Nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý vốn trong dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà chung cư cho người có thu nhập thấp tại công ty cổ phần xây dựng số 15 vinaconex

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tác giả đã nhận được sự
hướng dẫn tận tình của PGS.TS PHẠM HÙNG và những ý kiến về chuyên môn quý
báu của các thầy cô giáo trong khoa Cơng trình, khoa Kinh tế và Quản lý - Trường
Đại học Thủy lợi cũng như sự giúp đỡ của Công ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 Vinaconex.
Tác giả xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Trường Đại học Thủy lợi đã
chỉ bảo và hướng dẫn khoa học và Cơ quan cung cấp số liệu trong quá trình học tập,
nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Do trình độ, kinh nghiệm cũng như thời gian nghiên cứu còn hạn chế nên
Luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được những ý kiến
đóng góp của quý độc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày ... tháng... năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài luận văn này là sản phẩm nghiên cứu của riêng cá
nhân tôi. Các số liệu và kết quả trong luận văn là hồn tồn trung thực và chưa được
ai cơng bố trước đây. Tất cả các trích dẫn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Linh


PHỤ LỤC
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................... 8
MỞ ĐẦU: ....................................................................................................................... 1

1.Tính cấp thiết của đề tài: ............................................................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài: .................................................................................................................................. 3
3. Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................................................................ 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:......................................................................................................... 3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:.............................................................................................. 4
6. Kết quả dự kiến đạt được: ........................................................................................................................ 4
7. Nội dung của luận văn:............................................................................................................................. 5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VỐN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VỐN. ... 6
1.1 THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CĨ THU
NHẬP THẤP VÀ QUẢN LÝ THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHƯNG CƯ
CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP................................................................................................... 6
1.1.1 Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp. ................................................................6
1.1.2 Tổng quan về thi công xây dựng cơng trình. ........................................................................8
1.1.3 Tổng quan về quản lý thi cơng xây dựng cơng trình ...........................................................9
1.2 VỐN VÀ QUẢN LÝ VỐN THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG
CƯ CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP.........................................................................................13
1.2.1 Vốn thi cơng xây dựng cơng trình. ..................................................................................... 13
1.2.2 Quản lý vốn thi cơng xây dựng cơng trình nhà chung cư cho người có thu nhập thấp: 21
1.3 CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VỀ QUẢN LÝ VỐN XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP............................................................23
1.3.1 Các quy định hiện hành về quản lý vốn xây dựng nhà chung cư cho người có thu nhập
thấp.

.......................................................................................................................................................... 23


1.3.2 Quyền và trách nhiệm của các bên trong quản lý vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà
chung cư cho người có thu nhập thấp. .....................................................................................................24

1.4 NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỐN THI XÂY
DỰNG TRONG Q TRÌNH THI CƠNG XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP: ...........................................................................................................................28
1.4.1 . Mặt bằng thi cơng:.............................................................................................................. 28
1.4.2 . Trình độ nhân lực: .............................................................................................................. 28
1.4.3 . Yếu tố nguyên vật liệu, thiết bị, máy móc: ...................................................................... 29
1.4.4 . Các nhân tố khác: ............................................................................................................... 29
1.5 KINH NGHIỆM VỀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VỐN TRONG QUÁ TRÌNH
THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CĨ THU
NHẬP THẤP:.............................................................................................................................................. 30
1.5.1. Kiểm sốt vốn xây dựng ở giai đoạn quyết sách đầu tư ............................................... 31
1.5.2. Kiểm sốt vốn thơng qua việc phân tích ảnh hưởng của thiết kế đến vốn. ................. 31
1.5.3. Kiểm sốt vốn thơng qua cơng tác thẩm tra dự tốn thiết kế........................................ 32
1.5.4. Kiểm sốt vốn thơng qua đấu thầu .................................................................................. 32
1.5.5. Xử lý biến động giá, vốn xây dựng cơng trình .............................................................. 33
1.5.6. Kiểm soát vốn ở giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng....
............................................................................................................................................. 34
KẾT LUẬN CHƯƠNG I..........................................................................................................................34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VỐN TRONG Q TRÌNH THI
CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG
SỐ 15 – VINACONEX................................................................................................ 36
2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 15 –
VINACONEX. .......................................................................................................................................... 36
2.1.1. Hình thức, tên gọi trụ sở cơng ty ..................................................................................... 36
2.1.2. Quá trình thành lập:........................................................................................................... 36
2.1.3. Ngành nghề kinh doanh: .................................................................................................. 36
2.1.4. Mơ hình quản lý và chức năng, nhiệm vụ bộ máy của Công ty: ................................. 37


2.2 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CỦA CƠNG TY

TRONG THỜI GIAN QUA ....................................................................................................................43
2.2.1. Giá trị sản lượng qua các năm: ........................................................................................ 43
2.2.2. Năng lực, kinh nghiệm của Công ty: .............................................................................. 43
2.2.3. Các dự án đã thi cơng điển hình ...................................................................................... 45
2.2.4. Thơng tin chung về Tài chính của Cơng ty các năm gần đây: ..................................... 49
2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỐN TRONG QUÁ TRÌNH THI CƠNG
XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 15 VINACONEX TRONG CÁC NĂM QUA .........................................................................................50
Trong bối cảnh nền kinh tế đang ở giai đoạn khó khăn, cùng với sự điều tiết trong các chính sách
của Nhà nước, việc thắt chặt quản lý nhằm tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả kinh doanh là
việc làm hết sức cần thiết của các doanh nghiệp....................................................................................50
2.3.1. Cách thức quản lý: ............................................................................................................ 50
2.3.2. Trình độ quản lý: ............................................................................................................... 55
2.4 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ NHỮNG TỔN TẠI CẦN KHẮC PHỤC TRONG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỐN THI CÔNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ
CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP.................................................................................................58
2.4.1. Những kết quả đạt được: .................................................................................................. 58
2.4.2. Những tồn tại, hạn chế:..................................................................................................... 59
KẾT LUẬN CHƯƠNG II. .......................................................................................................................58
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VỐN TRONG QUÁ TRÌNH
XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 15 – VINACONEX. ............................... 59
3.1 ĐỊNH HƯỚNG THI CÔNG XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH TẠI CƠNG TY CỔ
PHẦN XÂY DỰNG SỐ 15 – VINACONEX TRONG THỜI GIAN TỚI. ................................59
3.1.1. Chiến lược phát triển công ty đến năm 2020: ................................................................ 59
3.1.2. Nội dung chiến lược phát triển Công ty:......................................................................... 60


3.2 NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ NHỮNG CƠ HỘI, THÁCH THỨC TRONG
HOẠT ĐỘNG THI CÔNG XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN
XÂY DỰNG SỐ 15 – VINACONEX...................................................................................................63

3.2.1. Thuận lợi: ........................................................................................................................... 63
3.2.2. Khó khăn:........................................................................................................................... 64
3.2.3.

Những cơ hội, thách thức: ............................................................................................ 65

3.3 CƠ SỞ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VỐN TRONG
QUÁ TRÌNH THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ Ơ CHUNG CƯ CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP............................................................................................................66
3.3.1. Cơ sở đề xuất: .................................................................................................................... 66
3.3.2. Nguyên tắc đề xuất các giải pháp quản lý vốn trong q trình thi cơng xây dựng cơng
trình: ............................................................................................................................................. 66
3.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỐN TRONG Q
TRÌNH THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CĨ
THU NHẬP THẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 15 – VINACONEX. .......67
3.4.1. Giải pháp tận dụng nguồn vốn và những chính sách ưu đãi của nhà nước cho việc
xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. .............................................................................. 68
3.4.2. Giải pháp hồn thiện định mức thi công:........................................................................ 70
3.4.3. Giải pháp lựa chọn phương án tổ chức mặt bằng thi công hợp lý ............................... 75
3.4.4. Giải pháp lựa chọn tiến độ thi công và bố trí nhân lực hợp lý...................................... 77
3.4.5. Giải pháp lựa chọn phương án vận chuyển hợp lý trên công trường .......................... 87
3.4.6. Ứng dụng bài tốn tối ưu tìm phương án vận chuyển trên công trường ..................... 94
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.........................................................................................................................98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 99
Kết luận:......................................................................................................................................................... 99
Kiến nghị: ...................................................................................................................................................... 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 102


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu bộ máy điều hành của Cơng ty. .............................................. 38
Hình 3.2. Sơ đồ vận chuyển từ 1 điểm cấp đến điểm nhận......................................... 95
Hình 3.3. Sơ đồ vận chuyển từ một số điểm cấp đến một điểm nhận ........................ 96
Hình 3.4. Sơ đồ vận chuyển từ một số điểm cấp đến một điểm nhận ......................... 97


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1- Thơng tin tài chính Cơng ty trong 3 năm ................................................... 43
Bảng 2.2 - Số năm kinh nghiệm trong cơng tác đầu tư xây dựng cơng trình của Cơng
ty..................................................................................................................................... 44
Bảng 2.4- Thơng tin tài chính Cơng ty trong 3 năm ................................................... 50
Bảng 2.3. Kinh nghiệm thi công các cơng trình ........................................................... 45
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp thiết bị thi công của Công ty ............................................... 53
Bảng 2.6. Bảng nhân lực Công ty ................................................................................. 56
Bảng 2.7. Bảng năng lực công nhân kỹ thuật ............................................................... 57
Bảng 3-1. Mẫu Đ01 – Biểu tổng hợp theo dõi NVL, nhiên liệu ............................... 71
Bảng 3.2. Mẫu Đ02 - Biểu tổng hợp theo dõi nhân công .......................................... 71
Bảng 3.3. Mẫu Đ03 – Biểu tổng hợp theo dõi máy thi công ...................................... 72
Bảng 3.4. Mẫu CT 01 – phân tích vật tư theo từng hạng mục công việc ................... 73
Bảng 3.5. Mẫu CT 02 – Tổng hợp vật tư.................................................................... 74
Bảng 3.6. Hoạch tốn chi phí cho cơng trình chung cư CT07 ................................... 75
Bảng 3.7. Bảng năng suất thực nghiệm ....................................................................... 93


1
MỞ ĐẦU:
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta không ngừng tăng trưởng và phát

triển, điều này được thể hiện trên nhiều mặt như, đời sống kinh tế của người dân
ngày càng được nâng cao, cơ sở vật chất văn hóa - xã hội và trình độ dân trí được
nâng lên rõ rệt, phúc lợi xã hội được chú trọng, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn
thiện hơn. Những thành tựu to lớn đó có được là nhờ có sự đóng góp một phần của
ngành xây dựng.
Một số năm gần đây Nguồn vốn Nhà nước dành cho xây dựng cơ bản bị hạn
chế nên hầu như các Doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng đều gặp rất
nhiều khó khăn dẫn tới hàng loạt doanh nghiệp phải giải thể, nhiều Doanh nghiệp
phải cầm cự để tồn tại. Từ thực trạng đó các Doanh nghiệp Xây dựng lớn và nhỏ
đều phải tìm kiếm những cách thức quản lý khác nhau để tồn tại và phát triển. Việc
doanh nghiệp có trụ vững hay khơng phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có bảo đảm
bù đắp được chi phí bỏ ra trong q trình thi cơng xây dựng hay khơng. Điều đó có
nghĩa là doanh nghiệp xây dựng phải tính tốn hợp lý vốn trong q trình thi cơng
xây dựng cơng trình và thực hiện q trình thi cơng theo đúng sự tính tốn ấy. Vốn
là chỉ tiêu kinh tế quan trọng phản ánh hiệu quả hoạt động sản xuất của doanh
nghiệp. Vốn sản xuất thấp hay cao, giảm hay tăng phản ánh kết quả của việc quản
lý, sử dụng vật tư lao động tiền vốn. Việc phấn đấu tiết kiệm chi phí vốn sản xuất là
mục tiêu quan trọng không những của mọi doanh nghiệp mà c ̣ịn là vấn đề quan tâm
của tồn xã hội. Khi bắt tay vào xây dựng các chiến lược sản xuất kinh doanh có
một điều vơ cùng quan trọng mà không một công ty nào được phép bỏ qua là phải
tính đến việc các khoản vốn sẽ được quản lý và sử dụng như thế nào, xem các đồng
vốn bỏ ra hiệu quả đến đâu, có đem lại lợi nhuận và hiệu quả hay khơng? Vì vậy,
cơng tác quản lý vốn sản xuất là một khâu quan trọng đảm bảo cung cấp thơng tin
kịp thời chính xác về kết quả hoạt động sản xuất, về việc ra quyết định quản lý, là
yếu tố đảm bảo sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp nói riêng, tăng trưởng và
phát triển nền kinh tế nói chung.


2
Thực tế hiện nay các thành phố đang phát triển một cách mạnh mẽ đặc biệt là

thủ đô Hà Nội đi cùng với sự phát triển đó là sự thu hút của một số lượng lớn người
tập trung lên thành phố vì vậy mà nhu cầu về nhà ở để ổn định và làm việc là rất
lớn, mặt khách ở các thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội thì quỹ đất có hạn và khó
lịng có thể đáp ứng được nhu cầu của một lượng lớn người dân như vậy, do đó để
đáp ứng được lượng lớn nhu cầu về nhà ở với quy đất hạn hẹp thì việc xây dựng các
nhà trung cư cao tầng là một biện pháp hiệu quả và cần thiêt.Nhưng hiện nay trên
địa bàn các thành phố lớn nói trung và thủ đơ Hà Nội nói riêng đang tồn đọng một
lượng lớn nhà trung cư mà không tiêu thụ được làm cho các công ty đầu tư xây
dựng những dự án này gặp khó khăn nói riêng và ngành xây dựng nói trung cũng
đang gặp khó khăn rất lớn, trong khi đó như đã biết ở trên nhu cầu về nhà ở tại
thành phố là dang rất lớn, từ đó cho ta thấy đó là một nghịch lý, vấn đề có sự nghịch
lý đó ở đây là giá thành sản phầm của các trung cư được xây dựng trong giai đoạn
vừa qua là quá cao so với thu nhập của những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Vậy để giải quyết vấn đề trên và đảm bảo lượng sản phẩn đầu tư xây dựng
trong thời gian tới khơng bị dẫn tới tình trạng khơng tiêu thu được như hiện nay gây
khó khăn cho các doanh nghiệp và ngành xây dựng ta cần tập trung vào tạo ra các
sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng, do đó việc xây dựng các nhà
trung cư cho người có thu nhập thấp với giá thành sản phẩm tốt nhất. Để làm ra các
sản phẩm có giá thành phục vụ cho người có thu nhập thấp thì cơng tác quản lý vốn
là điều vô cùng quan trọng để tạo ra các sản phẩm như vây.
Công ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex là một Tổng công ty hoạt
động trong lĩnh vực xây dựng. Vì vậy việc tiết kiệm vốn và sử dụng nguồn vốn một
cách hợp lý là yếu tố hết sức quan trọng, góp phần tạo ra các sản phẩm nhà ở cho
người có thu nhập thấp đáp ứng được nhu cầu thực sự về nhà ở cho người dân và
cũng liên quan chặt chẽ tới việc tồn tại và phát triển của cả Công ty.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế và nhận thức được tầm quan trọng của công tác
quản lý vốn đối với Công Ty, tác giả đã chọn đề tài “Nghiên cứu đề xuất một số


3

giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý vốn trong dự án đầu tư xây dựng các cơng
trình nhà chung cư cho người có thu nhập thấp tại cơng ty Cổ Phần Xây Dựng
Số 15 – Vinaconex” làm đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá những mặt đạt được và
những hạn chế trong công tác quản lý vốn trong quá trình thi cơng xây dựng cơng
trình nhà chung cư cho người có thu nhập thấp của cơng ty, từ đó đưa ra những giải
pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý vốn sản xuất của Cơng ty.
2. Mục đích của đề tài:
Dựa vào những cơ sở lý luận về quản lý vốn xây dựng và những tổng kết thực
tiễn hoạt động đầu tư và xây dựng của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 Vinaconex, tác giả nghiên cứu đề xuất một số giải pháp quản lý vốn xây dựng trong
giai đoạn thi cơng xây dựng các cơng trình nhà chung cư cho người có thu nhập
thấp nhằm giảm giá thành xây dựng cơng trình.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả luận văn đã dựa trên cách tiếp cận cơ
sở lý luận về khoa học quản lý thi cơng xây dựng cơng trình và những quy định hiện
hành của hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực này. Đồng thời luận văn cũng
sử dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp với đối tượng và nội dung nghiên
cứu của đề tài trong điều kiện Việt Nam hiện nay, đó là:
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp phân tích, so sánh;
Và một số phương pháp kết hợp khác.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cơng tác quản lý vốn trong q trình thi
cơng xây dựng cơng trình nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp và các nhân
tố ảnh hưởng đến công tác này tại Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex.
b. Phạm vi nghiên cứu


4

Đề tài tiến hành nghiên cứu các mặt hoạt động có liên quan đến cơng tác quản
lý vốn trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình nhà ở chung cư cho người có
thu nhập thấp tại Cơng ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex đối với các dự án
thi công được triển khai trong thời gian gần đây.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
a. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Luận văn góp phần hệ thống hóa những cơ sở lý luận cơ bản về vốn, quản lý
vốn thi công xây dựng công trình, những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt
động quản lý này. Những nghiên cứu chuyên sâu về quản lý vốn trong q trình thi
cơng xây dựng cơng trình sẽ là những tài liệu góp phần hồn thiện hơn lý luận về
quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
a. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường cơng tác quản
lý vốn trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình nhà ở cho người có thu nhập
thấp là những gợi ý thiết thực có thể vận dụng vào công tác quản lý các dự án thi
công xây dựng tại Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex.
6. Kết quả dự kiến đạt được:
Để đạt được mục đích nghiên cứu đặt ra, luận văn cần phải giải quyết được
những kết quả sau đây:
- Hệ thống cơ sở lý luận về thi công xây dựng công trình và quản lý vốn
trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình. Những kinh nghiệm đạt được trong
quản lý vốn xây dựng cơng trình ở nước ta trong thời gian vừa qua;
- Phân tích thực trạng cơng tác quản lý thi cơng xây dựng cơng trình nói
chung, cơng tác quản lý vốn trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình nhà ở
chung cư cho người có thu nhập thấp nói riêng tại Cơng Ty Cổ Phần Xây Dựng Số
15 - Vinaconex;
- Nghiên cứu, đề xuất một số giải quản lý vốn trong q trình thi cơng xây
dựng cơng trình nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp tại Công Ty Cổ Phần
Xây Dựng Số 15 - Vinaconex, nhằm sử dụng giảm giá thành cơng trình.

5
7. Nội dung của luận văn:
- Tổng quan chung về thi cơng xây dựng cơng trình, quản lý vốn thi cơng xây
dựng cơng trình.
- Tìm hiểu thực trạng quản lý thi cơng xây dựng cơng trình tại Cơng Ty Cổ
Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex. Đánh giá những kết quả đạt được, những mặt
còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý vốn thi công xây dựng công trình nhà ở
chung cư cho người có thu nhập thấp tại Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 Vinaconex.
- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp quản lý vốn trong q trình thi cơng nhà
ở chung cư cho người có thu nhập thấp nhằm giảm giá thành xây dựng cơng trình
tại Cơng Ty Cổ Phần Xây Dựng Số 15 - Vinaconex.


6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VỐN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ VỐN.
1.1 THI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
CĨ THU NHẬP THẤP VÀ QUẢN LÝ THI CƠNG XÂY DỰNG CƠNG
TRÌNH NHÀ CHƯNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP.
1.1.1 Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp.
1.1.1.1 Khái niệm:
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ
trợ, ưu đãi của nhà nước được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một
số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở
ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá
thị trường.

1.1.1.2 Nguyên tắc phát triển và quản lý, khai thác vận hành nhà ở xã hội.
- Việc phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn do cơ quan có thẩm quyền
ban hành; bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhà ở xã
hội phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình sử dụng, khai thác vận hành, bảo
đảm an tồn, an ninh, vệ sinh và môi trường.
- Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành quỹ
đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư khơng có nhu cầu sử dụng quỹ
đất này để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án (mới) thực hiện
theo nguyên tắc quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP,
bảo đảm không thay đổi mục đích sử dụng đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo
quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.


7
- Việc quản lý vận hành nhà ở xã hội do chủ đầu tư trực tiếp thực hiện hoặc giao
cho đơn vị có chức năng về quản lý vận hành nhà ở thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở hiện hành và quy định của Thông tư này.
- Người mua, thuê, thuê mua nhà ở ngoài trách nhiệm trả tiền mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội cịn phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại
Điều 27 của Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của bộ xây
dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghi định số 188/2013/NĐCP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của chính phủ về phát triển nhà ở xã hội.
- Đối với phần kinh doanh thương mại quy định tại Điểm l Khoản 1 Điều 12
Nghị định 188/2013/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án phát triển nhà ở xã
hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành
được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá thị trường để bù đắp chi phí đầu tư của
dự án.
- Trường hợp chủ đầu tư dự án dành 20% tổng quỹ đất được giao trong phạm vi
dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại

là nhà ở thương mại thì được phép áp dụng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại
theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành.
- Việc khai thác kinh doanh phải bảo đảm công khai, minh bạch trên cơ sở hoạch
tốn trong q trình xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (nêu rõ
phần nào bù đắp chi phí để giảm giá bán, cho thuê, cho thuê mua, phần nào bù đắp
chi phí quản lý vận hành, phần nào bù đắp chi phí bảo trì nhà ở). Cơ quan quản lý
nhà nước có thẩm quyền tại địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này
của chủ đầu tư dự án.
- Việc hạch tốn các chi phí bán, cho th cơng trình thương mại trong dự án
nhà ở xã hội được thực hiện trong phương án cân đối tài chính của tồn bộ dự án
theo quy định đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho
thuê, cho thuê mua hoặc bán do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được
cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh


8
có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan chức năng nghiên cứu xây dựng để ban hành theo
thẩm quyền khung giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho người có thu nhập
thấp do các chủ đầu tư xây dựng phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.
1.1.2 Tổng quan về thi cơng xây dựng cơng trình.
1.1.2.1 Khái niệm:
- Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, máy móc thi công, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được
liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần trên mặt đất, phần dưới mặt đất, phần
dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.
- Cơng trình xây dựng bao gồm: Cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng
trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các cơng trình khác.
1.1.2.2 Quy trình xây dựng tổng qt:
- Để hồn thành một cơng trình xây dựng hồn chỉnh và đưa vào sử dụng phải
trải qua rất nhiều bước công việc xây dựng. Các bước này được quy định cơ bản

như sau:
- Bước 1: Thu thập thông tin về nhu cầu xây dựng.
- Bước 2: Khảo sát xem xét năng lực. Các giám đốc và phòng kế hoạch dự án
của các cơng ty xây dựng có trách nhiệm xem xét năng lực của cơng ty mình có đáp
ứng nhu cầu của chủ đầu tư hay không. Nếu đáp ứng sẽ chuyển sang bước công việc
tiếp theo.
- Bước 3: Lập hồ sơ dự thầu. Các phịng ban chức năng có trách nhiệm lập hồ
sơ dự thầu để tham gia đấu thầu.
- Bước 4: Tham gia đấu thầu, nhà thầu sẽ gửi hồ sơ dự thầu đến chủ đầu tư.
- Bước 5: Thương thảo, ký hợp đồng với chủ đầu tư.
- Bước 6: Sau khi ký hợp đồng, giám đốc công ty giao cơng trình cho các đội
xí nghiệp hoặc các đội xây dựng trong công ty để thi công. Nhà thầu có thể được
phép th thầu phụ để thi cơng một phần các hạng mục cơng trình.
- Bước 7: Lập phương án biện pháp thi công.
- Bước 8: Nhập vật tư, thiết bị, nhân lực.


9
- Bước 9: Thực hiện xây lắp.
- Bước 10: Nghiệm thu.
1.1.3 Tổng quan về quản lý thi công xây dựng cơng trình
1.1.3.1 Khái niệm về quản lý thi cơng xây dựng cơng trình
- Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình bao gồm quản lý tiến độ thi cơng, quản
lý khối lượng thi cơng, quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, quản lý vốn thi
cơng xây dựng cơng trình và quản lý về an tồn trong thi cơng xây dựng cơng trình.
- Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình dân dụng là việc giám sát, chỉ đạo,
điều phối, tổ chức, lên kế hoạch đối với các giai đoạn của vịng đời dự án xây dựng
cơng trình dân dụng. Mục đích của nó là từ góc độ quản lý và tổ chức, áp dụng các
biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu dự án như: mục tiêu về giá thành,
mục tiêu thời gian, mục tiêu chất lượng. Vì thế làm tốt cơng tác quản lý là một việc

có ý nghĩa vơ cùng quan trọng.
- Chu trình quản lý dự án xây dựng cơng trình dân dụng xoay quanh 3 nội
dung chủ yếu là (1) lập kế hoạch, (2) Tổ chức phối hợp thực hiện mà chủ yếu là
quản lý chất lượng, tiến độ thời gian, chi phí thực hiện và (3) giám sát các công việc
dự án xây dựng cơng trình dân dụng nhằm đạt được các mục tiêu đã định.
Chi tiết hơn của quản lý dự án xây dựng cơng trình dân dụng gồm những nội
dung sau:
- Quản lý phạm vi dự án xây dựng công trình dân dụng: tiến hành khống chế
quá trình quản lý đối với nội dung công việc của dự án xây dựng cơng trình dân
dụng nhằm thực hiện mục tiêu dự án xây dựng cơng trình dân dụng,…
- Quản lý thời gian dự án xây dựng cơng trình dân dụng: q trình quản lý
mang tính hệ thống nhằm đảm bảo chắc chắn hồn thành dự án xây dựng cơng trình
dân dụng theo đúng thời gian đề ra. Nó bao gồm các công việc như xác định hoạt
động cụ thể, sắp xếp trình tự hoạt động, bố trí thời gian, khống chế thời gian và tiến
độ dự án xây dựng cơng trình dân dụng.
- Quản lý vốn dự án xây dựng công trình dân dụng: là q trình quản lý chi
phí, giá thành dự án xây dựng cơng trình dân dụng nhằm đảm bảo hoàn thành dự án


10
xây dựng cơng trình dân dụng mà chi phí khơng vượt quá mực trù bị ban đầu. Nó
bao gồm việc bố trí nguồn lực, dự tính giá thành và khống chế chi phí.
- Quản lý chất lượng dự án xây dựng cơng trình dân dụng: Là q trình quản
lý có hệ thống việc thực hiện dự án xây dựng công trình dân dụng nhằm đảm bảo
đáp ứng yêu cầu về chất lượng mà khách hàng đặt ra. Nó bao gồm việc quy hoạch
chất lượng, khống chế chất lượng và đảm bảo chất lượng…
- Quản lý nguồn nhân lực của dự án xây dựng cơng trình dân dụng: là phương
pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm bảo phát huy hết năng lực, tính tích
cực, sáng tạo của mỗi người trong dự án xây dựng cơng trình dân dụng và tận dụng
nó một cách hiệu quả nhất. Nó bao gồm các việc như quy hoạch tổ chức, xây dựng

đội ngũ, tuyển chọn nhân viên và xây dựng các ban quản lý dự án xây dựng cơng
trình dân dụng.
- Quản lý việc trao đổi thông tin dự án xây dựng công trình dân dụng: là biện
pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm bảo việc truyền đạt, thu thập, trao đôi
một cách hợp lý các tin tức cần thiết cho việc thực hiện dự án xây dựng cơng trình
dân dụng cũng như việc truyền đạt thông tin, báo cáo tiến độ dự án xây dựng cơng
trình dân dụng.
- Quản lý rủi ro trong dự án xây dựng cơng trình dân dụng: Khi thực hiện dự
án xây dựng cơng trình dân dụng có thể xẽ gặp phải những yếu tố rủi ro mà chúng
ta không lường trước được. Quản lý rủi ro là biện pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm tận dụng tối đa những yếu tố có lợi khơng xác định và giảm thiểu tối đa
những yếu tố bất lợi không xác định cho dự án xây dựng công trình dân dụng. Nó
bao gồm việc nhận dạng, phân loại rủi ro, cân nhắc, tính tốn rủi ro, xây dựng đối
sách và khống chế rủi ro.
- Quản lý việc mua bán của dự án xây dựng cơng trình dân dụng: là biện pháp
quản lý mang tính hệ thống nhằm sử dụng hàng hóa, vật liệu, máy móc trang thiết bị
thu mua được từ bên ngoài tổ chức thực hiện dự án xây dựng cơng trình dân dụng.
Nó bao gồm việc lên kế hoạch thu mua, lựa chọn việc thu mua và trưng thu các
nguồn vật liệu.


11
- Quản lý việc giao nhận dự án xây dựng cơng trình dân dụng: một số dự án
xây dựng cơng trình dân dụng sau khi thực hiện hồn thành dự án xây dựng cơng
trình dân dụng, hợp đồng cũng kết thúc cùng với sự chuyển giao kết quả. Dự án xây
dựng cơng trình dân dụng mới bước vào giai đoạn đầu vận hành sản xuất nên khách
hàng có thể thiếu nhân lực quản lý kinh doanh hoặc chưa nắm vững được tính năng,
kỹ thuật của dự án xây dựng cơng trình dân dụng, vì thế cần có sự hỗ trợ của đơn vị
thi cơng dự án xây dựng cơng trình dân dụng, giúp đơn vị tiếp nhận dự án xây dựng
cơng trình dân dụng giải quyết vấn đề này, từ đó xuất hiện khâu quản lý việc giao –

nhận dự án xây dựng cơng trình dân dụng. Quản lý việc giao – nhận dự án xây dựng
cơng trình dân dụng cần có sự tham gia của đơn vị thi cơng dự án xây dựng cơng
trình dân dụng và đơn vị tiếp nhận dự án xây dựng cơng trình dân dụng, tức là cần
có sự phối hợp chắt chẽ giữa hai bên giao nhận, như vậy mới tránh được tình trạng
dự án xây dựng cơng trình dân dụng tốt nhưng hiệu quả kém, đầu tư cao nhưng lợi
nhuận thấp.
1.1.3.2 Vai trò quản lý thi cơng xây dựng cơng trình.
- Liên kết tất cả các hoạt động, công việc của dự án xây dựng cơng trình dân
dụng;
- Tạo điều kiện cho việc liên hệ, gắn bó giữa nhóm QLDA với khách hàng,
chủ đầu tư (CĐT) và các nhà cung cấp đầu vào;
- Tăng cường sự hợp tác và chỉ rõ trách nhiệm của các thành viên tham gia dự
án xây dựng công trình dân dụng;
- Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc nảy sinh và điều
chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện khơng dự đốn được. Tạo điều
kiện cho sự đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bất đồng;
Tạo ra các sản phẩm, dịch vụ có chất lượng cao hơn.
1.1.3.3 Mục tiêu của quản lý thi công xây dựng cơng trình.
Kết quả cuối cùng cần đạt (chất lượng của dự án xây dựng cơng trình dân dụng):


12
+ Mỗi một dự án xây dựng cơng trình dân dụng thường đặt ra một hay nhiều
mục tiêu cần đạt được (mục tiêu kỹ thuật công nghệ, mục tiêu kinh tế tài chính, mục
tiêu kinh tế xã hội, quốc phịng…)
Nguồn lực:
+ Để đạt được kết quả mong muốn, mỗi dự án xây dựng cơng trình dân dụng
đều dự trù nguồn vốn huy động cho dự án xây dựng cơng trình dân dụng (nhân lực,
tài lực, vật lực, kinh phí…). Trên thực tế, do những biến cố rủi ro làm cho nguồn
vốn thực tế thường có nguy cơ vượt quá dự kiến ban đầu. Cũng có những trường

hợp khơng đủ nguồn lực huy động cho dự án xây dựng cơng trình dân dụng như đã
dự kiến làm cho dự án triển khai không thuận lợi, phải điều chỉnh, thay đổi lại mục
tiêu so với dự kiến ban đầu,…
Thời gian:
+ Để thực hiện một dự án xây dựng cơng trình dân dụng địi hỏi phải có thời
gian ngắn nhất và thường bị ấn định khống chế do nhiều lý do (cạnh tranh thị
trường, tranh thủ thời cơ, giành cơ hội..). Ngay trong từng giai đoạn của chu trình
DA cũng có thể bị những khống chế về thời gian thực hiện. Thông thường, tiến
trình thực hiện một dự án xây dựng cơng trình giao thơng theo thời gian có thể chia
ra 3 thời kỳ: Khởi đầu, triển khai và kết thúc.
+ Nếu một dự án xây dựng cơng trình dân dụng được thực hiện mà đạt được
kết quả cuối cùng như dự kiến (độ hoàn thiện yêu cầu) trong một thời gian khống
chế với mục một nguồn lực đã xác định thì dự án xây dựng cơng trình dân dụng
xem là đã hồn thành mục tiêu tổng thể. Tuy nhiên, trên thực tế mục tiêu tổng thể
thường rất khó, thậm chí khơng thể nào đạt được và do đó trong quản lý dự án
người ta thường phải tìm cách kết hợp dung hịa 3 phương diện chính của một dự án
xây dựng cơng trình dân dụng bằng cách lựa chọn và thực hiện phương án kinh tế
nhất theo từng trường hợp cụ thể.
+ Ba yếu tố cơ bản: Thời gian, chi phí về vốn và kết quả là những mục tiêu cơ
bản của quản lý dự án và giữa chúng có mối liên quan chặt chẽ với nhau. Sự kết hợp
3 yêu tố này tạo thành mục tiêu tổng thể của quản lý dự án.


13
1.2 VỐN VÀ QUẢN LÝ VỐN THI CÔNG XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH NHÀ
CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP.
1.2.1 Vốn thi cơng xây dựng cơng trình.
1.2.1.1 Khái niệm về vốn sản xuất:
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản là tồn bộ những chi phí để đạt được mục đích
đầu tư bao gồm những chi phí cho việc khảo sát thiết kế xây dựng, mua sắm, lắp đặt

máy móc thiết bị và những chi phí khác được nghi trong tổng dự tốn.
Thuật ngữ “vốn” có thể có nhiều ý nghĩa khác nhau theo những tình huống
khác nhau. Nguồn vốn khác nhau được dùng cho những mục đích sử dụng, những
tình huống ra quyết định khác nhau. Vốn như là một nguồn lực hy sinh hoặc mất đi
để đạt được một mục đích cụ thể”.
Nguồn vốn dùng để sản xuất là tổng các hao phí về lao động sống và lao động
vật hóa được biểu hiện bằng tiền phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp trong một kỳ nhất định. Thông thường tổng nguồn vốn sản xuất được
hoạch toán theo một chu kỳ sản xuất kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm. Để tiến hành
quá trình sản xuất sản phẩm, cần chi dùng các chi các nguồn vốn cho lao động, đối
tượng lao động và tư liệu lao động. Ba yếu tố này đưa vào quá trình sản xuất hình
thành nên chi vốn sản xuất. Như vậy, các nguồn vốn này chi ra để hình thành nên
giá trị sản phẩm là một tất yếu khách quan.
1.2.1.2 Vốn phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.
a) Nguồn vốn phát chiển nhà ở cho người có thu nhập thấp do nhà nước đầu tư
được huy động từ các nguồn sau đây.
Quy phát triển nhà ở của địa phương được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật về nhà ở, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định
của hội đồng nhân dân cấp tỉnh, phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, công
trái nhà ở, huy động từ nguồn hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương, vốn trái phiếu chính phủ.
Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn vay khác của nước
ngoài


14
b) Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp
Vốn tự có của chủ đầu tư dự án.
Vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của chính phủ.

Phát hành trái phiếu được Chính Phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về
phát hành trái phiếu Chính Phủ, trái phiếu Chỉnh Phủ bảo lãnh và trái phiếu chính
quyền địa phương.
Vay từ tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp
luật.
Vay từ quỹ phát triển nhà ở địa phương, quy tiết kiệm nhà ở được thành lập và
hoạt động theo quy định của pháp luật
Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
c) Chi phí cấu thành giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng theo dự án.
+ Giá bán, cho thuê, nhà ở cho người có thu nhập thấp đầu tư bằng vốn ngân
sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước.
+ Giá bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp được đầu tư bằng nguồn
vốn ngoài ngân sách nhà nước được xác định theo nguyên tắc:
- Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm
nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức
của tồn bộ dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư.Trường hợp dự án có giá
bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng nhà ở cùng loại do cơ quan có thẩm quyền cơng
bố tại cùng thời điểm thì được tính tỷ lệ lợi nhuận định mức của tồn bộ dự án
khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư.
- Giá bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xác
định trên cơ sở nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi
nhuận định mức của toàn bộ dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư, khơng
tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định. Thời gian thu hồi vốn đối với nhà ở


15
cho người có thu nhập thấp cho thuê tối thiểu là 15 năm kể từ ngày ký hợp
đồng.Trường hợp cho thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thì bên thuê phải

nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo định kỳ do bên cho thuê nhà
và bên thuê nhà thỏa thuận tính tử thời điểm bàn giao nhà, thời hạn tối thiểu thuê
nhà cho người có thu nhập thấp tối thiểu là 05 năm kể từ khi bên cho thuê bàn giao
nhà cho người thuê.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán. Giá
cho thuê, cho mua đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp được đầu tư xây dựng
theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn.
- Đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp do chủ đầu tư giá bán do chủ đầu
tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành
- Người thuê nhà cho người có thu nhập thấp có trách nhiệm nộp trước cho
bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo tỏa thuận của hai bên, nhưng không
vượt quá 06 tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà.Cho phép hai
bên có thỏa thuận nhưng giá trị khoản tiền cọc không vượt quá 50% giá trị của nhà
cho thuê.Trong trường hợp này thì được giảm giá th nhà hoặc khơng phải đóng
tiền th nhà ở trong một thời hạn nhất định.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra việc
bán cho thuê nàh ở cho người có thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn theo quy định
của luật nhà ở.
- Người mua thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp được vay vốn của các tổ
chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tìa chính được thành lập và hoạt
động theo quy định của pháp luật để thanh toán tiền mua, thuê với lãi suất ưu đãi
thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách
hàng.
1.2.1.3 Nội dung vốn thi cơng xây dựng cơng trình
a) Vốn dùng trực tiếp thi cơng xây dựng cơng trình


16
Vốn trực tiếp thi cơng xây dựng cơng trình là tồn bộ vốn dùng chi trực tiếp để

thi cơng hồn thành cơng trình, hạng mục cơng trình, bộ phận, phần việc, cơng tác
của cơng trình, cơng trình phụ trợ, cơng trình tạm phục vụ thi cơng, nhà tạm để ở và
điều hành thi công.
Vốn dùng thi công trực tiếp bao gồm: chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân cơng,
máy thi cơng), chi phí trực tiếp khác, chi phí phục vụ cơng nhân, chi phí phục vụ thi
cơng tại cơng trường.
b) Vốn dùng lắp đặt thiết bị vào cơng trình
Vốn dùng lắp đặt thiết bị được tính cho cơng trình, hạng mục cơng trình bao
gồm các chi phí: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ cần sản
xuất, gia cơng); chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt và thí
nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị và các chi phí khác có liên quan. Chi phí mua sắm thiết bị
bao gồm: giá mua (kể cả chi phí thiết kế và giám sát chế tạo), chi phí vận chuyển từ
cảng hoặc nơi mua đến cơng trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container tại cảng
Việt Nam (đối với các thiết bị nhập khẩu), chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi ở
hiện trường, thuế và phí bảo hiểm thiết bị cơng trình.
c) Vốn dùng quản lý
Vốn dung quản lý bao gồm các chi phí: chi phí quản lý của doanh nghiệp và chi
phí điều hành sản xuất tại cơng trường. Đó là chi phí quản lý chung của doanh nghiệp
gồm các chi phí về lương nhân viên bộ phận quản lý doanh nghiệp (Tiền lương, tiền
công, các khoản phụ cấp,. . .); bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí cơng đồn của
nhân viên quản lý doanh nghiệp; chi phí vật liệu văn phịng, cơng cụ lao động, khấu
hao TSCĐ dùng cho quản lý doanh nghiệp; tiền thuê đất, thuế mơn bài; khoản lập dự
phịng phải thu khó địi; dịch vụ mua ngoài (Điện, nước, điện thoại, fax, bảo hiểm tài
sản, cháy nổ. . .); chi phí bằng tiền khác (Tiếp khách, hội nghị khách hàng. . .).
d) Vốn dùng Marketing
Trong thị trường hiện nay công tác xây dựng thương hiệu có vai trị to lớn trong
q trình sản xuất kinh doanh. Một nhà thầu có thương hiệu thì sẽ đảm bảo cho khả
năng thắng thầu cao hơn rất nhiều. Vì vậy Marketing là yếu tố cực kỳ quan trọng.

17
Vốn dùng cho công tác marketing của doanh nghiệp bao gồm các chi phí: chi
phí cho cơng tác nghiên cứu thị trường, thiết kế tổ chức thi công, xây dựng giá thầu,
lập hồ sơ thầu, đấu thầu…
e) Vốn dùng cho chi phí tài chính
Vốn dung cho chi phí tài chính là những khoản phí mà người đi vay phải trả khi
họ vay tiền từ ngân hàng hay một tổ chức tín dụng. Chi phí tài chính khơng chỉ bao
gồm lãi suất khoản vay, mà cịn bao gồm các khoản phí khác như phí giao dịch, phí
hoa hồng, phí thanh tốn chậm, phí hàng năm như phí thẻ tín dụng hàng năm, và phí
tín dụng bảo hiểm hàng năm trong trường hợp người cho vay yêu cầu có bảo hiểm
trước khi quyết định cho vay.Chi phí tài chính được kê khai trong báo cáo kết quả
kinh doanh của doanh nghiệp là tổng chi phí tài chính, trong đó chi phí lãi vay là
khoản chi phí tài chính quan trọng nhất.
Trong ngành xây dựng, do thời gian thi công xây dựng kéo dài nên nguồn vốn
dùng cho chi phí tài chính bỏ ra khá lớn. Đó là những thiệt hại do ứ đọng vốn trong
thời gian xây dựng gây ra. Khi công trình đang được thi cơng xây dựng thì phần vốn
bỏ ra chưa thể sinh lời do cơng trình chưa được khai thác đưa vào sử dụng.
f) Vốn dùng cho một số chi phí khác
Nguồn vốn dành cho các chi phí khác là những thành phần chi phí phát sinh
khơng phải là những chi phí chưa tính vào các thành phần chi phí nêu trên.
1.2.1.4 Phương pháp xác định từng thành phần vốn thi cơng theo hạch tốn doanh
nghiệp
a) Vốn dùng cho chi phí trực tiếp
Vốn dùng cho chi phí trực tiếp bao gồm: chi phí vật liệu (kể cả vật liệu do chủ đầu
tư cấp), chi phí nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng và chi phí trực tiếp khác.
* Chi phí vật liệu, nhân cơng, máy thi cơng trong chi phí trực tiếp được xác định
bằng một trong các phương pháp sau đây:
+ Theo khối lượng và đơn giá xây dựng tổng hợp.
+ Theo khối lượng và đơn giá xây dựng chi tiết.
+ Kết hợp các phương pháp trên.