THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK
1. Tình hình cơ bản của VPbank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS
thế chấp
1.1. Tình hình chung VPbank
1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng
Địa chỉ: Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè 0042/NH-GP của
Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời gian hoạt
động 99 năm. Ngân hµng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép
thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó do nhu cầu
phát triển, theo thời gian VPBANK đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. §ến tháng 8 năm
2006 vốn điều lệ của VPBANK đạt 500 tỷ đồng. Và vừa qua ngân hµng đã được
chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược
nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất Singapore, theo đó vốn
điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng. Và dự định sẽ xin nâng vốn điều lệ lên trên 1000
tỷ đồng vào cuối năm 2006. Và hiện nay vốn điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên
15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007. Năm 2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh
dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank. Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt
động cơ bản của VPBank đều đạt và vượt so với kế hoạch. Tổng tài sản đạt 20.000
tỷ đồng. Tổng nguồn vốn huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức
kinh tế và dân cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006). Tổng
dư nợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng
gấp 2 lần so với năm 2006).
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mở rộng
quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối năm 1993,
Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêm chi nhánh tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Tháng 11/1994, VPBank được phép mở thêm chi nhánh
Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng. Trong năm 2004,
NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank được mở thêm 3 chi nhánh mới là

chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội
ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chi nhánh Sài Gòn. Trong năm 2005, VPBank tiếp
tục được mở thêm một số chi nhánh nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh
Quảng Ninh, chi nhánh Vĩnh Phúc, chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long,
chi nhánh Tân Phú, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang. Cũng trong năm
2005, NHNN đã chấp thuận cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch
thành chi nhánh là phòng giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo,
phòng giao dịch Giảng Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịch
Chương Dương. Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phép mở
thêm phòng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang), phòng giao
dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), phòng giao dịch
Bách Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao
dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả
(trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc
chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh Cần Thơ).
Bên cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã
mở thêm hai công ty trực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, công
ty chứng khoán.
Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao
dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các
tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế,
Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và 2 công ty trực thuộc.
Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh, Thanh Hoá, Nam Định, Nha
Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số
điểm giao dịch trên toàn hệ thống VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch.
Hiện tại mạng lưới hoạt động của VPBank đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao
dịch tại hầu khắp các tỉnh trên cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ
phần có mạng lưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank
Sơ đồ cơ cấu tôt chức (organisational chart)

`

Đại hội cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát

Hội đồng tín dụng

Ban điều hành

Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ


Các ban tín dụng

Phòng kế toán

Hội sở

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp và
Quản lý chi nhánh

Phòng thanh toán
quốc tế % kiếu hối

Phòng thu hồi nợ

Văn phòng VPbank

Trung tâm tin học

Trung tâm kiều hối
Phát chuyển tiền
nhanh W U

Trung tâm đào tạo

Các
chi
nhánh
cấp 2
và
phòng
giao
dịch

CN Hà Nội

CN TP HCM

CN Sài Gòn

CN Hải Phòng

CN Huế

CN Đà Nẵng

CN Cần Thơ

CN Quảng Ninh

CN Vĩnh Phúc

CN Bắc Giang

1.1.3. Tổ chức nhân sự
Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên
2600 người. Trong đó là phần lớn cán bộ nhân viên có trình độ đại học và trên đại
học (chiếm 87%). Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh
của ngân hàng, giúp ngân hµng ®ương đầu được với sự cạnh tranh. Do đã những
năm vừa qua ngân hµng đã quan tâm tới công tác nâng cao chất lượng công tác
quản trị nhân sự.
1.1.4. Lĩnh vực hoạt động
- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân
- Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước.
- Vay vốn ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân.
- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá.
- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành.
- Thực hiện thanh toán giữa các khách hµng.
- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.
- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài.
- Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán
quốc tế.
- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình
thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union.
1.2. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần

đây
1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trước năm 2007
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu
lớn cho ngân hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng lành mạnh,
an toàn và hiệu quả được VPbank đặc biệt quan tâm.
Bảng 2.1: Hoạt động tín dụng của VPbank qua các năm
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu toàn hệ
thống
2003 2004 2005 2006
Số tuyệt
đối
% so với
năm trước
Số tuyệt
đối
% so với
năm
trước
Số tuyệt
đối
% so với
năm trước
Số tuyệt
đối
% so với
năm
trước
Tổng doanh số
cho vay

1.749 +51 2.155 23 2.501 16 6.594 163.65
Tổng dư nợ cho
vay
1.525 +38 1.865 22 2.059 10 5.031 144.34
(Báo cáo tín dụng VPbank 2003,2004,2005,2006)
*Về quy mô tín dụng
Tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện
sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng. Hơn nữa tốc độ
tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế.
*Về cơ cấu tín dụng
- Dư nợ vốn vay ngắn hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 50.6% tổng dư nợ.
- Dư nợ vốn vay trung dài hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 49.4% tổng dự
nợ.
*Về chất lượng tín dụng
Đây là điều đáng mừng của ngân hàng trong những năm gần đây. Nghiệp vụ tín
dụng phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả luôn được VPbank đặc biệt quan tâm.
Nhờ vậy, nợ quá hạn giảm mạnh từ 13.2% (cuối năm 2003) xuống 0.99% cuối năm
2004, 0.75% vào cuối năm 2005, và đạt ở mức 0.58% cuối năm 2006.
1.2.2 Tình hình hoạt động năm 2007 của VPbank
Doanh số cho vay toàn hệ thống năm 2007 đạt 13.217 tỷ đồng, tăng 6.623 tỷ
đồng so với năm 2006.
Tỷ lệ nợ xấu của VPBank ở mức 0.49% tổng dư nợ, thấp hơn nhiều hơn so
với tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hµng Việt Nam (khoảng 7%).
B¶ng 2.2: Tình hình dư nợ tín dụng đến 31/12/2007 như sau
ĐV: triệu đồng
Chỉ tiêu 31/12/2007 Tỷ trọng (%)
1/tổng dư nợ cho vay 13.217.000 100
- cho vay ngắn hạn 6.626.000 50.1
- cho vay trung – dài hạn 6.591.000 49.9
2/dư nợ xấu 647.633 0.49

(Báo cáo tổng kết năm 2007 của VPBank)
Tất cả những hoạt động còn lại của ngân hµng đều thực hiện tốt và vượt mức
kế hoạch đề ra. §iều này được thể hiện ở kết quả kinh doanh của ngân hang năm
2007.
Kết thúc năm tài chính 2007, VPBank đạt kết quả lợi nhuận trước thuế là
hơn 313 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2006, trong đó lợi nhuận từ hoạt động
của ngân hàng là 273 tỷ đồng, lợi nhuận từ công ty chứng khoán đạt 38,9 tỷ đồng,
lợi nhuận từ công ty AMC đạt trên 2 tỷ đồng.
Trong năm 2007 VPBank phát sinh rất nhiều khoản chi phí lớn nhằm xây
dựng cơ sở hạ tầng cho việc phát triển lâu dài như: duy trì hoạt đông của Ban dự
án Corebanking T24; duy trì hoạt động cảu Trung tâm Thẻ; đầu tư vào hệ thống
ATM, phát triển mạng lưới chi nhánh,…v.v.v... Nếu không có các khoản đầu tư
đó, lợi nhuận năm 2007 có thể đạt mức cao hơn. Tuy nhiên việc đầu tư vào các yếu
tố hạ tầng công nghệ và mạng lưới là rất cần thiết, bảo đảm duy trì một vị thế cạnh
tranh tốt cho VPBank trong tương lai.
Như vậy ta thấy được hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh
thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng là rất nhiều, nhưng khai thác làm
sao cho hiệu quả mà phải đáp ứng yêu cầu bảo đảm vốn vay của ngân hàng. Do đó
để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân hàng đều yêu cầu có
tài sản bảo đảm, trường hợp không có tái sản bảo đảm là số lượng cho vay rất thấp;
và hầu như không đáng kể.
Vì vậy việc định gí tài sản bảo đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho
ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng. Nhận thức
được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng và việc định giá
tài sản bảo đảm mà ngân hàng VPbank đã có những phòng thẩm định tài sản bảo
đảm riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ như tại địa bàn Hà Nội thì ngân
hàng VPbank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: Phòng thẩm định
TSBĐ chi nhánh Hà Nội, phòng thẩm định TSBĐ chi nhánh Thăng Long.
1.3. Phòng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng
VPBank

Để hiểu rõ về phòng thẩm định TSBĐ tại ngân hàng VPbank. Sau đây em
xin minh chứng cụ thể tại phòng thẩm định TSBĐ ở chi nhánh Hà Nội. Địa chỉ: 04
Dã Tượng, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội
1.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm
Phòng thẩm định tài sản bảo đảm gồm có:
- Mét trưởng phòng
- Số lượng nhân viên trong phòng: 13 người.
- Chất lượng nhân viên:+ Là những người tốt nghiệp đại học.
+ Nhân viên là những người trẻ tuổi.
1.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm
• Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC):
- Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC.
- Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tái sản TCCC đảm bảo
cho khoản vay.
• Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định gía các tài
sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.
• Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viÖc định giá tài sản
TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hµng.
• Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC.
• Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm n¬i vay và thực hiện viÖc
công chứng.
• Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tµi sản cho các cơ quan
chức năng theo quy định của luật pháp.
• Thực hiện viÖc mua bảo hiểm các tài sản TCCC.
• Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn thảo hợp
đồng thuê kho bãi.
• Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sản
TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp thời các vấn đề
phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng.
• Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC

trong toàn hệ thống ngân hµng.
• Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm
định…
1.3.3. Thực trạng phòng thẩm định tài sản bảo đảm
Qua một thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm t¹i
VPBank, thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng
đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên
việc hăng say nhiệt tình làm việc của mọi người là lớn, có thể giải quyết khối
lượng công việc lớn. Tuy nhiên do khối lượng công việc quá nhiều nên phòng vẫn
thiếu nhân viên. Do đó mà cần phải bổ xung nhân lực cho phòng thẩm định.
Và một nhận xét nữa đó là đa số nhân viên trong phòng không được đào tạo
đúng chuyên ngành định giá (trừ trưởng phòng và phó phòng có đuợc đào tạo
nghip v nh giỏ do ngõn hng to iu kin). ú cng l mt trong nhng vn
nờn c xem xột.
1.3.4. Hiệu quả của hot ng phũng thm nh TSB của VPBank
Thc t ti sn m bo l BS c th chp, bo lónh ti Ngân hàng
chim n 55%. Do ú, tỡnh hỡnh thc t d n cho vay ca Ngân hàng VPBank
theo vic nh giỏ BS bo m nh sau:
Bảng 2.4: D nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS
Đơn vị: tỷ VN
Ch tiờu
Nm
Tng d n D n cho vay
th chp l BS
T trng
(%)
2003 1.525 295 19,3
2004 1.865,4 451,43 24,2
2005 2.059 510 24,76
2006 5.031 1328,25 26,5

(Bỏo cỏo tớn dng ca VPbank cỏc nm 2003,2004,2005,2006)
Qua ú ta thy rng: Hot ng tớn dng m s dng BS lm tỏi sn bo
m (hay chớnh l BS th chp, cm c) phỏt trin, tng qua cỏc nm. iu ny
th hin c s tng trng ca hot ng tớn dng trong ngõn hng VPbank.
Nh vy, ngõn hng VPbank ngy cng cú uy tớn trờn th trng v hot ng tớn
dng, uy tớn v cht lng phc v, v s vn m khỏch hng cú yờu cu. iu ú
cng chng minh c hiu qu hot ng ca vic nh giỏ BS th chp, bo v
c ngun vn cho khỏch hng vay, ỏp ng c nhu cu vay vn ca khỏch
hng.
2. Thc trng ca cụng tỏc nh giỏ BS th chp ti phũng thm nh
TSB ca ngõn hng VPbank, chi nhỏnh H Ni
2.1. Nhng vn liờn quan n vic nh giỏ BS th chp
2.1.1. Mc ớch ca vic nh giỏ BS th chp