Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU
Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát
triển.Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã góp phần quan trọng trong
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất
kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật
đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện
sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá…Điểm đột phá mà Đảng ta đã nựa chọn chính là đổi
mới chính sách đất đai trong kinh t nông nghi p: t s n xu t nông nghi p tế ệ đấ ả ấ ệ ừ
h p tác xã, t p oàn s n xu t c giao cho h gia ình, cá nhân s d ng n ợ ậ đ ả ấ đượ ộ đ ử ụ ổ định
lâu dài. Điểm đột phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành
nước thuộc nhóm 3 nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu
này đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa
chọn điểm đột phá như vậy đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực
tiễn. Đất nước ta là nước nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu
vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa
chọn điểm đột phá là chính sách đất đai .Hiện nay nước ta đang trong quá trình
công nghiệp hóa hiện đãi hóa do đó nhu cầu về đất cho các khu công nghiêp và
nhu cầu đất ở cho người dân do sự gia tang dân số .Vì vậy nhu cầu về đât đai
hiện nay là rất lớn vì vậy sẽ có rat nhiều đât đai BĐS trao đổi mua bán… Trong
sự phát triển nền kinh tế thị trường có sự định hướng của nhà nước theo con
đường xã hội chủ nghĩa thì việc quản lý vĩ mô của nhà nước là không thể
thiếu đối với thị trường BĐS.Nhằm giúp cho thị trường BĐS được phát triển
lành mạnh và tạo đà cho nền kinh tế phát triển để xây dựng nước ta thành một
nước cồng nghiệp hóa hiện đại hóa theo con đường chủ nghĩ xã hội .Vì vậy
nhóm em đã chọn đề tài “Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất
1
động sản “ để nghiên cứu về các nội dung và vai trò quản lý nhà nước về thị
trường BĐS .
II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN

1. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm
Là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công
cụ quản lý Nhà nước như quy hoạch và kế hoạch hóa , pháp luật và các chính
sách kinh tê để kiểm soát , điều tiết hành vi của các chủ thế tham gia hoạt
động trong thị trường bất động sản (BĐS) nhằm đưa thị trường BĐS vận động
và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.
1.2. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai
trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí
của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay
vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế
vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài
quy luật đó.Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói
riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và
trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ
hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại
các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v..) của các
doanh nghiệp BĐS của nhà nước). Để thực hiện được các vai trò nói trên của
mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều
khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế,
quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ
thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối
2
quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa
tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v..
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các
mặt chủ yếu sau:
-Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy

hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế...
thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Như vậy Nhà nước đã tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho sự vận
hành của thị trường. Nhà nước đã quản lý điều hành thị trường, làm "trọng
tài" giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường
BĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, Nhà
nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu
trên thị trường BĐS. Nhà nước tham gia cung đất đai và một số BĐS thiết yếu
cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức
tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất
động sản để chủ động điều tiết thị trường... Ngoài ra, Nhà nước cũng là bên
cầu lớn của thị trường BĐS như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước.
Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế
nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực
này được. Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ
với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển
3
kinh tế-xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS
trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu
cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.
Theo quy định tại Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản về trách nhiệm
quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động
sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà
nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt
động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về
hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính
phủ.
2. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS .Vì vậy chính phủ
các nước đều ban hành hệ thống pháp luật và các văn bản dưới luật để quản lý
và điêu hành sao cho hoạt đông của thị trường BĐS được phát triển lành
mạnh tạo điều kiện phát triển nền kinh tế.
2.1. Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường
BĐS
Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy
có rât nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến
hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật
có vai trò chi phối trực tiếp đến thị trường BĐS bao gồm: Luật đât đai, Luật
4
kinh doanh bât động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, ngoài ra còn có các Luật
thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đât đai, bất động sản…
Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật như: Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư,
Chỉ thị … Cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các
văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các
văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực
khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật
được thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định
chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS.
1. Ban hành các chính sách về tài chính , thuế đối với đăng ký BĐS , với các
loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất ,khung giá nhà …

2. Ban hành chính sách đền bù , bồi thường giải phóng mặt bằng trong thu
hồi đất .
3. Phát hành trái phiếu với nhà đất , BĐS ; gắn thị trường BĐS với hệ thống
chứng khoán …
4. Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dich vụ
BĐS như : tư vấn , môi giới,quản lý, đánh giá,giao dịch BĐS.
Thực tế hiện nay nội dung quản lý nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu
kém như pháp luật về đăng ký BĐS chưa quy về môt mối. Theo các chuyên
gia, việc kiểm soát thị trường BĐS yếu kém xuất phát chủ yếu từ nguyên
nhân hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ. Thực trạng này không chỉ
gây khó cho DN và người dân, mà còn kìm hãm sự phát triển của thị trường
BĐS.
Hiện nay, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất
động sản (ĐKBĐS) bị phân tán. Theo các văn bản pháp luật hiện hành, đất
đai do Bộ TNMT quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Lâm nghiệp thì của
5
Bộ NNPTNT. Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư
pháp quản lý. Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản
lý ĐKBĐS chồng chéo, không tách bạch và kém hiệu quả.
Theo ông Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản
quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử
dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. DN và
người dân phải chịu rất nhiều phiền hà từ những bất hợp lý này khi tham gia
ĐKBĐS. Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và
chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc đầu,
người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký
QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.

GS TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TNMT bình luận,
trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản gắn
liền với đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản
BĐS. GS Võ chỉ ra những chồng chéo của pháp luật. Hiện nay đang tồn tại 3
hệ thống đăng ký riêng biệt, một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống
cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia
cắt này gây phức tạp cho người dân và DN trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy
định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc
đăng ký đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử
dựng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống
và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm
lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở.
6
GS TS Lê Hồng Hạnh - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ
Tư pháp) cũng đưa ra một ví dụ về sự "giẫm chân" lên nhau của các cơ quan
quản lý. Đây là trường hợp khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 138
cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây,
mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với quyết định này, theo Bộ
Xây dựng là phù hợp với Điều 152, Luật Nhà ở. Song Bộ TNMT lại cho rằng
trái với Luật Đất đai và Nghị định 84 của Chính phủ.
Giải pháp cho yếu kém trên chúng ta cần thống nhất Pháp luật về BĐS
Hiện, Bộ Tư pháp đang tiến hành xây dựng Luật ĐKBĐS. Theo GS Đặng
Hùng Võ, Luật ĐKBĐS cần được xây dựng theo hướng điều chỉnh mọi việc
về ĐKBĐS. Đồng quan điểm này, ông Ischinada Takayuki - chuyên gia Dự
án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) cũng cho rằng, việc thống nhất cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ĐKBĐS là điều cần thiết. Nếu có thể, Việt
Nam nên tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý nhà nước
đối với bản đồ địa chính, đồng thời, sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và
hiệu lực của việc đăng ký. Để cụ thể hoá vấn đề này Kiến trúc sư Vũ Xuân
Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS đưa ra giải pháp,

Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở
trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng
thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các luật, nghị định có quy định về
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ
ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy
chứng nhận vào Luật ĐKBĐS.
Ngoài ra chúng ta nên có biện pháp mạnh mẽ hơn đó là chuyển nhiệm
vụ quản lý nhà nước về đất đai từ Bộ Tài Nguyên Môi Trường(TNMT) sang
Bộ Xây dựng, giống như một số nước đã làm (Nhật Bản, Campuchia). Bộ
TNMT chỉ còn quản lý đất đai với góc nhìn đất đai là tài nguyên thiên nhiên
gắn với bảo vệ môi trường đất. Đất đai với tư cách là một tài sản sẽ do bộ Xây
7
dựng quản lý. Nếu việc chuyển này có khó khăn, thì có thể chuyển hệ thống
ĐKBĐS sang Bộ Tư pháp hay TAND để triển khai được khách quan.
8