(Luận văn thạc sĩ) thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng techcombank

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ HẰNG

THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY
ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TECHCOMBANK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ HẰNG

THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY
ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TECHCOMBANK

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ THỊ THU THỦY

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Thị Hằng


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU
MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

10

1.1. Một số vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản
tại ngân hàng thƣơng mại

10

1.1.1. Khái niệm bất động sản và đầu tư bất động sản

10

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản
tại ngân hàng thương mại

14

1.1.3. Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại

22

1.2. Nội dung của pháp luật về cho vay đầu tƣ bất động sản tại ngân
hàng thƣơng mại

24

1.2.1. Chủ thể và điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản tại ngân hàng
thương mại

24

1.2.2. Quy trình cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại

29

1.2.3. Hợp đồng tín dụng cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng
thương mại

30

1.2.4. Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản
tại ngân hàng thương mại

37

1.3. Khái niệm, đặc điểm của thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất
động sản tại ngân hàng thƣơng mại

44


1.3.1. Khái niệm thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân
hàng thương mại

44

1.3.2. Đặc điểm của thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại

45

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

46

Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU
TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

48

2.1. Khái quát về Ngân hàng Techcombank và hoạt động cho vay
đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng Techcombank

48

2.1.1. Đặc điểm và cơ cấu tổ chức ngân hàng Techcombank

48

2.1.2. Khái quát hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng
Techcombank

50

2.2. Thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tƣ BĐS tại ngân
hàng Techcombank

51

2.2.1. Hệ thống văn bản về cho vay tại ngân hàng Techcombank

51

2.2.2. Chính sách về cho vay đầu tư BĐS

54

2.2.3. Quy trình cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank

58

2.3. Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động
sản tại ngân hàng Techcombank

72

2.3.1. Những ưu điểm trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng Techcombank

72

2.3.2. Những tồn tại trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng Techcombank

80

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong quá trình thực thi pháp luật
cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank

85

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

91


Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG TECHCOMBANK

93

3.1. Nhóm các giải pháp, kiến nghị đối với chính sách của Chính
phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay đầu tƣ
BĐS

93

3.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay
đầu tư BĐS tại ngân hàng thương mại.

93

3.1.2. Tăng cường công tác kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay đầu
tư BĐS của các ngân hàng

96

3.2. Nhóm giải pháp, kiến nghị đối với Ngân hàng Techcombank

97

3.2.1. Tăng cường công tác nhận diện, phân tích các thay đổi của pháp
luật liên quan đến lĩnh vực cho vay nói chung và cho vay đầu tư BĐS

97

3.2.2. Hoàn thiện một số văn bản, quy định nội bộ của ngân hàng liên
quan đến cho vay đầu tư BĐS

98

3.2.3. Giải pháp về huy động vốn nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch
kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và nguồn vốn cho vay đầu tư BĐS
trung dài hạn

99

3.2.4. Đa dạng hóa cho vay đối với các chủ đầu tư/khách hàng đầu tư
BĐS ở nhiều phân khúc khác nhau

101

3.2.5. Nâng cao chất lượng thẩm định khách hàng, thẩm định tài sản bảo
đảm là BĐS, các dự án đầu tư BĐS

103

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

107

KẾT LUẬN

108

TÀI LIỆU THAM KHẢO

110


BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

1

BĐS:

Bất động sản

2

ĐS

Động sản

3

HĐTD:

Hợp đồng tín dụng

4

NHNN:

Ngân hàng nhà nước

5

NHTM:

Ngân hàng thương mại

6

NHTMCP:

Ngân hàng thương mại cổ phần

7

QPPL:

Quy phạm pháp luật

8

TCTD:

Tổ chức tín dụng

9

BLDS:

Bộ luật dân sự

10

KDBĐS:

Kinh doanh bất động sản

11

TSBĐ:

Tài sản bảo đảm


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU
BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
So sánh sự khác biệt giữa thế chấp tài sản với
Bảng 1.1.

cầm cố tài sản trong hoạt động cho vay đầu tư

47

BĐS của NHTM
Bảng 2.1.

Các văn bản nội bộ điều chỉnh hoạt động cho vay

62

của Techcombank

SƠ ĐỒ
Số hiệu sơ đồ
Sơ đồ 2.1.

Tên sơ đồ
Cơ cấu quản trị của TECHCOMBANK

Trang
57


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào của quá
trình sản xuất và là một trong những thị trường giao dịch quan trọng của nền
kinh tế. Nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại, về cơ bản

nằm ở 3 nguồn chính, gồm: nguồn vốn của chính các doanh nghiệp bất động
sản - Chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng
ngân hàng. Trong đó, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng vẫn đang là nguồn
vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Theo báo cáo mới công bố từ
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “trong các nguồ n vố n đầ u tư vào
bấ t động sản thì vớ n tự có chỉ chiế m 16,7%, vố n huy động từ khách hàng là
23,8%, cịn la ̣i là vớ n vay tín du ̣ng 59,5%” [61]. Nếu nguồn vốn từ hệ thống
ngân hàng tăng cường cho thị trường bất động sản (cả cho chủ thể phát triển
và chủ thể mua sản phẩm) thì thị trường bất động sản sẽ sơi động hơn. Ngược
lại, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp đối với thị trường bất động
sản, thì thị trường này sẽ ít sơi động đi. Thậm chí, nếu nguồn tiền từ hệ thống
ngân hàng bị siết chặt, thị trường bất động sản có thể sẽ gặp khó khăn. Sự khó
khăn của thị trường bất động sản được đánh dấu bằng việc các ngân hàng xiết
chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất
động sản và việc giải ngân nguồn vốn đầu tư cũng “dè dặt” hơn. Mặc dù vậy,
so với sự thất thường của thị trường vàng, thị trường chứng khoán với biên độ
dao động lớn và thời gian ngắn, thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn
được mọi người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt trong thời kỳ lạm phát, trượt
giá và ít rủi ro hơn. Bên cạnh đó, giá trị gia tăng của bất động sản cũng là một
yếu tố giúp cho nhà đầu tư ln hy vọng vào thị trường này bởi ngồi đáp ứng
nhu cầu nhà ở thì khi cần thì bất động sản là một loại “hàng hóa” có thể bán

1


với mức giá kỳ vọng. Do đó, việc nghiên cứu về hoạt động cho vay đầu tư bất
động sản của ngân hàng vẫn cịn ngun tính thời sự và giá trị của nó.
Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn
là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị
trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt

động cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các
ngân hàng trong mấy năm trở lại đây khơng ngừng tăng lên, năm 2015, tín
dụng bất động sản đạt khoảng 18%, cao hơn mức bình quân 14-15% giai
đoạn 2012 - 2014. Trong khi đó, nguồn vốn và các chính sách pháp luật cịn
nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này. Chính vì lý do
đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các
ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất
động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp
phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho
nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng.
Ngân hàng Techcombank là một trong các ngân hàng thương mại cổ
phần, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nói riêng và hoạt động tín dụng
của ngân hàng này nói chung bên cạnh sự quản lý, điều hành của bộ máy
lãnh đạo nội bộ còn chịu sự điều chỉnh, điều tiết bởi hệ thống các quy định
pháp lý của Nhà nước về tín dụng ngân hàng trong từng thời kỳ. Chính vì
vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Techcombank
cũng là một nội dung đáng được quan tâm và nghiên cứu.
Với những nội dung đã trình bày trên, tôi đã chọn vấn đề: “Thực thi
pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Techcombank” làm
đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình, nhằm làm rõ các quy định pháp lý
liên quan đến việc cho vay đầu tư bất động sản tại các ngân hàng thương mại,
đồng thời khái quát thực tiễn thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản

2


tại ngân hàng Techcombank, chỉ ra những bất cập, vướng mắc và nguyên nhân
của những bất cập, vướng mắc trong q trình thực thi, áp dụng pháp luật này.
Từ đó, đưa ra một số giải pháp và kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả chất
lượng thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại các ngân hàng thương

mại ở Việt Nam nói chung và ngân hàng Techcombank nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề tín dụng ngân hàng đầu tư lĩnh vực bất động sản là đề tài nóng
của nhiều nước phát triển; ở Việt Nam, vấn đề này ngày càng trở nên cấp thiết
và thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Bởi vậy, bên cạnh những nghị định,
quy chế được ban hành có liên quan, bắt đầu đã có những cơng trình nghiên
cứu cụ thể về vấn đề này thơng qua các tài liệu bao gồm: sách, luận văn, bài
viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dưới đây là tổng quan một số cơng trình
khoa học có liên quan đến nội dung luận văn:
* Các nghiên cứu nước ngoài
Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004), “Commercial
banks”, tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu,
Nxb. Thống kê. Nội dung cuốn sách chủ yếu nói về NHTM, chức năng,
nhiệm vụ và các loại hình NHTM, các loại hình dịch vụ mà NHTM cung cấp
cho thị trường, trong đó loại hình tín dụng ngân hàng cung cấp đầu tư BĐS.
* Các nghiên cứu trong nước
Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb. Khoa học - kỹ thuật Hà Nội.
Trong tác phẩm này, tác giả đã phân tích và chỉ rõ những giai đoạn trong quá
trình hình thành phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thời kỳ đổi mới, phân
tích những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển của thị
trường BĐS, trong đó đặc biệt lưu ý đến sự tác động của thị trường tài chính
ngân hàng đến quá trình phát triển của thị trường BĐS.

3


Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng
thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - thực trang và giải pháp”,
Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.

Luận văn đã tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong
hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh để từ đó đưa ra giải pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là
nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS của các ngân hàng trên ba phương diện:
Nâng cao hoạt động tín dụng BĐS gắn liền với hiệu quả kinh tế; Nâng cao
hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS đi đơi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi
ro; Cho vay đối với lĩnh vực BĐS trong mối quan hệ tổng thể nói chung của
nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.
Phan Thị Nhân (2008), “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ
Chí Minh. Tác giả luận văn đã: hệ thống hóa các lý luận cơ bản về BĐS, thị
trường tín dụng BĐS; Điểm qua tình hình thị trường BĐS Việt Nam, nhất là
những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về BĐS trong các năm tới; Điểm lại tình
hình thị trường tín dụng BĐS trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình
cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường
tín dụng BĐS; Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng
cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng BĐS Việt Nam.
Trần Thị Kim Đào (2009), “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế,
trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đã tập trung phân
tích thị trường BĐS Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và
kiểm sốt tín dụng đối với hoạt động
BĐS, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế
giới, điển hình là Mỹ; Phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và

4


đánh giá rủi ro đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh; Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong

lĩnh vực BĐS, góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp
phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.
Lê Ngọc Điển (2012), “Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động
sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học quốc
gia Hà Nội. Luận văn đã phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc
của thị trường tín dụng BĐS, tình hình giải quyết hàng tồn kho BĐS, giảm tỷ
lệ nợ xấu đối với các NHTM, nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện
pháp khắc phục các hạn chế và phát triển hơn nữa thị trường BĐS trong thời
gian lâu dài, góp phần nâng cao biệu quả của thị trường tín dụng BĐS của
nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.
Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các
ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 - 2017”, Tạp
chí Phát triển & Hội nhập, số (9). Trong bài viết này , tác giả đã phân tích
những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS , thực trạng hoạt động tín dụng
BĐS của các NHTM tại Tp.HCM và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động tín dụng BĐS.
Phạm Văn Rạng (2015), “Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín
dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại
học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài Luận văn có một số đóng góp
chính như phân tích về mặt lý luận về BĐS, thị trường tín dụng BĐS; đánh
giá tình hình thị trường BĐS Việt Nam, một vài năm gần đây, phân tích các
kênh cung cấp tín dụng, đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng BĐS Việt Nam.
Phạm Thị Huyền Trang (2015), “Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam”,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Tác giả
5


luận văn đã hệ thống hóa được những lý luận về cho vay đầu tư BĐS theo

pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định nội bộ của ngân hàng Agribank;
phân tích các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay này ở trong lý luận
cũng như thực tiễn. Ngồi ra, luận văn cịn chỉ ra những ưu điểm và vướng
mắc còn tồn tại trong việc thực thi pháp luật đối với hoạt động cho vay đầu tư
BĐS tại ngân hàng Agribank, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thiện
pháp luật, hoàn thiện các quy định cho vay nội bộ của ngân hàng này nhằm
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tư BĐS.
Có thể nhận thấy rằng, qua q trình tìm hiểu thơng tin, tài liệu liên
quan tới lĩnh vực chính sách, pháp luật về cho vay đầu tư BĐS, người viết
nhận thấy chưa có đề tài nào tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích và đưa
ra những giải pháp cụ thể cho việc nâng cao chất lượng, hiệu quả thực thi
pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân Techcombank,. Chính vì vậy, dù đã có
nhiều cơng trình khoa học, nhiều bài báo, nhiều ý kiến đóng góp từ các
chuyên gia, nhưng thực tế vẫn cần có sự nghiên cứu, bổ sung hoàn thiện, điều
chỉnh pháp luật cụ thể hơn nữa trong đề tài em đã chọn ở trên. Đó cũng là
những đóng góp có tính thực tiễn và giá trị áp dụng thực tế cho các NHTM
trong quá trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho
vay đầu tư BĐS tại NHTM và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này
và các quy định nội bộ khác tại ngân hàng Techcombank về cho vay đầu tư
BĐS, từ đó tác giả đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng,
hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS, đồng thời khắc phục được
những hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại
NHTM ở Việt Nam nói chung và ngân hàng Techcombank nói riêng.

6

Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn cần phải thực hiện những
nhiệm vụ sau:
Thứ nhất, khái quát và phân tích những vấn đề lý luận chung về BĐS
và hoạt động cho vay đầu tư BĐS tại NHTM ở Việt Nam.
Thứ hai, phân tích những nội dung cơ bản về thực thi các quy định hiện
hành của pháp luật về cho vay đầu tư BĐS tại NHTM ở Việt Nam.
Thứ ba, phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về cho vay đầu
tư BĐS tại ngân hàng Techcombank.
Thứ tư, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại ngân hàng Techcombank.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn: luận văn chỉ tập trung nghiên
cứu các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động cho vay đầu
tư BĐS tại NHTM và thực tiễn thực thi những quy định pháp lý này tại ngân
hàng Techcombank.
Phạm vi nghiên cứu: luận văn chỉ tập trung vào làm rõ các vấn đề
pháp lý và các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề cho vay
đầu tư BĐS tại các NHTM, chứ không nghiên cứu toàn bộ vấn đề pháp lý về
hoạt động cho vay nói chung của NHTM trong thời gian gần đây, đặc biệt
nghiên cứu thực tiễn thực thi các quy định pháp lý này trong phạm vi của một
NHTM cụ thể là ngân hàng Techcombank.
Cụ thể, trong phạm vi luận văn của mình, tác giả chỉ xét đến đối tượng
BĐS là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai là nhà cửa, các cơng trình
phụ khác đi kèm với nhà cửa, được sử dụng trong giao dịch dân sự và là đối
tượng trong giao dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại ngân hàng
Techcombank.

7

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các quan điểm,
chính sách pháp luật của Nhà nước trong quan hệ tín dụng ngân hàng.
Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn sử dụng các
phương pháp nghiên cứu cụ thể sau để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, bao
gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp khái quát hóa, phương
pháp diễn dịch và quy nạp; phương pháp so sánh, thống kê, khảo sát, đánh
giá, đối chiếu; phương pháp mơ hình hóa, hệ thống hóa … từ đó đưa tới cho
người đọc cái nhìn tổng quát nhất về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư
BĐS của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc
thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank.
Đồng thời, các phương pháp cụ thể này còn chỉ ra ưu điểm và hạn chế trong
quy định của pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư BĐS và đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. Ngồi ra,
tác giả cịn kết hợp sử dụng các số liệu, vụ việc thực tế để việc phân tích,
tổng hợp khách quan và thuyết phục hơn.
6. Những đóng góp mới, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa lý luận: luận văn làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cho vay đầu
tư BĐS tại NHTM ở Việt Nam như: khái niệm bất động sản, hoạt động cho
vay đầu tư BĐS tại NHTM, nội dung của pháp luật về hoạt động cho vay đầu
tư BĐS tại NHTM ở Việt Nam, khái niệm, đặc điểm của thực thi pháp luật về
cho vay đầu tư BĐS tại NHTM.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là cơng trình nghiên cứu có giá trị tham
khảo cho những người làm cơng tác pháp luật trong q trình nghiên cứu và
hồn thiện những quy định của pháp luật về cho vay đầu tư BĐS tại NHTM ở
Việt Nam, cũng như những người đang trực tiếp làm cơng tác tín dụng đầu tư

8

BĐS tại NHTM nói chung và ngân hàng Techcombank nói riêng. Đồng thời,
luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu tìm
hiểu về pháp luật tín dụng ngân hàng, pháp luật về tín dụng đầu tư BĐS tại
NHTM và các tổ chức tín dụng,…
7. Kết cấu của luận văn
Ngồi những phần thơng thường: Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh
mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chương, cụ thể:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và
thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng Techcombank.
Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho
vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank.

9


Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Một số vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản tại
ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm bất động sản và đầu tư bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản và đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong
đời sống thường ngày và được hiểu là những tài sản không di dời được như:
đất đai, nhà cửa, cây cối,…. Đối lập với BĐS là động sản là những vật có thể
di chuyển được. Dưới góc độ Luật học, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều

phân chia tài sản của mình thành BĐS và ĐS, theo đó BĐS được coi là: đất
đai và những gì liên quan đến đất đai là BĐS.
Ở Việt Nam, về mặt pháp lý BĐS cũng được quy định rõ tại BLDS, cụ
thể: trong BLDS 2015 đã quy định như sau về BĐS:
Tại Điều 105 quy định về tài sản bao gồm bất động sản và động sản và
tại Khoản 1, Điều 107 quy định về BĐS bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. [36, Điều 107]
Theo quy định pháp luật trên về BĐS, chúng ta có thể nhận thấy rằng:
về cơ bản pháp luật Việt Nam cũng giống như pháp luật của đa số các quốc
gia trên thế giới, trong việc xác nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS. Trong đó
BĐS là đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển
được và cơng dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, trong

10


quan niệm về BĐS pháp luật Việt Nam còn thể hiện tính mở khi quy định
BĐS cịn bao gồm “Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, trên cơ sở nghiên cứu quy định pháp luật của một số nước
khác nhau trên thế giới về BĐS, cũng như nghiên cứu quy định của pháp luật
Việt Nam về BĐS, có thể hiểu rằng: Bất động sản là loại tài sản không di dời
được, bao gồm đất đai và nhà, các cơng trình xây dựng và các tài sản khác
gắn liền với đất đai.
Với tư cách là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư thì BĐS có
những đặc điểm sau:
+ Một là, BĐS trị giá được thành tiền; Khi BĐS tham gia vào quan hệ
cung - cầu trong nền kinh tế thì giá trị của đó được xác định bằng một lượng

tiền tệ nhất định và tham gia vào quan hệ trao đổi trong nền kinh tế.
+ Hai là, BĐS trong q trình sử dụng có sự tác động và ảnh hưởng lẫn
nhau. Khi tham gia vào quan hệ giao dịch trong nền kinh tế, đặc biệt là kinh
tế thị trường thì các BĐS tác động và ảnh hưởng với nhau, đặc biệt về mặt
giá trị; Sự ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực; Chính vì vậy, địi
hỏi các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn đầu tư, phải tìm hiểu sự ảnh hưởng
của yếu tố BĐS liền kề đến hiệu quả đầu tư của mình.
+ Ba là, BĐS là loại tài sản chịu sự quản lý trực tiếp bởi Nhà nước.
Pháp luật Việt Nam đều khẳng định quyền đại diện chủ sở hữu, thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai, tài nguyên của Việt Nam thuộc về Nhà nước;
Do đó, trong các giao dịch dân sự, thương mại, tín dụng liên quan đến
BĐS, Nhà nước đều thực hiện sự kiểm soát đặc biệt với vai trò là đại diện
chủ sở hữu. Nhà nước kiểm soát các giao dịch này bằng việc ban hành quy
định pháp luật điều chỉnh các hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, v.v… và vay vốn tại NHTM để đầu tư xây dựng, vận hành.
+ Bốn là, về mặt quyền sở hữu và quyền sử dụng: đối với đất đai người

11


dân chỉ có quyền sử dụng, cịn đối với các BĐS khác người dân có quyền sở
hữu và quyền sử dụng. Về quyền sử dụng đối với đất đai, điều này được quy
định tại Hiến pháp năm 2013 như sau: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định
của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [39, Điều 54].
1.1.1.2. Khái niệm đầu tư bất động sản
Với vai trò là một loại hàng hóa, Bất động sản cũng có thể được mua
bán, trao đổi với mục đích sinh lời. Việc kinh doanh bất động sản đã được
định nghĩa tại Luật kinh doanh bất động sản 2006 và tiếp tục kế thừa tại Luật

kinh doanh bất động sản 2014 như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu
tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư
vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản
1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13).
Luật đã liệt kê ra sáu hoạt động được coi là kinh doanh bất động sản như sau:
1. Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng: Yếu tố
được nhấn mạnh và tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh
bất động sản đó là mục đích “để bán, chuyển nhượng”. Như vậy, Bất
động sản chỉ được coi là kinh doanh khi đạt được mục đích trao đổi
mua bán, chuyển nhượng.
2. Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản: Đây là hoạt động
mà một bên chuyển quyền sử dụng và/hoặc chiếm hữu bất động sản
cho bên khác trong một thời gian nhất định để nhận tiền cho thuê. Và

12


tùy từng cách thức cho thuê khác nhau để phân biệt việc kinh doanh
bất động sản là cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua.
3. Môi giới bất động sản: là việc làm trung gian cho các bên trong mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản. Và việc làm trung gian trong các hoạt động này cũng được coi là
một hình thức kinh doanh bất động sản.
4. Dịch vụ sản giao dịch bất động sản: Hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản nhằm thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Tổ chức việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản

cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất
động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho
các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
5. Tư vấn bất động sản: Đây là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên
quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên bao gồm:
Tư vấn pháp luật về bất động sản; Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh
doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về giá
bất động sản; Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản.
6. Quản lý bất động sản: là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các
hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy
quyền của chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng hoặc người có quyền
sử dụng đất bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, cơng
trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; Tổ chức thực hiện việc

13


cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất
động sản; Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách
hàng theo đúng hợp đồng; Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với
khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, cơng
trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Xét theo khía cạnh quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín
dụng, Thơng tư 36/2014/TT-NHNN định nghĩa như sau: Kinh doanh bất động
sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

nhằm mục đích sinh lợi [29, Điều 3].
Trong phạm vi nghiên cứu về thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động
sản, người viết đề cập đến khía cạnh đầu tư bất động hay kinh doanh bất động
sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại
1.1.3.1. Khái niệm ngân hàng hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân
hàng thương mại
a) Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại là một loại hình tổ chức có vai trị quan trọng
đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng địa phương và chủ
thể tham gia nói riêng. Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân
hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm
mục tiêu lợi nhuận” [38, Điều 4]. Các hoạt động của NHTM bao gồm các
hoạt động được quy định tại Điều 98 Luật các TCTD như: nhận tiền gửi
14


khơng kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi khác;
chiết khấu, tái chiết khấu; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao
thanh toán trong nước; bao thanh toán quốc tế v.v… và cho vay [38, Điều
98]; trong đó, cho vay là một trong những hình thức cấp tín dụng phổ biến và
cơ bản nhất của các NHTM.
Theo quy định tại Điều 4 Luật các TCTD thì: “Cho vay là hình thức
cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng
một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất
định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả cả gốc và lãi” [38, Điều 4].
Căn cứ vào quy định pháp lý về hoạt động “cho vay” nói trên, đồng

thời căn cứ vào hoạt động cho vay đầu tư BĐS là một trong những hoạt động
cho vay của NHTM, chúng ta có thể thấy rằng: hoạt động cho vay đầu tư
BĐS của NHTM là một hình thức cấp tín dụng, theo đó NHTM - bên cho vay
thỏa thuận giao cho khách hàng - bên vay một khoản tiền để thanh tốn các
khoản chi phí đầu tư vào BĐS (đất đai, nhà cửa, các cơng trình trên đất và các
cơng trình gắn liền với đất khác) làm gia tăng giá trị/giá trị sử dụng của chúng
với mục tiêu kinh doanh, trong một khoảng thời gian với lãi suất nhất định;
sau khoảng thời gian theo quy định trong hợp đồng tín dụng, nếu khơng được
ân hạn, khách hàng phải hồn trả lại toàn bộ tiền gốc và tiền lãi cho NHTM.
b) Tiêu chí để phân loại các loại hình cho vay đầu tư BĐS.
 Thứ nhất, căn cứ vào thời hạn sử dụng vốn vay.
Tại Khoản 8 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định “Thời hạn
cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín
dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải
trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách
hàng. Trường hợp ngày cuối cùng của thời hạn cho vay là ngày lễ hoặc ngày
nghỉ hàng tuần, thì chuyển sang ngày làm việc tiếp theo. Đối với thời hạn cho

15


vay khơng đủ một ngày thì thực hiện theo quy định tại BLDS về thời điểm bắt
đầu thời hạn.” [30, Điều 2]
Việc xác định thời hạn cho vay theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 Luật
KDBĐS như sau: “Tổ chức tín dụng và khách hàng căn cứ vào chu kỳ hoạt
động kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn, khả năng trả nợ của khách hàng,
nguồn vốn cho vay và thời hạn hoạt động cịn lại của tổ chức tín dụng để thỏa
thuận về thời hạn cho vay.”
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016. Tổ chức tín dụng
xem xét quyết định cho khách hàng vay theo các loại cho vay như sau: “i).

Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 01 (một) năm;
ii). Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 01 (một) năm
và tối đa 05 (năm) năm; iii). Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho
vay trên 05 (năm) năm” [30, Điều 10].
(i) Cho vay đầu tư bất động sản ngắn hạn: Doanh nghiệp vay vốn đầu
tư BĐS là loại hình đầu tư đòi hỏi số vốn lớn, thời gian đầu tư và thu hồi vốn
dài (có kỳ hạn trên 01 năm). Vì vậy, thực tế doanh nghiệp ít khi vay ngắn hạn
để đầu tư BĐS.
(ii) Cho vay đầu tư bất động sản trung hạn: Cho vay đầu tư BĐS
trung hạn là loại hình cho vay đầu tư BĐS mà thời gian quay vòng vốn của dự
án trong vòng từ 01 (một) năm đến 05 (năm) năm. Vì vậy, xét về mức độ và
quy mơ đầu tư thì đây là những dự án có diện tích, quy mơ và nguồn vốn vay
đầu tư khơng q lớn và có thời gian quay vịng vốn, trả nợ NHTM nhanh.
(iii) Cho vay đầu tư bất động sản dài hạn: Loại hình cho vay đầu tư
BĐS dài hạn là loại hình cho vay đầu tư BĐS mà thời gian quay vòng vốn
của dự án trên 05 (năm) năm; loại hình này thường được áp dụng cho những
dự án đầu tư có quy mơ lớn, cần nhiều vốn để xây dựng và vận hành. Tuy
nhiên, vấn đề đặt ra là, các dự án như thế nào được gọi là các dự án lớn và

16


các doanh nghiệp cần phải đáp ứng những điều kiện gì để được NHTM chấp
thuận cho vay dài hạn. Theo nghiên cứu, dự án được phê duyệt cho vay dài
hạn là những dự án chứng minh được thời gian đầu tư thực hiện lâu dài, dự
án đem lại hiệu quả kinh tế lớn, khả năng thu hồi vốn cao nhưng phải sau một
thời gian dài vận hành và đi vào hoạt động. Việc xét duyệt cho vay dài hạn
tốn nhiều thời gian, công sức của cả NHTM và khách hàng bởi loại hình cho
vay này có thời gian thu hồi vốn chậm, số tiền cho vay lớn và nguy cơ rủi ro
cao do thị trường BĐS luôn biến động; Sự biến động này có thể tích cực hoặc

tiêu cực mà NHTM khó có thể dự đốn được. Do vậy, việc thẩm định và xét
duyệt khoản vay dài hạn phải cẩn thận, chặt chẽ và phức tạp hơn so với cho
vay ngắn hạn và trung hạn.
 Thứ hai, căn cứ vào mức độ tín nhiệm đối với khách hàng.
Với tiêu chí này, có thể phân loại cho vay đầu tư BĐS thành hai loại là: cho
vay có bảo đảm và cho vay khơng có bảo đảm.
(i) Cho vay đầu tư bất động sản có bảo đảm
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là hình thức bảo đảm mà ngân hàng áp
dụng đối với khách hàng vay vốn, trong đó ngân hàng đóng vai trị chủ nợ
được hưởng một số quyền hạn nhất định đối với tài sản của khách hàng là
con nợ. Như vậy, việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản giúp cho ngân hàng
tránh được rủi ro mất hoàn toàn vốn, đồng thời đem lại cho ngân hàng quyền
ưu tiên khi phát mại tài sản so với các chủ nợ khác của khách hàng nếu khách
hàng vay khơng có khả năng trả được các khoản nợ đã vay; loại hình cho vay
này địi hỏi khách hàng khi vay vốn phải đi kèm với một hoặc nhiều biện
pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật. Các biện pháp bảo đảm bao gồm:
cầm cố, thế chấp, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh của bên thứ ba, cầm giữ tài sản,
bảo lưu quyền sở hữu. Tuy nhiên, đối với việc cho vay đầu tư BĐS, có 03
(ba) biện pháp được các NHTM và khách hàng ưu tiên lựa chọn là: thế chấp,

17