(Luận văn thạc sĩ) phát triển đầu tư vào thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN LONG

PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2006


1

PHẦN MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của
mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát
triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, khơng
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội. Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị
trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi
tầng lớp dân cư. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển
thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng
bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện cơng khai, minh bạch và
tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết
giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thơng qua các chính sách về thuế có liên
quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu

tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động
sản”. Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có
những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một
công việc quan trọng của mỗi quốc gia.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những
chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh
tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt
tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn
bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể là bất
động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thốt
lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình


2

trong xã hội, làm giảm lòng tin của người dân. Thị trường bất động sản phát triển
mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi chính thức cịn chiếm tỷ trọng cao.
Cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở
sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ nhà
đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất
thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây.
Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân thị trường
bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có
của nó và chưa minh bạch. Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính
sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn
và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường là mục tiêu của đề tài này.
Đây là vấn đề nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam
hiện nay. Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng

13 năm trở lại đây nên có rất ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt
Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới
được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế
và những nhà lập pháp. Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm
hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp,
kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch
hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày càng nhiều đầu
tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản.
Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam
hiện nay. Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để
nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị
trường bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tịi, hệ thống
và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành
trong và ngoài nước. Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có


3

những cơng trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung
trong việc nghiên cứu này. Ngồi ra, trong q trình nghiên cứu cũng sử dụng
phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực
trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị
nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý
bất động sản tại Việt Nam. Nó khơng những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn có ý
nghĩa về mặt xã hội. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng
minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư
vào đất đai. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu
hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng

được hồn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc xây dựng và phát triển
của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường
tài chính, tiền tệ. Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc. Bên
cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi
chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế.


4

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Bất động sản:
Khi một quốc gia được công nhận tồn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có
một vùng lãnh thỗ và như vậy tài sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừa nhận là
quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai đó. Để quản lý, sử dụng có
hiệu quả và làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia
thành hai loại: Động sản và Bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di dời từ
nơi này sang nơi khác còn bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai là không thể di dời được.
Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Cơng hịa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao
gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản
khác ở chỗ nó khơng thể di dời đuợc, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi
là bất động sản khi có các điều kiện sau đây:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi
- Tồn tại lâu dài
Như vậy, bất động sản bao gồm những nhóm sau đây:


5

+ Đất đai: Đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó phải được đo lường
bằng giá trị
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở và các cơng trình
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình
ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một
số cơng trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hố đặt biệt. Vì vậy,
ngồi những đặc điểm chung của những hàng hố thơng thường, bất động sản cịn
những đặc điểm riêng sau đây:
- Bất động sản là hàng hố có vị trí cố định, khơng di chuyển được: Người ta
không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Đặc điểm này cho
thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố vị trí.
- Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm này có thể dễ
nhận thấy khi sử dụng đất đai khơng bị hao mịn. Các cơng trình kiến trúc và vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng
ngàn năm.

- Cung cầu và giá cả của bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng
hóa đặc biệt khơng di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về
sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các
chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và
xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
- Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý, tính cộng đồng: Giá cả của hàng hóa bất động sản khơng giống như các
hàng hóa thơng thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu


6

vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập qn, dịng họ, yếu tố tâm
lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh, …của dân cư sinh sống tại đó.
- Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có giá trị cao và khả năng chuyển
đổi thành tiền chậm : Bất động sản ln là một tài sản có giá trị cao do giá trị của
đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian rất dài. Vì vậy, đầu tư kinh
doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn. Mặt khác, việc bán bất động sản
cũng khơng thể nhanh chóng như các hàng hố khác
- Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm: do sự phát triển của sản xuất, dân
số gia tăng làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên
trong khi đất đai bị giới hạn. Chính vì vậy, nên giá cả của bất động sản có xu hướng
ngày càng tăng trong khi các hàng hóa thơng thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ
thuật thì giá cả ngày càng giảm.
- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất
động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng
biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động
sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng,
cảnh quan … Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng nhau

rất lớn. Sự ra đời hòan thiện hay sự mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá
trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia.
- Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục
đích sử dụng:. Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần
thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu và sử dụng đất.
1.1.3 Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và
trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản
thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế


7

chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái
quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
+ Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động
sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất
động sản công nghiệp
+ Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể

chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm.
+ Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)
+ Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị
trường phi chính thức là thị trường khơng được kiểm sóat của Nhà nước.
1.1.4

Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động
sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau:
- Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản. Do đất đai, bất động sản không thể tiêu dùng như
các hàng hố khác và trong q trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi


8

khơng đáng kể. Nên điều đó cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả năng
thu lợi từ việc sử dụng bất động sản đó.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Sự khác
nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu
cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa
phương.
- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối

của pháp luật: Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc
điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra
như nhiều hàng hóa thơng thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục,
giấy tờ kèm theo. Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và
chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán
diễn ra càng nhanh và thuận lợi.
- Độ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:.
Do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung khơng thể đáp
ứng được ngay khi có sự biến động về cầu.
- Thị trường bất động sản là thị trường khơng hịan hảo: Sở dĩ như vậy là do
các thơng tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và
phỗ biến như các lọai hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai
cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một
cách tương đối. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động
sản đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hịan hảo. Chính vì
vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia
tư vấn chun nghiệp có trình độ cao và thường được tiến hành thông qua các sàn
giao dịch.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính:
Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu
tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta ln có nhu cầu


9

Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế:
Thị trường bất động sản đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động
trở lại đối với nền kinh tế. Vai trị của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các
điểm sau đây:

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:
thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hố vốn từ hình thái giá trị sang
hiện vật và ngược lại. Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân
chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội.
Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển
vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, các giao
dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm
tăng thêm vốn cho nền kinh tế.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà
nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động
sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản. Cả hai mặt này đều làm tăng
thu ngân sách nhà nước thông qua thuế.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong
và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao
gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động
sản. Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị
trường trên. Bên cạnh đó, trong q trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước
gắn chặt với thị trường ngồi nước. Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo


10

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất
kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp
phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh,
đặt biệt là chính sách đất đai khơng phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia
tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng …. Điều đó sẽ làm mất
niềm tin nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước.

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai,
bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được
những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hồn
thiện chúng.
1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.2.1 Quá trình hình thành của thị trường bất động sản:
Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động
sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự chiếm
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng
với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt
động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Khi dân số ngày càng tăng, sản
xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng thì thị
trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa
cũng khơng ngừng phát triển. Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và
việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận.
Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, địi hỏi sự phát
triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường
sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển. Các lý
thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu
vào của mọi q trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển


11

1.2.2 Các giai đọan phát triển của thị trường bất động sản:
Thơng thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát
triển như sau:
+ Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi. Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như moị người
đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất.
Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính cơng, các chủ sử dụng đất,

các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính cơng là các chủ thể có vai trị
quyết định
+ Thứ hai: Cấp độ tập trung hố. Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Ở cấp độ này, do hạn chế về đất đai, năng lực nên khơng phải ai cũng có thể
hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động
sản. Trong giai đoạn này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, các cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định
+ Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hố. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Ở cấp độ này
do có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khơng đủ vốn để phát triển
bất động sản hồn thiện. Nên họ cần phải có sự tham gia của các ngân hàng. Trong
cấp độ này, các chính sách về ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là
những chủ thể có vai trị quyết định.
+ Thứ tư: Cấp độ tài chính hố. Khi quy mơ thị trường bất động sản tăng cao
và thị trường phát triển mạnh vượt qua sự tài trợ của các ngân hàng. Khi đó các
ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các


12

tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn. Trong
giai đoạn này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính đối với vần đề đầu tư
(chính sách về các quỹ, các tổ chức tài chính, chính sách đầu tư gián tiếp …), các tổ
chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trị quyết
định.
+ Thứ năm : Cấp độ hoàn thiện của thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế
hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, các thị trường nói chung và thị trường
bất động sản sẽ hoạt động theo quy luật thị trường đầy đủ. Các thị trường sẽ giao
thoa và tác động lẫn nhau. Trong cấp độ này, các thể chế và các chủ thể có vai trị
ngang nhau trong thúc đẩy đầu tư vào kinh tế nói chung và thị trường bất động sản
nói riêng.

Như vậy, để phát triển một thị trường bất động sản hoàn chỉnh chúng ta cần
phải trải qua năm giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, không nhất thiết là tất cả các thị
trường bất động sản các quốc gia phải đi theo một trình tự này mà có thể phát triển
các giai đoạn đồng thời với nhau và thời gian cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản:
- Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong
những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây
dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính
viễn thơng, các khu thương mại… Sự tăng trưởng này địi hỏi phải chuyển dịch một
số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng
vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…Điều đó đã làm gia tăng
các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng
suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều
đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng
sẽ tăng theo.
- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu
cầu về bất động sản. Điều đó có thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau:


13

+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở.
+ Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên.
Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh
doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng
tăng lên.
+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu
khác của con người . Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu
về bất động sản.

- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng:
Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động
sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển
nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định
đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định
trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất
giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản
chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho
thị trường bất động sản phát triển.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính
phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các
vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá,
sân bay,bến cảng,…Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước theo
quy hoạch chung của chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá
nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê…Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động
sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản.


14

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Có thể nói tập quán, truyền thống và thị
hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Yếu tố này ảnh
hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường
bất động sản. Thông thường yếu tố này làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch
trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và

đi thuê,…mặt khác nó cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình
thức thanh tốn. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của q
trình thanh tốn.
1.2.4 Các thành tố và các chủ thể trên thị trường bất động sản:
Để có cái nhìn khái qt và tồn diện về thị trường bất động sản. Wallace và
Williamson đã đưa ra mơ hình bốn trụ cột như sau (hình 1.2):
Vậy khi nghiên cứu về thị trường bất động sản có bốn vần đề mà chúng ta cần
quan tâm. Thứ nhất: Đăng ký bất động sản đây chính là vấn đề tạo hàng hố cho thị
trường bất động sản. Thứ hai: Định giá bất động sản đây chính là vấn đề xác định
giá trị bất động sản phù hợp với quan hệ cung-cầu trong từng giai đoạn. Thứ ba:
Năng lực nhận thức bàn về tính minh bạch của thị trường và những cam kết của
chính phủ và thứ tư: Các dịch vụ tài chính chính là các dịch vụ nhằm hỗ trợ thị
trường bất động sản phát triển.

Hình 1.2 : Các thành tố của thị trường bất động sản (Nguồn : Viện Nghiên
cứu Quản lý Kinh tế Trung ương)


15

Liên quan đến những vấn đề về thị trường bất động sản, chúng ta có các chủ
thể tham gia trên thị trường như sau:
+ Các cá nhân: đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị
trường bất động sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với
tư cách là người bán, người mua, người cho thuê, người đi thuê, người đem bất
động sản góp vốn liên doanh hoặc nhận góp vốn…
+ Các tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động
sản cả trên hai giác độ người mua và người bán. Các doanh nghiệp trong nền kinh tế
còn tham gia vào thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị
trường bất động sản như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cở

sở hạ tầng,…
+ Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía
cạnh sau. Trước hết: nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
thị trường bất động sản. Thứ hai: nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và
đất. Đây là một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các
hàng hóa bất động sản lưu thơng trên thị trường. Thứ ba: nhà nước tham gia trực
tiếp vào thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch
các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ
tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà chung cư…
+ Các tổ chức môi giới và tư vấn: Các tổ chức này tham gia bắt đầu từ việc tư
vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê…bất động sản.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi
giới bất động sản theo khuynh hướng chun mơn hóa ngày càng phát triển.
+ Các tổ chức tài chính: Thị trường bất động sản phát triển khơng thể là một
thị trường manh múm, nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường bất động sản khá đa
dạng với một lượng vốn tham gia khá lớn. Lượng vốn lớn của thị trường bất động
sản được thể hiện ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch
trên thị trường bất động sản. Vì thế, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường
bất động sản không thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà


16

1.2.5 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản:
Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời
gian: Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự
gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy,
nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch
về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ. Chỉ tiêu này có thể được tính
bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch.

- Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Khi thị
trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc
ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham
gia vào thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà
nước, Các tổ chức tài chính, các tổ chức mơi giới tư vấn …
- Sự hịan thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản: Đối với mỗi
quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường bất động sản là một thị
trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống
kinh tế xã hội. Cho nên, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thị trường bất
động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và và bất
động sản. Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động
sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất
động sản ở nước đó.
- Hiệu quả sử dụng bất động sản: Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất
động sản là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị


17

1.3 ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1 Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư:
- Đầu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động
sản có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản
nhằm mục đích kiếm lời. Như vậy chu trình của một hoạt động đầu tư là: tiền –
hàng – tiền. Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ bỏ vốn ra để mua bất
động sản hoặc tự xây dựng để hình thành bất động sản sau đó là bán lại để kiếm lời
hoặc có thể cho thuê, tiến hành hoạt động kinh doanh trên bất động sản hình thành
với mục tiêu là lợi nhuận. Các nhà đầu tư sẽ vừa đóng vai trị là cung vừa là cầu trên
thị trường bất động sản.
Trong khi đó cũng có một lượng lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản

sẽ không phải là hoạt động đầu tư bất động sản. Đó là các giao dịch mua hoặc xây
dựng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sinh hoạt nói chung là phục vụ
cho mục đích tiêu dùng. Họ đóng vai trị là cầu trên thị trường bất động sản. Quan
hệ ở đây sẽ là quan hệ tiền-hàng.
- Các hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: Có hai loại hình thức đầu
tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
Đầu tư trực tiếp là hình thức mua bán, trao đổi dẫn tới việc nắm giữ thật sự
một hoặc một số bất động sản. Nhìn chung thì đầu tư trực tiếp vào bất động sản
thương mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu hay
trái phiếu.
Đầu tư gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một
hoặc một số bất động sản. Đầu tư bất động sản gián tiếp thường được định nghĩa là
hoạt động đầu tư tập thể thơng qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các
tập đồn đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Việc


18

chứng khoán hoá bất động sản khiến cho việc đầu tư bất động sản có tính thanh
khoản cao hơn, dễ chia nhỏ hơn và đa sở hữu hơn. Ở các thị trường bất động sản
phát triển thì bất động sản là một trong các tài sản đầu tư chính trên thị trường
chứng khoán.
1.3.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản:
- Đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn: Do giá trị của bất động sản thường
có giá trị lớn chính vì vậy mà việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản là việc không
dễ dàng. Các nhà đầu tư nhỏ khó có thể thâm nhập vào thị trường và cũng chính
điều này mà đầu tư trực tiếp vào bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống
ngân hàng, các tổ chức tài chính và lãi suất.
- Đầu tư bất động sản cần thời gian dài: Thời gian để hình thành nên một bất
động sản thường rất dài so với với tài sản khác. Vì vậy việc đầu tư bất động sản cần

phải được tính tốn, phân tích trong dài hạn.
- Tính thanh khoản của bất động sản thấp: Do tính chất khơng đồng nhất của
bất động sản, vị trí cố định của bất động sản và giá trị cao nên việc bán bất động sản
là không thể nhanh chóng như các hàng hố khác. Hơn nữa các yếu tố ngoại vi như:
tập quán, thị hiếu; cơ sở hạ tầng; hệ thống điện, nước, thông tin .. cũng ảnh hưởng
đến tính thanh khoản của bất động sản.
- Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước: Do
chính sách đất đai, bất động sản của mỗi nước là khác nhau và bất động sản là
khơng thể di dời nên các chính sách của Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc
đầu tư trên thị trường bất động sản. Chính sách đất đai, bất động sản đầy đủ và ổn
định sẽ tạo nên khả năng thu hút đầu tư bất động sản rất lớn.
Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế nhanh chóng, xu hướng giá cả bất động
sản ln tăng nên việc đầu tư trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các thi trường
đang phát triển, thường đem lại một tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định hơn so với đầu
tư vào các thị trường khác.


19

1.4 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản:
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm sốt các q trình quản
lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trị to
lớn sau đây:
- Qua kiểm sốt để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất
lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các
doanh nghiệp… trong cả nước;
- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực
hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều

chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực
thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;
- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,
sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá
nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả;
- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành
pháp luật, chính sách và các cơ chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn
những những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định
hướng đã vạch ra.
- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm sốt để đảm bảo sự cơng bằng xã hội
trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ
giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước.
1.4.2 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản:
Nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản là:
+ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất
động sản: Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có


20

+ Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất
động sản: Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến
lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những cơng cụ chủ
yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho
sự phát triển của thị trường bất động sản. Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa
vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch,
hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được bảo đảm tính thống
nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.

+ Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhà nước cần phải
đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và
hình thành tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sàn giao
dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo
hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện
thực.
+ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản:


21

y Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương. Bộ
nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?…
y Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung
ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường thị trường bất động sản, dưới địa phương
là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy bản nhân dân
các cấp.
y Tổ chức các tổ chức dịch vụ cơng trong hồn thiện các thủ tục giấy tờ liên
quan đến giao dịch bất động sản.
1.5 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC
1.5.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia có nền kinh tế rất phát triển với lịch sử lập quốc trên 200
năm. Vì vậy, thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển rất mạnh mẽ và hòan thiện.
Thị trường bất động sản là phong vũ biểu của nền kinh tế, nó phụ thuộc rất lớn vào
nền kinh tế đang tăng trưởng hay suy thóai, lãi suất cho vay của ngân hàng, thị
trường chứng khóan, lạm phát và cơng ăn việc làm của mỗi địa phương. Tại Mỹ,
người dân được quyền sở hữu đất đai và không ấn định thời gian sở hữu. Chính phủ
liên bang hoặc chính quyền địa phương khơng có quyền tịch thu hay sử dụng nếu

khơng có sự đồng ý của chủ sở hữu.
+ Sự kiểm sóat của chính phủ: Mỹ là một quốc gia thả lỏng thị trường bất
động sản và khơng kiểm sóat giá cả. Các văn phòng quận hạt ( tương đương cấp
tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật các biến động các hồ sơ về nhà
đất nhưng không can thiệp vào việc mua bán cũng như giá cả của thị trường. Các cơ
quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách
nhiệm cấp giấy phép để xây cất hay sửa chữa.
+ Về đăng ký bất động sản: Việc đăng ký bất động sản là rất dễ dàng và nhanh
chóng, người dân khơng bao giờ lo về vấn đề đăng ký chủ quyền nhà đất mà họ chỉ
lo có đủ điều kiện để mua bất động sản đó hay khơng. Hầu hết các bất động sản tại
Mỹ đều đã được cấp giấy chủ quyền nhà đất ( đối với người sở hữu nhà đất) hoặc


22

giấy sử dụng nhà đất (đối với người thuê nhà đất). Các hồ sơ nhà đất được số hóa và
lưu trữ tại các văn phịng quận hạt, các cấp chính quyền thành phố không được cấp
giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất. Tất cả người có tên mua nhà đều có tên trong
thẻ chủ quyền
+ Định giá bất động sản: Thường thì mỗi năm có một hội đồng tư vấn do các
văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hoặc do một cơ quan tư vấn
tư nhân tìm hiểu và cho ra giá cả. Hội đồng này thường cho giá cả tùy mỗi địa
phương, sau đó các văn phòng địa ốc sẽ tham khảo giá này để tư vấn cho các người
mua bán bất động sản. Nếu người mua bán bất động sản không nhờ các văn phịng
địa ốc đại diện cho việc mua bán thì vẫn có thể nhờ các văn phịng này hay hội đồng
để tư vấn giá cho mình. Và giá này chỉ mang tính chất tham khảo, người mua hay
bán có quyền đưa ra mức giá cao hơn hoặc thấp hơn giá này.
+ Chính sách tín dụng: Việc vay tiền để mua bất động sản tại Mỹ rất dễ và rõ
ràng. Một công thức đơn giản để áp dụng cho người mua đủ điều kiện để vay là: thu
nhập một hộ gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và

người mua có đủ để trả tiền trước một khỏan bằng 20% giá trị bất động sản thì ngân
hàng sẽ cho vay ngay mà khơng địi hỏi bất kỳ một điều kiện nào khác. Các thủ tục
thế chấp, cầm cố đều được làm thẳng tại văn phòng quận hạt mà khơng thơng qua
chính quyền cấp nhỏ như thành phố.
+ Văn phòng địa ốc: Hiện nay, hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản
đều thông qua các văn phòng địa ốc mặc dù điều này là khơng bắt buộc. Các văn
phịng địa ốc đều phải có giấy phép của chính quyền tiểu bang nơi cư ngụ cấp và
phải tuân theo các quy định và tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nghiêm ngặt. Các
văn phòng địa ốc có trách nhiệm phải tìm hiểu rõ ràng các thơng tin liên quan đến
bất động sản để tư vấn cho người mua, bán. Nếu những thông tin tư vấn cho khách
hàng sai, gây thiệt hại cho khách hàng thì họ phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc
có thể ở tù nếu nghiêm trọng. Họ chỉ lấy hoa hồng môi giới của người bán và tuỳ
thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Các văn phịng địa ốc sẽ có trách nhiệm quảng
cáo bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng và lên mạng internet với


23

đầy đủ các thơng tin chi tiết cũng như hình ảnh và tư vấn giá cả cho người mua hay
bán. Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thơng qua các văn
phịng địa ốc này. Nếu thỏa thuận giá cả xong, hai bên sẽ chuyển toàn bộ giấy tờ
đến một văn phòng lo thủ tục đăng ký chủ quyền. Văn phòng này sẽ đứng ra làm
trung gian trả tiền hoa hồng cho văn phòng địa ốc, tiền nộp thuế địa ốc và bảo hiểm
nhà, thuế lợi tức do bán nhà và tiền bán nhà cho người bán nhà cũng như việc liên
hệ với văn phòng quận hạt để sang tên cho người mua.
+ Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ: tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay
không đều được phép mua bất động sản tại Mỹ. Họ quan niệm rằng, người nước
ngồi khơng thể mang bất động sản ra khỏi nước Mỹ mà cịn góp phần vào phát
triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ. Nếu bất kỳ ai có tiền đều mua
được bất động sản tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người có quốc tịch Mỹ.

+ Quy hoạch và bồi thường: Do Mỹ là một quốc gia phát triển, nên việc quy
hoạch tổng thể cũng như chi tiết đã được hoàn tất rất lâu. Họ có một đội ngũ nhân
viên quy hoạch rất giỏi và việc quy hoạch được tính tốn rất kỹ lưỡng trong một
thời gian rất dài có khi cả 100 năm tới. Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan
nhà nước phải gởi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó chính phủ sẽ mở
một đại hội để tất cả mọi người có liên quan để trình bày ý kiến của mình và bỏ
phiếu. Nếu đa số phiếu được khơng chấp thuận thì kế hoạch quy hoạch phải bỏ đi.
Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường bất động
sản cho mọi người theo giá thị trường. Chính phủ khơng có trách nhiệm phải tìm đất
đai hay nhà cửa tại điểm khác cho người bị quy hoạch. Bản thân họ phải tự tìm nơi
ở mới sau khi nhận được tiền đền bù.
1.5.2 Thị trường bất động sản tại Úc
Úc có thị trường bất động sản phát triển rất cao. Về danh nghĩa, đất đai thuộc
sở hữu nhà nước, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài hoặc nắm giữ có thời hạn
đối với một mảnh đất cụ thể. Hiện nay có ba loại nắm giữ đất tại Úc: đất tư nhân,
đất công cộng và sở hữu của người thỗ dân. Có đến hơn 63% là đất tư nhân và được
phép mua bán, giao dịch như hàng hố thơng thường.


24

+ Kiểm soát của nhà nuớc: Úc rất coi trọng vai của thị trường bất động sản
trong nền kinh tế. Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý bất động sản ở Úc dựa trên
nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và bất động sản. Đất đai được coi là một loại
hàng hố thơng thường như các loại hàng hố khác. Nhà nước hỗ trợ việc hình
thành và phát triển thị trường bất động sản thông qua các biện pháp như: thiết lập và
duy trì các cơ quan đăng ký bất động sản; đảm bảo tính hợp pháp không thể xâm
phạm của trước bạ đất và bất động sản; duy trì các bản đồ, thơng tin địa chính và
xây dựng cơ sở dữ liệu; đặt ra các tiêu chuẩn.
+ Đăng ký đất đai, bất động sản: Xấp xỉ 100% các giao dịch đất đai ở Úc

được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất
đai của nhà nước. Mỗi mảnh đất chỉ có một chủ duy nhất, đó có thể là tư nhân, cộng
đồng hay nhà nước. Hệ thống quản lý bất động sản “Torrens” được coi là một hệ
thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Ý tưởng chính
của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được
ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trước bạ. Trước bạ được ban hành bởi cơ
quan đăng ký bất động sản trung ương. Người có truớc bạ sẽ có quyền sở hữu bất
khả xâm phạm và lâu dài đối với mảnh đất đó. Do vậy, các giao dịch bất động sản
có thể diễn ra công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc đăng ký bất động sản được
thực hiện tại văn phòng mỗi bang và được số hoá.
+ Định giá bất động sản: bất động sản được định giá nhằm tính thuế, đền bù,
bán đất và cung cấp thông tin. Để đảm bảo thống nhất của các bộ dữ liệu định giá,
chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chun gia do các cơ quan lập pháp quản
lý để tiến hành định giá mà không giao cho các địa phương.
+ Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tư tư
nhân trên thị trường bất động sản. Các ngân hàng không trực tiếp đầu tư vào thị
trường bất động sản. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản đều vay vốn ngân
hàng. Hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bất động sản lên tới 200 tỷ USD
và có khoảng 70% bất động sản được thế chấp tại ngân hàng. Khi mua một căn nhà,
người mua có ít nhất là 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng.