Chính Sách Tín Dụng Đối Với Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN MAI LINH

CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN MAI LINH

CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP

Hà Nội – 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả của quá trình học tập và nghiên cứu
của riêng cá nhân tơi. Những quan điểm được trình bày trong luận văn là quan điểm
cá nhân tác giả. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, có
nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.
Tác giả luận văn

Nguyễn Mai Linh


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn đến các tập thể, cá nhân đã ủng hộ, tạo điều
kiện giúp đỡ trong thời gian học tập và nghiên cứu.
Xin trân trọng cảm ơn TS. Lê Thị Hồng Điệp đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình
và hỗ trợ tác giả trong suốt thời gian nghiên cứu.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến q thầy cơ trong Khoa, Phịng Đào tạo,
Ban giám hiệu Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội;
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, tháng 10 năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Mai Linh


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................................i
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................i
LỜI NĨI ĐẦU...................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................. 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 2
4. Kết cấu của luận văn ................................................................................. 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN.......................................................................................................................... 4
1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu .......................................................... 4
1.1.1. Nhóm các cơng trình nghiên cứu quốc tế ................................................................ 4
1.1.2. Nhóm các cơng trình nghiên cứu trong nước .......................................................... 5
1.1.3. Kết quả đạt được......................................................................................................... 6
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản ................................................... 6
1.2.1. Một số khái niệm........................................................................................................ 6
1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.......................................... 8
1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản ...................................................................... 9
1.3. Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản .......... 11
1.3.1. Một số khái niệm....................................................................................................... 11
1.3.2. Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ... 12
1.3.3. Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ............................. 13
1.3.4. Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ............................. 15
1.3.5. Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ......... 17


1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với thị trường bất
động sản Việt Nam ...................................................................................... 20
1.4. Kinh nghiệm hồn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam................................. 21
1.4.1. Kinh nghiệm của Mỹ ................................................................................................ 21
1.4.2. Kinh nghiệm của Singapore ..................................................................................... 25
1.4.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc ................................................................................. 25

1.4.4. Giá trị tham khảo đối với Việt Nam ........................................................................ 28
CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................. 31
2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ..................................................................... 31
2.2. Phương pháp phân tích số liệu .................................................................................... 33
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................... 36
3.1. Tình hình thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................................... 36
3.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 ............ 36
3.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam............................ 40
3.2. Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam
giai đoạn 2017-2019 .................................................................................... 42
3.2.2. Nội dung của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam
giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................................................................... 43
3.3. Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt
Nam giai đoạn 2017 – 2019 ............................................................................ 50
3.3.1. Tính hệ thống ............................................................................................................. 50
3.3.2. Tính hiệu lực .............................................................................................................. 52
3.3.3. Tính phù hợp .............................................................................................................. 52
3.3.2. Tính minh bạch .......................................................................................................... 55


3.3.4. Tính hiệu quả ............................................................................................................. 56
3.4. Nguyên nhân của hạn chế....................................................................... 67
CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70
4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ................... 70
4.1.1. Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt
Nam ....................................................................................................................................... 70
4.1.2. Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 ....... 71

4.2. Định hướng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời
gian tới ....................................................................................................... 72
4.3. Giải pháp hồn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Việt Nam hiện nay ....................................................................................... 73
4.3.1.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định chính sách tín dụng đối với thị trường bất
động sản................................................................................................................................ 73
4.3.1.2. Nâng cao năng lực của đơn vị thực thi chính sách ............................................. 75
4.3.1.3. Tăng cường kiểm tra, đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất
động sản................................................................................................................................ 75
4.3.2.1 Hệ thống luật pháp và lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện........................... 76
4.3.2.2. Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản ....................... 77
4.3.2.3. Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về TTBĐS ................................ 78
KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

TTBĐS

Thị trường bất động sản

3

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

4

NHTM

Ngân hàng thương mại

5

NƠXH

Nhà ở xã hội

ST
T

DANH MỤC BẢNG
STT
1
2

Bảng

Bảng 3.1
Bảng 3.2

Nội dung
Nguồn cung và giá bán căn hộ tại TP.HCM.
Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an
toàn trong hoạt động ngân hàng.

Trang
37
45

3

Bảng 3.3

4
5

Bảng 3.4
Bảng 3.5

Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an
toàn trong hoạt động ngân hàng từ năm 2020.
Các chỉ số tăng trưởng kinh tế.
Dư nợ tín dụng bất động sản.

6

Bảng 3.6

Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

57

7

Bảng 3.7

Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản.

58

Bảng 3.8

Cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến
tháng 2/2020.

59

8
9
10

Bảng 3.9
Bảng 3.10

11

Bảng 3.11

12

Bảng 3.12

Dư nợ bất động sản và xây dựng tại 10 ngân hàng.
Cơ cấu vốn của khách hàng (nhà đầu tư cá nhân/
khách có nhu cầu mua ở thực) đầu tư vào bất động
sản.
Cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản trong
phát triển dự án.
Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với
doanh nghiệp bất động sản/nhà đầu tư cá nhân.
i

46
52
56

61
64

63
64


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế. Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần thúc đẩy đồng bộ các loại thị trường

và đây là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Khi thị
trường BĐS biến động, các thị trường khác cũng biến động theo và ảnh hưởng lan
rộng đến cả nền kinh tế.
Những năm trở lại đây, BĐS có đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP giai
đoạn 2010-2018 với con số 0.6%. Năm 2018, hoạt động kinh doanh BĐS của cả
nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Trong nửa
đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đạt mức tăng trưởng 4,33%.
Những con số này cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển tích
cực, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp, sự phát triển tích cực đó, TTBĐS Việt
Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. TTBĐS dễ chịu tác động mạnh từ chính
sách tín dụng. Trong khi đó, nguồn vốn vay trên TTBĐS phụ thuộc 70-75% nguồn
vốn của ngân hàng thương mại (NHTM). Những động thái thắt chặt hay nới lỏng
của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến TTBĐS, khiến cho thị
trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng BĐS.
Thực tiễn, chính sách tín dụng đã tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS
ở các giai đoạn trước. Ở giai đoạn năm 2019-2011, chính sách tín dụng mở rộng
khiến nguồn vốn từ các NHTM đổ ồ ạt vào lĩnh vực BĐS. TTBĐS rơi vào tình
trạng phát triển nóng, và dẫn tới vỡ bong bóng. Đến giai đoạn năm 2011-2013, việc
siết chặt đột ngột của chính sách tín dụng dẫn tới sự đóng băng của TTBĐS khi
doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án.
Đến năm 2014, TTBĐS bắt đầu phục hồi, tăng trưởng nóng thể hiện ở các
sản phẩm BĐS mới xuất hiện, lượng giao dịch và giá BĐS gia tăng. Chính sách tín
dụng từ năm 2015 đến 2019 có xu hướng thắt chặt nhằm giảm nguồn vốn từ NHTM
đổ vào TTBĐS với mục tiêu ổn định TTBĐS, tránh tăng trưởng nóng gây tình trạng

1


vỡ bong bóng BĐS. Thực tế, TTBĐS dưới tác động của chính sách tín dụng đã phát

sinh nhiều biến thể xấu, ảnh hưởng tới quỹ đạo phát triển chung của TTBĐS.
Đến thời điểm hiện tại, khi TTBĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng khó khăn,
yêu cầu về nguồn vốn ngày càng gia tăng. Chính sách tín dụng khơng chỉ có vai trò
đảm bảo TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thơng qua giữ TTBĐS
khơng q nóng hoặc rơi vào đóng băng, mà cịn phải giúp khơi thơng nguồn vốn,
thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
Để thị trường phát triển bền vững, vận hành thơng suốt, giải pháp hồn thiện
chính sách tín dụng đối với TTBĐS cần phải được đặt ra.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả quyết định đi sâu nghiên cứu, phân tích
chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam và chọn đề tài “Chính sách tín dụng
đối với thị trường bất động sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Đề xuất giải pháp để hồn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm
thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn của chính sách tín dụng đối
với TTBĐS giai đoạn 2017-2019.
Hai là, phân tích ảnh hưởng của chính sách tín dụng đến TTBĐS giai đoạn
2017-2019.
Ba là, đề xuất một số giải pháp hồn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS
trong giai đoạn hiện nay và thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Do đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” là
một đề tài rất rộng và phức tạp nên luận văn chỉ nghiên cứu dưới góc độ cơ quan
chủ thể là Nhà nước, trong đó, NHNN giữ vai trị ban hành chính sách tín dụng đối
với TTBĐS Việt Nam để thực hiện những mục tiêu nhất định.

2

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS được nghiên cứu dưới góc độ là một
thực thể đã đi vào thực tiễn. Chính vì vậy, luận văn sẽ tập trung hệ thống, đánh giá
tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017-2019 và từ
đó, đề ra các giải pháp hồn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở giai đoạn
tới.
Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian: Tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá tác động của chính
sách tín dụng đến TTBĐS Việt Nam trên các phân khúc: Phân khúc căn hộ (bao
gồm chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân); Phân khúc đất nền; Phân khúc bất
động sản du lịch (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch).
Về thời gian: Phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS
trong giai đoạn 2017- 2019. Từ đó đề xuất những giải pháp hồn thiện chính sách
tín dụng đối với TTBĐS đến năm 2025 và những năm tiếp theo.
4. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham
khảo, kết cấu luận văn gồm:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về
chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu
Chương 3. Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Việt Nam
Chương 4. Giải pháp hồn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất
động sản Việt Nam hiện nay

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN

VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
1.1.1. Nhóm các cơng trình nghiên cứu quốc tế
Nghiên cứu khái quát về TTBĐS, một số tác giả nước ngồi có những nghiên
cứu chun sâu về hoạt động tài chính trong TTBĐS.
W.B.Brueggenmam (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực
tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cập, khái quát tới thị trường vốn và
an toàn trong kinh doanh BĐS.
Ủy Ban Châu Âu (2005) với cuốn sách “Các hệ thống tài chính nhà ở tại
các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” đã đưa ra với nội dung nhằm
thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong q trình chuyển đổi có một cơ
chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp. Cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài
chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mơ hình tài chính nhà ở phát
triển tại một số quốc gia.
Zhangd (2011) đã phân tích thực nghiệm theo mơ hình SVAR. Từ quan điểm
của chu kỳ kinh tế vĩ mơ và mơ hình SVAR, một hệ thống phân tích tác động các
khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trưởng kinh tế và lạm phát được xây
dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tương tác giữa các khoản vay
ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc.
Pirounakis (2013) với cuốn sách giới thiệu các cơng cụ tài chính và khái
niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề như: mối quan hệ giữa BĐS
với nền kinh tế vĩ mơ, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động
lực thị trường, bong bóng giá cả, và dự đốn giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá
nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008. Cuốn sách
này đưa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mơ hình cần thiết để hiểu đúng
BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện
nay.

4

Geltner (2014) đã cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính
và đơ thị của BĐS, phân tích và đầu tư BĐS thương mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn
về BĐS thương mại từ góc độ đầu tư.
Eugenio Cerutti (2015) đưa ra nội dung về cuộc khủng hoảng kinh tế toàn
cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS. Cuốn sách
này bổ sung các nghiên cứu trước đó bằng cách: khai thác các dữ liệu phân tích sâu
hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và bằng cách phân tích đặc điểm của tín
dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia. Các tác giả đưa ra các quan điểm
mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng bất động sản.
1.1.2. Nhóm các cơng trình nghiên cứu trong nước
Trong nước, hiện nay có nhiều tác phẩm, tài liệu phân tích các chính sách
kinh tế, chính sách tín dụng cho TTBĐS.
PGS.TS. Trần Kim Chung (2006) đã chỉ ra và phân tích các chính sách nhằm
thúc đẩy TTBĐS. Một trong những chính sách đó là chính sách tài chính và tín
dụng. Theo đó, liên quan đến chính sách tín dụng, cuốn sách đã đưa ra lý luận
chung cũng như phân tích về thực trạng, hiệu quả hoạt động cho vay của các
NHTM đối với TTBĐS Việt Nam.
Đỗ Thị Thu Hà (2014) đã khái quát, tập trung làm rõ mối quan hệ giữa thực
hiện chính sách tín dụng của ngân hàng và tình trạng bong bóng BĐS.
Vương Minh Phương (2016) đã có luận án với nội dung nghiên cứu về chính
sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS thơng qua đó, đưa ra
các giải pháp tài chính cần thiết.
Nguyễn Thu Hà (2010) với luận văn tập trung làm rõ thực trạng chính sách
tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế
nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng.
TS. Đinh Văn Ân (2011) đã làm rõ những vấn đề lý luận về sự hình thành và
phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường hiện
đại, đánh giá thực trạng và tồn tại của thị trường cũng như đề xuất phương hướng,

5


giải pháp. Đề tài cũng đã đưa ra lý luận, đánh giá thực trạng về chính sách tín dụng
đối với TTBĐS Việt Nam ở thời điểm trước năm 2011.
1.1.3. Kết quả đạt được
Các nghiên cứu trên hoặc chỉ nghiên cứu về vấn đề tín dụng ngân hàng đối
với TTBĐS đạt được ưu điểm bao gồm:
Thứ nhất, đề cập đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhưng chưa phân
tích, xây dựng một cách có hệ thống hồn thiện về vấn đề này.
Thứ hai, các cơng trình nghiên cứu về lĩnh vực tín dụng ngân hàng với
TTBĐS trên góc độ chủ thể là NHTM trong hoạt động cho vay đối với chủ thể tham
gia thị trường là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp.
Thứ ba, các cơng trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều
thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chưa hiệu quả của TTBĐS
dưới tác động chính sách tín dụng.
Về nhược điểm, các cơng trình chưa tập trung nghiên cứu sâu về chính sách
tín dụng đối với TTBĐS ở thời điểm 2017-2019. Trong khi đó, TTBĐS đã có
những thay đổi phát triển mạnh mẽ và chính sách tín dụng của giai đoạn này cũng
đã có điều chỉnh.
Bên cạnh đó, các cơng trình nghiên cứu chưa phân tích mối quan hệ giữa
chính sách tín dụng và hệ thống các chính sách khác đối với TTBĐS.
Luận văn “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” sẽ
đưa ra hệ thống hố lý luận cũng như phân tích tác động của chính sách tín đối với
TTBĐS trong giai đoạn 2017 - 2019, trên góc độ chủ thể quản lý là NHNN. Luận
văn xây dựng các kiến nghị, giải pháp nhằm hồn thiện hơn chính sách tín dụng đối
với TTBĐS trong thời gian tới.
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
1.2.1. Một số khái niệm

* Khái niệm bất động sản
Thuật ngữ: “Bất động sản đã xuất hiện đầu tiên trong bộ luật cổ La Mã, với
tư cách là phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với khách thể. Bất động sản

6


trước hết là tài sản. Tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và “động sản”. Nó
là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng
đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định. Khác với các loại tài sản,
bất động sản có đặc tính là: khơng thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tính năng,
cơng năng và hình thái của nó khơng thay đổi.
Theo quan điểm của tác giả, BĐS được hiểu là đất đai và những vật gắn liền
với đất đai, được sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất.
* Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS là nơi mà lực lượng cung BĐS và lực lượng cầu BĐS tương tác với
nhau, từ đó quyết định ra giá cả BĐS, và là nơi phân phối hàng hóa BĐS cho người
sử dụng khác nhau, và được các dịch vụ bất động sản hỗ trợ (Trần Thiên Khải,
2013).
“TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” (PTS.TS. Hồng Văn
Cường, 2006).
“TTBĐS là tổng hịa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất trịnh,
trong một thời gian nhất định” (Thái Bá Cẩn, 2003).
Nhìn chung, các khái niệm tuy khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung
đều coi TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền
tệ.
Theo tác giả, TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ
hàng hóa, tiền tệ bao gồm: hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, góp vốn liên doanh, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS.

* Phân loại TTBĐS
- Phân khúc nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ)
- Phân khúc BĐS du lịch
- Phân khúc BĐS thương mại
- Phân khúc BĐS công nghiệp
- Phân khúc BĐS nông nghiệp

7


- Phân khúc BĐS hạ tầng
- Phân khúc BĐS nghĩa trang
1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
TTBĐS là bộ phận hợp thành của nền kinh tế thị trường thống nhất, có mối
liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính (thị trường tiền tệ và thị trường vốn). Quản
lý TTBĐS, đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả tuân theo các quy luật của thị
trường và hạn chế những tiêu cực, nguy cơ khủng hoảng. Hoạt động của TTBĐS có
tác động tích cực đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Thứ nhất, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn đầu tư phát triển. Với
chức năng thúc đẩy sản xuất phát triển, TTBĐS đã góp phần làm tăng tài sản cố
định trong xã hội, tức là tăng một nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Bên cạnh
đó, khi TTBĐS phát triển sẽ đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn, tức là bổ sung vốn
cho đầu tư phát triển.
Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước.
Sự phát triển của TTBĐS có thể theo hướng tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị
trường giao dịch hoặc tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch hoặc
tăng khối lượng giao dịch do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại... nhưng dù
theo hướng nào cũng đều góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua thuế.
Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần đổi mới chính sách của Nhà nước và ổn
định xã hội. TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà

nước. Vì thế, TTBĐS phát triển không lành mạnh với những biểu hiện như gia tăng
nạn đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm giá cả lên xuống thất thường... cũng là lúc những
bất cập của các chính sách, đặc biệt đối với Luật Đất đai được bộc lộ. Điều này gây
tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách của
Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước cần phải đổi mới bổ sung và hồn thiện khơng chỉ các
chính sách mà cịn cả cơng tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Khi TTBĐS hoạt động
lành mạnh sẽ góp phần điều hồ cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất phát
triển, nâng cao đời sống nhân dân... càng khẳng định tính đúng đắn của các chính

8


sách, củng cố niềm tin của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được ổn định
hơn.
Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng các thị trường và mở rộng quan
hệ quốc tế. Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát
triển của TTBĐS không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung mà còn ảnh hưởng đến
tất cả các yếu tố của thị trường đó.
Khi TTBĐS phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư
phát triển, thị trường sức lao động là thị trường các loại hàng hoá đầu vào cho
TTBĐS cũng phát triển theo tương ứng. Sự phát triển của thị trường trong nước nói
chung và TTBĐS nói riêng cịn thu hút các chủ thể là người nước ngoài tham gia
giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất,
đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thơng qua đó mà
mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân
tộc.
1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, do đó, hoạt động của TTBĐS, mặc dù tuân
theo các quy luật chung của thị trường nhưng nó có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Do

đặc điểm của hàng hố BĐS là có vị trí cố định, không thể di dời được nên hoạt
động giao dịch BĐS thường được tiến hành ở những địa điểm thuận lợi, theo thoả
thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà khơng nhất thiết phải có sự hiện diện của
BĐS.
Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, sự
biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung
cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh
hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng hay khu vực khác.
Thứ ba, TTBĐS là thị trường khơng hồn hảo. Mặc dù TTBĐS có nội dung
rất phong phú nhưng đây là thị trường khơng hồn hảo bởi các lý do cơ bản sau:

9


trước hết là do thơng tin về hàng hố BĐS và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến
rộng rãi như các loại hàng hoá khác.
Thứ tư, trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả. Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hố thơng thường thì khi
cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá lại trở lại
mức cân bằng.
Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Do BĐS có
giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượng vốn lớn
huy động từ thị trường vốn.
Thứ sáu, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó khăn,
phức tạp. Trước hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS. Như đã phân tích ở trên,
TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, TTBĐS lại là thị
trường khơng hồn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết
phải có sự tham gia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo
cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Nếu lực
lượng tư vấn mơi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịch TTBĐS sẽ khó

thành cơng, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của TTBĐS rõ ràng làm kém
hiệu quả.
Thứ bảy, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai là khơng hao mịn
hay khơng mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó người có quyền sở hữu
hay quyền sử dụng đất đai lại khơng sử dụng đất đai như các hàng hố khác mà chủ
yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Vì thế, khi xem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó như
xác định giá trị các hàng hố thơng thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh
lời của đất đai cũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó.
Cho nên, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bản thân BĐS đã là
hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước. Việc
mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở

10


hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng là cơ sở để đảm bảo an toàn
cho các giao dịch BĐS.
1.3. Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
1.3.1. Một số khái niệm
PGS.TS. Đinh Xuân Hạng (2011): Tín dụng là sự chuyển nhượng quyền sử
dụng một lượng giá trị của người này hoặc doanh nghiệp này cho người khác hoặc
doanh nghiệp khác với điều kiện là phải hoàn trả cả vốn lẫn lãi (lãi tín dụng) sau
một thời gian dài
Tín dụng phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp và phục vụ
nhu cầu của các doanh nghiệp.
Trên góc độ vi mơ, chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân
hàng về hoạt động tín dụng nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của
cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng.

Trên góc độ vĩ mơ, xét chủ thể quản lý là Nhà nước thì chính sách tín dụng
là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng
để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế.
Chính sách tín dụng là một trong những chính sách lớn của Nhà nước, là
công cụ sắc bén để quản lý nền kinh tế thị trường.
Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng để điều tiết khối lượng tín dụng trong
lưu thơng cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ
nhất định. Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài chính
để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Vấn đề quan trọng hàng đầu là chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài
chính để tham gia đẩy lùi và kiềm chế lạm phát, ổn định nền kinh tế.
NHNN thơng qua chính sách tín dụng cụ thể cho các ngành, các lĩnh vực
kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa chuyển đổi từ cơ cấu nông nghiệp công nghiệp - dịch vụ sang cơ cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ.
TS. Đồn Thành Hà (2014): Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân
hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo

11


đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích
vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho
khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán
nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng
văn phịng cho thuê...
Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, chính sách tín dụng đối với
TTBĐS là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước
sử dụng để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS.
1.3.2. Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động
sản
* Đặc điểm của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, chính sách tín dụng trên TTBĐS yêu cầu rõ ràng, cụ thể đối với từng
loại BĐS cụ thể. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng các chính sách
đó vào thực tế.
Thứ hai, chính sách tín dụng trên TTBĐS thay đổi theo từng thời kỳ tăng
trưởng của TTBĐS. Do đó các chính sách này luôn được bổ sung kịp thời với sự
thay đổi đó. Hơn nữa, chính sách tín dụng phải độc lập, phù hợp với đặc điểm của
kinh tế xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể.
Thứ ba, chính sách tín dụng phải bao quát việc sử dụng tổng hợp, đồng bộ tất
cả các công cụ huy động vốn để tác động tới sự vận động của các nguồn tài chính
phát triển TTBĐS.
Thứ tu ̛, chính sách tín dụng trên TTBĐS phải thể hiện quan điểm vì lợi ích
tồn cục, tồn quốc, không mang màu sắc vì lợi ích cục bộ, địa phương. Chính sách
phải được dần hoàn thiện, trở thành công cụ khai thông nguồn vốn trên TTBĐS, để
TTBĐS phát triển toàn diện, minh bạch…
* Chủ thể xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Các chủ thể của chính sách tín dụng đối với TTBĐS chỉ người đặt ra và thi
hành chính sách.

12


Chính sách là sản phẩm chủ quan của các nhà lãnh đạo nhằm đặt ra các mục
tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ nhất định bằng các giải pháp thích hợp để
chuyển các mục tiêu thành hiện thực.
Thơng qua chủ trương, định hướng của Nhà nước, NHNN sẽ có vai trị trong
nghiên cứu, đánh giá tính cấp thiết của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, trên cơ
sở đó xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ đảm nhiệm vai trị kiểm tra, giám sát việc thực
hiện nội dung chính sách tín dụng đối với TTBĐS. Các cơ quan thi hành bao gồm
các cơ quan chuyên môn, các NHTM, các cơ quan quản lý Nhà nước,… Và đối

tượng tác động trực tiếp là những chủ thể tham gia TTBĐS.
1.3.3. Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Chính sách tín dụng là một q trình với nhiều hoạt động liên tục theo thời
gian, từ khi phát hiện vấn đề chính sách cho đến khi vấn đề được giải quyết thông
qua những can thiệp của Nhà nước và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS.
Chu trình chính sách tín dụng đối với TTBĐS bao gồm:
Hoạch định chính sách
Khi TTBĐS nảy sinh nhu cầu về định hướng, kiểm sốt dịng vốn cũng như
huy động nguồn vốn, nhu cầu về chính sách tín dụng cần phải ra đời. Các chuyên
gia, nhà hoạch định phân tích và đề xuất sáng kiến về chính sách tín dụng. Những
đề xuất này được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận, ra quyết định về xây dựng
chính sách và trao cho những cá nhân tổ chức đủ năng năng lực xây dựng dự thảo
chính sách.
Thể chế hố chính sách
Xuất phát từ bản chất và những đặc trưng của Nhà nước, việc thực hiện các
chính sách Nhà nước phải mang tính bắt buộc. Do vậy, các chính sách Nhà nước
phải được thể chế hố. Chính sách tín dụng phải được thể chế hố bằng các văn bản
quy phạm pháp luật như luật, pháp lệnh, thông tin, nghị định, chiến lược phát triển
và được cá nhân, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi được phê duyệt, các
chính sách được cơng bố chính thức để tổ chức thực hiện.

13


Tổ chức thực hiện chính sách
Chính sách tín dụng được thực hiện thông qua hệ thống: NHNN chỉ đạo, ban
hành chính sách thơng qua thơng tư, văn bản. Hệ thống các ngân hàng thương mại,
tổ chức tín dụng, các quỹ thực hiện theo chỉ đạo. Đối tượng chịu tác động của chính
sách là doanh nghiệp bất động sản, người mua bất động sản cần vay ngân hàng…
Để thực hiện chính sách, có thể phải ban hành các văn bản pháp quy để cụ

thể hố các chính sách; xây dựng, hồn thiện hệ thống thông tin phục vụ cho việc
chỉ đạo thực hiện chính sách; xây dựng, thẩm định và phê duyệt dự án…
Đánh giá, điều chỉnh và tổng kết chính sách
Thực hiện chính sách tín dụng là việc khơng dễ dàng vì nó trực tiếp liên quan
đến các lợi ích, đến việc huy động và sử dụng các nguồn lực. Đồng thời, q trình
thực hiện chính sách tín dụng chịu sự tác động của nhiều nhân tố: bối cảnh chung về
kinh tế, chủ thể tham gia, bộ máy thực thi có thể mắc phải sai lầm. Do vậy, việc tổ
chức kiểm tra thường xuyên và định kỳ thông qua các kênh khác nhau là rất cần
thiết.
Để hoạt động kiểm tra đạt kết quả, cần phải thiết lập hệ thống thông tin báo
cáo từ dưới lên trên; tổ chức nghiên cứu điều tra xã hội, học lắng nghe ý kiến của
doanh nghiệp, người dân.
Trên cơ sở những thông tin thu được, cần tiến hành phân tích đánh giá để
thấy được những ưu, nhược điểm của chính sách và việc tổ chức thực hiện chính
sách.
Từ đó, những người có quyền quyết định chính sách thực hiện điều chỉnh
những bất hợp lý của chính sách và bộ máy thực hiện chính sách.
Kết thúc chu trình, chính sách cần được đánh giá khách quan toàn diện nhằm
rút ra bài học kinh nghiệm cho chu trình chính sách tiếp theo. Việc đánh giá chính
sách cần thực hiện theo những nguyên tắc, tiêu chí nhất định.
Khi các mục tiêu của chính sách được thực hiện, cần tiến hành tổng kết chính
sách và đưa ra những kiến nghị cho chu trình chính sách mới.

14


Trong phạm vi thực hiện, luận văn chỉ nghiên cứu trên góc độ chính sách tín
dụng đã trở thành một thực thể đi vào thị trường.
1.3.4. Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
1.3.4.1. Mục tiêu của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

TTBĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Đây là một thị trường đặc biệt khơng những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển
của tồn nền kinh tế mà cịn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Chính bởi vậy mà mục
tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm kiểm soát nguồn vốn vào trong
lĩnh vực BĐS. Trên cơ sở đó, chính sách tín dụng đặt ra các mục tiêu:
Thứ nhất, ổn định giá cả trên TTBĐS. Chính sách tín dụng xây dựng theo
hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá BĐS trên thị trường theo quan hệ cung cầu. Nguồn cung dự án phải căn cứ vào kế hoạch, nhu cầu phát triển kinh tế xã hội
trong từng thời kỳ. Đồng thời, cơ cấu hàng hóa BĐS phải phù hợp nhu cầu về BĐS
và khả năng thanh toán của người dân.
Thứ hai, TTBĐS tăng trưởng ổn định. Để TTBĐS phát triển đúng mức thì
hệ thống chính sách tín dụng cần linh hoạt để vừa bảo đảm khơng tạo ra bong bóng
nhưng cũng khơng thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường. Kết hợp phát
triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội, từng bước lành mạnh hóa thị trường.
Thứ ba, phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững. NHNN chủ
động đưa ra các chính sách tín dụng đảm bảo tính cơng khai, minh bạch. Hình thành
các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao
động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung
cấp vốn cho thị trường. Việc nghiên cứu triển khai thành lập triển khai các quỹ đầu
tư BĐS nhằm tạo lập và giải quyết vấn đề vốn cho thị trường theo hướng phát triển
bền vững.
Thứ tư, từng bước nâng cao chất lượng đời sống xã hội. Khi chính sách tín
dụng được sử dụng hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh sẽ
tạo nên nhiều thay đổi quan trọng. Nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ,
khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ được hình

15


thành, nâng cao điều kiện sống của dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, góp phần đảm bảo an

sinh xã hội.
1.3.4.2. Các giải pháp của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng
Quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động mà các ngân
hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thường xuyên duy trì, bao gồm tỷ lệ an
tồn vốn tối thiểu; hạn chế, giới hạn cấp tín dụng; tỷ lệ khả năng chi trả; tỷ lệ tối đa
của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn; giới hạn
góp vốn, mua cổ phần; tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi. Trong lĩnh vực
BĐS, ngoài việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, các quy định về
cho vay BĐS cũng được áp dụng hình thức tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh với
từng khoản vay khác nhau.
Với công cụ này, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi cũng được
coi là cơng cụ nhằm kiểm sốt nguồn tín dụng vào BĐS.
Chính sách về lãi suất
Chính sách lãi suất là một chính sách trong đó Nhà nước sử dụng cơng cụ
này để chỉnh khối lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế theo các mục tiêu của
chiến lược phát triển nền kinh tế quốc dân.
NHNN là tổ chức được Chính phủ trao quyền thực hiện và quản lý việc thực
hiện các chính sách tiền tệ và tín dụng của Nhà nước. Việc tăng hay giảm lãi suất
tín dụng trên thị trường là theo sự chỉ đạo của NHNN. Việc tăng giảm lãi suất tín
dụng được tiến hành hoặc là bằng biện pháp hành chính hoặc là bằng các biện pháp
kinh tế của NHNN.
Chính sách lãi suất là một trong cơng cụ quan trọng của Nhà nước được sử
dụng trong chính sách tín dụng. Với chính sách lãi suất, các cơng cụ mà Nhà nước
thực hiện. Đó là:
Một, phân loại lãi suất theo nguyên tắc đa dạng hóa lãi suất. Mỗi một loại lãi

16

suất phục vụ cho một mục tiêu của chính sách tiền tệ khác nhau.
Hai, mỗi loại lãi suất có thể được quy định một mức lãi suất hoặc cũng có
thể chia thành nhiều mức lãi suất khác nhau, có thể chia thành nhiều mức lãi suất,
theo nguyên tắc lũy tiến hoặc lũy thoái.
Ba, NHNN quy định thay đổi tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các tổ chức tín
dụng. Việc thay đổi tỷ lệ này sẽ làm cho chi phí huy động vốn của các tổ chức tín
dụng cũng thay đổi theo. NHNN sẽ quy định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc khiến cho
lượng tín dụng cung ứng cho thị trường sẽ bị giảm xuống một cách cơ học và khiến
cho giá thành huy động vốn cho vay tăng lên, do đó tổ chức tín dụng sẽ phải tăng lãi
suất cho vay, nhu cầu vay mượn vì thế sẽ bị giảm đi.
Trong nền sản xuất hàng hóa và kinh tế tiền tệ, tín dụng hình thành một cách
khách quan và trở thành một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Quy mơ
tín dụng phụ thuộc rất lớn vào lãi suất cao hay thấp. Nếu lãi suất quá cao, người ta
phải hạn chế vay mượn tín dụng, vì giá tín dụng q đắt.
Ngược lại, nếu lãi suất quá thấp, nhu cầu vay mượn sẽ tăng lên, vì giá tín
dụng rẻ. Để tác động đến quy mơ lưu thơng tín dụng trên thị trường, NHNN sẽ sử
dụng lãi suất như một công cụ để điều chỉnh lưu thơng tín dụng trên thị trường.
Chính sách tín dụng về nhà ở
Sự phát triển lành mạnh của thị trường xuất phát từ việc hàng hóa đáp ứng
nhu cầu ở thực, giảm lượng đầu cơ, tích trữ. Chính sách tín dụng về nhà ở là một
công cụ nhằm mục tiêu tạo ra tính thanh khoản tốt cho phân khúc nhà ở thực, giải
quyết về nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.
1.3.5. Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS được nghiên cứu ở góc độ coi
chính sách tín dụng là một thực thể đã đi vào triển khai và thực hiện trên thị trường.
Vì vậy, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 được tác
giả lựa chọn dựa trên các tiêu chí đánh giá của một chính sách kinh tế- xã hội.
Tính hệ thống
Mỗi chính sách kinh tế - xã hội đều có mức độ quan hệ khác nhau với các
chính sách kinh tế - xã hội khác và với các công cụ quản lý kinh tế - xã hội khác của

17