THUYẾT MINH đồ án kinh tế đầu tư khách sạn

GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 1
SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

1.1 Căn cứ pháp lý
-Luật Xây dựng số số 50/2014/QH13 ban hành ngày 18/06/2014 của Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật đất đai, Luật số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013 của Quốc hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ban hành ngày 26/11/2014 của Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ban hành ngày 23/06/2014 của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-Thông tư 06/2016/TT-BXD ban hành ngày 10/03/2016 về hướng dẫn xác định chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
-Thông tư số 09/2016/TT-BTC ban hành ngày 18/01/2016 quy định về quyết toán
dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.
-Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về cấp giấy phép
xây dựng.
-Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 5 tháng 04 năm 2017 của Chính phủ về Quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
-Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 của Chính phủ về về
quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
-Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Chính phủ về
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
-Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng công bố định mức
chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
-Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2017 của Bộ Xây dựng cô bố
suất vốn đầu tư xây dựng công trình;
-Quyết định số 987/QĐ-UBND ngày 20/04/2016 của UBND tỉnh Khánh Hòa về
việc Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường

-Nghị định số 12/2009/NĐ -CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình.
-Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ về thuế thu nhập
doanh nghiệp
-Nghị định số 123/2003/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Quy định chi tiết
thi hành Luật Thuế gia trị gia tăng.
-Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo
vệ môi trường trong các trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lược,quy hoạch,kế hoạch,chương trình và dự án phát triển.
-Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường.

1


-Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính pgur về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường.
-Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2009 của Chính phủ về quản lí chi phí
đầu tư xây dựng công trình
-Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/4/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình
-Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc vốn nhà nước
-Thông tư số 08/2006/ TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược,đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường
-Quyết định số 201/QĐ-TTG ngày 22/1/2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê
duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến nawm2020,tầm nhín đến
năm 2030

-Quyết định số 2473/QĐ-TTG ngày 30/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ phe
duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020.tầm nhìn đến năm 2030
1.2 Phân tích điều kiện tự nhiên- xã hội
1.2.1 Đặc điểm khí hậu khu vực quanh dự án
Khí hậu trên đào Phú Quốc thuộc loại nhiệt đới gió mùa ( nóng ẩm,mưa
nhiều..).Có hai mùa chính : mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 nưm sau,mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 9.Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hưởng của gió mùa,tuy
nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên itd bị thiên tai.Chính
vì điều kiện khí hậu như vậy nên Phú Quốc có được một nguồn tài nguyên vô giá là
rừng nhiệt đới,trong đó có rất nhiều giống và loài đặc hữu.Đây là vốn quý nhất để
phát triển du lịch sinh thái trên hòn đảo này.
Nhiệt độ: Phú Quốc được thừa hưởng một nhiệt độ rất phù hợp,trung bình là 27.7
C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa là 31.2 0C và tối thiểu trung bình là 24.6
o
C.Với nhiệt độ luôn ấm áp,Phú Quốc là nơi hoàn hảo cho một kì nghỉ bãi biển
0

2


Hình 1.1 Biểu đồ biểu hiện lượng mưa và nhiệt độ của Phú Quốc
Lượng mưa : Phú Quốc có tháng khô hạn nhất là tháng 11 đến tháng 3.Tháng 1 và
tháng 2 là những tháng khô hạn nhất trong năm và củng là mùa phổ biến nhất để
khách đến tham quan và khám phá đảo Phú Quốc.
1.2.2 Địa lý
*Vị trí địa lý
Đảo Phú Quốc nằm trong vịnh Thái Lan, phía tây nam của Việt Nam, Phú Quốc
trải dài từ vĩ độ: 9°53′ đến 10°28′ độ vĩ bắc và kinh độ: 103°49′ đến 104°05′ độ kinh
đông.
Vùng biển Phú Quốc có 22 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó đảo Phú Quốc lớn nhất có

diện tích 580 km2, dài 49 km. Địa hình thiên nhiên thoai thoải chạy từ bắc xuống
nam với 99 ngọn núi đồi. Tuy nhiên, cụm đảo nhỏ của cảng An Thới bị ngăn cách
hẳn với phần mũi phía nam của đảo Phú Quốc bởi một eo biển có độ sâu tới hơn 60
m. Đảo Phú Quốc dược cấu tạo từ các đá trầm tích Mesozoi và Kainozoi, bao gồm
cuội kết đa nguồn gốc phân lớp dày, sỏi thạch anh, silica, đá vôi, riolit và felsit. Các
đá Mesozoi thuộc hệ tầng Phú Quốc (K pq). Trầm tích Kainozoi thuộc các hệ tầng
Long Toàn (Pleistocen giữa - trên), hệ tầng Long Mỹ (Pleistocene trên), hệ tầng Hậu
Giang (Holocene dưới – giữa), các trầm tích Holocen trên và các trầm tích Đệ Tứ
không phân chia.
*Vị trí,giới hạn khu đất
- Khu đất xây dựng có diện tích 1000 m2
+ Phía Bắc giáp đường dự kiến 10m
+ Phía Đông giáp đất dân
+ Phía Nam giáp đất Công ty Cổ phần Linh Chi
+ Phía Tây giáp hành lang bãi biển
3


1.2.3 Điều kiện kinh tế và xã hội
* Tình hình phát triển kinh tế và xã hội
Phú Quốc là huyện đảo của tỉnh Kiên Giang có vị trí đặc biệt quan trọng về kinh
tế, chính trị, quốc phòng, an ninh
Tình hình phát triển kinh tế 5 năm (2016-2020): Tình hình phát triển kinh tế trên
địa bàn tỉnh đạt được nhiều thành tích, tiến bộ quan trọng và khá toàn diện trên các
lĩnh vực. Tốc độ tăng trưởng bình quân tăng 7,22%, cơ cấu kinh tế chuyển dịch từng
bước theo hướng tích cực, đã xác định rõ hơn tiềm năng thế mạnh, tập trung đầu tư
khai thác những lợi thế so sánh, tạo tiền đề cho bước phát triển tiếp theo.
Đến nay Kiên Giang đã cơ bản hoàn thành mục tiêu tổng quát Nghị quyết đề ra:
xây dựng được môi trường kinh doanh bình đẳng, thuận lợi đối với các thành phần
kinh tế, tái cơ cấu nông nghiệp phát huy nhiều hiệu quả từng bước đi vào chiều sâu

gắn với chương trình xây dựng nông thôn mới, giảm nghèo bền vững tạo chuyển biến
tích tại khu vực nông thôn, công nghiệp, xây dựng và thương mại, dịch vụ thực hiện
tốt vai trò đầu ra và gia tăng giá trị cho các sản phảm ngành nông nghiệp góp phần
thúc đẩytăng trưởng kinh tế, ngành du lịch từng bước phát triển đóng góp vào ngày
càng cao trong nền kinh tế của tỉnh; phát triển giáo dục, đào tạo nguồn nhân lực,
chăm sóc sức khỏe nhân dân, văn hóa, thể thao và bảo vệ môi trường được chú trọng
, có nhiều bước tiến tích cực; công tác an sinh xã hội thực hiện tốt; quốc phòng – an
ninh đảm bảo, đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao.
Từ tốc độ tăng trưởng phi mã về kinh tế và du lịch, đời sống vật chất, tinh thần
của người dân Phú Quốc cũng ngày càng cải thiện. Thống kê năm 2017 cho thấy,
GDP bình quân đầu người tại Phú Quốc đạt 5.149 USD, gấp 2 lần trung bình của tỉnh
Kiên Giang.
Năm 2018, khách du lịch đến Phú Quốc tăng gấp đôi so với trước khi sân bay
mới khai trương (gần 700.000 lượt). Dự báo, năm 2019, Phú Quốc sẽ đón vài triệu
lượt du khách, trong đó khoảng 30% là khách quốc tế. Sân bay Phú Quốc không chỉ
đơn thuần thu hút thêm nhiều du khách đến với đảo ngọc, mà còn là tiền đề quan
trọng để Phú Quốc “cất cánh” trong tương lai không xa.
Tiếp tục thực hiện chính sách kế hoạch hóa gia đình; đồng thời nâng cao chất
lượng cuộc sống dân cư, tuổi thọ trung bình, chỉ số HDI... Dân số trung bình năm
2020 đạt khoảng 1.835 ngàn người (tăng bình quân 0,70%/năm giai đoạn 2016 2020), năm 2030 đạt 1.977 - 1.997 ngàn người (tăng bình quân 0,75-0,85%/năm giai
đoạn 2021 - 2030). Ước tính số người trong độ tuổi lao động của tỉnh khoảng 1.290
ngàn người năm 2020 và năm 2030 khoảng 1.390 -1.404 ngàn người; tập trung
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo nhiều việc làm phi nông nghiệp cho người lao động
trong khu vực nông thôn; giảm tỷ lệ thất nghiệp ở khu vực thành thị.
*Hoạt động xây dựng và công nghiệp:
Giai đoạn 2016 - 2020 tập trung xây dựng hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng và thu hút
đầu tư vào 2 khu công nghiệp: Thạnh Lộc - Châu Thành, Thuận Yên - Hà Tiên và
phát triển thêm khu công nghiệp Xẻo Rô - An Biên; hình thành các cụm công nghiệp:
Vĩnh Hòa Hưng Nam - Gò Quao, Đông Bắc Vĩnh Hiệp - Rạch Giá, Ha2 Giang - Hà
Tiên và một số cụm công nghiệp ở những nơi có điều kiện. Định hướng đến năm

2030, trên địa bàn tỉnh có 5 khu công nghiệp và 12 cụm công nghiệp.
4


Tập trung xây dựng hoàn thành Cảng hành khách quốc tế Phú Quốc, nâng cấp mở
rộng cảng Bãi Vòng, xây dựng cảng dịch vụ dầu khí tại mũi Đất Đỏ, cảng nội địa
tổng hợp Vịnh Đầm và nâng cấp mở rộng cảng Rạch Giá, xây dựng cảng Hòn Chông.
Phát triển một số dịch vụ có tiềm năng như vận tải, logistics.
Đầu tư nâng cấp mở rộng nhà ga, đường lăn sân bay Phú Quốc đạt cấp 4E (theo
ICAO) giai đoạn 2016 - 2020. Nâng cấp sân bay Rạch Giá đạt cấp 4C (theo ICOA)
và sân bay quân sự cấp II giai đoạn 2021 - 2030.
Lũy kế đến ngày 15/7/2019, trên địa bàn Phú Quốc có 299 dự án đầu tư còn hiệu lực
trong các khu quy hoạch với diện tích 10.585 ha.
Trong đó, có 36 dự án đi vào hoạt động với diện tích 1.182 ha, tổng vốn đầu tư khoảng
14.758 tỷ đồng; 35 dự án đang triển xây dựng (6 dự án đã hoạt động một phần) với
diện tích 3.203 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 95.731 tỷ đồng; các dự án còn lại đang hoàn
thiện thủ tục đầu tư.
Riêng về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đến nay, trên địa bàn huyện Phú Quốc có
31 dự án FDI với tổng vốn 293 triệu USD
1.2.4. Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020
và tầm nhìn đến năm 2030
* Chỉ tiêu cụ thể đến năm 2020
- Về kinh tế: Tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 7,5-8%/năm; trong đó: khu vực nông
lâm thủy sản 3-3,5%/năm, công nghiệp - xây dựng 10,5-11,5%/năm và dịch vụ 10,511%/năm; GRDP bình quân đầu người đạt 2.855-2.930 USD[1] (theo giá hiện hành).
Cơ cấu kinh tế năm 2020: nông lâm thủy sản đạt 35-36%; công nghiệp - xây dựng
23-24%, dịch vụ 40-41%. Sản lượng lương thực đạt 4,5 triệu tấn; sản lượng khai thác
và nuôi trồng thủy sản 755.505 tấn (trong đó tôm nuôi 80.000 tấn). Giá trị sản xuất
công nghiệp tăng bình quân 11-12%/năm. Giá trị xuất khẩu năm 2020 đạt 780-1.000
triệu USD. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng bình quân
15%/năm. Huy động vốn đầu tư toàn xã hội đạt 215.000 tỷ đồng. Thu ngân sách gấp

2 lần so với năm 2015.
- Về xã hội - môi trường: Huy động học sinh từ 6-14 tuổi đến trường đạt trên
96%/năm; hoàn thành phổ cập mầm non cho trẻ 5 tuổi. Giải quyết việc làm từ 35-40
ngàn lượt lao động/năm. Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 67%, trong đó: tỷ lệ lao động
qua đào tạo có bằng cấp, chứng chỉ đạt 50%; cơ cấu lao động: nông lâm thuỷ sản
50% - công nghiệp xây dựng 13% - dịch vụ 37%. Tỷ lệ hộ nghèo giảm bình quân từ
1-1,5%/năm. Tỷ lệ dân số tham gia bảo hiểm y tế trên 85%[2] trở lên. Tỷ lệ hộ sử
dụng nước sạch và hợp vệ sinh đạt 90%. Tỷ lệ hộ sử dụng điện đạt 99%. Tỷ lệ che
phủ rừng nâng lên 12%. Tăng tỷ lệ xã đạt nông thôn mới lên 50% (59/118 xã) và xây
dựng thêm 02 huyện đạt các tiêu chí huyện nông thôn mới. Các khu cụm công
nghiệp, khu đô thị mới có hệ thống xử lý nước thải tập trung đạt tiêu chuẩn; xử lý
chất thải nguy hại đạt 75%, chất thải y tế đạt 95-100%.
-*Đầu tư và phát triển:
Theo Sở Du lịch tỉnh Kiên Giang, đến năm 2020, tỉnh này tập trung xây dựng hình
ảnh, thương hiệu du lịch Phú Quốc trở thành điểm đến an toàn, thân thiện, văn minh
của khách du lịch trong nước, quốc tế; là trung tâm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng chất
lượng cao của cả nước, khu vực và thế giới. Theo đó, Tỉnh sẽ tiếp tục kêu gọi các dự
5


án đầu tư phát triển du lịch gắn với chú trọng đầu tư, tu bổ, tôn tạo các di tích lịch sử
– văn hóa, danh thắng, xây dựng công trình văn hóa, thể thao tạo điểm nhấn, ấn
tượng phục vụ du khách đến tham quan, trải nghiệm, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí
trên đảo Phú Quốc.
Theo quy hoạch,trong tương lai,đảo Phú Quốc sẽ trở thành đô thị trực thuộc trung
ương- trung tâm giao thương quốc tế và là cực tăng trưởng động lực vùng Đồng bằng
sông Cửu Long.Quy hoạch chung xây dưng đào Phú Quốc điều chỉnh bao gồm 2 thị
trấn ( Dương Đông và An Thới) và 8 xã( Cửa Cạn,Gánh Dầu,Bải Thơm,Hàm
Ninh,Cửa Dương,Dương Tơ,Thổ Châu và Hòn Thơm.Bộ Xây dựng cho biết,điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng sẽ góp phần giải quyết những bất cập trước đây để

đảo Phú Quốc có thể phát huy tối đa lợi thế,đáp ứng yêu cầu phát triển.Do đó ngoài
việc tuân thủ định hướng phát triển về cả an ninh quốc phòng,kinh tế,xã hội,quy
hoạch được điều chỉnh phải có tầm nhìn chiến lược lâu dài
Với lợi thế về vị trí,giàu tiềm năng phát triển du lịch sinh thái rừng,biển và dịch vụ
du lịch cao cấp,Việt Nam đang hướng tới mục tiêu xây dựng Phú Quốc thành hòn
đảo có tên trên bản đồ các đảo nổi tiếng trên thế giới.
* Chỉ tiêu định hướng đến năm 2030
Tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 8-9%/năm; trong đó: khu vực nông lâm thủy
sản tăng 3-3,5%/năm, công nghiệp - xây dựng 11-12%/năm và dịch vụ 9,5-11%/năm;
GRDP/người đạt 8.100-9.300 USD theo giá hiện hành (bằng mức trung bình của
vùng kinh tế trọng điểm vùng đồng bằng sông Cửu Long). Cơ cấu kinh tế năm 2030:
khu vực nông lâm thủy sản 23-24%; công nghiệp - xây dựng 31-32% và dịch vụ 4445% (phi nông nghiệp chiếm trên 75% trong cơ cấu kinh tế của tỉnh vào năm 2030).
Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội giai đoạn 2021-2030 ước tính 960-1.090 ngàn
tỷ đồng (theo giá hiện hành); 520-590 ngàn tỷ đồng (theo giá so sánh năm 2010). Tỷ
lệ huy động ngân sách từ GRDP ngày càng tăng, tốc độ tăng thu duy trì ở mức 1315%/năm. Kim ngạch xuất khẩu tăng bình quân 10%/năm.
Chuyển dịch lao động phù hợp với cơ cấu kinh tế, đến năm 2030 lao động phi
nông nghiệp chiếm 60% trong tổng số lao động làm việc trong các ngành kinh tế. Tỷ
lệ đô thị hóa đạt khoảng 50% vào năm 2030. Bộ mặt đô thị có sự thay đổi đáng kể,
mọi xây dựng mới đều tuân thủ theo quy hoạch, hiện đại và khang trang. Tỷ lệ hộ
nghèo giảm, còn khoảng 2% (2030); mức sống dân cư ở vùng sâu, vùng xa, vùng
biên giới, hải đảo được cải thiện rõ rệt. Bộ mặt nông thôn được đổi mới.
Phân tích nhu cầu và dự báo thị trường
1.3.1 Tình hình cung cấp hiện tại
Tháng 4/2019, UBND tỉnh Kiên Giang đã có tờ trình về việc xin chủ trương của
Chính phủ thành lập TP. Phú Quốc trên cơ sở huyện đảo Phú Quốc với hơn 40 hòn đảo
lớn nhỏ. Theo các chuyên gia, đề xuất này của Kiên Giang là vô cùng hợp lý trong bối
cảnh Phú Quốc đã phát triển vượt bậc cả về kết cấu hạ tầng và kinh tế - xã hội.
Cùng với đó, hiện trên địa bàn huyện Phú Quốc, hệ thống dịch vụ nhà hàng, khách
sạn đã có 600 cơ sở lưu trú, với khoảng 18.000 phòng nghỉ khang trang, hiện đại phục
vụ khách du lịch. Giao thông đường biển với tàu cao tốc hiện đại đưa, đón khách du

1.3

6


lịch từ thành phố Rạch Giá, Hà Tiên ra đảo Phú Quốc và ngược lại nhanh chóng, an
toàn.
Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối với bên ngoài như sân bay quốc tế Phú Quốc,
cảng biển quốc tế An Thới; cảng hành khách quốc tế Phú Quốc và các trục đường chính
trên đảo đều được đầu tư hoàn thiện theo tiêu chuẩn cao. Cùng với đó, hệ thống hạ tầng
du lịch của Phú Quốc cũng ngày thêm bài bản với sự hiện diện của các thương hiệu
khách sạn danh tiếng quốc tế như JW Marriott, InterContinental, Novotel, Movenpick
và các tổ hợp vui chơi nghỉ dưỡng quy mô tại Nam đảo như Sun World Hon Thom
Nature Park…
1.3.2 Tình hình nhu cầu hiện tại
Thống kê cho thấy, du lịch Phú Quốc tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm trở lại đây.
Nếu năm 2015, Phú Quốc đón 913.000 lượt khách, thì tới năm 2018, đảo Ngọc đã đạt
hơn 4 triệu lượt khách du lịch, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2017. Riêng 9 tháng của
năm 2019, đã có khoảng 4 triệu lượt khách du lịch đến Phú Quốc. Dự kiến cả năm
2020, Phú Quốc sẽ đón hơn 5 triệu lượt khách.
Năm

Tổng thu từ khách du lịch
(nghìn tỷ đồng)

Tốc độ tăng trưởng
(%)

2018

637.00

17,7

2017

541.00

29,7

2016

417.27

17,5

2015

355.55

*

2014

322.86

11,4

Bảng 1.1 Số liệu thống kêu tổng thu từ khách du lịch giai đoạn 2014-2018

(Nguồn Kiên Giang – Tổng cục Du Lịch )
1.3.3 Dự báo nhu cầu trong giai đoạn năm 2020 – năm 2030
Thống kê cho thấy hiện sân bay quốc tế Phú Quốc có 6 đường bay nội địa đến TP.
Cần Thơ, TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng, TP. Hải Phòng, TP. Hà Nội và Vân Đồn
(Quảng Ninh). 5 đường bay quốc tế thường lệ đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái
Lan, Malaysia, Nga và các đường bay Charter đến từ Anh, Ý, Thụy Điển, Nhật Bản…
Thời gian tới, Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc tiếp tục triển khai thực hiện đầu tư
xây dựng giai đoạn 2 nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại của hành khách và nhu cầu liên tục
tăng các chuyến bay thẳng đến Phú Quốc của các hãng hàng không. Theo đó, năm 2020
sân bay quốc tế Phú Quốc có thể vận chuyển 5 triệu lượt khách và tới năm 2030 là 10
triệu lượt khách.
1.3.4 Sự cần thiết phải đầu tư,các điều kiện thuận lợi và khó khăn
*Thuận lợi
Với những ưu đãi về khí hậu, nguồn tài nguyên thiên nhiên biển đảo kết hợp huy
động nguồn những ưu đãi về khí hậu, nguồn tài nguyên thiên nhiên biển đảo kết hợp
huy động nguồn
7


Nằm ở phía Tây Nam của Tổ quốc, Phú Quốc được biết đến như là hòn đảo ngọc
với môi trường xanh tự nhiên, khí hậu trong lành, những bãi biển dài trắng mịn, đã thu
hút lượng lớn du khách trong nước và cũng là điểm đến không thể bỏ qua của du khách
quốc tế.
*Khó khăn
Trong quá trình phát triển vừa qua, Phú Quốc cũng gặp phải một số vướng mắc
liên quan đến đất đai như sốt đất, đền bù giải phóng mặt bằng. Công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư là một trong những công tác khó khăn nhất của nhiều địa
phương, không riêng gì của Phú Quốc. Đụng đến lợi ích của người dân hay lợi ích
của người bị thu hồi đất là vấn đề rất khó. Ngoài công tác tuyên truyền vận động,
thuyết phục cũng như có cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp cho người

dân, chính quyền còn phải sớm giao mặt bằng sạch để nhà đầu tư triển khai dự án.
Cùng một lúc trong thời gian qua Phú Quốc triển khai rất nhiều dự án, cũng phải
thu hồi đất rất nhiều, tái định cư cho người dân về chỗ ở mới… Trong quá trình đó
cũng khó tránh khỏi nhiều khiếu nại, khiếu kiện của người dân. Trong đó đa số họ
khiếu nại về bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đặc biệt là về giá đất cũng như nguồn
gốc đất được bồi thường hoặc là được hỗ trợ.
Trong năm 2018, tổng lượng đơn của huyện đảo Phú Quốc chiếm khoảng 60-62%
tổng lượng đơn của tỉnh. Trong đó chủ yếu tập trung liên quan tới công tác bồi
thường và hỗ trợ tái định cư, liên quan đến đất đai. Năm 2019 tổng lượng đơn cũng
chiếm từ 60 đến hơn 60% tổng lượng đơn của tỉnh.
*Sự cần thiết đầu tư
Phú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghĩ dưỡng của Việt
Nam với vẽ đẹp hoang sơ nguyên bản.Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành điểm
đến lý tưởng của nhiểu khách trong nước và quốc tế.Hiểu được lợi thế vị trí đầu tư,sự
thiếu hụt cơ sở lưu trú có chất lương cao cùng những các chính sách ưu đãi của Chính
phủ trong việc phát triển du lịch trên huyện đảo Phú Quốc nói riêng và du lịch cả
nước nói chung, Công ty TNHH khách sạn LODGE Phú Quốc chúng tôi rất mong
muốn được triển khai dự án “ Khách sạn 4 sao LODGE Phú Quốc” tại huyện Phú
Quốc tỉnh Kiên Giang.

8


CHƯƠNG 2
NGHIÊN CỨU KỸ THUẬT VÀ LỰA CHỌN CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN
2.1.Mô tả sản phẩm
Khách sạn được xây dựng với quy mô 10 tầng gồm sảnh ở tầng 1,tầng thượng phục
vụ bar, cà phê,tầng 9 dành cho họp, hội nghị và 8 tầng với 80 phòng ngủ được đầu tư
với trang thiết bị hiện đại như máy lạnh,máy tắm nóng lạnh, máy vệ sinh tự động,…
Cùng đội ngũ nhân viên phục vụ chuyên nghiệp, nhiệt tình và giàu lòng mến khách.

Gồm 80 phòng gồm 53 phòng đơn, 18 phòng đôi và 9 phòng vip
Mỗi phòng đều có ít nhất 1 cửa sổ hướng ra biển. Mát vào mùa hè và đón ánh sáng
ấm vào mùa đông.
Đảm bảo nơi để xe và giao thông nội bộ
2.2.Lựa chọn hình thức đầu tư
2.2.1.Các hình thức đầu tư hiện nay
*Hình thức đầu tư xây dựng mới.
Hình thức đầu tư xây dựng mới là hình thức đầu tư nhằm xây dựng các công trình,
hạng mục công trình cũng như mua sắm và sử dụng các loại máy móc thiết bị mới hoàn
toàn.
- Ưu điểm của hình thức đầu tư xây dựng mới:
+ Hệ thống công trình, hạng mục công trình, các loại máy móc thiết bị được đầu
tư đồng bộ nên sẽ có khả năng hoạt động và vận hành nhịp nhàng, linh hoạt hơn.
+ Chủ đầu tư có thể ứng dụng những thành tựu khoa học và công nghệ mới vào
đầu tư xây dựng cũng như các hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm nâng cao
hiệu quả của dự án.
- Nhược điểm của hình thức đầu tư xây dựng mới:
+ Đầu tư xây dựng mới sẽ phải đầu tư vốn lớn hơn so với các hình thức đầu tư
khác gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án.
+ Sản phẩm, dịch vụ của dự án sẽ chậm tiếp cận được với thị trường, làm giảm
khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
*Hình thức đầu tư xây dựng cải tạo
Hình thức đầu tư xây dựng cải tạo là hình thức đầu tư nhằm mở rộng quy mô đầu tư
và nâng cao năng suất, năng lực phục vụ của các công trình hạng mục công trình và hệ
thống máy móc thiết bị của dự án.
- Đầu tư xây dựng cải tạo có thể thực hiện theo 2 hướng:
+ Đầu tư xây dựng cải tạo theo chiều rộng: tức là chủ đầu tư sẽ thực hiện việc
đầu tư nhằm nâng cao quy mô của dự án thông qua việc mở rộng quy mô và diện
tích đất xây dựng các công trình hạng mục công trình; mua sắm, lắp đặt thêm
các hệ thống máy móc thiết bị mới nhằm nâng cao năng lực phục vụ của dự án.

+ Đầu tư xây dựng cải tạo theo chiều sâu: tức là chủ đầu tư sẽ thực hiện việc đầu
tư nhằm nâng cao năng lực phục vụ của công trình hạng mục công trình đã có
cũng như tiến hành việc nâng cấp, sửa chữa, bảo dưỡng các hệ thống máy móc
thiết bị giúp góp phần tăng năng suất sử dụng.

9


- Ưu điểm của hình thức đầu tư xây dựng cải tạo:
+ Đầu tư theo hình thức xây dựng cải tạo tiêu tốn ít các loại tài nguyên của doanh
nghiệp cũng như xã hội hơn.
+ Sản phẩm, dịch vụ của dự án tạo ra sẽ sớm tiếp cận được với thị trường từ đó
giúp tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Nhược điểm của hình thức đầu tư xây dựng cải tạo:
+ Do hệ thống công trình, hạng mục công trình và các loại máy móc thiết bị
được đầu tư không đồng bộ nên sẽ hoạt động kém linh hoạt và nhịp nhàng hơn.
+ Chủ đầu tư ít có khả năng ứng dụng những tiến bộ của khoa học công nghệ có
thể dẫn đến những thiệt hại do hao mòn vô hình.
+ Loại hình đầu tư này chỉ thực hiện được với các dự án mà ban đầu đã có hệ
thống cơ sở vật chất nhất định.
2.2.2.Hình thức đầu tư của dự án
Thông qua việc phân tích những ưu nhược điểm của các hình thức đầu tư phân theo
xây dựng mới, cải tạo và mở rộng cộng với việc tính đến những điều kiện thực hiện
dự án đầu tư xây dựng công trình khách sạn 4 sao LODGE Phú Quốc tại huyện Phú
Quốc,tỉnh Kiên Giang được đầu tư xây dựng mới.
2.3.Lựa chọn công suất
2.3.1.Những căn cứ để lựa chọn công suất
-Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Phú Quốc, quy hoạch ngành,
quy hoạch xây dựng tại khu vực có dự án thông qua các quyết định, giấy phép đầu tư
xây dựng cho dự án và phải phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng, đất

đai, môi trường cũng như các lĩnh vực có liên quan khác.
-Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và các điều kiện về kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh
quốc phòng tại địa phương cũng như tại địa điểm dự kiến xây dựng.
- Diện tích đất sử dụng xây dựng của công trình và vị trí công trình.
- Tìm hiểu nhu cầu hiện tại về bất động sản cho thuê , dự báo về nhu cầu trong tương
lại; phân tích nguồn cung hiện tại, trong tương lai; phân tích khả năng xâm nhập và
cạnh tranh của dịch vụ từ đó đưa ra một quy mô phù hợp cho dự án.
- Diện tích đất sử dụng xây dựng của dự án.
- Căn cứ vào quy hoạch chung nơi đặt dự án.
2.3.2.Lựa chọn công suất
- Đối với dự án khách sạn 4 sao LODGE Phú Quốc , công suất của dự án chính là khả
năng cung cấp các loại dịch vụ đáp ứng nhu cầu lưu trú, ăn uống và các nhu cầu dịch
vụ bổ sung khác cho du khách, cụ thể như sau:

10


Bảng 2.1: Quy mô, công suất của dự án
Đơn
vị

số lượng

sức chứa
tối đa

phòng

80

214 người

m2

150

100người

140

200 người

91

70 người

Nội dung

TT
1

Dịch vụ lưu trú

2

Dịch vụ, ăn uống

2.1 Nhà hàng của khách sạn
2.2 Bar, café…
4

Dịch vụ hội nghị, hội họp

m2

 Chọn công suất hoạt động của khách sạn là 65%
2.3.3.Lựa chọn thiết bị
Bảng 3.2: Danh mục và số lượng thiết bị công nghệ
Tên thiết bị

STT

Đơn vị

Số lượng

1

Thang máy 1000 kg

Bộ

2

2

Thang máy 750 kg

Bộ

3

3

Hệ thống bơm cấp nước

Cái

2

4

Hệ thông chống sét PREVECTRON S3.40

Hệ thống

1

5

Hệ thống PCCC: báo cháy, chữa cháy vách tường
và chữa cháy tự động Sprinkler

Hệ thống

1

6

Máy bơm nước chữa cháy

Bộ

3

7

Thiết bị hệ thống đổ rác

Bộ

1

8

Hệ thống điều hòa trung tâm, thông gió

Bộ

3

9

Hệ thông đèn cảnh báo hàng không

Cái

8

10

Trạm biến áp 2000kVA

Bộ

1

11

Máy phát điện dự phòng Cummins 1500 KVA

Bộ

3

12

Hệ thống điện nhẹ

Hệ thống

1

13

Bộ sofa

Chiếc

4

14

Máy tính để bàn DELL

Chiếc

3

15

Màn hình quảng cáo LG 70 inch

Chiếc

1

11


16

Quầy lễ tân

Chiếc

1

17

Máy giặt công nghiệp 50kg/ mẻ

Chiếc

2

18

Máy sấy công nghiệp 50kg/mẻ

Chiếc

2

19

Điều hòa hai chiều LG

Chiếc

112

20

Tivi LCD 55 inch LG

Chiếc

85

21

Tivi LCD 49 inchPanasonic

Chiếc

82

22

Dàn âm thanh LG BH9520TW

Chiếc

90

23

Bộ bàn ghế làm việc Hòa Phát

Chiếc

150

24

Giường đôi 1,8x2m

Chiếc

27

25

Giường đơn 1mx2m

Chiếc

55

26

Tủ quần áo

Chiếc

80

27

Tủ sách

Chiếc

100

28

Két an toàn Hòa Phát

Chiếc

80

29

Bàn trang điểm

Chiếc

100

30

Tủ lạnh LG GR-B227GS

Chiếc

85

31

Lò vi sóng Sanyo

Chiếc

90

32

Điện thoại cố định Panasonic

Chiếc

86

33

Máy in Canon LBP151DW

Chiếc

10

34

Quầy bar

Chiếc

1

35

Tủ bar

Chiếc

1

36

Bàn ghế khu vực bar- café

Chiếc

100

37

Bình nóng lạnh

Chiếc

90

12


CHƯƠNG 3
LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Quyết định về địa điểm là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược. Địa điểm
tác động lâu dài đến hoạt động và lợi ích của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng lâu
dài đến cư dân quang vùng.
Công trình xây dựng mà ta đang nghiên cứu là công trình xây dựng cho kết quả sản
phẩm là dịch vụ (khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại…) việc lựa
chọn địa điểm xây dựng dựa theo những nguyên tắc sau:
-Lựa chọn vùng đặt địa điểm, sau đó mới chọn địa điểm cụ thể. Khi lựa chọn địa
điểm thì các tiêu chuẩn về kỹ thuật bao giờ cũng được xem xét trước, rồi mới đến các
tiêu chuẩn kinh tế vì tính tối ưu của kinh tế chỉ có thể thực hiện được nếu các tiêu chuẩn

kỹ thuật cho phép.
-Địa điểm được chọn phải phù hợp với quy hoạch chung, bảo đảm an ninh, không
gây ô nhiễm môi trường. Môi trường tự nhiên của địa điểm phù hợp với yêu cầu đặt ra
của dự án.
-Khi lựa chọn địa điểm phải đảm bảo trữ lượng của tài nguyên thiên nhiên phục vụ
cho khâu vận hành của dự án được đầy đủ về số lượng và chất lượng.
-Địa điểm được chọn nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu, cơ sở hạ tầng thuận lợi
nhất là về điện, nước, giao thông vận tải, thông tin liên lạc…
3.1.Mô tả phương án địa điểm
3.1.1.Địa điểm:
Khu đất xây dựng có diện tích 1000 m2 nằm tại đảo Phú Quốc,huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Vị trí khu đất:
+ Phía Bắc giáp đường dự kiến 10m
+ Phía Đông giáp đất dân
+ Phía Nam giáp đất Công ty Cổ phần Linh Chi
+ Phía Tây giáp hành lang bãi biển
3.1.2. Địa điểm:
Khu đất xây dựng có diện tích 1000 m2 nằm tại 351A Đường Hùng Vương,
Phường An Xuân, Thành phố Tam Kì, Tỉnh Quảng Nam
Vị trí khu đất:
+ Phía Bắc giáp đất dân
+ Phía Đông giáp sân thể thao
+ Phía Nam giáp đât dân
+ Phía Tây giáp với đường chính
3.2.Phân tích ưu nhược điểm của phương án
3.2.1.phương án địa điểm tại đảo Phú Quốc
*Ưu điểm
-Hệ thống giao thông đồng bộ, có mật độ giao thông trung bình.
- Hệ thống cấp, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật có sẵn dễ dàng phục vụ cho dự án.

- Hệ thống lưới điện và thông tin liên lạc sẵn có.
13


- Nguồn nhân lục dồi dào.
-Phú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghĩ dưỡng của Việt
Nam với vẽ đẹp hoang sơ nguyên bản.Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành điểm
đến lý tưởng của nhiểu khách trong nước và quốc tế.
*Khó khăn
- Địa chất công trình ít thuận lợi cho xây dựng.
- Các biện pháp hạn chế ảnh hưởng từ khói bụi, tiếng ồn khi thi công xây dựng dự án
ảnh hưởng môi trường cũng như đời sống của dân cư xung quanh. Do đó tốn kém chi
phí để lập biện pháp khắc phục cũng như biện pháp phòng tránh.
- Hệ thống giao thông đường bộ ít thuận lợi, khăn trong việc vận chuyển vật liệu
3.2.2.phương án địa điểm tại Quảng Nam
*Ưu điểm
- Địa chất công trình thuận lợi cho xây dựng.
-Hệ thống cấp, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật có sẵn dễ dàng phục vụ cho dự án.
-Hệ thống lưới điện và thông tin liên lạc sẵn có.
- Hệ thống giao thông đường bộ thuận lợi, gần các trục đường chính, thuận lợi cho việc
vận chuyển vật liệu.
- Nguồn nhân lục dồi dào.
*Khó khăn
- Hệ thống giao thông tuy đồng bộ nhưng nhiều tuyến đường có mật độ giao thông cao.
- Các biện pháp hạn chế ảnh hưởng từ khói bụi, tiếng ồn khi thi công xây dựng dự án
ảnh hưởng môi trường cũng như đời sống của dân cư xung quanh. Do đó tốn kém chi
phí để lập biện pháp khắc phục cũng như biện pháp phòng tránh.
-Ít du khách nước ngoài tham quan, nghỉ dưỡng.
 Kết luận: Thông qua quá trình phân tích nêu trên, về cơ bản phương án địa điểm
để xây dựng khách sạn tại Phú Quốc-Kiên Giang là phù hợp hơn phương án địa

điểm tại Quảng Nam. Tuy nhiên, cần có những biện pháp kĩ thuật và giải pháp
tối ưu hóa những thuận lợi và khắc phục những khó khăn kể trên cho dự án.
3.3.So sánh các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật giữa các phương án
3.3.1.Điều kiện kinh-xã hội tế ở Phú Quốc
Lĩnh vực bưu chính, viễn thông đầu tư phát triển mạnh mẽ, trong đó có đề án
“Xây dựng thành phố thông minh Phú Quốc giai đoạn 2016 - 2020”, đưa vào hoạt
động giai đoạn 1 các hạng mục hệ thống gồm: Chính quyền điện tử, Wifi công cộng,
Camera giám sát, quản lý lưu trú trực tuyến, giám sát môi trường, du lịch thông minh
và trung tâm điều hành tích hợp tập trung, kết hợp mạng thông tin quân sự đáp ứng
phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ dân sinh và đảm bảo hoạt động cho công tác quốc
phòng, an ninh.
3.3.2.Cơ sở hạ tầng kĩ thuật ở Phú Quốc
Hệ thống kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng khá đồng bộ. Nhiều công trình
trọng điểm như: Đường điện cáp ngầm xuyên biển 220 KV Hà Tiên - Phú Quốc, trục
giao thông chính Nam - Bắc đảo và hệ thống đường quanh đảo, nâng cấp hồ nước
14


Dương Đông, Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc, Cảng biển hành khách quốc tế…
đã tạo động lực thúc đẩy đầu tư phát triển bền vững của huyện đảo.
3.3.3. Điều kiện kinh-xã hội tế ở Quảng Nam
Sau 4 năm triển khai thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm giai
đoạn 2016-2020, kinh tế Quảng Nam tiếp tục phát triển vượt bậc, trở thành điểm sáng
của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, với quy mô nền kinh tế gần 100.000 tỷ
đồng, đứng vị thứ hai trong Vùng.
3.3.4. Cơ sở hạ tầng kĩ thuật ở Quảng Nam
Quảng Nam tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng đường bộ
Trong những năm qua, nhờ tập trung nguồn lực của địa phương và tranh thủ tối
đa các nguồn vốn từ Trung ương, vốn trái phiếu Chính Phủ, các chương trình mục
tiêu quốc gia, nguồn vốn của các tổ chức quốc tế, cũng như vốn do các đơn vị, cá

nhân đóng góp, đến nay hệ thống đường bộ trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đã tương
đối hoàn chỉnh với hơn 7.000km và phân bổ đều khắp, hợp lý với trục dọc Bắc - Nam
và trục ngang Đông - Tây.

15


CHƯƠNG 4
GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
4.1. Biện pháp kỹ thuật (thi công, lắp đặt) xây dựng
 Giải pháp móng, phần ngầm:
* Vật liệu sử dụng:
- Móng cọc tròn dự ứng lực BTCT đường kính D600: Sử dụng bê tông cấp độ
bền B60 (mác 800#).
- Đài cọc, giằng móng:
+ Bê tông: sử dụng bê tông có cấp độ bền B30 (mác 400#).
+ Cốt thép: Thép có đường kính < 10: Loại thép CI có Rs = 235 MPa.
Thép có đường kính >= 10: Loại thép CII có Rs = 290 MPa.
Thép có đường kính >= 18: Loại thép CIII có Rs = 390 MPa.
* Giải pháp kết cấu móng:
- Căn cứ theo báo cáo khảo sát địa chất chọn giải pháp móng cọc tròn dự ứng lực
đường kính D600 BTCT, truyền tải trọng của công trình vào lớp số 5 - cát pha dẻo.
Cọc tròn dự ứng lực BTCT có đường kính D600mm, dài trung bình 26m, bê tông cấp
độ bền B60 (mác 800#), sức chịu tải dự kiến 255T/1cọc.
- Tổng số cọc 348, cọc thí nghiệm bao gồm 4 cọc dài 35m; 305 cọc đại trà dài
26m; 24 cọc đại trà dài 24,1m và 15 cọc đại trà dài 26,5m.
- Đài cọc sử dụng để truyền tải trọng xuống các hàng cọc có bê tông cấp độ bền
B30, chiều cao đài 1,5m và 1,9 m.
- Dầm móng, giằng đài cọc theo 2 phương có tác dụng làm ổn định tổng thể đồng
thời làm kết cấu đỡ sàn và tường. Sử dụng bê tông cấp độ bền B30.

- Tường tầng hầm để ngăn cách công trình với các công trình bên ngoài và ngăn
ngừa các hiện tượng thấm, chịu tác động của áp lực đất và nước ngầm bên ngoài. Chọn
tường dày 450 mm, nằm trên dầm móng kích thước 300x1000 (mm), bê tông cấp độ
bền B300 (mác 400#)
 Giải pháp kết cấu phần thân:
* Vật liệu sử dụng:
- Kết cấu chịu lực chính bao gồm: cột, vách, dầm khung và sàn BTCT, cầu
thang:
+ Bêtông: sử dụng bêtông cấp độ bền B30 (mác 400#)
+ Cốt thép: Thép có đường kính < 10: Loại thép CI có Rs = 235 MPa.
Thép có đường kính >= 10: Loại thép CII có Rs = 290 MPa.
Thép có đường kính >= 18: Loại thép CIII có Rs = 390 MPa.
* Giải pháp kết cấu thân:
- Sử dụng hệ kết cấu là hệ khung BTCT, hệ dầm, sàn, cột, lõi đổ bê tông đổ toàn
khối được tính toán như một hệ ngàm tại mặt đài móng.
- Tầng 1 đến hết tầng 02: Cột, dầm, sàn thường.
-Tầng 03 đến mái: Bố trí hệ dầm chuyển tiết diện 700x800 (mm) tại các trục
khung.
16


-Tiết diện cấu kiện dầm, cột, vách:
+ Cột tầng 1 đến tầng 02: Kích thước 800x800 (mm); từ tầng 3 trở lên, hệ cột
được thay bằng hệ vách bê tông cốt thép tiết diện 250x1200 (mm).
+ Vách thang máy có chiều dày phân theo 02 loại: 200mm và 300mm.
Các tường bao xây gạch đặc mác 75#, vữa xi măng cát mác 50# liên kết với
cột, vách bằng các râu thép D8. Các tường ngăn xây gạch đất nung rỗng mác
50# và gạch bê tông nhẹ mác 50# để giảm tải trọng.
4.2.Công tác an toàn trong thi công
4.2.1.Những vấn đề chung

Điều 4. Trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng công trình
1.Trước khi khởi công xây dựng công trình, nhà thầu tổ chức lập, trình chủ đầu tư
chấp thuận kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động. Kế hoạch này được xem xét định
kỳ hoặc đột xuất để điều chỉnh phù hợp với thực tế thi công trên công trường. Nội
dung cơ bản của kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động theo quy định tại Phụ lục
I Thông tư này.
2. Tổ chức bộ phận quản lý an toàn lao động theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị
định 39/2016/NĐ-CP và tổ chức thực hiện kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động đối
với phần việc do mình thực hiện.
3. Nhà thầu chính hoặc tổng thầu có trách nhiệm kiểm tra công tác quản lý an toàn
lao động trong thi công xây dựng công trình đối với các phần việc do nhà thầu phụ
thực hiện. Nhà thầu phụ có trách nhiệm thực hiện các quy định nêu tại Điều này đối
với phần việc do mình thực hiện.
4. Tổ chức lập biện pháp thi công riêng, chi tiết đối với những công việc đặc thù, có
nguy cơ mất an toàn lao động cao được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về an toàn trong xây dựng công trình.
5. Dừng thi công xây dựng khi phát hiện nguy cơ xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây
mất an toàn lao động và có biện pháp khắc phục để đảm bảo an toàn trước khi tiếp
tục thi công.
6. Khắc phục hậu quả tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động xảy ra trong
quá trình thi công xây dựng công trình.
7. Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo chủ đầu tư về kết quả thực hiện công tác quản lý an
toàn lao động trong thi công xây dựng công trình theo quy định của hợp đồng xây
dựng.
8. Thực hiện các nội dung khác theo quy định của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao
động.
Điều 5. Trách nhiệm của chủ đầu tư
1. Chấp thuận kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động trong thi công xây dựng công
trình do nhà thầu lập và tổ chức kiểm tra, giám sát việc thực hiện kế hoạch của nhà
thầu.

2. Phân công và thông báo nhiệm vụ, quyền hạn của người quản lý an toàn lao động
theo quy định tại khoản 2 Điều 115 Luật Xây dựng tới các nhà thầu thi công xây
dựng công trình.
3. Tổ chức phối hợp giữa các nhà thầu để thực hiện quản lý an toàn lao động và giải
quyết các vấn đề phát sinh về an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình.
17


4. Đình chỉ thi công khi phát hiện nhà thầu vi phạm các quy định về quản lý an toàn
lao động làm xảy ra hoặc có nguy cơ xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn
lao động. Yêu cầu nhà thầu khắc phục để đảm bảo an toàn lao động trước khi cho
phép tiếp tục thi công.
5. Chỉ đạo, phối hợp với nhà thầu thi công xây dựng xử lý, khắc phục hậu quả khi
xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động; khai báo sự cố gây mất an
toàn lao động; phối hợp với cơ quan có thẩm quyền giải quyết, điều tra sự cố về máy,
thiết bị, vật tư theo quy định tại Điều 18, Điều 19 Thông tư này; tổ chức lập hồ sơ xử
lý sự cố về máy, thiết bị, vật tư theo quy định tại Điều 20 Thông tư này.
6. Trường hợp chủ đầu tư thuê nhà thầu tư vấn quản lý dự án, nhà thầu giám sát thi
công xây dựng công trình, chủ đầu tư được quyền giao cho nhà thầu này thực hiện
một hoặc một số trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định tại Điều này thông qua
hợp đồng tư vấn xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp
đồng tư vấn xây dựng, xử lý các vấn đề liên quan giữa nhà thầu tư vấn quản lý dự án,
nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình với các nhà thầu khác và với chính
quyền địa phương trong quá trình thi công xây dựng công trình.
7. Trường hợp áp dụng loại hợp đồng tổng thầu thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ
- thi công xây dựng công trình (EPC) hoặc hợp đồng chìa khóa trao tay (sau đây viết
tắt là tổng thầu), trách nhiệm quản lý an toàn lao động được quy định như sau:
a) Chủ đầu tư được quyền giao cho tổng thầu thực hiện một hoặc một số trách nhiệm
của chủ đầu tư theo quy định tại Điều này thông qua hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư
có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện hợp đồng xây dựng và việc tuân thủ

các quy định về quản lý an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình
của tổng thầu;
b) Tổng thầu thực hiện các trách nhiệm do chủ đầu tư giao theo quy định tại điểm a
khoản này và thực hiện trách nhiệm quy định tại Điều 4 Thông tư này đối với phần
việc do mình thực hiện.
8. Việc thực hiện các quy định nêu tại Điều này của chủ đầu tư không làm giảm trách
nhiệm về đảm bảo an toàn lao động của các nhà thầu thi công xây dựng đối với các
phần việc do mình thực hiện.
Điều 6. Trách nhiệm của bộ phận quản lý an toàn lao động của nhà thầu thi công xây
dựng công trình
1. Triển khai thực hiện kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động trong thi công xây
dựng công trình đã được chủ đầu tư chấp thuận.
2. Hướng dẫn người lao động nhận diện các yếu tố nguy hiểm có nguy cơ xảy ra tai
nạn và các biện pháp ngăn ngừa tai nạn trên công trường; yêu cầu người lao động sử
dụng đúng và đủ dụng cụ, phương tiện bảo vệ cá nhân trong quá trình làm việc; kiểm
tra, giám sát việc tuân thủ các yêu cầu về an toàn lao động đối với người lao động;
quản lý số lượng người lao động làm việc trên công trường.
3. Khi phát hiện vi phạm các quy định về quản lý an toàn lao động hoặc các nguy cơ
xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao động thì phải có biện pháp chấn
chỉnh kịp thời, xử lý theo quy định nội bộ của nhà thầu; quyết định việc tạm dừng thi
công xây dựng đối với công việc có nguy cơ xảy ra tai nạn lao động, sự cố gây mất
an toàn lao động; đình chỉ tham gia lao động đối với người lao động không tuân thủ
18


biện pháp kỹ thuật an toàn hoặc vi phạm các quy định về sử dụng dụng cụ, phương
tiện bảo vệ cá nhân trong thi công xây dựng và báo cáo cho chỉ huy trưởng công
trường.
4. Chủ động tham gia ứng cứu, khắc phục tai nạn lao động, sự cố gây mất an toàn lao
động; tham gia ứng cứu khẩn cấp khi có yêu cầu của chủ đầu tư, người sử dụng lao

động hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 7. Trách nhiệm của người lao động trên công trường xây dựng
1. Thực hiện các quy định tại Điều 17 Luật An toàn, vệ sinh lao động.
2. Từ chối thực hiện các công việc được giao khi thấy không đảm bảo an toàn lao
động sau khi đã báo cáo với người phụ trách trực tiếp nhưng không được khắc phục,
xử lý hoặc nhà thầu không cấp đầy đủ phương tiện bảo vệ cá nhân theo đúng quy
định.
3. Chỉ nhận thực hiện những công việc có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn, vệ sinh
lao động sau khi đã được huấn luyện và cấp thẻ an toàn, vệ sinh lao động.
Điều 8. Kiểm tra công tác quản lý an toàn lao động trong thi công xây dựng công
trình của cơ quan chuyên môn về xây dựng
1. Nội dung kiểm tra bao gồm: sự tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý an
toàn lao động của chủ đầu tư và các nhà thầu tham gia hoạt động đầu tư xây dựng;
việc lập và thực hiện kế hoạch tổng hợp về an toàn lao động của chủ đầu tư và các
nhà thầu trên công trường xây dựng.
2. Tổ chức kiểm tra an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình:
a) Đối với công trình xây dựng quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định 46/2015/NĐCP, thẩm quyền kiểm tra thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định
46/2015/NĐ-CP;
b) Đối với công trình còn lại, Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức kiểm tra.
3. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều này thực hiện kiểm tra như sau:
a) Kiểm tra theo kế hoạch định kỳ, đột xuất hoặc phối hợp kiểm tra đồng thời với
kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 8 Điều 34
Nghị định 59/2015/NĐ-CP;
b) Phối hợp kiểm tra theo kế hoạch của cơ quan quản lý nhà nước về lao động.
4.2.2.An toàn về bảo vệ môi trường
a. Trong giai đoạn xây dựng.
Trong thời gian thi công, để giảm thiểu ô nhiễm tới môi trường và bảo vệ sức
khỏe người lao động thì chủ đầu tư cùng đơn vị thi công, giám sát cần áp dụng các biện
pháp sau:
- Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường xây dựng cần phải có kế hoạch thi công và

kế hoạch cung cấp vật tư thích hợp. Hạn chế việc tập kết vật tư tập trung vào cùng một
thời điểm. Khi chuyên chở vật liệu xây dựng phát sinh bụi nhiều như xi măng, các xe
phải phủ kín bằng bạt để hạn chế ô nhiễm bụi tại các khu vực công trường sát với trục
lộ giao thông. Đơn vị thi công cần phải thực hiện tốt việc quản lý xây dựng và quản lý
môi trường trong quá trình xây dựng.
- Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn trong quá trình xây dựng cũng cần phải có kế
hoạch thi công hợp lý. Các thiết bị gây tiếng ồn lớn như máy khoan, máy đào, máy
đóng cọc bê tông không được phép hoạt động quá 23 giờ đêm.
19


- Nước thải: Trong quá trình xây dựng, nước mưa cuốn theo đất, cát, đá, xi măng
rơi vãi ở khu vực thi công được dẫn vào hồ lắng trước khi thải ra hệ thống thoát nước
chung của khu vực. Bùn lắng cần được nạo vét sau giai đoạn xây dựng kết thúc. Công
trường cần xây dựng các khu nhà vệ sinh cạnh lán trại, các hầm tự hoại 3 ngăn của các
nhà vệ sinh phải được xây dựng phù hợp với số lượng công nhân sử dụng.
- Chất thải rắn: Gồm đất, cát, cốp pha, sắt thép phải được tập trung tại những khu
vực qui định.Chất thải sinh hoại phải được thu gom triệt để và chuyển về khu xử lý của
khu vực.
b. Trong giai đoạn đưa dự án vào hoạt động.
- Chất thải rắn: Rác thải được tập trung ở từng khu vực, bộ phận công nhân vệ
sinh sẽ đưa rác đến điểm tập kết quy định, vào mỗi cuối ngày xe lấy rác sẽ đến đưa đi
xử lý.
Ngoài ra còn bố trí các thùng rác di động ở những nơi thích hợp để khách tiện bỏ
rác vào. Với biện pháp này sẽ đảm bảo khu vực dự án luôn gọn gang, sạch sẽ, không
có hiện tượng vứt rác bừa bãi.
- Chất thải lỏng: Dự án sẽ được xây dựng hệ thống thoát nước mưa và nước thải
sinh hoạt riêng biệt.
Hệ thống xử lý nước mưa và nước thải được áp dụng theo tiêu chuẩn của nước
thải đô thị, sử dụng phương pháp làm sạch cơ học. Bao gồm:

- Song chắn rác: Được thiết lập để chắn giữ những cặn bẩn có kích thước lớn như
rau cỏ, rác…được bố trí trước ngăn chứa nước. Các cấu tạo và chuẩn thiết kế phải đảm
bảo đúng qui định và quy chuẩn.
- Bể lắng cát: Để tách các chất bẩn vô cơ có khối lượng riêng lớn như cát, bùn,
chất bẩn, hạt, xương…
Ngoài ra đối với hệ thống nhà vệ sinh phải xây dựng riêng, các bể tự hoại, bể lắng,
có ngăn phân hủy theo đúng tiêu chuẩn quy định.
- Khí thải: Để hạn chế lượng khói thải và tạo không khí trong lành trong khu vực
thì xử lý bằng cách bố trí vành đai cây xanh xung quanh khu đất.
Lối vào và sân đậu xe với mật độ hợp lý để vừa tạo cảnh đẹp cho khu vực, vừa giữ
cho không khí trong lành.
4.3.Tổ chức xây dựng
4.3.1.Công tác vận chuyển trong quá trình thi công
Cách vận chuyển vật lieu xây dựng lên cao để vận chuyển nguyên vật liệu lên
cao
Là một công trình khách sạn với kết cấu bê tong cốt thép phức tạp, việc bảo
đảm về an toàn cho nhân công lên xuống giữa các tầng là rất cần thiết. Ngoài ra bạn
phải đảm bảo các nguyên vật liệu có thể đến tận nơi người công nhân đang chờ để
tiếp tục thi công xây dựng. Vậy nên để vận chuyển nguyên vật liệu lên cao ta dung
máy vận thăng, máy bơm bê tong khách sạn hay đơn giản là ròng rọc rời thủ công.
4.3.2.Hệ thống các công trình, công xưởng phục vụ thi công
- Nhà văn phòng làm việc, nhà ở cho cán bộ công nhân viên tại công trường
nhà sản xuất
- Nhà bảo vệ
20


- Nhà sản xuất tại chỗ phục vụ thi công xây dựng.
- Các công trình dẫn dòng thi công, đường thi công, công trình hạ tầng kĩ thuật
và các công trình dịch vụ khác

4.3.3. Tổng mặt bằng thi công

ách vận
chuyển vật
liệu xây
dựng lên
caoĐó có
thể là vận
4thăng,

-Mặt bằng tầng trệt-

ách sạn hay đơn giản chỉ là dòng dọc tời th

-Mặt bằng tầng lửng-

21


-Mẫu thiết kế và phân chia công năng các buồng ngủ tại tầng 2,3,4,5,6,7,8 của khách
sạn

Tầng 9

22


-Mặt bằng tầng áp mái-

-Mặt bằng tầng thượng-

4.3.4.Tổng tiến độ thi công
a. Chuẩn bị cho xây dựng (5/1/2017-15/1/217)
- Giải phóng mặt bằng và đổ móng dựa trên những nghiên cứu về độ cứng của đất.
- Làm trán trại cho đội thợ thi công và giám sát.
- Làm hang rào che chắn đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh đồng thời bảo vệ
tài sản công trường.
- Chuẩn bị sẵn nguồn điện nước để tiến hành thi công.
23


- Chuẩn bị mặt bằng tập kết cho vật liệu xây dựng.
b.Thực hiện thi công và giám sát (16/1/2017-16/5/2017)
- Yêu cầu đơn vị thiết kế phải theo sát tiến độ thi công, giám sát công việc theo bản
vẽ
- Nhà thầu báo cáo công việc lien tục với chủ đầu tư về tiến độ và tình trạng sử dụng
vật liệu xây dựng.
- Thường xuyên theo dõi chất lượng thi công của nhà thầu. Kiểm tra vật tư có đúng
mẫu mã, chất lượng, quy cách hang như đã đặt trước đó hay không
- Kiểm tra số lượng vật tư cần thiết có đủ cho tiến độ công trình hay không.
- Thúc đẩy thi công nhằm đảm bảo tiến độ xây dựng.
- Thường xuyên kiểm tra công tác thực hiện an toàn lao động.
- Liên hệ lắp đặt các thiết bị thiết yếu như điều hòa, nóng lạnh, thiết bị vệ sinh, thiết
bị nhà bếp, …
- Chuẩn bị mua sắm các thiết bị nội thất khác như tủ lạnh, ti vi, bàn ghế, giường tủ,
…
c. Nghiệm thu công trình(17/5/2017 – 24/5/2017)
- Đơn vị thiết kế, đơn vị thi công và chủ đầu tư tiến hành biên bản nghiệm thu công
trình.
- Tiến hành cùng kiểm tra các hạng mục nội ngoại thất công trình, điện nước, phòng

cháy chữa cháy, chất lượng công trình, không gian phòng ốc theo thiết kế.
- Thanh toán cac khoản tiền trên hợp đồng và quyết toán các khoản tiền phát sinh.
- Bàn giao công trình cho đơn vị đầu tư để đưa vào hoạt động.

24


CHƯƠNG 5
QUẢN LÝ VÀ VẬN HÀNH DỰ ÁN
5.1 Hình thức quản lý thực hiện dự án
Công trình “Khách sạn 4 sao LOGDE Phú Quốc” sau khi hoàn thành được Chủ
đầu tư củng chính là công ty quản lý tòa nhà để vận hành, sử dụng, tổ chức kinh
doanh dịch vụ. Thực hiện theo quy chế của Chủ đầu tư và có nhiệm vụ như sau:
- Lập kế hoạch phương án tổ chức kinh doanh trình Chủ đầu tư phê duyệt để làm cơ sở
thực hiện.
-Xây dựng quy chế vận hành, hoạt động của Tòa nhà
-Tuân thủ các chỉ dẫn kỹ thuật trong quy trình bảo trì của tổ chức thiết kế công trình
khi vận hành khai thác sử dụng.
-Tổ chức bộ máy thực hiện các công việc:
+ Vận hành và bảo trì khách sạn theo quy định.
+ Cung cấp dịch vụ hoạt động cho Tòa nhà: Trông giữ xe cộ, thu gom rác thải,
vệ sinh công cộng, đảm bảo trật tự an ninh …
+ Kinh doanh các dịch vụ.
+ Giải quyết công việc có liên quan với các cơ quan hữu quan chính quyền sở tại.

Hình 5.1 2 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý
5.1.1 Trách nhiệm của chủ đầu tư
-Xây dựng quy chế tổ chức và hoạt động của Công ty quản lý tòa nhà.
-Tổ chức lập dự án đầu tư, xác định các nguồn vốn, thực hiện các thủ tục về đầu tư và
trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của quy chế đầu tư xây dựng.

-Có trách nhiệm toàn diện, liên tục về quản lý sử dụng các nguồn vốn đầu tư từ khi chuẩn
bị đầu tư, thực hiện đầu tư và dự án vào khai thác, thu hồi và hoàn trả vốn đầu tư.
-Trả nợ vốn vay (Nếu có vay vốn) và thực hiện các điều kiện đã cam kết.
-Thành lập Ban quản lý dự án trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng dự án. Ban
quản lý dự án phải có đủ năng lực theo quy định tại Điều 7 Quyết định số 19/2003/QĐ25