Cơ sở lý luận của đề tài

Cơ sở lý luận của đề tài:
1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở:
1.1.Khái niệm:
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên
cứu.
*Trên góc độ xây dựng :
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có
tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
*Trên góc độ quản lý kinh tế :
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận
quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên .
1.2.Đặc điểm nhà ở:
*Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất, được
xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu.
Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều
đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà
đất.
*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao
mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có
thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có
thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng
thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng
nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa....
*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm
thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá
nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.
*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm
này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập
của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
2.Ý nghĩa của nhà ở :
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô

thị:
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi
trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng rất lớn tới tái
sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng
tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn như khoảng cách
giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí
lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong thời đại ngày nay môi trường cạnh
tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên
quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp
thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần
kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như:
dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách
của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ
sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị
trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường
bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị thị lớn.
Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản,
điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao
động đô thị:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu
vào của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực
ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì
đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác.
Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi
mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo....”
(1)
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện

tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi nuôi dưỡng ,
giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất
sức lao động của con người.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và
điều chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt
đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản
ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một
dân tộc. Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục
tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà
đó.Đối tượng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các
cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu
căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập
quán của
C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB. Chính trị quốc gia, trang500.
người dân đô thị thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và quá
trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là sự đa dạng về
kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết
kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ.
3. Cung- Cầu nhà ở:
*Cung nhà ở:
Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia
thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính
thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn
bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà
ở do tư nhân và các doanh nghiệp xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và
đến nhà ở bất quy tắc được xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ.
-Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm chính của
chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà
ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị

có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được
Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn
vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu
của Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp
thường là loại nhà được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất
lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở .
-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc
doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ
thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát
được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết là
rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người
tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường nhà ở. Những người cần nhà ở nhất
chính là những người nghèo thành thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không
đáp ứng sự càn nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế,
xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu
chúng ta buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa
người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã hội về
nhà ở.
-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở
của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của
cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô
số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội và thiết chế đăc thù của dân
cư đô thị. Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc
biệt đối với những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp.
*Cầu về nhà ở đô thị :
Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm :
-Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học.
-Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc
phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột.
-Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang.

-Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật.
-Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và xây dựng
các công trình hạ tầng đô thị .
-Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập
trung.
-Nhà ở cho học sinh, sinh viên.
-Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh.
-Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm nhiều
nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự chênh lệch
lớn.
4.Quản lý Nhà nước về nhà ở: