(Luận văn thạc sĩ) Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Quế Sơn tỉnh Quảng Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HUY QUANG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN,
TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HUY QUANG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN,
TỈNH QUẢNG NAM

Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số: 8.38.01.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI, năm 2020


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành được luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn đến Ban
Giám đốc, các khoa, phịng và q thầy, cơ của Học viện Khoa học Xã hội,
những người đã tận tình và tạo điều kiện giúp đỡ cho tơi trong q trình học
tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô PGS.TS Doãn Hồng
Nhung người đã trực tiếp hướng dẫn luận văn cho tơi với tất cả lịng nhiệt tình
và sự quan tâm sâu sắc.
Mặc dù đã rất cố gắng trong q trình nghiên cứu nhưng luận văn khơng
thể tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong nhận được sự góp ý của quý
thầy, cô và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Quang


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn Thạc
sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính về: “Thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam” là hồn tồn
trung thực và khơng trùng lắp với các đề tài khác trong cùng lĩnh vực.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Quang

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................... 7
1.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................... 7
1.2. Sơ lược sự ra đời và phát triển của pháp luật Việt Nam về thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................................. 16
1.3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ
quản lý nhà nước đối với đất đai ............................................................................ 20
Chương 2. THỰC TIỄN THI HÀNH THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG
NAM ..................................................................................................................... 23
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam................................ 23
2.2. Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 24
2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam .......................................................................... 40
Chương 3. HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN
THI HÀNH TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM ............................ 55
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật ........................................ 55
3.2. Hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........ 56
3.3. Hoàn thiện giải pháp về tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 58
3.4. Một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật ........................ 59
3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
tai huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam ..................................................................... 62
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

2

NSDĐ

Người sử dụng đất

3

UBND

Ủy ban nhân dân

4

HĐND

Hội đồng nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỀU

Số hiệu
Tên bảng

Trang

bảng

2.3

Thống kê công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất

46


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài ngun thiên nhiên đóng vai trị vơ cùng quan trọng đối
với đời sống của con người, là nền tảng không gian để phân bố dân cư và
các hoạt động kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất của nông nghiệp và lâm
nghiệp. Hiến pháp năm 2013 quy định rõ, đất đai và các loại tài nguyên khác
như nước, khống sản…đều thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu quản lý. Để quản lý, khai thác, sử dụng có hiệu quả và bảo vệ
các nguồn lợi từ đất, Nhà nước thực hiện nhiều biện pháp khác nhau như
quy hoạch, ban hành các chính sách pháp luật về đất đai, cấp giấy chứng
nhận QSDĐ…. Trong đó, cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ là hoạt động

trọng tâm, đóng vai trị trực tiếp, thể hiện quyền lực của Nhà nước trong việc
quản lý đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước sẽ
xác định được chủ thể nào sẽ được sử dụng đất, việc sử dụng có hợp lý hay
khơng… bởi trên thực tế, việc sử dụng đất do tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
hoặc cộng đồng dân cư thực hiện.
Quế Sơn là huyện trung du của tỉnh Quảng Nam. Với vị trí địa lý thuận
lợi, là cầu nối giữa thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà
Nẵng. Kinh tế chủ yếu là nơng nghiệp và lâm nghiệp, vì vậy với một quỹ đất
đai có giới hạn của huyện thì địi hỏi phải có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý
nhằm mang lại hiệu quả sử dụng cao nhất. Để đảm bảo yêu cầu về quản lý và
sử dụng đất đạt hiệu quả cao thì đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ yêu cầu
phải thực hiện nghiêm túc. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013,
nhiệm vụ quản lý đất đai của huyện đã đi vào nề nếp, việc đăng ký cấp giấy
chứng nhận QSDĐ đã được triển khai và đạt được những kết quả nhất định.
Tuy nhiên đến nay vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong công tác thực hiện cấp
1


giấy chứng nhận QSDĐ như thủ tục, hành chính về lĩnh vực đất đai còn phức
tạp chồng chéo phải liên thông với nhiều cơ quan, các bộ phận giải quyết gây
khó khăn cho người dân, các chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, thay
đổi qua từng thời kỳ, đi kèm theo đó hàng loạt nghị định, thơng tư nên người
dân khó nắm bắt kịp thời. Bên cạnh đó, hồ sơ địa chính chưa được hồn thiện
và cập nhật đầy đủ; trình độ của cán bộ khơng đồng đều, không đủ lực lượng
để thực hiện công việc một cách hiệu quả cao, ảnh hưởng đến quá trình giải
quyết liên tục…Những điều này gây nhiều bất cập trong công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn
đề tài “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện
Quế Sơn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những vấn đề
pháp lý cơ bản không thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các trường
đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề này
giành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như:
Ở cấp độ tiến sĩ đã có các luận án: Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống
đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án Tiến
sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Văn Hiến
(2017), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án
tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội…
Ở cấp độ thạc sĩ, đã có các luận văn: Cao Ngọc Tú (2007) “Thống nhất
pháp luật về đăng ký bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà
Nội; Phan Hồng Mai (2014), Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Đà Nẵng, Luận văn
thạc sĩ luật học, Khoa Luật, đại học Quốc gia Hà Nội; Trương Thanh Thủy
(2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh
2


Quảng Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội…
Và một số các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu
nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản
– Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;
Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam – thực
trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (Số 1 và
số 2 năm 2010). Trung tâm đào tạo từ xa Đại học Huế (2006), Giáo trình Luật
Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội; Trường Đại học kinh tế quốc dân
(2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị Quốc
gia, Hà Nội; Dỗn Hồng Nhung, Ngơ Thúy Hằng (2015), Tìm hiểu Pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận
Đống Đa – thành phố Hà Nội, Nxb Xây dựng; Trường Đại học Luật Hà Nội

(2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội…
Nhìn chung, mỗi cơng trình nghiên cứu khoa học đã cơng bố đều đem lại
những giá trị nhất định, góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết triệt để hoặc cần phải
tiếp tục nghiên cứu. Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý
luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất
đai. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các cơng trình
nghiên cứu đã cơng bố, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ
thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ ra
những điểm mới, những điểm đã đạt và điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong
quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và q trình thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng tại huyện Quế Sơn tỉnh Quảng
Nam.

3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả phân tích, làm rõ các quy định
pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Các quy định pháp luật này
cần rõ ràng và minh bạch thì mới giúp cho Nhà nước quản lý có hiệu quả đất
đai trên địa bàn huyện Quế Sơn , tỉnh Quảng Nam.
Luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận QSDĐ .
Luận văn nghiên cứu về thực trạng thực thi pháp luật về thủ tục cấp giấy
chúng nhận QSDĐ trên địa bàn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam, luận văn đề
xuất một số giải pháp góp phần đổi mới hồn thiện hệ thống pháp luật về thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lí luận về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ .
- Nghiên cứu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp luật
đất đai hiện hành về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
- Tìm hiểu một số vấn đề về hoạt động thực tiễn thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật thực tiễn thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận QSDĐ .
- Đánh giá, tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng,
thực hiện thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ .
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai nói chung, chế định cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng,
đồng thời nâng cao hiệu quả của hoạt động Quản lý Nhà nước đối với đất đai
4


thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, bình ổn quan hệ đất
đai là góp phần bình ổn các quan hệ xã hội. Nâng cao hiệu quả quản lý và sử
dụng đất vì thế đã và đang trở thành vấn đề cấp thiết của xã hội đặc biệt là
thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đối tượng nghiên cứu
của luận văn tập trung vào pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ đặc biệt
nghiên cứu thực trạng áp dụng trên một địa bàn cụ thể như tiễn thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ nghiên cứu các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ và áp dụng quy định pháp luật hiện hành trong quá trình

cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam;
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở của Triết học Mac – Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh, hệ thống các quan điểm của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà
nước và pháp luật về đất đai nói riêng.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, tác giả sử dụng các
phương pháp nghiên cứu như sau: Đối với chương 1, tác giả sử dụng phương,
phương pháp lịch sử, pháp phân tích, phương pháp so sánh. Các phương pháp
phân tích, đánh giá, tổng hợp và phương pháp thống kê tình hình thực tiễn, áp
dụng thực tiễn trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được
sử dụng trong Chương 2. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn cũng đánh
giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và từ đó đưa ra một số
5


kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng quy định pháp
luật trong thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng
Nam được thực hiện trong trương 3 của luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đề tài luận văn là tài liệu tham khảo cho các cơ quan
nhà nước, các tổ chức liên quan trong việc nghiên cứu hồn thiện pháp luật
đất đai nói chung, pháp luật tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam sử dụng đất nói riêng.
Luận văn cịn là tài liệu tham khảo cho việc học tập và giảng dạy của các
cơ sở đào tạo chuyên ngành luật, chuyên ngành quản lý đất đai.
Luận văn có thể được sử dụng trong việc nâng cao chất lượng thực hiện
thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
7. Kết cấu của luận văn

Bố cục của luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận cơ bản về thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tiễn thi hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại huyện Quế Sơn,
tỉnh Quảng Nam.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [25], quyền sử dụng là một trong
những bộ phận cấu thành của quyền sở hữu. Chủ sở hữu là người có đầy đủ
và tuyệt đối quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Giáo trình Luật đất đai
của Đại học Luật Hà Nội định nghĩa về QSDĐ như sau: Quyền sử dụng đất là
quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của đất nước [13]. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý, vấn đề này được quy định
tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và tiếp tục
được khẳng định lại ở Điều 53 Hiến pháp năm 2013. Nhà nước với tư cách là
chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất đai sẽ có đầy đủ và tuyệt đối các quyền
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. QSDĐ của Nhà nước là vĩnh
viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Tuy nhiên, để phát triển kinh tế xã hội,

đáp ứng những nhu cầu cơ bản của con người, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền lại cho các chủ thể khác như tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình…thơng qua việc giao đất, cho thuê đất và các hình thức
cơng nhận QSDĐ. Lúc này, các chủ thể đó trở thành NSDĐ và có QSDĐ
nhưng quyền này bị hạn chế về diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng…tùy
theo ý chí của Nhà nước.
Trong q trình sử dụng đất, các chủ thể được nhà nước trao quyền có
thể chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho…QSDĐ của mình,
7


lúc này, QSDĐ lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài
sản. Theo quy định của pháp luật dân sự tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản [25]. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm
quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác
[25]. Dưới góc độ này, QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản
này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này
ln ln gắn với một tài sản khác đó là đất đai [14]. QSDĐ là một quyền tài
sản có giá trị của NSDĐ, là một loại hàng hóa được phép lưu thông trên thị
trường và chịu sự tác động và chi phối bởi các quy luật của thị trường. Tiếp
cận ở phương diện này thì QSDĐ được tách ra một cách độc lập khỏi quyền
sở hữu, không phụ thuộc vào quyền sở hữu và trở thành “tài sản tư” của
những NSDĐ. Theo đó, với QSDĐ đã được Nhà nước xác lập, NSDĐ được
chủ động và linh hoạt quyết định số phận pháp lý đối với tài sản là QSDĐ của
mình sao cho có hiệu quả nhất [15].
Tóm lại, xem xét QSDĐ dưới góc độ là một bộ phận cấu thành của
quyền sở hữu hay là một quyền tài sản giúp nắm rõ hơn về bản chất của
QSDĐ. Chủ thể của QSDĐ có thể là Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình được nhà nước trao quyền. Nhà nước là chủ thể có QSDĐ tuyệt đối và
khơng bị giới hạn, các chủ thể khác nếu muốn có QSDĐ phải được Nhà nước

cho phép, việc cho phép này thể hiện thông qua hoạt động cấp giấy chứng
nhận QSDĐ.
1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về giấy chứng nhận QSDĐ tại
Khoản 16, Điều 3 như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất.
Nhà nước khơng phải là đối tượng trực tiếp sử dụng đất đai, với tư cách
8


là đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng quản lý đất đai nhà nước trao lại
QSDĐ đai cho những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai như cá nhân, tổ chức,
hộ gia đình…thơng qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc cấp giấy
chứng nhận QSDĐ đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong cơng tác quản lý
đất đai của nhà nước và bảo vệ quyền lợi của NSDĐ. Vai trị đó được thể hiện
dưới các góc độ sau:
- Thứ nhất, dưới góc độ quản lý nhà nước:
Một là, giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện
trạng, nguồn gốc cũng như biến động của q trình sử dụng đất. Theo quy
định tại Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và môi trường, giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi rõ các nội
dung sau: tên NSDĐ; thông tin chi tiết về thửa đất như vị trí thửa đất, hình
thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng…và
những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận. Điều này giúp các cơ quan quản lý
Nhà nước thông qua giấy chứng nhận QSDĐ nắm rõ được nguồn gốc và
những biến động trong quá trình sử dụng đất.
Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để phân định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai. Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, có hai cơ quan có
thẩm quyền để giải quyết tranh chấp là Tịa án hoặc Uỷ ban nhân dân, để xác

định được cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ vào
giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ liên quan [24]. Việc phân định thẩm
quyền giúp tránh hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm hoặc chồng chéo thẩm
quyền khi có nhiều cơ quan cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Ba là, cấp giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước quản lý thị trường
kinh doanh bất động sản một cách khách quan và minh bạch. Sự quản lý của
Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa tương xứng với
sự phát triển của thị trường. Việc quản lý gặp nhiều khó khăn do thiếu thơng
9


tin.
- Thứ hai, dưới góc độ bảo vệ quyền lợi NSDĐ:
Một là, giấy chứng nhận QSDĐ là một đảm bảo quan trọng của Nhà
nước về quyền và lợi ích hợp pháp cho NSDĐ, các quyền khi chuyển QSDĐ,
bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai xảy ra.
Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận QSDĐ
hợp pháp của NSDĐ, chính vì thế, khi có tranh chấp, khiếu nại hay tố cáo liên
quan đến đất đai xảy ra, giấy chứng nhận QSDĐ là một chứng cứ quan trọng
để Tịa án xem xét và đưa vào q trình tố tụng. Những thông tin lưu giữ tại
cơ quan quản lý đất đai sẽ giúp xác minh giá trị pháp lý của giấy chứng nhận
QSDĐ và người có QSDĐ.
Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là một quyền chung của NSDĐ. Quyền
chung của NSDĐ là quyền cùng tham gia sử dụng trên thửa đất được cấp.
Trên mỗi giấy chứng nhận QSDĐ sẽ ghi tên của tất cả những người sử dụng
thửa đất đó (hoặc người đại diện nếu có), tất cả chủ thể được ghi nhận sẽ có
những quyền chung của NSDĐ như: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do cơng
trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà
nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được

Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của
pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [24].
Ba là, loại giấy tờ này là điều kiện để NSDĐ được thực hiện các quyền
và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Người được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn
10


bằng QSDĐ [24, K1, Đ188].
Bốn là, giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để NSDĐ được Nhà nước
bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị Nhà nước thu hồi.
Một trong những điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
là NSDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy
chứng nhận QSDĐ nhưng chưa được cấp theo quy định của pháp luật [24,
Đ75]. Quy định này giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ trong
trường hợp nhà nước phải thu hồi đất.
1.1.3. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo
định nghĩa của UN-ECE12, nó là một q trình xác lập và lưu trữ một cách
chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự
giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển
giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất.
Tại Việt Nam, đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
[K15, Đ3, 24]. Đây là một thủ tục hành chính mang tính bắt buộc đối với
NSDĐ và người được giao đất để quản lý [Đ95, 24].
Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các

trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp
được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Nó nhằm ghi nhận tình trạng
pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. Hoạt động này cũng giúp cho Nhà nước có thể quản lý đất đai một
cách hiệu quả. Thông qua cơng tác đăng ký đất đai, Nhà nước có thể kiểm
sốt được tình trạng đất đai đang được sử dụng, qua đó xây dựng kế hoạch để
11


sử dụng đất đai tốt hơn, tránh lãng phí đất, ổn định đời sống của người dân và
phát triển kinh tế.
1.1.4. Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất
Công nhận được hiểu là thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thừa nhận
chính thức một tổ chức hay cá nhân có năng lực tiến hành các nhiệm vụ quy
định.
Cơng nhận QSDĐ là thủ tục của Nhà nước thừa nhận một chủ thể có
QSDĐ và Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ thể đó. Đây là một
trong những hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ. Khái niệm này được
xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 3, Điều 4 quy
định như sau “Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó”.
Quy định này cho thấy hình thức cơng nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người
đang sử dụng đất ổn định mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, khái niệm về công nhận
QSDĐ được quy định cụ thể và rõ ràng hơn. “Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”[24, Đ3]
Có thể thấy rằng, cơng nhận QSDĐ là một trong những hình thức Nhà
nước tiến hành trao cho NSDĐ quyền được sử dụng đất. Khác với những hình
thức cịn lại, đất được Nhà nước cơng nhận khơng có nguồn gốc từ Nhà nước
giao đất, cho thuê đất mà đã được NSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài trước đó.
Khi được Nhà nước cơng nhận, NSDĐ có những quyền và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật.
Đây là một hình thức bảo đảm của Nhà nước khi NSDĐ đáp ứng các yêu
12


cầu nhất định. Xuất pháp từ những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn
lịch sử quản lý nhà nước về đất đai của nước ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã
hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, QSDĐ. Sự công nhận
QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà
tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát
triển của mỗi quốc gia cịn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn
định, có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử
dụng đất. Điều này cũng khơng có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều
được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều
kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng
quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe
hoặc cởi mở [16].
Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp
sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự
sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải
quyết thơng qua hình thức cơng nhận QSDĐ. Do vậy sự công nhận theo sau
chỉ là hành vi của Nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ
giữa Nhà nước với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với
nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất [16].

1.1.5. Khái niệm pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một lĩnh vực pháp
luật gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trực tiếp trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Khi nghiên cứu pháp
luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tác giả đã làm rõ những những
vấn đề sau:
Thứ nhất, về đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh của pháp
13


luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Đối tượng điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ được chia thành hai nhóm sau:
Một là, nhóm các quan hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhà nước có
thẩm quyền với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là
NSDĐ. Đây là nhóm quan hệ xã hội có sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý
giữa các bên.
Hai là, nhóm các quan hệ xã hội giữa các cơ quan nhà nước với nhau
trong việc cấp, đính chính giấy chứng nhận QSDĐ.
Phương pháp điều chỉnh đối với nhóm quan hệ xã hội thứ nhất là
phương pháp hành chính mệnh lệnh. Điều này xuất phát từ sự bất bình đẳng
giữa địa vị các bên trong mối quan hệ. Điều này có nghĩa là khi NSDĐ có
nhu cầu được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện trong đơn xin cấp giấy
chứng nhận QSDĐ và phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Đối với nhóm quan hệ thứ hai, phương pháp điều chỉnh chủ yếu là thỏa
thuận. Xuất phát từ vị thế các bên trong quan hệ là cơ quan nhà nước có tư
cách, ý chí bình đẳng với nhau, các bên phối hợp để tiến hành xác minh các
thông tin hoặc thực hiện các chức năng nhiệm vụ của mình trong việc cấp
giấy chứng nhận QSDĐ.

Thứ hai, về nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ. Nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật là những nguyên lý,
tư tưởng chỉ đạo quán triệt và xuyên suốt toàn bộ hệ thống các quy phạm pháp
luật, trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, thể hiện quan điểm, đường lối,
chính sách của Đảng, Nhà nước ta ở lĩnh vực đó. Nguyên tắc điều chỉnh của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ không đồng nhất với nguyên tắc cấp
giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại Điều 98, Luật Đất đai năm 2013,
nó bao gồm các nguyên tắc sau:
14


Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Đây là nguyên tắc chính, chủ đạo và xun suốt tồn bộ hệ thống pháp luật
đất đai nói chung và pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói
riêng. Nguyên tắc này được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013: Đất
đai và các loại tài nguyên khác đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Xuất phát từ nguyên tắc này, Nhà
nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với ngưới sử dụng đất.
Nhà nước là chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ và
thu hồi nó trong trường hợp cần thiết.
Hai là, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Nguyên tắc này cũng được ghi nhận tại Điều 54, Hiến pháp năm 2013 và
chương 2 Luật Đất đai năm 2013, thể hiện chức năng của Nhà nước là quản lý
mọi mặt của kinh tế - xã hội, trong đó có lĩnh vực đất đai nói chung và cấp
giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng. Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ
không được Nhà nước thực hiện một cách tùy tiện, mà sẽ được căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch được đề ra và được thực hiện theo đúng trình tự mà pháp
luật quy định. Thực hiện triệt để nguyên tắc này giúp Nhà nước quản lí đất đai
một cách hiệu quả, tiết kiệm, tránh lãng phí nguồn lực từ đất đai.
Ba là, sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm. Đất đai là tài nguyên hữu hạn

nếu không được khai thác và sử dụng một cách hợp lí. Cấp giấy chứng nhận
QSDĐ là một thủ tục đầu tiên trong quá trình Nhà nước khai thác các cơng
dụng của đất đai, chính vì thế, để khai thác, sử dụng và bảo vệ tốt nguồn tài
nguyên thiên nhiên này, nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm được
đặt ra trong quá trình xây dựng pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ.
Thứ ba, về nội dung điều chỉnh. Liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều chỉnh hai
15


nội dung chính sau:
Một là, quy định về các nội dung giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm: các
nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
mẫu giấy chứng nhận QSDĐ và các nghĩa vụ tài chính mà NSDĐ phải thực
hiện khi được cấp giấy chứng nhận…
Hai là, quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm
quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ; quy định về các
bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp; quy định về trình tự ghi các thơng tin
trong giấy chứng nhận QSDĐ, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận
QSDĐ…
1.2. Sơ lược sự ra đời và phát triển của pháp luật Việt Nam về thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giai đoạn trước năm 1987
Đất đai và nhu cầu quản lý đất đai của nhà nước xuất hiện từ rất lâu đời,
tùy từng điều kiện, hoàn cảnh lịch sử mà nhà nước áp dụng các chế độ quản lý
đất đai khác nhau. Việc quản lý đất đai ở thời kỳ trước những năm 1946 chủ
yếu tạo cơ sở nắm chắc tình hình sử dụng đất nhằm phục vụ cho cơng tác tính
thuế, bên cạnh đó tạo cơ sở đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu.
Ngày 09 tháng 11 năm 1946, bản Hiến pháp đầu tiên được Quốc hội

thông qua khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, đặt nền móng đầu tiên
cho việc xây dựng hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói
riêng. Tuy nhiên, do hồn cảnh lịch sử của nước ta thời bấy giờ, chiến tranh
kéo dài, tổ chức chính quyền các cấp khơng ổn định, nhà nước chưa chú trọng
đến việc xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai. Do vậy chưa có văn bản nào
làm cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tình trạng này kéo
dài đến năm 1987.
Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993
16


Giai đoạn này đất nước đã hoàn toàn thống nhất, từng bước hàn gắn vết
thương chiến tranh, bắt đầu thực hiện các biện pháp phát triển kinh tế toàn
diện. Trước các yêu cầu bức thiết đặt ra trong công tác quản lý đất đai một
cách toàn diện, Nhà nước ta đã xây dựng dự thảo Luật Đất đai từ năm 1987.
Văn bản này đánh dấu vai trò quản ký của Nhà nước ta trong việc quản
lí đất đai. Tuy nhiên là văn bản luật được thông qua ở thời kỳ chuyển tiếp từ
chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật Đất đai năm
1987 còn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định đầy đủ các quan
hệ đất đai theo cơ chế mới. Vì vậy, sau khi đánh giá, tổng kết việc thực thi
luật đất đai sau năm năm thực hiện, nhà nước ta đã xây dựng văn bản mới
thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 [13].
Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng
quavà có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993. Luật đất đai năm 1993 bổ sung
các quy định đáp ứng với yêu cầu của quản lý và sử dụng đất trong điều kiện
kinh tế thị trường như quy định giá đất; quy định Nhà nước giao đất, cho thuê
đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là
NSDĐ); NSDĐ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng; quy định một
trong những quyền của NSDĐ là được cấp giấy chứng nhận QSDĐ v.v. Có

thể nói, giai đoạn này pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã được quy định khá chi tiết, rõ ràng, làm nền móng và nền tảng
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thuận lợi hơn giai đoạn
trước. Việc chuyển đổi, cho thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp ở nơng thơn bước đầu đã diễn ra ở nhiều nơi, có tác động khắc phục
một bước tình trạng manh mún ngay sau khi giao đất, tạo tiền đề cho nông
dân hướng dần tới kiểu phân công lao động mới. Những văn bản thi hành
Luật đất đai về khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…, đang từng
17


bước làm cho một bộ phận quan hệ đất đai tiếp cận với nhận thức “đất đai là
có giá”. Nhà nước bước đầu điều tiết một phần thu nhập xã hội trong việc sử
dụng đất.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, các quan hệ
đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường. Những quy định
của Luật Đất đai năm 1993 dần trở nên lạc hậu, khơng cịn phù hợp với các
quan hệ xã hội bấy giờ. Để pháp luật không phải là rào cản của phát triển kinh
tế, bắt buộc phải thay thế Luật Đất đai năm 1993 bằng một đạo luật khác phù
hợp hơn.
Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất
đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 2003 được
xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị
quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất,
phục vụ mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hồn thiện cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển bền vững. Sau khi Luật Đất
đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành
Nghị quyết về giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong
quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội

chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết quy định về hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để
sử dụng vào mục đích nơng nghiệp. Quốc hội đã ban hành 01 Nghị quyết.
Chính phủ đã ban hành 22 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính;… Ngồi ra, Chính phủ
cũng đã ban hành nhiều Nghị định có điều chỉnh đến các vấn đề liên quan đến
18


đất đai như các Nghị định hướng dẫn về Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây
dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công
chứng, Luật Thanh tra, Luật Khiếu nại, tố cáo, Luật Tài sản công, các Luật
Thuế liên quan đến sử dụng đất.
Mặc dù vậy, các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác
nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có
nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật
Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo),
làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật
và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp.
Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa
kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng
thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện.
Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá
trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số
vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản
lý đất đai nói chung và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.
Chính vì lẽ đó, đặt ra u cầu bức thiết trong giai đoạn này là phải sửa đổi
Luật đất đai năm 2003.

Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Giai đoạn này đánh dấu bằng việc ban hành Hiến pháp năm 2013 với
quy định “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2,
Điều 54). Và nhằm thể chế hóa các quan điểm của Đảng thể hiện trong Nghị
quyết số 19/NQ-TW của Hội nghị lần thứ 06 Ban Chấp hành Trung ương
khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ
19