Luận văn thạc sĩ đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường tân long thành phố thái nguyên, giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (512.6 KB, 80 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HÀ THỊ QUỲNH TRANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KÉT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN LONG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa Khóa
học
: Chính quy : Quản
lý đất đai : Quản lý
tài nguyên : 2011 2015
Thái Nguyên - năm 2015
HÀ THỊ QUỲNH TRANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KÉT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN LONG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo Chuyên
ngành Lớp Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn
Chính quy Quản lý
đất đai K43 QLĐĐ - N02 Quản
lý tài nguyên 2011
- 2015 TS. Vũ Thị
Quý
3
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên
tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí
của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã
nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Long - TP Thái Nguyên giai
đoạn 2012 - 2014”
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại
trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - TS.Vũ Thị Quý người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong
quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Tân Long, các cán bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp
đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập
và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 29 tháng 04 năm 2015
Sinh viên
Hà Thị Quỳnh Trang
4
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
SDĐ
Sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
CBQL
Cán bộ quản lý
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN
Người dân sản xuất nông nghiệp
Trang
Bảng 3.1. Kết quả điều tra về dân số và lao động của phường Tân Long
lv
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
7
MỤC
LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
vil
9
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã trở
thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng
cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội,
an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông
minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở
thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất
cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt
bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một
ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ
không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị
trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản
lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ
cho ở, kinh doanh,... để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp
luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Phường Tân Long là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát triển
của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan
trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất
đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những
kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm
quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng
1
0
dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân long - Thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất,
phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn phường Tân Long trong thời gian tới.
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tân
Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014,
nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại phường và đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó.
3. Mục tiêu nghiên cứu
-
Điều tra đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
-
Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Long.
-
Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2012
đến năm 2014 của phường Tân Long.
-
Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
-
Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân và những tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại phường Tân Long từ đó đề xuất giải pháp nhằm khắc phục
những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phường.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1.
-
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời
tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại
địa phương
-
Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật
về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
-
Nắm vững được những quy định sửa đổi, bổ sung của Luật 2013 của Trung ương và
1
1
địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
4.2.
-
Ý nghĩa trong thực tiễn
Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và
công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. Cơ sở khoa học
1.1.1.
Cơ sở khoa học của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật
đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, tìm hiểu, đánh giá sự hiểu biết của
cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn phường Tân Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về
đất đai trên địa bàn, đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với phường Tân Long thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên, góp phần hạn chế, giải tỏa bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện
các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá
trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù,
trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển
QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả
năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất
toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá
đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của
pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trong quá trình
thực hiện Luật đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển của đất nước. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo
hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI
thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ
của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển
quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003 nhà
nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công
tác quản lý, dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của
Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp
mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường
hợp sau:
-
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
-
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng.
-
Đất đang có tranh chấp.
1.1.2.
Cơ sở pháp lý của đề tài
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và không thể thay thế được trong quá trình
phát triển kinh tế của một đất nước. Cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế hiện
nay đất đai trở thành một loại hàng hóa không thể thiếu của nền kinh tế thị trường.
Khi Hiến pháp ra đời vào năm 1992 lúc đó đất đai chính thức được công nhận là
một loại hàng hóa đặc biệt, được xác định giá trị và được tham gia vào thị trường nhà đất.
Việc đất đai được công nhận là một loại hàng hóa và được tham gia vào thị trường đã có tác
dụng rất lớn tạo ra một bước tiến mới trong việc phát triển của kinh tế - xã hội và công tác
quản lý nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 1993 được ban hành vào ngày 15/10/1993 (Luật sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật Đất đai 1988) chỉ có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, được quy định cụ thể trong các điều 73,
74, 75, 76, 77 và điều 78. Tuy nhiên, do mới được chính thức thừa nhận nên các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất còn đơn giản, chưa thực sự nắm hết được các hoạt động, vì vậy
trong thực tế vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình quản lý (Luật Đất đai 1993)
[6].
Để giải quyết các vướng mắc trong các Luật Đất đai ban hành cho phù hợp với thực
tế phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 được ban hành là một bước tiến mới tạo ra
hướng đi cho quá trình phát triển và công tác quản lý nói chung. Các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đai đã đa dạng hơn, có thêm 3 hình thức mới bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời là các quy định cụ thể chặt chẽ và
chi tiết hơn về việc hướng dẫn các hình thức trên được quy định trong Luật đất đai tại các
điều 106, 110, 113, 115, 119 và trình tự, thủ tục quy định tại các điều 126, 127, 128, 129,
130 và điều 131 (Luật Đất đai 2003) [7].
Hiện nay gần đây nhất Luật 2013 đã được ban hành nhằm sửa đổi bổ sung nhiều
quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, dụng đất đai
hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ. Về các
hình thức chuyển QSDĐ gồm 7 hình thức bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, bỏ hình thức
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định trong Luật đất đai tại các điều 167, 174, 179,
183, 186, 188 (Luật Đất đai 2013 ) [8].
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới
công tác chuyển quyền sử dụng đất:
-
Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua [7].
-
Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/07/2014 [8].
-
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất
đai [3].
-
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất
[4].
-
Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai [5].
-
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1].
-
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp
và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
-
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày
16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất [2].
-
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp
và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
-
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
-
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
-
Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của Ủy ban nhân nhân tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối
với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách
diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [16].
-
Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với
từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [17].
-
Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền
sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [18].
1.1.3.
Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu
chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng
yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Tân Long là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi
mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì
vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển
cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh
chóng cập nhập các thông tư nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp
với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm
quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển
quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà
nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và gần đây
nhất có luật 2013 sửa đổi, bổ sung đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì
công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn
về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp
lãnh đạo cũng như UBND phường Tân Long cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều
kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ
tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề
cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói
chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng
cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai.
1.2.
Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.1.
Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi
này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ
yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai
hiện nay [10].
-
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng
một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐCP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
-
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân
khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
-
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về
“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3].
1.2.1.2.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, đó là
việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được
nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với
mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của
đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ
4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
-
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các
trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ đó.
-
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [3].
1.2.1.3.
Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình
cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy
định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại
là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với
loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn
trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [10].
1.2.1.4.
Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người
khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì
vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây
là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
-
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả
thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
-
Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di
chúc.
-
Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
-
Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được
hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng
sau mới được hưởng.
-
Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người
đã chết.
-
Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết.
-
Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột,
dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột [11].
1.2.1.5.
Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 của
Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1.2.1.6.
Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp
luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì
vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số
vấn đề cơ bản sau:
-
Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển
sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
-
Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như
những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [11].
1.2.1.7.
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền
mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay
vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo
lãnh tương tự như quyền thế chấp.
1.2.1.8.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của
mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh
doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1.2.2.
Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1.
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện
các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai
2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ.
2- Đất không có tranh chấp.
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4- Trong thời hạn sử dụng đất [6].
1.2.2.2.
Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được
quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được
quy định như sau:
-
Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
-
Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước
giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực
thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao
đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp
đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê
được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực
hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép
chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà
ở theo dự án được xét duyệt, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án
thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư
theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt, không cho phép chuyển
nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP) [3].
I.2.2.3.
Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền sử
dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ
quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận
tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của
Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị
định này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận
thừa kế QSDĐ.
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của
Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở,
được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị
QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất.
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước
cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ
thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo
kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thoả
thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn
bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về chia tách QSDĐ
phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập
theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách
hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ
chức là pháp nhân bị chia tách hoặc xác nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời
hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu
thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4
Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương
khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký
kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
1.2.3.
Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
1.2.3.1.
Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại
giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước. Hồ
sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
1.2.3.2.
Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước,
trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn
hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị
trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia
đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.
1.2.3.3.
Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu
có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước, trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại
nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
1.2.3.4.
Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả
quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN
QSDĐ, trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn
đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2
và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân
SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký
QSDĐ.
1.2.3.5.
Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của
tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định
tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước, trường
hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng
nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân
SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
1.2.3.6.
Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước,
