Luận văn thạc sĩ khoa học: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

DƯƠNG VIỆT HÙNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN KIẾN AN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

DƯƠNG VIỆT HÙNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN KIẾN AN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Mẫn Quang Huy
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận
văn thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Mẫn Quang Huy

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn


HÀ NỘI - 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng, biểu phục vụ cho việc
phân tích, nhận xét, đánh giá được chính bản thân tôi thu thập từ các nguồn khác
nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận
nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình.

Tác giả luận văn

Dương Việt Hùng

i


LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS Mẫn Quang Huy, người
hướng dẫn khoa học, đã tận tình chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong
suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn quý thầy giáo, cô giáo Đại học Khoa học Tự nhiên đã
trang bị kiến thức, tạo điều kiện trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường và
góp nhiều ý kiến quý báu cho em trong quá trình thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ công nhân viên đang
công tác tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đã
cung cấp thông tin tư liệu và đóng góp ý kiến cho việc nghiên cứu và hoàn thành
Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn bạn bè và gia đình đã giúp đỡ, động viên, khích lệ và
tạo điều kiện trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện Luận văn. Vì hạn chế về
nguồn lực và thời gian, đề tài nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi
xin trân trọng tiếp thu ý kiến phê bình, đóng góp của các nhà khoa học và bạn đọc
để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Tác giả

Dương Việt Hùng

ii


MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................. i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH................................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG...............................................................................................vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................5
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất...............................5
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài............................................................5
1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước.............................................................7
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam...................................................................................................................9
1.2.1 Quyền sử dụng đất đai......................................................................................9
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....................................12
1.2.3. Thị trường nhà đất.........................................................................................16
1.2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất.........................................................22
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất................................................23
1.3. Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất. .28
1.3.1. Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất...............................28
1.3.2. Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.4. Môi giới BĐS................................................................................................30
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất........................................31
1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng................34
1.4.1. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam.................................................34
1.4.2. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng...............................................37
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
NGÔ QUYỀN.........................................................................................................40
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền 40
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.........................................................................................40
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................43
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận
Ngô Quyền..............................................................................................................46

iii

2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Ngô Quyền...........46
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền......................................................54
2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền
................................................................................................................................. 55
2.3.1. Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở
được làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019..............55
2.3.2. Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn Quận Ngô Quyền................55
2.3.3. Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền..........69
2.4. Những kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của thị
trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền..........................................................75
2.4.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được.............................................................75
2.4.2. Những tồn tại và hạn chế...............................................................................77
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN........................................................82
3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý........82
3.1.1. Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển
nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn..................................................................82
3.1.2. Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất..........................................89
3.1.3. Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ......................................92
3.1.4. Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất...........................................................93
3.1.5. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện
các chính sách phát triển thị trường nhà đất............................................................95
3.1.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai......................95
3.2. Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã
hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền................................................................96
3.3. Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô
Quyền...................................................................................................................... 98
3.4. Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian
thị trường nhà đất..................................................................................................100

3.5. Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất...................................101
3.5.1. Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin...............................................................101
3.5.2. Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý...........................................102
3.5.3. Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức............................................................102
KẾT LUẬN...........................................................................................................104

iv


KIẾN NGHỊ..........................................................................................................106
TÀI LIỆU THAM KHảO......................................................................................107
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT...................110
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT..................................113

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Tiếng Việt

BĐS:

Bất động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

KĐTM

Khu đô thị mới

NƠXH

Nhà ở xã hội

DN:

Doanh nghiệp

NĐT

Nhà đầu tư

GCN:

Giấy chứng nhận

QLNN:

Quản lý nhà nước

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TTNĐ:

Thị trường nhà đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.2. Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS.................................................24
Hình 1.2. Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu............................................25
Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngô Quyền...........................................41
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018.........................55
Hình 2.3. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 1 của một số tuyến đường. 59
Hình 2.4. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 2 của một số tuyến đường. 60
Hình 2.5. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 3 của một số tuyến đường. 63
Hình 2.6. Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 4 của một số tuyến đường. 64

D

ANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Cách tính thuê cho thuê tài sản................................................................34
Bảng 2.1. Bảng thống kê các văn bản Luật và các văn bản dưới luật được áp dụng
trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền.................................................46
Bảng 2.2. Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn quận...................49
Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền......................................................54
Bảng 2.4. Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất
ở qua các năm..........................................................................................................55
Bảng 2.5. Giá đất ở tại vị trí 1 của một số tuyến đường..........................................56
Bảng 2.6. Giá đất ở tại vị trí 2 của một số tuyến đường..........................................59
Bảng 2.7. Giá đất ở tại vị trí 3 của một số tuyến đường..........................................61
Bảng 2.8. Giá đất ở tại vị trí 4 của một số tuyến đường..........................................63
Bảng 2.9. Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức
thu thập khác nhau...................................................................................................65
Bảng 2.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập thông tin của người mua nhà đất. 67

vii


Bảng 2.11. Cơ sở để xác định giá nhà đất................................................................68
Bảng 2.12. Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua...............68
Bảng 2.13. Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận..........................71
Bảng 2.14. Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau. .73
Bảng 2.15. Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí....................................................77
Bảng 2.16. Kết quả các khoản thu từ đất.................................................................77
Bảng 3.1. Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thị

trường nhà đất........................................................................................................94

viii


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam, việc đăng ký đất đai lại được thực hiện từ rất sớm;
lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chức
việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban
hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thể
việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của
tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và
thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có
trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước.
Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn
lưu giữ lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi
thuộc Bắc Bộ Trung Bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộc
Nam Bộ. Vì vậy, đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản
lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về
đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: phục vụ
thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;
cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà
nước để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tài
sản gắn liền với đất; xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất được chủ động thực hiện các quyền theo quy
định của pháp luật, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là
một cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai, minh bạch và công bằng xã hội.
Trước Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức cho người sử dụng đất kê khai

đăng ký do các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện (bao gồm từ khâu tổ chức kê
khai đăng ký đến xét duyệt hồ sơ đăng ký, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận). Tuy
nhiên, trong quá trình triển khai đã nảy sinh rất nhiều bất cập như không đảm bảo
việc “minh bạch” trong toàn bộ quá trình và xuất hiện những hiện tượng vừa thực
hiện các tác nghiệp về kỹ thuật lại vừa thực hiện xác lập tính pháp lý, vì vậy, Luật
1


Đất đai năm 2013 ra đời đã phân định rõ ràng giữa cơ quan thực hiện dịch vụ công
với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, với việc thành lập hệ thống Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp tỉnh và cấp huyện, sau này là văn phòng đăng ký
đất đai thuộc Sở tài nguyên môi trường cùng với việc thực hiện cải cách hành chính
theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản
hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với mục
tiêu công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu
cầu giao dịch, tình trạng vừa thực hiện các tác nghiệp về kỹ thuật lại vừa thực hiện
xác lập tính pháp lý đã được hạn chế đáng kể. Tuy nhiên, so với yêu cầu của nhiệm
vụ đăng ký đất đai theo quy định, thực tế trong quá trình triển khai vẫn còn nhiều
vấn đề cần phải điều chỉnh từ hệ thống tổ chức đến nguồn lực và trang thiết bị mới
có thể đáp ứng được yêu cầu của nhiệm vụ, vì vậy, ngày 24/8/2011 Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg, trong đó nêu rõ yêu cầu đối với Ủy
ban nhân dân tỉnh, trực thuộc Trung ương “Thành lập, kiện toàn VPĐKĐĐ bảo đảm
có đủ bộ máy, nhân lực, kinh phí và các điều kiện làm việc cần thiết để thực hiện
chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật đất đai”.
Quận Kiến An được thành lập theo Nghị định số 100/CP ngày 29/8/1994 của
Chính phủ. Quận Kiến An là quận nằm ở phía Tây Nam, cách trung tâm thành phố
Hải Phòng khoảng 10km, có vị trí đầu mối giao thông về đường bộ, đường thuỷ
quan trọng của thành phố. Kiến An là quận duy nhất của Hải Phòng được thiên
nhiên ưu đãi có cả đô thị, đồng bằng, rừng núi, thuận lợi cho đầu tư phát triển công
nghiệp, nông nghiệp, giao thông, đặc biệt là du lịch và dịch vụ. Trong những năm

gần đây cùng với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của toàn thành phố Hải Phòng nói
chung và quận Kiến An nói riêng đang diễn ra mạnh mẽ với sự hình thành dự án các
khu dân cư đã làm quỹ đất có nhiều biến động, giá trị về đất ngày được nâng cao
dẫn đến nhu cầu về giao dịch đất đai liên tục tăng nhanh. Vì vậy việc thực hiện giao
dịch về đất đai trên địa bàn Quận rất lớn, dẫn đến việc quá tải trong công việc, một
số hồ sơ bị tồn đọng chưa thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai
theo quy định, bên cạnh đó còn tồn tại những hạn chế khác trong vấn để chuyển
nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký thế chấp bằng
2


quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Trước tình
hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành
Quản lý đất đai, trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, tôi
lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng”
nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nâng cao
hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, góp phần giải quyết
tình trạng hồ sơ Đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ
tục hành chính.
2. Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn, cụ thể
như sau:
- Sách, báo và tạp chí
Cuốn sách của tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007): “Quản lý nhà nước về
đất đai ”, Nhà xuất bản nông nghiệp Hà Nội đã cung cấp những kiến thức cơ bản về
quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam; chỉ rõ
phương pháp, nội dung và công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, cuốn

sách này đề cập đến nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2003. Thực tế hiện nay,
khi luật đất đai năm 2013 đã được thực thi, cần có những nghiên cứu thực tiễn trong
điều kiện mới ở một địa phương cụ thể. [16]
Cuốn sách của tác giả Nguyễn Đình Bồng (2012), “Quản lý đất đai ở Việt
Nam 1945 - 2010), Nhà xuất bản chính trị Quốc gia đã đề cập đến vấn đề quản lý
đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ từ Phong kiến và Pháp thuộc cho đến năm 2010,
đặc biệt là giai đoạn 1986 - 2010. Mặc dù vậy, trong bối cảnh hiện nay khi mà Luật
Đất đai 2013 có hiệu lực cần tìm hiểu và áp dụng vào quản lý đất đai thuộc một địa
bàn cụ thể nhằm đạt hiệu quả cao nhất.[18]
Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy hoạch
sử dụng đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa” - Nguyễn Dũng Tiến (đề tài khoa
học năm 2007, cơ quan chủ quản là Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ. Với cách tiếp
cận đi từ tổng thể đến chi tiết từ chủ trương chính sách đến thực tế triển khai thực
hiện và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông qua cách tiếp cận này để
3


nghiên cứu về cơ sở lý luận, cơ sở khoa học và thực tiễn thông qua việc điều tra dữ
liệu QHSDĐ của nước ta trong những năm vừa qua. Trên cơ sở đó xây dựng các
quan điểm, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện ngành khoa học QHSDĐ, đáp
ứng các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và môi trường thời kỳ công nghiệp hóa
[15].
Bài nghiên cứu trao đổi “Một số tác động của chính sách đất đai đến phát
triển nông nghiêp p ở Việt Nam” của tác giả Phạm Việt Dũng -Tạp chí Cộng sản điện
tử ngày 09/12/2013: Trong thực tế phần lớn những biến động của lịch sử quan trọng
theo chiều hướng tích cực của đất nước trong thời kỳ đổi mới đất nước đều có quan
hệ mật thiết với đất đai, trong đó có lĩnh vực nông nghiệp. Chính sách đất đai có tác
động tích cực đến phát triển nông nghiệp ở nước ta như đã khuyến khích tập trung
và tích tụ đất nông nghiệp, đã thực hiện chính sách giá đất nông nghiệp, việc xác
định giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp đã từng bước theo nguyên tắc phù hợp

với cơ chế thị trường, có sự quản lý của nhà nước[19].
- Luận văn thạc sỹ
Vũ Thị Bích Thủy (2018), “ Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng
Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ”, luận văn
thạc sỹ trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội. Đề tài đề cập đến các vấn
đề như Đăng ký đất đai; Phát triển quỹ đất; Văn phòng ĐKĐĐ; Vai trò, ý nghĩa của
Văn phòng đăng ký đất đai; Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn
phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013; Khái quát về mô hình
hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho
Việt Nam. Trên cơ sở đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát
triển quỹ đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Tác giả đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển
quỹ đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong thời gian tới [30].
Đinh Quang Chiến (2015),” Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 -2014”,
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Luận văn đề cập đến các vấn đề như Khái
niệm về đăng ký đất đai, bất động sản; Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản; Đăng
ký pháp lý đất đai, bất động sản; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Mối quan
4


hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính
quyền địa phương; Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước;
Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Thông
qua việc phân tích thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất; Nghiên cứu một số một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động. Tác giả
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất [11].
Tạ Thúy Ngọc (2016), “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”,

Luận văn thạc sỹ trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Luận văn đề cập đến các
vấn đề như Đăng ký quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Cơ sở pháp lý về
quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất; Thực tiễn hoạt động văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất một số địa phưong; Thực tiễn nâng cao về hiệu quả hoạt
động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh. Thông qua việc
đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất qua ý kiến cán bộ quản
lý và người dân; Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả. Tác giả đưa ra một số giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả
[20].
Hoàng Nguyệt Ánh (2011), “Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý
tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn,
tỉnh Lạng Sơn”, luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Khoa học tự nhiên. Tác giả đã
tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất, phân tích tác động của giá
đất đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản
tại thành phố Lạng Sơn, từ đó đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ
công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn
nghiên cứu. Đào Thị Thuý Mai 2012), “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên, Tỉnh Hưng Yên”, Luận văn
thạc sỹ Trường Đại học Nông Nghiệp Hà nội. Luận văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận
và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình
5


đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế
giới. Tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Xác định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bàn
thành phố Hưng Yên [14].

Như vậy, cho đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến đề
tài. Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau hoặc trực
tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề quản lý đất đai hay các lĩnh vực khác nhau của văn
phòng đăng ký đất đai. Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi có được những số liệu
và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong luận văn của mình. Tuy nhiên,
trong số các công trình đã xuất bản chưa có công trình nào nghiên cứu về nâng cao
hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng. Do vậy, đề tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng” là có ý nghĩa khoa học và không trùng lắp với các công trình đã
được thực hiện.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1.Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng trên cơ sở
phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
và làm rõ những khó khăn vướng mắc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định của pháp luật
liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến an,
thành phố Hải Phòng.
- Thu thập tài liệu, số liệu về các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai quận Kiến an, thành phố Hải Phòng.
- Điều tra, khảo sát về hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.

6


- Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai quận Kiến an, thành phố Hải Phòng, làm rõ những nguyên
nhân, những khó khăn vướng mắc trong các hoạt động, nhất là vấn đề giải quyết
chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp
đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa
đăng ký thế chấp bằng QSDĐ .
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1.Phạm vi không gian: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến
An, thành phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2016 -2018 và 06 tháng đầu năm 2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Nguồn dữ liệu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn thạc
sỹ, luận án tiến sỹ; các công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý
thuyết của đề tài như chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận
QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền
sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.
b) Các văn bản pháp lý liên quan
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành về hướng dẫn
thực hiện Luật Đất đai và liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ;
cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký
thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.
- Các văn bản quy định, hướng dẫn của UBND thành phố Hải Phòng về công
tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu;
cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại Chi nhánh Văn phòng

7


Đăng ký đất đai
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình chuyển
nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại
giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký
thế chấp bằng QSDĐ.
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế và phỏng vấn các hộ gia đình tại
khu vực nghiên cứu.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
5.2.1. Phương pháp điều tra
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng để thu thập thông
tin tư liệu về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ
lần đầu; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.
Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành điều tra các hộ gia đình thực hiện
chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp
đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ bằng phiếu điều tra khảo sát theo phương pháp
bảng hỏi hoặc phỏng vấn trực tiếp, sau đó tổng hợp ý kiến của người dân đánh giá
về chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu;
cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ. Dự kiến phỏng vấn lớn hơn 100 hộ gia đình.
5.2.2. Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về chuyển
nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi, cấp
lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng
ký thế chấp bằng QSDĐ phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
5.2.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích, xử lý số liệu
Để đánh giá làm rõ thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế

QSDĐ; cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ;
đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ và
đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn
thiện việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ; cấp giấy chứng nhận
8


QSDĐ lần đầu; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ; đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ.
6. Kết cấu của Luận văn
Ngoài danh mục tài liệu tham khảo, lời mở đầu, cấu trúc luận văn gồm 3
phần, cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.

9


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1.Đăng ký đất đai
Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Đăng ký đất đai là các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính [16].

Theo Quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003: Đăng ký đất
đai hay đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung quản
lý nhà nước đối với đất đai nên cũng thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên và
môi trường. Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất [21].
Theo Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC. Đồng thời, Luật Đất
đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC”. Mặt
khác, tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện
tử và có giá trị pháp lý như nhau[22].
Tóm lại: Đăng ký đất đai là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một
tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay
một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như
tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
1.1.1.2.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
10


- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Theo Luật đất đai năm 2003 quy định:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" [21].
Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất” [22].
Điều kiện cấp GCNQSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất như sau: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường
hợp sau đây: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; Người được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường
hợp sau đây: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người được
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [22].
- Quyền sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan
quản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ
hợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà
(bất động sản) của mình.
Nội dung và mẫu giấy chứng nhận được quy định cụ thể trong Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Về việc cấp sổ, trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng
thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy
chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
11


Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc ghi tên chủ sở hữu trong sổ hồng quy định như sau: Nhà ở thuộc sở hữu
của một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó; Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghi
tên người đó; Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sở
hữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận. Thẩm quyền cấp do Uỷ ban
nhân dân tỉnh, trực thuộc trung ương cấp sổ hồng cho cơ quan tổ chức, hộ gia đình.
1.1.1.3.Hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
Thành phần hồ sơ địa chính: Thành phần hồ sơ địa chính được quy định cụ
thể tại Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường như sau:
Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; Sổ địa
chính; Bản lưu Giấy chứng nhận [4].
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; Chỉ đạo thực
hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai.
+ Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất
đai; Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính.
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại
Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký.
1.1.1.4. Thống kê, kiểm kê đất đai
Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì
"Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ
địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình

12


hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê". Kiểm kê đất đai được thực hiện định
kỳ với thời gian 5 năm một lần [22].
Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư
28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bao gồm: Đánh giá hiện
trạng sử dụng đất và làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả; Cung cấp
thông tin, số liệu, tài liệu làm căn cứ để lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất [2].
1.1.2.Vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai
Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Tăng
cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân;
Mở rộng khả năng vay vốn.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐ
theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội
trong SDĐ. Đồng thời, ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất [13].
ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống
HSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác [16].
1.1.3. Cơ sở của đăng ký đất đai.

Theo Khoản 15 Điều 3 và Điều 95 Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
13


người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai,
bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như
nhau. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận
biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp [22].
1.1.4. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai
Hiệu lực trong hoạt động của cơ quan hành chính nhà nước nói chung Văn
phòng đăng ký đất đai nói riêng chính nhà nước là sự thực hiện đúng nhiệm vụ,
quyền hạn theo sự phân công, phối hợp trong hệ thống chính trị, nhằm đạt được các
mục tiêu, nhiệm vụ đã đề ra [11].
Hiệu quả quản lý hành chính của cơ quan hành chính nhà nước nói chung
Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng là sự so sánh, đối chiếu giữa các kết quả đạt
được với toàn bộ các nguồn lực đã sử dụng, nhằm đánh giá kết quả đạt được với chi
phí thấp nhất.
Từ đó để hiệu quả đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả đòi hỏi đội ngũ cán bộ
công chức luôn luôn phải quan tâm đến kết quả tối đa với mức độ chi phí nguồn lực

nhất định (nguồn chi ngân sách đã duyệt); Đạt được kết quả nhất định (theo kế
hoạch công tác hàng năm đã đặt ra) với mức độ chi phí các nguồn lực tối thiểu càng
ít càng tốt; Đạt hiệu quả, không chỉ hiệu quả kinh tế mà còn hiệu quả xã hội thông
qua sự hài lòng của người dân, mức độ đồng thuận của xã hội với các dịch vụ công
trong lĩnh vực đất đai mà Văn phòng cung ứng.
1.1.5. Các yếu tố tác động đến hiệu quả đăng ký đất đai
1.1.5.1. Nhóm yếu tố chính sách pháp luật đất đai.

14