Nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt nam

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>CHƯƠNG 1 </b>

<b>CƠ Sở LÝ LUậN Về HIệU QUả ĐầU TƯ CủA CÁC Dự ÁN </b>

<b>BấT ĐộNG SảN NHÀ ở. </b>

<b>1.1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản nhà ở: </b>

Hiện có nhiều khái niệm về bất động sản nhà ở nhưng căn cứ theo Bộ Luật dân

sự, có thể định nghĩa về bất động sản nhà ở như sau: Bất động sản nhà ở là các tài

sản bao gồm đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nhằm mục đích để ở.

- Đặc điểm của bất động sản nhà ở:

 Bất động sản nhà ở là một hàng hố có vị trí cố định khơng thể di dời được
 Bất động sản nhà ở là hàng hố có tính lâu bền

 Hàng hoá bất động sản nhà ở mang tính cá biệt và khan hiếm

 Hàng hoá bất động sản nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước

 Hàng hoá bất động sản nhà ở mang nặng yếu tố tập trung, thị hiếu và tâm lý xã
hội.

 Hàng hoá bất động sản nhà ở có tính thích ứng

 Hàng hố bất động sản nhà ở chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
 Hàng hoá bất động sản nhà ở phụ thuộc vào năng lực quản lý
<b>1.2 Thị trường Bất động sản nhà ở và các cấp độ phát triển </b>

Thị trường bất động sản nhà ở là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản

nhà ở tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản nhà ở: Lý luận cũng như thực tiễn

phát triển ở nhiều nước cho thấy có năm cấp độ phát triển của thị trường bất động

sản nhà ở là: cấp độ sơ khởi, cấp độ tập trung hoá, cấp độ tiền tệ hố, cấp độ tài

chính hố và cấp độ hoàn thiện của thị trường bất động sản.

<b>1.3 Khái niệm và bản chất của hiệu quả kinh tế của dự án nhà ở </b>

Hiện có nhiều quan điểm khác nhau về hiệu quả kinh doanh, tuy nhiên thể hiểu

một cách khái quát như sau: Hiệu quả kinh doanh là phạm trù phản ánh mặt chất
lượng các hoạt động sản xuất kinh doanh, trình độ sử dụng các nguồn lực sản xuất
(lao động, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu,…) trong quá trình sản xuất kinh
doanh nhằm đạt được mục tiêu xác định.

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

ii

Hiệu quả của hoạt động đầu tư bao gồm cả hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội.

Trong nội dung luận văn này, tác giả chỉ đi sâu vào phân tích hiệu quả kinh tế trong

việc đánh giá hiệu quả đầu tư của các dự án bất động sản nhà ở tại Tổng công ty

Vinaconex.

Từ đặc điểm của các dự án bất động sản và khái niệm về hiệu quả kinh doanh, có

thể có khái niệm về hiệu quả kinh tế của các dự án bất động sản nhà ở như sau:

<i>Hiệu quả kinh tế trong đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản nhà ở là một </i>
<i>phạm trù phản ánh trình độ và năng lực quản lý; trình độ sử dụng các nguồn lực về </i>
<i>lao động, khoa học công nghệ, đất đai, vốn trong lĩnh đầu tư kinh doanh bất động </i>
<i>sản nhà ở để đạt được các mục tiêu kinh tế đề ra; đáp ứng nhu cầu về nhà ở của </i>
<i>người dân với chất lượng ngày càng cao và dịch vụ ngày càng hoàn hảo. </i>

Hoạt động đầu tư được đánh giá là có hiệu quả khi hiệu quả đạt được lớn hơn chi

phí bỏ ra hoặc chỉ tiêu hiệu quả kinh tế được chọn làm cơ sở so sánh

<b>1.4 Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế. </b>

1.4.1 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở doanh thu

- Chỉ tiêu Doanh thu trên một đồng chi phí: Chỉ tiêu này càng giảm thì hiệu quả

sản xuất kinh doanh càng cao, lợi nhuận thu được càng lớn.

- Chỉ tiêu Doanh thu trên một đồng vốn chủ sở hữu: Chỉ tiêu này cho chúng ta

thấy một đồng vốn chủ sở hữu trong kỳ mang lại cho doanh nghiệp bao nhiêu
đồng doanh thu.

1.4.2 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở lợi nhuận:

- Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo chi phí: Phản ánh mức lợi nhuận thu được từ một
đơn vị chi phí sản xuất kinh doanh.

- Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo vốn chủ sở hữu: Phản ánh mức lợi nhuận thu
được từ một đơn vị vốn chủ sở hữu.

- Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu: Phản ánh mức lợi nhuận thu được từ

một đơn vị doanh thu tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ.

1.4.3 Các chỉ tiêu tổng hợp:

- Giá trị hiện tại ròng (NPV): là tổng lãi ròng của dự án quy về hiện tại.

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): là chỉ tiêu dùng để đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu
tư của một dự án.

- Thời gian hoàn vốn (PP): là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động để thu

hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu.

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

 Đóng góp cho ngân sách Nhà nước: Phản ánh nghĩa vụ của doanh nghiệp với
Nhà nước qua việc nộp các loại thuế và các khoản thu theo qui định.

 Số nhà ở được xây dựng mới tăng thêm: là diện tích nhà ở được xây dựng mới
trong kỳ

<b>1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án bất động sản </b>
<b>nhà ở. </b>

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước.

- Yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội.

- Năng lực quản lý, điều hành dự án của chủ đầu tư.

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

iv

<b>CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TẠI </b>
<b>TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT </b>

<b>NAM - VINACONEX </b>
<b>2.1 Tổng quan về Vinaconex. </b>

- Tổng công ty Vinaconex được thành lập ngày 27/9/1988 và hiện có hơn 70 đơn vị
trực thuộc hoạt động trên khắp mọi miền của đất nước với đội ngũ hơn 40.000 cán
bộ, kỹ sư, chun gia, cơng nhân viên làm việc trong và ngồi nước. Cùng với tiến
trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước, ngày 24/11/2006, Tổng công ty
Vinaconex đã chuyển đổi từ mơ hình cơng ty nhà nước sang mơ hình cơng ty cổ
phần theo Quyết định số1613/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng với các lĩnh vực kinh
doanh chính bao gồm: kinh doanh bất động sản, xây lắp cơng trình, tư vấn thiết
kế, sản xuất cơng nghiệp,…

- Tình hình thực hiện một số chỉ tiêu sản xuất kinh doanh trong những năm gần đây.
 Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình năm trong những năm qua ở mức

cao 84%, từ 362,657 tỷ đồng năm 2001 lên tới 1.827,7 tỷ đồng năm 2006.

 Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trung bình trong giai đoạn 2001 - 2009

ở mức 313,8%/năm, từ 9,9 tỷ đồng năm 2001 lên 346,3 tỷ đồng năm 2003 và
186.393 tỷ đồng năm 2006.

<b>2.2 Thực trạng đầu tư các dự án nhà ở của Vinaconex. </b>

- Quy mô của các dự án

Bảng 1 Tổng hợp các dự án giai đoạn 2001 – 2006

STT

Tổng hợp các dự án
Số vốn thực hiện từ 2001-2006 Số

dự án

So với
tổng vốn

Tỷ lệ số
dự án
2001-2005 2006 Cộng

Dự án nhóm A 1.607,22 409,46 2.016,67 6 98,88% 85,71%

Dự án nhóm B 22,84 0,00 22,84 1 1,12% 14,29%

Tổng cộng 1.630,06 409,46 2.039,51 7 100,00% 100,00%

<i>Nguồn: Báo cáo hoạt động đầu tư của Vinaconex giai đoạn 2001 – 2006 </i>

Trong giai đoạn từ 2001 – 2006, Tổng công ty đã triển khai 7 dự án nhà ở tại
các thành phố lớn, nếu chia theo nhóm dự án, số dự án nhóm A là 6, chiếm 85,71%
số dự án và chiếm 98,88% về số vốn thực hiện của Tổng công ty. Dự án nhóm B: Có
1 dự án nhóm B, chiếm 14,29% về số lượng dự án và 1,12% về số vốn đầu tư. Điều
này cũng phản ánh một thực tế là các dự án bất động sản nhà ở có quy mơ vốn rất
lớn.

- Hình thức đầu tư của dự án: Các dự án bất động sản nhà ở của Vinaconex là các
dự án đầu tư mới, khơng có dự án sửa chữa, cải tạo nào.

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

- Phương thức thực hiện dự án: thành lập các Ban quản lý dự án trực thuộc để thực
hiện, thành lập Công ty để thực hiện dự án,… Ban quản lý dự án trực thuộc phòng
Đầu tư để quản lý thực hiện các dự án có quy mơ nhỏ.

- Về mục đích đầu tư: đều thực hiện theo cơ chế kinh doanh ngoại trừ dự án Khu
nhà ở cho công nhân tại xã Kim Chung - Đông Anh – Hà Nội.

- Về thực hiện các quy định của pháp luật: Vinaconex luôn tuân thủ các quy định
của Nhà nước về quản lý kinh tế, quy hoạch, xây dựng,… và đã tạo được sự tin
tưởng của khách hàng cũng như các cấp quản lý từ Trung ương đến địa phương
nơi có dự án đầu tư.

- Công tác tư vấn lập quy hoạch, dự án và thiết kế: hầu hết các dự án đều do các
đơn vị tư vấn trong Tổng công ty thực hiện thiết kế.

- Cơng tác giải phóng mặt bằng: Đa số các dự án đều gặp khó khăn về giải phóng
mặt bằng, đặc biệt là các dự án ở tại các thành phố và trung tâm lớn làm chậm tiến
độ thực hiện dự án, tăng chi phí đền bù,…ảnh hưởng lớn đền hiệu quả đầu tư.
- Công tác quản lý chất lượng và tiến độ thi cơng các cơng trình: Vinaconex đã áp

dụng công nghệ cốp pha trượt và sử dụng bê tông dự ứng lực đúc sẵn (công nghệ
của Bỉ và Cộng hồ áo) tại Khu đơ thị Trung Hồ - Nhân Chính, là đơn vị đầu tiên
của Việt Nam đưa công nghệ này vào xây dựng nhà cao tầng tại Việt Nam đã giúp
cho Vinaconex nâng cao chất lượng cơng trình và đẩy nhanh tiến độ.

- Công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường: Các dự án đều chưa được đánh giá,
nghiên cứu thị trường hoặc nếu có thì chưa kỹ nên khó xác định rõ đối tượng
khách hàng hiện tại và tiềm năng mua bất động sản cũng như cung cấp ngân hàng
dữ liệu về những khách hàng, khó xác định giá bán bất động sản có đáp ứng mong
đợi cũng như phù hợp với giá cả của bất động sản cung cấp bởi đối thủ cạnh
tranh,...

- Nguồn vốn để thực hiện dự án: Nguồn vốn chủ sở hữu chiếm 6,36% tổng số vốn
thực hiện dự án, Vốn vay chiếm 12,60% còn lại đa số là vốn ứng trước của khách
hàng chiếm 81,04%.

- Dịch vụ sau bán hàng: Vinaconex đã thành lập công ty quản lý bất động sản
(Công ty VINASINCO) để quản lý các bất động sản do mình đầu tư. Cơng ty
VINASINCO hoạt động đã góp phần vào việc quản lý hiệu quả hơn các dự án nhà
ở sau đầu tư, nâng cao giá trị thương hiệu củaVinaconex trong việc tiếp thị, triển
khai đầu tư các dự án bất động sản tiếp theo.

<b>2.3 Hiệu quả các dự án nhà ở của Vinaconex. </b>

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

vii

2.3.1 Đánh giá chung kết quả và hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở tại Vinaconex:

Một số kết quả đầu tư của các dự án nhà ở trong giai đoạn 2001 – 2006 như sau

<i>2.3.1.1 Một số kết quả đạt được </i>

Kết quả sản xuất kinh doanh của Vinaconex trong lĩnh vực bất động sản nhà ở
giai đoạn 2001 – 2006 (Chỉ tiết xem phụ lục đính kèm)

<b>TT </b> <b>Chỉ tiêu </b> <b>2001 </b> <b>2002 </b> <b>2003 </b> <b>2004 </b> <b>2005 </b> <b>2006 </b>

1 Vốn chủ sở hữu 32.167 15.783 18.372 9.959 23.434 29.778

2 Người mua trả trước 289.596 448.288 398.680 207.142 157.172

3 Nợ vay dài hạn 20.569 46.174 9.815 23.006 23.917 133.520

4 Tổng doanh thu - 78.885 892.085 300.349 591.328 349.139

5 Tổng chi phí 52.736 71.281 542.654 255.071 705.317 412.456

6 Lợi nhuận sau thuế (52.736) 6.083 311.928 37.631 (126.785) (70.393)

7 Thuế VAT, thuế nhà đất, thuế khác 7.145,82 18.742,75 4.553,09 5.919,01 7.694,72

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình năm của Tổng Cơng ty trong những
năm qua ở mức cao từ 78,885 tỷ đồng năm 2002 lên tới 892,1 tỷ đồng năm 2003 và
có giảm hơn vào các năm sau. Doanh thu của Tổng Công ty bao gồm doanh thu bán
căn hộ, văn phòng và nhà thấp tầng trong các dự án nhà ở do Vinaconex làm chủ
đầu tư. Đây cũng là nguồn doanh thu chủ yếu của Tổng Công ty trong những năm
qua.

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty trong những năm qua

khơng ổn định và có những năm đột biến từ 6,08 tỷ đồng năm 2002 lên 311,9 tỷ
đồng năm 2003 sau đó có giảm và đặc biệt là lỗ vào các năm 2005 và 2006, đây là
các khoản lỗ kế hoạch do việc đầu tư các dự án khác như Khu đô thị mới Cái Giá,
Thảo Điền, Bắc An Khánh,… chưa phát huy tác dụng.

<i>2.3.1.2 Một số chỉ tiêu hiệu quả của các dự án nhà ở giai đoạn 2001 - 2006 </i>

Tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả của các dự án nhà ở giai đoạn 2001 - 2006

T

T Chỉ tiêu

Năm

2001 2002 2003 2004 2005 2006

1 Tổng doanh thu - 78.885 892.085 300.349 591.328 349.139
2 Tổng chi phí 52.736 71.281 542.654 255.071 705.317 412.456

3 Lợi nhuận sau thuế (52.736) 6.083 311.928 37.631 (126.785) 70.393)

4 Vốn chủ sở hữu 32.167 15.783 18.372 9.959 23.434 29.778

5 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở

doanh thu

<i>Chỉ tiêu Doanh thu trên một </i>

<i>đồng chi phí [=(1)/(2)] </i> - 1,107 1,644 1,178 0,838 0,846
<i>Chỉ tiêu Doanh thu trên một </i>

<i>đồng vốn chủ sở hữu </i>
<i>[=(1)/(4)] </i>

- 4,998 48,558 30,157 25,071 11,725

6 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở lợi

nhuận

<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo </i>

<i>chi phí[=(3)/(2)] </i> -100,0% 8,5% 57,5% 14,8% -18,0% -17,1%
<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo </i>

<i>vốn chủ sở hữu[=(3)/(4)] </i> -163,9% 38,5% 1697,9% 377,8% -537,5% -236,4%
<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận theo </i>

<i>doanh thu[=(3)/(1)] </i> #DIV/0! 7,71% 34,97% 12,53% -21,44% -20,16%
<i>Nguồn: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh của các ban quản lý </i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>

ix

Nếu so với ngành xây dựng, theo định mức của Bộ Xây dựng ban hành đối với
ngành này, lợi nhuận định mức là 6% nhưng trên thực tế và ngay tại Tổng công ty
Vinaconex nếu xét riêng lĩnh vực xây dựng thì tỷ suất lợi nhuận cũng chỉ đạt
khoảng 4-5%. Như vậy có thể thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tỷ suất lợi
nhuận cao hơn hẳn, có những giai đoạn cao gấp gần 10 lần lợi nhuận định mức

(năm 2003 đạt hơn 57,5).

Từ năm 2005 – 2006, các chỉ tiêu về lợi nhuận và doanh thu đều thấp và không
đạt hiệu quả do các dự án nhà ở mà Vinaconex triển khai trong thời gian qua đều
đang ở giai đoạn đầu tư và chưa phát huy tác dụng. Thực tế trên cho thấy các dự án
nhà ở do Vinaconex thực hiện từ năm 2005 đến nay rất chậm và chưa phát huy hiệu
quả thậm chí cịn có dấu hiệu khơng hiệu quả.

2.3.2 Đánh giá hiệu quả đầu tư của một số dự án nhà ở tại Vinaconex

Qua phân tích thực trạng đầu tư của các dự án nhà ở của Vinaconex có thể chia
các dự án nhà ở của Vinaconex làm ba nhóm: Nhóm 1 gồm các dự án có thị trường
tiêu thụ, triển khai nhanh, đồng bộ và mang lại hiệu quả kinh tế cao; Nhóm 2 gồm
các dự án có thị trường tiêu thụ nhưng triển khai chậm và chưa phát huy hiệu quả,
đánh mất cơ hội đầu tư; Nhóm 3 gồm các dự án khơng có thị trường tiêu thụ, triển
khai chậm. Việc phân tích và đánh giá hiệu quả các dự án nhà ở của Vinaconex
được thực hiện qua việc đánh giá qua ba dự án đại diện cho ba nhóm trên là Dự án
Nhà chung cư 34T thuộc Khu đô thị mới Trung Hồ - Nhân Chính tại Hà Nội (Đại
diện cho nhóm 1); Dự án đầu tư Khu đô thị mới Thảo Điền - giai đoạn I, tại Quận 2
thành phố Hồ Chí Minh (Đại diện cho nhóm 2); Dự án đầu tư Khu đơ thị mới Cái
Giá - giai đoạn I tại đảo Cát Bà, Hải Phịng (Đại diện cho nhóm 3).

<i>2.3.2.1 Thơng tin về các dự án </i>

a. Dự án Nhà chung cư 34T: là dự án thành phần nằm trong khu đơ thị Trung Hồ
- Nhân Chính tại Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội. Đây là toà nhà trung tâm
của khu đơ thị Trung Hồ - Nhân Chính và là tồ nhà cao nhất được hồn thành
ở Hà Nội tính đến thời điểm này.

b. Dự án Khu đô thị mới Thảo Điền- Giai đoạn I, Quận 2 Thành phố Hồ Chí

Minh: Giai đoạn I có 2 đơn nguyên được ghép chung khối bệ và 1 khối văn
phịng, đặt tại lơ A. Các đơn nguyên này được thiết kế là các căn hộ ở, diện tích
từ 70m2 đến 200m2. Chiều cao 30 tầng, trong đó có 1 – 2 tầng hầm để xe. Tầng
trệt đến lầu 3 sử dụng cho mục đích thương mại và văn phịng cho th. Từ lầu
4 đến lầu 30 là các căn hộ ở.

c. Dự án Khu đô thị mới Cái Giá - Cát Bà - Giai đoạn I: có diện tích là 8,8ha (so
với 172,7ha của toàn bộ dự án). Chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng
tồn bộ diện tích của giai đoạn và xây thô các nhà biệt thự để bán.

<i>2.3.2.2 </i> <i>Đánh giá các chỉ tiêu dựa trên doanh thu và lợi nhuận </i>

Kết quả và một số chỉ tiêu của các dự án

TT Chỉ tiêu Nhà chung cư 34T

Khu đô thị Thảo
Điền (Giai đoạn 1)

</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>

<i><b>I </b></i> <i><b>Các kết quả </b></i>

1 Chi phí 394.550 451.210 731.101 45.531 44.560

2 Vốn tự có 89.220 118.970 133.375 7.735 17.257

3 Doanh thu 442.589 525.991 773.178 53.479 7.855

4 Lợi nhuận trước thuế 48.039 74.781 88.958 7.007 -40.205

5 Thuế TNDN 13.451 20.939 24.908 0 0

6 Lợi nhuận sau thuế 34.588 53.842 277.313 7.007 -40.205

<i><b>II Các chỉ tiêu hiệu quả dựa trên doanh thu và lợi nhuận </b></i>

1 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở doanh thu

<i>Chỉ tiêu Doanh thu trên </i>

<i> một đồng chi phí. </i> 1,122 1,166 1,058 1,175 0,176
<i>Chỉ tiêu Doanh thu trên </i>

<i>một đồng vốn chủ sở hữu </i> 4,961 4,421 5,797 6,914 0,455

2 Các chỉ tiêu dựa trên cơ sở lợi nhuận

<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận </i>

<i>theo chi phí (%) </i> 8,77% 11,93% 37,93% 15,39% -90,23%
<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận </i>

<i>theo vốn chủ sở hữu. </i> 0,388 0,453 2,079 0,906 -2,330
<i>Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận </i>

<i>theo doanh thu </i> 0,078 0,102 0,359 0,131 -5,118
<i>Nguồn: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh của các ban quản lý </i>

Do Dự án Khu đô thị mới Thảo Điền giai đoạn I bị chậm tiến độ và chưa có nguồn

thu nên việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính chỉ được thực hiện trên các dự án Nhà

34 tầng Khu đơ thị mới Trung Hồ - Nhân Chính và Dự án Khu đô thị mới Cái giá
giai đoạn 1. Nhận xét chung:

- Các dự án trên đều bị triển khai chậm, chi phí thực hiện tăng hơn so với dự toán
ban đầu và vốn tự có phải bỏ ra nhiều hơn so với kế hoạch. Do đặc điểm của mỗi
dự án mà lý do triển khai chậm các dự án có khác nhau.

- Đối với dự án Khu đô thị mới Thảo Điền giai đoạn I, tiến độ chậm chính là do
khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Kế hoạch đền bù, giải phóng mặt bằng của dự
án là 6 tháng nhưng đến nay triển khai đã gần 3 năm nhưng vẫn chưa giải phóng
xong mặt bằng dự án làm chậm tiến độ dự án và mất cơ hội đầu tư.

- Đối với dự án Nhà 34 tầng Khu đơ thị Trung Hồ - Nhân Chính, do đây là một
trong số các toà nhà cuối cùng của khu đô thị nên khơng gặp khó khăn trong
khâu giải phóng mặt bằng, tuy nhiên tiến độ chậm lại do khâu khảo sát địa chất
và thiết kế thi cơng chưa thật tốt, mặt khác đây là cơng trình có quy mơ lớn và
được xây dựng trên nền địa chất phức tạp nên trong quá trình thi cơng phần cọc
nhồi và móng, tầng hầm gặp nhiều khó khăn, Ban quản lý dự án phải nhiều lần
điều chỉnh thiết kế, tính tốn lại kết cấu cơng trình.

</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>

xi

- Mặc dù Dự án Nhà 34 tầng bị chậm tiến độ và chi phí tăng lên 18,8% so với kế
hoạch nhưng doanh thu cũng tăng 14,3% do bán nhà hàng tại tầng 34 và giá bán
khu dịch vụ tầng 1 và tầng 2 tăng nên các chỉ tiêu tài chính vẫn đạt và vượt kế
hoạch. Các chỉ tiêu của Dự án Khu đô thị Cái Giá giai đoạn 1 đều khơng đạt so
với kế hoạch bởi khơng có thị trường đầu ra.

<i>2.3.2.3 </i> <i>Đánh giá các chỉ tiêu tổng hợp </i>

Chỉ tiêu tổng hợp của các dự án

TT Chỉ tiêu Nhà chung cư 34T

Khu đô thị Thảo Điền
(Giai đoạn 1)

Khu đô thị Cái Giá
(Giai đoạn 1)
Kế hoạch Thực hiện Kế hoạch Thực hiện Kế hoạch Thực hiện

1 NPV 12.833 11.939 19.984 - 3.276 -37.816

2 IRR 21,6% 16,98% 19,29% - 25,0% -

Mặc dù các chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận đều đạt cao hơn so với kế hoạch
nhưng các chỉ tiêu tổng hợp cho thấy đều đạt thấp hơn so với kế hoạch. Sở dĩ như
vậy là do đồng tiền có giá trị thời gian và do Dự án Nhà chung cư 34 tầng bị chậm
tiến độ gần 1 năm.

Dự án Khu đô thị Cái giá giai đoạn 1: các chỉ tiêu đều không đạt do nguồn thu
khơng đủ bù đắp chi phí.

<i>2.3.2.4 Một số chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội </i>
- Tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước

+ Dự án Nhà chung cư 34T

 Thuế VAT: 7.478 triệu đồng

 Thuế Thu nhập doanh nghiệp: 20.939 triệu đồng
- Số căn nhà được xây dựng mới tăng thêm.

+ Dự án Nhà chung cư 34T: 365 căn hộ, diện tích sàn là 63.829 m2.

+ Dự án Khu đô thị Cái Giá - Giai đoạn 1: 145 ngôi nhà.

<b>2.4 Nhận xét chung hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở của Vinaconex. </b>
2.4.1 Những thành công và các nguyên nhân

- Bước đầu tạo lập được thương hiệu và có chỗ đứng trên thị trường do lợi thế là
một doanh nghiệp xây dựng dân dụng hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam.
- Các dự án bất động sản có hiệu quả cao đã mang lại nguồn lợi nhuận đáng kể,

tăng tài sản và vốn tự có Tổng cơng ty, làm cơ sở thực hiện các dự án trong các
lĩnh vực khác như ximăng, thuỷ điện, nước sinh hoạt,…được thuận lợi.

</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>

- Khai thác được nguồn vốn quan trọng để đầu tư và kinh doanh các dự án bất
động sản là nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong khi nguồn vốn
trong nước còn nhiều hạn chế.

- Hình thành được một mơ hình quản lý dự án bất động sản sau đầu tư đó là
thành lập cơng ty quản lý bất động sản nhà ở và kinh doanh các dịch vụ của khu
đơ thị, góp phần thay đổi lối sống, cách tư duy về đầu tư và quản lý dự án bất
động sản, nâng cao hiệu quả sau đầu tư của các dự án nhà ở.

2.4.2 Những hạn chế và các nguyên nhân

- Chưa đánh giá hết tầm quan trọng và mối liên hệ mật thiết giữa lĩnh vực xây
dựng và lĩnh vực bất động sản.

- Cơ cấu nguồn vốn để thực hiện các dự án chưa hợp lý, chưa phù hợp với các
quy định mới.

- Một số dự án chưa mang lại hiệu quả kinh tế, một số dự án có thị trường nhưng
triển khai chậm làm mất cơ hội đầu tư, một số dự án khơng có thị trường do
trong quá trình nghiên cứu quy hoạch, lập dự án chưa coi trọng công tác khảo
sát, đánh giá trị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư; chưa coi trọng khâu marketing
trong bán hàng.

- Chưa hình thành được bộ máy giúp việc chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động
sản nhà ở. Khả năng quản lý thực hiện dự án cũng chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến
độ thực hiện dự án và làm giảm hiệu quả đầu tư.

- Chất lượng dịch vụ sau sau bán hàng chưa cao mặc dù Vinaconex đã thành lập
công ty quản lý bất động sản.

</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>

xiii

<b>CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU </b>
<b>TƯ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TẠI TỔNG CÔNG TY VINACONEX </b>

<b>3.1 Một số dự báo về thị trường nhà ở trong thời gian tới </b>

Theo Quyết định sô 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định
hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, dự tính nhu cầu nhà ở tới năm 2010 sẽ là
1.265 triệu m2, với diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn. Như vậy
diện tích nhà ở cần xây dựng thêm đến năm 2010 là gần 443 triệu m2, trong đó đơ
thị cần xây dựng 214 triệu m2 nhà ở và nông thôn cần xây dựng 229 triệu m2 nhà ở.

Trong thời kỳ 2003-2006, số lượng các doanh nghiệp hoạt động trong ngành
xây dựng tăng lên nhanh chóng. Tính tới cuối năm 2006, cả nước có 17.082 doanh
nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng, trong đó có 821 doanh nghiệp Nhà nước,
chiếm 4,81%, 64 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 0,37%. Doanh
nghiệp ngoài quốc doanh chiếm ưu thế về số lượng trong lĩnh vực này với 16.261
doanh nghiệp, chiếm tới 95,19% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành
xây dựng (Nguồn: Tổng cục Thống kê).

Đối thủ cạnh tranh chính của Tổng Công ty trong thời gian tới là các công ty có
cùng quy mơ, cùng hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp dân dụng và kinh
doanh bất động sản như Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội, Tổng Công ty Xây dựng
và phát triển Hạ tầng (LICOGI), Tổng Công ty Xây dựng số 1, Tổng Công ty Sông
Đà, Tổng Công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD)... Ngồi ra một số lượng lớn các
cơng ty xây lắp vừa với ưu thế cạnh tranh về giá cũng là đối thủ của Tổng Công ty
trong các dự án vừa và nhỏ.

Hơn nữa, việc Luật đất đai được sửa đổi (năm 2003) cho phép các doanh
nghiệp nước ngồi có thể đầu tư 100% vốn hoặc liên doanh thực hiện các dự án bất
động sản cũng đã tạo ra các đối thủ cạnh tranh lớn, chủ yếu là trên thị trường lớn là
Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

3.2 <b>Quan điểm, mục tiêu và định hướng phát triển các dự án bất động sản nhà </b>
<b>ở của Tổng công ty Vinaconex: </b>

 VINACONEX phấn đấu đến năm 2010 là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

 Định hướng phát triển các dự án bất động sản nhà ở:

- Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt.

- Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán
và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.

</div>
<span class='text_page_counter'>(13)</span><div class='page_container' data-page=13>

- Không ngừng nâng cao hiệu quả đầu tư và hiệu quả sử dụng của các dự án bất
động sản nhà ở.

- Tập trung tìm kiếm các đối tác thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát
triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật.

<b>3.3 Một số giải pháp </b>

3.3.1 Nhóm các giải pháp về thị trường

- Chủ động tìm kiếm các khách hàng mới, đặc biệt là các khách hàng là Việt Kiều,
người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam, đây sẽ là một thị trường
đầy tiềm năm, Vinaconex cần khẩn trương phối hợp với các cơ quan có liên quan
của Bộ Xây dựng, các Bộ ngành có liên quan và các địa phương để được phép
tham gia bán nhà thí điểm cho các đối tượng này.

- Phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam thành các phân đoạn, các thị trường
với các giai đoạn phát triển khác nhau; phân chia đối tượng khách hàng thành các
nhóm để dễ dàng đáp ứng các nhu cầu.

- Nâng cao chất lượng của công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường nhằm xác định
rõ đối tượng khách hàng hiện tại và tiềm năng mua bất động sản, xây dựng được
những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm dịch vụ bất động sản
của công ty, xác định giá cả của bất động sản để gia tăng tối đa các chỉ số lợi
nhuận như mong muốn đối với bất động sản,...

3.3.2 Nhóm giải pháp về nguồn nhân lực để thực hiện dự án.

- Đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

- Thành lập bộ phận chuyên trách về bất động sản tiến tới thành lập công ty đầu tư
bất động sản với nhiệm vụ chính là:

- Nghiên cứu, phân tích, dự báo thị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư, lập kế hoạch
đầu tư, tư vấn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

- Tổ chức triển khai tồn bộ cơng tác đầu tư từ khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu
tư, quyết toán vốn đầu tư và bàn giao công trình cho khách hàng, cho công ty
quản lý bất động sản của Vinaconex.

3.3.3 Nhóm giải pháp về nguồn vốn để thực hiện dự án:

Nhu cầu vốn để triển khai các dự án từ nay đến năm 2010 khoảng hơn 18.600

tỷ đồng, do vậy Vinaconex cần sử dụng, phân bổ nguồn vốn tự có của mình thật hợp
lý đồng thời không ngừng khai thác các nguồn vốn khác nhằm. Để thực hiện các dự
án được thuận lợi hơn trong khi các nguồn lực lại bị hạn chế, Vinaconex cần:

- Phối hợp với các tổ chức tài chính, tín dụng trong và ngồi nước nhằm huy động
vốn để chủ động thực hiện dự án, hỗ trợ khách hàng mua, bán các bất động sản.

</div>
<span class='text_page_counter'>(14)</span><div class='page_container' data-page=14>

xv

3.3.4 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý

- Cải thiện quy định về đầu tư và phân cấp đầu tư: để đẩy nhanh tiến độ thực hiện
dự án thì việc đổi mới quy định đầu tư và phân cấp mạnh hơn nữa cho các đơn vị
thành viên trong việc ra quyết định đầu tư và triển khai thực hiện các dự án bất
động sản nhà ở trong nội bộ Tổng công ty là rất cần thiết. Tổng công ty cần nâng
cao vai trò định hướng của mình đối với các đơn vị thành viên thông qua việc
chấp thuận chủ trương đầu tư của các dự án cho các công ty thành viên. Đối với
những thị trường có nhiều đơn vị thành viên cùng đầu tư, Tổng công ty cần định
hướng và điều phối các công ty đảm bảo hiệu quả dự án và tránh lãng phí vốn đầu
tư.

- Xem xét đổi mới mơ hình quản lý dự án tại các ban quản lý dự án: Các ban quản
lý phải đảm bảo thiết lập được hệ thống thông tin đủ mạnh tạo cơ sở cho sự đánh
giá và nhìn nhận tổng thể các vấn đề ngay từ khi chuẩn bị dự án cũng như trong
suốt quá trình triển khai thực hiện và vận hành dự án, nâng cao quyền và trách
nhiệm cho giám đốc các ban quản lý dự án

3.3.5 Nhóm giải pháp về quản lý chất lượng và tiến độ thực hiện

Cần coi trọng chất lượng, tiến độ các cơng trình, khơng ngừng đổi mới công

nghệ, áp dụng những công nghệ mới để phục vụ thi công, quản lý tốt hoạt động xây

dựng theo quy trình quản lý đã được Tổng công ty ban hành.

3.3.6 Đổi mới phương thức hoạt động của công ty quản lý bất động sản cho
phù hợp với yêu cầu và tình hình thực tế.

Nhằm tăng thêm giá trị đầu tư cho sản phẩm bất động sản, đem đến sự hài lòng

cho khách hàng, nâng cao giá trị thương hiệu của chủ đầu tư, Vinaconex cần:

- Xây dựng được thương hiệu của dịch vụ quản lý bất động sản.

- Xây dựng được đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri
thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện
đại và phức tạp.

- Phải xây dựng một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp trong
hoạt động quản lý bất động sản.

- Mở rộng lĩnh vực tư vấn từ khâu thiết kế, lắp đặt, tư vấn cung cấp thông tin về thị
trường bất động sản…

</div>
<span class='text_page_counter'>(15)</span><div class='page_container' data-page=15>

<b>KẾT LUẬN </b>

Trong thời gian qua, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt

Nam – Vinaconex đã nắm bắt được cơ hội và đã đầu tư xây dựng nhiều dự án trên

phạm vi cả nước. Tổng công ty đã huy động được một lượng vốn đáng kể để thực

hiện các dự án của mình bằng việc phối hợp với các tổ chức tín dụng trong và ngoài
nước, tham gia liên doanh với các tập đoàn kinh tế mạnh của nước ngoài cũng như
huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong dân. Với sự thành công của các dự án bất
động sản nhà ở trong thời gian qua, hiệu quả của các dự án này mang lại là rất lớn
không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn đối với cả nền kinh tế, góp phần cải thiện
điều kiện sống của nhân dân, hình thành nên phong cách sống phù hợp với xã hội
hiện đại và ngày càng phát triển, nâng cao lợi nhuận cho Tổng công ty, tạo tiền đề để

thực hiện tốt các lĩnh vực kinh doanh khác.

Tuy nhiên, trong mơ hình và cách thức thực hiện các dự án bất động sản nhà ở

của Tổng công ty trong thời gian gần đây đã bộc lộ hạn chế, làm ảnh hưởng đến tiến
độ và hiệu quả của dự án. Do vậy Tổng cơng ty phải có những thay đổi cho phù hợp
với tình hình mới, đặc biệt là khi Việt Nam đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế

giới (WTO) và mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng trở nên quyết liệt trong

khi nguồn lực ngày càng khan hiếm. Trong thời điểm hiện tại, việc thị trường có

biểu hiện đóng băng là nhất thời như trong một khoảng dừng, Tổng công ty cần tập

trung quản lý tốt các dự án đã hoàn thành, nâng cao chất lượng phục vụ sau bán

hàng nhằm giữ vững được uy tín và thương hiệu tốt đã tạo dựng được trên thị trường
đồng thời có những điều chỉnh về mơ hình và hình thức quản lý, thực hiện đầu tư
các dự án nhà ở. Về trung hạn, cần có định hướng đầu tư phát triển cho phù hợp hơn
đối với thực tế không nên dàn trải mà phải tập trung đầu tư có trọng điểm. Về dài
hạn, Tổng công ty cần huy động và sử dụng các nguồn lực một cách có hiệu quả
hơn, phải xây dựng được bộ máy chuyên nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động
sản, một đội ngũ nguồn nhân lực ngang tầm với đỏi hỏi của nền kinh tế, hội nhập

</div>

<!--links-->