(Luận văn thạc sĩ) kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
----------

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
ĐỀ TÀI:

Người hướng dẫn khoa học:
P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH
Người thực hiện:
TẠ CHIÊU TRUNG

TP. HOÀ CHÍ MINH - NĂM 2011


i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TẠ CHIÊU TRUNG

KIỂM SỐT BONG BĨNG BẤT ðỘNG SẢN
ðỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – ngân hàng
Mã Số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


ii

LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học do bản thân tơi
thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập ñược.
Các số liệu, kết quả được trình bày trong luận văn là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.

Tác giá luận văn

TẠ CHIÊU TRUNG


iii

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... ix
DANH MỤC HÌNH MINH HỌA ............................................................................. x
DANH MỤC PHỤ LỤC............................................................................................ xi
PHẦN MỞ ðẦU ......................................................................................................... 1
1.

Lý do chọn ñề tài .......................................................................................... 1

2.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 2

3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu ............................... 2

4.

Các nội dung chính được trình bày trong luận văn.................................. 3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN................................................... 4
1.1

Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản .................. 4

1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản.............................................................4
1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản: ...............................4
1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS ....................................5
1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản...........................................6
1.1.2.1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản .....................................................6
1.1.2.2. Phân loại thị trường Bất ñộng sản.......................................................6
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản................................................8
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản ........................12
1.2

Hiện tượng bong bóng bất động sản......................................................... 16

1.2.1 ðầu tư và đầu cơ....................................................................................16
1.2.2 Bong bóng tài sản và bong bóng bất động sản.....................................17
1.2.2.1. “Bong bóng” tài sản: .........................................................................17


iv

1.2.2.2. “Bong bóng” bất động sản: ...............................................................18
1.2.3 Ảnh hưởng của bong bóng bất động sản đến sự phát triển của nền
kinh tế ................................................................................................................19
1.3 Kinh nghiệm kiểm sốt bong bóng bất ñộng sản của một số quốc gia
trên thế giới............................................................................................................ 21
1.3.1 Trung Quốc ............................................................................................21
1.3.1.1. Tình trạng thị trường: ........................................................................21
1.3.1.2. Phản ứng của Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp: ..
...........................................................................................................22
1.3.1.3. Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ: ....................................................22
1.3.2 Singapore ...............................................................................................23
Kết luận chương 1 .................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH
SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ.................................................................... 25
2.1. Thực tiễn phát triển của thị trường bất ñộng sản và hiện tượng bong
bong bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua.............................................. 25
2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài chính tồn cầu................................25
2.1.2 Giai đoạn sau khủng hoảng tài chính tồn cầu...................................27
2.1.3 Nhận định về thị trường bất ñộng sản Việt Nam:................................28
2.1.4 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế ñến tỉ suất sinh
lợi bất ñộng sản trong giai ñoạn 2005 – 2010: .................................................29

2.2.

Chính sách quản lý thị trường BðS và cơ chế chống đầu cơ:................ 37

2.2.1 Các biện pháp kiểm sốt theo thơng lệ quốc tế ....................................37
2.2.1.1 Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật .................................................37
2.2.1.2 Biện pháp kiểm sốt bằng chính sách tài khóa .................................38
2.2.1.3 Biện pháp kiểm sốt bằng chính sách tiền tệ ....................................40


v

2.2.1.4 Biện pháp kiểm sốt bằng các chính sách điều hành vĩ mơ của nhà
nước
...........................................................................................................44
2.2.2 Các biện pháp kiểm sốt ñặc thù của Việt Nam...................................45
2.2.2.1 Chính sách bồi thường, tái ñịnh cư, giải phóng mặt bằng: ...............45
2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm soát hệ thống chỉ số giá bất động sản....45
Kết luận chương 2 .................................................................................................... 47
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ
TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM ............................................................. 48
3.1.

Mơ hình ước lượng đề tài. ......................................................................... 48

3.2.

Kết quả ước lượng mơ hình....................................................................... 50

3.3.

Phân tích kết quả hồi qui........................................................................... 52

3.3.1. Kiểm ñịnh sự phù hợp của mơ hình. ....................................................52
3.3.2. ðánh giá ý nghĩa của từng biến ñộc lập riêng biệt ..............................53
3.3.3. Kiểm ñịnh hiện tượng ña cộng tuyến....................................................56
3.3.4. Phân tích phần dư .................................................................................57
Kết luận chương 3 .................................................................................................... 65
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT ðỘNG
SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT
NAM .......................................................................................................................... 66
4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường & kiểm sốt bong
bóng bất động sản ................................................................................................. 66
4.2 ðiều hành linh hoạt chính sách kinh tế vĩ mơ với tầm nhìn và thời gian
phù hợp .................................................................................................................. 68
4.3 Xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp thứ cấp và chứng
khốn hóa các tài sản có nguồn gốc bất động sản ñể tạo nguồn vốn phát triển
thị trường bất ñộng sản bền vững ....................................................................... 69
4.4

Minh bạch hóa thơng tin & định hướng thị trường................................ 70


vi

4.5 Tầm nhìn, dự đốn và kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai ñoạn
phát triển thị trường............................................................................................. 71
4.6 Xây dựng, phát triển và duy trì hiệu lực hệ thống giám sát và cảnh báo
sớm đối với bong bóng bất ñộng sản................................................................... 73
4.7

Biện pháp hỗ trợ khác: .............................................................................. 75

4.8

Các vấn ñề cần nghiên cứu tiếp................................................................. 79

Kết luận chương 4 .................................................................................................... 80
PHẦN KẾT LUẬN................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 83
A.

Các website.................................................................................................. 83

B.

Các tài liệu, giáo trình, sách tham khảo, sách hướng dẫn...................... 83

C.

Các luận văn của các khóa trước:............................................................. 84

D.

Các tài liệu nước ngoài: ............................................................................. 84

PHỤ LỤC .................................................................................................................. 86
Phụ lục 1: Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản..................... 86
Phụ lục 2: Kết quả hồi qui tính RSS để xác định độ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao.......................................................................................... 96

Phụ lục 3: Kết quả hồi qui mơ hình gốc (2) ........................................................... 98
Phụ lục 4: Kết quả hồi qui mơ hình điều chỉnh (5) ............................................... 99
Phụ lục 5: Kết quả tính tốn hệ số tương quan mơ hình điều chỉnh (5) từ
chương trình Eview để kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số
tương quan)............................................................................................................. 100
Phụ lục 6: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác định R2j
để xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIFj) ñể kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai) ................................ 101


vii

Phụ lục 7: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White khơng có
tích chéo) để kiểm định hiện tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng
nhau)........................................................................................................................ 103
Phụ lục 8: Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định hiện
tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng nhau)........................................ 104
Phụ lục 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm
định hiện tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng nhau)....................... 105
Phụ lục 10: Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} từ
chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm ñịnh hiện
tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)........................................ 106
Phụ lục 11: Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương
sai sai số thay ñổi. ................................................................................................... 108


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

VIẾT TẮT
BðS
TT BðS
TSSLBðS
GDP
CPI
TTTD
TSSLCK
FDIðK
FDITH
XHCN
REMI
RPI
REIT

NỘI DUNG

Bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản
Tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
Tốc ñộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội
Chỉ số tăng giá tiêu dùng / Lạm phát
Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng
Tỉ suất sinh lợi chứng khoản
Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư nước ngồi đăng ký
Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư nước ngồi thực hiện
Xã hội chủ nghĩa
Real Estate Market Index - Chỉ số thị trường bất ñộng sản
Real Estate Price Index - Chỉ số giá bất ñộng sản
Real Estate Investment Trust Fund - Quỹ tín thác đầu tư bất
ñộng sản


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT
Bảng 1
Bảng 2
Bảng 3
Bảng 4
Bảng 5
Bảng 6
Bảng 7

NỘI DUNG

Mơ tả các biến
Số liệu thu thập
Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)
Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)
Kết quả kiểm ñịnh ý nghĩa từng biến riêng biệt của phương trình hồi qui (5)
Kết quả ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh (6) (Phụ lục 4)
Kết quả ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)
Bảng 8 Kết quả tính hệ số VIFj (Phụ lục 6)
Bảng 9 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh (5) (Phụ lục 7)
Bảng 10 Kết quả ước lượng phương trình Ln(e2i) (8) (Phụ lục 10)
Bảng 11 Kết quả khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi gây nên bởi biến
GDP(-1) (Phụ lục 11)


x

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

STT
Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6
Hình 7
Hình 8
Hình 9

NỘI DUNG
Tác động của các hoạt động kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản
ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng trưởng
tổng sản phẩm quốc nội
ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng chỉ số
giá tiêu dùng / Lạm phát
ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc độ tăng trưởng
tín dụng
ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tỉ suất sinh lợi
chứng khoán
ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng vốn ñầu
tư nước ngoài ñăng ký
Hệ thống văn bản pháp luật chi phối thị trường bất động sản
Chính sách tiền tệ áp dụng năm 2011
Mơ hình quỹ tín thác đầu tư bất ñộng sản REIT


xi

DANH MỤC PHỤ LỤC

STT
Phụ lục 1
Phụ lục 2
Phụ lục 3
Phụ lục 4
Phụ lục 5

Phụ lục 6

Phụ lục 7

Phụ lục 8
Phụ lục 9
Phụ lục 10

Phụ lục 11

NỘI DUNG
Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
Kết quả hồi qui tính RSS để xác định độ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao
Kết quả hồi qui mô hình gốc (2)
Kết quả hồi qui mơ hình điều chỉnh (5)
Kết quả tính tốn hệ số tương quan mơ hình ñiều chỉnh (5) từ
chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp
hệ số tương quan)
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác ñịnh R2j
ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIFj) ñể kiểm ñịnh hiện
tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng đại phương sai)
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White khơng có
tích chéo) để kiểm định hiện tượng phương sai khơng đổi (phương
sai bằng nhau)
Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định hiện
tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng nhau)
Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm
định hiện tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng nhau)
Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} từ
chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm

ñịnh hiện tượng phương sai khơng đổi (phương sai bằng nhau)
Kết quả hồi qui phương trình (9) để khắc phục hiện tượng phương
sai sai số thay ñổi


1

PHẦN MỞ ðẦU

1.

Lý do chọn ñề tài
Với việc gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế WTO, nền kinh tế Việt Nam

ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế. Qua quá trình hội nhập này,
chúng ta ngày càng nhận thức rõ ràng và sâu sắc hơn các hiện tượng, căn bệnh của
nền kinh tế thị trường trên bình diện tồn nền kinh tế nói chung và từng bộ phận thị
trường nói riêng, trong đó có thị trường bất ñộng sản.
Là một bộ phận của nền kinh tế, thị trường bất động sản có vai trị quan
trọng. Tuy nhiên, các q trình phát triển q nóng của thị trường bất động sản, gây
nên tình trạng bong bóng quá mức; hoặc ở chiều hướng ngược lại là tình trạng thị
trường nguội lạnh, đóng băng kéo dài đều là các thái cực có tác động khơng tốt đến
sự phát triển lành mạnh, bình thường của thị trường bất động sản nói riêng và của
nền kinh tế nói chung. Tiêu biểu cho hiện tượng khơng tích cực trên thị trường bất
ñộng sản mà nền kinh tế Việt Nam ñã trải qua và phải tốn kém nhiều cơng sức,
nguồn lực để xử lý, giải quyết chính là hiện tượng bong bóng bất động sản.
Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính tồn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc
xác định các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mơ
hình định lượng để đo lường mức độ bong bóng bất động sản; từ đó giúp cho các
nhà hoạch định chính sách có cơ sở vững chắc để đề ra các biện pháp kiểm sốt

hiệu quả bong bóng bất động sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản,
qua đó góp phần quan trọng trong việc củng cố, duy trì tốc độ phát triển kinh tế
nước ta là một yêu cầu ñược ñặt ra cấp thiết, thường xun, liên tục. Do đó, tác giả
đã chọn đề tài “Kiểm sốt bong bóng bất động sản ñể phát triển bền vững thị trường
bất ñộng sản Việt Nam”


2

2.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là căn bệnh của TT BðS, cụ thể là hiện

tượng bong bóng giá BðS, các chính sách điều tiết và vai trị quản lí TT BðS của
các cơ quan Nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là các vấn ñề lý luận và thực tiễn về bong
bóng bất động sản và kiểm sốt bong bóng bất ñộng sản ở Việt Nam.
ðề tài sử dụng các số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
của Việt Nam cũng như các sổ liệu mang tính chất tham khảo, nghiên cứu, tổng hợp
từ các cơ quan trong và ngoài nước, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động
sản, tài chính, ngân hàng cũng như tham khảo một số phân tích chuyên sâu của các
chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan.
Bằng việc sử dụng mơ hình định lượng với sự trợ giúp của chương trình
thống kê Eview, đề tài đã cố gắng xác ñịnh các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng ñến tỉ
suất sinh lợi bất ñộng sản, một trong những chỉ tiêu có thể dùng để đo lường mức
độ bong bóng của thị trường bất ñộng sản.

3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu
ðề tài ñược thực hiện trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam rơi

vào giai ñoạn chịu ảnh hưởng của tác ñộng hậu khủng hoảng tài chính tồn cầu nói
chung nhưng mặt bằng giá bất ñộng sản (ñặc biệt là giá ñất nền và căn hộ) vẫn ñứng
ở mức cao. Bối cảnh này cũng là cơ hội tốt để Chính phủ kiện tồn hệ thống pháp
luật, chính sách điều chỉnh thị trường bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị
trường bất ñộng sản Việt Nam trong tương lai.
ðề tài cũng góp phần đưa ra cách tiếp cận tồn diện hơn, chính xác hơn về
hiện tượng bong bóng BðS qua đó giúp Nhà nước điều tiết và quản lí TT BðS hiệu
quả hơn để tránh hiện tượng bong bóng giá;
ðề tài nêu lên thực trạng tồn tại bong bóng giá trong TT BðS để thấy rõ
được thực trạng cơng tác quản lí của Nhà nước.


3

Với việc xác ñịnh chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản là mấu chốt trong việc
ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản, ñề tài ñã nỗ lực thu thập dữ liệu và sử
dụng các mơ hình ước lượng từ các chương trình thống kê, đề tài cố gắng lượng hóa
các yếu tố tác động đến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản trong thời gian 2005- 2010.
Bên cạnh đó, đề tài đã đưa ra một số giải pháp và kiến nghị để khắc phục
tình trạng bong bóng BðS từ đó góp phần giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách ñưa
ra những biện pháp phù hợp nhằm giúp thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vào
các thái cực q nóng hoặc q nguội lạnh.
Cuối cùng, đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về
lĩnh vực này.

4.

Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
Trong khn khổ một Luận văn cao học, tác giả cố gắng ñưa ra một số nội

dung gợi ý ñối với các câu hỏi nghiên cứu sau ñây:
1. Hiện tượng bong bong bất ñộng sản là gì? Vai trị của bong bóng bất động sản
đối thị trường bất động sản nói riêng và với nền kinh tế nói chung?
2. Thực trạng thị trường bất động sản, bong bóng bất động sản tại Việt Nam cũng
như một số nước? Các biện pháp và chính sách quản lý của Chính Phủ được áp
dụng như thế nào để kiểm sốt bong bóng bất động sản?
3. Có thể xây dựng được mơ hình định lượng xác định các yếu tố ảnh hưởng ñến tỉ
suất sinh lợi bất ñộng sản ñể qua đó đo lường được bong bóng bất động sản hay
khơng?
4. Các giải pháp nào được đặt ra để kiểm sốt bong bóng bất động sản và phát triển
bền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiên cứu nội dung giải ñáp cho các câu hỏi trên
ñây.


4

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN
1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản
1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản:
Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản khơng chỉ là nhà ở mà cịn bao gồm
các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chính
phủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các mơi trường vật thể, tự nhiên và
nhân tạo của chúng ta. Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng các
hoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñất

ñai và các kiến trúc xây dựng. Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nào
ñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vơ hình bao
gồm các quyền hợp đồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), các
chứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu
(trademarks).
Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản. Ở
cách thứ nhất, nó được hiểu là các tài sản hữu hình của đất đai nhà cửa. Ở cách hiểu
thứ hai, nó được coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu và
quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngành
hoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí các
tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học cịn xem xét bất động sản trong mối quan hệ tương tác
qua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triển
của các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật
liệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao động, tài chính, tín dụng, lãi suất… và
ảnh hưởng của các tác ñộng ñó ñến sự phát triển của nền kinh tế ở bình diện địa
phương, quốc gia, khu vực nói chung.


5

Về vai trị của bất động sản nói chung thì quan điểm nghiên cứu được đơng
đảo các nhà nghiên cứu kinh tế của thế giới chấp nhận thì Bất động sản là phần tài
sản quan trọng biểu thị cho một phần thiết yếu của tài sản, của cải và sự giàu có của
quốc gia. Tài sản của nhiều cơng ty (như các định chế tài chính, cơng ty bảo hiểm,
và các công ty sản xuất) bao gồm một số lượng ñáng kể của các tài sản có liên quan
ñến bất động sản được chứng khốn hóa hoặc các bất động sản được nắm giữ trực
tiếp. Ngồi ra, phần lớn nhất trong danh mục ñầu tư của một cá nhân thường là phần
địn bẩy vay vốn để tài trợ cho căn nhà của anh ta. Thay ñổi trong giá trị bất ñộng
sản, dù là tiên liệu hoặc không tiên liệu ñược, ñều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng

ñến quốc gia nói chung, nền kinh tế của địa phương nói riêng cũng như ảnh hưởng
sâu rộng đến tài chính của từng doanh nghiệp và kể cả từng hộ gia đình, cá nhân.
(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H. Gatzlaff & Dogan
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;
Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)
1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS
Bất ñộng sản mang nhiều ñặc trưng ñặc thù như khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt kém; thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao; chịu sự quản lý chặt
chẽ của nhà nước và pháp luật; ñộ co giãn của cung bất động sản kém.
Ngồi ra, một đặc trưng khá quan trọng của bất ñộng sản là giá cả của bất
động sản có xu hướng biến động theo chu kỳ. Chính sự biến động theo chu kỳ của
giá cả hàng hóa bất động sản là nhân tố phản ảnh tính chu kỳ của thị trường bất
ñộng sản.
ðặc trưng này ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua nhiều quan sát tại
nhiều nước khác nhau. {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case,
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
(1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}


6

1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản
Thị trường bất động sản là q trình giao dịch hàng hố BðS giữa các bên có
liên quan. Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BðS như trung gian,
mơi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BðS.

Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất
động sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong đó
có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi. Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất
là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách
tự nhiên và tự điều chỉnh mà khơng cần có bàn tay can thiệp của nhà nước. Trường
phái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá
trình phát triển của thị trường bất ñộng sản.
1.1.2.2. Phân loại thị trường Bất ñộng sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục đích sử dụng;
căn cứ khu vực có bất động sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, ….
ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất động sản
có ảnh hưởng quan trọng đến các đợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộng
sản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trường
khác (căn hộ cho thuê).
Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường
bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh
tế Việt Nam và thế giới. Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực đoan trong
đó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bội
thu” với việc chỉ cần công bố mở bán dự án căn hộ là rất nhiều nhà ñầu tư phải chen
chúc nhau ñể ñược bốc thăm suất ñược mua căn hộ. Ngay sau đó, những người này
có thể bán ngay suất mà mình đã bốc thăm được cho người khác ñể hưởng chênh


7

lệch với giá trị suất này có khi lên tới vài trăm triệu ñồng. Tuy nhiên, bắt ñầu từ
năm 2009 và cịn kéo dài mãi đến nay, các chủ đầu tư căn hộ phải rất chật vật với
việc tiêu thụ sản phẩm của mình, mặc dù phải áp dụng rất nhiều biện pháp như
khuyến mãi, giảm giá, kèm quà tặng, hỗ trợ lãi suất,…mà tình hình tiêu thụ vẫn
khơng thấy tốt lên được như mong đợi. Cịn các nhà đầu tư “lướt sóng” thì phải “ơm

hàng” nếu khơng nhanh chân bán tháo chịu lỗ vốn ñể “ñẩy hàng” và phải ñối mặt
với bài toán trả nợ vay ngân hàng ñến hạn.
ðến những tháng giữa 2011 thì thị trường căn hộ tại TP. HCM và Hà Nội
vẫn phải ñối mặt với tình trạng cung vượt cầu (có khả năng thanh tốn) với hàng
loạt dự án tung hàng nhưng lượng người mua thì chẳng thấy tăng mà ngược lại có
xu hướng giảm với lý do ñơn giản là giá cả của một căn hộ vượt quá khả năng chi
trả của người có nhu cầu thực sự. Nhiều chủ dự án phải chào bán cả dự án với giá cả
hấp dẫn. ðây cũng là một vấn ñề hết sức nan giải về khả năng kiểm sốt, hoạch
định thị trường của nhà quản lý và cũng ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường bất
động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Thị trường ñất nền – biệt thự dự án trong thời gian 2006 – 2007 vừa qua
cũng là ñối tượng ñược ñầu tư lướt sóng cao độ của giới đầu cơ vì rất phù hợp với
tâm lý truyển thống của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp và ai cũng mong muốn
có một mảnh đất cắm dùi, dù là rất nhỏ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hậu khủng hoàng
kinh tế toàn cầu đến nay thì phân khúc thị trường này cũng rơi vào cảnh thiếu thanh
khoản vì nhu cầu thực tế thì có giới hạn và đa phần những người có khả năng mua
đất nền – biệt thự đều đã có ít nhất một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinh
hoạt và làm việc. Cịn các nền đất và biệt thự tại khu dự án mới thì chủ yếu phục vụ
cho việc ñầu tư kiếm lời hoặc là giải pháp để bảo tồn tài sản trong bối cảnh kinh tế
bất ổn ñịnh và lạm phát leo thang như hiện nay. Nguồn vốn lãng phí rất lớn chơn
trong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung đến nguồn lực xã hội khiến
cho các cơ quan quản lý mới đây phải lập đồn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,…


8

Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu
tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua. Thị trường này cũng khá
ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các đối tượng là người nước
ngồi th lại tại các khu đơ thị mới để kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputra

tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp. HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khi
thị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhà
đầu tư nước ngồi đầu tư cả một tổ hợp cơng trình đề chun phục vụ thị trường
cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn. Thị trường này
vẫn hứa hẹn là một kênh đầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lại
ngày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới.
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố và tài
chính hố.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: là giai ñoạn mà tất cả mọi người ñều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các
chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trị quyết định đối với việc kiểm
sốt thị trường.
Thứ hai, cấp độ tập trung hố: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, hạn chế về năng lực xây dựng, khơng
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BðS lớn, một dự án
BðS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định trong việc kiểm sốt thị trường.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: là giai đoạn mà sự bùng nổ của các doanh nghiệp
phát triển BðS, do hạn chế về các điều kiện bán BðS, khơng phải doanh nghiệp nào
cũng ñủ tiền ñể phát triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp


9

độ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng đóng vai trị quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác cũng như kiểm sốt thị trường.
Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BðS, các ngân hàng hoặc khơng thể tiếp tục cho vay đối với BðS hoặc sẽ
ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hố các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách
tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trị quyết định trong việc kiểm sốt thị trường.

Thực tiễn cho thấy rằng, mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BðS
không nhất thiết tuần tự trải qua từng giai ñoạn, tầng nấc, từng cung bậc như trên;
các cấp độ phát triển thị trường khơng nhất thiết phải có giai đoạn như nhau về thời
gian; cũng khơng nhất thiết phải kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai
ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ
rất lâu, như Australia và New Zealand, các tài sản BðS đã được chứng khốn hố
với tỷ lệ rất cao.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện ñại hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh
tế chuyển đổi đều áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của
các nền kinh tế thị trường nhằm đưa thị trường BðS tới cấp độ tài chính hố theo xu
hướng quốc tế một cách bền vững.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BðS, q trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản là do những ñặc trưng chủ yếu sau:
quy mơ của bất động sản lớn và cung ít co giãn; chu kỳ bất động sản phụ thuộc vào
chu kỳ tín dụng và do sự can thiệp của chính phủ vào thị trường; chu kỳ và thị
trường bất ñộng sản phụ thuộc vào các hoạt ñộng kinh tế.


10

Hình 1: Tác động của các hoạt động kinh tế đến thị trường bất động sản

Cơng trình xây
dựng mới kích
thích việc mở
rộng kinh tế hơn
nữa
Nhu cầu và giá
cả dịch vụ, sản
phẩm, tiền tệ,
BðS leo thang
mở rộng
hoạt ñộng
kinh tế

cầu BðS và xây dựng
gia tăng hơn nữa

Cung dịch vụ,
sản phẩm và
BðS vượt cầu

cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc đẩy
xây dựng nhiều hơn nữa
Cơng trình xây dựng
mới kích thích kỳ
vọng cầu và giá
BðS cao hơn

Nhu cầu mạnh kích
thích xây dựng mới

Nhu cầu th &
sở hữu BðS tăng

Các hoạt động kinh tế
Cơng trình xây dựng
mới kích thích việc mở
rộng kinh tế hơn nữa

Tiêu dung và mua sắm
giảm; tồn kho tăng

Tác ñộng ñối với thị trường BðS

Cơng trình xây
dựng mới kích thích
kỳ vọng cầu và giá
BðS cao hơn

mở rộng hoạt
ñộng kinh tế

BðS mới kém hấp
dẫn, tồn kho tăng

BðS trống tăng và suy
giảm trong thuê, sở
hữu BðS tiếp tục giảm

cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc đẩy
xây dựng nhiều hơn nữa

Nhu cầu và giá cả dịch
vụ, sản phẩm, tiền tệ,
BðS leo thang

Thuê mướn,
sỡ hữu BðS
bị sa lầy

Nhu cầu BðS
tiếp tục giảm

cầu BðS và xây dựng
gia tăng hơn nữa

Nhu cầu dịch
vụ, sản phẩm,
BðS, vốn giảm
Giá giảm tiếp;
tồn kho giảm

hoạt ñộng kinh tế
tăng; sản xuất và
thuệ Lð nhiều hơn
cầu bật tăng lại:
dịch vụ, sản

phẩm, BðS, vốn

tiến trình tài chính
hố các khoản thế
chấp BðS kích
thích tiêu dùng

Nhu cầu mạnh kích
thích xây dựng mới
Nhu cầu thuê &
sở hữu BðS tăng

cầu BðS tiếp tục
tăng, nhựong bộ trong
giảm giá BðS ít hơn
cầu BðS
tăng, BðS
trống giảm

Tài chính hóa các
khoản thế chấp BðS

Nguồn: “Real estate market circles, transformation force and structural change”
– Stephen E. Roulac – The journal of real estate management


11

Theo biểu đồ trên đây, có thể thấy chu kỳ tiêu biểu của thị trường bất ñộng
sản gồm những giai ñoạn sau ñây:

Giai ñoạn phục hồi: hoạt ñộng kinh doanh và nhu cầu bắt đầu hồi phục, lạm
phát cịn ơn hịa, lãi suất cầm cố thấp kích thích việc mở rộng hoạt động kinh tế.
Ngồi ra, bên cạnh hệ quả của chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng thì thu nhập
của người dân và các doanh nghiệp tăng làm tăng nhu cầu ñối với bất ñộng sản. Với
nhu cầu bất động sản ngày càng tăng thì giá bất ñộng sản cũng tăng theo và tỉ lệ bất
ñộng sản trống bắt đầu giảm, điều này kích thích việc xây dựng mới các cơng trình
và bất động sản nói chung.
Giai ñoạn mở rộng: cầu các loại tài sản tăng, tỷ lệ bất ñộng sản trống thấp kết
hợp với giá bất ñộng sản tăng cùng với việc lãi suất thấp và nguồn vốn sẵn có, dễ
tiếp cận làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản tăng và kích thích việc ñầu
tư, xây dựng mới bất ñộng sản. Nhiều nhà ñầu tư kiếm ñược lợi nhuận từ thị trường
mang ñến tâm lý lạc quan và đến lượt nó, tâm lý lạc quan lại thúc ñẩy ngày càng
nhiều các nhà ñầu tư và ñầu cơ vay tiền ngân hàng và cầm cố bất ñộng sản ñể tham
gia thị trường. ðiều này thúc ñẩy giá bất ñộng sản tăng mạnh và tỷ suất vốn hóa
giảm và góp phần thúc đẩy làm lạm phát và lãi suất tăng.
Giai ñoạn thu hẹp: cầu tăng ổn ñịnh trong khi nguồn cung tăng nhanh do xây
dựng quá nhiều dẫn ñến dư thừa nguồn cung bất ñộng sản và làm giá bất ñộng sản
bắt ñầu chững lại. Bất động sản ngày càng trở nên khó bán dẫn ñến bất ñộng sản
không bán ñược ngày càng nhiều kết hợp với việc tiêu dùng và chi tiêu mua sắm
của người dân giảm làm tăng tình trạng tồn kho trong nền kinh tế. Tuy nhiên, do
ñặc thù ngành nên việc xây dựng mới các dự án bất ñộng sản vẫn phải tiếp tục việc
xây dựng và chưa dừng lại ngay ñược.
Giai ñoạn suy thoái: Nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi tình trạng lãi suất cao
(một phần do nhu cầu vốn ñối với các dự án bất ñộng sản vẫn cao) và lạm phát gia
tăng. ðiều này tiếp tục tác ñộng làm giảm cầu hơn nữa ñối với bất ñộng sản (và các
hàng hóa, dịch vụ khác của nền kinh tế nói chung) buộc các doanh nghiệp phải cố
gắng hết sức để giải phóng hàng tồn kho. Về phần mình, chính phủ thực thi các


12

chính sách chống lạm phát đối với nền kinh tế (mà một trong các biện pháp thường
ñược sử dụng là cắt giảm cung tiền) và làm giao dịch bất ñộng sản ngưng trệ. Các
chủ ñầu tư bất ñộng sản phải gánh chịu thiệt hại kép do chi phí gia tăng do bất động
sản khơng bán/cho th được cùng với lãi suất các khoản vay tăng cao do tác ñộng
chống lạm phát của chính phủ. Nhằm thốt khỏi tình trạng (ngày càng nhiều) tồn
đọng, tồn kho bất động sản khơng kinh doanh / cho thuê ñược, các chủ ñầu tư, chủ
sở hữu bất ñộng sản buộc phải giảm mạnh giá bất ñộng sản ñể thoát khỏi các khoản
nợ vay ngân hàng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản khơng
giải phóng được bất động sản tồn đọng, khơng thực hiện được nghĩa vụ cầm cố và
lâm vào tình trạng bị ngân hàng phát mãi tài sản (tái cơ cấu tài chính các khoản cho
vay cầm cố). Ngân hàng tới lượt mình thắt chặt chính sách cho vay làm cho việc
tiếp cận vốn của các nhà ñầu tư hết sức khó khăn và từ ñó, việc xây dựng, đầu tư
giảm mạnh.
Nói tóm lại, chu kỳ dao ñộng của TT BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh
(sơi động); suy thối (có dấu hiệu chững lại); tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình qn mỗi chu kỳ
khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới
thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10
năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu
nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong ñó ñáng chú ý có
chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy
sụp rất nhanh trong năm 1994.

1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản
Với các ñặc ñiểm ñã ñược phân tích trên ñây của thị trường bất ñộng sản, có
thể nhận thấy rằng thị trường bất động sản (ñược thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất
sinh lợi bất động sản) chịu ảnh hưởng của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm

13

nhân tố kinh tế vĩ mơ; nhóm nhân tố về chính sách, định hướng, qui hoạch của nhà
nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân tố về thơng tin thị trường; nhóm
nhân tố về tâm lý thị trường. Chúng ta có thể phân tích thêm về một số nhóm nhân
tố tiêu biểu có tác động quan trọng đến thị trường bất động sản là các nhóm nhân tố
kinh tế vĩ mô (tiêu biểu là tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội – GDP và chỉ số
tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân tố thị trường vốn (tăng trưởng tín dụng –
TTTD; tỉ suất sinh lợi chứng khốn TSSLCK và vốn đầu tư nước ngồi đăng ký –
FDIDK), cụ thể như sau:
+ Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP).
Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng đến các thị trường, trong
đó có thị trường bất ñộng sản. Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩm
quốc nội tăng trưởng ñều ñặn và liên tục là cơ sở ñể các thực thể kinh tế quốc gia
tích lũy của cải và gia tăng năng lực tài chính của mình. Khi nguồn lực tài chính của
các thực thể đã tăng lên tương đối thì các thực thể này có xu hướng sẽ sử dụng
nguồn tài chính tích lũy được đầu tư vào tài sản là bất ñộng sản. Nhiều ñối tượng
cùng ñầu tư vào bất ñộng sản làm khối lượng và giá trị giao dịch bất ñộng sản tăng,
làm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản tăng theo. ðến lượt nó, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
tăng lại góp phần làm nhu cầu ñối với các sản phẩm, dịch vụ khác trong nền kinh tế
(như xây dựng, vật liệu, …) và làm cho tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng tăng
thêm nữa.
Ngược lại, khi nến kinh tế suy thoái, các thực thể kinh tế kinh doanh kém
hiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít đi hoặc giảm so với trước. ðiều này
dẫn ñến các giao dịch bất ñộng sản giảm về số lượng và giá trị dẫn ñến tỉ suất sinh
lợi bất động sản có xu hướng giảm. ðến lượt mình, tỉ suất sinh lợi bất động sản
giảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu ñối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế (như
xây dựng, vật liệu, lao ñộng,…) và từ đó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốc

nội có xu hướng giảm hơn nữa.