờng có các tên gọi khác nhau nh thuế đất, thuế giá trị đất
tăng thêm, còn ở các quốc gia m đất thuộc sở hữu ton dân, sở hữu
nh nớc thì thuế có tên gọi l thuế sử dụng đất.
Thuế đợc thu hng năm tính bằng tỷ lệ % trên giá đất tính thuế
của từng diện tích hoặc mức thu cố định cho mỗi đơn vị diện tích
sử dụng có phân biệt múc đích sử dụng v vị trí.
1.2.1.2 Thuế bất động sản
Thuế bất động sản đánh vo giá trị đất v giá trị nh, vật kiến trúc gắn
liền với đất. Thuế thu hng năm, tính bằng tổng giá trị đất, nh, vật kiến trúc
sau khi từ các khoản chi phí hợp lý nh kinh phí mua nh, vật kiến trúc v các
khoản miễn trừ trớc khi tính thuế. Thuế ny thờng đợc áp dụng ở các quốc
gia m pháp luật có quy định đất đai bao hm cả nh v các vật thể kiến trúc
gắn liền đất đai, tại các quốc gia có chế độ sở hữu t nhân về đất v nh.

1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản
Thuế đăng ký ti sản hay còn gọi l thuế trớc bạ, thuế đợc thu một lần
vo ngời có ti sản nằm trong danh mục ti sản nh nớc cần quản lý khi thực
hiện các thủ tục đăng ký ti sản hoặc khi có nhu cầu cần đợc xác nhận tính

pháp lý của các văn tự liên quan đến chuyển nhợng quyền sở hữu, đối với mỗi
loại ti sản nh: Nh, đất, ô tô, xe máy vốn kinh doanh của các công ty,

các ti sản vô hình nh nhãn hiệu thơng mại quyền sỡ hữu trí tuệ,
sáng chế . giá tính thuế thờng l số tiền ghi trên hợp đồng chuyển
nhợng ti sản hoặc theo giá thị trờng. Thuế suất có thể l một mức
tuyệt đối, tỷ lệ hoặc lũy tiến tùy theo từng trờng hợp thuế đăng ký ti
sản không điều chỉnh đối với thu nhập phát sinh từ ti sản.
1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng
Thuế ny đánh một lần vo ngời nhận ti sản khi phát sinh sự
kiện thừa kế hoặc qu tặng. Thuế suất lũy tiến đánh vo ti sản
nhợng bán có thu tiền, có quy định khởi điểm chịu thuế. Bên cạnh
đó, khi xác định trị giá ti sản tính thuế, đối tợng nộp thuế còn đợc
hởng một số khoản khấu trừ. Mức độ lũy tiến của thuế v các khoản
khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ giữa ngời nhận ti sản v
ngời cho thừa kế hoặc tặng qu vo mục tiêu của việc đánh thuế.
22


1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản
Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản có thể l một sắc thuế riêng
nh thuế giá trị đất tăng thêm. Đây l một loại thuế trực thu đánh vo thu
nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhợng (quyền sử dụng, quyền sở
hữu) bất động sản. Thuế phát sinh không thờng xuyên phụ thuộc vo phát
sinh giao dịch chuyển nhợng bất động sản trên thị trờng. Căn cứ tính
thuế l giá trị gia tăng khi chuyển nhợng nhân với thuế suất.

1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản
Ngoi đặc điểm nh các loại thuế BĐS đã trình by ở trên thuế
trong lĩnh vực đất đai còn có điểm riêng sau:

-

Xác định chính xác các chi phí đầu vo: việc định giá đất (hay quyền

sử dụng đất) đúng để tính thuế l một vấn đề khó. Giá cả của hầu hết các
hng hoá trong nền kinh tế đều có cơ sở l chi phí sản suất v giá thnh sản
phẩm, nhng đối với đất đai không thể xác định chính xác đợc điều đó.
-

Định giá đúng giá trị BĐS: cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai l tổng

giá trị của bất động sản ny hoặc l giá trị tăng thêm của nó, nhng dù dới
hình thức no thì để tính đợc thuế trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến
hnh định giá đợc nó. Việc định giá bất động sản l đất đai có thể đợc
thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho
từng lần chuyển nhợng để tiến hnh tính thuế, tuỳ thuộc vo từng loại thuế
v Luật thuế đất đai của từng nớc. Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ
ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tợng nộp thuế.

1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị
trờng bất động sản
*
Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vo việc điều tiết cung
v cầu về bất động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị trờng,
thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến
khích việc cung cấp hng hoá cho thị trờng.
Với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nh nớc quy định phạm vi áp dụng
đối với từng sắc thuế v với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc
thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch bất động sản. Trên
cơ sở đó các sắc thuế sẽ lm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên

thị trờng, góp phần vo việc bình ổn giá cả trên thị trờng bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nh
nớc có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai,
nắm giữ đất đai nhng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thnh phần kinh tế tham gia vo việc phát triển thị
trờng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nh nớc thực hiện
đánh thuế thấp trong trờng hợp sử dụng đất đai nh l một nhu cầu thiết yếu
23


hoặc có thể áp dụng thuế suất 0% (hoặc không thu thuế) đối với các trờng
hợp sử dụng đất để xây dựng nh chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để
phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất
*
Thuế trong lĩnh vực đất đai l công cụ quan trọng để điều ho thu
thập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng v chuyển dịch bất động sản.
Ngoi việc đất đai thuộc quyền sử dụng (hoặc sở hữu) của mọi ngời hoặc
một tổ chức no đó, đất đai còn l ti sản quý báu của mỗi một quốc gia m thiên
nhiên ban tặng. Do đặc điểm của ti sản ny nên giá cả của bất động sản có
khuynh hớng ngy cng tăng nên việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ, sử
dụng có hiệu quả v chuyển nhợng đất đai, bất động sản có ý nghĩa hết sức
quan trọng. Việc giá của một diện tích đất no đó tăng lên không chỉ đơn giản
ngời sử dụng đã tôn tạo nó m còn do sự phát triển kinh tế - xã hội v đầu t của
xã hội. Vì thế, phần giá trị tăng thêm của đất đai phải đợc điều tiết một cách công
bằng. Trên thực tế có một số nớc trong những thời kỳ nhất định đã quy định hạn
mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tợng trong xã hội để đảm bảo sự công
bằng đó. Tuy nhiên, khi m nền kinh tế thị trờng phát triển hầu hết các nớc đã
bỏ quy định mang tính hnh chính ny v thay vo đó l thực hiện sự công bằng
thông qua công cụ thuế. Cụ thể l, ngời nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của

xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ ít đất; đối với ngời có
thu nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều tiết cao hơn so với
những đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Nh vậy, với
các quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã góp phần vo
việc điều ho thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ v chuyển
dịch bất động sản. Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu
t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nh nớc, phát triển quỹ bất động sản cho những
ngời có thu nhập thấp.

*
Thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nh nớc thực hiện
việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động
sản, từ đó chủ động điều tiết cung cầu đối với thị trờng bất động sản.
Bắt đầu từ việc ban hnh các sắc thuế cho đến việc triển khai thực
hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai, các
cơ quan Thuế, Địa chính cũng nh chính quyền các cấp đã nắm vững
đợc số lợng, quy mô đất đai m từng tổ chức, cá nhân nắm giữ, cũng nh
các lần chuyển nhợng bất động sản từ ngời ny sang ngời khác. Trên cơ
sở đó, Nh nớc có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu cũng nh
các giao dịch trên thị trờng bất động sản. Mặt khác, thông qua việc chấp
hnh các sắc thuế trong lĩnh vực ny sẽ phát hiện những việc lm, vi phạm
pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những bất cập, vớng
mắc trong lĩnh vực đất đai để có biện pháp xử lý kịp thời.
24


Nh vậy, thông qua các chính sách thuế, Nh nớc sẽ thực hiện việc điều
tiết thị trờng bất động sản, điều tiết thu nhập trong trờng hợp giá trị của đất
đai tăng lên do Nh nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra; khuyến khích sử dụng
đất đai có hiệu quả, hạn chế đầu cơ tạo ra những cơn sốt ảo đối với thị

trờng bất động sản. Các sắc thuế hợp lý trong lĩnh vực đất đai sẽ khuyến
khích các giao dịch chính tắc, giảm thiểu tình trạng giao dịch ngầm cũng
nh các hnh vi trốn thuế gây thất thoát cho ngân sách Nh nớc.

1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng
bất động sản một số nớc trên thế giới.
1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản liên quan
đến thị trờng BĐS ở một số nớc trên thế giới
1.3.1.1 Đi Loan
Thuế giá trị đất tăng thêm
Đây l sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất đợc
chuyển nhợng. Đối tợng nộp thuế l ngời chủ cũ trong trờng hợp chuyển
nhợng có bồi thờng nh mua bán, trao đổi, Nh nớc trng mua v l ngời
chủ mới trong trờng hợp chuyển nhợng không bồi thờng. Căn cứ tính thuế giá
trị đất tăng thêm l giá trị đất tăng thêm v thuế suất. Giá trị đất tăng thêm l
chênh lệch giữa giá chuyển nhợng v giá của lần mua vo ngay trớc đó. Việc
xác định giá chuyển nhợng của đất phụ thuộc vo loại đất. Đối với đất thông
thờng, Chính phủ có biểu giá trị đợc áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai
chuyển nhợng. Trong trờng hợp giá trị của Chính phủ đa ra thấp hơn giá trị
chuyển nhợng thì giá trị chuyển nhợng sẽ đợc dùng lm căn cứ tính thuế. Đối
với đất chính phủ trng mua, cơ sở tính thuế l giá trúng đấu giá. Giá trị ròng
tăng thêm đợc tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần
chuyển nhợng cuối cùng v các chi phí m chủ sử dụng đất bỏ ra để cải tạo
đất. Cùng với việc tính toán đó, để tính chính xác giá trị tăng thêm ròng của
đất đai, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhợng cuối cùng sẽ
đợc điều chỉnh theo chỉ số giá hng tiêu dùng đợc Nh nớc công bố. Thuế
suất thuế giá trị đất tăng thêm l loại thuế luỹ tiến với mức thuế nh sau:
+

Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại

thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì mức thuế l 40% của giá trị tăng thêm.

+
Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban
đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoi mức
thuế nêu trên, đối với phần vợt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
+
Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc
giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoi các mức thuế nêu
trên, đối với phần vợt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
25


Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải đợc đăng ký tên chủ mới
trớc khi chuyển nhợng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán
của lần chuyển nhợng sau.
1.3.1.2 Cộng hòa Pháp
Cộng hòa Pháp l một trong những nớc có hệ thống thuế tiến bộ
trên thế giới v sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nh sau:
- Thuế đất ở v đất xây dựng
Đối tợng nộp thuế ny l các chủ sở hữu đất trớc ngy 1/1 của năm
tính thuế v đã đăng ký ghi tên vo sổ thuế. Mức thu thuế đất ở v đất
xây dựng do chính quyền địa phơng ấn định theo khung thuế của Nh
nớc. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu v
khả năng nguồn thu trong năm của địa phơng. Những diện tích đất sử
dụng vo mục đích công cộng nh xây dựng các công trình tôn giáo, giáo
dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã v.v... đợc miễn thuế.
Ngoi sắc thuế cơ bản trên, tuy không thnh sắc thuế riêng nhng khi
chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoảng thu

nhập không thờng xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá.

Nh vậy, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn
hớng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nh nớc v bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trờng.
1.3.1.3 Thụy Điển
Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển đợc quy định trong Đạo
Luật về thuế bất động sản, thuế ti sản.
- Thuế bất động sản
Thuế bất động sản l thuế thu trên giá trị nh v đất gồm: Nh xây
dựng, các loại đất xây dựng v các loại đất khác nh: Đất ở, đất bao quanh
nh, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do t nhân sở
hữu. Thụy Điển không áp dụng thuế bất động sản đối với bất động sản sử
dụng vo mục đích công cộng. Đối tợng nộp thuế ny l chủ sở hữu đất v
nh. Căn cứ tính thuế l diện tích, giá nh, đất tính thuế v thuế suất.
Hng năm chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nh
đất. Cơ quan quản lý nh đất lm nhiệm vụ theo dõi cung cấp ti liệu cho
cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất Cơ quan Thuế
địa phơng lu giữ các ti liệu trên v có mã số riêng của từng chủ sử dụng
đất. Giá đất tính thuế đợc xác định 6 năm một lần. Căn cứ để xác định
giá tính thuế l giá của từng loại đất trên thị trờng v bằng 75% giá thị
trờng 2 năm trớc. Giá đất đợc xác định chủ yếu căn cứ vo hiệu quả kinh
tế do đất đai mang lại. Thuế suất áp dụng thống nhất l 1,4%/ năm.

26


1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ
Hợp chủng quốc Hoa Kỳ l quốc gia có nền kinh tế thị trờng hng đầu
thế giới, thị trờng bất động sản ở Hoa Kỳ phát triển mạnh, chính sách thuế
cho thị trờng ny cũng rất thoáng v linh hoạt theo từng địa phơng.

-

Thuế chuyển nhợng bất động sản:

Khi mua bán bất động sản, ngời mua v ngời bán phải chịu một
số chi phí liên quan về thuế chuyển nhợng. Ngời bán phải chịu chi
phí v thuế khi sang nhợng quyền sở hữu do ngời mua thờng yêu
cầu. Còn ngời mua, từ đó trở đi đóng thuế bất động sản dựa theo giá
mua có thể cao gấp nhiều lần so với ngời chủ cũ.
Tại một số tiểu bang, hội đồng thnh phố đã thông qua nghị quyết yêu
cầu Quốc hội tiểu bang cho phép chính quyền thnh phố quyết định mức
thuế chuyển nhợng. Việc định mức thuế cao nhằm giúp cho địa phơng
có ngân sách xây nh giá rẻ cho ngời nghèo. Giá trị nh cng cao, mức thu
thuế cng cao. Mức thuế chuyển nhợng l 10 xu cho mỗi $100 cho nh bán
với giá dới $600.000, 20 xu cho chỗi $100 cho nh bán với giá trên $600.000, 30
xu cho mỗi $100 cho nh bán với giá trên $1.000.000.

-

Thuế bất động sản:

ở Hoa Kỳ, sở hữu nh phải đóng thuế bất động sản cho địa phơng,
đó
cũng l khoản tiền địa phơng dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hoả Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phơng không giống nhau. Tại
nhiều khu vực, luật lệ địa phơng cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế
lên xuống tùy trị giá bất động sản vo năm đó. Theo nguyên tắc, ngân sách địa
phơng không thể để thâm hụt nh ngân sách liên bang nên chính quyền địa
phơng tìm nhiều cách để tăng thuế. Thuế bất động sản cao đến mức ngời dân

nhiều tiểu bang đòi thông qua luật hạn chế mức tăng hng năm. Tuy vậy, nhng
nhiều địa phơng muốn thu hút đầu t kinh doanh nên đã thnh lập các khu đặc
biệt v giảm thuế bất động sản cho các khu vực ny. Thông thờng thì giới kinh
doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân c, chính việc lm ny lm nhiều
ngời Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản.

Thuế bất động sản l nguồn thu chính của ngân sách địa phơng
nên đợc tính toán kỹ. Hng năm, các địa phơng đều định giá lại nh
đất để áp thuế cho đúng giá thị trờng. Việc định giá bất động sản do
một hội đồng t vấn m các thnh viên của hội đồng ny đợc các văn
phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hng năm hoặc do các
cơ quan t vấn nghiên cứu thị trờng công bố giá. Khi đánh thuế các địa
phơng tham khảo giá ny để quyết định giá tính thuế.

-

Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản:

27


Quy định cơ bản nh sau: Một cặp vợ chồng bán căn nh c ngụ chính có lãi,
thì đợc hởng $500.000 tiền lãi không tính thuế thu nhập, trong khi ngời độc
thân chỉ đợc hởng một nữa, tức l $250.000 đó l mức ấn định. Tất cả số lãi từ
việc bán nh cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thờng l
15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp thì chỉ đóng thuế 5%. Tuy nhiên để
đợc hởng mức u đãi ny, ngời bán nh phải sở hữu v sống trong ngôi nh ny
ít nhất l hai năm (không bắt buộc l 24 tháng liên tục) trừ những trờng hợp bất khả
kháng nh bệnh tật, thay đổi nơi c trú do thay đổi chổ lm .

Ngoi thuế bất động sản, khi bán nh có lãi m nh ở cha quá 3
năm chủ nh còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (15%) thì tiền
hoa hồng cho giới địa ốc cũng khá cao vo khoảng 6% giá trị căn nh.
1.3.2 Một số bi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động
sản trong việc quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam
Nghiên cứu các sắc thuế bất động sản của một số nớc trên thế
giới, có thể rút ra một số bi học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc
hon thiện chính sách thuế bất động sản nh sau:
Thứ nhất: nghiên cứu bổ sung, hon thiện các sắc thuế bất
động sản khác nhau nh thuế nh, thuế đăng ký bất động sản, thuế
thừa kế, thuế biếu tặng bất động sản nhằm góp phần quản lý v
điều tiết kinh tế nói chung v thị trờng bất động sản nói riêng. Việc
cải cách chính sách thuế bất động sản l vấn đề tất yếu.
-

Thứ hai: Thuế bất động sản l nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa

phơng nhng không vì thế m nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách
triệt để hệ thống thuế ny, bỡi lẽ việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vo các
yếu tố nh chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của ngời dân v đặc biệt l
công tác quản lý bất động sản. Do đó, cải cách cần tiến hnh từng bớc, phù hợp
với sự phát triển kinh tế xã hội v trình độ quản lý bất động sản.
-

Thứ ba: Các sắc thuế bất động sản đợc xây dựng độc lập hay kết hợp

với một số chính sách thu khác đối với bất động sản tùy thuộc vo mục đích của
nh nớc, điều kiện thực tế v tập quán của mỗi quốc gia nhng cơ sở tính
thuế bất động sản phải l giá trị của bất động sản tức l đối tợng chịu thuế.
Việc áp dụng thuế suất lũy tiến l cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng giữa

các đối tợng nắm giữ, chuyển dịch bất động sản, hạn chế việc đầu cơ bất
động sản v thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả.
-

Thứ t: Các yếu tố để lm căn cứ tính thuế bất động sản l diện tích,

giá bất động sản v thuế suất. Phải định giá bất động sản phù hợp với giá trị thị
trờng nhằm đảm bảo công bằng, hạn chế các hiện tợng tiêu cực gây thất thoát
nguồn thu từ thuế. Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị
28