Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại trị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG,
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2017 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG,
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2017 – 2018

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên – 2020


i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Hùng

năm 2020


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp và
gia đình.
Trước tiên tơi xin bầy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cơ giáo TS. Vũ Thị
Thanh Thủy người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến q báu

trong q trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cơ giáo Khoa Quản lý tài ngun,
Phịng Đào tạo – Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, UBND thị trấn Thanh Lãng – huyện Bình Xun – tỉnh Vĩnh Phúc,
Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Bình Xun đã giúp đỡ tơi trong q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn
đúng thời gian quy định./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Hùng


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH ................................................................... viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1 ........................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 5
1.2. Các quy định liên quan đến giá đất ............................................................ 9
1.2.1. Giá đất và định giá đất ............................................................................ 9
1.2.2 Nguyên tắc định giá đất.......................................................................... 11
1.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 13
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 14
1.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam ....................... 20
1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 20
1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 22
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Thanh Lãng.................................... 26
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 27
1.5. Những kết luận rút ra từ nghiên cứu tổng quan ....................................... 28


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU30
2.1. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 30
2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên
địa bàn thị trấn Thanh Lãng ............................................................................... 30
2.3.2. Thực trạng giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng giai
đoạn 2017 - 2018 ............................................................................................. 30
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh
Lãng giai đoạn 2017 - 2018 ............................................................................ 30
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở tại
thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc .............................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 31
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 31
2.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu................................................... 32
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên
địa bàn thị trấn Thanh Lãng ............................................................................ 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại thị trấn Thanh Lãng ........................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại thị trấn Thanh Lãng ................................ 35
3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng ......... 39
3.2. Thực trạng giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn
2017-2018........................................................................................................ 47
3.2.1. Công tác định giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng ................................... 47
3.2.2. Giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng .......................... 49


v
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng giai
đoạn 2017-2018................................................................................................. 51
3.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở tại
thị trấn Thanh Lãng ......................................................................................... 65
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật và quản lý nhà nước đối với giá đất66
3.4.2. Giải pháp về nâng cao năng lực chuyên môn ....................................... 67
3.4.3. Giải pháp đẩy lùi những tiêu cực về giá đất tại địa phương ................ 67
3.4.4. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh
nghiệp .............................................................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Đề nghị ........................................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

Diễn giải

1

BĐS

Bất động sản

2

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

3

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

4

CN và XD

Cơng nghiệp và xây dựng

5

ĐVT

Đơn vị tính

6

GTSX

Giá trị sản xuất

7

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8

HĐND

Hội đồng nhân dân

9

KT-XH

Kinh tế - xã hội

10

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VNĐ

Việt Nam đồng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Giá trị sản xuất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017 - 2019 .............36

Bảng 3.2. Hiện trạng dân số năm 2019 thị trấn Thanh Lãng ....................................37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 ............................42
Bảng 3.4. Biến động đất đai thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2014 - 2019 .........45
Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thị trấn Thanh
Lãng đến ngày 31/12/2019 ........................................................................................46
Bảng 3.6. Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2017 - 2019 .....................47
Bảng 3.7. Giá đất ở áp dụng tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017-2018 ......49
Bảng 3.8. Giá đất ở của các đường phố nhóm I ........................................................51
Bảng 3.9. Giá đất ở của các đường phố nhóm II ......................................................53
Bảng 3.10. Giá đất ở của các đường phố nhóm III ...................................................54
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố ....................56
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở ...............................................58
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở ...................61
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở.........................................63
Bảng 3.15. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở ....................................64


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH

Hình 3.1. Cơ cấu các ngành kinh tế thị trấn Thanh Lãng năm 2019 .............. 35
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 ....................... 40
Hình 3.3. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở
thị trường của nhóm đường phố loại I .......................................................... 52
Hình 3.4. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở
thị trường của nhóm đường phố loại II ......................................................... 53
Hình 3.5. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở
thị trường của nhóm đường phố loại III ........................................................ 55
Hình 3.6. So sánh chênh lệch giá đất ở thị trường của các nhóm đường phố 57
Hình 3.7. Mức ảnh hưởng của vị trí lơ đất tại đường dọc kênh Liễn Sơn ...... 59

Hình 3.8. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Thanh Lãng .................................................................................................. 65
Ảnh 3.1. Đường trục A thuộc nhóm đường phố loại I................................... 75
Ảnh 3.2. Đường dọc bờ kênh Liễn Sơn thuộc nhóm đường phố loại II ......... 75
Ảnh 3.3. Đường Trục B thuộc nhóm đường phố loại III ............................... 76
Ảnh 3.4. Đất ở vi trí mặt tiền tại đường dọc kênh Liễn Sơn .......................... 76
Ảnh 3.5. Thửa đất ở có chiều rộng mặt tiền, hình thể tốt thuộc đường trục A ..... 77


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai
là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng
của sự sống, trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển. Đất đai là
một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài
ngun khơng thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích,
khơng tự tăng lên cũng khơng tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại
hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản
của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng.
Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản
xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị
ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi
việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định
giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán
loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn
gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam

đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân
tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị
trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một
vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan
tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác
nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ
đất đai...
Thị trấn Thanh Lãng thuộc huyện Bình Xun, có vị trí thuận lợi trong
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những năm gần đây,
thị trấn Thanh Lãng có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình
đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung
của huyện. Thị trấn Thanh Lãng đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đơ thị,


2

kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ
tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng
đất. Chính vì thế, giá đất trên thị trường ln biến động và có xu hướng tăng
cao. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của
nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã
làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở…Có
nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong
những nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất phù hợp với giá
thị trường. Như vậy, để góp phần tích cực trong cơng tác xác định giá đất thị
trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
trấn là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một

số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh
Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017-2018 với mong
muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá
đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần
tích cực hơn nữa trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định
trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 – 2018.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;


3

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh
Lãng - huyện Bình Xuyên - tỉnh Vĩnh Phúc;
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng

quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu
quả trong thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải
hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất
đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014). Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý
- Tính khơng tăng
- Tính lâu bền
- Tính cá biệt
- Tính khu vực
- Các tính chất khác:
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Theo Lưu Quốc Thái (2005), thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là
nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây

dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho
việc phát triển kinh tế đất nước.


5

1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai
có hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính..
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất.
- Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ
hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
1.1.3. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008) cho thấy giá đất
hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá
đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực

hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do


6

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận
bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tơ: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá

biệt. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu
về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn


7

địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa
đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008) thì trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối
cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của
nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB.
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất
ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời
gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với

giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do


8

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản ln mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất ln biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hố thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khơng
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
khơng đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.


9

1.2. Các quy định liên quan đến giá đất
1.2.1. Giá đất và định giá đất
1.2.1.1. Giá đất
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005) thì đất đai là sản phẩm phi lao động, bản
thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình
mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên
thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năn

được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai (2013) quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


10

1.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học Quốc
gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều
khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết

định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định gía đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Theo viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015) thì đất đai là
một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không phải là tài sản thông
thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.


11

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy
khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một q trình lâu dài. Cơng việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo

cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng
và suất lợi tức hồn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.


12

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
cịn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính tốn tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Ngun tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thơng thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có

tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với mơi
trường xung quanh. Nếu hịa hợp với mơi trường xung quanh thì việc sử dụng
đất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi.


13

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.2.3. Phương pháp định giá đất
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất

tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi khơng có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược.


14

1.2.3.5. Phương pháp chi phí
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng Đất đó là
trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng
trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các cơng trình
xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây

dựng lại hoặc thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để
có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của
miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008) cho biết có hai
phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi
phí thay thế.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1.Yếu tố thơng thường
Yếu tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố
hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.


15

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng
trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất
là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất.
Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn
đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu
của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa
hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.

- Ngồi ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi
về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và
ngược lại
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn
sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng
đột xuất đến giá đất
- Tiến trình đơ thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đơng đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị
hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đơ thị hóa cịn là ngun nhân
kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.