Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản
thân tơi. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng
được công bố trong bất kỳ cơng trình, luận văn, luận án khoa học nào trước đây.
Các thông tin tham khảo trong luận văn đều được tác giả trích dẫn một cách đầy đủ
và chính xác.

TÁC GIẢ

ĐÀO VĂN HÒA


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ..............................................................................................3
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................5
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................6
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 .......................................................................7
1.1. Khái niệm và đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất ..................................................7
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất ...................................................................7
1.1.2. Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất ..............................................................7
1.1.3. Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất ...........................................................8
1.2. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................9

1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình ..................................................9
1.2.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................................11
1.3. Khái niệm và đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 11
1.3.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình .................11
1.3.2. Phân biệt giữa “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với “mua bán đất” .......13
1.3.3. Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ...................14


1.3.4. Đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình ..................17
1.3.5. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình qua các
thời kỳ........................................................................................................................18
1.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ..........................20
1.4.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ....................20
1.4.2. Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình ......................................................................................................................21
1.4.3. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện và các trường
hợp khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................25
1.4.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình ....................................................................................................27
1.4.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng và hiệu lực thi hành hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ của hộ gia đình .................................................................................32
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................38
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH; NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT
CẬP VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................................39
2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất ......39
2.1.1. Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Bình Định ...............39
2.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai của hộ gia
đình trên địa bàn tỉnh Bình định ................................................................................40
2.1.3. Một số nội dung khác có liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Bình Định ..............................................43
2.2. Những vướng mắc, bất cập ................................................................................46
2.2.1. Những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn ..........................................46


2.2.2. Những vướng mắc, bất cập từ các quy định của pháp luật .............................49
2.3. Kiến nghị ............................................................................................................51
2.3.1. Kiến nghị khắc phục những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn ........51
2.3.2. Kiến nghị khắc phục những vướng mắc, bất cập từ các quy định của pháp luật
...................................................................................................................................53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................55
KẾT LUẬN ..................................................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý1,đất đai có giá trị vơ cùng quý giá, là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia.
Đất đai có giá trị đặc biệt như vậy nên con người mong muốn có được để
quản lý, sử dụng, tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình.
Đất đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích, có sự chênh lệch về giá trị sử dụng và
nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau, do đó sự chuyển dịch đất đai từ
người sử dụng này sang người sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu, khách

quan của nền kinh tế thị trường. Để có được “thửa đất”2 phù hợp với nhu cầu sử
dụng đất của mình các chủ thể phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho nhau. Tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc để “chuyển quyền sử dụng
đất”3cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn, thơng qua quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất.
Từ năm 1975 đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật Đất đai năm 1987,
1993, 2003, 2013; Luật Đất đai năm 1987 cho phép người sử dụng đất được hưởng
những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền “chuyển”, “nhượng”
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử dụng đất4,
nhưng nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi

1

Điều 53 Hiến pháp năm 2013.

2

Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

3

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

4

Điều 3 Luật Đất đai năm 1987.


2

hình thức5. Tuy nhiên, đến thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã mở rộng các
quyền của người sử dụng đất, theo đó cho phép người sử dụng đất là “hộ gia đình,
cá nhân được được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất6 là việc Nhà nước ghi nhận một thực tế
khách quan, một quyền tự nhiên của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất –“hộ gia đình sử dụng đất” là một chủ thể sử dụng đất
quan trọng và đặc biệt được ghi nhận trong suốt quá trình phát triển của pháp luật
về đất đai. Chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” lần đầu tiên xuất hiện trong Luật Đất
đai 1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật Đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật
Đất đai 2013 được ban hành thì chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” được giải thích cụ
thể: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”7.
Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây được gọi tắt là hộ gia đình) là chủ thể giữ
vai trị quan trọng trong quan hệ pháp luật đất đai hiện nay, các giao dịch về chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong xã hội rất sơi động. Hộ gia
đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình thơng qua các
hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là sơi động nhất. Song để thực hiện được các hình thức chuyển quyền này
thì chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình phải gặp khơng ít những khó khăn, vướng
mắc, bất cập.
Bất cập lớn trong hộ gia đình sử dụng đất là việc xác định thành viên hộ gia
đình sử dụng đất, việc thực hiện các quyền của thành viên hộ gia đình sử dụng đất,
5

Điều 5 Luật Đất đai năm 1987

6

Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993.

7

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


3

đã kéo theo hàng loạt vướng mắc khác có liên quan đến việc thực hiện các thủ tục
hành chính khi hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có sự ảnh
hưởng nhất định đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Chính vì vậy
việc tìm hiểu, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong giai đoạn hiện
nay là hết sức cần thiết. Do đó, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003”để
nghiên cứu.
Thông qua việc nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Định, tác giả chỉ ra
những vướng mắc, bất cập, từ đó làm cơ sở đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử
dụng đất.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý, người làm
việc trong các cơ quan nhà nước nghiên cứu các đề tài liên quan đến các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình sử dụng đất nói riêng, nhiều cơng trình, đề tài nghiên cứu khoa học
có giá trị thực tiễn cao phải kể đến như:
Nguyễn Minh Giám (2017), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại Cà Mau”, luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Thị Nắng Mai (2011) “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại
học Quốc gia Hà Nội.


4

Phạm Hữu Nghị (2000), “Những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Viện nghiên cứu địa chính – Tổng
cục Địa chính.
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học,
Trường Đại học luật Hà Nội.
Lê Thảo Phương (2018), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”, luận
văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt
Nam.
Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học
luật Hà Nội.
Phạm Thị Thanh Vân (2015), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Phạm Văn Võ (2009), “Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam
hiện nay”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
Mỗi cơng trình, đề tài nghiên cứu khoa học giúp cho người đọc hiểu sâu hơn

về bản chất, đặc điểm của các chủ thể sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, đồng thời đã chỉ ra những vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ
thể sử dụng đất. Song hiện nay vẫn chưa thấy cơng trình, đề tài nghiên khoa học nào
nghiên cứu đầy đủ nhất về việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng
đất – một chủ thể sử dụng đất quan trọng trong lịch sử phát triển của pháp luật về
đất đai. Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống, phân tích các
quy định của pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình sử dụng đất để thấy được những rào cản, những điểm bất cập trong các
văn bản pháp luật, những quy định chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến việc chuyển


5

quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất và cuối cùng là đưa ra những giải
pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất của hộ gia đình là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ lý luận, phát hiện những vấn đề
phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, tiến hành phân tích, đánh
giá để tìm ra những bất cập của pháp luật, bất cập trong cơ chế áp dụng pháp luật
trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất, từ đó làm cơ
sở để kiến nghị, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất,
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình.
- Phân tích các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Phân tích những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng các quy
định và các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình theo
Luật Đất đai năm 2013.
- Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập, tác giả đưa ra những giải pháp cụ
thể dựa trên những luận cứ khoa học nhằm kiến nghị hoàn thiện các quy định của
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình trong thời gian tới, góp phần
làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự
2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn


6

bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một Luận văn thạc
sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai
năm 2013, từ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Bình Định.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác –
Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh; đường lối của Đảng và Nhà nước về xây dựng và
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung, về quản lý
và sử dụng đất đai; ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như: so
sánh, phân tích, tổng hợp để hồn thiện đề tài của mình.


7

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
1.1. Khái niệm và đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “hộ gia đình sử dụng đất là
những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp
luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại
thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Với quy định trên thì khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” và “hộ gia đình”
theo hộ khẩu là khác nhau. Theo Luật Cư trú, sổ hộ khẩu là giấy tờ quản lý hành
chính về mặt cư trú, nơi ở (nơi thường trú) của công dân8.Hộ gia đình trong sổ hộ
khẩu là các cá nhân trong cùng một gia đình có chung địa chỉ đăng ký thường trú,
khơng có ý nghĩa xác định về mặt sở hữu tài sản chung như hộ gia đình trong quan
hệ pháp luật dân sự hay hộ gia đình sử dụng đất.Như vậy, những người có cùng hộ
khẩu khơng đương nhiên được xem là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất là một trong bảy “nhóm người sử dụng đất”quy định
trong Luật Đất đai gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao;
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi9.

1.1.2. Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất
Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 có các đặc điểm sau:

8

Khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2006

9

Điều 5 Luật Đất đai năm 2013


8

*Những người trong hộ gia đình sử dụng đất có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình.
*Đang sống chung trong hộ gia đình.
*Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
*Hộ gia đình sử dụng đất có vị trí trương đương với chủ thể sử dụng đất là cá
nhân, trong Luật Đất đai 2013, hầu hết tất cả các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình
và cá nhân ln đi kèm nhau, do đó hộ gia đình và cá nhân có vị trí tương tương với
nhau trong quan hệ pháp luật về đất đai.
* Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử dụng đất có số lượng lớn hơn hết so
với các chủ thể sử dụng đất khác theo Luật Đất đai năm 2013.

1.1.3. Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất
Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo
đó, chỉ căn cứ vào hộ khẩu tại các thời điểm trên có thể khơng chính xác, vì có thể
là thành viên trong hộ gia đình đang sống chung, nhưng khơng có quyền sử dụng
đất chung.
Những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khơng phải là tất cả thành
viên có tên trong hộ khẩu, người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là
thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nói cách khác nhân khẩu trong sổ hộ khẩu
không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử cách dụng đất của thành viên hộ gia
đình sử dụng đất.
Về chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, cho đến khi ban hành Bộ luật Dân

sự (BLDS) năm 2015, các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự được thừa nhận bao
gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác. BLDS năm 2015 chỉ chính thức
thừa nhận tư cách chủ thể của cá nhân và pháp nhân (Điều 1); hộ gia đình được coi


9

là một trường hợp cá nhân kết nhóm đặc thù, đặc biệt có ý nghĩa ở góc độ pháp luật
đất đai; cịn tổ hợp tác khơng cịn được coi là chủ thể nữa10.
1.2. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Năm 1986, Đảng Cộng sản Việt Nam tổ chức đại hội lần thứ VI đã đẩy mạnh
công cuộc đổi mới đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường, đổi mới cơ
chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp và xác định vai trị của hộ gia đình là đơn vị
kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đồng thời đề ra chủ trương
giao đất cho hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài, mở rộng các quyền năng của
người sử dụng đất.
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước tính đến ngày
31/12/2017, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.568 ha, trong đó:Diện
tích nhóm đất nơng nghiệp 27.268.589 ha, diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp
3.749.674 ha, diện tích nhóm đất chưa sử dụng 2.105.305 ha. Trong đó, hộ gia đình
và cá nhân đang sử dụng 15.890.492 ha, chiếm 47,97% tổng diện tích tự nhiên11.
Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra, “hộ nông dân” là một trong những đối
tượng được Nhà nước giao đất. Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đã quy
định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài”12. Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn:
“Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất”13.

10

Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân sự - tập 1, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành

phố Hồ Chí Minh, Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh, tr. 25.
11

Bộ Tài ngun và Mơi trường (2018), Quyết định phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích
đất đai năm 2017, tr. 1.
12

Điều 20 Luật Đất đai năm 1993.

13

Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003.


10

Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản
chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”14. Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp
cơng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một
số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia
quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”15.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây
không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống

nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số
các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được
thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị cơ quan quản lý đất đai căn cứ vào hồ
sơ về đất đai để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Để khắc phục những vướng mắc trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”16.
Do đó có thể hiểu: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất có được là
trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất
từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được Nhà nước
bảo vệ và bảo đảm thực hiện trên thực tế.

14

Điều 116 Bộ Luật Dân sự 1995.

15

Điều 106 Bộ Luật Dân sự 2005.

16

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


11

1.2.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có những đặc điểm sau đây:
* Cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có
phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngồi.
* Do tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của hộ gia đình và đối với một
số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên hoặc hạn
chế việc sử dụng đất của hộ gia đình, mà không dành cho các tổ chức trong nước
hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài. Chẳng hạn, đối với hộ gia đình trực tiếp sản
xuất nơng nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả
tiền. Song, nếu các hộ gia đình này khơng sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ
được chuyển nhượng cho các hộ gia đình khác cũng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp
mà khơng chuyển nhượng ngồi đối tượng nêu trên.
* Việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập QSDĐ của hộ gia đình trên
thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Một mặt xuất phát từ khái niệm hộ gia
đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay cịn có ý kiến
khác nhau, Bộ luật Dân sự 2015 khơng cịn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia
đình mà chỉ có pháp nhân, cá nhân. Mặt khác, việc xác định QSDĐ của hộ gia đình
theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành còn gặp những khó khăn nhất định.
1.3. Khái niệm và đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình

1.3.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất
đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”. Trong khoa học pháp lý của Việt
Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc
“chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất.


12

Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho
bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử thì khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ
khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta
tại Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ khơng được đặt ra mà thay vào đó là các
thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai,... Điều này
có nghĩa là khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan
hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách khác, sở hữu tồn dân
về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trị như một
sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng
đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, Nhà
nước cũng đóng vai trị là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng
QSDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các
chủ thể phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như
quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định17.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó người có QSDĐ (bên
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.

17

Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,

Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr. 15.


13

Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật18.

1.3.2. Phân biệt giữa “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với “mua bán
đất”
Theo từ điển tiếng Việt, “chuyển nhượng” là nhượng lại cho người khác (cái
thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng). Xét về ngữ
nghĩa thì “chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa. Ở một
góc độ khác, “nhượng" có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”, “chuyển nhượng”
nghĩa là “nhường lại, bán lại, cho người khác” nó có nghĩa rộng hơn mua bán. "Mua
" nghĩa là trao tiền lấy vật, còn "bán” nghĩa là trao vật và lấy tiền. "Mua bán” nghĩa
là mua đồ vật rồi bán lại với mục đích để lấy lời.
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đây là một khái niệm mới và
được quy định tại Luật Đất đai năm 199319. Trước đây, chế độ cũ (tư hữu về đất
đai) có khái niệm “mua, bán đất”. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng
thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán
đất”. Bản chất của mua bán là chuyển giao quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản, trong khi chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nên không có quyền
định đoạt. Cho nên, thuật ngữ chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với bản chất công
hữu về đất đai.
* Đối tượng của chuyển nhượng QSDĐ là chuyển giao quyền sử dụng đất,
còn đối tượng của mua bán đất là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

18

Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.

19

Điều 3 Luật Đất đai năm 1993


14

* Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất, còn chủ thể mua bán
đất là chủ sở hữu đất đai.
* Tính chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít mang ý nghĩa về kinh tế,
tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí khơng có. Cịn “mua bán” thì
phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” thay vì “mua bán đất” là để phù hợp với mục tiêu của Nhà nước xã hội
chủ nghĩa, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Luật Đất đai 2013 quy định “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này”20.Ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì khái niệm chuyển
nhượng QSDĐ khơng được đặt ra mà thay vào đó là các khái niệm mua bán đất đai.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và
được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, Nhà nước
cũng đóng vai trị là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa các bên trong giao dịch, cụ thể việc chuyển nhượng giữa các chủ thể
phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền
và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Do đó, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự

chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người chuyển nhượng (người có
QSDĐ) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định.

1.3.3. Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
* Chuyển giao cùng lúc đất và QSDĐ. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thì QSDĐ được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại

20

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.


15

quyền tài sản. Tài sản này được xác lập và ln gắn với một tài sản khác đó là đất
đai,do đó khi chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa là chuyển giao cùng lúc đất và
QSDĐ. Khi chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì người chuyển nhượng sẽ khơng
cịn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và QSDĐ. Mọi yêu cầu đòi lại QSDĐ hoặc
những quyền lợi liên quan khác sẽ không có cơ sở để xem xét.
Riêng đối với QSDĐ của hộ gia đình thì đây được xác định là tài sản chung
của hộ gia đình, việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định tại
Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các
thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập
quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là

bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình thì mỗi thành viên trong hộ gia
đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó khi
định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của các thành viên và
mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó.
* Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều
kiện do Nhà nước quy định, bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ21
và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng,
ngược lại bên nhận chuyển nhượng mặc dù bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật
chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng QSDĐ đối
với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận
21

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013


16

chuyển nhượng. Do đó, có thể thấy để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả,
tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc khai thác không hết tiềm năng của đất, Nhà nước
bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy.
* Đối với từng loại đất khác nhau, Nhà nước quy định những điều kiện
chuyển nhượng khác nhau, vì từng loại đất có tầm quan trọng khác nhau. Điều kiện
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp chặt chẽ hơn so với các loại đất
khác, vì xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của
cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định
đến sự ổn định kinh tế chính là nơng nghiệp.
Mục đích, ý nghĩa từ việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình

* Đối với bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
Xuất phát từ giá trị đặc biệt của đất đai đối với đời sống của con người, đất
đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng, nhu cầu
sử dụng đối với mọi chủ thể là khác nhau, vì vậy để có được thửa đất phù hợp với
nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho
nhau, tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, hoặc để sản xuất kinh doanh hoặc chuyển nhượng cho người khác có
khả năng sử dụng lớn hơn thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Đối với Nhà nước
Nhà nước ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ là sự
ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng
đất, góp phần hồn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp
nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường22. Hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình giúp tăng thu ngân sách cho Nhà nước thơng qua việc
nộp thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ, lệ phí địa chính khi chuyển nhượng

22

Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr. 18.


17

quyền sử dụng đất, việc này có ý nghĩa đảm bảo điều tiết thu nhập đối với bên
chuyển nhượng, đồng thời cũng đảm bảo hài hịa giữa lợi ích của chủ thể sử dụng
đất với lợi ích chung của Nhà nước.
* Đối với nền kinh tế
Chuyển nhượng QSDĐ là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường, QSDĐ

là một quyền tài sản – một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền, do vậy là điều
kiện cho phép QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt được lưu thông trên thị
trường. Trong nền kinh tế thị trường tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa thì nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng
QSDĐ nói riêng của người sử dụng đất ngày càng tăng. Đặc biệt, nền nông nghiệp
phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình cơng nghiệp hóa, đơ thị
hóa, hiện đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, đồng thời với việc giao
thêm các quyền “định đoạt” quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập
trung ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác
cũng tạo điều kiện để QSDĐ tham gia vào việc hình thành thị trường QSDĐ. Trong
thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng
cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.

1.3.4. Đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình
Đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hay còn gọi là khách thể của
quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ, là những
lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và những quyền và
lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất nếu có.
Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có QSDĐ ở dạng
quyền tài sản (vơ hình) ln gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình)
là đất đai. Do đó, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao
gồm đất và quyền sử dụng đất.
Không phải tất cả các loại đất đều được trở thành hàng hóa để chuyển
nhượng và trở thành khách thể của quan hệ pháp luật này. Vì đất đai thuộc sở hữu


18

của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối
tượng được tự do chuyển nhượng; QSDĐ cũng phải đảm bảo tính hợp pháp, khơng

có tranh chấp và khơng thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự
khác; mỗi QSDĐ được sử dụng với mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính khơng
giống nhau, vì vậy khơng thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đảm bảo tính hợp pháp
đều trở thành đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Nhìn chung QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với loại đất sử
dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất; đối với các loại
đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng sẽ
khơng là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Cùng với đó, chủ thể sử dụng đất
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụng như giao đất có thu
tiền, th đất trả tiền một lần cho tồn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với các quy định về điều kiện
chung và điều kiện cụ thể cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dịch trên thị
trường sẽ là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của
QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch. Nếu việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển
nhượng với đối tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thì
hợp đồng sẽ vơ hiệu về đối tượng; theo đó, giao dịch sẽ khơng được pháp luật bảo
vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận chuyển nhượng, đây cũng là nguyên nhân
dẫn đến tranh chấp.

1.3.5. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình
qua các thời kỳ
Giai đoạn từ năm 1945-1975, tháng 12/1953 Luật Cải cách ruộng đất được
ban hành, các biện pháp thực hiện cải cách ruộng đất gồm tịch thu, trưng thu, trưng
mua ruộng đất của địa chủ để chia cho nông dân. Hiến pháp năm 1959 quy định 3
hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể
(hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (Sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của