Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình theo quy định pháp luật việt nam

T,

Ọ

U

T

TRƢỜ

I HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄ XUÂ DUYÊ

ẤT HỘ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ
T EO

UY Ị

LUẬ VĂ T

TP H

Ì

Á LUẬT VIỆT NAM

C SĨ LUẬT HỌC

- Ă

2018


2

Ọ

U

T

TRƢỜ

I HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄ XUÂ DUYÊ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ
T EO

UY Ị

ẤT HỘ

Ì

Á LUẬT VIỆT NAM

huyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
ã ngành: 60 38 01 03

LUẬ VĂ T

ƢỜ

ƢỚ

D

TP H

C SĨ LUẬT HỌC

O

Ọ : PGS.TS. LÊ

CHI MINH - Ă

2

2018

Ù


i

LỜ

O

Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ nội dung luận văn này là kết quả của quá
trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học
của PGS.TS. Lê Minh Hùng. Các số liệu, thông tin là hồn tồn trung thực.
Các tài liệu trích dẫn đều được ghi rõ nguồn gốc và có độ chính xác cao nhất
trong phạm vi hiểu biết của tác giả. Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy
chế đào tạo hay gian trá, tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm.
Đắk Lắk, tháng 04 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Duyên


ii

D

Ụ

Á TỪ V ẾT TẮT
Nội dung đƣợc viết tắt

Chữ viết tắt
Bộ luật dân sự 1995
Bộ luật dân sự 2005
Bộ luật dân sự 2015
Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2013
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
Nghị định 163/2006/NĐ-CP

Bộ luật dân sự (Bộ luật số 44-L/CTN) ngày
28/10/1995
Bộ luật dân sự (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày
14/06/2005
Bộ luật dân sự (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày
24/11/2015
Luật đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày
26/11/2003
Luật đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày
29/11/2013
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai
Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm

Văn bản số 8019/VBHN-BTP
Văn bản số 8020/VBHN-BTP
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Văn bản số 8019/VBHN-BTP của Bộ tư pháp
ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm
Văn bản số 8020/VBHN-BTP của Bộ tư pháp
ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một


iii
Chữ viết tắt

Nội dung đƣợc viết tắt
số điều của Luật đất đai

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm
Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-

Thông tư liên tịch số

BTNMT-NHNN của Bộ tư pháp - Bộ tài

16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-

nguyên và môi trường - Ngân hàng nhà nước

NHNN

Việt Nam ngày 06/06/2014 về hướng dẫn một
số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm

Thông tư số 23/2014/TT BTNMT

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ngày 19/5/2015 quy
định về giấy chứng nhận QSDĐ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


iv

Ụ LỤ
MỞ ẦU ............................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ...................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................................ 2
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn ........................................................... 5
4. ối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 5
5. ơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................... 6
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ..................................................................... 7
7. Kết cấu của luận văn ....................................................................................................... 7

ƢƠ

1:

ẤT CỦA HỘ

ỮNG VẤ
Ì

Ề

Ơ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

................................................................................................ 8

1.1. hái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình .................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ....................................... 8
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................................. 9
1.2. ối tƣợng của việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình....................................... 13
1.2.1. Quyền sử dụng đất khơng có tài sản gắn liền trên đất ........................................ 13
1.2.2. Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất.................................................... 15
1.2.3. Điều kiện của quyền sử dụng đất của hộ gia đình được dùng để thế chấp ................. 16
1.3. ác bên chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình................. 20
1.3.1. Bên thế chấp .............................................................................................................. 20
1.3.2. Bên nhận thế chấp .................................................................................................... 21
1.4. ình thức, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình .................... 24
1.4.1. Hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình .................. 24
1.4.2. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình......................................... 27
1.4.3. Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khơng được thực hiện
đúng quy định về hình thức, thủ tục đăng ký ............................................................................. 28

1.5. Về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ........................................ 29
1.5.1. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................ 29
1.5.2. Thơng báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình........... 31

1.5.3. Thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............... 32


v
1.5.4. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................. 37
1.5.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của
hộ gia đình ...................................................................................................................................... 40
ƢƠ

KẾT LUẬ
ƢƠ
DỤ

2: BẤT CẬ
ẤT CỦA HỘ

1 .................................................................................................. 42
UY Ị
Ì

Á LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
V

ẾN NGHỊ

O

T

Ệ

Á LUẬT ... 43

2.1. Bất cập quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình..................... 43
2.1.1. Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ..................................... 43
2.1.2. Đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................................. 48
2.1.3. Về hình thức, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình .... 53
2.1.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................. 56
2.2. Kiến nghị hồn thiện ................................................................................................................... 64
2.2.1. Về chủ thể trong quan hệ thế chấp đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình .......... 64

2.2.2. Về đối tượng thế chấp .............................................................................................. 66
2.2.3. Về hình thức và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình .................. 68
2.2.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................................. 69
ƢƠ

KẾT LUẬ

2 ................................................................................................. 75

KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 76
DANH MỤ

T

L ỆU THAM KHẢO ...................................................................... 77

1

Ở ẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Như chúng ta đã biết, trong các giao dịch dân sự không phải lúc nào quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể cũng được các bên thực hiện một cách nghiêm túc. Nhằm
khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện để chủ thể có quyền trong giao dịch
có vị thế chủ động trong khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho phép các
bên thỏa thuận chọn các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thông
qua các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, chủ thể quyền chủ động thực hiện quyền
của mình khi bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ vì lợi ích
của bên có quyền, khi đó bên có quyền có thể bảo vệ quyền lợi của mình thơng qua
việc xử lý tài sản bảo đảm.
Tại Việt Nam, theo quy định của pháp luật hiện hành, một trong các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất hiện nay là biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ
bản của người sử dụng đất, ra đời khi Luật đất đai 1993 được ban hành. Sau đó Bộ
luật dân sự 1995, cho đến Bộ luật dân sự 2005 và Bộ luật dân sự hiện hành. Luật đất
đai 2013 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để các chủ thể thực hiện
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự.
Hộ gia đình là một trong những đối tượng được nhà nước giao QSDĐ và theo
đó, hộ gia đình có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mảnh đất được
giao. Trong đó, có thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Tuy
nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nên
những quy định về QSDĐ, thế chấp QSDĐ nói chung cũng như thế chấp QSDĐ của
hộ gia đình là khá phức tạp và mang tính đặc thù cao. Bên cạnh đó, để thực hiện
được quyền năng này, hộ gia đình đang gặp phải khơng ít khó khăn do một số quy

định hiện hành của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Mặt khác, giao dịch này tiềm ẩn nhiều nguy cơ do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ
tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn. Những điều này đã tác động và ảnh
hưởng tiêu cực đến xã hội cũng như quyền và lợi ích của các bên. Trong bối cảnh


2

đó, tác giả đã chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy
định của pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc ban hành Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp lý
liên quan khác như Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về
đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định 63/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm… đã làm cho hệ thống pháp luật về thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình dần càng hồn thiện. Tuy vậy, cũng không thể phủ nhận là
những quy định này cịn tồn tại nhiều bất cập, gây khó khăn cho việc hiểu và áp
dụng những quy định pháp luật này trên thực tế.
Xuất phát từ bất cập này, từ trước đến nay đã có nhiều cơng trình nghiên cứu
liên quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình theo quy định của pháp luật Việt Nam,
có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây đã được công bố:
1) Luận án Tiến sĩ Luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), Trường Đại
học Luật Hà Nội về “Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương
mại”. Luận án đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của người
sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ đó đưa ra định
hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng
đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Tuy nhiên, trong cơng trình
nghiên cứu này tác giả chỉ đề cập đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong
các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mà chưa đề cập đến quy định về

thế chấp QSDĐ với tính chất là tài sản bảo đảm trong các giao dịch tín dụng;
2) Luận án Tiến sĩ chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật của
Lê Thị Thúy Bình (2016), Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh về “Thực hiện
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”. Luận án đã tập trung nghiên
cứu các vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ, đánh giá thực trạng
pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ. Trên cơ sở đó, đề xuất các quan
điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
Tuy nhiên, luận án chưa bao quát hết các tình huống phát sinh trong thực tiễn áp


3

dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp về thế chấp QSDĐ; chưa bao quát hết các
nội dung, giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ;
3) Luận văn Thạc sỹ Luật học, Vũ Minh Tuấn (2006), Trường Đại học Luật Hà
Nội về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở”. Luận văn đã giải quyết những vấn
đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp (hợp đồng) QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn
đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng thế chấp QSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh
chấp tại Tòa án về hợp đồng thế chấp QSDĐ ở. Tác giả cũng đã đề xuất một số kiến
nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật nước ta về hợp đồng thế chấp QSDĐ ở;
4) Luận văn Thạc sỹ Luật học, Lê Minh Thiện (2016), Trường Đại học Luật Đại
học Huế về “Thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại
các ngân hàng thương mại – qua thực tiễn tại tỉnh Gia Lai”. Luận văn đã nghiên cứu
các vấn đề lý luận về thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ vay vốn ngân hàng; thực
tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ vay vốn ngân hàng ở Việt Nam nói chung và
địa bàn tỉnh Gia Lai nói riêng trong giai đoạn 10 năm từ 2005 đến 2015. Qua đó, kiến
nghị những biện pháp tiếp tục hồn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ vay vốn ngân
hàng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ
vay vốn ngân hàng ở Việt Nam nói chung và trên điạ bàn tỉnh Gia Lai nói riêng;
Ngồi ra cịn có các bài viết khác có liên quan đến đề tài như:

1) Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của tác giả
Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí luật học. Bài viết này đã phân tích, bình luận một số
vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ,
như: Đối tượng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các
bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực
trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa
ra những kiến nghị khắc phục;
2) Bài viết "Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất" của Nguyễn Văn Hoạt
(2004), Tạp chí nhà nước và pháp luật. Bài viết đã phân tích và đưa ra quan điểm về


4

hai vấn đề: Đối tượng của thế chấp tài sản là QSDĐ hay giá trị QSDĐ, việc thế chấp
QSDĐ khi có bất động sản trên đất;
3) Bài viết "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm
tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng", của Dỗn Hồng Nhung (2012),
Tạp chí luật học. Bài viết đã phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý
tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ
chức tín dụng. Bài viết cũng chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề
cập việc sử dụng, khai thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế
chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Đồng thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ
qua trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng cao hiệu
quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân
hàng và các tổ chức tín dụng;
4) Bài viết "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở nước ta hiện nay" của Bùi Thị Hằng, Tạp chí Nhà nước và pháp luật. Bài
viết đã đề cập một số vấn đề về pháp luật và thực trạng thế chấp QSDĐ để đảm bảo

thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta trong thời gian gần đây. Từ đó đưa ra
những kiến nghị về biện pháp khắc phục;
Những nghiên cứu liên quan đến quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trên đây
đã đạt được một số kết quả nhất định. Sau những ban hành, sửa đổi các văn bản pháp
luật mà cụ thể nhất là Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai 2003 và các văn bản liên
quan, một số cơng trình trên đã nghiên cứu về đặc điểm và nội dung của các quy định
pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, với lần sửa đổi gần đây nhất là Bộ
luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp lý liên quan đã chưa có
cơng trình nào nghiên cứu một cách chuyên sâu về những quy định pháp luật liên
quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình ở Việt Nam. Dù vậy, những kết quả nghiên
cứu trong các cơng trình nêu trên có giá trị tham khảo nhất định và gợi mở cho tác giả
các nội dung cần hoàn thiện trong quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình ở Việt Nam.


5

3.

ục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn
a) Mục đích nghiên cứu
Thơng qua đề tài, tác giả làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về thế

chấp QSDĐ của hộ gia đình trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá các qui định
pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng. Từ đó, chỉ ra
những bất cập, hạn chế và đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp
luật hiện hành.
b) Nhiệm vụ của luận văn
Với mục tiêu nêu trên, các nhiệm vụ mà luận văn phải thực hiện đó là:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về thế chấp QSDĐ của hộ gia

đình thơng qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm về QSDĐ; khái niệm và đặc điểm
của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình; đối tượng của việc thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình; các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình; hình thức, thủ tục
đăng ký thế chấp QSDĐ của hộ gia đình…
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình
từ đó chỉ ra những bất cập của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình về: Chủ
thể trong quan hệ thế chấp đối với QSDĐ của hộ gia đình; về đối tượng thế chấp là
QSDĐ của hộ gia đình; về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình…
- Nêu phương hướng và đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các
quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình
ở Việt Nam.

4. ối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a) Về đối tƣợng nghiên cứu
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản quy phạm pháp luật về thế
chấp QSDĐ của hộ gia đình; thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình ở Việt Nam trong thời gian qua.
b) Về phạm vi nghiên cứu
Thế chấp QSDĐ của hộ gia đình là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên
quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu


6

trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơ bản về thế chấp QSDĐ
của hộ gia đình như: Chủ thể, đối tượng của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình; hình
thức và thủ tục xác lập quan hệ; những thỏa thuận của các bên trong quá trình xác
lập, thực hiện giao dịch và các quy định về chấm dứt cũng như xử lý QSDĐ của hộ
gia đình. Về chủ thể nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu chủ thể là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam - chủ

thể thường xuyên, phổ biến hiện nay.

5. ơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
a) ơ sở lý luận
Để giải quyết các yêu cầu đặt ra, luận văn đã dựa trên cơ sở lý luận của chủ
nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, các quan điểm,
các học thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam.
b) hƣơng pháp nghiên cứu
Trong q trình hồn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp duy vật
biện chứng duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh,
trong đó chú trọng các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp
phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê, so sánh… Các
phương pháp này được sử dụng cụ thể như sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để tìm hiểu các khái
niệm, phân tích, tổng hợp các quy định của pháp luật hiện hành về lý luận về thế
chấp QSDĐ của hộ gia đình nhằm mục đích khái qt hóa các quy định của pháp
luật về vấn đề này, làm cơ sở cho việc đánh giá pháp luật. Trên cơ sở này, tác giả
sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá các quy định pháp luật hiện
hành để phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài;
- Phương pháp so sánh: Được sử dụng để so sánh giữa quy định của thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình hiện hành với quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ của
hộ gia đình trước đây, cũng như giữa quy định về thế chấp quyền sử dụng nói
chung với thế chấp QSDĐ của hộ gia đình;
- Phương pháp lịch sử: Được sử dụng để nghiên cứu quy định của pháp luật


7

thế chấp QSDĐ của hộ gia đình qua các giai đoạn làm định hướng cho việc hoàn
thiện pháp luật hiện hành.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đây là cơng trình nghiên cứu chun sâu về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Thơng qua việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ
của hộ gia đình theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, chỉ ra những
bất cập còn tồn tại trong các quy định về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình và trên cơ
sở đó, đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình ở Việt Nam giai đoạn hiện nay.
Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu ra là có cơ sở khoa học
và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật đất đai,
dân sự nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng. Những kết quả nghiên
cứu của luận văn cũng có giá trị tham khảo đối với những nghiên cứu vấn đề liên
quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Ngồi ra, luận văn cịn có giá trị giúp bản thân tác giả nâng cao nhận thức lý
luận đối với thế chấp QSDĐ của hộ gia đình trong cơng việc của mình, và có thể
làm tài liệu tham khảo cho các cá nhân và tổ chức muốn tìm hiểu về thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình. Từ đó vận dụng vào thực tiễn, nhằm bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên.

7.

ết cấu của luận văn
Luận văn gồm có ba phần: Lời nói đầu, nội dung và kết luận. Phần nội dung

chính được thiết lập thành hai chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

8

ƢƠ

1:

Ữ
SỬ DỤ

1.1.

VẤ

Ề
ẤT

Ơ BẢ
Ủ

Ộ

VỀ T Ế

Ấ

UYỀ

Ì

hái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Việc nghiên cứu bản chất của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình
trong bối cảnh đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng. Để làm được điều đó, trước hết cần luận giải
khái niệm thế chấp là gì? Thuật ngữ “thế chấp” khởi đầu có nguồn gốc từ Hán Việt:
“Thế là bỏ đi, thay cho”1; “Chấp là cầm, giữ”2. Từ điển Tiếng Việt giải thích: “Thế
chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có khả
năng trả đúng kỳ hạn”3.
Xuất phát từ ngữ nghĩa cơ bản của từ thế chấp như trên, chúng ta có thể hiểu
thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để để
bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi
khơng thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đó
cam kết khi xác lập nghĩa vụ, thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm
để thay thế.
Thế chấp QSDĐ được xây dựng như một biện pháp để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong các giao dịch. Trong phạm vi hoạt động cho vay thế chấp, QSDĐ là
một trong những biện pháp để bảo đảm tiền vay. Nhưng từ khi Nghị định
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm
(Nghị định 163/2006/NĐ-CP) ra đời đến nay thì khơng cịn quy định về khái niệm
bảo đảm tiền vay mà chỉ đưa ra các khái niệm về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm.
Tuy nhiên, dựa trên những quy định cũ và những quy định chung hiện hành có thể
hiểu bảo đảm tiền vay là việc các cá nhân, tổ chức cho vay (sau đây gọi chung là
bên cấp tín dụng) áp dụng cho các biện pháp bảo đảm cho khoản vay của mình
nhằm bảo đảm khả năng thu hồi nợ. Bảo đảm tiền vay có thể bằng bất động sản, có
1

Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội, tr.154.
Đào Duy Anh, tldđ (1), tr.394.
3

Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển bách khoa, Hà Nội.
2


9

thể bằng uy tín, tiềm lực tài chính, tính khả thi của dự án, bảo đảm bằng bất động
sản luôn được bên cấp tín dụng ưu tiên lựa chọn.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, tại khoản 1 Điều 317 Bộ
luật dân sự 2015 cũng có quy định về thế chấp tài sản như sau: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp)”.
Từ những phân tích trên có thể thấy rằng: Thế chấp QSDĐ của hộ gia đình là
việc một hộ gia đình đang có QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế
mà khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Thế chấp QSDĐ của hộ gia đình là một trong những quyền năng cơ bản và
quan trọng của hộ gia đình trong việc bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Có thể coi nó là
một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có
cơ hội tăng thêm nguồn vốn đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng. Thông qua
đó, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy, đối với người sử dụng đất, có lẽ
đây là quyền có ý nghĩa quan trọng đối với họ. Với vị trí, vai trị đặc biệt đối với
kinh tế - xã hội, thế chấp QSDĐ của hộ gia đình sẽ có những đặc điểm chung của
thế chấp QSDĐ. Ngồi ra, cịn có những đặc trưng nhất định cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng
quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Bộ luật dân sự 2005 và cả Bộ luật dân sự 2015, mặc dù không đưa ra khái
niệm cụ thể về thế chấp bất động sản, nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế

chấp tài sản4 và khái niệm về bất động sản, động sản5 đã cho chúng ta nhận định
được phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những tài sản gì.
Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp,
Luật đất đai 2013 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại đối
4
5

Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.
Điều 107 Bộ luật dân sự 2015.


10

tượng được phép tham gia6. Qua các chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài
sản trong quan hệ thế chấp là QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ khơng phải
bản thân đất đai hay QSDĐ nói chung. QSDĐ của chủ thể thế chấp có được trên cơ
sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch. Vì vậy,
QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi
ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Đây cũng chính là điểm khác
biệt cơ bản khi xem xét đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc gia duy trì hình
thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu
đại diện của Nhà nước về đất đai7.
Như vậy, QSDĐ không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người mang đi
thế chấp, mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Do bị chi
phối bởi hình thức sở hữu đại diện của nhà nước về đất đai, nên các quy định về thế
chấp QSDĐ bị ràng buộc một cách chặt chẽ bởi các quy định của Nhà nước.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ
khơng phải là hình thức chuyển QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được pháp
luật đất đai hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: Chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ. Tuy
nhiên, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây là
hình thức chuyển QSDĐ khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ. Tính khơng trọn vẹn,
không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản
thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối
với QSDĐ thế chấp đó, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận
thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng, mà quyền đó
vẫn thuộc về bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có
thể nhận lại, khơi phục lại hoàn toàn QSDĐ về phương diện pháp lý khi nghĩa vụ
6

Điều 188 Luật đất đai 2013.
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, tr.35.
7


11

trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận
giữa hai bên. Hoặc QSDĐ cũng có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập
quyền cho phía bên kia (bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ khi đến hạn8.
Mục đích của bên thế chấp ln hướng tới là việc có được một nguồn vốn để
đầu tư, khai thác một cách có hiệu quả trên mảnh đất hợp pháp của mình. Bên thế
chấp mong muốn được khai thác, sử dụng, duy trì sự tồn tại tài sản là QSDĐ của
mình mãi mãi chứ không hướng tới việc chuyển hẳn QSDĐ của mình để lấy một
khoản tiền từ phía bên kia, rồi phải chấm dứt QSDĐ hợp pháp của mình. Việc chấm
dứt và từ bỏ QSDĐ của bên thế chấp để xác lập cho bên nhận thế chấp chỉ là giải
pháp cuối cùng, và trong trường hợp bên thế chấp khơng cịn con đường lựa chọn

nào khác để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.Tuy nhiên, việc chuyển giao QSDĐ
trong trường hợp này không phải bản thân của thế chấp tạo ra mà phải thơng qua
hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá hoặc có được bởi một phán quyết có hiệu
lực của Tịa án9.
Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.
Do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ, đối với các giao dịch thế chấp
QSDĐ, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về chủ thể
và đối tượng QSDĐ tham gia quan hệ thế chấp như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự
chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch. Điều đó có thể nhận thấy qua
hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia
quan hệ thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi thiết
lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải tuân thủ
quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng: Cả Bộ luật dân sự lẫn Luật đất đai đều
quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản mà khơng được quyền
lựa chọn các hình thức pháp lý khác.
8

Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học,
Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.37.
9
Nguyễn Thị Nga, tlđd (10), tr.58.


12

Bên cạnh đó, để thuận lợi cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai và đề
phòng rủi ro pháp lý đối với những giao dịch liên quan đến QSDĐ, pháp luật hiện
hành còn quy định hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền – cơ quan cơng chứng và cơ
quan đăng ký cùng tham gia trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các

bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này.
Ngồi ra, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ và quy trình xử lý QSDĐ cũng
được pháp luật quy định chặt chẽ. Mặc dù, QSDĐ được thỏa thuận là tài sản bảo
đảm cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng điều đó khơng có nghĩa là QSDĐ đương nhiên
thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực
hiện được nghĩa vụ trả nợ. Cụ thể, khi bên có nghĩa vụ khơng thực hiện được nghĩa
vụ trả nợ thì các bên sẽ thỏa thuận về phương thức xử lý QSDĐ, nếu khơng thỏa
thuận được thì QSDĐ được xử lý thơng qua đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì
các bên có thể khởi kiện tại Tịa án. Trong trường hợp xử lý QSDĐ thơng qua hình
thức đấu giá thì trình tự, thủ tục đấu giá cũng phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu của
pháp luật về đấu giá, phải đảm bảo sự có mặt đầy đủ của các cơ quan chức năng
như tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thành lập, đại diện của các sở ban ngành có liên quan như cán bộ chun ngành
quản lý đất đai, tài chính, thanh tra. Ngồi ra, pháp luật cũng quy định bắt buộc phải
đăng ký đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ.
Những quy định này xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của QSDĐ đối với
mỗi người dân nói riêng và đối với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội nói chung.
Như vậy, đối với các giao dịch liên quan đến QSDĐ, đặc biệt là thế chấp QSDĐ,
pháp luật quy định hết sức chặt chẽ và nghiêm ngặt về các điều kiện, yêu cầu và thủ
tục pháp lý cần thiết có liên quan đến q trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao
dịch thế chấp QSDĐ10.
Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ của chủ thể hộ gia đình mang những nét đặc trưng
so với thế chấp QSDĐ của cá nhân, tổ chức hay chủ thể khác. Điều này xuất phát từ
tính đặc thù của chủ thể hộ gia đình ở nước ta. Với cơ sở kinh tế - xã hội hình thành
10

Nguyễn Thị Nga, tlđd (10), tr.62.


13

chủ yếu từ nền kinh tế nông nghiệp lúa nước và trải qua quá trình lịch sử lâu dài đã
xuất hiện hình thức kinh tế hộ gia đình. Cho đến giai đoạn hiện nay kinh tế nông
nghiệp, nông thôn, kinh tế hộ gia đình vẫn có vai trị quan trọng theo đường lối phát
triển kinh tế của Đảng ta. Do đó, Hiến pháp cũng như các văn bản quy phạm pháp
luật đã ghi nhận vai trị của hộ gia đình với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật:
Thứ nhất, là về chủ thể bên thế chấp đó chính là hộ gia đình- đây khơng phải là
một tổ chức có tư cách pháp nhân mà cũng khơng phải là một cá nhân do đó đã đem
lại cho thế chấp QSDĐ của hộ gia đình có nét khác biệt ( phần này sẽ được làm rõ tại
phần 1.3.1.).
Thứ hai, đó là đối tượng của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình là tài sản thuộc sở
hữu chung của các thành viên hộ gia đình. Là tài sản của các thành viên gia đình cùng
chung sống gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những
tài sản khác được xác lập sở hữu theo quy định của pháp luật11.
Thứ ba, người thế chấp cụ thể là hộ gia đình vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong
thời hạn thế chấp sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục thế chấp do pháp luật quy
định. Thực tế thì hộ gia đình vẫn đang sử dụng, khai thác quyền sử dụng nhưng người
nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ liên quan… Hay nói cách khác, quyền sử
dụng đất đem thế chấp vẫn thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình trong thời gian thế
chấp. hộ gia đình vẫn có thể sinh sống, làm việc, khai thác trên chính mảnh đất của
mình đã thế chấp.

1.2. ối tƣợng của việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1. Quyền sử dụng đất khơng có tài sản gắn liền trên đất
Như đã đề cập, QSDĐ là một quyền năng hạn chế của người sử dụng đất. Họ
chỉ có thể thực hiện các quyền đối với QSDĐ của mình trong những điều kiện nhất
định, đồng thời phải tuân theo quy trình, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Nếu
như các loại tài sản thơng thường có rất nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Thì đối với đất đai, Nhà nước khơng thừa nhận chế độ sở

11

Khoản 1 điều 212 Bộ luật dân sự 2015.


14

hữu tư nhân hay bất kỳ hình thức sở hữu nào ngoài chế độ sở hữu toàn dân. Mặc
nhiên, đất đai không thuộc quyền sở hữu của một tổ chức hoặc cá nhân. Việc tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận QSDĐ từ người
khác thì chỉ có QSDĐ chứ khơng có quyền sở hữu đối với đất đai.
QSDĐ được xem là đối tượng trong các giao dịch về đất đai và đương nhiên là
đối tượng trong hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong quan hệ thế chấp, người sử dụng
đất không thể đem đất đai đi thế chấp, vì họ khơng có quyền sở hữu đối với đất đai,
không thể thỏa mãn điều kiện của chủ thể thế chấp nhưng họ có thể thế chấp bằng
QSDĐ của mình. Nếu đối với tài sản thông thường, “quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” thì trong lĩnh vực đất đai,
“QSDĐ” khơng dừng lại ở đó. Chủ sử dụng đất có rất nhiều quyền như “sử dụng
khơng gian và lịng đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh, góp vốn”. Chính vì vậy, QSDĐ khơng chỉ là một biện
pháp của quyền sở hữu như quyền sử dụng đối với tài sản thơng thường12.
Tóm lại, QSDĐ thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ
sở hữu chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi chuyển giao cho
người sử dụng đất, QSDĐ được “chuyển hóa” thành một loại tài sản đặc biệt. Đối
với tài sản là QSDĐ, khi đưa ra thế chấp để bảo đảm tiền vay phải thỏa mãn những
điều kiện mà pháp luật quy định13.
Cụ thể, đối tượng thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình được quy định tại Điều
179 Luật đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình có quyền thế chấp QSDĐ tại các tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam đối với các loại đất, đất nông nghiệp
được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận
QSDĐ, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Trong trường hợp hộ gia đình thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng được
12

Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bản án và bình luận bản
án tập 2, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr.17.
13
Xem Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.


15

thực hiện quyền này. Riêng đối với hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hằng năm thì chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất th, chứ khơng thể thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng.

1.2.2. Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất
Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013 và Văn bản số
8020/VBHN-BTP của Bộ tư pháp ngày 10 tháng 12 năm 2013 về đăng ký giao dịch
bảo đảm (Văn bản số 8020/VBHN-BTP) thì tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng khác.
- Rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm.
Đất đai là tài sản ban đầu, tài sản gốc còn tài sản gắn liền với đất là những tài
sản được xác lập, hình thành sau khi có đất. Nếu khơng có đất đai thì các tài sản gắn
liền với đất dù là có nguồc từ tự nhiên hoặc do con người tạo ra (nhà ở) cũng khơng
tồn tại vì khơng có nơi để tọa lạc. Vì đất đai là tài sản đặc biệt, người sử dụng đất
khơng có trọn vẹn các quyền thì đối với tài sản gắn liền với đất, họ sẽ có đầy đủ các
quyền năng của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định

đoạt đối với tài sản trên đất. Tất cả các quyền này đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc
cho người sử dụng đất đầu tư, nâng cao giá trị của đất đai. Trường hợp giá trị
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện để bảo đảm tiền vay theo quy định
của pháp luật thì việc thế chấp đồng thời cả giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
hay thế chấp tách rời là do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận. Pháp luật
không bắt buộc thế chấp giá trị QSDĐ phải gắn liền với tài sản trên đất, mà có thể
tách riêng QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất để thực hiện giao dịch.
Thực chất giữa QSDĐ và quyền tài sản gắn liền với đất tồn tại mối quan hệ
chặt chẽ và là một khối thống nhất, có sự tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên,
trong mối quan hệ này, QSDĐ chiếm vị trí ưu thế, quyết định sự vận hành của các
tài sản gắn liền với đất. QSDĐ ln là tài sản có trước. Tài sản gắn liền với đất hình
thành sau và gắn liền với QSDĐ. Vì thế mà, khi định đoạt QSDĐ hoặc tài sản gắn


16

liền với đất, giữa chúng có sự ảnh hưởng lẫn nhau14. Cụ thể: Định đoạt QSDĐ mà
trên đất có tài sản gắn liền, thì tài sản gắn liền với đất ln cùng lúc được định đoạt
với QSDĐ. Trong khi đó, khi người sử dụng đất định đoạt tài sản gắn liền trên đất,
thì QSDĐ tùy từng trường hợp người sử dụng đất định đoạt tài sản gắn liền với đất
cũng đồng thời định đoạt QSDĐ hoặc sẽ tách biệt nhau. Tài sản gắn liền với đất khi
tham gia giao dịch thế chấp cũng phải thỏa mãn những điều kiện nhất định do pháp
luật chuyên ngành quy định.
1.2.3. Điều kiện của quyền sử dụng đất của hộ gia đình được dùng để thế chấp
Để QSDĐ của mỗi chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn,
chúng vừa phải thuộc các trường hợp được pháp luật quy định chủ thể sử dụng có
quyền thế chấp, vừa phải đảm bảo các điều kiện pháp lý như: QSDĐ thế chấp phải
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp; QSDĐ khơng có tranh chấp,
khơng thuộc diện phải kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn trong thời hạn
được phép sử dụng đất. Do đó, khi hộ gia đình thế chấp QSDĐ của mình cũng phải

đáp ứng các điều kiện chung về thế chấp QSDĐ như trên, cụ thể như sau:
Thứ nhất, QSDĐ của hộ gia đình có giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 cũng như Điều 317, 318 Bộ luật dân sự
2015 khi quy định về tài sản thế chấp đã không định nghĩa và cũng không có liệt kê
giới hạn những tài sản nào có thể trở thành đối tượng của thế chấp. Theo Văn bản
số 8019/VBHN-BTP của Bộ tư pháp ngày 10 tháng 12 năm 2013 về giao dịch bảo
đảm (Văn bản số 8019/VBHN-BTP), tài sản bảo đảm là “tài sản mà bên bảo đảm
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”. Từ những
quy định của pháp luật, có thể hiểu bất kỳ tài sản được phép giao dịch nào cũng có
khả năng trở thành tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (khoản
10, Điều 3 – Giải thích từ ngữ, Văn bản số 8019/VBHN-BTP thì tài sản được phép
giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời
điểm xác lập giao dịch bảo đảm).
14

Trần Đặng Anh Việt (2006), Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền với đất
của người sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr.13.


17

Đối với QSDĐ được dùng làm tài sản thế chấp, pháp luật quy định đó phải là
QSDĐ hợp pháp có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp. Khoản 1 Điều 167 Luật đất
đai 2013 đã quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ
theo quy định của Luật này”. Đây chính là cơ sở pháp lý để chủ sử dụng đất có
quyền thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Chủ sử dụng đất hợp pháp
phải tuân thủ quy định về điều kiện tài sản Điều 97 Luật đất đai 2013 và Giấy
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ tài nguyên và
môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất”15.
Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất16. Một thực tế là người sử dụng đất có thể có nhiều
loại giấy tờ khác nhau để chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất
nhất định như: Giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993,
Luật đất đai 2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị (theo
Nghị định 60/ CP của Chính phủ ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng nhà ở tại đô thị); Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản 2009, Luật đất đai 2013)… Tất cả các loại giấy này đều có giá trị
đến hiện nay. Và theo pháp luật hiện hành, tất cả các loại đất dù có hay khơng có
nhà ở, cơng trình xây dựng đều được cấp cùng một mẫu giấy chứng nhận - Giấy
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

15
16

Xem khoản 1 Điều 97 Luật đất đai 2013.
Xem khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013.