Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án

BỘ
Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆ
ỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

ĐẶNG ĐỨC TRUNG
LKT 12 - 02

GIẢI QUYẾT
T TRANH CH
CHẤP HỢP ĐỒNG
NG CHUYỂN
CHUY
NHƯỢNG
NG QUY
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠII TÒA ÁN

Ngành Luật Kinh tế
Mã số: 52380107

KHÓA LU
LUẬN TỐT NGHIỆP
P

Hà Nội, 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VI

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

ĐẶNG ĐỨC TRUNG
LKT 12 - 02

GIẢI QUYẾT
T TRANH CH
CHẤP HỢP ĐỒNG
NG CHUYỂN
CHUY
NHƯỢNG
NG QUY
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠII TÒA ÁN
Ngành Luật Kinh tế
Mã số: 52380107

KHÓA LU
LUẬN TỐT NGHIỆ
ỆP
Người hướ
ớng dẫn: PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA
Hà Nội, 2016


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Luật – Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của
giáo viên hướng dẫn PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, em đã thực hiện đề tài “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyển sử dụng đất tại Tòa án”.
Để hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn các thầy,
các cô đã nhiệt tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình học tập, rèn luyện tại Khoa

Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn để em hoàn thành khóa luận này.
Do hiểu biết còn hạn chế cũng như kỹ năng chưa hoàn thiện nên khóa luận tốt
nghiệp của em còn nhiều hạn chế. Rất mong nhận được đóng góp ý kiến từ phía các thầy,
các cô.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này là kết quả làm việc nghiêm túc của cá
nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga.
Các thông tin, dữ liệu và kết quả phân tích được trình bày trong khóa luận là trung
thực, không sao chép bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào có cùng tên với đề tài này đã
được thực hiện trước đây. Những thông tin tham khảo trong khóa luận đều được trích dẫn
cụ thể nguồn sử dụng.
Em xin chịu trách nhiệm về khóa luận tốt nghiệp của mình.
Hà Nội, ngày 28 tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện

ĐẶNG ĐỨC TRUNG

XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1.Tính cấp thiết của đề tài. ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu. ................................................................................... 1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài........................................................... 2

4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 3
5. Những kết quả nghiên cứu của đề tài. ........................................................... 3
6. Cơ cấu của khóa luận. ................................................................................... 4
CHƯƠNG 1 .......................................................................................................... 5
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................ 5
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. ............................................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. .................................................................................................................. 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. .................................................................................................... 6
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ... 9
1.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. ............................................................................. 10
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................................... 10
1.2.1.1. Những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh
chấp không được giải quyết..................................................................... 10
1.2.1.2. Những tác động tích cực nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được giải quyết. ......................................................... 11
1.2.1.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bằng pháp luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất. .... 12


1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ............................................................. 14
1.2.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. ..................................................................... 14
1.2.2.2. Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. ..................................................................... 15
1.2.3. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................. 17
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất............................................................................................... 17
1.2.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất............................................................................................... 18
1.2.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. .................................................................................................. 19
Kết luận chương 1 .............................................................................................. 21
CHƯƠNG 2 ........................................................................................................ 22
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT. ...................................................................................................... 22
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. ............................................................................. 22
2.1.1. Pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. .......................................................................... 22
2.1.2. Pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. .......................................................................... 25
2.1.3. Pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhương quyền sử dụng đất. ............................................................. 27
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh. ................................ 30
2.2.1. Tổng quan tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh thời gian qua ..................... 30


2.2.2. Một số hạn chế, vướng mắc và khó khăn trong quá trình giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Quảng

Ninh.............................................................................................................. 32
Kết luận chương 2 .............................................................................................. 43
CHƯƠNG 3 ........................................................................................................ 44
CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT44
3.1. Các yêu cầu đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................................................................ 44
3.1.1. Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan tới việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 44
3.1.2. Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp. .......................................... 45
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................................................................ 47
3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................... 47
3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................... 50
Kết luận chương 3: ............................................................................................. 51
KẾT LUẬN KHÓA LUẬN ............................................................................... 52


BẢNG KÝ HIỆU CHỮ CÁI VIẾT TẮT
-

BLDS: Bộ luật dân sự

-

BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự
LĐĐ: Luật đất đai
QSDĐ: Quyền sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

-

TAND: Tòa án nhân dân
TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
TMCP: Thương mại cổ phần
TTDS: Tố tụng dân sự


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó đất đai là tư liệu có
vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Khi Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng QSDĐ thì đất đai được trả lại giá trị thực vốn có. Tuy vậy, với sự phát triển kinh
tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử
dụng đất ngày càng cao thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất
sôi động và phức tạp, dẫn tới phát sinh nhiều tranh chấp; những vụ án về tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Thời gian giải
quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét
xử, số lượng vụ án bị hủy đi hủy lại xảy ra nhiều. Nguyên nhân của tình trạng đó một mặt
là do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản
pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và chưa phù hợp gây khó khăn cho
Tòa án khi áp dụng. Mặt khác do nhận thức không đúng pháp luật của những người tiến
hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn đến việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn. Trước tình hình đó Nhà nước đã đề ra
nhiều chủ trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Do đó,
việc nghiên cứu vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
là một yêu cầu cấp thiết của công cuộc xây dựng, phát triển đất nước trong giai đoạn hiện
nay. Vì lẽ trên em đã lựa chọn đề tài “ Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án” làm luận văn tốt nghiệp đại học.
2. Tình hình nghiên cứu.
Từ trước tới nay đã có nhiều bài viết, nghiên cứu đề cập tới vấn đề tranh chấp đất
đai và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn. Theo tìm hiểu của em thì có


một số công trình nghiên cứu sau đây liên quan trực tiếp với đề tài nghiên cứu, đó là: đề
tài:“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về
quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”, Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án
nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài.“Tranh chấp đất đai và thẩm
quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003),
Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.Bài viết “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong
Luật đất đai 2003” đăng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 (33) năm 2006 của Lưu
Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. “Pháp luật dân sự và thực tiễn
xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb. Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và
tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009. Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh
chấp đất đai tại tòa án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường
và cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo
“Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 –
09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc. Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất
đai bằng tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp
chí Nhà nước và Pháp luật số 08/2009. "Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai
2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và
Pháp luật. Bài viết “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và những vấn đề đặt ra” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật số 11(294)/2012.
Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của
tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp và thực tiễn giải
quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại rất ít công trình
nghiên cứu chuyên biệt và cũng chưa có công trình nghiên cứu nào trong thời gian gần
đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của em là rất cần
thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài.
- Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các quy định của pháp luật Việt Nam; các


quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự và thực tiễn thực hiện
các quy định này tại Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện với đường lối của Nhà
nước liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt là
đường lối cải cách tư pháp, đổi mới về tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan tư
pháp.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của khóa
luận tốt nghiệp đại học không quá chuyên sâu nên việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung
vào một số vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Tòa án địa phương. Ở trong khóa luận sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề lý
luận như:khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm, đặc điểm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; khái niệm đặc điểm và ý nghĩa của giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; phân loại các loại tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự,
Luật đất đai hiện hành liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Cùng với đó, khóa luận đặc biệt tập trung nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc lựa chọn các vụ án đã được giải
quyết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án tỉnh Quảng Ninh làm dẫn

chứng cụ thể chỉ ra những bất cập, hạn chế trong các quy định pháp luật; mặt tích cực,
tiêu cực trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án và những biện pháp khắc phục, hoàn
thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả của quá trình giải quyết.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình làm luận văn em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa
học cơ bản như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp…
để hoàn thành đề tài.
5. Những kết quả nghiên cứu của đề tài.
Khóa luận tốt nghiệp đại học làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:
- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chỉ ra
đặc điểm và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.


- Phân tích, làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai,
pháp luật tố tụng dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dânqua
một số vụ việc điển hình.
- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu nguyên
nhânvà đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các quy định của
BLTTDS, LĐĐ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
6. Cơ cấu của khóa luận.
Nội dung chính của luận văn tốt nghiệp gồm 3 chương:
-

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất

-

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-

Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra luận văn còn có phần phụ lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo, chú thích.


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải
tham gia các quan hệ khác nhau. Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển
giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai
trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển
giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự
thống nhất ý chí của các chủ thể. Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí
giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành. Quan hệ đó được gọi là hợp
đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự

nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác.
Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại BLDS năm
1995, sau đó là BLDS năm 2005, bây giờ là BLDS năm 2015 và được hiểu như sau: Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chính là bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống
nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử
dụng đất của mình.
Trong mối quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, bên có QSDĐ sẽ tiến hành chuyển
nhượng QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng khi nhu cầu sử dụng đất không còn hoặc vì


một lý do nào đó. Khi đó, việc chuyển nhượng nhằm mục đích tạo điều kiện cho bên
nhận chuyển nhượng thực hiện nhu cầu sử dụng, bên chuyển nhượng thu lại cho mình
một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ
chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời làm phát sinh quan hệ sử dụng
đất giữa bên nhận chuyển nhượng với Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói
trên phải được sự cho phép của chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước với
vai trò vừa là bên đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời là bên quản lý việc sử dụng
đất thông qua các cơ quan có thẩm quyền đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc
chấm dứt hay thiết lập các quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn luôn được thực
hiện theo một trình tự nhất định.
Với những phân tích trên ta có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một
trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có QSDĐ (người
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng,
người được chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển
nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ

nộp các loại phí lệ phí theo quy định của pháp luật. Từ khái niệm về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ rút ra một số đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền
sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt
buộc phải được lập thành văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép.
- Về trách nhiệm nghĩa vụ với Nhà nước thì khi thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ
tục và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính
theo quy định của pháp luật.


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến
trong đời sống xã hội và phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Trong giai đoạn trước năm
1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm: Sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó, những tranh chấp phát sinh liên
quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về
tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành
cho tới nay thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Cá nhân, tổ chức có QSDĐ trên cơ sở được Nhà nước công nhận QSDĐ, giao đất và cho
thuê đất. Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là
tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất. Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa
nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ. Cá nhân, tổ
chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài
sản có trên đất. Kể từ khi Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà
nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Quyền

chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ
năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015. Tuy nhiên,“Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chưa được định nghĩa, giải thích cụ
thể, mà chủ yếu được hiểu từ các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo từ điển tiếng Việt xuất bản năm 2010 của nhà xuất
bản Từ điển bách khoa ở trang 1005 có định nghĩa:tranh chấp là tranh dành nhau một
cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất
đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên. Trong đời sống xã hội có nhiều loại
tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể và được hiểu
là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc
không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm
2003 lần đầu ghi nhận khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó:” Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong


quan hệ đất đai” và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có
sự thay đổi. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, do đó, định nghĩa trên
cũng không phản ảnh được đầy đủ các đặc điểm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là
việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể tham gia quan hệ chính
là bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Mà hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và LĐĐ. Từ khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ khi thực hiện giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận
QSDĐ và giao nhận tiền. Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ
giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, thì người thứ ba
có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ

quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các
quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và
bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao
kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của
một giao dịch dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đồng
thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ. Từ phân tích trên có thể rút ra được về tranh
chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển
nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của
hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai.


Qua khái niệm trên ta có thể đưa ra một số đặc điểm của tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền và lợi ích
phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm hợp đồng.
- Các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ là chủ thể
quản lý, sử dụng đất, không có quyền sử hữu đối với đất đai.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích
trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì
khi đó việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tranh chấp với nhà nước không được bảo đảm.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu
quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý
cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các

nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;
+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển
nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng);


+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công
chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận
quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu.
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa
thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân
sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
1.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.1.1. Những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp

không được giải quyết
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra nếu không được giải
quyết thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy không mong muốn cho một trong các chủ thể tham gia
quan hệ đất đai, họ sẽ bị ảnh hưởng đến quyền lợi mà đất đai đem lại. Thông thường, đối
tượng của hợp đồng này là một hoặc nhiều thửa đất được gắn liền với công trình kiến
trúc, cây cối...sẽ do một bên đang chiếm hữu, quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lợi từ
đất đai. Đối với đất đang được người sử dụng khai thác lợi ích như: Cho thuê nhà, trồng
cây lương thực, cây ăn quả...để làm nguồn thu nhập, khi tranh chấp xảy ra cũng đồng
nghĩa với việc chủ thể đang quản lý sẽ gặp phải nhiều phiền toái, mang nặng tâm lý
không yên tâm nên việc sử dụng đất không mang tính ổn định, hiệu quả, việc khai thác
nguồn lợi từ đất bị gián đoạn. Còn đối với chủ thể còn lại, họ sẽ có những hành vi cản trở
người đang quản lý đất thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất: quyền xây dựng, sửa
chữa công trình hoặc cho người khác thuê...; một điều chắc chắn, khi người đang sử dụng
đất muốn chuyển nhượng sang cho người khác để hưởng lợi nhuận, thì cũng không thể
thực hiện được do đất đang bị tranh chấp và pháp luật không cho phép.


Xem xét dưới góc độ bình ổn thị trường đất đai trong những năm qua cho thấy:
Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giải quyết
triệt để, nó sẽ tạo ra tiền lệ xấu trên thị trường bất động sản như: các chủ thể tham gia
giao dịch vì lợi ích trước mắt mà bất chấp sự quản lý của Nhà nước, bỏ qua các quy định
của pháp luật để ký kết và thực hiện giao dịch khi đất không đủ điều kiện chuyển
nhượng, chủ thể tham gia giao kết không đủ năng lực chủ thể và năng lực hành vi, không
phải là chủ thể sử dụng đất hợp pháp; hoặc việc ký kết hợp đồng không thông qua cơ
quan nhà nước có thẩm quyền nhằm trốn thuế... Thực trạng nêu trên sẽ "châm ngòi" cho
những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng trong các giao dịch bất động sản nói chung và
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng gia tăng, một hoặc nhiều chủ thể
trong quan hệ đất đai bức xúc, mất niềm tin trước cuộc sống, họ sẽ tự hành xử mang tính
chất bột phát và không phù hợp với quy tắc xử xự chung...là nguyên nhân của sự bất ổn
định xã hội, kéo theo những hệ lụy khác mà chúng ta không thể lường trước, thị trường

bất động sản trở nên méo mó, hỗn loạn... Đây cũng là hệ lụy cho tình trạng đầu cơ, kích
cầu ảo, tạo nên những cơn sốt đất giả tạo, gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.
Trong lĩnh vực quản lý Nhà nước: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không được giải quyết bằng pháp luật sẽ là bước cản trở cho các cơ quan Nhà
nước ở địa phương khi thực hiện chức năng quản lý tài nguyên đất.Đất đai không thể tích
tụ và tập trung vào tay các chủ thể sử dụng đất hợp pháp cũng đồng nghĩa với việc không
thể nâng cao hiệu quả và năng lực sản xuất trên mỗi mảnh đất, do đó, đất đai sẽ không
được khai thác hết tiềm năng. Nhà nước theo đó cũng không thể quản lý một trật tự hành
chính ổn định trong quan hệ đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính cũng không thể xác lập
chính xác cho chủ sử dụng đích thực; Nhà nước lại càng không thể quản lý đất dưới khía
cạnh kinh tế, không thể điều tiết các thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng -đây là những
hạn chế đòi hỏi mọi tranh chấp đất đai nói chung phải được giải quyết theo pháp luật.
1.2.1.2. Những tác động tích cực nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được giải quyết.
Khi tranh chấp được giải quyết, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được đảm
bảo theo quy định của pháp luật. Các chủ thể được nhận quyền sử dụng đất và được thực


hiện mọi quyền lợi của người sử dụng đất đối với thửa đất (là đối tượng của hợp đồng có
tranh chấp), họ được canh tác, khai thác và làm mọi biện pháp làm tăng giá trị của thửa
đất theo quy định của pháp luật; đối với chủ thể không được giao quyền sử dụng đất, họ
sẽ được thanh toán toàn bộ những thành quả họ đã đầu tư trên đất, được bồi thường thiệt
hại trong trường hợp bên kia có lỗi khi hai bên giao kết hợp đồng.
Sau khi các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải
quyết, đất đai được phép “lưu thông, trao đổi, mua bán” trên thị trường, được thế
chấp...theo quy định của pháp luật. Và như vậy, lúc này đất đai đã được trả về đúng với
giá trị thật của nó. Nhờ đó, thị trường bất động sản mới được bình ổn đi vào quỹ đạo
chung của đời sống xã hội.
Bên cạnh đó, dưới góc độ trật tự xã hội, khi tranh chấp được giải quyết bằng một
bán án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền (UBND hoặc Tòa án), quyền lợi hợp pháp

của các bên đã được đảm bảo,các bên sẽ hạn chế được các xung đột phát sinh. Nhờ đó,
các vụ án mang tính chất xâm hại tính mạng, sức khỏe, tài sản...mà nguyên nhân xuất
phát từ tranh chấp liên quan đến đất đai sẽ có chiều hướng giảm, góp phẩn làm ổn định
trật tự xã hội. Đây là điều quan trọng có tác dụng đẩy lùi và ngăn ngừa các tranh chấp
khác xảy ra. Thông qua đó, nâng cao ý thức chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật của các
chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất; đồng thời tăng cường tính pháp chế xã hội
chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết dứt điểm,
các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có căn cứ chính xác để xác định rõ được chủ
thể sử dụng đất hợp pháp, hình thể kích thước của thửa đất, để đưa ra các biện pháp quản
lý có hiệu quả như: Xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, xem xét cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh biến động quyền sử dụng đất...nhằm đảm bảo
quyền lợi cho mọi tổ chức, cá nhân.
1.2.1.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng
pháp luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất.
Mỗi vụ việc tranh chấp dân sự thông thường có nhiều giải pháp để các chủ thể lựa
chọn phương thức giải quyết như: Các bên chủ thể tự thương lượng, UBND cấp phường,


xã tổ chức hòa giải cơ sở, các bên tự xử sự trái pháp luật (theo kiểu “luật rừng”) hoặc các
bên lựa chọn con đường giải quyết bằng pháp luật. Trong số các giải pháp này thì giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật chiếm ưu
thế hơn. Lý luận về pháp luật đã chỉ ra những thuộc tính cơ bản của pháp luật bao gồm:
- Tính quy phạm: Trước hết, quy phạm pháp luật được hiểu là những quy tắc, chuẩn
mực chung mang tính bắt buộc phải thi hành đối với tất cả tổ chức, cá nhân có liên quan
và được ban hành bới các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được quy định trong các
điều luật có liên quan. Các chủ thể trong tranh chấp phải tuân thủ theo đúng quy định của
pháp luật. Khác với các loại quy phạm khác, quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự mang
tính bắt buộc chung, những điều luật được ban hành không chỉ quy định riêng đối với

một cá nhân, tổ chức mà áp dụng cho tất cả các chủ thể. Điều này khiến cho việc tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết theo đúng trình tự, thủ
tục. Các bên tham gia tranh chấp biết rõ mình có những quyền và nghĩa vụ nào, được và
không được làm gì; Quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng có đúng quy định pháp
luật hay không.
- Tính cưỡng chế: Lênin đã từng nói pháp luật sẽ không còn là gì nữa "nếu không có
một bộ máy có đủ sức cưỡng bức người ta tuân theo những tiêu chuẩn của pháp quyền thì
pháp quyền có cũng như không". Cưỡng chế là một tính chất cơ bản của pháp luật, nó
khiến cho pháp luật khác với đạo đức và phong tục. Các quy tắc đạo đức, phong tục được
con người tuân thủ, chủ yếu nhờ vào sự tự giác, lòng tin, trình độ hiểu biết và lên án của
xã hội; còn quy phạm pháp luật được Nhà nước bảo đảm thi hành, nếu ai không chấp
hành thì Nhà nước cưỡng chế thi hành.
Sự cưỡng chế của pháp luật không phải đơn thuần nhằm mục đích trừng trị mà trước
hết là răn đe, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật, giáo dục người vi phạm. Sự
cưỡng chế ở đây được thực hiện trên cơ sở pháp luật, trong khuôn khổ pháp luật, do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Cưỡng chế trong tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chỉ xảy ra khi có những hành vi trái pháp luật, được thực hiện


một cách vô ý hoặc cố ý, xâm phạm tới quyền lợi của bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều các thuộc tính cơ bản của pháp luật, nhưng cũng chỉ
cần qua hai thuộc tính này ta đã có thể thấy được tính ưu việt của việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật. Nếu như giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương pháp hòa giải thì
các bên tranh chấp có thể tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,
bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận nhưng nếu
không thỏa thuận được với nhau, sẽ làm mâu thuẫn càng trở nên trầm trọng, nếu một
trong hai bên tranh chấp không có thiện chí sẽ lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoản việc
thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc lợi dụng việc kéo dài hòa giải để gây phương hại tới

quyền và lợi ích hợp pháp của phía bên kia.
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Giải quyết tranh chấp là xu hướng tất yếu của quá trình xung đột, mâu thuẫn.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp là một trong những biện pháp
quan trọng để pháp luật đất đai thể hiện được vai trò trong đời sống xã hội. Theo Từ điển
luật học xuất bản năm 2012 của nhà xuất bản Tư pháp,ở trang 287 có giải thích ”Giải
quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức
và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai”. Thông qua việc giải quyết
tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của
Nhà nước và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho
mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra. Giải quyết tranh chấp
đất đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được
hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp


đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên,
khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai. Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính
là giải quyết mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ như tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những
bất đồng hoặc thông qua một bên thứ ba làm trung gian hòa giải hay cũng có trường hợp
tố giác để tiến hành giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm
hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự…Cách thức giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự hòa giải nếu thành công sẽ mang lại

nhiều ý nghĩa thực tế, làm chấm dứt mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện,
giữ được sự hòa thuận của các bên. Tuy nhiên do QSDĐ là loại tài sản có giá trị cao nên
thực tế việc tự thỏa thuận và hòa giải thành công là rất ít. Số lượng các vụ án liên quan
đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gia tăng theo từng năm và diễn biến
ngày càng phức tạp.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể
được tiến hành theo hai cách thức khác nhau đó là: thông qua UBND bằng con đường
khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc thông qua
Tòa án bằng con đường khởi kiện. Việc khởi kiện tại Tòa án có thể được tiến hành theo
thủ tục tố tụng hành chính hoặc thủ tục tố tụng dân sự. Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ
khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự chặt chẽ do pháp
luật tố tụng dân sự quy định. Nội dung giải quyết là việc Tòa án căn cứ vào các quy định
của BLDS và LĐĐ xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển


nhượng QSDĐ trên cơ sở đó công nhận các quyền và nghĩa vụ do các bên xác lập, thực
hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm…
Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại Tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết
các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật dân sự và
pháp luật đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
1.2.2.2. Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính

quyền lực nhà nước. Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan
thực hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vu án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Trong
bản Hiến pháp 2013 ở Điều 102 quy định: Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp. Tòa án nhân dân có
nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã hội chủ
nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Khác
với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận. Phán quyết
của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế.
Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể là bằng quyết định
hay bán án. Quyết định, bản án có hiệu lực thì các bên phải nghiêm túc chấp hành.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến
hành theo trình tự, thử tục nghiêm ngặt và chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng
dân sự. Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuyển bị
xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc
thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện
theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Yêu cầu đặt ra là các bên tham gia quá trình
tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự theo từng giai đoạn.


- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo
quyền tự định đoạt của đương sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt,
thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái
pháp luật và đạo đức xã hội. Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những
yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ; có
quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này
phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không thay đổi vượt quá yêu cầu khởi
kiện ban đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt
của mình.

- Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước khuyến
khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết
tại UBND. Điều 203 LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác
định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai. Tuy nhiên thực tế xét xử
thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần có sự
hòa giải. Theo pháp luật đất đai mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm
giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ có ý nghĩa nhiều hơn đối
với tranh chấp về ranh giới đất hay về việc ai là người có QSDĐ. Còn đối với tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự giữa
các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết cần
phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, đất đai, yêu cầu này khó có thể thực
hiện đối với UBND cấp xã. Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên
tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết
thời hiệu khởi kiện.
- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước. Khi bản án hoặc quyết