Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập Trung bình & Khá tại Tp. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TOÁN – THỐNG KÊ
---------- ----------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA
NGƯỜI CÓ THU NHẬP
TRUNG BÌNH – KHÁ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Ths. HOÀNG TRỌNG
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH THƯ
Lớp: TD01 – Khóa: 32
Niên khóa: 2006 – 2010
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 1
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 2
LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trong khoa Toán –
Thống Kê của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho tôi
nhiều kiến thức quý báu trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths. Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa học của
khóa luận tốt nghiệp này, đã giúp tôi tiếp cận thực tiễn, phát hiện đề tài và đã tận tình
hướng dẫn tôi hoàn thành khóa luận này.
Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, và người thân đã tận tình
hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu.
Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người.
Nguyễn Anh Thư
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu
nhập trung bình - khá” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập
và nghiêm túc. Các số liệu trong khóa luận được thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ
ràng, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan
Nguyễn Anh Thư
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 4
TÓM LƯỢC
Có thể thấy trong thời gian gần đây trên thị trường TP.Hồ Chí Minh có rất nhiều dự
án nhà ở, nhà chung cư được đưa vào thi công và đang được lên kế hoạch. Phần lớn

các dự án đó đều chú ý nhiều đến phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng theo một số báo
cáo gần đây của các công ty bất động sản, và địa ốc thì phân khúc này dần đang bị
bão hòa, do nhu cầu thì ít, nguồn cung thì lại quá thừa.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá thì đang bị bỏ
ngõ, theo dự đoán thì sắp tới phân khúc nhà ở này sẽ trở nên cực kỳ sôi động. Bởi
vậy, để giúp các nhà đầu tư bất động sản có cái nhìn chính xác đối với phân khúc nhà
ở cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp này sẽ nghiên cứu về
phân khúc nhà ở này. Đề tài khóa luận sẽ là “phân khúc thị trường nhà ở cho người
có thu nhập trung bình – khá tại TP.Hồ Chí Minh”. Kết quả có được từ khóa luận sẽ
cho chúng ta biết đặc điểm của từng phân khúc nhỏ trong phân khúc lớn là phân khúc
nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá. Từ có có thể giúp ích phần nào đó cho
việc đầu tư vào thị trường địa ốc.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 5
MỤC LỤC
Trang
Lời cám ơn…………………………………………………………………. v
Lời cam đoan………………………………………………………………. vi
Tóm lược…………………………………………………………………… vii
Mục lục……………………………………………………………………... viii
Danh mục các bảng biểu…………………………………………………... xiii
Danh mục các sơ đồ……………………………………………………….. xv
Danh mục các chữ viết tắt………………………………………………… xvi

Chương I: GIỚI THIỆU………………………………………………...
1
I. Bối cảnh của đề tài nghiên cứu ………………………………………... 1
1. Tổng quan………………………………………………………………. 1
2. Giới thiệu về công ty thực tập…………………………………………... 3
II. Phát biểu vấn đề…………………………………………........................ 5
III. Mục tiêu của đề tài ……………………………………......................... 6

Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT……………………………………...
7
I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản………………..... 7
1. Khái niệm về bất động sản………………...………………...………... 7
2. Khái niệm về thị trường bất động sản………………...……………... 9
2.1. Khái niệm………………...………………...………………...………… 9
2.2. Phân loại thị trường bất động sản………………...………………...….. 11
3. Khái quát về thị trường nhà đất………………...………………...….. 12
3.1. Khái niệm………………...………………...………………...………… 12
3.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất………………...………………...…… 13
3.3. Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân.. 16
3.4. Phân loại nhà để ở ………………...………………...………………..... 20
3.4.1. Nhà ở riêng biệt………………...………………...………………..... 20
3.4.2. Nhà chung cư………………...………………...………………...….. 22
MỤC LỤC
4. Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh......... 23
II. Các tầng lớp kinh tế - xã hội................................................................... 29
1. Định nghĩa về các tầng lớp kinh tế - xã hội.......................................... 29
2. Cơ sở lý thuyết để phân chia các tầng lớp kinh tế - xã hội………… 30
3. Tình hình xã hội tại TP.Hồ Chí Minh………………………………... 31
III. Phân khúc thị trường………………………………………………… 32
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 6
1. Khái niệm phân khúc thị trường……………………………………... 33
2. Các bước phân chia thị trường……………………………………….. 33
3. Tại sao doanh nghiệp phải phân khúc thị trường…………………… 36
4. Đâu là những cách thức phân khúc hiệu quả cho doanh nghiệp…... 37
Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU………………………
39
1. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………... 39
2. Cách tiếp cận…………………………………………………………... 39

3. Chiến lược nghiên cứu………………………………………………… 39
4. Phương pháp thu thập dữ liệu………………………………………... 40
5. Phương pháp chọn mẩu………………………………………………. 40
6. Kế hoạch phân tích……………………………………………………. 40
7. Độ tin cậy và độ giá trị………………………………………………… 41
Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………
42
A. PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC………………………………... 44
I. Kết quả phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý……………….. 44
1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………... 44
2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………………………………. 45
3. Phân tích cụm………………………………………………………….. 48
2.1. Phân tích cụm lần 1 với k = 2………………………………………….. 48
2.2. Phân tích cụm lần 2 với k = 3………………………………………….. 49
2.3. Phân tích cụm lần 3 với k = 4………………………………………….. 50
MỤC LỤC
II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………………………………... 53
1. Đặc điểm nhân khẩu học……………………………………...………. 53
1.1. Giới tính……………………………………...………………………… 53
1.2. Tuổi……………………………………...……………………………... 54
1.3. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………...……… 56
1.4. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 57
1.5. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...…….. 59
1.6. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...…………. 60
1.7. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...………. 61
2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 63
2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở ……………...……………...……… 63
2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 65
2.2.1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………... 65
2.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……………...……………...…….. 66

2.2.3. Mô tả đặc điểm ngôi nhà cho từng cụm……………...……………... 69
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 7
2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...………. 70
2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 70
2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...……………...…………. 72
3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 73
3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 73
3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 74
3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...………. 75
B. PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH……………...……………...…….. 78
I. Kết quả phân khúc khách hàng theo giới tính……………...………… 78
II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………...……………...………... 78
1. Đặc điểm nhân khẩu học……………...……………...……………...... 78
1.1. Tuổi……………...……………...……………...……………...……….. 78
1.2. Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………............... 79
1.3. Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...………… 80
MỤC LỤC
1.4. Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...…….. 81
1.5. Trình độ văn hóa……………...……………...……………...…………. 82
1.6. Tình trạng việc làm……………...……………...……………...………. 83
2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...………… 84
2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở……………...……………...………. 84
2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...…………… 85
2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...………. 86
2.3.1. Nhà chung cư……………...……………...……………...………….. 86
2.3.2. Nhà riêng biệt……………...……………...…………….................... 87
3. Các đặc điểm khác……………...……………...……………...………. 87
3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà……. 87
3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 88
3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...………. 89

Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT……………...……………......
91
I. Kết luận……………...……………...……………...……………............ 91
1. Đặc điểm của ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...…… 92
2. Tóm tắt kết quả phân khúc theo đặc điểm tâm lý……………........... 93
3. Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính……………...……………. 96
II. Đề xuất ……………...……………...……………...……………...……. 98
Phụ lục:
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi phỏng vấn……………...……………...………… 101
Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy của thang đo……………...…………….... 106
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 8
Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1,
m5q2, m5q3,…,m5q32……………...……………...……………...……….
106
Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1,
m9q2, m9q3,…,m9q26……………...……………...……………................. 108
MỤC LỤC
Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá……………...……………............ 110
Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà
sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21……………............. 110
Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi
đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22……………... 114
Phụ lục 4: Phân tích cụm bằng phương pháp k-means……………........... 118
Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=2……………...……………...……………...…………. 118
Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=3……………...……………...……………...…………. 120
Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố
vừa rút trích, với k=4……………...……………...……………...…………. 122
Tài liệu tham khảo……………...……………...……………...………….

124
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 9
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tỷ lệ của mẫu
Bảng 4.1: Mã hóa các thang đo được sử dụng trong phân tích
Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo tâm lý
Bảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho các biến tâm lý)
Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho các biến tâm lý)
Bảng 4.5: ANOVA(với k=2)
Bảng 4.6: ANOVA(với k=3)
Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc 3 cụm
Bảng 4.8: ANOVA (k=4).
Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc 4 cụm.
Bảng 4.10: Kết quả tính toán trung bình của các biến tâm lý theo từng cụm
Bảng 4.11: Tần số nam, nữ ở mỗi cụm.
Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình tại mỗi cụm.
Bảng 4.13: Phân bố của các độ tuổi tại các cụm.
Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng hôn nhân.
Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng của từng cá nhân.
Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng của những hộ đã lập gia đình.
Bảng 4.17: Phân bố về trình độ văn hóa tại các cụm.
Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp tại mỗi cụm.
Bảng 4.19: Trị giá ngôi nhà sẽ được khách hàng chấp nhận.
Bảng 4.20: Tần suất những người mua nhà chung cư và nhà riêng biệt ở mỗi cụm.
Bảng 4.21: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo đặc điểm nhà.
Bảng 4.22: KMO and Bartlett's Test (các biến đặc điểm nhà).
Bảng 4.23: Ma trận xoay nhân tố (các biến đặc điểm nhà).
Bảng 4.24: Kết quả tính toán trung bình của các biến đặc điểm nhà theo cụm.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 10
Bảng 4.25: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà chung

cư.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.26: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà riêng
biệt.
Bảng 4.27: Mức tiết kiệm trung bình ở từng cụm dành để mua nhà.
Bảng 4.28: Tần số tại mỗi mức hỗ trợ tài chính ở các cụm.
Bảng 4.29: Tần số tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm.
Bảng 4.30: Kết quả về thành phần giới tính trong mẩu
Bảng 4.31: Tuổi trung bình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.32: Tần số về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.33: Tần số về mỗi tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.34: Tần số tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.35: Tần số ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.36: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.37: Trị giá trung bình từng loại nhà mà từng nhóm khách hàng mong muốn
Bảng 4.38: Trị số nhân tố trung bình của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.39: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của
nhà chung cư
Bảng 4.40: Trị số điểm trung bình của 2 nhóm khách hàng đối với từng yếu tố của
nhà riêng biệt
Bảng 4.41: Số tiền tiết kiệm trung bình của mỗi nhóm dành để mua nhà
Bảng 4.42: Tần số tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng
Bảng 4.43: Tần số tại các kênh thông tin mà khách hàng tham khảo
Bảng 5.1: Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn.
Bảng 5.2: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của các cụm.
Bảng 5.3 : Tóm tắt về một số đặc điểm kèm theo của cụm.
Bảng 5.4: Tóm tắt các đặc điểm chung của một ngôi nhà.
Bảng 5.5: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của 2 nhóm khách hàng
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 11
Bảng 5.6 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn và một số đặc điểm khác của 2

nhóm khác hàng.
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Hình 4.1: Tỷ lệ quan sát giữa 3 cụm
Hình 4.2: Tỷ lệ quan sát giữa 4 cụm
Hình 4.3: Tần suất nam, nữ ở các cụm
Hình 4.4: Tỷ lệ các độ tuổi trong từng nhóm.
Hình 4.5: Tỷ lệ tại từng cụm về tình trạng hôn nhân.
Hình 4.6: Tỷ lệ khách hàng tại mỗi khoảng thu nhập ở các cụm.
Hình 4.7: Tỷ lệ về thu nhập hộ gia đình của những người đã lập gia đình.
Hình 4.8: Tỷ lệ về trình độ văn hóa tại mỗi cụm.
Hình 4.9: Tỷ lệ về tình trạng việc làm tại mỗi cụm.
Hình 4.10: Tần suất về loại nhà tại các cụm.
Hình 4.11: Tần suất tại mỗi mức hỗ trợ tài chính của cụm.
Hình 4.12: Tần suất tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm (tính theo
tổng số kết quả trả lời).
Hình 4.13: Tần suất về giới tính
Hình 4.14: Tần suất về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.15: Tần suất về tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàng
Hình 4.16: Tần suất tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.17: Tần suất ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.18: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.20: Tần suất về loại nhà tại các cụm
Hình 4.21: Tần suất tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng
Hình 4.22: Tần suất tại kênh thông tin mà khách hàn tham khảo khi mua nhà
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 12
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- XHCN: xã hội chủ nghĩa.
- TP: thành phố.
- TPHCM: thành phố Hồ Chí Minh.
- CB: Coldwell Banker.

- GDP: Gross Domestic Product.
- USD: United States dollar.
- TNHH: trách nhiệm hữu hạn.
- DVD: Digital Video Disc hay Digital Versatile Disc.
- VHS: Video Home System.
- STP: Segmenting – Targeting – Positioning.
- PPTP: Partitioning – Profiling – Targeting – Positioning.
- UAI: Usage – Attitude – Image.
- ĐH: đại học.
- CĐ: cao đẳng.
- THCN: trung học chuyên nghiệp.
- KMO: Kaiser-Meyer-Olkin.
- TH: tiểu học.
- THCS: trung học cơ sở.
- EFA: Exploratory Factor Analysis.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 13
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
I. BỐI CẢNH CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Tổng quan
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành phần trong xã hội. Cùng với
thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một trong những
thị trường giúp người dân giải quyết một cánh dễ dàng hơn nhu cầu có một nơi để
ở, để an cư, có như vậy người dân mới có thể yên tâm lập nghiệp. Thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình
kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển.
Nhưng hiện nay cùng với việc đã chuyển đổi thành công sang nền kinh tế thị
trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà
nước, thị trường bất động sản nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ
nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong năm qua đang cố gắng vượt qua tình trạng suy thoái để

phát triển toàn diện hơn và đạt được tốc độ tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm
1986, nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền
kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được
chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện
xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy
mô đầu tư.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu
tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn
hoá, khoa học kỹ thuật, đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi
kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các
khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và
luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 14
hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ
thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất động sản sẽ
tạo ra những kết quả to lớn:
 Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn, vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu
tư vào bất động sản nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp
dân cư.
 Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
 Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được giảm thiểu.
 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội –
chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất,
tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý chưa
tốt, còn thiếu đồng bộ nên thị trường bất động sản nước ta nói chung và thị trường

bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng hình thành tự phát, thiếu sự tổ
chức, ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản chưa lành
mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch, gây thất
thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những
tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn
đầu cơ nhà gây hỗn loạn thị trường.
 Mất cân bằng cung cầu cục bộ do nhu cầu của người dân tăng nhanh và cả
nguồn cung tăng.
 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên
xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn
nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 15
 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc
doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính
sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực bất động sản
và thị trường bất động sản.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết những vấn đề trên, nhưng thực tế đây vẫn là những vấn đề còn
nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý
phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát
triển của thị trường bất động sản.
2. Giới thiệu về công ty thực tập
The Pathfinder – Công ty tư vấn & hỗ trợ kinh doanh chuyên nghiệp, được thành
lập với mục tiêu cung cấp các giải pháp kinh doanh nhằm tạo ra giá trị gia tăng và
lợi thế cạnh tranh bền vững cho khách hàng dựa vào đòn bẩy sức mạnh thương
hiệu – nhân tố quyết định dẫn dắt thành công trong kinh doanh.
 Tiềm lực của công ty:

• Tập hợp những chuyên gia kinh nghiệm về quản trị chiến lược, thương
hiệu, tiếp thị, nhượng quyền kinh doanh, nghiên cứu thị trường & thiết
kế tiếp thị.
• Kết hợp phương thức quản trị quốc tế với kinh nghiệm thực tiễn tại Việt
Nam
• Giải pháp tư vấn toàn diện từ hoạch định đến triển khai chiến lược.
• Hỗ trợ phát triển các nguồn lực nội bộ của doanh nghiệp nhờ các dịch
vụ gia tăng như huấn luyện, đào tạo, hội thảo.
• Cam kết đồng hành phát triển cùng khách hàng như một đối tác chiến
lược, nhà đầu tư chất xám để cùng phát triển doanh nghiệp.
 Tư tưởng
Trở thành "nhà đầu tư chất xám" tiên phong của Việt Nam thông qua các giải
pháp chiến lược, tiếp thị & thương hiệu được khách hàng tín nhiệm & tin
cậy. Cung cấp các giải pháp tư vấn & hỗ trợ kinh doanh sáng tạo, hiệu
quả thông qua:
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 16

• Sáng tạo những giá trị khác biệt & đổi mới
• Tạo lợi nhuận gia tăng & lợi thế cạnh tranh
• Phát triển các nguồn lực tăng trưởng
 Năng lực:
The Pathfinder nhắm đến cung cấp giá trị dịch vụ khác biệt nhằm mang lại
thành công bền vững cho khách hàng nhờ kết hợp:
• Phương thức hoạch định chiến lược hiện đại
• Bí quyết tiếp thị độc đáo
• Kỹ năng thiết kế thương hiệu sáng tạo
 Phương pháp Tư vấn:
Phương thức tư vấn của công ty dựa trên kinh nghiệm thực tiễn và tiêu chuẩn
được sử dụng tại các công ty quốc tế lớn kết hợp với kinh nghiệm làm
việc với các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam.

Những kinh nghiệm & kiến thức này được đúc kết theo thời gian thành
những quy trình quản trị và bí quyết riêng để hỗ trợ khách hàng quản trị
thương hiệu thành công & góp phần tăng cường kết quả hoạt động kinh
doanh. Công ty tham gia cùng với khách hàng thực hiện các công việc:
• Khảo sát & đánh giá thực trạng hoạt động
• Phân tích môi trường bên ngoài & đối thủ cạnh tranh
• Xác định các mục tiêu ưu tiên của doanh nghiệp trong từng giai đoạn
phát triển
• Hoạch định chiến lược & kế hoạch hành động
• Xác định & phân bổ các nguồn lực cần thiết

Công ty mong muốn thiết lập môi trường làm việc chuyên nghiệp nhưng thân
thiện, gắn bó & sáng tạo nhằm kích thích & phát huy tối đa nguồn lực tại chỗ
của doanh nghiệp, đồng thời thu hút thêm nguồn lực hỗ trợ từ bên ngoài.
II. PHÁT BIỂU VẤN ĐỀ
Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh được coi là thành phố năng động nhất nước, với
dân số cũng vào loại đông nhất nước, và dòng người nhập cư gia tăng liên tục. Chính
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 17

vì vậy nhu cầu nhà ở là rất lớn. Các tầng lớp kinh tế - xã hội ở TP.Hồ Chí Minh rất đa
dạng có cả tầng lớp A (giàu có), lớp B (khá giả) đến những tầng lớp F (nghèo đói),
nên để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư chúng ta cần hiểu rõ hơn đặt điểm
của từng tầng lớp như hành vi và tâm lý của người khách hàng thuộc tầng lớp đó.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản thì tuy thị trường nhà ở tại TP.Hồ
Chí Minh rất sôi động trong thời gian qua. Tuy nhiên sự sôi động chủ yếu diễn ra ở
nhóm bất động sản cao cấp, nhà ở phục vụ cho những người có thu nhập trung bình
và khá (lớp C và B) có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn còn chưa đáp ứng được đúng
với nhu cầu thực sự. Một số công ty bất động sản đang có định hướng mở rộng hoạt
động kinh doanh bằng việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp kinh tế-xã hội này. Thị
trường này sẽ có nhiều cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn trong những năm tới.

Để hoạt động đầu tư này có hiệu quả hơn thì các công ty bất động sản cần có một
chiến lược tìm hiểu thật rõ đặc điểm của tầng lớp này, để tránh khỏi chuyện nhu cầu
thị trường thì có mà công ty lại thua lỗ vì không hiểu thị trường. Công ty có thể tìm
hiểu về đặc điểm tâm lý và hành vi của những người có nhu cầu mua nhà để ở thuộc
tầng lớp này từ đó có thể chia nhỏ từng nhóm khách hàng có cùng chung đặc điểm
tâm lý và hành vi. Như vậy, công ty sẽ tùy từng nhóm nhỏ khách hàng này mà phục
vụ và mọi nhu cầu của những khách hàng khác nhau đều được đáp ứng một cách đầy
đủ nhất. Muốn có được điều này cần có một cuộc nghiên cứu để tìm hiểu nhu cầu,
mong muốn của nhóm khách hàng tiềm năng này và để nhận dạng những nhóm
khách hàng có những yêu cầu về nhà ở tương đối khác nhau. Từ đó các công ty kinh
doanh nhà ở sẽ phân tích kỹ lưỡng và chọn cho mình nhóm khách hàng mục tiêu phù
hợp với năng lực đầu tư và phục vụ của doanh nghiệp.
III. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI:
Các công ty tư vấn, nghiên cứu bất động lớn đưa ra những nhận định lạc quan về thị
trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình - khá năm nay, nhưng theo ghi
nhận cung sẽ vượt cầu ở một số khu vực trong thị trường nhà ở.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 18
Theo số liệu của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh, có
hơn 30.000 căn hộ được dự tính tung ra trong 2010.
Vì vậy các công ty cần có kế hoạch đầu tư sao cho hợp lý vào từng phân khúc cụ thể
để tránh lãng phí nguồn vốn đầu tư. Nhằm giúp các công ty bất động sản đang có kế
hoạch đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình - khá, bài
khóa luận này sẽ tiếp tục phân chia phân khúc này thành các phân khúc nhỏ hơn,
đồng thời sẽ mô tả chi tiết từng phân khúc nhỏ đó. Từ đó sẽ cho các công ty cái nhìn
rõ nét hơn về từng phân khúc nhỏ trong một phân khúc lớn, để có thể đưa ra một kế
hoạch đầu tư thật hoàn hảo với mức kỳ vọng là đạt được lợi nhuận cao nhất.
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 19
I. KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN - THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN:

1. Khái niệm về bất động sản:
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản”
và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như
trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm: đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động, nếu bứt khỏi cây được coi
là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,
Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật
dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 20
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái niệm
như sau:
 Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác
trên đất.

Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là bất động sản.
 Khái niệm 2: Bất động sản là:
 Đất
 Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái
niệm này tách nhà khỏi đất.
 Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài
sản không di dời được bao gồm:
 Đất.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở.
 Các tài sản khác gắn liền với đất.
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
 Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không
thể di dời được như là yếu tố số 1.
 Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất,
vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác
do pháp luật quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định.
Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán
(tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 21
nhiên không phải là bất động sản. Bất động sản chỉ bao gồm những tài
sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng
trên đó.
2. Khái niệm về thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ
bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó
một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là
thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị
trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản
xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động đặc biệt là thị trường
bất động sản lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao
đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận và
nổi lên một số ý kiến như sau:
 Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng bất
động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
 Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự
về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 22
 Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên
quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân
hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà
thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc
lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường bất động sản là quan hệ giao
dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng
về chủ quan sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên
có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.
 Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một
bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở
thành bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản
đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy
nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường
bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất
động sản.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị
trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc
ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên
thị trường. Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là
một bộ phận của hàng hoá bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan
niệm này là không đầy đủ.
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở
hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm
này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 23
này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất
động sản hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung
cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của
hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở
hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản
lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị
trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt
chẽ của nhà nước.
2.2. Phân loại thị trường bất động sản:

 Theo các cấp của thị trường:
 Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền
sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước
khống chế.
 Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất
tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người
bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ
tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
 Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất đai.
 Theo đối tượng của thị trường
 Thị trường nhà ở
 Thị trường khách sạn
 Thị trường nhà cho thuê
 Thị trường văn phòng
 Theo mục đích sử dụng
 Thị trường mua và bán
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 24
 Thị trường cho thuê
 Thị trường thế chấp, bảo hiểm
 Theo khu vực
 Thị trường bất động sản ở đô thị
 Thị trường bất động sản ở nông thôn
 Thị trường bất động sản ở các đô thị lớn
3. Khái quát về thị trường nhà đất
3.1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và
đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược,
khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất
ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục
đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị
trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao
đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương
thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước
giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh
doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy
SVTH: Nguyễn Anh Thư Trang 25