(Luận văn thạc sĩ) ứng dụng phương pháp toán kinh tế vào việc định giá hợp lý cổ phần và doanh nghiệp

"
_,
'
'
BO
DUC
. GIAO
. VA DAO TAO
.

D~I

,..~

'

~

K

_,

HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH
'

~

TRUONG D~I HOC KINH TE

BUI PHUC TRUNG

U'NG DUNG
PHUONG PHAP TOAN
•
KINH TE v Ao VIEC
DINH
GIA HOP
LY
•
•
•
~

~

'

A

COPHANVADOANHNGHffiP
•
Chuyen nganh : E>it~u khien hQc kinh

Ma so

te

: os.o2.20

LU~N AN TffiN si KINH TE

Nguoi hu'ong d§:n khoa hQc : GS.TS. NGUYEN TAN LAP
TS. LEVAN PHI

'

,..,

~

,

...,

THANH PHO HO CHI MINH - NAM 2000


LOI CAM flOAN

Toi xin cam doan day Ia cong trlnh nghien CUll cua rieng toi. Cac s6li~u,
ke't qua nghien CUll trong lu~n an la trung thlfc va chu'a tung du'QC ai cong
b6 trong ba"t eli cong trlnh nao khac.


MUCLUC
.
.
?

it

MO DA u

································································································· 1
~

,..?

.

,

,

CHU'<1NG I : TONG QUAN VE DJNH GIA H(1P LY ••.•••.•..•.•.•..•.••.•. 7
1.1 cAcKHAIN:$MVANGUYENTAC ............................................ 7
1.1.1. Co sd

ly 1u~n .............................................................................. 7

1.1.2. Cac nguyen t~c eli~ djnh ghi .................................................. 10
1.1.3.

y

nghia va cac dijc tfnh ctia gia tri ......................................... 13

1. .l .4. Gia thi truong ........................................................................... 13
1.1.5. Cac 1oc;ti gia tri ......................................................................... 14
".,o yeu
K

tK
• d'Jn h g1a
•, .......................... . 14
0 an h h•.,oR
uvng d""
en VlyC
1. 1.6 . Nh lung
?

?

A

A

-'

1.2 Ml}C TIED CUA BJNH GIA ........................................................... 16
1.2.1. Bjnh gia cho cac m1;1c dich ctia chinh quyen ......................... 16
I:'\' h
•, dK
" ta1
'. san ............................................. .. 17
gta
e th ue,.. mu'dn
1.2 .2 . vJn
?

1.2.3. Bjnh gia may m6c va thitt bj ................................................. 18
1.2.4. Bjnh gia dS bao hiSm ............................................................. 18

1.2.5. Bjnh gia ph1;1c

Vl;J

cho m1;1c dich c6 ph~n h6a DNNN ............ 19

1.3 QUY TRINH BJNH GIA .................................................................. 20
1.3.1. Xac djnh va'n de ...................................................................... 20
1.3.2. Lenke' hoc;tch dinh gia ............................................................ 20
1.3.3. Thu

th~p

va phan tfch tai

li~u,

dii' li~u ................................... 21

1.3.4. Bao cao djnh gia ..................................................................... 21
A

'-

,

,

,Q

~

CHU'<1NG II: MO HINH DJNH GIA H(1P LY CO PHAN ..•.••••..••..•23
2.1 cAc KHAI N:$M ............................................................................. 23
2.1.1. ChU'ng khoan ............................................................................ 23
2. '1.2. Phan loc;ti chU'ng khoan ............................................................ 24


2.1.3. Trai phie'u ................................................................................ 27
2.1.4. c5 phie'u thtiong ...................................................................... 29
2.1.5. c5 phie'u ttu dai ....................................................................... 33
2.1.6. c5 ph~n .................................................................................... 35
A

'-

-'

~

_R

,

2.2 MO HINH E>JNH GIA H<)P LY CO PHAN .................................... 37
2.2.1. Mo hlnh djnh gia dlfa tren l<;1i tile cd ph~n dlf tfnh ................ 37
2.2.2. Mo hlnh djnh gia dlfa tren thu
,

,

'AJ

~

?

nh~p

dlf tlnh ........................... 44

A

2.3 E>lNH GIA H(jP LY CO PHAN d CONG TY X ............................ 53
2.3.1. Phan tlch tlnh hlnh Uti chlnh cua cong ty ............................... 53
2.3.2. E>jnh gia h<;1p ly cd ph~n .......................................................... 60
CHu'<1NG iii: MO HINH DlNH GIA H(1P LY DOANH NGHIEP •.. 67
3.1 MQT SO KHAI N$M LIEN QUAN ............................................... 67
3.1.1. Doanh nghi<$p .......................................................................... 67
3.1.2. E>jnh gia doanh nghi<$p ............................................................ 67
3.1.3. Gia trj va gia ti~n .................................................................... 68

tri tai san va gia tri theo luan chuy~n ti~n t<$ ................. 69
3.1.5. Gia tri ki~m ke ........................................................................ 70
3.1.6. Gia tri tai chlnh ........................................................................ 70
3 .1.7. Gia tri kinh te' .......................................................................... 71
3.1.4. Gia

3.1.8. L<;1i the' thu'dng m9i (GoodWill) ............................................. 71
3 .1.9. Phudng trlnh cd ban ................................................................. 73

A

'

"

A

3.2 MO HINH BJNH GIA DOANH NGHJeP ....................................... 74
3.2.1. Cd s(J cua vi<$c djnh gia ........................................................... 74
3.2.2. Tieu chu~n djnh gia ................................................................ 75
3.2.3. Phu'dng phap djnh gia .............................................................. 79
3.2.4. Mo hlnh djnh gia doanh nghi<$p ............................................. 98


3.3 QUY TRINH E>JNH GIA DOANH NGH$P ................................. 109
3.3.1. Xac djnh nhi<$m v1,1 ................................................................ 110
3.3.2. Tim hiSu doanh nghi<$p ......................................................... 110
3.3.3. Chffn doan t5ng quat .... ;........................................................ 112
3.3.4. Chffn doan v~ m~t ati chlnh - ke' toan ................................. 113
3.3.5. Dlf toan cac tri~n v<;mg .......................................................... 124
3.3.6 . .E>jnh gia doanh nghi<$p .......................................................... 125
3.3.7. Ke't Iu~n va cac h~n che' ....................................................... 126
3.4 AP DUNG VAo VI:EC E>INH GIA DOANH NGHrEP Y ........... 127
0

0

•

0

3.4.1. Ke't qua kinh doanh cua doanh nghi<$p trong cac nam qua . 133
3.4.2. Phan tich can bfing tai chinh ................................................. 135
3.4.3. Phan tich Slf phil hqp gifi'a "Ngudn v6n" va
"S?u d1,1ng von
""" ..................................................................... . 136
3.4.4. Phan tfch hi<$u qua kinh doanh ............................................. 138
3.··~.5.

E>jnh gia kha nang thanh toan ............................................... 138

3.5 E>JNH orA cAc NHAN TO vAT CHAT ..................................... 141
3.5.1. E>jnh gia tai san htu d9ng ...................................................... 141
3.5.2. E>jnh gia tai san c6 djnh ........................................................ 142
3.5.3. E>jnh gia cac khoan nQ thl,fc te' phai tnl ................................ 143
3.6 E>JNH orA cAc YEU TO vo HINH ............................................ 144
KIEN NGHJ ..................................................................................... 147
KET LUAN ..................................................................................... 148
'

A

?

DANH Ml)C TAl Lll;U THAM KHAO ........................................ 151


~

?

MODAU

1. Tinh ca'p thie't cua d~ tai
Vi~c djnh gia h<;1p ly la m{)t va"n dS ra"t cffn thie't dO'i voi stf thanh

cong cua qua trlnh

c6 phffn h6a cac doanh nghi~p Nha

thS co stf khac nhau

a nhung nuoc khac

mtoc . .E>jnh gia c6

nhau, nhung vftn luon la diSu

cffn thie't va h<;jp ly' d~c bi~t (j nhung nu'oc rna cac doanh nghi~p nha
nu'oc chie'm m{)t phffn IOn trong san xua"t kinh doanh. Guislain (1997,
trang 119-200) chi r5 tlnh hlnh chung rna (j d6

vi~c

djnh gia chinh xac la

diSu rfft cffn thie't, vi nhu vi~c djnh gia lien quan de'n nhung cu{)c ban
dftu gia. Luc dffu dS nghj chung du'ht<;5ng vS gia v.v ... Xet tren m()t phu'ong di~n nao d6, vi~c djnh gia thie'u

nghiem tile se dftn de'n nhiSu khuye't diSm, diSu d6 muO'n n6i len r~ng
nhfi'ng tai san COng nay da du'QC ban di VOi gia qua re, ngffm

y la

CO Sl;f

nhilng nhi~u hay nang ll;fc lam vi~c cua nguoi djnh gia bj h~n che'. Theo
m()t phu'ong di~n khac, ne'u doanh nghi~p d~t muc gia qua cao nh~m thu

hut nhung nha dffu tu' tiSm nang thl vi~c

c6 phffn h6a xem nhu' bi thfit b~i

vi khong c6 nguoi mua. B~ng nhiSu each khac nhau, ne'u djnh gia khong
h<;jp ly se dftn de'n ke't qua la phai huy bo ho~c lam ch~m l~i qua trlnh

c6

phftn h6a (Guislain, 1997, trang 119).
Trong va"n dS quye't djnh gia ca cua doanh nghi~p theo tie'n trlnh

c6

phftn h6a, vi~c ll;fa chQn phuong phap dinh gia la m{)t diSu he't sue quan
trQng. Muc gia ban dftu c6 thS se d~ dang du<;5c chftp nh~n tren thi
tntong. Vi

v~y, vi~c

h!a chQn phu'ong phap dinh gia se n6i len nhung net
1


delle tni'ng cua cac doanh nghi<$p

ho~t

d9ng cong nghi<$p va nhung tai

nguyen c6 gia tri cua mQt dfft nude (Guislain, 1997, trang 121). Vi<$c ap
dl)ng tuy ti<$n, VO doan cac phu'dng phap khac nhau c6 thS se du'a de"n
nhfi'ng ke"t qua ngoai y muO'n trong va"n d~ djnh gia tai san cua cong ty.
Tren ph~m vi qu6c te", va"n d~ djnh gia khong hqp ly trong qua trlnh
c6 ph~n h6a la khong hie"m, di~u rna chung ta da tha"y khi tlm hiSu

a

nhi~u qu6c gia, vi dl) nhu': Hungary (Clarke and Pitelis, 1994, trang 394-

396; Guislain, 1997, trang 120) ; Great Britain (Clarke and Pitelis, 1994,
trang 415-416) ; New Zealand (Clarke and Pitelis, 1994, trang 326) ;
Tanzania (Ramanadham, 193, trang 232) ; Lien bang Nga (Clarke and
Pitelis, 1994, trang 418-421).v.v ...
E>i~u a"y

auqc minh hQa

ro rang

a ca nhung nude aa phat triSn va

nhung nude dang pha t triSn, (J nhung nude tu' ban va nhung nude qua dQ
(Ramanadham, 1993 ; Madson Pirie, 1983, Clarke and Pitelis, 1994).
Tie"n trlnh c6 ph~n h6a (J Vi<$t Nam du'qc gQi la "chu'dng trlnh c6
ph~n h6a", bih d~u tu nam 1992, trong ffiQt ph~n cua tie"n trlnh d6i mdi

toan di<$n hdn cac doanh nghi<$p nha nude bAng vi<$c kh~c phl)c va
chuySn d6i tung bu'dc tu cd che" ke" ho~ch h6a t~p trung sang cd che" thi
tru'ong. Tuy nhien qua trlnh nay vfin dien ra ra"t ch~m, melle du n6 nh~n
du'QC rfi't nhi~u S\1' quan tam Va chu y

tu Ca hai phfa : cong chung Va cac

nha Hinh d~o da"t nu'dc. E>e"n cuO'i nam 1997, trong t6ng sO' 6000 doanh
nghi<%p nha nu'dc dang ho~t d9ng thi chi c6 17 doanh nghi<%p nha nude
da du'qc c6 ph~n h6a. Trong suO't nam 1998 va d~u nam 1999, con sO' nay

2


c6 y nghia khoa hQC va thlfc ti~n ra't to ldn va mdi me. Tuy nhien, va'n
dS djnh gia hqp ly Ia m()t va'n dS tu'dng dO'i r()ng IOn lien quan de'n nhiSu
linh vlfc kinh te' khac nhau, ph\}C V\} cho cac yeu c~u khac nhau. Lu~n an
chi giOi h(,ln trong khuon khd djnh gia hqp ly cho cd ph~n, cho doanh
nghi~p

Va nhii'ng khfa C(,lnh CO lien quan khac.

3. MQc dich nghien cuu

Va'n d~ nghien cuu chti ye'u duqc giOi hl,ln trong vi~c nghien cuu
phu'dng phap djnh gia cho qua trlnh cd ph~n h6a theo ba m\}c tieu, trong
do ill\}C tieu hai Va ba la ill\}C tieu chfnh.
a) H~ thO'ng h6a nhii'ng va'n dS ly lu~n vS ban cha't, cac qui trlnh vS
dinh gia hqp ly.
b) Cac khai ni~m vS cd ph~n va xay dlfng phudng phap toan kinh te'
djnh gia hqp ly cd ph~n.

ung d\}ng mo hlnh d~ djnh gia hqp ly cd ph~n

cho m()t doanh nghi~p C\1 th~.
c) Cac khai ni~m vS doanh nghi~p va xay dlfng phudng phap toan
kinh te' djnh gia hqp ly m()t doanh nghi~p.

ung d\}ng mo h!nh d~ djnh gia

hqp ly cho m()t doanh nghi~p Nha nu'dc (J TP.HCM.

4. Do'i ttiqng va ph~m vi nghien CUll
DO'i tuqng nghien cuu chti ye'u ctia dS tai Ia gia ca hqp Iy cua
ph~n (j cac cong ty

c5

c5 ph~n va gia ca hqp ly cua doanh nghi~p (j nu'dc ta

trong giai do(,ln hi~n nay. Va'n dS djnh gia hqp Iy cd ph~n va doanh
nghi~p Ia m9t va'n dS

rna trong giai do;;tn hi~n nay con co ra't nhiSu tranh

4


cai. Vl v~y, d~ tai nghien cuu se dua ra each nhin m6'i v~ djnh gia h<;Jp ly
cd ph~n va doanh nghi~p.

s. Phlidng phap nghien CUll
f)~ tai du'
bi~n chung, d6ng thai c6 sll' d1,mg cac phu'dng phap Cl) thS nhu': Phu'dng

phap tie'p c~n h~ th6rig, phu'dng phap so sanh, phu'dng phap qui n~p.
phudng phap h()p den, phudng phap di~n giai, phudng phap phan tfch dS
lam r5 cac n()i dung righien CUll v~ ly lu~n va cu6i cling la phu'dng phap
mo hinh h6a toan hQc dS thl)'c hi~n illlfC tieu ciia d~ tai.

Dong gop m~i cua lu~n an :
E>6ng g6p v~ m?t ly lu~n nhu':
- Xay dl)'ng m()t h~ thO'ng dinh gia hqp ly cho c6 ph~n va cho
doanh

nghi~p.

- Mo ta qui trinh djnh gia ci1ng nhu phu'dng phap toan kinh te' cho
vi~c djnh gia. Qua d6, lu~n an se cung ca'p cho cac nha d~u tu'

m()t each nhln m6'i v~ gia tri c6 ph~n va gia

tri doanh nghi~p.

- Sti' d1;1ng cac phudng phap toan kinh te' dS dinh gia c6 ph~n ciing
nhu' m()t doanh
-

nghi~p.

Cac khai ni~m·v~ djnh gia tai san vo hlnh da du'qc mo ta cfing
nhu sti' dl)ng cac cong thuc dS dinh gia. E>ay Ia va'n d~ m6'i C1
nu'6'c ta chua c6 doanh nghi~p nao sll' dl)ng.

5


-

Cac phudng phap djnh gia ba't d9ng san da duqc dS c~p de'n va
xem va'n dS djnh gia ba't d9ng san Ia cd ban va khong th~ thie"u
du'qc khi tie'n hanh djnh gia doanh nghi~p.

- Cl;l th~ la a p dl;lng mo hlnh djnh gia hqp ly d~ djnh gia c6 phffn va
m9t doanh nghi~p tq.i Thanh phd H6 Chf Minh.
Lu~n an dai 154 trang, g6m 18 bang bi~u. N9i dung lu~n an ngoai

phffn md dff u va ke't lu~n du'qc chia thanh ba chu'dng :
Chu'dng 1: TONG QUAN
""

VE

DINH GIA H<;)P LY

'

,

,

,..?

,..,

Chudng 2: MO HINH DINH GIA H<;)P LV CO PHAN
Chudng 3: MO HlNH DINH GIA H<;)P LY DOANH NGHI~P

6


CHUONGI
~

,

~

,

TONG QUAN VE f>INH
. GIA HdP
. LY
1.1 cAc KHAI NI~M VA NGUYEN TAC

1.1.1. Cd sllly lu(ln
1.1.1.1. Nhu cJu:
La nhung mong muo'n tieu dung cua con nguoi vS nhfi'ng san phffm:
hang h6a - dich Vl} dl}'a tren kha nang hit%n c6 va sl}' san long tra tiSn d~

c6 duqc hang h6a

ho~c· djch

vq d6.

1.1.1.2. CTid tri :
Xem xet duoi g6c d() tieu dung, d6 la sl}' phan quye't cua nguoi tieu
dung vs k.ha nang t6ng th~ cua san phffm hang hoa, nh~m thoa man m()t
nhu c§u nao d6 cua ban than anh ta.
Trang nSn kinh te' thi truong, doanh nghit%p Ia m()t tai san ddng thai
cling la m()t

lo~i

hang h6a. Doanh nghit%p c6 nhfi'ng net

d~c

thu rieng

nhli: san xufft ra cac lo~i hang h6a ho~c cung c(p cac dich VlJ. Doanh
nghit%p c6 diSu It% ho~t d()ng mang t!nh phap ly, Ia ndi th~ hi~n Cl} th~
cac qurrn h~ V~ kinh te' - xa hQi... Va Cl} th~ la Vi~c sd hfi'u cac tai san
du'QC tfch lfiy tlt qua khti' de'n hi~n t~i va kha nang sinh lqi trong tlidng

lai. Do v~y, doanh nghi~p la m()t lo~i tai san c6 gia trj, c6 th5 lam thoa
man m()t

s6 nhu c§u nao d6 cua con nglioi tren thj tru'C1ng.

7


1.1.1.3. Trao ddi hcmg h6a va djch

V{.t:

Trao d6i Ut mV\1 lam cho hQ tho a man nhu c~ u.
E>~ c6 trao d6i thl 5 dit~u ki~n sau phai thoa man :

(1) C6 It nh!t Ia 2 ben d~ trao d6i ;

(2) M6i ben phai c6 cai gl d6 c6 gia tri d~ trao d6i voi ben kia ;
(3) M6i ben deu phai c6 kha nang thong tin va phan pho'i ;
(4) M6i ben du'qc quyen tlf do cha'p nh~n hay

tu cho'i de nghi ctia

phfa ben kia ;
(5) M6i ben d~u tin Ia se thfch hqp va c6 lqi khi giao hao voi ben
kia.
Ne'u c6 5 dieu ki~n tren thl da c6 san md6i. Vi~c trao d6i c6 du'QC tie'n hanh hay khong con tuy thUQC vao Slf
nh!t trf ciia 2 ben dga tren nhii'ng dieu khoan trao d6i lam cho 2 ben

cam th!y khong t6i hdn so voi tru'oc khi trao d6i. E>ieu nay d~n chung ta
de'n m<?t tro chdi gifi'a 2 ngu'CJi chdi rna ta gQi Ia ben mua va ben ban. E>6
la tinh th~n rna trao d6i du'qc xem nhu' Ia m
tri

va thu'CJng la d~ l~i mNhu' v~y, ta hi~u r~ng vi~c trao d6i la qua trlnh trao d6i gia tq gifi'a 2
ben. Hai ben du'qc xem la c6 cam ke't trao d6i ne'u hQ di de'n mthu~n,

khi d6 ngu'CJi ta n6i c6 m
8


1.1.1.4. DQ hilu df!,ng - s?J thich :
Trong nSn kinh te' thj tntong thl mQi ca nhan dSu dung tntdc 2 Slf
lt,ta chQn t6i u'u la kie'm tiSn nhu' the' nao va chi tieu n6 ra sao. Thu nh~p
se du'qc chi tieu nhu' the' nao? Va tieu dung anh hu'dng de'n thu nh~p ra
sao?

DS tra

IOi cau hoi nay, cac nha kinh te' da dua ra m()t chi tieu dS ra

quye't djnh t6t nha't Ia t6i da h6a d() hfi'u dvng. D() hfi'u dvng Ia m()t chi
tieu dS do luang ve sd thlch ca nhan. f)6 la m()t khai ni<$m chi Slf thoa
man CUa COn ngu'oi khi tieu dung IDQt lo~i san ph~m, ho~C th\} hu'dng
m()t djch vv. Mvc dlch ctia nguoi tieu dung trong thi tru'ong la t6i da h6a

d() hfi'u dvng d6. Vi<$c t6i da h6a d() hfi'u dvng thS hi<$n qua vi<$c llfa chQn
tieu thl) hang h6a - djch Vl) t6i u'u.

1.1.1.5. Thj trzt&ng:
Thj tru'ong n6i chung, nhln dudi g6c d() cac ye'u

t6 tham gia, c6

thS

du'qc mo ta la m()t t~p hqp bao g6m 5 ye'u t6 sau :
(1). Cung

(2). Cffu
(3). Ye'u

t6

X
Ghi

(4). Gia ca

(5). Cac diSu ki<$n trao d6i

9

ca

Cac dieu

ki~n mua ban


E>€ dinh ghi ali san chlnh xac va co hi~u qua, ngttoi ta c~n dlfa vao
m()t thj tntong nha't djnh. Thi tntong nay se giup cho vi<$c djnh ra gia tri
cua tai san. Vl thj trtfong du'QC chi ph6i bdi 3 quy lu~t kinh tS Cd ban la:
quy lu~t gia trj, quy lu~t c~nh tranh va quy lu~t cung c~u. Nhu' v~y, ta
c~n phai dlfa vao thi tntong d~ tie'ri hanh djnh gia doanh nghi~p.

1.1.2. Dinh gia Ia gl?
Cach djnh nghia ddn gian: E>jnh gia la vi<$c xac djnh gh1 cua tai san
tren thi tntong.

*

Theo W. Seabrooke (Vi<$n d~i hQc Portsmouth - Vu'dng qu6c

Anh), djnh gia la Slf u'oc tlnh v~ gia tri ctia cac quy~n sd hii'u tai san C\l
th~ bAng hlnh thai ti~n t<$ ph\lc V\l cho m()t m\}c dlch da dttqc xac djnh

r5.

*

Theo Lim Lan Yuan

(E>~i

hQc Singapore), djnh gia la m()t ngh<$

thu~t hay khoa hQC V~ u'OC lu'qng gia trj CUa ffiQt tai san C\l th~ t~i ffiQt

thai diSm cho m()t ffi\lC dlch C\l th~, c6 din nhcic de'n ta't ca nhii'ng d~c
diSm cua tai san cung nhtt xem xet ta't ca cac ye'u t6 kinh te' can ban cua
thj tru'ong, bao g6m cac lo~i d~u tu' ll!a chQn.

1.1.3. Cac nguy~n Hie ciia djnh gia
1.1.3.1.

Nguyen tcfc

(1 muc dQ cao nhfft,

sit df:lng cao nh(ft va tot nha't: Sti' d\}ng tai san

t6t nhfft Ja vi<$c du'QC phep sti' d\}ng tai san do V~ hi<$n

v~t theo phap lu~t d~ t~o ra lai rong hay hi<$n gia thuffn Ion nha't vao

nga y djnh gia.

10


Nguyen Hie ctia vi~c

su dt,mg cao nha't va tO't nha't la :

- Khong gian do thi duc;Jc hiSu Ia da't dai va nhung cong trlnh xay
ca't co xu hu'ong du'c;Jc d~t (J muc

thj tntong

c~nh

su dt,mg cao nha't va tO't nha't trong m9t

tranh.

- E>a't dai du'qc dinh ghi tren co sd vi~c su d1,1ng de'n ngay djnh ghi
co kha nang t~o ra thu nh~p Ion nha't.

1.1.3.2.

Nguyen tdc sii df:tng phu hqp: Co du'qc khi cac cong trlnh

xay dt,tng phai du'qc djnh gia voi cling m()t tinh cha't

su dvng, co

tffm

quan trQng dO'i voi djnh gia tai san trong cac vung Ian c~n.

1.1.3.3. Nguyen tile thay the': Khi co hai tai san co muc d() hii'u
dvng nhu' nhau, tai san nao du'qc chao ban (J muc gia tha'p hdn thl se
du'qc ban tru'oc. Gioi h~n tren ctia gia trj bfft d()ng san co xu huang duqc
thie't I~p b(Ji chi phi mua mdu'ong, voi di~u ki~n khong co nhii'ng sl,l' ch~m tr€ qua muc lam anh
hu'dng de'n slf thay the'. Khi do m()t ngu'oi mua th~n trQng se khong tra
nhi~u hon chi phf mua m()t tai san thay the' nhu' v~y trong thi tru'ong.

1.1.3.4. Nguyen tile dong gop : Gia tq cua m()t tac nhan san xua't
hay cua ffiQt bQ ph~n cffu thanh cua ffiQt tai san ph1,1 thUQC VaO ffiUC dQ
hao h1,1t cua toan b9 tai san khi thie'u v~ng tai san cffn djnh gia. Co nghia
la lu'qng gia

tri

rna tai san du'c;Jc djnh gia dong gop vao nang sua't cua

toan bQ tai san Ia bao nhieu.

11


Nhfi'ng thay d6i trong cong trlnh dang t6n t~i hay mcong trlnh chi c6 thS du'qc bi~n minh ne'u Utm tang Iu6ng tiSn m~t thS
hi~n b~ng Hii thlfc tren vo'n d~u tu' b6 sung.

1.1.3.5. Nguyen tdc dlfa tren tdc dqng cua cung

va

c&u : Gia thj

tru'ong du'qc xac djnh bdi slf tac d9ng qua l~i ctia llfc lu'qng cung va c~u
tren thj tru'ong ling voi ngay dinh gia. Thong thu'ong gia c6 xu hu'ong
thay d6i, ty 1~ thu~n voi c~u va ty 1~ nghjch voi cung.
Khi dinh gia Slf tac dQng CUa cac llfc lu'qng thi tru'ong CO lien quan
de'n gia trj tai san phai du'qc phan tlch va danh gia mQt each cffn th~n.

Khi phan tich cac thong tin thi tru'ong nhu' cho thue hay ban tai san,
c~n phai xem xet de'rt tlnh tr~ng thi truong truoc khi thlfc hi~n cac diSu

chinh c~n thie't.

1.1.3.6. Nguyen tdc dlf kie'n cdc l(Ji ich tztdng lai: Khi u'oc tfnh gia
trj ctia mhi~n

qua khu.
E>inh gia 1a vi~c

d\t kie'n 1qi ich nh~n duqc tu quy8n sd huu tai san.

Nhfi'ng dlf tfnh ctia ngu'oi mua hay ngu'oi chti sd hfi'u c6 thS anh hudng
trlfc tie'p de'n gia thj trU'ong ctia tai san d6.

1.1.3.7. Nguyen tdc d¥a tren nhilng thay ddi trong mo hznh kinh te'-

xii hqi: Nh~n ra cac chiSu huang anh hudng de'n tai san, do'i tuqng dang
xem xet va h~u qua co thS nhln tha'y truoc nhu muc d9 I~c h~u ctia chuc
nang, giai do~n hi~n t~i trong chu ky so'ng ctia khu vlfc Ian c~n.

12


Dt.f tfnh cac di~u ki~n thi tntong va cac phan ung ctia ngu'oi mua
tieu bi€u d€ dl/ kie'n cac di~u ki~n ctia thi tru'ong tu'dng lai.

1.1.4.

y nghia va cac d~c tinh cua gia tri

1.1.4.1.

y nghia cua gid trj:

--: Y nghia chti quan bao g6m : gia tri sti' dvng, gia tri hfi'u dvng, gia
tri dO'i vdi ca nhan.

- Y nghia ctia gia tri trong kinh te': gia tri thi tru'ong, gia tri trao ddi,
di€m can bang cung va cffu, gia tri hi~n t~i ctia cac quy~n v~ thu nh~p
trong tu'cJng lai.

I. 1.4.2.

D(lc tinhcua gid trj:

- Hiiu df:tng Ia kha nang cung ca'p djch vv hay tho a man mlil

cau

-Khan hie'm Ia sl/ thie'u tu'dng dO'i so vdi nhu cffu.
- Nhu cdu la khai ni~m mang tlnh cha't kinh te'; Nhu cffu khong chi
ddn thuffn Ja SIJ' cffn thie't rna phai thiJ'C SIJ' t6n t~i.

- Khd nang chuyln nhur;ng Ia 'khai ni~m phap ly cho rang m{)t hang
h6a c6 th€ du'qc chuy€n nhu'qng.

1.1.5. Gia thi truNgu'oi ta c6 th€ hi€u gia thi tru'ong theo m-La gia ban ctia m{)t tai san c6 th€ thl}'c hi~n tO't nha't ;

13


-La muc gia thjnh hanh du'Oi nhii'ng di~u ki~n thi tru'ong xac dinh ;
- Tren thlfc te', thong tin d~y dii v~ tai san va gia tri ciia tai san
khong d~ dang c6 san va gia tri ciia m(>t tai san la muc gia rna h~u he't
nhii'ng nguoi mua se tra.

1.1.6. Cac Io~i gia tri
M6i m(>t hang h6a c6 th~ c6 cac lo~i gia tri khac nhau : gia tri bao
hi~m, gia tri d~u tu', gia

tri ti~m nang, gia tri sti' d1,1ng, gia tri vay mu'
gia tri the' cha'p.
f>Q'i voi cac tai san co' djnh thl gia trj du'QC xac djnh theo ffilJC dfch
cua vi~c djnh gia: gia tri d~ mua ban, gia tri d~ danh thue', gia tri d~
thue mu'on, gia tri d~ bao hi~m, gia tri d~ the' cha'p, gia tri cho bao cao
tai chfnh.

1.1.7. Nhii'ng ye'u to' anh hu'dng de'n vi~c dinh gia
- Xet v~ m~t kinh te': Gia tri tai san phl,l thUQC vao mo'i quan h~
giii'a cung va c~u (J tren thi tru'ong cling nhu' ph1,1 thu(>c vao slf co dan ciia
...

):

cung va cau.
- Xet v~ m~t v~t cha't: Gia tri tai san phl,l thUQC vao:

+ E>ia di~m tren d6 c6 tai san : Kha nang sinh loi ciia dja di~m
cang cao thl ghi tri t~ti san cang Ion.

+ Khu VlfC, moi tru'ong : Tai san da't dai nha cti'a
thu'ong c6 gia tri ga'p nhi~u l~n (J nang than.

14

(J thanh pho'


+ Cac d~c di~m v& vj trl va cac cong trinh xay dtfng : Tai san
da't dai nha cua (j va 0 vj trl thu~ n l
c6 kha nang sinh lqi Ion va gia tri cao.
- V& m~t phap ly : Vi~c xac djnh gia tri tai san thong qua cac nhan

,..,

to sau:

+ Xac djnh quySn sd huu cua tai san :

La chti

sd hii'u hay la

thue mtton tai san.

+ Tinh tr(,lng v& quy&n l+ Dt! tinh va stf ki~m soat hqp phap dO'i voi tai san.
- Cac ye'u tO' khac : Cac ye'u
•

'.

?

~

t6 khac tac d9ng de'n vi~c xac djnh gia

.,

tq ta1 san gom co :

+ Cac quan h~ ljch su ctia ati san ;
+ Nhii'ng anh httdng cua xa h9i hQC va tam ly hQC tac d9ng de'n
vi~c djnh gia tai san.

15


A

?

,

1.2 Ml)C TIEU CUA 8!NH GIA
Khi c6 yeu cgu u'oc tfnh gia trf ati san thl ffil;IC tieu ctia vi~c djnh gia
duqc xac djnh. Gia trj xac djnh c6 th~ Ut gia thj tru'ong, gia trj thay the',
gia theo lu~t phap, gia trj san xua"t, gia the' cha"p, gia tri bao hi~m. gia
b6i thu'ong. Slf khac bi~t trong cac thu~t ngu nay du'tieu chuffn djnh gia ban hanh trong m6i nu'oc, ho~c du'tieu chuffn djnh gia do Uy ban tieu chuffn djnh gia quO'c te' ban hanh sti'
dl;lng tren to an cg u.

1.2.1. Djnh ghi cho cac illl}.C dich ciia chinh quy~n

Du d~ mua, ban, thue muon ho~c cho cac ml;lc dich ctia c9ng d6ng,
cac giao djch v~ tai san ctia khu vl)'c chfnh quy~n d~u doi hoi mli'c d9
chuyen mon giO'ng nhu' cac ndi khac tren thi tru'ong.
1.2.1.1.

Baa cdo tczi chinh : Cac cd quan quan ly nha nu'oc dang

chju ap }lfC ngay cang tang d~ dam bao tfft Ca cac tai san d~U du'dl;lng m9t each c6 hi~u qua. Vi~c tht;(c.hi~n phu'dng phap ke' toan doi hoi
phai ghi chep dgy dti cac s6 sach. chli'ng tu, tai li~u ke' toan ffiQt each
chfnh xac. Phu'dng phap djnh gia thfch hqp phai theo dung cac yeu cgu
cua vi~c ki~m toan gQi Ia ki~m toan bao cao tai chfnh.
1.'L.J.2.

Thu mua cuiJng blic: Cac thu'dng htqng trong vi~c thu mua

cu'dng hue cgn phai du'<;fc thl)'c hi~n voi slf hi~u bie't dgy dti v€ cac lu~t
CO lien quan. cgn phai Xem xet de'n St;( chia cift, Slf tdn thu'dng tlnh cam
va cac gia tri d~c bi~t dO'i voi chti nhan. Hi~n nhien Ia vi~c nay c6 th~
dftn de'n srf ki~n tl;lng va di~u quan trQng la cgn phai c6 y kie'n cua
16


chuyen gia d~ dam bao duy trl di€u ki~n cong bAng hqp Iy va bao v~
quy€n lqi ctia ngu'ai chii sd hii'u.

1.2.1.3.

Cdc m{lc dich dong thue': Khi xac djnh gia trj cho mvc

dfch danh thue', di€u quan trQng Ja cac Van ki~n djnh gia phai du'QC SO~n
thao theo dung cac Iu~t I~ thfch hqp. Cac di€u khoan trong Iu~t qui djnh
V~ gia trj tai san c§n phai du'QC hi~U Va thi hanh ffiQt each d6ng nhfft. £>~
d~t du'QC hi~U qua Va Sl)' cong bang, Van ki~n djnh gia c§n phai du'QC
so~n thao theo ky thu~t djnh gia moi nha't. Tai san Iuon Ia ye'u

t6 cd ban

dS t~o ra doanh thu, tai san sd huu cang Ion thi kha nang dong gop t~o­
ra doanh thu cang cao. I>jnh gia cho ml)c dfch d6ng thue' thu'ang du'qc
thl)'c hi~n trong nhung Io~i thue' sau day :
- Thue' gia tri gia tang;
- Thue' thu nh~p;
- Thue' Iqi tuc;
- Thue' tru'oc b~, thue' chuy~n quy~n sti' dvng da't.

1.2.2. Dinh ghi d~ thue mu'8n titi san
Ba't cu cac t5 chuc hay ca nhan nao, vao m<)t thai diSm nao d6 ciing
d€u c6 lien quan de'n vi~c thue mu'on du voi tu' each ngu'ai thue hay
ngu'ai chii.
Ngay nay khi thj tru'ang ngay cang trd nen phuc t~p, ngu'ai thue va
ngu'ai chii c§n phai c6 slf tu' va'n ctia cac chuyen gia dS c6 du'qc muc gia

t6t nha't trong vi~c thttdng Iu'qng~ so~n thao va di€n giiii hqp ddng va so
sanh cac d~ nghj.
17


Cac quye't djnh c~n phai dc.tt de'n muc h<;1p ly nha't khong nhung chi
vao h1c ba:t d~u h<;1p ddng rna con vao hie tai xet h<;1p ddng va hie thtfc
hit$n cac ltfa chQn. Ta't ca cac va'n dS tren dSu c6 th~ d~n de'n vit$c kit$n
tt,Ing, do d6 c~n phai c6 kha nang chuyen mon d~ giai quye't.

1.2.3. Dfnh gb1 may moe va thie't bi
Khi xem Xet ghi trj tai san cho cac ffil}C dfch lam bao cao tai chfnh,
bao hi~m ho~c thue' kh6a, diSu quan tr<;>ng la dinh gia may moe va thie't

bi phai chfnh xac, phai c~p nh~t h6a

va phai dap ung cac tieu chuffn ke'

toan. Cac nguyen ta:c ·phai gio'ng nhau du tai san thu<)c chfnh quySn, cac
t6 chuc hay doanh nghit$p nha nu'oc ho~c c6 ph~n.

1.2.4. Dinh gia d~ bao hi~m
Vit$c quan ly nli ro ngay cang trd nen quan tr<;>ng vi cac

t5

chuc

kinh doanh n6i chung thu'ong phai do'i ph6 voi kha nang c6 th~ bj thu'a
kit$n, ho~c nhfi'ng tru'orig h<;1p d~ thay the' cac tai san c6 th~ bj sti' dl)ng
cho cac ffi\}C dfch khac u'u tien hdn.
M<)t so' djnh nghia di~n giai muc d<) gia tri :

1.2.4.1.

Gia trj ph~:tc h6i: La tru'ong h<;1p cung ca'p cho nguoi chti

s<1 huu mbj pha htiy hoan toan. C6 nghia la ngu'oi chti c6 tai san moi thay cho tai
san ctl. Tuy nhien trong tru'ong h<;1p cac cong trinh xay dl,l'ng c6 gia tq
ljch sti', vit$c xay dtfng lc.ti phai sti' dt,Ing cac lo'.li nguyen v~t lit$u nguyeri
thtiy do do co th~ lam cho chi ph! cao hdn nhiSu so voi cai moi tudng
du'dng, Vi V~Y gia

tti pht,IC hdi thu'ong cao hdn gia tq xay moi.
18


1.2.4.2.

Gid tri b6i thuang : La gia tri sti' dt,mg hi~n t(,li ho~c gia

thay the' cho chie't kha'u c6 tinh de'n tudi tac, tinh tr(,lng hi~n t(,li va Slf I6i

thoi cua tai san. Nhii'ng djnh nghia nay du'qc ap dl)ng cho cac tai san nhu'
may di~n toan, dia hat, sach Va d6 d<,lC trong nha.
E>S tranh kha nang

bi thua 16

n~ng do vi~c bao hiSm dttoi muc thlfc

te", ho~c phai tra ti~n bao hiSm cao m9t each khong c~n thie't, cfin phai
nho de'n cac nha djnh gia c6 nhi~u kinh nghi~m dS d<,1 t du'qc bao hiSm
c6 hi~u qua.

1.2.5. Djnh gbi phl,IC Vt). cho IDt).C dich c6 ph~n h6a cac doanh
nghi~p

nha nultc

E>inh gia ba't d9ng san, may moe thie't bi, Iqi the' doanh nghi~p ... dS
phl)C Vl) cho chu tru'dng CUa chfnh phu }a Cd phfin h6a cac doanh nghi~p
Nha nu'oc. Ngoa{ ra con djnh gia dS dang ky c6 phfin moi cho cac cong
ty mu6n ban c6 phfin.

19


1.3 QUY TRINH 8!NH GIA
Quy trlnh djnh gia Ut m9t quy trlnh c6 t!nh h<$ tho'ng, logic, qua d6
huang dfin nhfi'ng ngu'oi djnh gia hanh d<)ng phil hqp trong cong tac dinh
gia ctia minh theo cac bu'oc sau :

1.3.1. Xac dfnh va'n d~
La bu'oc dffu tien ctia qua trlnh djnh gia va cffn giai quye't cac va'n
~

de sau:

- Nh~n bie't v~ tai san cffn djnh gia.
- M1,1c tieu dinh gia.
- Xac djnh gia tri nao cffn duqc u'oc t!nh.
- Xac djnh ngay c6 hi~u ltfc cua vi~c djnh gia.
- Thoa thu~n voi khach hang v~ chi phf hQ phai tra va v~ thoi gian
hoan thanh.
1.3.2. Len ke' ho~ch dfnh ghi

(j bu'oc nay cffn gicli quye't cac vffn d~ sau :
- Nh~n bie't cac ye'u to' cung va cffu thlch hqp, cac dijc tfnh va cac
quy~n ctia tai san du'Q.c mua ban, cac dijc di~m ctia thi tntong.

- Nh~n bie't cac tai li~u yeu cffu nhu' thi tntong, tai san va tai li~u
so sanh. Cac ngu6n tai li~u phai dang tin c~y nha't. S6Ii<$u duqc sii' dvng
phai dung dftn, chfnh xac va phai du'qc ki~m chung.

20


- Thie't ke' chuang trinh nghien cuu, xac djnh trlnh tl.f thu nh~p va
phan tlch seJii~u.
- Xac djnh thai gian bAt d~u va ke't thuc vi~c djnh gia.

1.3.3. Tho th~p va phan tich tai li~u, dii' Ii~u

- Kiem chung seJli~u thu nh~p duqc, phai gifi' bi m~t cac thong tin
thu

th~p

duqc.

- Nhfi'ng tai li~u thu th~p duqc phai tie'n hanh phan tich theo cac
d(;lng sau:

+ Phan tfch th1 tntong : Phai xac djnh cac h.fc luqng thi tntong
anh hu&ng de'n gia tr! ciia tai san c~n dinh gia.

+ Phan tich tai san : Tie'n hanh phan tich cac tinh cha't va

d~c

diem n6i b~t ciia tai san anh hudng de'n gia tq ciia n6.

+ Phan tich cac d~c diem c6 the so sanh duqc nhu : ban ra, cho
thue .v.v...

1.3.4. Bao cao dinh gia
Ke't qua ciia cong tac djnh gia· thuong duqc trinh bay trong mQt ban
bao cao vie't, trong d6 neu ra :

21