Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Vpbank

Phng hng v gii phỏp hon thin cụng tỏc nh giỏ BS th
chp ti Vpbank
1. Phng hng nhm hon thin cụng tỏc nh giỏ BS th chp
Tài sản bảo đảm trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng nh trong hệ thống
ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng. Mà theo
quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc
bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi vay. Nên việc đnh giá giá
trị tài sản đảm bảo là hết sức cần thiết, nhng rủi ro của việc định giá cũng là rất lớn
nếu nh không có những cán bộ thẩm định giàu kinh nghiệm. Nh vậy ta vô hình chung
đẩy rủi ro hoạt động tín dụng sang một loại rủi ro khác, đó là rủi ro kinh doanh.
Theo ngân hàng VPBank thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho có
giá trị ớc tính sát với thị trờng, và cơ sở của việc ớc tính đó là giá trị giao dịch đã đợc
thực hiện, vì đến khi buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó đợc giao bán
trên thị trờng, điều này khẳng định giá trị ớc tính BĐS bảo đảm là giá trị thị trờng.
Nhng theo những gì mà cán bộ thẩm định làm thì không thể coi đó là gía trị thị trờng
đợc, vì nó còn mang nặng tính chủ quan của thẩm định viên, và theo nguồn thông tin
lấy giá trị BĐS tơng tự đã giao dịch là không có cơ sở pháp lý. Lấy ví dụ nh một BĐS
tơng tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu trên báo mua và bán là không hợp lý; do nhiều
khi nguồn thông tin mà trên báo mua bán có đợc là do những cò mồi BĐS kiếm lợi
mà cha chắc đã là thực sự diễn ra giao dịch.
Để giải thích cho hạn chế ở trên và đa ra lý luận của mình mà ngân hàng cho
rằng việc định giá nh vậy là hợp lý vì những lý do sau:
+ Giá cao hơn khung giá nhng lại thấp hơn giá thị trờng, để vẫn đảm bảo nhu
cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay
cho ngân hàng.
+ Thấp hơn mức giá thị trờng rồi, khách hàng không đợc vay toàn bộ giá trị đó
mà chỉ đợc vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có
thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không
phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có đợc. Nếu
đánh giá sát thị trờng thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng
không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS

cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.
Với những quan điểm lý luận trên thì em xin tán thành nhng nếu nh việc định
giá sát với gía thị trờng, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho ngân hàng sẽ lớn
mạnh hơn và thu hút đợc số lợng khách hàng lớn hơn. Và thực tế thì BĐS đặc biệt là
đất luôn có xu hớng tăng, hiện tợng khách hàng nh nói trên là rất hiếm (làm ăn giữ
chữ tín là chính).
Vì nếu đứng trên phơng diện của em thì việc cho khách hàng vay với hai lần
chịu thiệt nh vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ em khẳng định nh vậy là bởi vì
nếu ngời đi vay đợc vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn
chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị đợc vay nó sẽ nằm chết mà không có
khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh ngời ta rất hạn chế việc để đồng
vốn bị ứ đọng nh vậy.
Có thể ngân hàng cho rằng nh vậy thì rủi ro tín dụng gia tăng, nhng thực tế
không phải vậy, vì rủi ro tín dụng đã đợc chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực
hiện định giá tài sản bảo đảm, nhng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu nh ngân
hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một
đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm.
2. Mt s gii phỏp hon thin quy trỡnh nh giỏ BS th chp ti
VPbank
Để việc công tác định giá những BĐS đảm bảo thực sự phát huy tác dụng
trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản nh sau:
Thứ nhất, là nên bố trí tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lợng và chất lợng.
Vì khối lợng thẩm định của ngân hàng là rất lớn, dễ ngay áp lực công việc cho cán
bộ thẩm định; tăng chất lợng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho
cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo
kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ thẩm định của ngân hàng đi học), khi đó chữ
kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tợng tranh chấp. Việc định
giá tài sản đảm bảo là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc
định giá tài sản có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tơng lai của BĐS;
điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định

đợc những yếu tố nào của thị trờng ảnh hởng đến giá trị tơng lai của BĐS nh quy
hoạch, đa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi
ro cho ngân hàng. Để làm đợc điều này đòi hỏi các cán bộ thẩm định của ngân hàng
phải có kiến thức trớc hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giá, sau đó là
kinh nghiệp chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lợng của cán bộ thẩm định bằng
cách tuyển những ngời học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo
thêm.
Thứ hai, là khi tham gia định giá BĐS theo phơng pháp so sỏnh trực tiếp thì
nên lấy những thông tin chính xác nh lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của
các ngân hàng thơng mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền
hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Ngân hàng
nghiên cứu và có thể đa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu
một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ
thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh đợc sự thông đồng giữa các cán bộ
thẩm định và khách hàng. Việc đa ra những tỉ lệ điều chỉnh nh vậy thì có thể mang
tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhng bù lại có thể tránh đợc hiện tợng có đa dạng
phong phú về khả năng giá trị BĐS ớc tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt
động tín dụng Ngân hàng. Để đa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các
cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các
lĩnh vực ngành nghề, xã hội nh: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng,
am hiểu thị trờng, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá.
Thứ ba, xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá
BĐS th chp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp
cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản
lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động
thẩm định giá hơn nh chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi
cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS
chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu... Khi đó giá trị mà cán bộ
thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trờng hơn, vì có thể thu thập đợc nhiều BĐS chứng
cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm.

Thứ t, khi định giá một số BĐS nh khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn
vay mà đợc sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phơng pháp
thu nhập.
Ví dụ nh BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dới
con mắt của nhà thẩm định giỏ, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại
nhng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình nh danh tiếng, nhng không đợc loại
bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình
của ngành. Vì nh vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán đợc cho các nhà đầu t.
Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận
mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng đợc vay một số lợng vốn
nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng. Và phảI định giá dựa vào giá trị
thị trờng mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể
chúng đã bị biến đổi, thổi phồng. Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng
cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đa BĐS vào hoạt động.
Nhng nếu thực hiện đợc điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh
nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ.
Thứ năm, chúng ta nên kết hợp các phơng pháp định giá lại để định giá.
Ví dụ nh tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp
phơng pháp so sánh trực tiếp với phơng pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà
có kết cấu tơng tự, nhng ở vị trí khác có thu nhập nh thế nào sau đó chúng ta thực
hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phơng
pháp thu nhập để mà định giá chúng.
Thứ sáu, quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc phải có
trong báo cáo và biên bản định giá nh cơ sở dữ liệu để đa ra kết quả đó, để tránh hiện
tợng khách hàng và cán bộ thẩm định thông đồng với nhau để định giá cao hơn giá
trị thực tế của tài sản.
ó là những hớng giải quyết có tính chất gần nh cơ bản để nhằm đa lý luận
định giá và thực tiễn định giá trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo gần nhau hơn,
giỏ ca BĐS th chp đợc xác định một cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả
hai bên hợp đồng tín dụng.

Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên ngân hàng cũng sẽ gặp phải
những cơ hội và thách thức t phớa Nh Nc. Vỡ vy sau õy chúng ta cùng đi xem
xét và phân tích ở những nội dung sau.
3. Mt s kin ngh
Công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi
ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của
mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác định giá tại ngân hàng VPBank nói
riêng, mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống ngân hàng nớc ta. Vì vậy vai trò của
Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; Nú giúp
hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một
mớ lý thuyết khó hiểu thì bao giờ việc định hớng của chính phủ cũng là cần thiết.
Chính phủ ngoài việc định hớng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá,
những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn