(Khóa luận tốt nghiệp) - Nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH LONG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH LONG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Giảng hiên hướng dẫn : GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được
sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng.
Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết
khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban
giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng
dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học
tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra
trường. Đó là sự hồn thiện về kiến thức chun mơn, lý luận và phương pháp làm
việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn đến các cơ chú, anh chị ở phường Quang Vinh đã
nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hồn thành khóa luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và
phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cơ giáo và bạn bè để khóa luận
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Sinh viên

Nguyễn Minh Long

năm 2019


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Thực trạng sử dụng đất năm 2014 của phường Quang Vinh....................43
Bảng 4.2. Thực trạng sử dụng đất năm 2015 của phường Quang Vinh....................44
Bảng 4.3. Thực trạng sử dụng đất năm 2016 của phường Quang Vinh....................46
Bảng 4.4. Thực trạng sử dụng đất năm 2017 của phường Quang Vinh....................47
Bảng 4.5. Thực trạng sử dụng đất năm 2018 của phường Quang Vinh....................48
Bảng 4.6. Tình hình biến động sử dụng đất của phường Quang Vinh giai đoạn
2014 – 2018 ..................................................................................... 50
Bảng 4.7. Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của phường
Quang Vinh 2014 - 2018 .........................................................................51
Bảng 4.8. Tình hình biến động đất đai của phường Quang Vinh từ năm 2014 đến
năm 2018 .................................................................................................53
Bảng 4.9. Đánh giá cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ
quản lý .....................................................................................................57
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về chuyển mục đích sử dụng đất tại phường
Quang Vinh ..............................................................................................59


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Các từ viết tắt

Nguyên nghĩa

1

HTX

Hợp tác xã

2

KCN

Khu công nghiệp

3

QLNN

Quản lý nhà nước

4

SDĐ

Sử dụng đất

5

UBND

Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................................iii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iv
Phần 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................3
1.3. Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................6
2.2. Khái quát về công tác chuyển mục đích sử dụng đất ...........................................8
2.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất .....................................................8
2.2.2. Mục đích của chuyển mục mục đích sử dụng đất .............................................8
2.2.3. Những quy định chung của chuyển mục đích sử dụng đất ...............................9
2.3. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam ....................................17
2.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới ......................................................17
2.3.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam ....................................................18
2.4. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới
và ở Việt Nam ...........................................................................................................21

2.4.1. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới.... 21
2.4.2. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở Việt Nam......... 24
2.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển mục đích sử dụng đất ............................28
Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................34
3.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................34
3.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................34
3.1.2. Thời gian .........................................................................................................34
3.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34


v

3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của phường
Quang Vinh ...............................................................................................................34
3.2.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Quang
Vinh giai đoạn 2014 – 2018 ......................................................................................34
3.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2014– 2018 ...........................................................................34
3.2.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nơng nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất ....................................................................................35
3.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................35
3.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ...........................................................35
3.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................35
3.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................35
3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................36
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................37
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của phường Quang Vinh... 37
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................37
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................39
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Quang Vinh....... 41

4.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2014 – 2018 ...............................................................................................42
4.2.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn
2014 – 2018 ...............................................................................................................42
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của phường Quang Vinh .......................................42
4.2.3. Đánh giá q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn của phường
Quang Vinh, giai đoạn 2014 – 2018 .........................................................................49
4.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2014 – 2018 ..........................................................................54
4.3.1. Yếu tố gia tăng dân số và việc làm .................................................................54
4.3.2. Yếu tố đơ thị hố .............................................................................................54
4.3.3. Yếu tố người sử dụng đất ................................................................................55


vi

4.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nơng nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất ....................................................................................61
4.4.1. Giải pháp từ phía Nhà nước ............................................................................61
4.4.2. Giải pháp cho các hộ nông dân .......................................................................71
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................72
5.1. Kết luận ..............................................................................................................72
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
PHỤ LỤC


1

Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, đó là nguồn tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó có vai trị
quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội của
con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, an ninh, quốc phịng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai trong
cuộc sống xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, khơng thể tái tạo được,
có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan
của con người nhưng lại vô hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp lý, cải tạo bồi
bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng, đối với mỗi quốc gia nếu
xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, là
vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc
gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên Thế giới
đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của Nhà nước.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong điều
kiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nước ta hiện nay, các cơng trình đơ thị,
cơng trình dân cư phát triển với quy mơ và tốc độ ngày càng lớn, địi hỏi cơng
tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hồ lợi ích
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thành thị trường
bất động sản công khai và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước.
Từ những năm đầu thập kỷ 90, kinh tế Việt Nam trong quá trình chuyển đổi
từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ
nghĩa đã và đang thu được những thành cơng về kinh tế đáng kể, đó là tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế cao và kim ngạch xuất khẩu tăng mạnh. Vào những năm gần đây
kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, đặc biệt là từ khi chúng ta ra nhập
tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Tổng sản phẩm trong nước bình quân tăng
nhanh, chất lượng cuộc sống từng bước được nâng cao…. Tuy nhiên, bên cạnh

2

sự phát triển về kinh tế là sự bùng nổ dân số và tốc độ đơ thị hóa ngày càng tăng,
hình thành các khu đơ thị, các khu cơng nghiệp lớn gây biến động đất đai tại các
địa phương.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thành phố
Thái Nguyên diễn ra mạnh mẽ và càng ngày càng sâu rộng hơn. Q trình đơ thị
hóa đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng
sử dụng đất. Diện tích đất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay vào đó là các
khu đơ thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua
bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà
nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến
động phức tạp. Ngồi ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lượng
lao động lớn từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải quyết
việc làm, nhu cầu đất ở, ô nhiễm môi trường….
Quang Vinh là một đơn vị hành chính cấp phường thuộc thành phố Thái
Nguyên tỉnh Thái Nguyên. Cũng giống như toàn thành phố, q trình đơ thị hóa
ở đây đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối
tượng sử dụng đất. Diện tích đất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay vào đó
là các khu đô thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc
mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngồi tầm kiểm sốt của
Nhà nước. Giá cả đất đai khu đơ thị trên thị trường thường tăng cao và có những
biến động phức tạp. Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực
lượng lao động lớn từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải
quyết việc làm, nhu cầu đất ở, ơ nhiễm mơi trường….
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu ngun nhân và đề xuất các giải
pháp góp phần hồn thiện hơn nữa cơng tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng
cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước là một yêu cầu cấp bách
hiện nay.


3

Với nhận định trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên
địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2018”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang Vinh.
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2018.
- Phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa
bàn phường.
- Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất
1.3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của q trình chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong thời kỳ cơng nghiệp hố hiện đại hố. Xác định một số yếu tố chủ yếu
tác động đến chuyển đổi mục đích đất. Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù
hợp với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh q trình sử dụng đất
đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới.


4

Phần 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên thiên
nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong lực lượng
sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội” [3]. Do đất đai
giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo quan điểm của các
nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trị kinh tế và chính trị to lớn trong q
trình phát triển của xã hội.
Tồn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác lập
mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách mạng hiện
nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu tồn
dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”
(Điều 4, luật đất đai năm 2013) [8].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn đề
đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính sách,
pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách
mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X Đại
hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hồn thiện luật pháp, cơ chế,
chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai, tài nguyên, vốn
và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử dụng có hiệu quả” [7].
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011) đã ghi:
“… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc gia” [6].
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt Nam
đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu bảo vệ
môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên và bảo vệ

5

môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát
triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án. Các dự án đầu tư xây dựng mới
phải bảo đảm yêu cầu về mơi trường. Thực hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở
gây ơ nhiễm mơi trường. Hồn thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây
dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thối,
bảo vệ mơi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện
tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện
tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài ngun
đất, nước, khống sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [7].
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khống sản, mơi trường, tài nguyên nước.
Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo đảm
đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ mơi trường.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định:
Nhà nước nghiêm cấm các hành vi sau:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích.
4. Khơng thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người
sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia
đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà khơng đăng ký với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thơng tin về đất đai khơng chính xác theo quy
định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật. [8]


6

2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục
vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh
hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước
ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất
đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây
là Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật
liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát
triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường;... và các nghị định, thơng tư, văn bản hướng
dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện
đề tài.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/06/2014;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 về việc sửa đổi bổ sung một số


7

điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 59/2014/NĐ-CP ngày 16/06/2014 của Chính phủ về chính
sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy
nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 09/06/2015 của Chính phủ về chính
sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/04/2015 của Chính phủ về quản lý,
sử dụng đất lúa;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ
vkiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước

giao đất cho thuê đất;
- Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;


8

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Liên Bộ Tài chính - Tài ngun và Mơi trường, hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ;
- Thơng tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho th đất.
2.2. Khái qt về cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến từ năm

2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 Luật Đất đai 1993).
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những diện tích
đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác .
Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu sử dụng
đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
2.2.2. Mục đích của chuyển mục mục đích sử dụng đất
- Đa dạng các hình thức có được đất để sử dụng của người sử dụng.
- Đơn giản thủ tục hành chính trong việc phân phối lại đất đai.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất .
Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất
chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà
nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang
mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:


9

+ Đáp ứng được các nhu cầu đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và
ngoài nước.
+ Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử
dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu
quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
+ Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở
để giải quyết mọi mối quan hệ đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các
quyền của mình trên diện tích đất đó.
Nhà nước thu hồi đất nhằm thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với
đất đai để thực hiện quyền quyết định duy nhất của Nhà nước đối với đất đai và đơn
giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.
2.2.3. Những quy định chung của chuyển mục đích sử dụng đất

2.2.3.1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất bao gồm:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất [8].
2.2.3.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 luật đất đai 2013:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của
Luật này;


10

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ
với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được
ủy quyền [8].
2.2.3.3. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cá nhân
- Hộ gia đình
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính .
2.2.3.4. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 58. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định,
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 hécta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hécta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng trở lên;


11

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản
của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang
sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác [8].
2.2.3.5. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:
* Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Điều 57 luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng
đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;


12

g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo
loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
* Chuyển mục đích sử dụng đất khơng cần phải xin phép
Các trường hợp chuyển mục đích khơng thuộc quy định tại Điều 57 Luật Đất
đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất xây dựng chuồng trai chăn nuôi
gia súc gia cầm và cac loại động vật khác được pháp luật cho phép
- Chuyển đất ở sang đất phi nơng nghiệp khơng phải đất ở [8].
2.2.3.6. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 69 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm
theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác
minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ
đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định [8].

Ngồi ra tại khoản 1,2 điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự,
thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác như sau:


13

1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao
đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp
hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì khơng phải thực hiện thủ tục
thẩm định quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tài ngun và mơi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ
sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử
dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để
thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủy
ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thơng qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định
việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm
chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;


14

c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử
dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử
dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
* Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 6 thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục
đích sử dụng đất gồm:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo
Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Biên bản xác minh thực địa;
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án khơng phải trình cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu

tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp
không phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử
dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại
Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập
khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án
đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy
chứng nhận đầu tư;
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và
Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án khơng phải trình cơ quan nhà


15

nước có thẩm quyền xét duyệt, khơng phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường
hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở
lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định
tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này .
* Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 11 thơng tư số 02/2015 quy đinh việc đặng ký chuyển mục đích sử
dụng đất:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép cơ quan
nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động thì người sử dụng đất có
nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số

09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các
Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực
địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử
dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ
sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.


16

2.2.3.7. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 127. Luật đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục
đích sử dụng đất như sau:
1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử
dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng
vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng
rừng phịng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn
định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng
cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó
theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét
gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của
Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng
nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ
gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư khơng thuộc


17

khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao khi chuyển
mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều
126 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng nghiệp sử dụng
ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ
chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài [8].
2.2.3.8. Vai trị của chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trị trung tâm để phát triển kinh

tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc
đẩy nền kinh tế phát triển, tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp hóa nhanh chóng.
2.2.3.9. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng dất
Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
được quy định tại điều 109 luật đất đất đai 2013:
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản
1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất theo quy định sau đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng
mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục
đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục
đích sử dụng đất;
b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn [8].
2.3. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam
2.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên Thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mơ hình phổ biến
nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mơ hình chỉ
thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất. Mơ hình