(Luận văn thạc sĩ) thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đại học quốc gia hà nội
khoa luật

nguyễn thị ph-ơng hoa

Thống nhất quy định của pháp luật
về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất ở

Luận văn thạc sĩ luật học

Hà Nội Năm 2008


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA

THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HOC: PGS. TS. PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - NĂM 2008

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi với sự hướng
dẫn khoa học của PGS. TS. Phạm Hữu Nghị. Tấ t cả số liê ̣u và tư liê ̣u sử dụng
trong luận văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuấ t xứ rõ ràng.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2008

Nguyễn Thi ̣Phương Hoa


MỤC LỤC
Mở đầu
Chƣơng 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về thố ng nhấ t quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về
thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
1.1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng
1.2. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở
1.2.2. Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Nhu cầ u thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến
1.3.2.2. Pháp luật thời kỳ Pháp thuô ̣c và miề n Nam Viê ̣t Nam trước năm
1975
1.3.2.3. Quy đinh
̣ về giao dich
̣ liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản của nhà nước ta từ
1945 đến 2003
1.3.2.4. Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất động sản
Kế t luận chương 1
Chƣơng 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n
nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở ; thƣ̣c tra ̣ng mua bán nhà ở và chuyển
nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở
2.1. Thực trạng các quy đinh
̣ của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở
2.1.1. Thực tra ̣ng quy đinh
̣ chung của pháp luâ ̣t về bấ t đô ̣ng sản
2.1.2. Thực tra ̣ng quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở
2.1.3. Thực tra ̣ng quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử
dụng đất ở
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng

1
8
8
9
9

10
11
11
13
13
18
22
28
31
35

35
35
38
44
46


quyền sử dụng đất ở và các vấn đề đặt ra
2.2.1. Quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t và triể n khai không đồ ng bô ̣
2.2.2. Vấ n đề đinh
̣ giá
2.2.3. Thực hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở
2.3. Mô ̣t số nhận xét cụ thể
2.3.1. Pháp luật về bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển
2.3.2. Pháp luật về bất động sản còn chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ
2.3.3. Pháp luật về bất động sản chưa t ạo được cơ chế quản lý bất động sản
phù hợp với yêu cầu thực tế

2.3.4. Pháp luật về bất động sản chưa đảm bảo tính công khai và minh bạch
của thị trường bất động sản
2.4. Những yêu cầ u, nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t ra về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n
nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở

46
51
55
56
56
57
58
60
62

Chƣơng 3: Giải pháp chủ yếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về
thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
3.1. Thố ng nhấ t về giấ y tờ xuấ t triǹ h, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế
3.2. Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sưả đổi , bổ sung hơ ̣p
đồ ng

65

Kế t luâ ̣n
Danh mu ̣c tài liêụ tham khảo
Phụ lục

78
80
85

66
75


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản ln là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, gắn liền với
cuộc sống của mọi ngƣời, chính vì vậy các quy định về bất động sản, mà cụ thể
là đất đai và nhà ở trong thời gian qua ln có sự bổ sung, sửa đổi hoặc quy định
mới để phù hợp với yêu cầu thực tiễn và sự phát triển kinh tế, xã hội. Vấn đề nhà
ở và đất ở luôn là mối quan tâm của tất cả các quốc gia mà đặc biệt là các nƣớc
đang phát triển nhƣ Việt Nam.
Hiện nay ở Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở có
Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và
các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Điều chỉnh quan hệ hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công
chứng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Khơng thể phủ nhận sự ra đời và song song tồn tại của các văn bản này đã
góp phần tích cực trong điều chỉnh một cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên
quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, qua
thực tiễn nghiên cứu và thực tế áp dụng pháp luật, chúng ta đã gặp phải những
vƣớng mắc khá cơ bản xuất phát từ những hạn chế và bất cập cả về mặt lý luận
cũng nhƣ thực tiễn của pháp luật trong lĩnh vực này.
Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định
về đất đai và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp. Thị trƣờng bất động sản có vai
trị quan trọng trong q trình đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công
nghiệp và dịch vụ. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây
dựng và phát triển lành mạnh, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một thị trƣờng "ngầm"

về bất động sản với những diễn biến phức tạp. Đây là nguyên nhân gây nên tệ

1


nạn đầu cơ về đất đai, nhà ở, đồng thời, cũng là một trong những nguyên nhân
làm tăng giá đất mô ̣t cách bấ t hơ ̣p lý.
Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản để đáp ứng yêu cầu bức thiết
đặt ra trong thực tế. Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chƣ́ng năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn thực
hiện cũng đƣợc ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở,
đất ở. Quy định thủ tục để thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở
hữu nhà đã góp phần đáp ứng yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính.
Tuy nhiên cho đến nay, các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở và mua bán nhà ở vẫn còn nhiều điểm chƣa thống nhất và thủ tục chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà ở vẫn còn chƣa thực sự thuận lợi cho
nhân dân. Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua rất nhiều cơ quan mới hồn thành hợp
đồng đã gây lãng phí nhiều thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức, dễ gây hiện
tƣợng tiêu cực tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ. Các cơ quan có trách
nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn chƣa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ.
Chính vì những hiện tƣợng trên mà các giao dịch nhƣ mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do , ngƣời dân vẫn né
tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho các giao
dịch sau này. Một số trƣờng hợp làm thủ tục tại cơ quan nhà nƣớc lại bị gă ̣p khó
khăn và có trƣờng hơ ̣p địi hỏi nhiều giấy tờ khơng đúng t heo quy định của pháp
luật nên nhiều giao dịch dù không hề vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội
nhƣng vẫn không thể đƣợc thực hiện một cách công khai do cách vận dụng chƣa
đúng, cứng nhắc của ngƣời có nhiệm vụ thực hiện các thủ tục tại cơ quan có

thẩm quyền.

2


Sở dỹ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ còn có thể thực hiện pháp luật
khơng thống nhất do quy định của pháp luật còn sơ hở, chồng chéo hoặc ngƣợc
lại quá chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót những trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến
việc áp dụng máy móc hoặc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân khi thực
hiện quyền dân sự của mình, và ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui,
mua bán trao tay đối với bất động sản. Hiện tƣợng này gây thiệt hại cho nhà
nƣớc về mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội trong giao dịch dân sự và gây
rủi ro cho chính những chủ thể tham gia giao dịch.
Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm
chƣa hồn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán
nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với những
nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, và pháp luật về chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở nói riêng đã và đang đƣợc nhiều nhà
nghiên cứu quan tâm ở nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau. Một số cơng trình
nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh chế định pháp luật về chuyển
nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở có thể kể đến nhƣ:
- Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, những vấn đề lý
luận và thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội;
- Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo
pháp luật hiện hành và phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học,
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

3


- Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề về chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại
học Luật Hà Nội;
Ngoài ra, trong thời gian qua còn nhiều bài viết nghiên cứu của nhiều tác
giả đề cập vấn đề nhà ở và đất ở vì vấn đề nhà ở và đất ở liên quan mật thiết đến
các thành phần kinh tế, đến từng gia đình và con ngƣời trong xã hội, liên quan
đến các giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ cũng nhƣ an ninh
quốc phịng.
Tuy nhiên các cơng trình nghiên cứu cũng nhƣ các bài viết đề cập chủ yếu
tới vấn đề lý luận hoặc giải pháp trong một phạm vi nhất định mà chƣa đề nghiên
cứu nhằm đề ra giải pháp thống nhất những quy định về thủ tục của đất ở và nhà
ở, góp phần giải quyết những vƣớng mắc hiện nay về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của đề tài là làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực
tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về
kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.
Trong bối cảnh chúng ta đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các văn bản
quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị về việc xây dựng các
văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng,
chứng thực và các lĩnh vực khác có liên quan.
Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục
hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tƣ pháp nói
riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển

4


nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở của các cơ quan có liên quan và tạo điều kiện
thuận lợi cho việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà.
Từ những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài đƣợc xác định là:
- Làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất
quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở;
- Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục
mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam;
- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà
ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;
- Kiến nghị về phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục
mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở mục đích của việc nhiên cứu, đề tài, đối tƣợng và phạm vi
nghiên cứu đề tài đƣợc xác định nhƣ sau:
- Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất:
+ Quy định của pháp luật phong kiến;
+ Quy định của pháp luật thời kỳ pháp thuộc và chế độ miền Nam Việt
Nam;
+ Quy định của pháp luật một số nƣớc;

5


+ Quy định của pháp luật của Nhà nƣớc Việt Nam;

- Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở hiện nay;
- Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;
- Những vƣớng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở;
- Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở
và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa MácLênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh
và đƣờng lối của Đảng và nhà nƣớc về pháp luật.
Việc nghiên cứu đề tài cũng sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu khoa
học chuyên ngành: phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp
lịch sử, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp chứng minh, phƣơng pháp diễn
giải... để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu.
6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn
Những đóng góp về mặt khoa học của Luận văn đƣợc thể hiện trên những
nội dung sau:
- Phân tích và làm rõ tính liên quan, ràng buộc của nhà ở và đất ở;
- Phân tích và làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;

6


- Phân tích đƣợc cơ sở lý luận cũng nhƣ tiền đề kinh tế - xã hội của sự
thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở;
Kiến nghị phƣơng hƣớng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật
về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.

7. Cơ cấu của Luận văn
Luận văn gồm 3 phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận
Phần mở đầu : gồm tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu đề tài,
đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu và cơ cấu của Luận
văn;
Phần nội dung : gồm 3 chƣơng
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về
thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở; và những vấn đề đặt ra
Chƣơng 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua
bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng
Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lƣu
dân sự, kinh doanh, thƣơng mại. Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà
ở là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất.
Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc
chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc. Trên cơ sở khái niệm
này, chúng ta thấy rằng trƣớc nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự
thoả thuận giữa các bên. Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh
các hệ quả pháp lý. Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay
nhiều ngƣời. Cịn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng

của mình. Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4].
Điề u 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh
̣ về khái niê ̣m hơ ̣p đồ ng dân
sƣ̣ nhƣ sau : “Hơ ̣p đồ ng là sƣ̣ thỏa thuâ ̣n giƣ̃a các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổ i
hoă ̣c chấ m dƣ́t quyề n , nghĩa vụ dân sự”.
Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự
thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Hợp đồng là sự thoả thuận
giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát
sinh nghĩa vụ.
Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí. Các quy phạm pháp luật về hợp
đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này. Điề u 389 của Bộ luật

8


dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh
̣ về nguyên tắ c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau
Viê ̣c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ phải tuân theo các nguyên tắ c sau đây:

:“

1. Tƣ̣ do giao kế t hơ ̣p đồ ng nhƣng không đƣơ ̣c trái pháp luật, đa ̣o đƣ́c xã
hô ̣i;
2. Tƣ̣ nguyê ̣n, bình đẳng, thiê ̣n chi,́ hơ ̣p tác, trung thƣ̣c và ngay thẳ ng.”
Các nguyên tắc này sẽ phải đƣợc thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng
và đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó. Các bên tự do xác định
nội dung của hợp đồng. Các quy định về trật tự công chỉ đƣợc áp dụng trong các
trƣờng hợp ngoại lệ.
1.2. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở

1.2.1. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở
“Nhà ở là một loại tài sản có đặc điểm khác với các loại tài sản khác ,
không chỉ về giá tri ̣ của tài sản mà còn về trình tự thủ tục xác lập quyề n sở hữu ,
quyề n và nghiã vụ của các bên trong giao di ̣ch dân sự liên quan đế n nhà ở .”[46tr.21]. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong Pháp lệnh nhà
ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những quy định
này, hợp đồng mua bán nhà ở cũng đƣợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng
mua bán tài sản.
Nhƣ vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Chủ thể của hợp đồng mua
bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình... Việc thoả thuận nội dung hợp
đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự.

9


Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề
rất quan trọng. Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm
dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua.
Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những
việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ
khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao
dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn
bản và có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
huyện đối với nhà ở tại đơ thị, có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực
của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.
1.2.2. Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là giao
dịch dân sự . Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp

đồng mua bán nhà ở và hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣ sau
:
"Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận
tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005)
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử
dụng đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình
thức và thủ tục đƣợc pháp luật cho phép.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho
bên chuyển nhƣợng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

10


Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là trình tự những cơng việc
mà các bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng và cơ quan có thẩm quyền cần
phải thực hiện.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có các nội dung nhƣ:
Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện
tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên
chuyển nhƣợng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhƣợng; giá
chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền của ngƣời thứ ba đối
với đất chuyển nhƣợng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc công chứng hoặc
chứng thực và phải đƣợc đăng ký.
1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục

mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần đƣợc hoàn chỉnh, phù
hợp với cơ chế thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng bất động sản bao gồm cả thị
trƣờng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở . Tuy nhiên vào thời điểm
hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất . Nhiều
điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản nh ƣ Luật Đất đai với
Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự ... kể cả những luật
đƣợc thông qua trong một kỳ họp Quốc hội . Viê ̣c xây dựng và thông qua luật
hiện nay chƣa thƣ̣c sƣ̣ dƣ̣a trên yế u tố hàng đầ u là quyề n lơ ̣i của ngƣời dân
và
cịn phục vụ q nhiều cho cơng tác quản lý . Chúng ta cũng chƣa có một hệ
thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trƣờng bất động sản.

11


Thị trƣờng bất động sản muốn đƣợc phát triển lành mạnh thì hệ thống
pháp luật về bất động sản cần đáp ứng đƣợc yêu cầu của xã hội cũng nhƣ của cơ
quan quản lý. Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những
tiêu chí sau đây:
- Cơng khai, minh bạch;
- Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất;
- Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý;
- Phù hợp tập qn, thói quen ứng xử của nhân dân.
Về phía ngƣời quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp
luật nhƣ:
- Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác;
- Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng;

- Phân cơng rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có
cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm
túc, chính xác.
Nhƣ vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu
chung cho các đối tƣợng. Đáp ứng đƣợc yêu cầu này thì ngƣời tham gia giao
dịch, cơ quan làm thủ tục cũng nhƣ ngƣời quản lý đều thuận lợi khi thực hiện
quyền, nghĩa vụ cũng nhƣ nhiệm vụ, quyền hạn của mình.
Chính thủ tục chƣa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại
tiếp xúc với cơ quan nhà nƣớc, trốn tránh các thủ tục theo quy định của ngƣời
dân. Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của ngƣời dân khi mua
bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Mua bán trao tay đƣơng nhiên

12


đơn giản cho các bên mua, bán nhƣng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho ngƣời
mua. Nó có thể dẫn đến hiện tƣợng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và
dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động
sản.
Việc quy định khác biệt, không thống nhất giữa thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; bản thân quy định chƣa thuận tiện đã gây
khó khăn trong thực hiện của cơ quan chức năng, đồng thời gây phiền hà cho
ngƣời tham gia giao dịch. Nhà ở, đất ở là hai tài sản luôn gắn liền, khó có khả
năng tách rời. Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đang có những quy định khác nhau.
Ngun nhân chính là do việc quản lý những lính vực này do những cơ quan
khác nhau đảm nhận, và việc xây dựng văn bản về lĩnh vực nhà ở, đất ở còn xuất
phát từ những tiêu chí của nhà quản lý đặt ra, dƣới góc độ của ngƣời quản lý mà
khơng xuất phát từ những yêu cầu khách quan của cuộc sống và những đặc điểm
cơ bản của quan hệ giao dịch liên quan đến chuyển dịch bất động sản.

Chúng ta có thể thấy, mục tiêu xây dựng pháp luật chính là để tạo ra
những nguyên tắc xử sự chung, những nguyên tắc đó để tồn thể cộng đồng thực
hiện, có thể nói, các thủ tục về giao dịch là để nhân dân thực hiện. Chính vì vậy,
tiêu chí xây dựng văn bản trƣớc hết phải đặt lợi ích của nhân dân lên trƣớc. Yêu
cầu về quản lý chỉ là tiêu chí thứ hai và vẫn trên cơ sở tôn trọng mục tiêu thuận
lợi cho nhân dân.
1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến
Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến
bất động sản chủ yếu đƣợc quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long.
Khái niệm về hợp đồng chƣa rõ nét nhƣng trong các Bộ luật đã quy định về một

13


số loại hợp đồng cụ thể trong đó đất đai và nhà ở, mà thời gian này đƣợc quy
định với quan hệ ruộng - đất hoặc ruộng - vƣờn là chủ yếu.
Quốc triều hình luật ( Bộ Luật Hồng Đức) đƣợc ra đời dƣới thời vua Lê
Thánh Tông, là bộ Luật quan trọng nhất của triều đại nhà Lê nƣớc ta ( 14281788). Trong Quốc triều hình luật khơng có quy định nào định nghĩa về hợp
đồng hay khế ƣớc mà các điều luật thƣờng quy định các hành vi dân sự cụ thể
nhƣ bán, mua, vay, cầm cố, thuê... Tuy nhiên, Điều 366 quy định về hình thức
của chúc thƣ và văn khế phải do quan trƣởng trong làng viết và chứng nhận. Văn
khế có nghĩa là khế ƣớc lập thành văn tự, phải có chứng nhận của ngƣời có thẩm
quyền tại địa phƣơng thì văn khế đó mới có giá trị...
Trong Quốc triều hình luật khơng quy định loại khế ƣớc nào thì phải giao
kết bằng hình thức nhất định. Tuy nhiên đối với những khế ƣớc có giá trị lớn
thƣờng đƣợc giao kết dƣới hình thức văn tự. Những khế ƣớc có giá trị nhỏ
thƣờng giao kết bằng miệng. Trƣờng hợp có tranh chấp thì các bên phải dẫn
chứng hoặc phải có ngƣời chứng kiến (ngƣời làm chứng).

Theo Quốc triều hình luật, khơng phải mọi cá nhân đều có quyền thiết lập
khế ƣớc mà địi hỏi những ngƣời tham gia khế ƣớc phải có đủ năng lực chủ thể
nhất định. Trong gia đình, nếu cha mẹ cịn sống thì cha mẹ là ngƣời quản lý tài
sản của các con, các con không đƣợc tự do tham gia vào các kế ƣớc nhƣ mua bán
bất động sản (điền sản)....
Các đối tƣợng thƣờng đƣợc trao đổi trong xã hội bao gồm: Ruộng đất
công; ruộng đất khai khẩn từ đất hoang; ruộng đất của tƣ nhân đƣợc chia theo
khẩu phần; đầm bãi, ao của tƣ, của công; đất ở; nhà ở; các sản vật trên đất ( hoa
mầu, mùa màng...). Ngồi các đối tƣợng trên, cịn các đối tƣợng khác nhƣ súc
vật, đồ dùng gia đình ...
Thơng thƣờng, sau khi các chủ thể thoả thuận xong về nội dung của khế
ƣớc thì khế ƣớc đƣợc giao kết, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên mà

14


khơng cần thiết phải giao kết dƣới hình thức nào. Tuy nhiên, pháp luật dự liệu
các trƣờng hợp nếu có tranh chấp về khế ƣớc thì các bên đƣơng sự cần phải có
dẫn chứng hoặc một số đối tƣợng của khế ƣớc nhƣ đất đai do Nhà nƣớc quản lý
mà mỗi gia đình phải làm sổ ruộng đất. Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các
thủ tục theo quy định của Nhà nƣớc.
Về hình thức của khế ước. Một số loại đối tƣợng của khế ƣớc, pháp luật
quy định phải làm văn tự. Trƣờng hợp những ngƣời không biết chữ làm văn tự
thì phải nhờ ngƣời thứ ba viết hộ và nhờ ngƣời chứng kiến cho việc viết văn tự
đó. Pháp luật quy định nhƣ vậy nhằm đảm bảo cho tính khách quan, chính xác
của khế ƣớc. Ngƣời không biết chữ phải nhờ quan trƣởng trong làng viết thay và
chứng kiến. Ngƣời chứng kiến có nghĩa vụ xác nhận ngƣời viết thay có viết đúng
ý của ngƣời nhờ viết thay hay không. Sau khi văn tự đƣợc viết xong, ngƣời kết
ƣớc sẽ điểm chỉ vào văn tự, xác nhận nội dung văn tự mình đã đƣợc nghe đọc và
đúng với ý chí của mình.

Trƣờng hợp khế ƣớc bằng văn tự mà ngƣời kết ƣớc biết chữ thì tự mình
lập văn tự khơng cần có ngƣời chứng kiến hoặc khơng bắt buộc phải có chứng
nhận của lý trƣởng hay xã trƣởng. Nếu ruộng đất đem bán mà ngƣời bán khơng
có quyền sở hữu hoặc khơng đƣợc phép bán thì ngƣời mua khơng có quyền sở
hữu ruộng đất mua. Vì vậy, trƣờng hợp này đƣợc suy đoán rằng ngƣời bán có
hành vi gian dối nên bị phạt một số tiền bằng số tiền bán đất.
Đối với những ruộng đất bị hạn chế định đoạt nhƣ đất của ngƣời khác thì
khơng đƣợc phép bán. Tuy nhiên, có những trƣờng hợp, cấm ngƣời chủ ruộng
đất bán đất của mình trong trƣờng hợp đang cầm cho ngƣời khác, nếu ngƣời cầm
đem bán đất đang cầm thì vi phạm nghĩa vụ của mình và có thể gây thiệt hại cho
ngƣời nhận cầm ruộng đất. Nhƣ vậy, ngƣời cầm ruộng đất chỉ có thể đem bán
ruộng đất cầm đó sau khi đã chuộc lại ruộng đất từ tay ngƣời nhận cầm ruộng
đất.

15


Quốc triều hình luật khơng quy định cụ thể những loại khế ƣớc nào cần
phải làm văn khế. Tuy nhiên, qua các quy định về mua bán ruộng đất ta có thể
thấy đây là một loại tài sản quý giá, quan trọng khơng chỉ đối với nơng dân mà
nó cịn là tài sản quan trọng của quốc gia trong việc phát triển kinh tế và bảo đảm
an ninh quốc gia. Vì vậy, những khế ƣớc về ruộng đất đều đƣợc Quốc triều hình
luật quy định rất cụ thể và quy định hậu quả pháp lý nặng nề đối với những
ngƣời có hành vi vi phạm nghĩa vụ trong các khế ƣớc đó. Vì vậy có thể suy đốn
là mua bán ruộng đất cần phải làm văn khế theo quy định của pháp luật, nếu vi
phạm về hình thức thì khế ƣớc đó khơng có giá trị.
Điển mãi là việc mua bán có thời hạn. Ngƣời bán chuyển quyền sở hữu
tài sản của mình cho ngƣời mua trong thời hạn nhất định. Trong thời hạn thoả
thuận ngƣời bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Nếu quá hạn không chuộc lại,
chủ ruộng không đƣợc phép chuộc lại (điều 384). Trƣờng hợp ngƣời bán chuộc

lại ruộng đất đã cầm trong thời hạn thoả thuận thì ngƣời nhận cầm ruộng phải trả
lại ruộng đất và nhận lại tiền mua.
Việc bán ruộng đất cho ngƣời nƣớc ngoài cũng bị cấm vào thời điểm này.
Tại điều 74 có quy định " Những người bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước
ngoài thì bị tội chém...". Đây cũng là những quy định đầu tiên về hạn chế đối với
quyền mua bán bất động sản.
Đối với khế ƣớc mua bán thông thƣờng (đoạn mãi), pháp luật không quy
định về quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, điều 383 đoạn cuối quy định
rằng cấm ngƣời bán lấn sang ruộng đất của ngƣời khác để thêm ruộng của mình.
Điều này quy định bên bán có nghĩa vụ giao đúng diện tích ruộng đất của mình
cho ngƣời mua. Ngồi ra, pháp luật cịn quy định ngƣời bán chỉ đƣợc phép bán
ruộng đất thuộc quyền sở hữu của mình (điều 378). Đồng thời, ngƣời mua khơng
đƣợc phép mua ruộng đất của ngƣời khơng có quyền bán.

16


Trong khế ƣớc bán ruộng đất có thời hạn các quan hệ pháp lý giữa các chủ
thể có nhiều điểm giống với thế chấp ruộng đất. Trƣờng hợp mua bán thơng
thƣờng, ngƣời mua có nghĩa vụ trả tiền mua và có quyền sở hữu đối với tài sản
đã mua. Nếu ngƣời bán chậm trễ giao tài sản thì ngƣời mua có quyền yêu cầu
ngƣời bán thực hiện ngay nghĩa vụ. Ngƣợc lại, nếu ngƣời bán cố tình vi phạm thì
ngƣời mua có quyền kiện lên quan để cƣỡng chế ngƣời bán. Nếu ngƣời mua
không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì khế ƣớc trở thành khế ƣớc hƣ tiền. Đoạn
314 sách Hồng Đức thiện chính thƣ có ghi trƣờng hợp "thực khế hƣ tiền" có
nghĩa là khế ƣớc làm xong văn khế nhƣng ngƣời mua chƣa trả tiền, ngƣời bán
vẫn giữ ruộng đất của mình cày cấy. Nếu có tranh chấp thì ngƣời bán vẫn là chủ
sở hữu tài sản đem bán và văn khế phải trả lại cho ngƣời bán.
Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) là bộ luật lớn nhất của chế độ phong
kiến Việt Nam đƣợc hoàn tất năm 1812. Có thể nói đây là bộ luật hoàn chỉnh và

đầy đủ nhất của nền cổ luật Việt Nam. Giao dịch thời kỳ này đƣợc điều chỉnh
trƣớc hết bởi các phong tục, tập quán, thông lệ, các quy phạm đạo đức và thƣờng
các quan hệ giao dịch này trở thành đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật dƣới khía
cạnh của luật hình hoặc luật hành chính.
Thời kỳ này vẫn chƣa có những quy định cụ thể chi tiết về việc mua bán,
chuyển nhƣợng nhà, đất. Vào giai đoạn này đất thƣờng đƣợc hiểu là đất ruộng là
chính, nhà ở và đất ở đôi khi cũng gắn liến với phần ruộng đất dùng để trồng
trọt. Tuy nhiên đã có những quy định về quản lý ruộng đất, đăng ký, nộp thuế,
quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Việc bán ruộng đất phải do chủ sở hữu thực
hiện, cấm việc gian dối trong mua bán nhƣ đứng tên bán ruộng đất của ngƣời
khác... Việc mua bán chỉ đƣợc bán chủ sở hữu thực hiện với một ngƣời mua, nếu
mua bán chồng chéo (bán cho 2 ngƣời khác nhau) là tội ăn trộm.
Tất cả đất đai do chính mình tạo dựng phải kê hết vào sổ bộ, cùng nộp
thuế đƣơng sai cùng một loạt nhƣ ruộng dân.

17


Quy định về việc mua bán ruộng vƣờn của quan lại cũng đƣợc quy định
khá nghiêm khắc để tránh việc tham nhũng, vơ vét của quan lại.
Những ruộng đất, vƣờn rừng, đồ dùng mà ngƣời ta bán có thời hạn đến
mãn niên hạn, ngƣời chủ nó đem đủ tiền chuộc lại. Ngoài ra, huê lợi thu đƣợc
trong năm ấy dƣ nhiều phải chu cấp cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá.
Số nhà đất ruộng vƣờn, rừng, đồ dùng mua tạm, trƣớc phải nói rõ là bao
nhiêu năm, lập khế ƣớc khai thác. Sau khi mãn hạn, ngƣời chủ đem tiền chuộc
lại. Nếu nghiệp chủ khơng có khả năng chuộc lại thì lỗi khơng phải do ngƣời
mua tạm này.
Có thể thấy quy định này là bƣớc sơ khai cho quy định về ngƣời chiếm
hữu ngay tình và nguyên tắc giải quyết cho việc giải quyết tranh chấp trong mua
bán bất động sản.

Quy định về việc mua có điều kiện chuộc lại cũng đã đƣợc quy định khá
rõ. Nhƣng ta cũng thấy sự lẫn lộn giữa những quy định của giao dịch dân sự với
những chế tài, hình phạt mang tính chất hình sự.
Nhƣ vậy, những quy định trên mang tính chất nguyên tắc cho việc mua
bán nhà đất, mà khi đó là ruộng đất hoặc ruộng nhà.
1.3.2.2. Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc và miền Nam Việt Nam trước
năm 1975
Sang nửa sau thế kỷ 19, dƣới sự cai trị và ảnh hƣởng của pháp luật chế độ
thực dân Pháp, Pháp luật Việt Nam đã có những thay đổi khá rõ nét bằng việc có
sự phân biệt giữa hai ngành luật là Luật dân và Luật hình. Sự ra đời của ba bộ
dân luật đã chứng tỏ điều đó: Miền Bắc với Bộ luật Bắc kỳ ( năm 1931), Miền
trung với Hoàng Việt hộ luật (1936-1930), miền Nam với Bộ dân luật Giản yếu

18


Nam kỳ của ngƣời An Nam ( năm 1883). Một số khái niệm về hợp đồng đã đƣợc
hình thành dƣới thuật ngữ "khế ƣớc" và "hiệp ƣớc".
Vào thời kỳ này, hình thức của hợp đồng đã bắt đầu đƣợc quy định rõ nét
hơn. Đặc biệt là quy định về quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản cũng
đã đƣợc hình thành. Việc sở hữu về bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ)
rồi mới có quyền sử dụng trong sổ. Những khoán ƣớc về việc di chuyển bất động
sản thì phải do no-te (cơng chứng viên hiện nay) làm hay có viên chức thị thực
mới có giá trị (Điều 506, Bộ dân luật Bắc kỳ). Quyền sở hữu thành lập là bởi sự
đăng ký vào địa bạ theo cách thức của luật lệ đã định.
“Các văn tự bán bất động sản hay quyền lợi bất động sản, phải lập trước
no-te hoặc có chức dịch thị thực, nếu khơng thì vơ hiệu” (Điều 883, Bộ dân luật
Bắc kỳ).
Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản thời kỳ nay
đƣợc tiếp tục quy định tại điều 890 là: "Phàm bán bất động sản phải làm văn tự

trƣớc no-te, hoặc có chức dịch thị thực. Văn tự phải biên rõ đơng - tây, tứ -chí, ở
đâu có địa bạ thì phải đúng nhƣ trong địa bạ." (Điều 890, Bộ dân luật Bắc kỳ).
Luật cũng quy định về xử lý đối với sự khai báo về tài sản trong khế ƣớc
không đúng so với thực tế. Nếu vật bán là một bất động sản, diện tích tổng cộng
đã khai trong khế ƣớc, có nói giá mỗi thƣớc - lƣợng là bao nhiêu, mà diện tích
thực lại kém diện tích đã khai ra, thì ngƣời bán phải tuỳ số thiếu mà chịu bớt giá
đi. Nếu diện tích thực lại hơn diện tích đã khai ra, thì ngƣời mua phải tuỳ số hơn
ra mà giả thêm ( điều 914).
Về việc chuyển dịch quyền sở hữu đối với bất động sản, thì chỉ kể từ ngày
đã thị thực, đã trƣớc bạ cùng là đăng ký văn khế vào địa bạ ở nơi có sổ ấy, thì sự
chuyển di quyền lợi từ ngƣời bán sang ngƣời mua mới có hiệu lực...

19


Nguyên tắc về thời điểm chuyển quyền sở hữu nêu trên, cho đến hiện nay
vẫn đƣợc quy định trong Luật đất đai, nó xuất phát từ đặc điểm của bất động sản,
là loại tài sản đặc biệt cần có chế độ quản lý đặc biệt.
Đối với bất động sản. Khi không quy định với nhau phải trả tiền tại nơi
nào, nếu tài sản là bất động sản hay trái quyền thì phải trả ở nơi trao văn khế.
Nếu phải trả trƣớc hay sau khi giao nộp thì trả ở chỗ ở ngƣời mua ( điều 948).
Nhƣ vậy, khi các bên mua bán bất động sản không thoả thuận về địa điểm thời
gian thanh tốn thì phải giao nhận tiền trƣớc no-te (công chứng viên) hoặc ngƣời
thị thực.
Việc bãi sự bán (huỷ hợp đồng ) bắt buộc cả hai bên phải giả cho nhau các
thứ đã nhận của nhau. Việc bãi sự bán ( huỷ hợp đồng ) này phải theo lệ nhận
thực và trƣớc bạ, nếu sự bãi ấy do án văn tuyên cáo ra, thì phải do viên lục sự
đứng xin đăng ký vào sổ biên các giấy thị thực; nếu sự bãi ấy do các ngƣời
đƣơng sự thoả định với nhau, thì phải do các ngƣời đƣơng sự ấy đứng tên.
Bộ Dân luật năm 1972 (sắc luật số 028 TT/SLU ngày 20-12-1972), từ điều

363 đến điều 368 có quy định về bất động sản, theo quy định tại những điều này
thì bất động sản chia thành 3 loại: bất động sản vì bản chất tự nhiên; bất động
sản vì cơng dụng riêng; bất động sản vì có đối tƣợng trên bất động sản.
Về hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, Bộ dân luật cũng đã đề
cập tới nhƣ sau: “ Nếu một bất động sản đã được bán rồi, lại được chủ cũ đem
bán lần nữa, mà cả hai việc đoạn mãi đều không đăng ký, người mua nào có văn
tự đã thủ đắc nhựt kỳ xác thực trước sẽ loại bỏ người kia".
Nhƣ vậy, quy định về việc đăng ký đối với việc mua bán bất động sản đã
đƣợc đề cập đến từ thời kỳ này. Quy định trên cũng có những điểm hợp lý về ƣu
tiên sở hữu theo thứ tự thời gian thiết lập giao dịch, nhƣng cũng có thể gây ra
những sự thiếu chính xác, nếu bên bán cố tình lừa đảo, ví dụ sau khi đã bán, tìm

20