Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại thị xã đồng xoài, tỉnh bình phước001

Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

Bõ NỘI vụ

................/................ ...................................../........ .

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRÀN THỊ THANH THẢO

THỤC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ DĂNG KÝ QUYÈN sử DỤNG DÁT
TẠI THỊ XÃ ĐỊNG XỒI, TỈNH BÌNH PHƯỚC

LUẬN VĂN THẠC sĩ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

TP. HỊ CHÍ MINH, NĂM 2020


Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

..............J..............

Bõ NỘI vụ

......../......

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRÀN THỊ THANH THẢO

THỤC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ DĂNG KÝ QUYÈN sử DỤNG DÁT
TẠI THỊ XÃ ĐONG XOÀI, TỈNH BÌNH PHƯỚC

LUẬN VĂN THẠC sĩ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

Chun ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số: 8 38 01 02

NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC:
PGS.TS. LƯƠNG THANH CƯỜNG

TP. HỊ CHÍ MINH, NĂM 2020


LỜI CẢM ƠN
Tác giá luận văn xin trân trọng cám ơn sự hướng dẫn, giúp đờ tận tình,
trách nhiệm và hiệu quá của PGS.TS. Lương Thanh Cường, đà tạo điều kiện tốt
nhắt cho tơi trong suốt q trình thực hiện nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tơi cũng xin trân trọng càm ơn các thầy, cô giáo trong Học viện Hành
chính Ọuốc gia đà tận tình giúp đỡ, giáng dạy, truyền thụ kiến thức. Trân trọng
cam ơn lành đạo Phòng Tài ngun và Mơi trường, Vãn phịng Đăng ký Đất đai
Thị xà Đồng Xoài (nay là Thành phố Đồng Xoài) đã quan tâm, giúp đờ tơi trong
q trình học tập và hoàn thành luận văn.
TÁC GIẢ LUẬN VÃN

Trần Thị Thanh Thảo


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu cùa tơi. Các số liệu
trong luận vãn do tôi thu thập là xác thực và rõ ràng và luận văn này chưa cơng
bố trong bất kì cơng trình nghiên cứu nào.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về lời cam đoan trước Học viện và
pháp luật.

TP. Hồ
ChíLUẬN
Minh, VẢN
ngày tháng năm 2020
TÁC
GIẢ

Trần Thị Thanh Thảo


MỤC LỤC
3.1.1.


3.1.2.

Minh bạch, trách nhiệm trong hiện pháp luật vê đăng ký quyên sử dụng


MỞ ĐÀU
1. Lý do chọn đề tài

Đất
đai

là
tài
sàn
lớn
và
quyền
sư
dụng
đất
đai
là
quyền
tài
sán
gắn
liền
với
chức,
lợi
ích
thiết
thân,
quan
trọng
nhất
quyết
định
sự
phát
triển

cúa
mồi
tồ
cá
đất
gia
nhằm
đình
mục
và
đích
xà
hội.
xác
vấn
lập,
đề
bảo
thực
dam
hiện
an
pháp
tồn
luật
pháp
về
lý
đăng
cho

người
ký
quyền
sừ
sừ
đất,
dụng
chù
sơ
hừu
tài
san
gắn
liền
với
đất,
từ
đó
ngăn
ngừa
nhừng
tranh
chấp
có
thể
xảy
ra,
giúp
thị
trường

bất
động
san
được
ồn
định,
vận
động
một
cách
khai,
cơng
minh
bạch
và
an
tồn.
Mặt
khác
thơng
qua
việc
kiểm
sốt
thơng
tin
về
trạng
tình
pháp

lý
cùa
bất
động
sán,
hệ
thống
đăng
ký
quyền
sư
dụng
đất
đà
nâng
giúp
cao
hiệu
qua
qn
lý
nhà
nước
về
bất
động
sán,
khai
thác
tốt

nguồn
cúa
lực
thị
trường
bất
động
sán,
từ
đó
tạo
động
lực
thúc
đẩy
nền
kinh
tế
đất
phát
nước
triển
nhanh
và
bền
vừng.
Tuy
nhiên,
trong
nhừng

năm
qua,
pháp
luật
đăng
về
ký
quyền
sừ
dụng
đất,
tài
sán
gắn
liền
với
đất
đà
từng
bước
được
hồn
thiện,
huyện,
hệ
mơ
thống
hình
các
“một

cơ
cưa”
quan
ờ
có
nhiều
thấm
địa
quyền
phương
đăng
cùng
ký
với
được
một
thành
số
cái
lập
cách
tới
cấp
về
tục
thu
đăng
ký
đà
tạo

thuận
lợi
hơn
cho
người
dân
và
doanh
nghiệp,
cơng
tác
tra,
thanh
kiểm
tra,
giám
sát
và
xử
lý
vi
phạm
luật
được
thực
hiện
thường
xun...
sư
Tuy

dụng
nhiên,
đất,
thực
tài
sán
tiền
gắn
cho
liền
thấy,
với
việc
đất
thời
thực
gian
hiện
qua
pháp
vẫn
luật
chưa
về
đăng
đáp
ứng
ký
mục
được

tiêu
“tơ
chức
vận
hành
hiệu
quả
hệ
thống
đăng
ký’
quyền
sử
dụng
đất,
quyền
đảm
an
sở
tồn
hừu
pháp
tài
sán
lý
cho
gắn
các
liền
giao

với
đắt
dịch
thống
về
hất
nhắt,
động
cơng
sản,
khai,
hồn
minh
chinh
hạch,
các
quy
hảo
định
05/02/2007
về
thế
chấp
cua
Hội
đất
nghị
đai”
lằn
được

thứ
nêu
tư
Ban
trong
chấp
Nghị
hành
quyết
Trung
08-NQ/TW
ương
Đàng
ngày
khóa
X
Do
. nhân,
vậy,
để
khẳc
phục
bất
cập
nêu
trên,
chúng
ta
cần
nhận

diện
được
nhừng
điềm
đặc
cua
thực
hiện
pháp
luật
về
đăng
ký
quyền
sừ
dụng
đất,
tài
sán
gắn
liền
với
cùng
như
các
tiêu
chí
mang
tính
ngun

tấc,
bao
qt
q
trình
vận
cùa
hành
hệ
thống
đăng
ký,
từ
đó
có
các
giài
pháp
cơ
bàn,
tồn
diện
nhàm
nâng
cao

7


luật về đãng ký quyền sư dụng đất. Ngoài ra, phạm vi về không gian nghiên cứu

cũng khác so với đề tài luận văn cùa tác gia.
Học viện Hành chính Quốc gia, Luận vãn Thạc sĩ, Thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đắt ở Thành phố Hà Nội, Hoàng Thị Hương. Được
bảo vệ năm 2016 trước hội đồng đánh giá luận văn tại Cơ sơ đào tạo Học viện
Hành chính Quốc gia tại Hà Nội. Luận văn cua tác giá tiếp cận ờ góc độ chuyên
ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính tuy nhiên khơng đi sâu nghiên cứu
về việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sư dụng đất mà chu dừng ở việc
nghiên cứu về các quy định pháp luật về trình tự thu tục cấp giấy và phân tích
đánh giá thực trạng về tình hình cấp giấy ờ địa bàn thành phố Hà Nội đề đề xuất
các giái pháp nhằm đề hoàn thiện về các quy định pháp luật liên quan đến thu
tục cấp giấy và kiến nghị nâng cao công tác cấp giấy trên địa bàn thành phố Hà
Nội mà chưa thật sự làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về đãng ký quyền sứ
dụng đất.
Đại học Thái Nguyên, Luận văn Thạc sì, Đảnh giả thực trạng cắp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đắt ờ trên địa bàn Thành phố Cảm Phả, tinh Quáng
Ninh giai đoạn 2011 - 2015, Nguyền Quý Thùy. Được bảo vệ năm 2016 trước
hội đồng đánh giá luận vãn tại Cơ sờ đào tạo Trường Đại học Thái Nguyên.
Luận vãn của tác giả tiếp cận ở góc độ chuyên ngành quan lý đất đai, chưa có sự
đánh giá sâu sắc các quy định pháp luật về đăng ký quyền sứ dụng đất. Bên
cạnh đó, đề tài cũng chì dừng ở hoạt động đánh giá thực trạng về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sư dụng đất cũng không làm rõ thực trạng thực hiện
pháp luật trong hoạt động đăng ký quyền sư dụng đất và về phạm vi nghiên cứu
về không gian cũng không làm nổi bật thực trạng thực hiện pháp luật ờ thị xà
Đồng Xoài, tình Bình Phước.

8


Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Luận văn Thạc sĩ, Đảnh giả tình
hình đăng kỷ, cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, quyền sở hìru nhà ờ và

tài sân khác gắn liền với đất tại quận Lê Chán, thành pho Hài Phòng, Phạm
Vãn Sơn. Được bảo vệ năm 2012 trước hội đồng đánh giá luận văn tại Cơ sơđào
tạo Trường Đại học Khoa học Tự nhiên. Luận văn cua tác giá tiếp cận ớ góc
độ chuyên ngành địa chính chưa nghiên cứu sâu ơ góc độ pháp lý, chi làm rõ
các vấn đề lý luận chung mà chưa có sự phân tích đánh giá các quy định pháp
luật về đăng ký quyền sư dụng đất cùng như chưa làm sáng tó các vấn đề lý luận
về thực hiện pháp luật đăng ký quyền sư dụng đất và cùng chưa phán anh được
đặc trưng về thực hiện pháp luật đăng ký quyền sừ dụng đất ở thị xà Đồng Xồi,
tinh Bình Phước.
Đại học Thái Ngun, Luận văn Thạc sĩ, Đảnh giá thực trạng công tác
đăng kỷ đắt đai, cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát và lập hồ sơ địa chỉnh
của phường Ka Long, Thành phố Móng Cải từ khi có Luật Đất đai đến nay,
Hồng Hai Sơn. Được bao vệ năm 2012 trước hội đồng đánh giá luận văn tại Cơ
sở đào tạo Trường Đại học Thái Nguyên. Luận vãn cùa tác giá tiếp cận ớ góc độ
chuyên ngành quán lý đất đai cùng chưa làm rõ các vấn đề lý luận cũng như các
vấn đề pháp lý về thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và đặc
trưng trong việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sư dụng đất ờ thị xà
Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước.
Do đó, với đề tài thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sứ dụng đất tại thị
xà Đồng Xồi, tinh Bình Phước cứa tác già có nhừng điềm khác biệt so với các
đề tài trên cụ thể tác giá nghiên cứu tiếp cận đề tài dưới góc độ luật học đầy đu
các hoạt động đãng ký quyền sừ dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân
và thực tiền thực hiện pháp luật ờ thị xà Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cúu
3.1. Mục tiêu
- Nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận và pháp lý về hoạt động
đăng ký quyền sư dụng đất thuộc thấm quyền của ủy ban nhân dân cấp
huyện.
9

- Trên cơ sờ thực trạng thực hiện pháp luật đăng ký quyền sư dụng đất
ớ thị xà Đồng Xoài, tinh Bình Phước tác già đề xuất một số giai pháp nâng
cao
hiệu quá thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sứ dụng đất ớ thị xà Đồng
Xồi,
tinh Bình Phước.

1
0


3.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống cơ sờ lý luận và phân tích các quy định cùa pháp luật liên
quan về đãng ký quyền sú dụng đất.
- Phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sứ dụng đất ờ thị xà Đồng Xồi, tinh Bình Phước.
- Đề xuất một số giái pháp nâng cao hiệu qua thực hiện pháp luật về đãng
ký quyền sừ dụng đất.
4. Đối tưọng, phạm vi nghiên cứu
- Đoi tượng nghiên cứu:
+ Các quy định pháp luật có liên đến hoạt động đăng ký quyền sừ dụng
đất thuộc thấm quyền cùa ủy ban nhân dân cấp huyện.
+ Thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sư dụng đất ờ thị xà
Đồng Xồi, tình Bình Phước.
- Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sư dụng đất cùa ủy ban nhân dân cấp huyện cho hộ gia đình, cá nhân từ
thực tiền thực hiện pháp luật ớ thị xà Đồng Xồi, tinh Bình Phước.
5. Phuìg pháp nghiên cúu

Để làm rõ nhừng mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra tác gia
sứ dụng một số phương pháp sau:
- Đề tài nghiên cứu dựa trên cơ sờ lý luận và phương pháp luận cua chu
nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sứ cùng như dựa trên tư tường Hồ
Chí
Minh và các quan điểm cùa Đáng về đất đai và quán lý nhà nước về đất đai
trong nền kinh tế thị trường ờ Việt Nam hiện nay.
- Bên cạnh đó, để hồn thành đề tài nghiên cứu người viết cịn sứ dụng
các phương pháp:

+ Phương
pháp
phân
tích:
phương
pháp
được
sừ dụng
phân
tích
các
quy
nhân
định
dân
cấp
pháp
huyện.
luật
Bên

về cạnh
hoạt
đó,
động
phương
đăng
ký
pháp
quyền
phân
sưđể
tích
dụng
cịn
đắt
được
cua
sư
ủy ban
dụng
để của

1
1


24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 cua Bộ trường Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất; Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phu quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cùa Chính phủ quy định hướng dẫn
thi hành một số điều cùa Luật Đất đai.
Các vãn bàn quy phạm pháp luật trên là căn cứ để tiến hành các hoạt
động đăng ký quyền sư dụng đất về cá các quy định về nội dung và cá trình tự,
thù tục và thấm quyền đãng ký quyền sư dụng đất. Như vậy, có thề thấy hoạt
động đãng ký quyền sư dụng đất phái được thực hiện trên cơ sơ các quy định
pháp luật. Từ đó, có thê hiêu “Pháp luật về đăng kỷ quyền sử dụng đắt là tập
hợp các quy phạm pháp luật điều chình các quan hệ xà hội phát sinh trong quả
trình thực hiện hoạt động đăng ký quyền sử dụng đắt hao gồm cả về nội dung
đãng kỷ quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thực hiện cùng như quyền và nghĩa
vụ của các hên trong hoạt động đãng ký’ quyền sử dụng đắt
1.2.

Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1.

Khái niệm, đặc diêm, nguyên tắc, thục hiện pháp luật về đãng ký

quyền sử dụng đất
Khải niệm thực hiện pháp luật về đãng ký quyền sử dụng đắt:

12


Thực hiện pháp luật là một trong nhừng khâu quan trọng để đưa nhừng
quy định của pháp luật vào trong cuộc sống. Thông qua việc tồ chức thực hiện
pháp luật góp phần quan trọng để đánh giá tính hồn thiện cùa pháp luật bơi
trong quá trình thực hiện pháp luật sẽ thấy được nhừng bất cập hoặc tính khá thi
cua cua quy định pháp luật khi áp dụng trong thực tế để có hướng hồn thiện

pháp luật. Dưới góc độ lý luận thì "Thực hiện pháp luật là hành vi thực tế, hợp
pháp cỏ mục đích cùa các chủ thê pháp luật nhằm hiện thực hỏa các quy định
cùa pháp luật, làm cho chủng đi vào cuộc sống, trờ thành những hành vi thực tế
hợp pháp của các chù thể pháp luật " [29, tr3ỉ9]. Từ khái niệm trên thì hoạt
động thực hiện pháp luật được tiến hành thông qua nhừng hành vi cụ thể
(hànhđộng hoặc không hành động) cùa các chủ thề pháp luật bao gồm các cá
nhân,

cơ

quan có thấm quyền và nhừng cá nhân, cơ quan tồ chức khác nhằm hiện thực
hóa các quy định cua pháp luật.
Như vậy, có thể thấy thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là
một trong nhừng hoạt động thực hiện pháp luật cụ thể được các quy định pháp
luật đắt đai điều chinh do các cơ quan, cá nhân có thấm quyền, người sư dụng
đất và nhừng chu thể khác có liên quan thực hiện nhàm mục đích cụ thể hóa các
định cùa pháp luật về đăng ký quyền sừ dụng đất vào trong thực tế.
Đặc điếm thực hiện pháp luật về đãng ký quyền sử dụng đắt
Thứ nhắt, thê hiện nguyên tắc đắt đai thuộc sởhừu toàn dán
Đất đai ơ Việt Nam hiện nay được xác lập dưới chế độ sờ hừu toàn dân
do Nhà nước đại diện chù sớ hừu. Nhà nước tiến hành thực hiện nội dung quyền
sở hữu tồn dân. Trong đó, Nhà nước không trực tiếp chiếm hừu và sư dụng đối
với đất đai nhưng thông qua các hoạt động quàn lý nhà nước về đất đai Nhà
nước sẽ nắm giừ đất đai. Ngồi ra thơng qua hoạt động trao quyền sư dụng đất
nhà nước thông qua người sư dụng đất trên thực tế để khai thác sừ dụng đất
bằng việc Nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đắt, quyền sờ
hừu nhà ờ và tài sán khác gẳn liền với đất cho người sứ dụng đất. Do đó, thơng
qua hoạt động đăng ký quyền sứ dụng đất là một trong nhừng nội dung quan
13

trọng Nhà nước đang cụ thể hóa nội dung cùa quyền sờ hữu toàn dân đối với đất
đai.
Thứ hai, là hoạt động gan liền với hoạt động quản lý nhà nước

14


Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì "Đắt đai thuộc sờ
hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hừu và thống nhát quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đắt theo quy định của Luật
này”. Nhà nước là chù thế thống nhất quán lý đối với đắt đai. Hoạt động quán lý
cúa Nhà nước gắn liền với các hoạt động quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm
2013. Trong các hoạt động quan lý nhà nước về đất đai tại Khoan 7 Điều 22
Luật Đất đai năm 2013 có quy định hoạt động "Đãng ký đất đai, lập và quán lýhồ
sơ địa chính, cắp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu nhà ờ
và tài sản khác gắn liền với đắt". Trên cơ sớ các vãn bán quy phạm pháp luật
các cơ quan nhà nước có thấm quyền tồ chức thực hiện các hơạt động đãng ký
quyền sư dụng đất.
Thứ ba, là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước
Đăng ký quyền sừ dụng đắt là hoạt động quán lý cùa Nhà nước đối với
đất đai cùng như một trong nhừng hoạt động cua Nhà nước đại diện cho chủ sờ
hừu đất đai. Bên cạnh đó, đãng ký quyền sừ dụng đất cịn là cơ chế để dam bào
quyền cho người sư dụng đất. Do đó, để làm phát sinh quan hệ pháp luật về
đăng ký quyền sư dụng đất bất buộc một bên tham gia phai là cơ quan nhà nước,
cá nhân có thấm quyền đại diện cho Nhà nước sư dụng quyền nhà nước đề tham
gia và bắt buộc bên còn lại phái tuân theo. Đặc trưng về thâm quyền đăng ký
quyền sư dụng đất ớ Việt Nam hiện nay thuộc về hệ thống các cơ quan hành
chính. Do đó, quan hệ pháp luật đăng ký quyền sứ dụng đất là quan hệ mang
đặc trưng cùa quan hệ pháp luật hành chính được tiến hành thơng các các cơ

quan hành chính có thấm quyền, nhừng quyết định cua cơ quan nhà nước có
thấm quyền trong hoạt động.
Thứ tư, thực hiện pháp luật đăng kỷ quyền sữ dụng đất là hoạt động đảm
báo quyền của người sử dụng đắt.

15


Quyền sứ dụng đất là một trong nhừng quyền tài sàn có giá trị cua người
sứ dụng đất. Quyền sừ dụng đất chì phát sinh khi Nhà nước trao quyền sừ dụng
đất thơng qua nhừng hình thức do pháp luật quy định và được đăng ký theo quy
định cùa pháp luật. Việc đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghía rất quan trọng,
một mặt giúp nhà nước thực hiện tốt vai trò cúa chủ thề đại diện cho chu sờ hữu
toàn dân, trong hoạt động quàn lý nhà nước đối với đất đai. Bên cạnh đó, đăng
ký quyền sư dụng đất cịn có ý nghĩa báo hộ quyền sứ dụng đất cua người sứ
dụng trong thực hiện các quyền cua mình trong quá trình sứ dụng đất, là căn cứ
quan trọng để nhà nước báo vệ khi tranh chấp về quyền sư dụng đất với nhừngchù
thể khác cũng như được bao đam nhừng quyền lợi khi nhà nước thu hồi đất,
trưng dụng đất theo quy định cùa pháp luật.
Thứ năm, là căn cứ làm phát sinh các quan hệ pháp luật khác liên quan
đến quyền sử dụng đắt.
Theo quy định cua pháp luật đất đai thì trong quá trình sư dụng đất người
sứ dụng đất có quyền khai thác hường lợi từ đất đai. Song song với quyền đó thì
người sư dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sứ
dụng đât (vỉ dụ như việc chun nhượng, tặng cho, góp von...) trong khn khơ
pháp luật đất đai và các quy định pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, để
thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai hiện nay theo quy định pháp luật
thì điều kiện căn bán phái có đó là giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất hoặc
phái đu điều kiện đề cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, ví dụ tại Khốn 1
Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện

các quyền chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, the chấp, góp vốn
quyền sứ dụng đắt khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyên đôi
quyền sử dụng đát nơng nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau
khi cỏ quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử
dụng đất thì người sử dụng đắt được thực hiện quyền khi cỏ Giấy chứng nhận
hoặc đủ điều kiện đê cắp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu
nhà ờ và tài sản khác gan liền với đắt ”. Do vậy, việc thực hiện đăng ký quyền
sứ dụng đất là một trong nhừng căn cứ đề bào đám cho việc thực hiện các quyền
16


cúa người sứ dụng đất.
Nguyên tắc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất

Ngun
hiểu
là
phương
tắc
trong
hướng
thực
chi
hiện
đạo,
pháp
là
nền
luật
tang

về
đăng
pháp
ký
lýquyền
xun
sứ
suốt
dụng
đấthiện
được
luật
pháp
về
đăng
ký
quyền
sử
dụng
đất.
Pháp
luật
đắt
đai
hiện
nay
chưa
có
điều
khốn

định
cụ
thể
nào
quy
định
về
ngun
tấc
trên,
nhưng
trên
tinh
thần
các
quy
quyền
cúa
sứ
luật
đất
đai
thể
thấy
trong
thực
hiện
pháp
luật
về thực

đăng
ký
dụngpháp
đất
cần
tn
thùcó
một
số
tắc
nhất
định,
cụ
thể:

17


Ảp dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật trong đỏ nhà nước
thông qua các cơ quan nhà nước hoặc nhà chức trách có thám quyền tơ chức
cho các chủ thê pháp luật thực hiện những quy định của pháp luật hoặc tự mình
căn cứ vào các quy định của pháp luật đê tạo ra các quyết định làm phát sinh,
thay đơi, đình chi hoặc chấm dứt nhừng quan hệ pháp luật cụ thê [29, tr320].
Đây được xem là hình thức thực hiện pháp luật chú yếu trong thực hiện đăng ký
quyền sư dụng đất, bới trên cơ sơ các quy định pháp luật về đăng ký quyền sừ
dụng đất thông qua các cá nhân, cơ quan nhà nước có thấm quyền sẽ cụ thể hóa
thơng qua hoạt động áp dụng pháp luật, ban hành ra các quyết định cá biệt để
giái quyết nhừng phát sinh các quan hệ pháp luật cụ thể trong thực hiện đăng ký
quyền sư dụng đất.
1.2.3. Nội dung thực hiện pháp luật về đãng ký quyền sử dụng đất

1.2.3.1. Tuyên truyền phô hiến giảo dục pháp luật về đãng ký quyền sử dụng
đắt
Để các quy định pháp luật về đăng ký quyền sư dụng đất đi vào thực
tế thì bên cạnh yếu tố pháp luật, đội ngù cán bộ, công chức tồ chức thực hiện
pháp luật thì vấn đề quan trọng là ý thức chấp hành pháp luật cùa chú thể pháp
luật cụ thề ở đây là nhừng người sứ dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai hiện
hành thì các quy định về tuyên truyền phồ biến giáo dục pháp luật về đăng ký
quyền sứ dụng đất chưa quy định cụ thể. Mặc dù pháp luật đất đai không quy
định chi tiết nhưng các hoạt động về tuyên truyền phồ biến giáo dục pháp luật
trong đãng ký đất đai được tồ chức thực hiện theo quy định chung cua pháp luật
về phổ biến giáo dục pháp luật, cụ thể hiện nay Luật phổ biến giáo dục pháp
luật năm 2012 do quốc hội ban hành là hành lang pháp lý cho việc tổ chức phổ
biến giáo dục pháp luật về Đãng ký quyền sừ dụng đất.

18


Theo quy định tại Điều 10 cua Luật phồ biến giáo dục pháp luật
quy định về nội dung phổ biến giáo dục pháp luật thì tại khốn 1 Điều 10 quy
định “Quy định của Hiến pháp và vãn bán quy phạm pháp luật, trọng tâm là
các quy định của pháp luật về dán sự, hình sự, hành chính, hơn nhăn và gia
đình, bình đăng giới, đắt đai, xây dựng, bảo vệ mơi trường, lao động, giảo dục,y
tế, quốc phịng, an ninh, giao thơng, quyền và nghía vụ cơ hán cùa công dân,
quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan nhà nước, cản hộ, công chức, các văn
hàn quy phạm pháp luật mới được han hành. ” Như vậy, lình vực đât đai là một
trong nhừng lĩnh vực được quan tâm cằn tiến hành hoạt động phổ biến giáo dục
pháp luật do công tác đăng ký quyền sừ dụng đất là vấn đề quan trọng xác định
giá trị, quyền sử dụng và liên quan mật thiết đến phần lớn các giao dịch lớn cụ
thể trong đời sống hàng ngày cùa người dân, chính vì vậy, hoạt động phồ biến
giáo dục trong lình vực này là vấn đề có ý nghĩa rất quan trong góp phần giúp

người sư dụng đất hiểu rõ quy định pháp luật. Trên tinh thần cùa Luật phồ biến
giáo dục pháp luật năm 2012 thì hoạt động phổ biến giáo dục pháp luật về đãng
ký quyền sứ dụng đất có một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, về thám quyền tiến hành phô hiến giảo dục pháp luật: Hoạt
động phổ biến giáo dục pháp luật được thực hiện bời các cơ quan nhà nước, cá
nhân có thấm quyền từ trung ương đến địa phương, cụ thể tại Chương III cùa
Luật phổ biến giáo dục pháp luật có quy định về trách nhiệm của các Bộ, cơ
quan ngang bộ thuộc chính phu; Tịa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân; kiếm
toán nhà nước; Hội đồng nhân dân; ủy ban nhân dân; Đại biểu quốc hội; Đại
biều Hội đồng nhân dân các cấp....Ngoài ra, thấm quyền tiến hành phổ biến
giáo dục pháp luật còn mờ rộng cho ùy ban Mặt trận Tồ quốc Việt Nam và các
tổ chức thành viên cùa Mặt trận; tồ chức hành nghề về pháp luật, tồ chức xà hội
nghề nghiệp về pháp luật, cơ sờ đào tạo luật, cơ sờ đào tạo, bồi dường chức
danh tư pháp...

19


Thứ hai, về hình thức phơ hiến giảo dục pháp luật: Theo quy định của
Luật phổ biến giáo dục pháp luật năm 2012 thì hoạt động phổ biến giáo dục
pháp luật được tiến hành dưới nhiều hình thức khác nhau được quy định tại các
điều 11,12,13,14,15, ví dụ như một số hình thức phổ biến giáo dục pháp luật
quy định tại Điều 11: “Phô hiến pháp luật trực tiếp: tư van, hưởng dẫn tìm hiểu
pháp luật: cung cấp thơng tin, tài liệu pháp luật: Thông qua các phương tiện
thông tin đại chủng, loa truyền thanh, internet, pa-nơ, áp-phích, tranh cơ
động:đãng tài trên Công báo; đãng tải thông tin pháp luật trên trang thông tin
điện
tử; niêm yết tại trụ sở, bảng tin của cơ quan, tô chức, khu dán cư; Tô chức thi
tìm hiếu pháp luật; Thơng qua cơng tác xét xử, xử lý vi phạm hành chính, hoạt
động tiếp cơng dân, giãi quyết khiếu nại, to cảo của công dân và hoạt động

khác cùa các cơ quan trong bộ máy nhà nước; thơng qua hoạt động trợ giúp
pháp lý, hịa giải ở cơ sở ".
Thứ ba, về đối tượng được phô biến giảo dục pháp luật: Trong việc thực
hiện pháp luật về đãng ký quyền sư dụng đất thì đối tượng cần được phồ biến
trước hết là các cơ quan, cá nhân có trách nhiệm làm nhiệm vụ đăng ký đất đai
vì đây là chú thể trực tiếp áp dụng các quy định pháp luật về đăng ký quyền sừ
dụng đất đến người sư dụng đất để có thể nắm vừng và áp dụng một cách đằy
đu và có hiệu quà các quy định pháp luật, dam báo được quyền và lợi ích hợp
pháp cua người sư dụng đất. Ngồi ra, chu thể cằn được phổ biến giáo dục pháp
luật về đăng ký quyền sư dụng đắt chính là nhừng người sư dụng đất, bơi đây là
chú thề rất nhạy cám liên quan đến quyền sừ dụng đất, vì đất đai là tư liệu sàn
xuất rất quan trọng quyết định cuộc sống của họ nên vấn đề làm sao để người sừ
dụng đất hiểu được tầm quan trọng cùa việc đãng ký đất đai cùng như các chính
sách pháp luật về đãng ký đất đai để người sư dụng đất hiểu và chấp hành đúng
các quy định pháp luật.
Thứ tư, về nội dung phô biến giảo dục pháp luật: Nội dung chu yếu cua
hoạt động phồ biến giáo dục pháp luật về thực hiện pháp luật về Đăng ký quyền
sứ dụng đất là các quy định cùa pháp luật hiện hành về thấm quyền, trình tự thu
20


tục cùng như các quy định cùa pháp luật về đãng ký quyền sứ dụng đất cùng
như các quy định pháp luật về kiểm tra, giám sát, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo
và giai quyết khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo trong quá trình thực hiện pháp luật về
đăng ký quyền sư dụng đất nhàm mục đích trước hết đề bao vệ quyền cho người
sứ dụng đất và tránh được nhừng hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình tổ
chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.

21

1.2.3.2. Tơ chức tríến khai thực hiện các quy định pháp luật về đãng kỷ
quyền sử dụng đất.
❖ Vồ nội dung

Theo quy định tại Khoán 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì ‘'Đãng ký
đất đai là hắt buộc đối với người sử dụng đắt và người được giao đất đê quán
lý”. Trong đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất cùa hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện trong hai trường hợp là đăng ký lần đầu thuộc thấm quyền giai
quyết cùa ủy ban nhân dân cấp huyện, thị xà và đăng ký biến động được thực
hiện tại Chi nhánh Vãn phòng đăng ký đất đai thị và trong một số trường hợp
thuốc thấm quyền giài quyết cùa Sớ Tài nguyên và môi trường tinh (trường hợp
cấp mới, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt và tài sản gan liền với đất)
bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện từ và có giá trị pháp lý như
nhau, cụ thể:
Đãng kỷ lần đầu
Theo quy định tại Khoán 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký
lần đầu đối với quyền sừ dụng đất trong các trường hợp:
Thứ nhắt, thửa đắt được nhà nước giao đất:

Theo
quy
định
tại
Khồn
7pháp
Điều
3người
Luật
Đất

đai
năm
2013
thì
‘‘Nhà
nước
han
hành
quyền
quyết
sử
dụng
định
đất
giao
(sau
đắt
đáy
đê
trao
gọi
là
quyền
Nhà
nước
sử
dụng
giao
đắt
đắt)

cho
là
đối
việc
tượng
Nhà
nước
cỏ
cầu
nhu
sử
dụng
đất”.
Hoạt
động
giao
đất
là
một
trong
nhừng
cơ
chế
Nhà
nước
quyền
trao
sứ
dụng
đất

trực
tiếp
cho
sừ
dụng
đất.
Theo
quy
định
pháp
luật
về
thì
nhừng
đối
tượng
có
nhu
cầu
sừ
dụng
đất
thuộc
một
trong
nhừng
trường
dụng
hợp
quy

định
tại
Điều
54,
55
Luật
Đất
đai
năm
2013
có
nhu
cầu
sư
đất
Trên
dưới
cơ
hình
thức
giao
đất
có
thể
làm
thú
tục
để
xin
Nhà

nước
giao
đất.
sờ
Luật
các
căn
cứ
giao
đất
do
luật
đất
đai
quy
định,
cụ
thề
Điều
52,
58
Đất
nước
đai
năm
2013
Nhà
nước
xem
xét

quyết
định
giao
đất.
Người
được
Nhà
và
giao
đất
được
cấp
giấy
chứng
nhận
quyền
sư
dụng
đất,
quyền
sờ
hữu
nhà
ớ
tài
sản
khác
gắn
liền
với

đất
theo
quy
định
cùa
pháp
luật.

22


hoặc chấm dứt quyền sư dụng hạn chế thưa đất liền kề; có thay đồi về nhừng
hạn chế quyền cùa người sứ dụng đất.
❖ về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đãng kỷ quyền sử dụng đắt:
về trình tự thủ tục thực hiện đăng ký quyền sứ dụng đất cùa Hộ gia đình,
cá nhận được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cua
Chính phú quy định chi tiết thi hành một số điều cùa Luật Đất đai, Nghị định
01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 cua Chính phu về sừa đồi, bồ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, cụ thể:
Thứ nhắt, trình tự thu tục đăng ký đất đai, tài sàn gắn liền với đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sờ hữu nhà ớ và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu và đãng ký bồ sung đối với tài sàn gắn liền với đất (Điều 70
nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thứ hai, trình tự, thu tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng
đất, quyền sờ hữu nhà ở và tài sàn khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sư dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng trong các dự án
phát triển nhà ở (Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Khoản 47 Điều 2 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP).

Thứ ha, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sờ hừu cơng trình xây dựng do bị mất (Điều 77 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP).
Thứ tư, trình tự, thu tục chuyển đồi quyền sứ dụng đất nơng nghiệp cua
hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đồi thừa” (Điều 78 Nghị định
43/2014/NĐ-CP).
Thử năm, trình tự, thù tục chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sư dụng đất, quyền sớ hữu tài sán
gấn liền với đất; chuyển quyền sư dụng đất, quyền sờ hừu tài sán gắn liền với
đất cùa vợ hoặc chồng thành cùa chung vợ và chồng (Điều 79 Nghị định
43/2014/NĐ-CP; Khoản 50 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
23


Thứ sáu, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng
đất, quyền sơ hìru nhà ớ và tài sán khác gấn liền với đất đối với trường hợp đà
chuyển quyền sư dụng đất nhưng chưa thực hiện thu tục chuyển quyền theo quy
định (Điều 82 Nghị định 43/2104/NĐ-CP; Khoản 54 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP).
Thứ bảy, trình tự, thù tục đăng ký biến động đất đai, tài sàn gắn liền với
đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sư dụng đất; giai quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; xứ lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu
giá quyền sư dụng đất, tài sán gẳn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp
nhắt, sáp nhập tồ chức, chuyển đồi cơng ty; thóa thuận hợp nhất hoặc phân chia
quyền sư dụng đất, quyền sờ hừu tài sàn gắn liền với đất cúa hộ gia đình, của vợ
và chồng, nhóm người sứ dụng đất (Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thứ tám, Trình tự, thù tục đãng ký biến động đất đai, tài sán gắn liền với
đất do thay đồi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giam diện tích
thừa đất do sạt lớ tự nhiên; thay đồi về hạn chế quyền sư dụng đất; thay đồi về
nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sàn gắn liền với đất so với nội dung đã đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trà tiền hàng năm sang
thuê đắt trá tiền một lần cho cà thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sứ
dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sứ
dụng đất (Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thẩm quyền đãng ký quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, Điều 37 Nghị định
43/2014/NĐ-CP, Khốn 23 Điều 2 Nghị định 0Ỉ/2017/NĐ-CP thì thấm quyền
đăng ký’ quyền sử dụng đát thuộc về những chủ thê sau đáy:
Thử nhắt, ủy han nhân dân cấp tinh

24


Theo quy định tại Khoán 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 thì ủy ban
nhân dân cấp tinh cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sờ hữu nhà ớ
và tài sản khác gắn liền với đất cho tồ chức, cơ sớ tôn giáo; người Việt Nam
định cư ờ nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự ánđầu
tư; tồ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, ủy ban nhân dân cấp tinh
được uy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hừu nhà ở và tài sán khác gắn liền với
đất.
Thứ hai, Uy han nhân dán cấp huyện
Theo quy định tại Khoán 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 thì ủy ban
nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sơ hữu nhà
ớ và tài sán khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ờ nước ngoài được sơ hừu nhà ờ gấn liền với quyền sư
dụng đắt ớ tại Việt Nam.
Th ứ ha, Cơ quan tài nguyên môi trường
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 thì Đối với
nhừng trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sớ

hừu nhà ớ, Giấy chứng nhận quyền sờ hừu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền cua người sư dụng đất, chu sơ hữu tài sàn gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sơ hừu nhà ớ, Giấy chứng
nhận quyền sơ hừu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định cùa Chính phú, cụ thể:
Một là, đối với địa phương đà thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo
quy định tại Khoán 1 Điều 5 cùa Nghị định này thì Sơ Tài ngun và Mơi
trường cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sờ hữu nhà ờ và tài sán
khác gắn liền với đất cho người sừ dụng đất, chu sờ hừu tài sàn gẳn liền với đất
đà được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hừu nhà ờ, Giấy
chứng nhận quyền sớ hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sư dụng đất, chu sờ hữu tài sán thực hiện các quyền cua
người sư dụng đất, chu sờ hừu tài sàn gẳn liền với đất mà phái cấp mới Giấy
25