Phân tích tài chính dự án đầu tư tại công ty cổ phần tập đoàn PGT, đà nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN THỊ TƢỜNG PHI

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐỒN PGT, ĐÀ NẴNG

TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN
Mã số: 8 34 03 01

Đà Nẵng - Năm 2020


Cơng trình được hồn thành tại
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒNG TÙNG

Phả n biện 1: PGS.TS. Ngơ Hà Tấn
Phản biện 2: TS. Bùi Thị Yến Linh

Luận văn đã được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt
nghiệp thạc sĩ Kế toán họp tại Trường Đại học Kinh tế, Đại học
Đà Nẵng vào ngày 15 tháng 11 năm 2020

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm Thơng tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đà Nẵng khơng ai có thể phủ nhận là đây đã đang và sẽ là
thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Bởi một mảnh đất miền trung
hội tụ đủ cảnh vật thiên nhiên hữu tình, khí hậu thống mát quanh
năm, danh lam thắm cảnh tự nhiên, những cơng trình nhân tạo nổi
tiếng mà Đà Nẵng đang sở hữu đã nói lên được giá trị to lớn thành
phố này. Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch, phát triển kinh tế
của thành phố luôn ở mức tốt càng làm tăng chất lượng cuộc sống
con người thành phố biển. Những dự án đầu tư vào thành phố ngày
càng nhiều và quy mô ngày càng lớn. Hoạt động đầu tư đòi hỏi số
lượng vốn lớn, thời gian dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao.
Chính vì thế đứng trước mỗi cơ hội đầu tư địi hỏi doanh nghiệp phải
tính tốn, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư
một cách đầy đủ, chính xác và hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra.
Đầu tư mang tính chất rủi ro và lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu
tư là một bài tốn khó đối với mỗi doanh nghiệp trên thị trường hiện
nay. Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án,
một doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanh
nghiệp đó rơi vào hồn cảnh khó khăn và dần mất đi lợi thế cạnh
tranh. Cơng ty CP Tập Đồn PGT là một đơn vị kinh doanh Bất động
sản, để đáp ứng được yêu cầu phát triển và cạnh tranh là một vấn đề
đang được Ban lãnh đạo công ty hết sức quan tâm. Việc xem xét các
nhu cầu và bảo đảm về nguồn lực tài chính giúp cho việc thực hiện
các dự án đầu tư có hiệu quả. Thơng qua các kỹ năng, nghiệp vụ
chun mơn mà có thể xác định quy mơ đầu tư, cơ cấu của các loại
vốn và nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết quả và
hiệu quả của hoạt động trong dự án. Chính vì thế, việc phân tích hiệu
quả tài chính dự án đầu tư sẽ giúp cho Ban lãnh đạo công ty thấy

2
được những điểm mạnh và điểm yếu còn tồn tại trong tình hình tài
chính và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, đưa ra các quyết định
quan trọng cho công ty phát triển. Nhận thức được tầm quan trọng
của việc phân tích hiệu quả tài chính dự án tư của cơng ty, tơi chọn
đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tƣ tại Cơng ty Cổ Phần
Tập Đồn PGT, Đà Nẵng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án
đầu tư tại Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng.
- Khuyến nghị giải pháp nâng cao cơng tác phân tích tài
chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
Cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư.
* Phạm vi nghiên cứu
Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở các dữ liệu thứ cấp thu được, luận văn sử dụng
các phương pháp truyền thống như: Phương pháp thống kê, phương
pháp so sánh.
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm có 3 chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu
tƣ.
Chƣơng 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tƣ
tại Cơng ty CP Tập Đồn PGT, Đà Nẵng. Minh họa phân tích tài
chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp duyên hải

miền trung Central Coast - Đà Nẵng
Chƣơng 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao cơng tác


3
phân tích tài chính tại Cơng ty CP Tập Đồn PGT, Đà Nẵng.
6. Tổng quan đề tài nghiên cứu
Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên
ngành vì vậy tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên
nhiều góc độ khác nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính
của đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay,
đã có một số nghiên cứu liên quan đến đề tài.


4
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƢ
1.1.1. Khái niệm đầu tƣ, dự án đầu tƣ và các giai đoạn
thực hiện dự án đầu tƣ
a. Đầu tư
b. Dự án đầu tư
c. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
+ Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư
+ Nghiên cứu tiền khả thi.
+ Nghiên cứu khả thi
- Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Phần lớn chi phí của dự án thường nằm trong giai đoạn này.
Đây chính là giai đoạn mà sau khi kết thúc sẽ tạo ra cơ sở vật chất kỹ
thuật cho hoạt động của dự án sau này.
Có thể tóm tắt nội dung các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
như sau:


5
Bảng 1.1. Tóm tắt các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án
Giai đoạn
chuẩn bị đầu tƣ

Giai đoạn
thực hiện đầu tƣ

Giai đoạn vận hành kết
quả của việc đầu tƣ và
đánh giá sau đầu tƣ

Nghiên Nghiên Nghiên Triển
cứu phát cứu tiền cứu khả khai kế
hiện cơ khả thi
thi
hoạch

Thiết kế,
lập dự
toán, ký

hội đầu

tư

kết hợp và hồn vào sử
doanh, thu
đồng thi
thành dụng cơng hồi đủ vốn
cơng xây cơng
trình
đầu tư và có
dựng, lắp trình
lợi nhuận
đặt thiết
theo kế
bị
hoạch dự
kiến

thực
hiện
đầu tư

Thi
Chạy thử Tổ chức hoạt
công và nghiệm động sản
xây lắp thu đưa
xuất, kinh

1.1.2. Ý nghĩa của hoạt động đầu tƣ đối với doanh nghiệp
1.2. NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƢ

1.2.1. Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài
chính
a. Khái niệm phân tích tài chính dự án đầu tư
b. Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư
c. Yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư
- Xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và loại vốn
của dự án.
- Xác định các dòng thu chi dự án
- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và lựa chọn phương án
- Phân tích độ an tồn về mặt tài chính
1.2.2. Các bƣớc tính tốn, so sánh phƣơng án
a. Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so
sánh


6
b. Xác định thời kì tính tốn của phương án đầu tư
c. Tính tốn các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các
phương án qua các năm
- Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động)
- Giá thành sản phẩm (hay dịch vụ)
- Chi phí vận hành (giá thành khơng có khấu hao)
- Chi phí khấu hao
- Các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo các
năm, các khoản thuế.
- Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu
hồi khi đào thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu
hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án.
d. Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian
Xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu chấp nhận

được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm, hiện
tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm
chỉ tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì.
e. Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng
hợp
Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theo
quan điểm và chiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ
tiêu tĩnh hoặc động, ví dụ NPV, IRR, T, B/C…
f. Xác định tính hiệu quả của mỗi phương án đem so sánh
g. So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa
chọn
Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét
là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất. Đó là phương
án được lựa chọn.


7
h. Phân tích độ nhạy, độ an tồn và mức tin cậy của
phương án
i. Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an tồn và
tin cậy của kết quả phân tích
1.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tƣ
a. Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
 Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng
1.
b. Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
c. Giá trị hiện tại ròng (NPV)


Cách xác định

n

NPV = 0 =

1

 B (1  IRR )
t 0

t

t

-

n

C
t 0

t

1
(1  IRR )t

(*)

e. Chỉ số doanh lợi (PI)
 Khái niệm
 Ý nghĩa

 Cách xác định
n

PI =

CFt

 (1  r )
t 1

t

CF0

f. Thời gian hoàn vốn (PP)
g. Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP)
h. Điểm hòa vốn (BP)
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chương 1, Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về
phân tích tài chính dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan về phân tích tài
chính dự án đầu tư, nội dung phân tích tài chính và phân tích rủi ro
tài chính dự án đầu tư, bao gồm các nội dung: khái niệm đầu tư, dự
án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động


8
đầu tư đối với doanh nghiệp; các quan điểm về đầu tư; quy trình
phân tích và ra quyết định đầu tư; ước tính dịng tiền dự án đầu tư;
phương pháp xác định suất chiết khấu; các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
tài chính dự án đầu tư; các phương pháp phân tích rủi ro tài chính dự

án đầu tư;…
Với những nội dung cơ sở lý luận cơ bản nhất nghiên cứu
trong chương này làm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu thực tiễn
và nêu được khuyến nghị giải pháp trong chương 2 và chương 3.


9
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƢ TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN PGT, ĐÀ
NẴNG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU
TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI
MIỀN TRUNG CENTRAL COAST, ĐÀ NẴNG.
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN PGT.
2.1.1. Thơng tin ngƣời sáng lập
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển
2.1.3. Tầm nhìn sứ mệnh
2.1.4. Sơ đồ tổ chức của PGT, Đà Nẵng
2.1.5. Đặc điểm tình hình kinh doanh bất động sản tại
PGT, Đà Nẵng
2.2. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƢ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN
HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG
2.2.1. Quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án
đầu tƣ
a. Quy trình lập dự án đầu tư
- Sau khi nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, Phòng Đầu
tư cùng Ban Tổng Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấp
thuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án.

- Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự tốn, Phịng Pháp chế
đề xuất các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần dự án, tổ
chức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra hiện trạng, thu thập ý kiến
các chuyên gia, thu thập tài liệu cơ sở làm căn cứ lập dự án đầu tư.
- Trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kinh tế, kỹ
thuật của dự án trước lãnh đạo Công ty.


10
- Sau khi kế hoạch tổng thể được phê duyệt, Phịng Tài chính
– Kế tốn chịu trách nhiệm chính trong việc phân tích tài chính dự án
và báo cáo kết quả phân tích cho Phịng Đầu tư chủ trì lập dự án đầu
tư.
- Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Cơng ty
và trình Hội đồng quản trị phê duyệt.
b. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
Để phục vụ cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư, Phịng
Tài chính – Kế tốn sẽ tiến hành thực hiện thu thập thơng tin từ
Phịng Đầu tư, Phịng Xây dựng, Phịng Thiết kế-Dự tốn, Phịng
Pháp chế; thị trường Bất động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinh
doanh của Công ty; các ngân hàng TMCP; quy định của pháp luật
liên quan; và tra cứu thông tin trên Internet,…
Trên cơ sở thông số đầu vào đã được đánh giá, chọn lọc,
Phịng Tài chính – Kế tốn sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án,
gồm các nội dung sau:
- Lập tổng mức đầu tư của dự án
- Ước lượng cơ cấu nguồn vốn của dự án và phân bổ nguồn
vốn đầu tư.
- Tính tốn phương án vay vốn và trả nợ vay
- Tính tốn chi phí khấu hao của dự án

- Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm của dự án.
- Tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: NPV, IRR, PBP,
B/C.
- Đưa ra kết luận dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả tài
chính hay khơng?


11
2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp
khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central
Coast – Đà Nẵng
a. Vài nét về dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao
cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng
* Tên cơng trình: KhuTổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp
Duyên hải miền Trung Central Coast.
* Địa điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấp
Redstar, đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà,
thành phố Đà Nẵng.
* Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng
b. Phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn
hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng
* Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư là tồn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng cơng trình, được tính tốn và xác định trong giai
đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án và thiết
kế cơ sở.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá
hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ
đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng
cơng trình.

* Cấu thành tổng mức đầu tư dự án
Nội dung cụ thể các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu
tư bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chuyển nhượng
đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác; dự
phịng phí; chi phí thẩm tra, thẩm định và kiểm tốn; lãi vay trong
thời gian xây dựng;


12
* Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự án
- Việc xác định cơ cấu nguồn vốn đầu tư đòi hỏi phải vừa đáp
ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho cơng trình, đồng thời phù hợp với
tình hình tài chính thực tế của chủ đầu tư cũng như khả năng huy động
được từ nguồn vốn bên ngoài.
- Cơ cấu nguồn vốn của dự án bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn
vay ngân hàng và vốn huy động khác và vốn huy động từ khách hàng
mua căn hộ.
c. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh
tế-xã hội của dự án
+Doanh thu kinh doanh
- Doanh thu từ bán căn hộ
Dự án Central Coast hoàn thành sẽ cung cấp 486 căn hộ cao
cấp (tương đương 37,498 m2) trong đó bao gồm cả các căn hộ: 1
phịng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, phục vụ sinh sống và nghỉ
dưỡng cao cấp theo mùa, được mở bán ngay từ khi hoàn tất thủ tục
đầu tư.
Doanh thu từ bán căn hộ cao cấp được thu theo 7 đợt
trong 4 năm xây dựng với tỷ lệ thu khác nhau. Phương án này vừa
đảm bảo khả năng thanh toán cho khách hàng, mặt khác giúp giảm
áp lực về nguồn vốn khá lớn cho chủ đầu tư của dự án bởi nguồn

thu này có thể được huy động vào việc đầu tư xây dựng dự án theo
nhu cầu sử dụng vốn xây dựng cơng trình
- Doanh thu khách sạn
Dự án cung cấp 300 phòng khách sạn đạt chuẩn 5 sao nhằm
phục vụ nhu cầu thuê dài hạn sinh sống và công tác, nghỉ dưỡng của
du khách, các nhà đầu tư đến Đà Nẵng, cũng như nhu cầu lưu trú


13
của du khách đến du lịch khám phá Đà Nẵng, đặc biệt là các mùa lễ
hội, mùa du lịch.
Các phòng khách sạn được trang bị đạt chuẩn 5 sao, nằm
trong vị trí gần biển và cách trung tâm khơng xa nên mức giá được
điều chỉnh hợp lý theo mức giá các khách sạn có quy mơ tương đương
cùng nằm trong khu vực.
- Doanh thu dịch vụ tiện ích khách sạn
Đi kèm với dịch vụ cho thuê phòng lưu trú khách sạn là các
dịch vụ tiện ích, nhằm phục vụ các nhu cầu cần thiết khác một
cách đầy đủ, tiện lợi và tốt nhất cho khách hàng sinh sống và lưu
trú tại khách sạn. Khách hàng có thể sử dụng và tận hưởng các dịch
vụ thư giãn, chăm sóc sức khỏe, giải trí tại nhà hàng ẩm thực, cà
phê, quầy bar, spa, bể bơi... và các dịch vụ tiện ích khác: giặt ủi,
điện thoại, dịch vụ đi lại du lịch khi khách có nhu cầu.
Doanh thu các dịch vụ tiện ích tính theo tỷ lệ doanh thu lưu
trú khách sạn. Doanh thu dịch vụ tổ chức sự kiện, hội họp được
tính theo giá cho thuê theo m2 với hệ số lấp đầy trung bình những
năm ổn định là 65%.
d. Chi phí hoạt động và trích phân bổ khấu hao Tài sản cố
định (TSCĐ) của dự án hàng năm
- Chi phí hoạt động kinh doanh hàng năm

Chi phí giá vốn dịch vụ th phịng khách sạn và các dịch
vụ tiện ích đi kèm : căn cứ vào các chi phí chính của sản phẩm
dịch vụ cụ thể, tùy vào từng loại dịch vụ mà ta có tỷ lệ chi phí
giá vốn tính theo doanh thu dịch vụ tương ứng, tỷ lệ này được tạm
tính ở mức hợp lý.
Tỷ lệ giá vốn của các dịch vụ này được căn cứ vào giá thực tế
và tìm hiểu thị trường, nhưng tùy thuộc vào mức tăng các chi phí


14
nguyên nhiên liệu hàng năm, có thể điều chỉnh lại cho phù hợp với mức
kinh doanh của dự án.
Chi phí marketing,bán hàng, hoa hồng chiết khấu, hoạt động
kinh doanh ở mỗi bộ phận: căn hộ, khách sạn, dịch vụ.
I

Bảng 2.12. Chi phí khối khách sạn
Chi phí dịch vụ khách sạn
Giá trị

1

Chi phí phịng khách sạn

17%

DT Phịng KS

2

Chi phí cho nhà hàng

42%

DT nhà hàng

3

Chi phí coffee

30%

DT Coffee

4

Chi phí quầy bar

30%

DT quầy Bar

5

Chi phí khác : giặt ủi. điện
thoại.…

15%

DT dịch vụ khác

6

Chi phí tổ chức sự kiện

20%

DT tổ chức sự
kiện

II

Chi phí quản lý chung

Giá trị

ĐVT

1

Chi phí tiền lương nhân viên

2%

Tổng Doanh thu
khối KS

2

Các khoản trích theo lương

21.50%

Lương Cơ bản

3

Lương cơ bản

50%

CP tiền lương NV

4

Chi phí tiếp thị. Marketing.
Hoa hồng

3%

Tổng Doanh thu
khối KS

5

Chi phí chung

ĐVT

5.1

Chi phí điện nước

7%

Tổng Doanh thu
khối KS

5.2

Chi phí thơng tin liên lạc. nhiên
liệu chung

3%

Tổng Doanh thu
khối KS

5.3

Chi phí khác

3%

Tổng Doanh thu
khối KS


15
(Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình Dự án Tổ hợp Khách

sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập
ngày 31/01/2018)
+ Chi phí lƣơng nhân viên và các khoản phụ trợ
Chi phí này gồm các khoản mục:
+ Chi phí lương trả cho nhân viên hằng năm: được ước tính
bằng 2% tổng doanh thu dự án hằng năm.
+ Các khoản trích nộp theo lương: bao gồm BHYT, BHXH,
BHTN, trích nộp theo quy định của nhà nước gồm 21.5% Lương cơ
bản (Lương cơ bản tạm tính 50% chi phí lương nhân viên)
+ Chi phí quản lý chung
- Chi phí thơng tin liên lạc, nhiên liệu: chiếm 3% doanh thu
hằng năm củakhách sạn và dịch vụ.
- Chi phí chung khác: tạm tính 3% doanh thu hằng năm
của khách sạn và dịch vụ.
+ Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng cơng trình:
- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng cơng trình hằng năm: mỗi
năm 1 lần, trích khoản chiếm 3% doanh thu trước thuế để sửa chữa ,
bảo dưỡng.
- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng trang thiết bị hằng năm:
mỗi năm 1 lần, trích khoản chiếm 2% doanh thu trước thuế để sửa
chữa , bảo dưỡng.
- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn : 5 năm 1 lần, trích khoản
chiếm 10% Tỷ lệ tính tốn các chi phí khác này tùy theo mức
doanh thu hàng năm để cân đối lại cho phù hợp nhất.
Bảng 2.13. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng
STT
2

NỘI DUNG
Chi phí sửa chữa.

bảo dƣỡng:

Giá trị

ĐVT

Ghi chú


16
2.1

Chi phí bảo dưỡng
sửa chữa cơng trình

3.00%

Tổng doanh
thu KS

Hằng
năm

2.2

Chi phí bảo dưỡng
sửa chữa trang thiết
bị

2.00%

Tổng doanh
thu KS

Hằng
năm

2.3

Chi phí bảo dưỡng
sửa chữa lớn

10.00%

5

năm/lần

(Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình Dự án Tổ hợp
Khách sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central
Coast lập ngày 31/01/2018)
+ Trích quỹ khấu hao và phân bổ chi phí TSCĐ
+ Đối với xây dựng cơng trình: thời gian khấu hao là 25
năm
+ Đối với phần thiết bị: thời gian khấu hao là 8 năm
+ Đối với phần chi phí tiền sử dụng đất: thời gian khấu hao
là 20 năm
+ Đối với chi phí khác: thời gian khấu hao là 5 năm
Giá trị khấu hao các TSCĐ là giá trị chưa có VAT
e. Chi phí lãi vay

Trong thời gian xây dựng lãi vay phát sinh được cộng dồn
tích luỹ và sẽ cộng với vốn gốc để bắt đầu trả ngay vào năm có lợi
nhuận đầu tiên.
Lãi suất vay dài hạn ngân hàng tại thời điểm vay là 10.5%/
năm.
f. Dự trù lỗ lãi
Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả năng
cân đối tài chính và đảm bảo trả nợ vay, khi toàn bộ dự án đi vào
hoạt động (năm 2020).


17

Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính bằng 20%
lợi nhuận trước thuế( bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2016)
- Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu - Tổng chi phí.
- Lợi nhuận trước thuế = Lợi nhuận gộp – Lãi vay ngân
hàng – khấu hao
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Lợi nhuận trước
thuế
- Lợi nhuận ròng = Lợi nhuận trước thuế – Thuế TNDN
g. Đánh giá hiệu quả kinh tế tài chính của dự án
Dự án có nguồn vốn đầu tư khá lớn, và tuổi thọ công trình
của dự án khá cao nên ta chọn thời gian tính tốn dự án là 30 năm.
+ Xác định tỷ suất chiết khấu
Đối với dự án “Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp
Central Coast”, chọn tỷ số chiết khấu WACC (suất chiết khấu) tính
tốn là 11%.
+ Đánh giá hiệu quả kinh tế dự án
- Hiện giá của hiệu số thu chi: NPV (Net Present Value)

Để xác định giá trị NPV, ta dùng suất chiết khấu để tính
tổng hiện giá các khoản thu hồi ròng từng năm trong tương lai
của dự án. Chỉ tiêu NPV cho ta biết được khả năng sinh lợi của
dự án trong toàn bộ thời gian khai thác, là một chỉ tiêu rất quan
trọng của dự án. Dự án đáng giá khi NPV > 0
NPV = 454.776.994.048 > 0: Dự án đáng giá có thể đầu tư
- Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR
Tỷ suất thu hồi bộ IRR chính là lãi suất chiết khấu r mà ứng
với nó, tổng giá trị hiện tại của thu hồi ròng bằng tổng hiện giá vốn


18
đầu tư hay tại đó lũy kế hiện giá thu hồi ròng bằng lũy kế hiện giá
vốn đầu tư và NPV = 0
Giá trị IRR của dự án : IRR = 16.1 % > 11 %
Nhận xét : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án lớn hơn
tỉ suất sinh lợi tối thiểu và lớn hơn lãi gửi tiết kiệm ngân hàng.
- Thời gian hoàn vốn(PBP): 10 năm 8 tháng
Kết luận: Thơng qua các kết quả tính tốn của NPV, IRR,
PBP đều thỏa mãn các điều kiện đảm bảo một dự án đáng giá và có
khả thi. Và quyết định đầu tư ln là quyết định khó khăn hàm chứa
độ mạo hiểm và quyết đoán của nhà đầu tư, có như thế hiệu quả
đầu tư đem lại mới trở thành phần thưởng xứng đáng cho những
người dám kinh doanh và chấp nhận rủi ro trong kinh doanh.
2.3 Đánh giá thực trạng cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư
tại PGT-Đà Nẵng
2.3.1. Những mặt đạt được
2.3.2. Những mặt cịn hạn chế
- Quy trình lập dự án đầu tư
- Nội dung phân tích tài chính dự án

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
a. Nguyên nhân chủ quan
b. Nguyên nhân khách quan
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Luận văn đã giới thiệu khái qt về Cơng ty Cổ phần tập
đồn PGT, Đà Nẵng và thực trạng cơng tác phân tích tài chính dự án
đầu tư tại Cơng ty Cổ phần tập đồn PGT, minh họa bằng việc phân
tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên
hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng: quy trình lập dự án đầu
tư; nội dung trong phân tích tài chính dự án đầu tư; phân tích hiệu


19
quả tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên
hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng và đưa ra kết luận về tính
khả thi về mặt tài chính dự án căn cứ cơ sở lý luận được trình bày ở
chương 1.
Qua nghiên cứu, phân tích thực trạng tại Cơng ty Cổ phần tập đoàn
PGT, Đà Nẵng, tác giả đã đưa ra những đánh giá về những mặt đạt
được, hạn chế của công tác phân tích tài chính dự án đầu tư và chỉ ra
nguyên nhân của những hạn chế đó.
CHƢƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN NÂNG CAO CƠNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐỒN PGT, ĐÀ NẴNG
3.1. HỒN THIỆN CÔNG TÁC THU THẬP VÀ XỬ LÝ
THÔNG TIN
- Cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật có liên quan
đến dự án đầu tư, tham khảo ý kiến chuyên gia, xử lý thông tin dự án
tương tự nhằm xây dựng các thơng số đầu vào phù hợp, chính xác.

- Sau khi dự án đi vào vận hành, cần thu thập, nghiên cứu lại
các thông số thực tế của dự án, đánh giá, xây dựng lại sản lượng điện
thực tế hàng năm nhằm phân tích lại hiệu quả tài chính dự án để có
giải pháp xử lý phù hợp.
- Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ công tác phân
tích tài chính dự án đầu tư (thơng tin về tình hình kinh tế - xã hội;
thơng tin thị trường;...được thu thập chủ yếu từ internet và các tài
liêu liên quan).
a. Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ cơng tác
phân tích tài chính dự án đầu tư
- Thứ nhất: Thơng tin về tình hình kinh tế xã hội, đó là


20
những chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và
Nhà nước. Đặc biệt quan tâm đến những quy định như: Quy định về đầu
tư; quy định về lập dự toán vốn đầu tư; quy định về chế độ tài chính đối
với từng loại hình doanh nghiệp; quy định về tỷ lệ cho vay của Ngân
hàng đối dự án đầu tư; quy định về chế độ trích khấu hao tài sản cố định;
quy định về tiền lương, quy định về các loại thuế và phí; quy định về
miễn giảm ưu đãi, hỗ trợ và khuyến khích đầu tư;… Các văn bản, quy
định này thường xuyên thay đổi, do đó Cơng ty phải ln cập nhật và
tìm hiểu nhằm đáp ứng được yêu cầu công tác phân tích tài chính dự án.
- Thứ hai: Thơng tin về thị trường: Đây là những thông tin
cực kỳ quan trọng, liên quan trực tiếp đến dòng thu nhập của dự án.
Thông tin về số lượng loại sản phẩm trong cùng một khu vực thị
trường. Mức cầu tiêu thụ về sản phẩm cùng loại trong thời gian nhất
định để thấy được tốc độ tăng trưởng và làm cơ sở cho việc dự báo
tốc độ tăng trưởng trong thời gian tới. Mức cung thực tế của các
doanh nghiệp trên thị trường hiện tại. Thông tin về giá cả, dự báo thị

trường trong nước và quốc tế, quy hoạch đầu tư, định hướng phát
triển do Bộ, ngành được công bố.
b. Tăng cường khảo sát, tìm hiểu thực tế
Căn cứ vào thơng tin hồ sơ dự án, để có cơ sở phân tích về
nhu cầu thị trường, chi phí đầu vào, giá bán sản phẩm thì CBNV
phân tích cần phải tiến hành điều tra thực tế.
c. Tiếp xúc và phỏng vấn trực tiếp chuyên gia
Sau khi thu thập thông tin từ hồ sơ dự án đầu tư, mạng
internet, khảo sát trên thị trường... Trường hợp có các vướng mắc
cần làm rõ thì CBNV phân tích tài chính có thể tham khảo ý kiến
chun gia bên trong hoặc bên ngồi Cơng ty liên quan đến từng lĩnh
vực đặc thù.


21

d. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin phân tích tài
chính dự án đầu tư
Trong q trình phân tích tài chính dự án, CBNV phân tích
đều phải tiến hành các bước thu thập thơng tin. Do đó, để có thể tận
dụng nguồn thơng tin đã thu thập trước đó, tiết kiệm thời gian thu
thập và đa dạng thơng tin thì Cơng ty cần xây dựng hệ thống cơ sở
dữ liệu thông tin điện tử phục vụ công tác phân tích.
3.2. HỒN THIỆN NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN
Cơng ty cần sớm ban hành quy trình phục vụ cơng tác phân
tích tài chính dự án đầu tư để có thể thực hiện đầy đủ các bước trong
phân tích và kiểm sốt tốt nội dung, giảm được thời gian cho công
tác này.
3.3. NÂNG CAO KHẢ NĂNG DỰ BÁO TÌNH HUỐNG ĐỐI

VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
Trong thực tế, việc dự báo tình huống đối với các dự án đầu
tư xây dựng vẫn chưa được chú trọng. Trong khi đó, việc dự báo các
tình huống là một trong những vấn đề quan trọng ảnh hưởng tới hiệu
quả của dự án. Cơng ty cần phải có các dự báo tình huống và các
phương án đề phịng khắc phục khi có các tình huống gây ảnh hưởng
tới dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
3.4 ÁP DỤNG VÀ NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƢ
Quản lý dự án là cơng việc mang tính quyết đinh tới thành
cơng của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ tới quá
trình này. Nếu việc quản lý dự án yếu kém sẽ ảnh hưởng tới tài chính
của doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận bị ảnh hưởng và việc phân tích


22
tài chính cũng thiếu chính xác khiến cho nhà đầu tư khơng có được
những số liệu chính xác về dự án để đưa ra những quyết định chính
xác.
3.5. TỔ CHỨC BỘ MÁY NHÂN SỰ HIỆU QUẢ
Con người luôn là yếu tố quyết định đến kết quả và hiệu quả
trong công tác lập dự án cũng như phân tích tài chính dự án đầu tư tại
Công ty. Công ty cần phải tuyển dụng, đào tạo đội ngũ lao động có
trình độ chuyên môn, kỹ năng và giàu kinh nghiệm.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Từ thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư tai cơng ty Cổ
phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng cùng những hạn chế được chỉ ra, tác
giả đã xây dựng quy trình phân tích tài chính dự án tại công ty và đề
xuất những giải pháp cụ thể bao gồm: hồn thiện thu thập và xử lý
thơng tin, nâng cao trình độ quản lý dự án, tổ chức hệ thống nhân sự

làm việc hiệu quả, nâng cao khả năng dự báo tình huống cho dự án.
Những giải pháp mà tác giả nêu trên được áp dụng thì cần có
sự phê duyệt của Ban lãnh đạo công ty cùng với sự hợp tác của các
bộ phận liên quan.


23
KẾT LUẬN
Các dự án đầu tư của PGT, Đà Nẵng đang trong giai đoạn
tiếp tục triển khai và hoàn thiện sau khi tiến độ dự án kéo dài. Dưới
tác động của điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, cơng tác dự báo,
đánh giá các yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tư chưa chính xác
dẫn đến việc xây dựng các chỉ tiêu, kế hoạch chưa thể sát với thực tế.
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu cách thức phân tích tài
chính dự án đầu tư nói chung tại cơng ty nói chung và tích và Dự án
Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung
Central Coast – Đà Nẵng nói riêng tác giả tổng kết được một số vấn
đề sau:
Có thể nói,cơng tác việc phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tư
đối với PGT, Đà Nẵng đã và đang được chú trọng. Điều nào giúp cho
cơng ty có cơ sở để mạnh dạn thực hiện các dự án đầu tư dựa vào các
phân tích dự tính kỹ lưỡng và có tính tin cậy cao. Cơng tác phân tích
tài chính đã tn thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật,
nhưng bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại những hạn chế nhất định.
Dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải
Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng là mơt dự án khả thi về mặt tài
chính. Khơng những vậy, dự án cịn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ
thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ
tầng tại Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung. Đây là một trong
những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh giá cao trên thị trường.

Dựa trên những hiểu biết, những thơng tin thu thập được và
tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư tại
Cơng ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự
phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản.