PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK
1. Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPbank và trong
những năm tiếp theo
Trong năm 2008, VPBank tiếp tục duy trì chiến lược ngân hàng bán lẻ, tập
trung vào đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp
siêu nhỏ, hộ gia đình và các cá nhân. Để xây dựng VPBank trở thành một ngân
hàng bán lẻ hàng đầu ở khu vực phía Bắc và tiến tới là ngân hàng thuộc nhóm dẫn
đầu trong hệ thống ngân hàng TMCP trong cả nước theo định hướng chiến lược
của HĐQT, trong năm 2008 VPBank sẽ tập trung vào các nhiệm vụ trọng tâm sau:
1. Đẩy mạnh phát triển Thẻ cũng như hệ thống ATM trên toàn quốc, phấn đấu
đến hết năm 2008 VPBank vươn lên thuộc top 5 ngân hàng có dịch vụ thẻ phát
triển nhất tại Việt Nam; Tập trung vào sản phẩm bán lẻ, cho vay tiêu dùng, các sản
phẩm phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ.
2. Triển khai tổ chức hoạt động ngân hàng theo sơ đồ khối đã được HĐQT
phê duyệt trong năm 2007 (mô hình kinh doanh của ngân hàng hiện đại).
3. Khai thác các tính năng của phần mềm mới (T24) để phát triển các sản
phẩm dịch vụ hiện đại ( Internet Banking; SMS Banking và các sản phẩm dịch vụ
khác) phục vụ khách hàng.
4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để góp phần nâng cao chất lượng
hoạt động của các chi nhánh, phòng giao dịch để đảm bảo hoạt động an toàn, phát
triển bền vững.
5. Hoàn thành việc bán thêm 5% cổ phần cho ngân hàng OCBC trong quý
I/2008. Tiếp nhận chuyển giao công nghệ mới từ OCBC để nâng cao năng lực cạnh
tranh ca VPBank. y mnh vic hp tỏc o to ti Vit Nam v ti Singapor
cho i ng CBNV to ngun cỏn b lõu di cho VPBank.
6. Xõy dng hỡnh nh ca VPBank gn gi, thõn thin vi cụng chỳng, khỏch
hng trờn ton quc.
7. a c phiu VPBank lờn niờm yt v giao dch trờn sn giao dch chng
khoỏn H Ni (hoc S giao dch chng khoỏn TP H Chớ Minh) vo thi im
thớch hp trong quý I hoc u quý II/2008.

8. Cỏc ch tiờu hot ng nm 2008 nh sau (t ng)
Bảng 2.3: Các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu năm 2008
V: T ng
Ch tiờu 2007 2008 +/-
t l tng
(%)
1/Tng ti sn 18.231 30.000 11.769 64.55
2/Vn huy ng
- T t chc kinh t v dõn c
- Ngun vn khỏc
15.355
12.941
2.414
24.000
21.500
2.500
8.645
8.559
86
56.30
66.14
3.56
3/D n cho vay 13.217 20.000 6.783 51.32
T l n xu 0.49% <1%
4/Li nhun rũng trc thu
-T hot ng tớn dng
-T cụng ty chng khoỏn
313
273
38.9

550 137 43.77
5/S lng CBNV 2.681
(Bỏo cỏo tng kt nm 2007)
Ta thy c hot ng tớn dng l mt hot ng em li doanh thu ht sc
to ln n cho tt c cỏc ngõn hng. Cho nn vic khai thỏc hot ng tớn dng
trong mi ngõn hng l rt quan trng. V vy, vic khai thỏc lm sao cho hiu qu
nhng cng phi ỏp ng yờu cu m bo vn vay ca ngõn hng phi c t
lờn hng u. Do ú gim bt ri ro tớn dng m hu ht cỏc khon vay ti ngõn
hng u yờu cu cú ti sn m bo, trng hp khụng cú ti sn m bo l s
lng cho vay rt thp; v hu nh khụng ỏng k.
Nhận thức được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín
dụng và việc định giá tài sản đảm bảo mà ngân hàng VPBank đã có những phòng
thẩm định tài sản đảm bảo riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ như tại địa
bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi
nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long.
2. Phương hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp
Tài sản bảo đảm có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng, bảo
đảm khoản tiền vay cho Ngân hàng VPbank nói riêng, cũng như trong hệ thống
ngân hàng nói chung. Và theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản bảo đảm
bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng khoản tiền vay của bên đi vay. Nên công tác
định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng là hết sức cần thiết,
nhưng rủi ro của hoạt động định giá cũng là rất lớn nếu như không có những cán
bộ thẩm định giàu kinh nghiệm.
Theo ngân hàng VPbank thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho
giá trị ước tính sát với thị trường, và cơ sở của việc ước tính đó là giá trị giao dịch
đã được thực hiện, vì đến khi buộc phải phát mãi tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó
được giao bán trên thị trường. Nhưng theo cán bộ thẩm định thì không thể coi đó là
giá trị thị trường được, vì nó còn mang tính chủ quan của người định giá, và nguồn
thông tin lấy giá trị BĐS so sánh đã giao dịch là không đủ độ tin cậy. Ví dụ, BĐS
so sánh đó được tìn trên báo mua và bán, hay tìn trên một trang web nào đó trên

mạng,… Từ những hạn chế đó để hoàn thiện công tác định giá, Ngân hàng đã thực
hiện đưa ra phương hướng như sau:
+ Giá cao hơn khung giá nhưng lại thấp hơn giá thị trường, để vẫn đảm bảo
nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhưng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho
vốn vay cho ngân hàng.
+ Thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ giá
trị đó mà chỉ được vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc
phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng;
không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có
được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ,
khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì
giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.
Với những quan điểm lý luận trên của Ngân hàng thì việc định giá như vậy
là hoàn toàn đúng nếu như việc định giá sát với gía thị trường, tỷ lệ cho vay cao
hơn; điều đó khiến cho ngân hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hút được số lượng khách
hàng lớn hơn. Và thực tế thì BĐS đặc biệt là đất luôn có xu hướng tăng, hiện tượng
khách hàng như nói trên là rất hiếm (làm ăn giữ chữ tín là chính).
Xét trên phương diện bản thâm em thấy rằng: Việc cho khách hàng vay với
hai lần chịu thiệt như vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ khẳng định như vậy
là vì nếu người đi vay được vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì
đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị được vay nó sẽ nằm chết
mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh người ta rất hạn
chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy. Có thể ngân hàng cho rằng như vậy thì rủi
ro tín dụng gia tăng, nhưng thực tế không phải vậy, vì rủi ro tín dụng đã được
chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm, nhưng rủi
ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên
giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành
nghề và có nhiều kinh nghiệm.
3. Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại
VPbank

Để việc công tác định giá những BĐS thế chấp thực sự phát huy tác dụng
trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản như
sau:
Thứ nhất, Nhân lực cho lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm tăng thêm cả về
mặt số lượng và chất lượng. Vì khối lượng công việc thẩm định của ngân hàng là
rất lớn, điều này dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ thẩm định; tăng chất lượng
thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào
tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có
cử số cán bộ thẩm định của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của thẩm định viên
mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Việc định giá tài sản đảm bảo
là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá tài sản có
giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của BĐS; điều này đòi hỏi
cán bộ thẩm định phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định được những
yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của BĐS như quy hoạch,
đưa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro
cho ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ thẩm định của ngân hàng
phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giá, sau
đó là kinh nghiệp chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ thẩm
định bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi
phí đào tạo thêm.
Thứ hai, là khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sįnh trực tiếp thì
nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của
các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm
quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi
Ngân hàng nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về
BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan
của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông
đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh
như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhưng bù lại có thể
tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ước tính ở