(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội - 2016



ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Giảng viên hướng dẫn:
PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội – 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu đề
xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”
là của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa từng được ai cơng bố, sử dụng trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 02 tháng 3 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý của tập thể và cá
nhân các Thầy, cô giáo tại Trường Đại học khoa học tự nhiên - Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học
khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, khoa Địa Lý đã giúp đỡ tơi hồn
thành luận văn này. Đặc biệt là tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình

của PGS.TS Trần Văn Tuấn trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận
văn. Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt.
Tơi xin chân thành cảm ơn UBND Quận Hồng Mai, phịng Tài ngun
và Mơi trường, Chi cục Thuế quận, UBND các phường và cán bộ Địa chính, các
đơn vi, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 02 tháng 3 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất. ............................................... 4
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất .............................. 4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất............................. 6
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất. ............................................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức ................................................................................... 10
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua
các Luật đất đai. ...............................................................................................10
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức. ................................................................................................15
1.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ... 23
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước.........................................23
1.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất .............................................................................................................26

1.4. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là
các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho
Việt Nam .................................................................................................. 28
1.4.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới ............................................................................................................28
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ................................................33
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ
TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI. .. 36
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội quận
Hoàng Mai. .............................................................................................. 36
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ..................................................................36


2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ......................................................38
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hồng Mai.
..........................................................................................................................39
2.2. Khái qt tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hoàng Mai ................ 41
2.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai41
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hồng Mai theo mục đích sử dụng đất
và theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý.................................................44
2.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................................... 50
2.3.1. Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai
..........................................................................................................................50
2.3.2. Công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................51
2.3.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hồng Mai...............................................57
2.3.4. Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất. ......................................................................................77
2.4. Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................... 78
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG MAI.......................... 80
3.1. Những thuận lợi trong cơng tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
tại quận Hoàng Mai .................................................................................. 80
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................................................... 81
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .........................................................81
3.2.2. Giải pháp về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện
trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức ........82
3.2.3. Giải pháp tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai
..........................................................................................................................85


3.2.4. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng cơng nghệ
thơng tin trong quản lý đất đai .........................................................................85
3.2.5. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất
của các tổ chức .................................................................................................86
3.2.6. Giải pháp nâng cao trình độ, năng lực của cán bộ chuyên môn ...........87
3.2.7. Giải pháp tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai ...........................87
3.2.8. Giải pháp cụ thể đối với UBND quận Hoàng Mai về xử lý sai phạm
của tổ chức…………………………………………………………………88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 91


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2014 .................................. 23

Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý
trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2014: ................................................ 24
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Hồng Mai theo mục đích sử dụng
đất năm 2014. ...................................................................................................... 44
Bảng 2.2. Hiện trạng diện tích tự nhiên theo các đơn vị hành chính trong quận
năm 2014 ............................................................................................................. 47
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai theo đối tượng được giao
sử dụng và đối tượng được giao quản lý. ............................................................ 48
Bảng 2.4. Hiện trạng sử dụng đất theo loại hình sử dụng là tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ................................................................................. 50
Bảng 2.5. Tình hình giao đất đối với các tổ chức sử dụng đất ........................... 52
Bảng 2.6. Tình hình thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất............................ 53
Bảng 2.7. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hồng Mai. ................................ 55
Bảng 2.8. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất........................................................................................... 57
Bảng 2.9. Tình hình sử dụng đất khơng đúng mục đích của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất .......................................................................... 59
Bảng 2.10. Tình trạng cho thuê, cho mượn chuyển nhượng trái pháp luật của các
tổ chức và điển hình vi phạm của một số tổ chức ............................................... 62
Bảng 2.11. Thực trạng sử dụng đất sang mục đích khác của các tổ chức .......... 65
Bảng 2.12. Tình trạng đất bị lấn chiếm và tranh chấp của các tổ chức .............. 67
Bảng 2.13. Thực trạng các tổ chức chưa đưa đất vào sử dụng ........................... 71
Bảng 2.14. Tổng hợp tình hình sử dụng khơng mục đích của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất .......................................................................... 76


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hồng Mai ................................................................ 36
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của các đối tượng được giao đất sử dụng ..... 49

Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu các tổ chức đước Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
từng loại hình tổ chức trên địa bàn quận Hồng Mai.......................................... 51
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích
được Nhà nước giao, cho th ............................................................................ 60
Hình 2.5. Cơng ty TNHH MTV Hanel, địa chỉ: số 60, Nguyễn Đức Cảnh hiện
đang cho Công ty khác thuê làm bãi trông giữ ô tô ngày, đêm .......................... 63
Hình 2.6. Cơng ty cổ phần kim khí Hà Nội, có địa chỉ tại 75 đường Tam Trinh,
dự án chậm triển khai, đã tự ý xây dựng nhà ở. .................................................. 66
Hình 2.7. Cơng ty CP Đầu tư và Phát triển nhà HUD2, có địa chỉ tại phường
Hồng Liệt, tự ý dựng hàng rào khi chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường tổ
chức bàn giao mốc giới, tranh chấp một số hộ dân. ............................................ 69
Hình 2.8. Lơ đất của Công ty TNHH BIC Việt Nam, quản lý lỏng lẻo, khơng rào
chắn khn viên đất của mình dẫn đến các hộ dân lấn chiếm. ........................... 69
Hình 2.9. Phần diện tích của Cơng ty TNHH Metro Cash & Carry Việt Nam bị
lấn chiếm 2.462m2 đất, nằm ngồi hàng rào Cơng ty đang quản lý..................... 70
Hình 2.10. Lơ đất của Cơng ty cổ phần Đồng Phát bên trong là bãi đất hoang,
chỉ trơ trọi quảng cáo, khơng có rào chắn cơng trường thi cơng ........................ 73
Hình 2.11. Lơ đất chậm đầu tư xây dựng của Công ty TNHH Định Công, các
hạng mục dang dở, lõi thép của các cột trụ đều đã han gỉ .................................. 73
Hình 2.12. Lơ đất do Ban quản lý dự án quận Hoàng Mai làm chủ đầu tư xây dựng
Nhà tái định cư Khu di dân Đền Lừ III nhưng chậm triển khai đầu tư .................... 74
Hình 2.13. Biểu đồ cơ cấu diện tích thể hiện tỷ lệ sử dụng đất khơng đúng mục
đích của các tổ chức ............................................................................................ 77


MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực tự nhiên có vai trị
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong
giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong q trình đổi mới, thực hiện cơng nghiệp
hố, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vai

trị của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn,
toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo
tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai
là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi
cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà
nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc
về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng
đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với
chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho th đất. Chính vì vậy
mà cơng tác giao đất, cho th đất khơng chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản
lý đất đai của Nhà nước mà nó cịn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các
chủ thể sử dụng đất được giao, được th đất.
Quận Hồng Mai nằm ở vị trí là cửa ngõ phía Nam khu vực nội thành của
Thành phố, có hệ thống giao thông thuận lợi bao gồm cả đường sắt, đường bộ và
đường sơng. Do vậy quận Hồng Mai có rất nhiều điều kiện trong việc phát triển
thị trường, mở rộng giao lưu hàng hóa và phát triển kinh tế dịch vụ. Là quận có
diện tích tự nhiên lớn so với nhiều quận khác, đã tạo điều kiện cho quận có
nhiều tiềm năng phát triển các khu đơ thị mới, xây dựng các trung tâm thương
mại dịch vụ, công nghiệp – tiểu thủ cơng nghiệp... Do đó, nhu cầu sử dụng đất
đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp
phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng làm thế
1


nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học địi hỏi cơng tác giao
đất, cho th đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước,
nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm

trong cả nước nói chung và quận Hồng Mai - thành phố Hà Nội nói riêng. Do đó,
việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng
đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra
những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các
đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục
sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Xuất phát từ những lý do trên, học
viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hồng Mai, từ đó
chỉ ra những kết quả đạt được và tồn tại, hạn chế trong quản lý công tác giao đất,
cho thuê đất. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại
để tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các
tổ chức tại địa phương.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, của Thành
phố Hà Nội về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước về công tác giao đất,
cho thuê đất đối với các tổ chức.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá về thực trạng sử dụng đất, kết quả đạt được và những tồn tại,
khó khăn hạn chế .
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các tổ
chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu.
Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc giao đất, cho thuê đất
2

đối với các tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
nghiên cứu từ năm 2008 đến hết 31/12/2014.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu bản
đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê,… có sẵn từ các cơ quan
nhà nước, các sở, các phòng ban trong quận, ... để làm cơ sở cho việc nghiên
cứu đề tài. Thu thập số liệu liên quan đến công tác giao đất, cho th đất tại
phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hoàng Mai. Thu thập việc sử dụng đất
của các tổ chức theo kết quả thanh tra tại Thanh tra quận Hoàng Mai.
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra, khảo sát
thực trạng sử dụng đất của một số tổ chức nhằm làm rõ tình trạng cho thuê đất,
cho mượn đất trái pháp luật, tình trạng lấn, chiếm của các tổ chức,...
- Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích số liệu: Trên cơ sở số liệu
tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp: các số liệu được thu thập, tính tốn,
phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh. Các số liệu đầu vào
thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ
liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của những chuyên gia trong
lĩnh vực chuyên môn trong việc đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.
6. Kết cấu của Đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được kết cấu theo 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất
của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Chương 3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận Hoàng Mai.

3


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất.
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là
một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội lồi người chứ
khơng phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai cịn là điều kiện lao động, gắn
liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã
hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều
loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương
nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì khơng nhất thiết
phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con người, là sản
phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát
triển, mỗi giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ
và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt. Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở
thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một
quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà
nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ
và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có
vai trị tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với

tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho
người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
4


quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Quyền
sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hố đặc biệt, nhưng khơng phải là quyền
sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng
đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù hợp với từng loại
đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất.
Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy
định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987,
trong đó: Nhà nước khơng chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà cịn có
quyền cho th đất [23]. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng
đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê
đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử
dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân
được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử
dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong
diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đây là một bước tiến
quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá
nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.
Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức:
giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng
được mở rộng và quy định cụ thể.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai
2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong
cơng tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu
hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho th đất chủ yếu thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính cơng khai minh bạch, đồng
thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất
5


nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho
thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ,
cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
th đất, nhưng sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất
vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư
vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được
Luật Đất đai 2013 quy định rõ.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố
định, cầu thì ln có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay

gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc
tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở
hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai cịn có vai trị quan trọng trong
hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan
trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của cơng tác quản lý hành
chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
Cơng tác giao đất, cho th đất là một trong những công cụ quan trọng
trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.

6


Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài ngun và Mơi
trường tính đến hết ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là
33.096.731 ha, tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận
quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05%
tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử
dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng là 10.233.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1] .
Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất
đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu
quả, mà nó cịn thể hiện sự cơng bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với
các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất
đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu

tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát
triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh q trình cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được
giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả
hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được
quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được
Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong
việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong
việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại
hiệu quả cao, lãng phí, thất thốt đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng
đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
7


Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc
quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất.
1.1.3.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất.
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để

quản lý bao gồm [28]:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân
sự(sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ cơng theo quy định của pháp luật;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.3.2. Loại hình tổ chức sử dụng đất
Theo Thơng tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng
đất, cụ thể gồm:

8


* Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.

- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
sử dụng vào các mục đích: đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích cơng ích;
đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây
dựng các cơng trình cơng cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui
chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của
địa phương.
Đối với các cơng trình cơng cộng do các tổ chức được cơng nhận là pháp
nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì khơng thống kê vào đối
tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp
(doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh)
được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp
tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo
luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan
nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn
vị quốc phòng, an ninh;
- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
* Tổ chức nước ngồi: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoặc tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao.
+Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà
đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý
và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước cho thuê đất.
9

+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu
tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất [2];
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tƣợng sử
dụng đất là tổ chức
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua
các Luật đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất.
Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho
các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [22]. Nhưng trong
thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ q nhiều hạn chế, nên đã
khơng kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền
chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển
nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt
pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến giao
đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê

đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ

10


đó, Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà cịn
quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm
2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định
cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính
sách giao đất khơng thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung
vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho
các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp, quốc phịng, an ninh
và các mục đích cơng cộng khơng có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống
văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi
mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và
tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hố đất nước. Luật và các văn bản dưới
Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh
tế, ổn định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những
hạn chế, bất cập ví như: tình trạng đất được giao, cho th sử dụng khơng đúng
mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển
nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây
bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển

mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất,
cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Cịn tình trạng nhiều tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu
trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.
Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan
điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh
tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày
01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và
11


thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến
pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho
thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất
và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó
đổi mới cụ thể về cơng tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau:
- Mở rộng quyền sử dụng đất cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài
+ Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất
đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội
nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.
+ Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đề u đư ợc áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết
hợp cho th; các trường hợp cịn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
+ Quyề n cho doanh nghiê ̣p có vố n đầ u tư nước ngoài và người Viê ̣t Nam

đinh
̣ cư ở nước ngoài đư ợc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất cũng được mở rô ̣ng.
+ Đối với người Viê ̣t Nam đinh
̣ cư ở nước ngoài thu ộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc đươ ̣c nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế,
nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiê ̣n hành,
thì còn đươ ̣c nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai
+ Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu
tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư
phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào
sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
12


+ Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới
các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc
giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn
cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư
và huy động nguồn lực của địa phương;
+ Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư
phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự
án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các
quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
- Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

+ Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
nơng nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp
trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các
loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đấ t lâm nghiê ̣p).
+ Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích
lớn hơn khơng vượt q 10 lần hạn mức giao đất nơng nghiệp. Khuyến khích
tích tụ đất đai thơng qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận
quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và cơng nghệ, cơ giới hóa và
phát triển sản xuất hàng hóa.
+ Bổ sung quy định về điề u kiê ̣n đươ ̣c giao đấ t , cho thuê đấ t để thực hiê ̣n
các dự án có sử dụng đất trồng lúa , đấ t có rừng phòng h ộ, đặc dụng nhằm bảo
đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo
là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu.
+ Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư ta ̣i khu
vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước.
Thiết nghĩ, với những quy định cụ thể, chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất
của Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực
đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Đồng thời khai thác và sử
dụng hợp lý, hiệu quả quản lý đất đai.
13


Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính

phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

14


- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
Thành phố do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức.
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật
về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Đất đai.
1.2.2.1. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất,
giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà cịn
đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện
tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
khơng chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử
dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường,

15