Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã quỳnh hưng, huyện quỳnh lưu, tỉnh nghệ an

.

ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

ĐINH VĂN HỒNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ
QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

ĐINH VĂN HỒNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ
QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên – 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày ở trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi, chỉ
rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Đinh Văn Hoàng


ii

LỜI CẢM ƠN
Xuyên suốt thời gian nghiên cứu, học tập và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, những
lời động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính

trọng và biết ơn sâu sắc đến người thầy của tôi là PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã
tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới trường Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng
chức, viên chức Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phòng Thống kê huyện Quỳnh Lưu,
UBND xã Quỳnh Hưng và nhân dân xã Quỳnh Hưng đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Đinh Văn Hoàng

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................ vii
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.......................................................................... 3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 5
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ................................................. 5
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai ................................................................. 5
1.1.2. Khái quát hệ thống quản lý đất đai. ....................................................... 5
1.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ
LIỆU ĐẤT ĐAI ................................................................................................ 7
1.2.1. Hệ thống thông tin đất đai ....................................................................... 7
1.2.2. Cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................................... 9
1.2.3 Nội dung cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................... 11
1.2.4. Cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................................... 12
1.3. QUY TRÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐỐI VỚI
TRƯỜNG HỢP ĐÃ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
......................................................................................................................... 13
1.3.1. Công tác chuẩn bị .................................................................................. 13
1.3.2. Thu thập tài liệu, dữ liệu ....................................................................... 13
1.3.3. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu ....................... 13


iv

1.3.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền ............................................. 14

1.3.5. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính ................................................ 15
1.3.6. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin ..................................................... 17
1.3.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính .................................................. 18
1.3.8. Hồn thiện dữ liệu địa chính ................................................................. 18
1.3.9. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 19
1.3.10. Đối sốt, tích hợp dữ liệu vào hệ thống ............................................. 19
1.4. QUẢN LÝ, CHIA SẺ, KHAI THÁC THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, DỮ LIỆU
ĐẤT ĐAI......................................................................................................... 19
1.4.1. Khái niệm .............................................................................................. 19
1.4.2. Nguyên tắc quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai ..................... 19
1.4.3. Hình thức khai thác hệ thống thơng tin đất đai ..................................... 20
1.5. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
VÀ TỈNH NGHỆ AN...................................................................................... 21
1.5.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam ........................ 21
1.5.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Nghệ An ......................... 25
1.6. GIỚI THIỆU PHẦN MỀM SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI ...................... 28
1.6.1. Phần mềm Microstation ........................................................................ 28
1.6.2. Phần mềm Famis ................................................................................... 29
1.6.3. Phần mềm VILIS................................................................................... 31
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................. 35
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 35
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Quỳnh Hưng ........... 35
2.3.2. Đánh giá hiện trạng cơ sở dữ liệu địa chính của xã Quỳnh Hưng ........ 35
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Quỳnh Hưng .............................. 36
2.3.4. Thử nghiệm khai thác cơ sở dữ liệu địa chính ...................................... 37


v

2.3.5. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng và đề xuất
giải pháp .......................................................................................................... 37
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 37
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 37
2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu .................................................... 38
2.4.2.1. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền .......................................... 38
2.4.2.2. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính ............................................. 38
2.4.3. Phương pháp cập nhật, quản lý cơ sở dữ liệu ....................................... 40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................... 41
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI XÃ QUỲNH HƯNG,
HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN ................................................... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ..................................................... 42
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ QUỲNH HƯNG
......................................................................................................................... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Quỳnh Hưng ............................................... 45
3.2.2. Công tác chuyển đổi ruộng đất ............................................................. 46
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai xã Quỳnh Hưng ........................................... 46
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ
QUỲNH HƯNG .............................................................................................. 48
3.3.1. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu không gian ................................................ 48
3.3.2. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu thuộc tính .................................................. 49
3.3.4. Người sử dụng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu .................................. 49
3.4. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CƠNG TÁC
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ QUỲNH HƯNG .................................................. 50
3.4.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu ....................................................................... 52
3.4.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu ....................... 53
3.4.3. Chỉnh lý biến động bản đồ .................................................................... 54

vi

3.4.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền ............................................. 58
3.4.5. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính ................................................ 59
3.4.6. Quét các giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin .............................................. 64
3.4.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính .................................................. 66
3.4.8. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 68
3.4.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 69
3.5. CẬP NHẬT, KHAI THÁC CSDL PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 70
3.5.1. Tạo hồ sơ thửa đất ................................................................................. 70
3.5.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ... 72
3.5.3. Đăng ký biến động và quản lý biến động ............................................ 74
3.5.4. Lập hồ sơ địa chính ............................................................................... 75
3.5.5. Thống kê đất đai .................................................................................... 79
3.6. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÂY DỰNG CSDL ĐỊA CHÍNH XÃ QUỲNH
HƯNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ............................................................... 79
3.6.1. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng ............. 79
3.6.2.Giải pháp trong xây dựng và khai thác CSDL địa chính ....................... 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 83
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................. 45

Bảng 3.2. Bảng thống kê số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước tháng 1 năm 2018 47
Bảng 3.2. Bảng thống kê phân loại thửa đất ................................................... 54
Bảng 3.3. Các lớp đối tượng trên bản đồ địa chính số .................................... 60


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mơ hình hệ thống quản lý đất đai ..................................................... 7
Hình 1.2: Mơ hình hệ thống thơng tin đất đai ................................................... 8
Hình 1.3: Mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai. .......................................................... 9
Hình 1.4: Mơ hình dữ liệu khơng gian đất đai. ............................................... 10
Hình 1.5: Mơ hình dữ liệu thuộc tính đất đai .................................................. 11
Hình 1.6: Mơ hình mạng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai ................................ 12
Hình 1.7: Mơ hình tác nghiệp và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai ................... 20
Hình 3.2. Quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng ................... 51
Hình 3.3. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa ................ 55
Hình 3.4. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa ................... 56
Hình 3.5. Quy trình xây dựng dữ liệu đất đai nền .......................................... 58
Hình 3.6. Giao diện nhập dữ liệu bản đồ vào VILIS ...................................... 63
Hình 3.7. Dữ liệu khơng gian VILIS .............................................................. 64
Hình 3.8. Mơ hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số ........................ 65
Hình 3.9. Giao diện đăng ký thơng tin chủ sử dụng ....................................... 67
Hình 3.11. Giao diện đăng ký thơng tin nhà ................................................... 68
Hình 3.12. Giao diện trích lục bản đồ địa chính thửa đất ............................... 71
Hình 3.14. Giao diện cấp GCN ....................................................................... 72
Hình 3.15. Giao diện in GCN.......................................................................... 73
Hình 3.16. Giao diện cập nhật sổ địa chính .................................................... 76
Hình 3.17. Giao diện tạo sổ mục kê ................................................................ 77

Hình 3.18. Giao diện in sổ mục kê .................................................................. 77
Hình 3.19. Giao diện tạo sổ cấp GCN............................................................. 78
Hình 3.20. Giao diện in sổ cấp GCN .............................................................. 78
Hình 3.21. Cửa sổ giao diện thống kê, kiểm kê đất đai .................................. 79


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Điều 54, Hiến pháp năm 2013).
Quản lý đất đai được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ
thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: Pháp luật đất đai, quy
hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá
đất và hệ thống thông tin đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử
dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của
hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất và hệ thống thơng
tin đất đai (cịn gọi là hệ thống địa chính) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tơn
Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Trước u cầu xây dựng nền hành chính điện tử, với các cơng cụ được
số hóa và ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong quản trị, quản lý điều hành đất
nước, mọi ngành, lĩnh vực đều cần phải vào cuộc, trong đó có ngành
TN&MT. Trong ngành TN&MT, nhất là lĩnh vực về quản lý đất đai, yêu cầu
hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ trọng tâm. Phần lớn dữ
liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công
dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thơng tin và cập nhật biến động về sử
dụng đất đai. Trong khi hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa
cao và quy mô, chủng loại ngày càng tăng theo cấp số nhân. Trong bối cảnh

CNTT nhất là cuộc cách mạng khoa học công nghệ 4.0 đang bùng nổ, giải
pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận
hành hệ thống thơng tin đất đai. CSDL địa chính được thiết lập, cập nhật ngày
trong quá trình điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản
đồ địa chính, đăng ký đất đai... Yêu cầu CSDL cần phải chứa đựng đầy đủ
những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý đến từng thửa


2

đất. CSDL vừa là công cụ QLĐĐ, vừa cung cấp thơng tin đa ngành trơng
cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa trong quản trị, quản lý, điều hành đất
nước. Tuy nhiên, ở Việt Nam nói chung, nhất là cấp chính quyền địa phương
xây dựng, quản lý, vận hành CSDL địa chính vẫn đang ở những bước đi đầu
tiên và quá trình xây dựng đang gặp khơng ít khó khăn, bất cập cần được nhận
diện, đánh giá một cách khoa học.
Sau khi được xây dựng, CSDL địa chính hứa hẹn sẽ giúp chúng ta lưu
trữ một cách đồng bộ, thống nhất tồn bộ dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc
tính, đảm bảo khả năng quản lý, tích hợp, tra cứu, cập nhật một cách nhanh
chóng chính xác các biến động đất đai đã và đang xảy ra, đồng thời đảm bảo
tính an tồn, bảo mật dữ liệu, hiện đại hóa và đẩy nhanh q trình hồn thiện
HSĐC theo các quy định của Bộ Tài ngun và Mơi trường. Ngồi ra nó cịn
giúp tăng hiệu quả quản lý Nhà nước, cung cấp cho người dân một cách
nhanh nhất những thông tin đất đai, đáp ứng nhu cầu về quản lý đất đai và cải
cách hành chính. Nhờ vậy, việc xây dựng và quản lý thông tin đất đai phục vụ
công tác địa chính trở nên thuận tiện với độ chính xác cao, các thông tin đất
đai và thông tin liên quan đến đất đai được quản lý chặt chẽ hơn góp phần nâng
cao cơng tác địa chính nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước nói chung.
Xã Quỳnh Hưng là một xã đồng bằng, nằm phía Đơng Nam huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An. Trong những năm qua, việc quản lý HSĐC trên

địa bàn xã chủ yếu vẫn lưu trữ dạng giấy quản lý theo phương pháp truyền
thống thủ công. Hiện nay hệ thống hồ sơ địa chính đều đã cũ, nhàu nát, việc
quản lý HSĐC dạng giấy này gặp nhiều khó khăn, bất cập trong việc lưu trữ,
cập nhật, tìm kiếm và khai thác thơng tin đất đai. Vì vậy, địi hỏi chúng ta
phải “số hóa” HSĐC, xây dựng CSDL đất đai nói chung và CSDL địa chính
nói riêng bằng những phần mềm chuyên dụng để có thể quản lý HSĐC một
cách hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai


3

trong thời đại mới. Đây là vấn đề rất bức thiết và là cơ sở thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Khoa
Quản lý đất đai, Đại học Thái Nguyên và sự hướng dẫn của PGS.TS. Đàm
Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính cho tất cả các thửa đất trên
địa bàn xã Quỳnh Hưng theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Lưu trữ, cập nhật và khai thác CSDL phục vụ cho công tác quản lý
đất đai trên địa bàn xã.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Cơ sở dữ liệu được lập nhằm phục vụ quản lý đất đai, theo dõi biến
động sử dụng đất, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai kịp thời ở các cấp theo
thẩm quyền.
Làm cơ sở quan trọng để phát triển hệ thống quản lý đất đai hiện đại
trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và góp phần vào mục
tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.

Đề xuất mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại góp phần vào việc sử
dụng thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa
chính với các ngành và người sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Xác định được những tồn tại, hạn chế của hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu đất đai của xã Quỳnh Hưng và xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai
đầu tiên cho 1 xã của huyện Quỳnh Lưu. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần
tăng cường năng lực quản lý đất đai trên địa bàn xã Quỳnh Hưng nói riêng và
huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An nói chung.


4

Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mơ hình cơ sở dữ liệu
đất đai hiện đại trong quản lý đất đai ở các địa phương khác của huyện Quỳnh
Lưu. Việc thống nhất, kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại giữa các
ngành, các cấp và người sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế
và xã hội trong công tác quản lý đất đai.


5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai
Theo Tommy (2011), các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực
QLĐĐ được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế.

QLĐĐ là q trình điều tra mơ tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định
hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật
và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn
thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối
tượng đất công và đất tư bao gồm: Đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám
sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản
lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của
đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền
vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các
nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ,
tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai
và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể
hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất
cho các mục đích sử dụng khác nhau.
1.1.2. Khái quát hệ thống quản lý đất đai.
Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên và là tài sản quốc gia quý giá; bất động sản (BĐS) là một


6

tài sản cố định, không thể di dời, BĐS bao gồm đất và các tài sản gắn liền với
đất; BĐS có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất.
Hệ thống QLĐĐ bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau,
nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. Ở các nước phát
triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, GCN là một số duy
nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng

ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất. Theo United Nations (1996), hệ thống QLĐĐ
tốt sẽ góp phần: đảm bảo quyền sở hữu và an tồn quyền hưởng dụng; hỗ trợ
cho thuế đất và BĐS; đảm bảo an tồn tín dụng; phát triển và giám sát thị
trường BĐS; bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi
cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy hoạch đô thị và phát
triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành các tài liệu
thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội.
United Nations (1996) cũng khẳng định: Nhà nước phải đóng vai trị
chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các ngun tắc của hệ thống
QLĐĐ bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong
công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: Sự
phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan
ĐKĐĐ; vai trị của lĩnh vực cơng và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính;
quản lý các tổ chức địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục
và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; và hợp tác quốc tế.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) thì cấu trúc của hệ thống quản lý đất
đai gồm: (1) Nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng
đất, thanh tra đất đai; (2) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính:
hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai. Mơ
hình hệ thống quản lý đất đai được mơ tả như trong hình 2.1.


7

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LAND ADMINISTRATION SYSTEM

1. PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI

6. ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI

2. QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI

7. HỆ
THỐNG TT
ĐẤT ĐAI,
LIS

4. HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

5. ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

3. THANH TRA
ĐẤT ĐAI

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI LAND ADMINISTRATION
SYSTEM

Hình 1.1: Mơ hình hệ thống quản lý đất đai
1.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
1.2.1. Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ

thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây
dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất
thông tin đất đai (Khoản 22 Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành
một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; theo tiêu


8

chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam (Khoản 1
Điều 120, Luật Đất đai 2013).
Hệ thống thông tin đất đai gồm các thành phần cơ bản sau đây (Khoản
2 Điều 120, Luật Đất đai 2013):
+ Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai;
+ Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm
ứng dụng;
+ Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin: là tập hợp thiết bị tính tốn (máy
chủ, máy trạm), thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh an toàn, thiết bị ngoại vi
và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ, mạng diện rộng.

HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI

HẠ TẦNG KỸ THUẬT CNTT

CƠ SỞ DỮ LIỆU

CON NGƯỜI

CÁC PHẦN MỀM NỀN, PHẦN MỀM ỨNG DỤNG

CHÍNH SÁCH

Hình 1.2: Mơ hình hệ thống thông tin đất đai
Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau
(Khoản 1 Điều 4, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT):


9

+ Xây dựng theo một hệ thống thiết kế thống nhất, đồng bộ trên phạm
vi cả nước; cung cấp dữ liệu đất đai cho nhiều đối tượng sử dụng và phục vụ
cho nhiều mục đích sử dụng;
+ Bảo đảm tính an toàn, bảo mật và hoạt động thường xuyên;
+ Bảo đảm tính mở, cho phép chia sẻ với hệ thống thông tin và cơ sở
dữ liệu của các ngành, các cấp có liên quan.
1.2.2. Cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
Dữ liệu đất đai là thông tin đất đai dưới dạng số được thể hiện bằng
hình thức ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm thanh hoặc dạng tương tự.
Dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu khơng gian đất đai, dữ liệu thuộc tính
đất đai và các dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.

Hình 1.3: Mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai.
Nguồn: Bộ TN&MT (2015)


10

a. Dữ liệu không gian đất đai
Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và
các dữ liệu khơng gian chun đề.

Hình 1.4: Mơ hình dữ liệu khơng gian đất đai.
Nguồn: Bộ TN&MT (2015)
b. Dữ liệu thuộc tính đất đai
Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính; dữ liệu
thuộc tính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu thuộc tính giá đất; dữ liệu
thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai.
c. Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất
Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất bao gồm bản ký số hoặc bản
quét Giấy chứng nhận; Sổ địa chính; giấy tờ pháp lý làm căn cứ để cấp Giấy


11

chứng nhận; hợp đồng hoặc văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật.

Hình 1.5: Mơ hình dữ liệu thuộc tính đất đai
Nguồn: Bộ TN&MT (2015)
1.2.3 Nội dung cơ sở dữ liệu đất đai
Khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2013 quy định, Cơ sở dữ liệu đất đai
quốc gia gồm các thành phần:
a. Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
b. Cơ sở dữ liệu địa chính;
c. Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;

d. Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ. Cơ sở dữ liệu giá đất;
e) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;


12

g. Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai;
h. Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
Trong đó, Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ
liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu
thành phần khác.

Hình 1.6: Mơ hình mạng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai
Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
1.2.4. Cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Cơ sở dữ liệu địa chính: bao gồm dữ liệu về lập, chỉnh lý bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ địa chính.
Dữ liệu địa chính: là dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính


13

địa chính và các dữ liệu khác có liên quan.
1.3. QUY TRÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐỐI VỚI
TRƯỜNG HỢP ĐÃ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
1.3.1. Công tác chuẩn bị

+ Lập kế hoạch thi công chi tiết: xác định thời gian, địa điểm, khối
lượng và nhân lực thực hiện từng bước công việc; lập kế hoạch làm việc với
các đơn vị có liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa
bàn thi cơng.
+ Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc.
+ Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
1.3.2. Thu thập tài liệu, dữ liệu
Tài liệu, dữ liệu thu thập cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm:
+ Bản đồ địa chính mới nhất dạng số (hoặc dạng giấy đối với những
khu vực khơng có bản đồ địa chính dạng số) và các loại tài liệu đo đạc khác đã sử
dụng để cấp Giấy chứng nhận (bản đồ giải thửa, sơ đồ, trích đo địa chính).
+ Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ đăng ký biến
động, bản lưu Giấy chứng nhận.
+ Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
+ Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã (dạng số) của kỳ kiểm kê gần nhất.
+ Đơn đăng ký đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với
trường hợp cơ quan có thẩm quyền tổ chức việc đăng ký đất đai trong thời
gian xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhưng đã hết thời gian xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính mà chưa hồn thành việc đăng ký đất đai.
1.3.3. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
+ Rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu:


14

Nội dung rà soát, đánh giá phải xác định được thời gian xây dựng, mức
độ đầy đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền
khơng gian, tính pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho

việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; ưu tiên lựa chọn loại tài liệu, dữ liệu có
thời điểm lập mới nhất, có đầy đủ thơng tin nhất, có giá trị pháp lý cao nhất.
Kết quả rà soát, đánh giá được lập thành báo cáo, trong đó phải xác
định được từng loại tài liệu sử dụng để. xây dựng dữ liệu không gian địa
chính và xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
+ Phân loại các thửa đất:
Thực hiện phân loại thửa đất trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất. Kết quả phân loại thửa đất được lập theo Phụ lục số 02 kèm
theo Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT.
+ Đối với các thửa đất chưa thực hiện đăng ký đất đai thì lập danh sách
và chuyển cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký đất đai bắt buộc theo
quy định của pháp luật.
+ Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập
phải được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tự theo quy định về hồ sơ địa chính.
1.3.4. Xây dựng dữ liệu khơng gian đất đai nền
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng để làm cơ sở xây
dựng, định vị dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu khơng gian kiểm kê đất
đai, dữ liệu không gian quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dữ liệu không
gian chuyên đề khác.
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng theo phạm vi đơn vị
hành chính cấp xã và phải được thực hiện đồng thời với việc xây dựng dữ liệu
khơng gian địa chính.
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã đã có bản đồ địa chính phủ kín
thì sử dụng bản đồ địa chính;


15

- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã có bản đồ địa chính nhưng chưa

phủ kín thì sử dụng bản đồ địa chính đối với khu vực có bản đồ địa chính,
những khu vực cịn lại thì sử dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã của
kỳ kiểm kê gần nhất;
- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã chưa có bản đồ địa chính thì sử
dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã của kỳ kiểm kê gần nhất.
+ Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
- Xử lý biên theo quy định về bản đồ đối với các tài liệu bản đồ tiếp
giáp nhau;
- Tách, lọc và chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian đất đai nền;
- Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian đất đai nền từ tệp (File) bản
đồ số vào cơ sở dữ liệu;
- Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không
gian đất đai nền thành một đối tượng duy nhất phù hợp với thơng tin thuộc
tính của đối tượng theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
+ Tích hợp dữ liệu không gian đất đai nền:
- Xử lý tiếp biên dữ liệu không gian đất đai nền giữa các đơn vị hành
chính cấp xã, cấp huyện liền kề;
- Tích hợp dữ liệu không gian đất đai nền vào cơ sở dữ liệu đất đai để
quản lý, vận hành, khai thác sử dụng.
1.3.5. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính
+ Chuẩn hóa các lớp đối tượng khơng gian địa chính:
- Lập bảng đối chiếu giữa lớp đối tượng không gian địa chính với nội
dung tương ứng trong bản đồ địa chính để tách, lọc các đối tượng từ nội dung
bản đồ địa chính;
- Chuẩn hóa các lớp đối tượng khơng gian địa chính chưa phù hợp với
quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường;