Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố thanh hoá, tỉnh thanh hoá
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.23 MB, 105 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
LÊ VĂN NGỮ
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
2. GVC.TS. PHẠM PHƯƠNG NAM
HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Lê Văn Ngữ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự
ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Trước hết tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới hai giáo viên hướng
dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và TS Phạm Phương Nam những
người ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Thanh Hóa, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, các
phòng ban của UBND thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
Tôi cũng xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Lê Văn Ngữ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
Danh mục chữ viết tắt ix
PHẦN 1: ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1 Sự cần thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1 Mục ñích 3
1.2.2 Yêu cầu 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 ðất ñai 4
2.1.2 Các chức năng cơ bản của ñất ñai: 4
2.1.3 Bất ñộng sản 4
2.1.4 Thị trường bất ñộng sản 5
2.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản: 5
2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai: 5
2.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai: 6
2.2.3 Yêu cầu của ñăng ký nhà nước về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất 7
2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản của một số nước trên thế giới 7
2.3.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển. 7
2.3.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc (hệ thống Torren): 8
2.3.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp 9
2.4 Tổ chức ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở nước ta 9
2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam: 9
2.4.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 12
2.4.3 Vị trí của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý nhà nước
về ñất ñai:
14
2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14
2.5 Thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 17
2.5.1 Tình hình thành lập: 17
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv
2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký: 17
2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký: 18
2.5.4 Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký: 19
2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký 19
2.5.6 ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK ở Việt Nam 20
2.6 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng tỉnh Thanh Hóa thuộc
sở Tài nguyên và Môi trường.
22
2.6.1 Mô hình tổ chức 22
2.6.2 Chức năng, nhiệm vụ 23
2.6.3 Về cơ chế tài chính 23
2.6.4 Về công tác ñăng ký biến ñộng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. 24
PHẦN 3: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
25
3.1. ðối tượng nghiên cứu: 25
3.2. Phạm vi nghiên cứu: 25
3.2.1 Về ñịa bàn nghiên cứu: 25
3.2.2 Về thời gian nghiên cứu 25
3.3. Nội dung nghiên cứu: 25
3.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng ñất của thành phố
Thanh Hóa.
25
3.3.2 ðánh giá thực trạng tình hình hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Thanh Hóa.
25
3.3.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Thanh Hóa.
25
3.3.4 ðề xuất một số giải pháp ñể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 25
3.4 Phương pháp nghiên cứu: 25
3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 25
3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm, chọn mẫu nghiên cứu 26
3.4.3 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 26
3.4.4 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 26
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý ñất ñai 28
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 28
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội 29
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tài nguyên và môi trường. 33
4.1.4 Tình hình quản lý, sử dụng ñất và biến ñộng các loại ñất 34
4.2 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của VPðKQSD ñất thành phố Thanh Hóa 39
4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký QSD ñất thành phố 39
4.2.2 Căn cứ pháp lý 40
4.2.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn 40
4.2.4 Nguồn nhân lực 41
4.2.5 Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa 42
4.3 ðánh giá kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố. 63
4.3.1 Công tác ñăng ký, cấp mới giấychứng nhận quyền sử dụng ñất 63
4.3.2 Về công tác cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận QSD ñất: 68
4.3.3 Công tác chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất khi thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất.
69
4.3.4 Công tác lập, quản lý hồ sơ ñịa chính 72
4.3.5 Công tác trích lục, trích ño ñịa chính 74
4.3.6 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai. 75
4.3.7 Công tác tài chính 76
4.4 ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố
Thanh Hóa.
78
4.4.1 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 78
4.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 80
4.4.3 Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 82
4.4.3 Nhận xét: 84
4.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Thanh Hóa 84
4.5.1 Khó khăn về công tác cán bộ của Văn phòng ñăng ký 84
4.5.2 Khó khăn về cơ sở vật chất 85
4.5.3 Tồn tại trong việc xác nhận hồ sơ của một số phường, xã 85
4.5.4 Chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, việc thực thi chính sách pháp luật chưa
triệt ñể.
86
4.5.5 ðối tượng giải quyết 87
4.6 ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Thanh Hóa.
87
4.6.1 Về tổ chức và công tác cán bộ: 87
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi
4.6.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 88
4.6.3 Về chính sách pháp luật 88
4.6.4 Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các ñơn vị 89
4.6.5 Giải pháp về công nghệ 89
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 90
5.1 Kết luận 90
5.2 ðề nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế 30
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 của thành phố Thanh Hóa 36
Bảng 4.3 Biến ñộng diện tích ñất theo mục ñích sử dụng 38
Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận QSD ñất lần ñầu tính
ñến ngày 30/06/2012
65
Bảng 4.5 Tổng hợp hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận QSD ñất năm 2012
(tính ñến ngày 30/06/2012) 68
Bảng 4.6 Tổng hợp hồ sơ thế chấp, xóa thế chấp qua các năm (từ năm
2007 ñến ngày 30/06/2012)
71
Bảng 4.7 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Thanh Hóa 73
Bảng 4.8 Kết quả công tác lập hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn thành phố
Thanh Hóa 74
Bảng 4.9 Tổng hợp tổng thu phí, lệ phí từ hoạt ñộng của VPðKQSDð 78
Bảng 4.10 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 80
Bảng 4.11 ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 82
Bảng 4.12 ðánh giá thái ñộ, mức ñộ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ 83
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Mô hình tổ chức bộ máy Văn phòng ñăng ký QSD ñất tỉnh
Thanh Hóa
23
Hình 4.1 Biều ñồ cơ cấu ñất ñai thành phố năm 2012 37
Hình 4.2 Phòng xử lý hồ sơ của Văn phòng ñăng ký QSD ñất 66
Hình 4.3 Công dân ñến nộp hồ sơ lĩnh vực TNMT tại trung tâm 1 cửa
liên thông
79
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nội dung chữ viết tắt
CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa
ðK-GCN
ðăng ký cấp giấy chứng nhận
ðKQSDð ðăng ký quyền sử dụng ñất
GCN Giấy chứng nhận
KK-TNCN Kê khai thuế thu nhập cá nhân
LPTB Lệ phí trước bạ
Nð-CP Nghị ñịnh của chính phủ
NQ-HðND Nghị quyết của Hội ñồng nhân dân
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
Qð-TTg
Quyết ñịnh của Thủ tướng
Qð-UBND Quyết ñịnh của Ủy ban nhân dân
STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TSDð Tiền sử dụng ñất
TT-BTC Thông tư của bộ Tài chính
TTLT/BTC-BTNMT
Thông tư liên tịch của bộ Tài chính, bộ Tài
nguyên và Môi trường
TTLT/BTNMT-BNV
Thông tư liên tịch của bộ Tài nguyên và Môi
trường, bộ Nội vụ
TTLT/BTP-BTNMT
Thông tư liên tịch bộ Tư pháp, bộ Tài nguyên
và Môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
VPðK Văn phòng ñăng ký
VPðKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
x
PHỤ LỤC
Phụ lục 1 Quy mô, cơ cấu dân số và lao ñộng thành phố Thanh Hóa 1
Phụ lục 2 Sơ ñồ hiện trạng sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa năm 2012 2
Phụ lục 3 Bảng kiểm kê ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Thanh Hóa tính
ñến ngày 01/01/2012 3
Phụ lục 4 Phiếu ñiều tra 4
Phụ lục 5 Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu
…… 9
Phụ lục 6 Sơ ñồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng ñất 10
Phụ lục 7 Sơ ñồ quy trình chuyển mục ñích 11
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1
PHẦN 1: ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Sự cần thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa- xã hội, an ninh quốc phòng, canh tác, sản
xuất nông lâm ngư nghiệp.
ðất ñai vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao ñộng, tồn tại vĩnh
viễn, không ñồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố ñịnh về vị trí, là tư
liệu sản xuất không thể thay thế.
ðất ñai là của cải quý giá nhất của loài người. Trong quan hệ của xã hội có
giai cấp, quyền sở hữu ñất ñai thuộc về giai cấp nào thì giai cấp ñó sẽ làm chủ về
chính trị và kinh tế. Trong lực lượng sản xuất có thể coi lao ñộng là cha, ñất là mẹ,
sinh ra của cải vật chất. Trong bất kỳ một xã hội nào, một ñất nước nào, một vùng lãnh
thổ nào cũng ñều coi trọng việc quản lý, sử dụng ñất ñai hiệu quả ñể phục vụ cho
nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của mình ñặt ra trong lịch sử và ở mọi thời ñại.
Xuất phát từ ñặc ñiểm hết sức quan trọng của ñất ñai, ðảng và Nhà nước Việt
Nam luôn quan tâm tới vấn ñề quản lý, ñăng ký Nhà nước về ñất ñai với ý nghĩa hết
sức quan trọng: Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi Nhà nước, liên quan ñến
tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký
ñất ñai là một công cụ của Nhà nước, ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng
cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản,
thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng. Cung cấp tư liệu phục vụ các công
trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là
một cải cách pháp luật. Giám sát giao dịch về ñất ñai. Phục vụ quy hoạch và ñiều
tiết quỹ ñất.
Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với ñất ñai,
khuyến khích ñầu tư cá nhân. Mở rộng khả năng vay vốn, hỗ trợ các giao dịch về
bất ñộng sản. Giảm tranh chấp ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
Hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay ñang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu
cầu về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Trong ñó thị trường
bất ñộng sản phát triển mạnh mẽ ñặt ra cho Văn phòng ñăng ký sự hỗ trợ cho sự
phát triển cho thị trường này. Việc cấp giấy chứng nhận hiện nay cơ bản ñã hoàn
thành. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý,
ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên, hồ sơ
quản lý ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do ñó mà ñòi hỏi sự thống nhất
quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý. Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh
“ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”[9]. Luật ñất ñai
năm 1993 với 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai [13] và luật ñất ñai năm 2003
với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai ñã khẳng ñịnh ñược vai trò của nhà
nước trong công tác quản lý hành chính nhà nước về ñất ñai.[16]
Với sự quản lý chặt chẽ, việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực
hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có
nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan
ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao, ñã phát huy ñược thành quả cải
cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, do nhu cầu về ñất ñai ngày càng
tăng ở các ñô thị nên vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và khoa
học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa. Trong giai ñoạn hiện nay, Thành phố ñang ñẩy
mạnh thu hút ñầu tư, xây dựng chương trình hành ñộng ñể trở thành ñô thị lớn vùng
Bắc Trung Bộ và trở thành ñô thị loại I vào năm 2015. Vì vậy, ñể giữ vững, phát
huy và ñạt ñược các mục tiêu ñề ñã ra thì công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, về
công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa là một trong những nhiệm vụ quan trọng
hàng ñầu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu ñề tài “Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa” ñược sự hướng dẫn của
PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và TS. Phạm Phương Nam - Giảng viên khoa Tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3
nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, cùng với sự giúp ñỡ
của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành
phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1 Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ khi thành lập năm 2007 và ñi vào hoạt
ñộng cho ñến tháng 06 năm 2012.
- Phân tích những tồn tại ñể tìm ra nguyên nhân và ñề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố
Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
1.2.2 Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
trong phạm vi nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 ðất ñai
ðất ñai là môi trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh
tế, văn hóa, xã hội, khoa học – giáo dục, quốc phòng an ninh,tư liệu sản xuất ñặc
biệt không thể thay thế ñược trong sản xuất nông lâm nghiệp.[13]
Theo nghĩa thổ nhưỡng: ðất ñai là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, lâu ñời
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố, ñá gốc, ñộng thực vật, khí hậu, ñịa hình và thời
gian, giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích(ha, km
2
) và ñộ phì.
2.1.2 Các chức năng cơ bản của ñất ñai:
Trong vòng 30 năm trở lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận,
ñối với con người ñất ñai có những chức năng chủ yếu sau ñây:
- Chức năng sản xuất
- Chức năng môi trường sống
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
- Chức năng dự trữ
- Chức năng không gian sự sống
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
- Chức năng vật mang sự sống
- Chức năng phân dị lãnh thổ
Sự thích hợp của ñất ñai về các chức năng chủ yếu nói trên thể hiện rất khác
biệt ở các vùng khác nhau trên lãnh thổ của mỗi quốc gia nói riêng và trên toàn trái ñất
nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những ñặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội rất ñặc thù,
không có vùng ñất nào giống hệt với một vùng ñất khác.
2.1.3 Bất ñộng sản
Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời ñược. Tuy tiêu chí phân loại bất
ñộng sản của các quốc gia trên thế giới có khác nhau nhưng ñều thống nhất bất
ñộng sản bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5
Bộ luật dân sự năm 2005 ở nước ta quy ñịnh tại ñiều 174: Bất ñộng sản là các
tài sản không thể di dời ñược bao gồm: “ðất ñai, nhà, công trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản
khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[11]
2.1.4 Thị trường bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua bán
hàng hóa ñặc biệt- hàng hóa bất ñộng sản. Tính ñặc biệt của hàng hóa bất ñộng sản
ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có ñược.
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản
ñược trao ñổi. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản chỉ bao gồm các hoạt
ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp bất ñộng sản. Còn nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường bất ñộng sản không chỉ
bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản mà bao gồm cả các
lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng
khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ.[4];[10];[18]
2.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản:
2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai:
Theo ñịnh nghĩa của Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: ðăng ký
ñất ñai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi ñối với
ñất ñai dưới hình thức hoặc là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn
kiện nào ñó liên quan ñến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình
thức ñăng ký chủ quyền ñất. Kết quả của quá trình ñăng ký ñược thể hiện trong một
sổ ñăng ký( có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc ñược kỹ thuật số hóa thành hồ sơ ñiện tử)
với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những
thay ñổi về chủ quyền ñối với những ñơn vị ñất ñai ñược xác ñịnh.
Theo ñiều 46 luật ñất ñai năm 2003 và ñiều 696 bộ luật dân sự năm 2005, nghị
ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của nước ta quy ñịnh: Việc
ñăng ký ñược thực hiện ñối với toàn bộ ñất ñai và trên phạm vi cả nước( gồm cả ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6
chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi ñối tượng sử dụng ñất phải
thực hiện trong mọi trường hợp: Người ñang sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với ñất chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ; Người sử dụng ñất chủ sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với ñất thực hiện chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất chủ sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất theo quy ñịnh của luật; Người nhận chuyển
quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất; Người sử
dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất ñã ñược cấp giấy chứng
nhận ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử
dụng ñất, thay ñổi thời hạn sử dụng ñất hoặc có thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất;
Người sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất theo bản án hoặc
theo quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành
án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã
ñược thi hành.[13];[11]
2.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai:
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7
2.2.3 Yêu cầu của ñăng ký nhà nước về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất
- ðăng ký ñúng ñối tượng, diện tích, mục ñích, thời hạn sử dụng, các quyền lợi
khác và những hạn chế về quyền sử dụng, sở hữu nếu có, biến ñộng trong quá trình sử
dụng và các thông tin khác có liên quan theo quy ñịnh của luật.
- Phải thực hiện ñầy ñủ các thủ tục ñăng ký theo quy ñịnh của ngành.
- Phải thiết lập ñầy ñủ các tài liệu và phải thống nhất nội dung thông tin theo
ñúng quy cách từng tài liệu.
- Lập và quản lý hồ sơ ñịa chính.
2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản của một số nước trên
thế giới
2.3.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển.[8]
Thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển, bất ñộng sản là ñất ñai, bao gồm cả tài
sản gắn liền với ñất ñai ( như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm )
ñược xác ñịnh theo chiều ngang hoặc theo cả chiều ngang và chiều thẳng ñứng do cán
bộ có thẩm quyền tiến hành theo thủ tục nhất ñịnh. Việc tự ý phân lô ñất ñai là không
hợp pháp và vô hiệu. Mỗi ñơn vị tài sản ñều phải ñược ñăng ký tạo thành một ñơn vị
ñăng ký trong khu vực ñăng ký xác ñịnh. Mỗi huyện là một khu vực với tên gọi theo
tên của huyện. Mỗi khu vực ñăng ký ñược chia thành nhiều khu vực nhỏ có tên gọi
riêng, bao gồm một hoặc nhiều ñơn vị ñăng ký. Những ñơn vị tài sản trong cùng một
huyện ñược phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều ñơn vị,
với số ký hiệu theo quy ñịnh. Các ñơn vị tài sản trong mỗi khu cũng ñược ñánh số thứ
tự.
Tên ñăng ký của một ñơn vị tài sản sẽ bao gồm tên của khu vực ñăng ký, tên của
khu và 1 số ñăng ký. Số ñăng ký này bao gồm số thứ tự của từng khu và số thứ tự của
ñơn vị tài sản, ñược ngăn cách hai dấu chấm. Mỗi ñơn vị tài sản ñăng ký sẽ có một tên
ñăng ký riêng, không trùng lắp với tên của ñơn vị khác.
Tất cả sự thay ñổi, hình thành của một ñơn vị bất ñộng sản sẽ ñược ñăng ký,
ghi nhận và ñánh số như trên. Thủ tục ñược tiến hành không chỉ là các quyết ñịnh
hành chính mà bao gồm tất cả các hoạt ñộng cần thiết mang tính kỹ thuật, pháp lý
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8
và kinh tế, thường bắt ñầu bằng việc nộp ñơn ñến cơ quan ñăng ký của những người
có quyền (như chủ sở hữu tài sản, người mua hoặc người có quyền liên quan ñối với
tài sản).
Như vậy thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển bao gồm hai nhóm hoạt ñộng
chính: ðịa chính và ñăng ký quyền.
Hoạt ñộng ñịa chính ñược thể hiện thông qua các hoạt ñộng như: Chia nhỏ ñất
ñai; Phân phối lại ñất ñai; Hợp thửa; Tách thửa; Xác ñịnh ranh giới bất ñộng sản; Di
chuyển hoặc tháo dỡ công trình/tài sản gắn liền trên ñất; Sự thiết lập những tiện ích
chung; Thủ tục xác lập quyền ñi qua bất ñộng sản liền kề.
Hoạt ñộng ñăng ký quyền ñược thể hiện thông qua những hành vi như: ðăng
ký quyền sở hữu ( ñối với bất ñộng sản có ñược thông qua hoạt ñộng mua bán);
ðăng ký thế chấp; ðăng ký thuê ñất; ðăng ký quyền thuê mặt bằng; ðăng ký quyền
sử dụng của người sử dụng; ðăng ký những hạn chế ñối với bất ñộng sản; ðăng ký
bất ñộng sản gắn liền trên ñất.
2.3.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc (hệ thống Torren):
Hiện nay ở Úc hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ñang ñược vận hành
theo hệ thống Torren, theo hệ thống này, từng thửa ñất ñược xác ñịnh cụ thể trên
bản ñồ, các quyền về ñất ñai và tên chủ sở hữu quyền ñược ghi rõ. Khi thửa ñất
ñược giao dịch thì chỉ cần ñổi tên chủ sở hữu quyền. Bản ñồ phải làm lại và phải lập
hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa ñất ñược giao bán. Theo quy chế
này, thì hệ thống ñăng ký ñược thành lập và lưu giữ hồ sơ giao dịch ñất ñai ứng với
từng thửa. Các giao dịch ñược ñăng ký và công nhận tính pháp lý ñược Nhà nước
bảo ñảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót. Ở Úc hiện nay hệ
thống nay ñã ñược vi tính hóa.Các hình thức chứng nhận sở hữu quyền rất ña dạng,
bao gồm: Giấy chứng nhận sở hữu quyền ñất tư, ñất thuê, ñất thuê lại, ñất cho thế
chấp; sở hữu quyền ñối với tài sản của cộng ñồng và ñược quy ñịnh phù hợp với
từng bang.
Những ñặc ñiểm chủ yếu của Hệ thống ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản của Úc:
- Giấy chứng nhận ñược ñảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống ñăng ký ñơn giản, an toàn và tiện lợi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9
- Mỗi trang của sổ ñăng ký là một tài liệu duy nhất ñặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích ñược ñăng ký và dự phòng cho ñăng ký biến ñộng lâu dài
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một văn bản ñược trình bày dễ hiểu
cho công chúng
- Sơ ñồ trích lục thửa ñất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm ñược chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống ñược xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện ñại, dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển ñáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
2.3.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ
luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc
chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay
nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ
giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ
thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa
bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
- Thông tin về chủ thể
- Thông tin về bất ñộng sản
2.4 Tổ chức ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở nước ta
2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam:
- Trước khi có luật ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
Sau khi hiến pháp 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân về ñất ñai:
Nhà nước quan tâm ñến công tác ñăng ký ñất ñai. Ngày 1/7/1980 Chính phủ có
quyết ñịnh 201/CP về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước, chỉ thị 299/ TTg ngày
10/11/1980. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành các văn
bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất theo quyết ñịnh
56/ðKTK ngày 05/11/1981 các tài liệu của hệ thống hồ sơ theo quyết ñịnh số
56/ðKTK gồm: [7]
+ Biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính
+ Số dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài ñất, trong phòng
+ Phiếu thửa, ñơn ñăng ký quyền sử dụng ñất
+ Bản kê khai ruộng ñất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng ñất không hợp pháp
+ Sổ ñăng ký ruộng ñất cho tập thể, cá nhân
+ Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bảng thống kê diện tích ruộng ñất
+ Mẫu giấy chứng nhận
+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ ñăng ký
- Từ khi có luật ñất ñai năm 1988 ñến năm 1993
Sau khi có luật ñất ñai năm 1988 công tác dăng ký thống kê vẫn ñược triển
khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban
hành. Quyết ñịnh 201/ðKTK ngày 24/7/1989 về ñăng ký và cấp giấy chứng nhận và
thông tư số 302/ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết ñịnh 201/ðKTK
ðể phù hợp với luật ñất ñai nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn
như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của tổng cục quản lý ruộng ñất ban
hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ ñịa chính
Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm ñất ñai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao
cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.[12]
- Từ khi có luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11
Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh:
+ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng
ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
+ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã,
phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính,
ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất
Quyết ñịnh số 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa chính
thống nhất cả nước
Thông tư số 346/1998/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của Tổng cục ñịa chính
hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận
Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của tổng cục ñịa chính về
việc hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất .
-Từ khi có luật ñất ñai năm 2003 ñến nay:
Do quá trình thực hiện luật ñất ñai 1993 ñã xuất hiện nhiều vấn ñề bất cập, vì
vậy luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003 thay
thế cho luật ñất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan
trọng ñược tái khẳng ñịnh.
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất,
lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp GCNQSDð”. Khoản 19 ñiều 4 luật ñất ñai năm
2003 nói rõ: “ ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ñất”.[13]
Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng:
+ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:
*ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng
*Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12
+ ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng
thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc sử
dụng ñất trong các trường hợp sau:
*Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất;
*Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;
*Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;
*Chuyển mục ñích sử dụng ñất;
*Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;
*Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;
*Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;
*Nhà nước thu hồi ñất.
Cơ quan ñăng ký ñất ñai:
Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ .
2.4.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất
2.4.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính
trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi
mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách
nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”.[24]
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải
pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành
chính nhà nước ở ñịa phương.
2.4.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSDð
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển
mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất
theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ñã ñược thi hành”.
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập
các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc
Phòng TN&MT.[5]
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14
2.4.3 Vị trí của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản
lý nhà nước về ñất ñai:
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau ñây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh (sau ñây gọi chung là cấp huyện)
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh
thành lập theo ñề nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ñốc Sở
Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi
trường.
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường, do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thành lập theo ñề nghị của
Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ; chịu sự chỉ ñạo,
quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban
nhân dân cấp huyện.
2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị sự nghiệp công lập, có con
dấu riêng, ñược mở tài khoản theo quy ñịnh của pháp luật; có chức năng tổ chức
thực hiện ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với ñất; chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất, xây dựng và quản lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp
luật và thực hiện các nhiệm vụ sau:[10]
2.4.4.1 ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh
+ Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (sau ñây gọi là giấy chứng nhận) trên ñịa
bàn cấp tỉnh ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
(trừ trường hợp ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài theo quy ñịnh của pháp luật;
+ ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất và chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất theo quy
