MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG THỜI GIAN TỚI

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN
LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG
THỜI GIAN TỚI
3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý
bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng VPBank nói riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều
gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành
ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử
lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này
ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức
năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát
triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng VPBank đã có những thay đổi
đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết
quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu.
Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước
ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng
tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng
như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực
tập tại VPBank em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài
viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn
nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây
dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà VPBank đang gặp
phải.
+ Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
hiện nay ở Ngân hàng VPBank, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ
Giá cả bất động sản thế chấp
Thời giancho vay
Chu kỳ phát triển tín dụng
Xu hướng lạm phát
Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp

cho cán bộ định giá; nhà nước ban hành một khung giá phù hợp với thị trường
hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản,
thì người định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan
hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi
ro tín dụng đối với những trường hợp này.
Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế
chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp
có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự
kiến trong tương lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực
của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trường của nó là một đại lượng
biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Như
vậy, một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc,
các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng
thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của
bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp
một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là
có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào
thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tương ứng của chu kỳ
phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản được định giá theo
giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem
hình vẽ)
Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối
ưu. Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp
vào thời điểm hoàn toàn không được thấp quá, trong trường hợp ngược lại rủi
ro không trả được nợ sẽ tăng cao (được thể hiện trên hình vẽ). Vấn đề xác
định cho vay tối ưu càng trở nên bức xúc trong điều kiện lạm phát cao, bởi
vì tốc độ tăng giá mạnh không được dự kiến có thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc
và lãi vay, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá
bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa

ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời
hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp
+ Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ
lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất. Tuy vậy không vì thế
mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác
gắn trên đất. Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao
mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này.
 Giá trị nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá
 Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của
nhà và đơn giá.
Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả
phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp.
Ví dụ như: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được
7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm.
Lẽ ra tính phần hao mòn được tính là
%)14(14,0
50
7
≈=
tức là giá trị còn lại của nhà là 86%
Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính lượng hao mòn là:
%)20(2,0
50
37
≈=
+
và giá trị còn lại của nhà là 80%
Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá
nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng
hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì

rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trường nguyên vật liệu, nhân công luôn biến
động về giá cả... thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi
phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tương tự, cách này tỏ ra rất hợp lý
khi định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê... nhưng đối với
những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ,
tức là chịu sự tác động của lạm phát làm tăng giá cả nguyên vật liệu, nhân
công, quản lý... làm tăng chi phí đề tạo ra một bất động sản thế chấp mới như
vậy. Từ sự phân tích này em xin đề nghị, khi tính đơn giá của nhà và công
trình gắn trên đất nên tính cả tỷ lệ lạm phát.
Theo ví dụ trên ngôi nhà được thế chấp trong 3 năm, tỷ lệ lạm phát dự
báo trong thời kỳ này là 10%, chi phí hiện tại cho một m
2
sàn sử dụng là
1triệu đồng thì nên tính đơn giá nhà là 1,1triệu đồng và giả sử diện tích sử
dụng của ngôi nhà là 100m
2
thì giá trị ngôi nhà được xác định với mục đích
thế chấp là:
100m
2
x 1,1 tr x 80% = 88(tr)
Kết quả trên cũng khác tương đối so với cách tính không đề cập đến
lạm phát, theo ví dụ trên nếu không tính đến lạm phát thì giá trị của nhà là:
100m
2
x 1tr x 86%=86(tr)
Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc
dự báo tỷ lệ lạm phát.
- Áp dụng thêm các phương pháp định giá khác:
Mặc dù phương pháp so sánh trực tiếp có nhiều ưu điểm , nhưng

trong điều kiện thị trường không ổn định thì VPBank nên áp dụng thêm các
phương pháp khác nhằm làm giảm thiểu rủi ro tín dụng. Nên có sự phân
loại áp dụng từng phương pháp định giá phù hợp cho từng tài sản cụ thể.
Chẳng hạn: đối với bất động sản mang lại thu nhập như cửa hàng
buôn bán, trung tâm thương mại.... nên áp dụng phương pháp đầu tư để xác
định giá trị. Các tài sản đặc biệt như khách sạn, những tài sản khác mà gặp
khó khăn do giá trị phụ thuộc kảh năng sinh lời của tài sản thì nên áp dụng
phương pháp lợi nhuận.
- Thành lập một hệ thống thu thập, lưu trữ thông tin về định giá bất
động sản của VPBank.
3.2. Một số kiến nghị
3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới.
Trên thị trường bất động sản, cung - cầu vận động hình thành nên
giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay