Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh đắk lăk

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN ÁI VÂN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN ÁI VÂN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐỒN THỊ PHƯƠNG DIỆP

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Các kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được công bố trên bất kỳ cơng trình nào khác. Ngồi ra, trong luận
văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các tác
giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN ÁI VÂN


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS:

Bộ luật dân sự;

BLTTDS:

Bộ luật tố tụng dân sự;

LĐĐ:

Luật đất đai;

CNQSDĐ:

Chứng nhận quyền sử dụng đất;

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất;

TAND

Tòa án nhân dân;

UBND:

Ủy ban nhân dân;

VKSND:

Viện kiểm sát nhân dân;


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài ..............................................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ..........................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................4
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................5
6. Kết cấu của đề tài ....................................................................................................5
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .7
1.1. Khái niệm và các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ...............................................................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........7
1.1.2. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải
quyết tại Tòa án nhân nhân .........................................................................................8
1.2. Khái niệm và đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân ................................................10
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân ...................................................................................................10
1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án .............................................................................................................12
1.3. Nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án .................................................................................14
1.3.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án .............................................................................................................14
1.3.2. Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án ...................................................................................................................15
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................24


CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK
LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ...........................................................................25
2.1. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án .................................................................................................25
2.1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng dân sự ..............................................25
2.1.1.1. Thẩm quyền theo cấp xét xử ........................................................................25

2.1.1.2. Thẩm quyền theo lãnh thổ ............................................................................26
2.1.2. Quy định trong Bộ luật dân sự và Luật Hơn nhân và gia đình .......................27
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk
Lắk ............................................................................................................................27
2.2.1. Tổng quan về địa bàn tỉnh Đắk Lắk và ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................27
2.2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và
kiến nghị ....................................................................................................................30
2.3. Nguyên nhân của những tồn tại và vướng mắc .............................................47
2.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và tổ chức thực hiện nhìn từ góc
độ áp dụng pháp luật ..............................................................................................50
2.4.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................50
2.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ..........................................................53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................57
KẾT LUẬN ..............................................................................................................58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Sự dịch chuyển đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Bên cạnh việc biến đổi không ngừng của quan hệ pháp luật đất đai, pháp luật đất đai

cũng được Quốc hội sửa đổi bổ sung qua từng giai đoạn nhằm thực hiện các chính
sách pháp luật về đất đai. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
cứu và tìm hiểu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi tham gia vào các giao
dịch chuyển nhượng, thuê, tặng cho,… quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu các
chủ thể thực hiện phải tuân thủ triệt để các quy định về hình thức cũng như nội dung
của hợp đồng, trường hợp vi phạm một trong những quy định này, có thể dẫn đến
hợp đồng bị vơ hiệu một phần hay Tịan bộ. Việc nắm vững và vận dụng các quy
định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng là cần thiết đối với mỗi cá nhân, tổ chức.
Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án có liên quan đến bất động sản
ngày càng gia tăng, phổ biến là các dạng tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng,
tính chất các vụ việc ngày càng phức tạp từ việc thu thập, đánh giá chứng cứ đến
việc áp dụng pháp luật vào giải quyết vụ án. Thực trạng này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến hiệu
quả giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản đó là hệ thống pháp luật về bất
động sản nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
hiện nay còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo. Và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ
những người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù
của các vụ tranh chấp; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình độ chun mơn
của một số thẩm phán cịn hạn chế... Theo thống kê của TAND tỉnh Đắk Lắk thì số
lượng đơn đề nghị Tòa án xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm ngày càng
tăng và tính chất ngày càng phức tạp1. Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan
đến tranh chấp nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao, tỷ lệ các
1

Báo cáo thống kê tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

2

bản án, quyết định bị sửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp
luật về nội dung còn nhiều.
Từ thực tiễn nêu trên nên tác giả thực hiện đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Đắk
Lắk”. Trong phạm vi đề tài, tác giả trình bày, phân tích các quy định của pháp luật
liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra những
nhận xét về tính phù hợp của quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử
của TAND là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp lý. Đặc biệt
trong tình hình hiện nay thì số lượng bài viết, cơng trình nghiên cứu về áp dụng
pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án tăng lên rõ rệt. Nhưng theo tìm hiểu
của cá nhân tác giả thì hiện nay, liên quan đến đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tịa án nhân dân tỉnh Đắk
Lắk” thì chưa có cơng trình nghiên cứu nào tương tự. Song nếu xét trong phạm vi
cả nước thì liên quan trực tiếp đến đề tài này có một số cơng trình nghiên cứu tiêu
biểu sau đây đã được công bố:
Luận văn thạc sĩ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án tại Việt Nam, Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh; Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Hoài Nam (2013): “Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” Trường Đại
học Quốc gia Hà Nội: Trong các luận văn trên, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và phân tích, đánh giá chủ yếu các quy định của
pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Tống Anh Hào năm 2011 - Trường

Đại học Kinh tế - Luật thành phố Hồ Chí Minh về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp”.
Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận, các quy định của pháp luật liên quan đến chế
định về hợp đồng,các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng


3

quyền sử dụng đất, thực tiễn giải quyết các vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Đồng Tháp. Trên cơ sở đó phát
hiện những vướng mắc, những bất cập trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án để đưa ra những kiến nghị nhằm
hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Nhìn chung các cơng trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu,
nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở các mức độ khác nhau về những
nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND. Tuy nhiên, chưa có cơng
trình nghiên cứu nào được thực hiện về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân sau khi có Luật Đất đai
2013. Bên cạnh đó hiện nay cịn có nhiều văn bản pháp luật khác có liên quan đến
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
được ban hành như Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng có nhiều
thay đổi liên quan đến nội dung của đề tài, đặc biệt là còn nhiều vụ án được giải
quyết trong thực tế vẫn gây ra tranh luận và vướng mắc. Vì vậy, đề tài nghiên cứu
của tác giả là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Đề tài khơng
trùng lặp với các cơng trình đã công bố trước đây.
Kế thừa những thành quả khoa học của các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố,
Luận văn này đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu một cách Tịan diện, có hệ thống cơ sở lý

luận và thực tiễn của pháp luật giải quyết các giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở
đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
a) Mục đích nghiên cứu:
Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá các
quy định pháp luật về giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Đề
xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải


4

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ở Việt
Nam.
b) Nhiệm vụ của luận văn
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu
sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án thơng qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cũng như các khái niệm
khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng như thẩm quyền, nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn tỉnh
Đắk Lắk. Chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án hiện nay và nguyên nhân của
những tồn tại, vướng mắc đó.
- Nêu phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện
các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại TAND.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong q trình hồn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp duy vật
biện chứng duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh,
trong đó chú trọng các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp
phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, so sánh….Các phương pháp này
được sử dụng cụ thể như sau;


5

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để tìm hiểu các khái
niệm, phân tích, tổng hợp các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích khái qt hóa các
quy định của pháp luật về vấn đề này, làm cơ sở cho việc đánh giá pháp luật. Trên
cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá các các bản
án, quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ
thể phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài.
- Phương pháp so sánh: được sử dụng để so sánh giữa quy định của pháp luật
đất đai hiện hành với quy định của pháp luật đất đai trước đây liên quan đến giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Phương pháp lịch sử: được sử dụng để nghiên cứu quy định của pháp luật
về giải quyết tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
qua các giai đoạn làm định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật hiện hành.
- Phương pháp thống kê: dùng để thống kê các số liệu có liên quan đến giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế làm cơ sở
cho các kết luận, đề xuất của luận văn.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Về đối tượng nghiên cứu
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản quy phạm pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án; thực tiễn
cơng tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm
gần đây.
b) Về phạm vi nghiên cứu
Theo pháp luật hiện hành thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hiện nay được giải quyết ở hệ thống cơ quan TAND nên luận văn chỉ tập
trung nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 02 chương, trong đó:


6

Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các Tòa án trên địa
bàn tỉnh Đắk Lắk và một số kiến nghị.

7

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm và các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là "bất đồng, trái ngược
nhau"2. Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về
hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc độ pháp
lý thì tranh chấp
̣
hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc
giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vu ̣ trong hợp đồng.
Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên
nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của luật dân sự và LĐĐ (Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500
của BLDS năm 2015), ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận
chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng
như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc
chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ
ba, thì người thứ ba có quyền u cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã
được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ
thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên

quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên
trong phạm vi đề tài tác giả chỉ tập trung đi vào các tranh chấp giữa các bên của hợp
đồng mà không đi vào các tranh chấp có liên quan đến người thứ ba.
Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện
các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển
2

Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội.


8

nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp
đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo
nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối
với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của
LĐĐ.
Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu
thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ.

1.1.2. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được giải quyết tại Tòa án nhân nhân
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu
hiện ở nhiều dạng khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức
thanh toán... xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất
đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xung đột đó có thể được
biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng

cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một
bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các
thỏa thuận trong hợp đồng, làm tổn hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên
kia hoặc chủ thể khác có liên quan. Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bất
đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới khơng lớn, hậu quả không nặng
nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thể
được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để
tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hịa nhất cho cả hai bên.
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện
hợp đồng và về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác
nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào
từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:


9

Nhóm các tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu lực hay
vơ hiệu. Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng (Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và nay quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự
2015) hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội
hoặc bên chuyển nhượng khơng có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
khơng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vơ hiệu. Các
bên tham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vơ hiệu, phải khơi phục lại
tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi
thường theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu.
Nếu việc chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của Luật đất

đai, Bộ luật dân sự về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá trị
pháp lý, buộc các bên phải thi hành. Nếu bên vi phạm nghĩa vụ khơng thi hành thì
bên có quyền có thể u cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
Nhóm các tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng. Khi hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì về ngun tắc các
bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo
quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai.
Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có
thể phân thành các loại như sau:
Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận).
Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất
(bên chuyển nhượng phải giao đúng loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng);
Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục
công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).


10

1.2. Khái niệm và đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân

1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân
Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra một giải
pháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành viên

trong xã hội, đảm bảo duy trì sự đồng kết, ổn định trong nội bộ nhân dân.
Giải quyết tranh chấp luôn gắn liền với việc phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Điều này có ý nghĩa là tranh chấp, xung đột xã hội bao giờ cũng là hiện tượng phát
sinh trước. Sau đó, giải quyết tranh chấp mới ra đời nhằm giải quyết các bất đồng,
mâu thuẫn giữa con người với con người trong xã hội. Trên thực tế, tranh chấp có
thể xuất hiện ở mọi khía cạnh khác nhau của cuộc sống vì vậy việc giải quyết tranh
chấp cũng phát sinh trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, nơi mà ở đó
phát sinh tranh chấp. Xét dưới góc độ xã hội, giải quyết tranh chấp có thể do các
bên tranh chấp tự thương lượng giải quyết hoặc do người có uy tín đối với các bên
tranh chấp giải quyết.
Xét dưới góc độ quản lý thì giải quyết tranh chấp do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền hoặc cán bộ, cơng chức nhà nước được giao nhiệm vụ giải quyết những
bất đồng, mâu thuẫn phát sinh trong lĩnh vực thuộc thẩm quyền quản lý giữa các đối
tượng chịu sự quản lý nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng hoặc bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đối tượng chịu sự quản lý nhà nước.
Mục đích của giải quyết tranh chấp là phá vỡ, triệt tiêu các bất đồng, mâu
thuẫn, xung đột giữa các bên thông qua việc dàn xếp, thương lượng, hịa giải, đàm
phán, trọng tài,… nhằm khơi phục lại tính ổn định của các quan hệ xã hội đã được
xác lập hoặc tăng cường, củng cố và duy trì sự tồn tại ổn định của các mối quan hệ
xã hội, góp phần vào việc bảo vệ sự bền vững của trật tự xã hội hoặc của các thiết
chế xã hội.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt
động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu
thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở
pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp 3. Qua việc
Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Luật đất đai, Luật Lao động, Tư pháp
quốc tế). NXB Công an nhân dân Hà Nội-1999.Tr35;
3

11

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ
hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của
người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy
định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống. Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những
bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp
cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do
hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật
vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp
pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc
giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất
đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần thực
hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định
của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của
Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính sách và pháp luật đất đai trong
thời kỳ cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế thừa và phát triển các
quy định của Luật đất đai năm 1993, 2003 Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ
sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, Luật đất đai
năm 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thơng qua ba
phương thức: Hịa giải, Giải quyết bởi cơ quan hành chính và Giải quyết bằng Tịa
án nhân dân.

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan Tòa án là hoạt động của Tòa án
nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể


12

tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các
chủ thể khác có liên quan, thơng qua đó đảm bảo và khơi phục quyền và lợi ích cho
người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai.

1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án
“Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa
án là một loại vụ việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự
khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp”. Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án có các đặc điểm cơ bản
sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án mang tính quyền lực của Nhà nước. Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết
thơng qua Tịa án. Mà Tịa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét
xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:
“Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, thực hiện quyền tư pháp.
Tòa án nhân dân gồm Tòa án nhân dân tối cao và các Tòa án khác do luật
định.
Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ cơng lý, bảo vệ quyền con người, quyền
công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và
lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân”.

Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hịa giải hay tự thỏa
thuận hay thơng qua trọng tài. Phán quyết của Tịa án có hiệu lực buộc các bên phải
thi hành, nếu khơng thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành. Kết quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là bằng quyết
định hay bản án. Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành.
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật có liên quan như Bộ luật tố tụng dân
sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự,…Điều này có nghĩa là trong q trình
giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục


13

giải quyết vụ án dân sự của Bộ luật tố tụng dân sự (các quy định về hình thức giải
quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Đồng thời
phải căn cứ vào các quy định của Luật đất đai để xác định chứng cứ, nhận diện
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (các quy định về nội dung giải
quyết vụ việc tranh chấp đất đai). Căn cứ vào Bộ luật dân sự để giải quyết các tranh
chấp đất đai có liên quan đến hợp đồng, đến thừa kế.
Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm
bảo quyền tự định đoạt của đương sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi
các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái
pháp luật và đạo đức xã hội. Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ
giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân
sự theo thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải
quyết như giải quyết thơng qua hịa giải, giải quyết qua phiên tịa bằng bản án.
Trong q trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài
liệu chứng cứ chứng minh cho u cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay
rút yêu cầu của mình đã đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn

khổ pháp luật cho phép như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban
đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của
mình.
Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khơng buộc phải qua hịa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước. Khi
bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện. Nếu
các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành
án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành.
Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà khơng tự
nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế
do pháp luật quy định.


14

1.3. Nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.3.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư
tưởng chỉ đạo có tính định hướng trong suốt q trình giải quyết tranh chấp. Việc
giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng Tịa án nói riêng phải tn theo một số nguyên tắc cơ bản
sau:
Một là, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu thống nhất quản lý:

Từ Hiến pháp 1980 đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở nước ta có sự thay đổi cơ
bản, từ chỗ tồn tại nhiều hình thức sở hữu chuyển sang quốc hữu hố đất đai và xác
lập chế độ “Đất đai thuộc sở hữu Tòan dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Sở
hữu Tịan dân về đất đai có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của
một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá
nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Như vậy, Việt Nam có sự phân định rõ
ràng giữa chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai. Đất đai thuộc sở hữu Tòan
dân nhưng Nhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền xác lập chế độ
pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất. Các chủ thể có quyền sử dụng đất chỉ có
được khi Nhà nước cho thuê đất hay giao đất hay thừa nhận để sử dụng chứ khơng
có quyền sở hữu đất đai. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản
lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do
vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai cũng như giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh
chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Từ đó cần
quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc khơng thừa nhận việc
địi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hịa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh
tế, khuyến khích tự hịa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên


15

tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều
hành các quan hệ xã hội về đất đai. Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi
tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định,
trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn

là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất khơng
được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn. Do
vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú
ý là giải quyết hài hịa lợi ích kinh tế giữa các bên.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất
đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gây
nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan
giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ
chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nơng thơn có việc làm phù hợp với
quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp
hóa - hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh,
từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân.
Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc
khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh
chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tn thủ pháp luật, tơn trọng
truyền thống, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tơn
trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và ngun tắc pháp chế;
thơng qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và
những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam.

1.3.2. Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án
Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
- Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của
pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng:

16

+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Tịa án cơng nhận hợp đồng,
buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ
phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường
tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên
chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng cơng trình kiến trúc trên đất
đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
+ Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc khơng có điều kiện
để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tùy trường hợp cụ thể Tịa án có thể
hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển
nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử
sơ thẩm.
- Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật
nhưng hình thức của hợp đồng khơng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời
điểm giao kết hợp đồng.
+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tịa án tun bố hợp
đồng vơ hiệu và hủy hợp đồng.
+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển
nhượng đã giao Tòan bộ diện tích đất, thì Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền
chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể
cơng nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu cơng nhận phần
hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn
số tiền mà họ đã nhận, thì Tịa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh tốn cho bên
chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so
với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị

quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời
buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà
bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã
giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tịa án chỉ cơng nhận phần hợp


17

đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh
tốn khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền
sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển
nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng
vào mục đích cơng cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Tịa án tun
bố hợp đồng vơ hiệu và hủy hợp đồng. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu, thì tùy từng trường hợp Tòa án áp dụng quy định của
điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều
146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi
thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4
mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình4.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện
đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo hướng
dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP
ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp
dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình5.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Tòan bộ hoặc một phần nội

dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vơ hiệu Tịan
bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được
thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật dân sự 2005 và hướng
dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày

4

Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày

16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.
Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
5

dân sự, hơn nhân và gia đình.


18

10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng
pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án giải
quyết như sau:
- Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác
lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái
pháp luật. Do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chưa được thực hiện thì Tịa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vơ hiệu. Việc giải

quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3
mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự, hôn nhân và gia đình6.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tịa
án cơng nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai;
+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã
cho phép việc chuyển nhượng;
+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, cơng trình kiến
trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy
hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử
dụng đất xây nhà ở, cơng trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh
doanh trên đất đó .
Xem thêm tại tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân
và gia đình.
6


19

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập từ sau ngày 15/10/1993
- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711

của Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật đất đai
năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của
Luật đất đai năm 2003, thì Tịa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
năng lực hành vi dân sự;
+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn
Tịan tự nguyện;
+ Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
+ Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai
năm 2003;
+ Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có
chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền.
- Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có đầy đủ các
điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân
và gia đình7.
Xem thêm: điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn
nhân và gia đình.
7