Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án (qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng

I HC QUI
KHOA LUẬT




ĐỖ THỊ VÂN PHƢƠNG



ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
(QUA THƢ
̣
C TIÊ
̃
N TP ĐA
̀
NĂ
̃
NG)

Chuyên ngành: Luật dân sự
Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ĐÀO TRÍ ÚC



HÀ NỘI - 2012



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!





Đ Th Vân Phƣơng

MỤC LỤC

Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU 1
1. p thit c  1
  3
3. Mu c  4
 u 5
a kt qu u 5
6. Kt cu ca lu 6
Chương 1: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN
QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.1. N    A QUYN S D  
CHUYNG QUYN S DT 7
1.1.1. m quyn s dng quyn s dt 7
 i dung ca h ng chuyng quyn s
dt 13
1.1.3. Ph  u ki  u qu   a vic chuy ng
quyn s dt 16

1.2. TRANH CH I QUYT TRANH CHP V CHUYN
NG QUYN S DT B 20
1.2.1.  gii quyt tranh chp v chuyng quyn s dt 20
1.2.2. Tranh chp chuy ng quyn s d t -  ng gii
quyt c 24
Kết luận chƣơng 1 26


Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI
QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 27
2.1. THC TR   P V CHUY NG
QUYN S D NG 27
2.1.1. m t  - i n thc tin
chuyng quyn s d ng 27
2.1.2. m cp v chuyng quyn s dt
 ng 31
2.2. THC TIN GII QUYT TRANH CHP V CHUYN
NG QUYN S DT CA
 NG 34
2.2.1. i quyt tranh chp v chuyng quyn s dng
t t 



 34
2.2.2. Mt s bt cp trong hot gii quyt tranh
chp v chuyng quyn s dt c
  39

Kết luận chƣơng 2 61
Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 62
3.1.   M B    T TRONG
GII QUYT TRANH CHP V CHUYNG QUYN
S DT 62


3.2. MT S GI  M B    T
TRONG GII QUY   P V CHUYN
NG QUYN S D T C   
 NG 69
3.2.1. Gi 69
3.2.2. Nhng gi th 75
Kết luận chƣơng 3 80
KẾT LUẬN CHUNG 81
DANH MU
̣
C TA
̀
I LIÊ
̣
U THAM KHA
̉
O 83

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
 quan tr sn xut ra ca ci
vt ch,  bt c quu
nh c th trong Hi
 quo v.
Ti Vi
b phn c qu thiu c
ng sn  kinh t,
c bi n
hin lc quan trng nhn nht
 n kinh t i cc.  t v 
ng.
i vi, vim to ra nh
v mt vt ch phc v cho nhu cu cuc st cn thit.
n ti, con ngi bng cng
mng nhi
nhau nhu qu nh ci s n
ng cc v mi m
quan tr kinh t ct
  dch
chuyn quyn s dt t ch th  th  
mt v t yu ct
nhinh v v 
c t vic chuyng quyn s dt din ra

 ng giao dch vt nhiu v phc tt 


2
t nhi s u bit v t hoc t 
ng chuyng quyn s d
t vn ra, quyn li ha ch th tham gia
giao dch vc bo v 
nh ct v v chuyng quyn s dt, thc ti
dc t t trong gii quyt
 vic chuyng quyn s dt vn
 rt quan trng t  n ra nh
ph kp thi x ng bt cp, hn ch 
nh c t t.
Trong thi gian va qua, th ng bng sn cc ta hong
rc bi th ng, m 
i mnh m v mi mt nh n v  h
tng, vic m rph  ng giao dch bt
ng sn ra nhn nhng thi vi s 
trin nhn nhng tranh ch hong
giao dch, chuyng quyn s du
gii quyt v ht sc quan trng. Ti
ng, trong nh  p v chuyn
ng quyn s d 
c tdi quy 
p phi nhi quyt tranh chp
v chuyng quyn s dt ct
c nhn gii quythuo v
n, ln gi vng k 
 t, gi vng      , trt t     

  .


3
nh nhng kt qu  c, vi
i quy p v chuyng quyn s dt
ca  t ng vng bt cp, thi
nhnh, nhiu b , t l  hy, b sa do li
ch c bit, vt s v 
d hy nhiu l
nhiu c ng nhn quya
n bt cp, thi
 p, nhn tht cn ch, mt s
 nh c     p vi thc t  n tn ti mt s
  p v, nhn th
lu nh v t t tc ca
Th i thng vu thc t
trong vi gii quy 
 u mtng th vit trong
gii quyt tranh chp v chuyng quyn s dt ci
 ng, t m b
lui quyt tranh chp v chuyng quyn s dng
 ch Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án (qua thực tiễn tại thành phố
Đà Nẵng) u cho lu
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
n naykhoa
 
, 
   

     


4
-   ng hai c
x trong t t  Vit, s 08;
-  Phm Hu Ngh ( thc tr
Vit;
- 

-            
 ;
-  (2012),  
;
- Luc s c c Th
lut trong vic gii quy  c p tnh 
Vit Nam hi
- TS. Mai B  t s  n v nhim v, quyn hn ca
 m quyn cho Thu
c 9;


              
. 





3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài

 


5


 
-  
c
            
p 
  ng), 


   





 
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu

; 



5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu






6
 
  
6. Kết cấu của luận văn


Chương 1:  

Chương 2           
 
 
Chương 3: 










7
Chương 1
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. 

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất



9 












 




 
  t.



h giao





8
quyền tự nhiên
 



-           






 - 
 [2].
- 



- 


quyền năng pháp lý,

. 


               



9













 


         
 . 
     

 




 




10









-      



- 
          thứ nhất    

thứ hai
 
2003 




             






11

h

 





 


 

              











, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi
từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển


12
quyền đó cho người khác
 


1.1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất



 




            

m -
 
 

             

             

           
 





13
quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn 

chuyển quyền sử dụng đất
hạn chế, không trọn vẹn[29].
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là một hình
thức chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn theo đó người có quyền sử dụng đất
hợp pháp theo qui định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất với các thủ tục, hình thức do pháp luật qui định.
1.1.2. Khái niệm và nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 - 





K
 



 





14









hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền
sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất
1.1.2.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
             

- Thông tin của bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển
quyền sử dụng đất
             


- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, 

              c

               


15
; t

- Thỏa thuận cụ thể về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất
 

 
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
 



 
     
u 
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
- Thỏa thuận các phương thức giải quyết tranh chấp


 


- Các thỏa thuận khác


 




16
1.1.3. Phạm vi, điều kiện và hậu quả pháp lý của việc chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất





- 

+ 


 








 


 
- : L



17

 -CP


1.1.3.2. Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất" [14]








- Đất không có tranh chấp


  




- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.





18
- Trong thời hạn sử dụng đất



 hai mươi năm
năm mươi năm

không quá hai mươi năm
không quá năm
mươi năm. 

g



   
không quá năm mươi năm

- 
không quá bảy mươi năm

            
không quá chín mươi chín năm.
1.1.3.3. Hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất






19


             










- 











-  

 
             



20



- 





1.2.         

1.2.1. Cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Tranh cht hii xy ra trong bt k 
 - i tn ti l
tranh ch   ng tranh

chp gia giai cp b t. Vic gii quyt tri 
tranh ch i phc thc hin bng mt cung
i.  n tn v l
chn v l, quy c
c gii quyt tranh ch ti
i hom quyn
thc hin dnh ct.
Tranh chhiểu theo nghĩa rộng u hin s n, bt
ng trong vinh quyn qun chim hu, quyn s di