Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank

Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại VPbank
1. Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS
thế chấp
1.1. Tình hình chung VPbank
1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng
Địa chỉ: Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè 0042/NH-GP của
Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời gian hoạt
động 99 năm. Ngân hµng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép
thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó do nhu cầu
phát triển, theo thời gian VPBANK đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. §ến tháng 8 năm
2006 vốn điều lệ của VPBANK đạt 500 tỷ đồng. Và vừa qua ngân hµng đã được
chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược
nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất Singapore, theo đó vốn
điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng. Và dự định sẽ xin nâng vốn điều lệ lên trên 1000
tỷ đồng vào cuối năm 2006. Và hiện nay vốn điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên
15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007. Năm 2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh
dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank. Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt
động cơ bản của VPBank đều đạt và vượt so với kế hoạch. Tổng tài sản đạt 20.000
tỷ đồng. Tổng nguồn vốn huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức
kinh tế và dân cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006). Tổng
dư nợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng
gấp 2 lần so với năm 2006).
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mở rộng
quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối năm 1993,
Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêm chi nhánh tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Tháng 11/1994, VPBank được phép mở thêm chi nhánh
Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng. Trong năm 2004,
NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank được mở thêm 3 chi nhánh mới là

chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội
ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chi nhánh Sài Gòn. Trong năm 2005, VPBank tiếp
tục được mở thêm một số chi nhánh nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh
Quảng Ninh, chi nhánh Vĩnh Phúc, chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long,
chi nhánh Tân Phú, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang. Cũng trong năm
2005, NHNN đã chấp thuận cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch
thành chi nhánh là phòng giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo,
phòng giao dịch Giảng Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịch
Chương Dương. Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phép mở
thêm phòng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang), phòng giao
dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), phòng giao dịch
Bách Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao
dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả
(trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc
chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh Cần Thơ).
Bên cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã
mở thêm hai công ty trực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, công
ty chứng khoán.
Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao
dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các
tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế,
Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và 2 công ty trực thuộc.
Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh, Thanh Hoá, Nam Định, Nha
Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số
điểm giao dịch trên toàn hệ thống VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch.
Hiện tại mạng lưới haotj động của VPBank đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao
dịch tại hầu khắp các tỉnh trên cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ
phần có mạng lưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hµng
Sơ đồ tổ chức ( organisational chart)

`

Đại hội cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát

Hội đồng tín dụng

Ban điều hành

Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ

nội

Các ban tín dụng

Phòng kế toán

Hội sở

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp &
quản lý chi nhánh

Phòng thanh toán
quốc tế & kiều hối

Phòng thu hồi nợ

Văn phòng VPBank

Trung tâm tin học

Trung tâm kiều hối,
phát chuyển tiền
nhanh W U

Trung tâm đào tạo

Các
chi
nhánh
cấp 2
và
phòng
giao
dịch

CN Hà Nội

CN TP HCM

CN Sài Gòn

CN Hải Phòng

CN Huế

CN Đà Nẵng

CN Cần Thơ

CN Quảng Ninh

CN Vĩnh Phúc

CN Bắc Giang

1.1.3. T chc nhõn s
S lng nhõn viờn ca VPBank trờn ton h thng tớnh n nay cú trờn
2600 ngi. Trong ú l phn ln cỏn b nhõn viờn cú trỡnh i hc v trờn i
hc (chim 87%). Nhn thc c cht lng i ng nhõn viờn chớnh l sc mnh
ca ngõn hng, giỳp ngõn hàng đng u c vi s cnh tranh. Do ó nhng
nm va qua ngõn hàng ó quan tõm ti cụng tỏc nõng cao cht lng cụng tỏc
qun tr nhõn s.
1.1.4. Lnh vc hot ng
- Huy ng vn ngn hn, trung hn v di hn ca cỏc t chc v cỏ nhõn
- Tip nhn vn u thỏc u t v phỏt trin ca cỏc t chc trong nc.
- Vay vn ngõn hng nh nc v cỏc t chc tớn dng khỏc.
- Cho vay ngn hn, trung hn v di hn i vi cỏc t chc cỏ nhõn.
- Chit khu thng phiu, trỏi phiu, giy t cú giỏ.
- Hựn vn, liờn doanh v mua c phn theo phỏp lut hin hnh.
- Thc hin thanh toỏn gia cỏc khỏch hàng.
- Thc hin kinh doanh ngoi t.
- Huy ng ngun vn t nc ngoi.
- Thanh toỏn quc t v thc hin cỏc dch v khỏc liờn quan n thanh toỏn
quc t.
- Thc hin cỏc dch v chuyn tin trong v ngoi nc di nhiu hỡnh
thc, c bit l chuyn tin nhanh Western Union.

1.2. Tỡnh hỡnh hot ng tớn dng ca ngõn hng trong nhng nm gn
õy
1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trong năm trớc năm 2007
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu
lớn cho ngân hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng lành mạnh, an
toàn và hiệu quả đợc VP đặc biệt quan tâm.
Bảng 2.1: Hoạt động tín dụng của VBPank qua các năm
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
toàn hệ
thống
2003 2004 2005 2006
Số tuyệt
đối
So với năm
trớc
Số tuyệt
đối
So với năm
trc
Số tuyệt
đối
So với năm
trớc
Số tuyệt
đối
So với
năm trớc
Tổng doanh
số cho vay

1.749 +51% 2.155 23% 2.501 16% 6.594 163.65%
Tổng d nợ
cho vay
1525 +38% 1865 22% 2.059 10% 5.031 144.34%
(Báo cáo tín dụng VPBank 2003, 2004, 2005,2006)
*Về quy mô tín dụng
Tăng trởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trởng của nguồn vốn, thể hiện sự
phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng. Hơn nữa tốc độ tăng
trởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế.
*Về cơ cấu tín dụng
- D nợ vốn vay ngắn hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 50.6% tổng d nợ.
- D nợ vốn vay trung dài hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 49.4% tổng d nợ.
*Về chất lợng tín dụng
Đây là điều đáng mừng của ngân hàng trong những năm gần đây. Nghiệp vụ tín
dụng phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả luôn đợc VPBank đặc biệt quan tâm. Nhờ
vậy, nợ quá hạn giảm mạnh từ 13.2% (cuối năm 2003) xuống 0.99% cuối năm 2004 ,
0.75% vào cuối năm 2005, v t mc 0.58% cui nm 2006.
1.2.2. Tình hình hoạt động năm 2007
Doanh s cho vay ton h thng nm 2007 t 13.217 t ng, tng 6.623 t
ng so vi nm 2006.
T l n xu ca VPBank mc 0.49% tng d n, thp hn nhiu hn so
vi t l n xu ca ngnh ngõn hàng Vit Nam (khong 7%).
Bảng 2.2: Tỡnh hỡnh d n tớn dng n 31/12/2007 nh sau
V: triu ng
Ch tiờu 31/12/2007 t trng
1/tng d n cho vay 13.217.000 100%
- cho vay ngn hn 6.626.000 50.1%
- cho vay trung di hn 6.591.000 49.9%
2/d n xu 647.633 0.49%
(Bỏo cỏo tng kt nm 2007 ca VPBank)

Tt c nhng hot ng cũn li ca ngõn hàng u thc hin tt v vt mc
k hoch ra. Điu ny c th hin kt qu kinh doanh ca ngõn hang nm
2007.
Kt thỳc nm ti chớnh 2007, VPBank t kt qu li nhun trc thu l
hn 313 t ng, tng gp ụi so vi nm 2006, trong ú li nhun t hot ng
ca ngõn hng l 273 t ng, li nhun t cụng ty chng khoỏn t 38,9 t ng,
li nhun t cụng ty AMC t trờn 2 t ng.
Trong nm 2007 VPBank phỏt sinh rt nhiu khon chi phớ ln nhm xõy
dng c s h tng cho vic phỏt trin lõu di nh: duy trỡ hot ụng ca Ban d
ỏn Corebanking T24; duy trỡ hot ng cu Trung tõm Th; u t vo h thng
ATM, phỏt trin mng li chi nhỏnh,v.v.v... Nu khụng cú cỏc khon u t
ú, li nhun nm 2007 cú th t mc cao hn. Tuy nhiờn vic u t vo cỏc yu
t h tng cụng ngh v mng li l rt cn thit, bo m duy trỡ mt v th cnh
tranh tt cho VPBank trong tng lai.
Nh vậy ta thấy đợc hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết
sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng, vì vậy việc khai thác hoạt động tín dụng
trong mỗi ngân hàng là rất nhiều, nhng khai thác làm sao cho hiệu quả nhng cũng
phải đáp ứng yêu cầu đảm bảo vốn vay của ngân hàng. Do đó để giảm bớt rủi ro tín
dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân hàng đều yêu cầu có tài sản đảm bảo, trờng
hợp không có tài sản đảm bảo là số lợng cho vay rất thấp; và hầu nh không đáng kể.
Vì vậy việc định giá tài sản đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho ngân
hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng. Nhận thức đợc
tầm quan trọng của tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng và việc định giá tài sản
đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những phòng thẩm định tài sản đảm bảo riêng
biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ nh tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng
VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi
nhánh Thăng Long.
1.3. Phũng thm nh ti sn bo m (TSB) ti Ngõn hng
VPBank
Để hiểu thật rõ nét về phòng thẩm nh TSB tại ngân hàng VPBank, Em xin

minh chứng cụ thể tại phòng thẩm định tài sản ở chi nhánh Hà Nội của Ngân hàng.
Địa chỉ: Số 4, Dã Tợng, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội.
1.3.1. C cu phũng thm nh ti sn bo m
Phũng thm nh ti sn bo m gm cú:
- Một trng phũng
- S lng nhõn viờn trong phũng: 13 ngi.
- Cht lng nhõn viờn:+ L nhng ngi tt nghip i hc.
+ Nhõn viờn l nhng ngi tr tui.
1.3.2. Nhim v ca phũng thm nh ti sn bo m
Thc hin vic thm nh v ỏnh giỏ cỏc ti sn th chp cm c (TCCC):
- Kim tra tớnh hp l, hp phỏp ca ti sn TCCC.
- Thm nh v chu trỏch nhim v giỏ tr thm nh tỏi sn TCCC m bo
cho khon vay.
• Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định gía
các tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.
• Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viÖc định giá tài
sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hµng.
• Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC.
• Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm n¬i vay và thực
hiện viÖc công chứng.
• Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tµi sản cho các cơ
quan chức năng theo quy định của luật pháp.
• Thực hiện viÖc mua bảo hiểm các tài sản TCCC.
• Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn
thảo hợp đồng thuê kho bãi.
• Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì
tài sản TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp
thời các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng.
• Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản
TCCC trong toàn hệ thống ngân hµng.

• Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ
thẩm định…
1.3.3. Thực trạng phòng thẩm định tài sản bảo đảm
Qua một thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm t¹i
VPBank, thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng
đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên
vic hng say nhit tỡnh lm vic ca mi ngi l ln, cú th gii quyt khi
lng cụng vic ln. Tuy nhiờn do khi lng cụng vic quỏ nhiu nờn phũng vn
thiu nhõn viờn. Do ú m cn phi b xung nhõn lc cho phũng thm nh.
V mt nhn xột na ú l a s nhõn viờn trong phũng khụng c o to
ỳng chuyờn ngnh nh giỏ (tr trng phũng v phú phũng cú uc o to
nghip v nh giỏ do ngõn hng to iu kin). ú cng l mt trong nhng vn
nờn c xem xột.
1.3.4. Hiệu quả của hot ng phũng thm nh TSB của VPBank
Thc t ti sn m bo l BS c th chp, bo lónh ti Ngân hàng
chim n 55%. Do ú, tỡnh hỡnh thc t d n cho vay ca Ngân hàng VPBank
theo vic nh giỏ BS bo m nh sau:
Bảng 2.4: D nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS
Đơn vị: tỷ VN
Chỉ tiêu
Năm
Tổng d nợ D nợ cho vay TC
là BĐS
Tỷ trọng
2003 1.525 295 19,3%
2004 1.865,4 451,43 24,2%
2005 2.059 510 24,76%
2006
5.031
1328,25 26,5%

Qua đó ta thy rng: Hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS là thế chấp cầm cố
là phát triển qua các năm, th hin đợc sự tăng trởng của hoạt động tín dụng trong
ngân hàng VPBank. Nh vậy ngân hàng VPBank ngày càng có uy tín trên thị trờng về
hoạt động tín dụng, uy tín về chất lợng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu
cầu. Điều đó cũng chứng minh đợc hiệu quả hoạt động của việc định giá BĐS đảm
bảo, bảo vệ đợc nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của
khách hàng.