Thề chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố hà nội

`
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

…………/…………

...…/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

PHẠM THỊ THƢƠNG

THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI – NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

…………/…………

...…/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

PHẠM THỊ THƢƠNG

THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG
Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 60 34 04 03

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. VŨ ĐỨC ĐÁN

HÀ NỘI – NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa từng đƣợc sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn và các
thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thị Thương

i


LỜI CẢM ƠN
Trƣớc tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám đốc Học viện
Hành chính Quốc gia, các thầy cô giáo Khoa Sau đại học, đã nhiệt tình giảng
dạy và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi học tập, nghiên cứu và hồn thành
luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS. TS. Vũ Đức Đán đã
tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện
luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn một số ban ngành quản lý Kinh doanh bất
động sản, công ty môi giới BĐS tại thành phố Hà Nội đã đã tạo điều kiện giúp
đỡ tơi trong q trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và ngƣời thân
đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong trong suốt q trình học tập và nghiên cứu.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thương

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ ....................................................................... vii

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 8
1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh
doanh bất động sản ............................................................................................ 8
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản .......................................................... 8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trƣờng bất động sản............................. 12
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản .............................. 17
1.2. Những vấn đề chung của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất
động sản........................................................................................................... 20
1.2.1. Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản........ 20
1.2.2. Nội dung thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ......... 22
1.2.3. Vai trò của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản....... 26
1.2.4. Hệ thống bộ máy quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản ......... 28
1.2.5. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý nhà nƣớc về kinh
doanh bất động sản .......................................................................................... 34
1.3. Các yếu tố tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động
sản

............................................................................................................... 35

1.4. Thể chế quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản ở một số quốc
gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm ......................................................... 37
1.4.1. Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản của một số nƣớc
trên thế giới ..................................................................................................... 37

iii


1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ................................................ 41

Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................... 43
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......................................................................... 44
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế quản lý
nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ........... 44
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Nội ............................................. 44
2.1.2. Sản xuất cơng nghiệp ............................................................................ 46
2.1.3. Vốn đầu tƣ ............................................................................................. 47
2.1.4. Tín dụng ngân hàng ............................................................................... 48
2.2.Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản tại thành
phố Hà Nội ...................................................................................................... 49
2.2.1. Thực trạng hệ thống các cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh
bất động sản tại thành phố Hà Nội .................................................................. 49
2.2.2. Thực trạng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại thành
phố Hà Nội ...................................................................................................... 52
2.2.3. Thực trạng các quy định về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành
phố Hà Nội ...................................................................................................... 60
2.3.

Kết quả Quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản thành phố Hà

Nội

............................................................................................................... 70

2.4. Đánh giá chung về Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
từ thực tiễn thành phố Hà Nội ......................................................................... 78
2.5. Quan điểm, giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh

bất động sản..................................................................................................... 85

iv


2.5.1. Quan điểm hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động
sản

............................................................................................................... 85

2.5.2. Giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động
sản

............................................................................................................... 85

Kết luận chƣơng 2 ........................................................................................... 94
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 97
PHỤ LỤC ...................................................................................................... 100

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BQ

Bình quân

BĐS

Bất động sản

CC

Cơ cấu

CNXH

Chủ nghĩa Xã hội

DT

Diện tích

DN

Doanh nghiệp

ĐVT

Đơn vị tính

HTX

Hợp tác xã

GĐ

Giai đoạn

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GT

Giá trị

KD

Kinh doanh

KDBĐS

KDBĐS

NĐ

Nghị định

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

TB

Trung bình

TM-DV

Thƣơng mại-Dịch vụ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

TTCP

Thanh tra chính phủ

TT

Thị trƣờng

TTBĐS

Thị trƣờng Bất động sản

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Quy mô dân số và diện tích 30 quận, huyện của Hà Nội ............... 45
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu kinh tế xã hội tháng 8/2017 ................................... 47
Bảng 2.3: Tổng hợp chỉ số giao dịch bất động sản căn hộ chung cƣ trên địa
bàn một số quận trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................. 66
Bảng 2.4: Danh mục các dự án có dấu hiệu đầu tƣ không hiệu quả ............... 74
Bảng 2.5: Một dự án điển hình trong phân đoạn thị trƣờng bất động sản tại Hà
Nội ................................................................................................................... 76

DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Sơ đồ 1.1: Bộ máy quản lý nhà nƣớc về KD BĐS ........................................ 30
Đồ thị 2.1: Tổng cung căn hộ đã bán tại Thành phố Hà Nội .......................... 78

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nƣớc ta bƣớc vào công cuộc đổi mới, nhiều loại
thị trƣờng đã hình thành và phát triển, trong đó có thị trƣờng bất động sản
(TTBĐS). Tuy mới hình thành nhƣng sự phát triển của TTBĐS gắn bó mật
thiết với sự tăng trƣởng của nền kinh tế, với giá trị tài sản của thị trƣờng
chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia [31]. Và TTBĐS tác động vào hầu

hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế, chính trị,
đời sống văn hố, xã hội của ngƣời dân, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nƣớc, làm thay đổi bộ mặt đơ thị và nơng thơn, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Đồng thời,
thị trƣờng BĐS cũng là thị trƣờng đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trƣờng
khác nhƣ thị trƣờng tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ và hàng hóa dịch vụ.
Bên cạnh những mặt tích cực, TTBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế nhƣ:
Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trƣờng thiếu minh bạch, thị trƣờng có
lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trƣờng vẫn còn khá khiêm
tốn trong tƣơng quan với các nƣớc. TTBĐS vẫn phụ thuộc kênh tín dụng ngân
hàng, tính minh bạch thấp do chƣa hình thành đƣợc hệ thống chỉ số đo lƣờng
và phản ánh biến động thị trƣờng; Ngoài ra, đầu tƣ kinh doanh bất động sản
(KDBĐS) còn mang yếu tố tâm lý, đám đông và phong trào mà phần lớn
nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây
dựng, đất đai... thiếu công khai và phân tán. Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản chƣa hồn thiện, hệ thống thơng tin đất đai khơng rõ
ràng và minh bạch ảnh hƣởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trƣờng,
khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi
chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tƣ và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và
hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách TTBĐS cịn thấp, trong khi các chính
1


sách lại thay đổi nhanh, đôi khi các văn bản hƣớng dẫn giữa các luật cịn chồng
chéo nhau. BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chƣa đƣợc khai thác, sử dụng có
hiệu quả, cịn lãng phí, thất thốt lớn. Hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng liên quan
đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lịng tin của nhân dân.
TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ
lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân
dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chƣa đƣợc đáp ứng đầy đủ. Một số
tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất,

kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho TTBĐS thất thƣờng, tạo ra nhiều cơn sốt
giá nhà đất. Thông tin về BĐS khơng đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia giao dịch khơng đƣợc đảm bảo, cịn có hiện tƣợng lừa đảo trong KDBĐS
và dịch vụ môi giới BĐS...
Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận
hành TTBĐS nhƣ dịch vụ mơi giới BĐS, tƣ vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản
lý BĐS... chƣa thực sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thƣờng. Sự
tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và
TTBĐS còn nhiều hạn chế cả về số lƣợng và nghiệp vụ, chƣa đóng vai trị hậu
thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển.
Để khắc phục đƣợc những điểm yếu của TTBĐS và tăng cƣờng công tác
quản lý của Nhà nƣớc đối thị trƣờng này, Nhà nƣớc đã thi hành rất nhiều
chính sách về đất đai và KDBĐS nhƣ: Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013, Luật
KDBĐS 2006, 2014. Nhƣng trong quá trình triển khai các văn bản pháp luật
này để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều bất cập, hệ thống các quy định chƣa
thực sự đầy đủ và thống nhất. QLNN đối với TTBĐS còn nhiều hạn chế, hiệu
quả chƣa cao, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu của thực tế, đặc biệt là đối với
2


thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân cƣ và là một trong những nơi
TTBĐS diễn ra sôi động và thu hút một nguồn vốn đầu tƣ cho BĐS cực lớn
nhƣng cũng đầy rủi ro và mạo hiểm. Với nhận thức và những lý do nêu trên,
tôi đã lựa chọn đề tài: “Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động
sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội”.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài
Qua tìm đọc các tài liệu, cũng nhƣ hiểu biết thực tế tơi nhận thấy rằng: Để việc
KDBĐS có hiệu quả, cần phải có thể chế chính sách phù hợp, minh bạch, cũng nhƣ

công tác quản lý của cơ quan nhà nƣớc đƣợc thực hiện đúng vai trò, chức năng. Đối
với KDBĐS cả nƣớc nói chung, cũng nhƣ KDBĐS Hà Nội nói riêng thì để đạt
đƣợc mục tiêu, tiêu chí ban đầu cần phải tuân thủ quy định chính sách về KDBĐS
cũng nhƣ Nhà Nƣớc phải quản lý tốt hoạt động KD này. Việt Nam là một nƣớc
đang phát triển, có rất nhiều dự án BĐS đang đƣợc đầu tƣ vào, nhất là nhà ở phân
khúc thấp và trung cấp. Thực tế đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về thể chế
KDBĐS nhƣ luận án LA 12.0766.3 “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ Học viện
Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012 [2]. Trong luận văn này, tác giả đã trình
bày những vấn đề lý luận về Pháp luật KDBĐS ở Việt Nam. Nghiên cứu thực
trạng, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam.
Năm 2007, tác giả Trần Quốc Hùng đề cập đến đề tài “Nghiên cứu phát
triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”. Đề tài này tập trung
vào tìm hiểu các hoạt động KDBĐS hiện nay từ đó đƣa ra một đánh giá tổng
quan về các hình thức kinh doanh này.
Tháng 5/2008, Viện Kinh tế Xây dựng phối hợp với Cty CB Richard
Ellis Việt Nam tổ chức hội thảo “Kinh nghiệm quản lý TTBĐS và các phƣơng
pháp định giá BĐS” với sự tham dự của các cơ quan QLNN về BĐS và các
DN KDBĐS. Tại Hội thảo các chuyên gia đã trình bày những nhận định, đánh
3


giá tổng quan về sự phát triển của TTBĐS ở Việt Nam hiện nay; giới thiệu
một số phƣơng pháp định giá BĐS, phân tích tính ƣu việt cũng nhƣ những
hạn chế khi vận dụng các phƣơng pháp này trong thực tiễn. Hội thảo đã đánh
giá, đề xuất việc vận dụng một số kinh nghiệm quản lý TTBĐS của nƣớc
ngoài phù hợp với điều kiện Việt Nam; những khuyến nghị liên quan đến
chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam nhƣ: minh bạch hóa hoạt động
KDBĐS, các chính sách về thuế, tổ chức các sàn giao dịch BĐS…
Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trong

quá trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội” ( 2008) của
tác giả Nguyễn Mạnh Lam [9]. Luận văn phân tích tình hình thực hiện
chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất đai… các chính sách liên
quan đến TTBĐS
TTBĐS quận Thanh

trƣờng BĐS. Luận văn thạc sỹ “Phát triển
TTBĐS ở Hà Nội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế” (Hà Nội – 2009),
của tác giả Bùi Quỳnh [14]
TTBĐS

Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế.

Nghiên cứu cũng đƣa ra đánh giá hiện trạng phát triển của TTBĐS
đánh giá đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội. Trên cơ sở
những nghiên cứu đó
phần phát triển TTBĐS
quốc tế. Ngồi ra cịn có nhi
QLNN về KDBĐS
KDBĐS. Do đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh
4


doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” để nghiên cứu một cách
hệ thống về thể chế chính sách nhà nƣớc về KDBĐS.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
- Mục tiêu:
Từ nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối
với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS.
Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn

thành phố Hà Nội.
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung
và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng.
- Nhiệm vụ:
Hệ thống hoá cơ sở lý luận của thể chế QLNN về KDBĐS.
Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN đối với KDBĐS ở nƣớc ta hiện nay,
tìm hiểu những tồn tại những hạn chế, những đổi mới, những mặt tích cực và
tiêu cực của vấn đề từ thực tiễn Hà Nội.
Đƣa ra đƣa ra một số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản lý,
các công cụ điều tiết KDBĐS của nhà nƣớc, các tài liệu nghiên cứu, đánh giá,
tổng kết của các đơn vị liên quan về KDBĐS, TTBĐS. Những tác động của
nó lên sự vận động của TTBĐS ở nƣớc ta hiện nay.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Mục đính của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật và
thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS 2006, 2014 và đề xuất phƣơng hƣớng,
giải pháp hồn thiện. Vì KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có nhiều lĩnh vực
hoạt động nhƣ mơi giới giao dịch BĐS, tƣ vấn, bán, cho thuê, mua, cho thuê
5


lại...và BĐS là khái niệm rộng. Hoạt động KDBĐS đƣợc quy định ở nhiều văn
bản quy phạm pháp luật trong nhiều giai đoạn của nƣớc ta. Vì vậy, nội dung
nghiên cứu tập trung chủ yếu một số hoạt động KDBĐS nhƣ: Sàn giao dịch,
môi giới KDBĐS... theo luật KDBĐS 2006, 2014 và công tác các nội dung
QLNN với các hoạt động KDBĐS nhƣ: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản
quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng, ban hành chiến lƣợc phát
triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ

số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS. Thanh tra, kiểm
tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, tình
hình triển khai thực hiện dự án BĐS. Phổ biến, giáo dục pháp luật về KDBĐS.
Về không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Về thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 6 năm 2017 đến
tháng 11 năm 2017.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
- Phƣơng pháp luận: Để thực hiện mục đích nghiên cứu, giải quyết
nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đƣa ra, luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở
phép biện chứng duy vật, các quan điểm lý luận về nhà nƣớc, pháp luật, từ đó
nghiên cứu, xác định nội dung và yêu cầu điều chỉnh pháp luật về KDBĐS.
- Phƣơng pháp nghiên cứu:
+ Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: tác giả đi sâu nghiên cứu, phân các
chế định pháp luật về KDBĐS trên cơ sở lý luận về pháp luật qua đó xây
dựng các quy định, tiêu chí, các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật về KDBĐS.
Phƣơng pháp so sánh đƣợc tác giả sử dụng trong việc đánh giá, phân tích
những quy định pháp luật về KDBĐS. Ngồi ra phân tích các tài liệu, lý luận
khác nhau về KDBĐS bằng cách phân chia chúng thành từng bộ phận để tìm
hiểu sâu sắc về đối tƣợng. Tổng hợp là liên kết từng mặt, từng bộ phận thông

6


tin đã đƣợc phân tích tạo ra một hệ thơng lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về
KDBĐS và quản lý KDBĐS.
+ Phƣơng pháp logic: Là phƣơng pháp nghiên cứu tổng quát các sự kiện,
hiện tƣợng lịch sử về KDBĐS, loại bỏ các yếu tố ngẫu nhiên, không cơ bản
để làm bộc lộ bản chất, tính tất yếu và quy luật vận động và phát triển khách
quan của sự kiện, hiện tƣợng lịch sử đang “ẩn mình” trong các yếu tố tất
nhiên lẫn ngẫu nhiên phức tạp ấy.

+ Phƣơng pháp biện chứng lịch sử: Là phƣơng pháp tái hiện trung thực
bức tranh quá khứ của sự vật, hiện tƣợng liên quan đến KDBĐS theo đúng
trình tự thời gian và khơng gian nhƣ nó đã từng diễn ra.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Chỉ ra đƣợc những tồn tại, lỗ hổng trong chính sách, cơ chế QLNN đối
với KDBĐS, đồng thời đề xuất các giải pháp để tăng cƣờng quản lý và thúc đẩy
sự phát triển lành mạnh của KDBĐS trong thời gian tới.
TTBĐS nƣớc ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và phát triển
cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Việc nâng cao vai trò quản lý
của Nhà nƣớc đối với TTBĐS nói chung, KDBĐS nói riêng là vấn đề hết sức
quan trọng. Đánh giá chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn thành
phố Hà Nội từ đó đƣa ra các giải pháp để hoàn thiện thể chế QLNN đối với
KDBĐS ở thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Gồm 2 phần:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận của thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh
doanh bất động sản.
Chƣơng 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất động
sản và giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nƣớc về Kinh doanh bất
động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội
7


Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh
doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên
mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên
mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 của Bộ Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc
coi là động sản” [17, tr 409] . Trong khi đó, Điều 100 Bộ Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [18, tr 205].
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải thích

8


rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đƣa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ làm
tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật

khơng liên quan gì đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…”
cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” [19, tr 46].
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và
tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Nhƣ vậy, BĐS trƣớc hết là tài sản nhƣng khác với các tài sản khác là
nó khơng di dời đƣợc. Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị
trí địa lý của đất.
Theo Bách khoa tồn thƣ mở Wikipedia, BĐS có thể phân thành 3 loại:
Thứ nhất, BĐS có đầu tƣ xây dựng, gồm những BĐS chính nhƣ sau: BĐS
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai); BĐS nhà xƣởng
và công trình thƣơng mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v..v..;
Nhóm BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS của một nƣớc.
Thứ hai, BĐS không đầu tƣ xây dựng: Đất nông nghiệp; Đất nuôi trồng
thủy sản; Đất làm muối; Đất hiếm; Đất chƣa sử dụng
9


Thứ ba, BĐS đặc biệt: Các cơng trình bảo tồn quốc gia; Di sản văn hóa
vật thể; Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; Nghĩa trang, v..v…
Ngồi ra BĐS có những thuộc tính nhƣ: bất động, khơng đồng nhất, khan
hiếm và bền vững. Một BĐS khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử
dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con ngƣời.
1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ

tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là
giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng,
lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của
đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả
hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên TTBĐS khó
tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau
kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một
tồ cao ốc thì các căn phịng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi
ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.
Thứ hai, tính bền lâu: Do đất đai là loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ khơng
thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái
hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu
đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây
dựng bị lão hố và hƣ hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng.

10


Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu đƣợc
lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý.
Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có
liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của
nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của

hàng hố BĐS là do đất đai khơng bị mất đi, khơng bị thanh lý sau một q
trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố
BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn
nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc
biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các cơng trình kết cấu hạ
tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực
đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến.
Thứ tư tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ đƣợc những
nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-KD và các hoạt động khác.
Thứ năm, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố thơng thƣờng khác.
Việc đầu tƣ xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó,
BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
Thứ sáu, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng
hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng
thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại

11


đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tơn giáo, tâm
linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của

hệ thống kinh tế quốc dân, thị trƣờng này có những đặc thù riêng khác với các
thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác. TTBĐS lại có mối quan hệ trực tiếp theo
nghĩa liên thông với các thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng
sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát triển TTBĐS vừa góp phần phát
triển kinh tế, lại vừa góp phần tạo ổn định xã hội.
TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận đƣợc BĐS
và BĐS đó đƣợc sử dụng nhƣ thế nào và vì mục đích gì.
TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
TTBĐS đồng nhất với thị trƣờng nhà, đất. Khái niệm này khá phổ biến ở
nƣớc ta, tuy nhiên quan niệm nhƣ thế là khơng đầy đủ vì nhà, đất chỉ là một
bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của TTBĐS.
TTBĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan nhƣ mơi giới, tƣ vấn giữa các chủ thể
trên thị trƣờng mà ở đó vai trị quản lý nhà nƣốc đối với TTBĐS có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối
với TTBĐS. Khái niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể
của thị trƣờng, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của
TTBĐS, tuy nhiên lại vẫn chƣa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê.
TTBĐS là nơi tiến hành tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS: gồm
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, tƣ
vấn… tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Theo khái
niệm này TTBĐS đƣợc hiểu một cách đơn giản là hệ thống các quan hệ,
thơng qua đó các giao dịch về BĐS đƣợc thực hiện. Khái niệm này đã lột tả
12


đƣợc đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, gắn các giao dịch với thời gian
và không gian nhất định. Nhƣng khái niệm này lại mang tính trừu tƣợng và
không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trƣờng.
Theo nghĩa rộng TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS

đƣợc trao đổi. Khái niệm này cho rằng: TTBĐS không chỉ bao gồm các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến
việc tạo lập BĐS.
Nhƣ vậy, TTBĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có
liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, mơi giới, tư vấn…) giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị QLNN có tác động quyết định đến
sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, là
một thị trƣờng quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ngày càng
chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hƣởng lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh
tế. TTBĐS là một thị trƣờng đặc biệt có ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống
kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, TTBĐS cịn có mối liên hệ mật thiết đối
với các thị trƣờng khác nhƣ: Thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng chứng khoán, thị
trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học cơng nghệ, thị trƣờng tài chính, tiền tệ,
thị trƣờng tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cƣ. Ngày
nay TTBĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại
thị trƣờng của nền kinh tế, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã
hội và thúc đẩy nển kinh tế đất nƣớc trong hiện tại và tƣơng lai.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
KDBĐS

TTBĐS
KDBĐS

13


Thứ nhất: TTBĐS, có sự cách biệt giữa hàng hố với địa điểm giao dịch.
Do đặc điểm của hàng hoá BĐS là có vị trí cố định, khơng thể di dời đƣợc nên

hoạt động giao dịch BĐS thƣờng đƣợc tiến hành ở những địa điểm thuận lợi,
theo thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà không nhất thiết phải có sự
hiện diện của BĐS. Nhƣ vậy, khác với hàng hố thơng thƣờng, địa điểm giao
dịch cũng là nơi hiện diện của hàng hố giao dịch, thì với hàng hố BĐS, địa
điểm giao dịch lại có sự cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Quan hệ giao
dịch BĐS cũng không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua
các khâu cơ bản nhƣ: Đàm phán tại địa điểm giao dịch để cung cấp cho đối tác
các thông tin về BĐS giao dịch; Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và
kiểm tra độ chính xác của thơng tin; Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy, việc kiểm sốt TTBĐS khơng thể thực hiện
một cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn, xuất xứ, chất lƣợng. nhƣ
các thị trƣờng hàng hố khác mà bắt buộc phải thơng qua quan hệ đăng ký
pháp lý. Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong
một thời gian ngắn sẽ dễ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi
của pháp luật hay điều kiện mơi trƣờng... Vì vậy các bên tham gia phải ấn
định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro,
nâng cao tỷ lệ thành công của giao dịch. Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian
diễn ra giao dịch khơng có nghĩa là bỏ bớt một khâu nào mà mọi đối tƣợng
một khi đã tham gia vào TTBĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu đã nêu
trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với TTBĐS chính thức, có sự kiểm
sốt của Nhà nƣớc.
Thứ hai: TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy,
sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thƣờng chỉ diễn ra ở từng vùng, quan
hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hƣởng trong một vùng, một khu vực nhất
định, ít có ảnh hƣởng hoặc ảnh hƣởng rất chấm đến TTBĐS 4 của các vùng
14


hay khu vực khác. Thực tế này xuất phát từ 2 đặc trƣng của hàng hố BĐS, đó
là: BĐS khơng thể di dời đƣợc và luôn gắn với những điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực nên cung và cầu BĐS ở các vùng, các
khu vực rất phong phú và đa dạng về số lƣợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lƣợng
qui mơ, trình độ phát triển...; mặt khác, BĐS lại phụ thuộc vào tâm lý, tập
quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trƣng riêng về cung
và cầu BĐS. Vì khơng ai có thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng
khơng ai có thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này sang vùng
khác, nên TTBĐS có tình vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc điểm này buộc
những nghiên cứu về TTBĐS phải đƣợc gắn với các điều kiện thiên nhiên,
kinh tế, chính trị, xã hội của từng vùng hay khu vực cụ thể, chứ không thể lấy
quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho
vùng khác, khu vực khác.
Thứ ba: TTBĐS là thị trƣờng khơng hồn hảo. Mặc dù TTBĐS có nội
dung rất phong phú nhƣng đây là thị trƣờng khơng hồn hảo bởi các lý do cơ
bản sau: trƣớc hết là do thông tin về hàng hố BĐS và TTBĐS khơng đầy đủ
và phổ biến rộng rãi nhƣ các loại hàng hoá khác; thứ đến là do tiêu chí đánh
giá BĐS nhƣ cách kết cấu cơng trình, chất lƣợng cơng trình, vẻ đẹp kiến
trúc... chỉ mang tính tƣơng đối, phụ thuộc nhiều vào cảm tính của mỗi ngƣời
nên khơng đƣợc chính xác nhƣ các hàng hố khác; hơn nữa, BĐS lại mang
tính vùng và khu vực nên rất khó để tìm đƣợc BĐS cùng loại mà so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ; ngoài ra, số lƣợng ngƣời tham gia cung và cầu BĐS
cũng khơng lớn nên khơng đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hồn hảo. Do đặc
điểm khơng hồn hảo này nên giá cả BĐS khơng hồn tồn là giá cạnh tranh,
nhiều trƣờng hợp còn là giá sản phẩm đơn chiếc nên ngƣời bán có lợi thế độc
quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động theo xu hƣớng tăng,

15


tính độc quyền này của ngƣời bán cũng tăng thêm đã đẩy giá BĐS lên cao
hơn, tạo ra những cơn sốt giá, gây biến động trên thị trƣờng.

Thứ tư: Trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả. Theo quy luật hoạt động của các thị trƣờng hàng hố thơng thƣờng
thì khi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và
giá lại trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, với thị trƣờng hàng hoá BĐS, khi cầu
tăng đã đẩy giá tăng nhƣng cũng không thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hố
BĐS vốn có tính khan hiếm, nếu có muốn xây dựng các cơng trình mới thì
phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhƣợng, xin phép xây dựng...Sự phản ứng chậm của cung chính là một trong
những yếu tố góp phần đẩy giá cả của hàng hố BĐS lên cao.
Thứ năm: TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn. Do BĐS
có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tƣ KDBĐS đều đòi hỏi một lƣợng vốn
lớn huy động từ thị trƣờng vốn. Khi thị trƣờng vốn bị khủng hoảng, TTBĐS
sẽ khơng có nguồn vốn hoạt động nên bị khủng hoảng theo. Ngƣợc lại, khi
BĐS sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó địi vì thế tăng khả năng
phá sản của các tổ chức tín dụng. Rõ ràng là sự ổn định và phát triển lành
mạnh của TTBĐS có quan hệ mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ổn định
của thị trƣờng vốn.
Thứ sáu: TTBĐS là thị trƣờng mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó
khăn, phức tạp. Trƣớc hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS. Nhƣ đã phân
tích ở trên, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch,
TTBĐS lại là thị trƣờng khơng hồn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên
thị trƣờng này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà tƣ vấn, môi giới vốn
là những ngƣời đƣợc đào tạo cơ bản, có kiến thức KD, am hiểu pháp luật,
nhiều kinh nghiệm. Nếu lực lƣợng tƣ vấn mơi giới kém phát triển thì các hoạt
động giao dịch BĐS sẽ khó thành cơng, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận
16