Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

VIỆN NC NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN ĐÃNG VINH

HOAN THIỆN PHAP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN s ử d ụ n g ĐÂ't
Ở NƯỚC TA

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 50515

THƯ VIỆN
TRƯỜNG ĐAI HOCLÙÂT HÀ NƠI
_PHỊNG Đ O C
-

LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC
•

•

•

•

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TIẾN Sĩ PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2002


Đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở nước ta ” được nghiên cứii trong bối cảnh thị trường quyền
sử dụng đất ở nước đang có nhiều biến động và thiếu hành lang pháp
lý; vấn đề nghiên cứu để xây dựng và hoàn thiện cơ sở pháp lý cho thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung đã và đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà nghiên cứu, nhà quản
lý và của dư luận. Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã cố gắng trình
bày những nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, trong đó cố một số nội dung chưa thật phù hợp với thực tiễn vận
động của nền kinh tế thị trường và xu hướng chủ động hội nhập quốc tế
đ ể trên cơ sở đó đưa ra phương hướng hồn thiện. Tuy nhiên, do những
hạn chế nhất định, nhất là lần đầu tiên tác giả được tham gia nghiên
cứu khoa học, chơ nên kết quả nghiên cứu sẽ không tránh khỏi những
thiếu sót về hình thức, nội dung và phương pháp nghiên cứu. Vì vậy, tác
giả mong muốn nhận được sự đóng góp ỷ kiến của các thầy cơ và đồng
nghiệp.
Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - Tiến sỹ Luật
học Phạm Hữu Nghị đã tận tình hướng dẫn và động viên tinh thần lúc
gặp khó khăn đ ể tác giả hồn thành luận văn này.
Tác giả cũng chân thành cám ơn các thầy cô giáo của Viện
Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, Trường Đại học Luật Hà Nội, các
đồng nghiệp công tác tại Tổng cục Địa chính, sở Địa chính Nghệ An và
gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trong q trình học
tập và nghiên

CÍM

đ ể tác giả hồn thành luận văn này.

rpi ỵ
*

• •>

lác giá

TRẤN ĐẢNG VINH


NHŨNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VÃN

1. BLDS: Bộ luật dân sự
2. GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. KTTT: kinh tế thị trường
4. RĐ: ruộng đất
5. QSDĐ: quyền sử dụng đất
6. SDĐ: sử dụng đất
7. SĐ, BS: Sửa đổi, bổ sung
8. TCĐC: Tổng cục Địa chính
9. UBND: u ỷ ban nhân dân
10. XHCN: xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC
Trang

6

CHƯƠNG 1: N hững vấn đề ch u n g của pháp luật về
chuyên nhượng quyền sử d ụng đất.
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.

11
11

1.1.1. Quyền sở hữu đất đai.

11

1.1.2. Quyền sử dụng đất.

14

1.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

18

1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất.

18

1.2.2. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

21

1.2.3. So sánh chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất khác và mua bán tài sản.

23

1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về mua bán đất
đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.

29

1.3.1. Thời kỳ phong kiến Đại Việt.

29

1.3.2. Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến.

32

1.3.3. Thời kỳ chính quyền về tay nhân dân.

33

1.4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trường.

36

CHƯƠNG 2. Thực trạng pháp luật về ch u yên nhượng
qu yền sử d ụ n g đất ở nước ta
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

43
43

2.1.1. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

44

2.1.2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

52

2.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QS DĐ.

55

2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ.

55

2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ.

58

2.3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

61

2.3.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

62

2.3.2. Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ hợp lệ về QSDĐ.

67


2.3.3. Trích lục bản đồ thửa đất, trích đo trên thực địa.

67

2.3.4. Chứng từ nộp tiền sử dụng đất.

69

2.4. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

70

2.5. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

72

2.6. Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.

76

2.6.1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

76

2.6.2. Lệ phí trước bạ.

79

2.6.3. Lệ phí địa chính.

80

2.7. Giá đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

81

2.7.1. Giá đất.

81

2.7.2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

84

2.8. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật và trách nhiệm
pháp lý.

85

CHƯƠNG 3: Đ ịn h hướng hoàn thiện pháp luật về ch u yển
nhượng quyền sử d ụ n g đất.

89

3.1. Các căn cứ của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.

89

3.1.1.Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
còn nhiều hạn chế, bất cập.

89

3.1.2 Định hướng của Đảng và Nhà nước ta trong việc hình
thành, xây dựng và phát triển thị trường bất động sản.
3.1.3. Đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế.

91
93

3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
3.2.1.

96
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.

96

3.2.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.

99

KẾTLƯẬN

119

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

120


1. TÍNH CẢP THIẺT CUA ĐẼ TẢI
Mỗi dân tộc, mỗi quốc gia trên thế giới đều hình thành, tồn tại, phát triển
trên nền tảng quan trọng nhất đó là đất đai. Ngay từ khi xuất hiện, con người đã
lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, đất đai trở thành tài
nguyên đặc biệt quan trọng đối với từng quốc gia, nó ln gắn liền với cuộc sống,
lao động của con người, nó có vai trò hết sức to lớn trong đời sống xã hội. Tuy
nhiên, đất đai chỉ phát huy tác dụng dưới sự tác động của con người một cách
thường xuyên và tích cực.
Ở nước ta, đất đai giữ vai trò quan trọng trong quá phát triển kinh tế của đất
nước, nó đã trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu trong suốt mấy nghìn năm
lịch sử. Từ thời kỳ Văn Lang cho đến nay, nhân dân ta đã coi đất đai là nền tảng,
là yếu tố hàng đầu của sự tồn vong của dân tộc. Ngày nay, đất đai được xác định
là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn
phân bổ các khu dân cư, các nghành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc
gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là nguồn nội lực quan
trọng để phát triển kinh tế trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Đất đai có tầm quan trọng như vậy nên kể từ Hiến pháp năm 1980, Nhà
nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ là chủ thể của quan hệ SDĐ. Nghị định
201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ và Luật Đất đai năm 1987 đã quy

định nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Nhưng trên thực tế các
quan hẹ chuyển nhượng, mua bán đất đai vẫn diễn ra thường xuyên, nó tồn tại
khách quan, độc lập ngồi ỷ thức của các chế định pháp luật và hình thành một
thị trường ngầm nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước, tạo nên sự mâu thuẫn ngày
càng cao giữa pháp luật và thực tiễn. Chỉ trong một thời gian ngắn, Hiến pháp
năm 1992 được ra đời tạo cơ sở cho việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Một
mặt, Luật vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mặt khác, Luật đã cho
phép người SDĐ được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Nhờ thế, người


SDĐ hợp pháp, ngồi việc khai thác, SDĐ cịn có thể chuyển nhượng QSDĐ cho
người khác để thu về cho mình một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Đến
ngày 29/3/1999, Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ (Nghị định 17/1999)
mới được ban hành, Nghị định đã quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày
01/11/2001 (Nghị định 79/2001). Việc Chính phủ ban hành hai Nghị định này đã
tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được diễn ra một cách
thuận lợi hơn và trên cơ sở đó Nhà nước cũng dần đưa các quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ vào quản lý. Tuy nhiên, hiện nay vẫn cịn khá nhiều trường hợp
chuyển nhượng QSDĐ nằm ngồi vịng kiểm soát của Nhà nước, nhất là ở các địa
bàn phức tạp. Một trong những nguyên nhân cơ bản là do pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ còn bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu. Các quy định của pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ ban hành chậm, còn nằm rải rác ở nhiều văn bản
khác nhau, một số quy định cịn mâu thuẫn, chồng chéo; bên cạnh đó, việc tổ
chức thực hiện của các cơ quan quản lý của Nhà nước về chuyển nhượng QSDĐ
còn thiếu nhanh nhạy, kịp thời và chuẩn xác; ý thức chấp hành pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ của nhân dân chưa được nâng cao, dẫn đến thị trường
“ngầm” về QSDĐ không những không giảm mà vẫn có xu hướng gia tăng, các
cơn sốt về giá cả đất đai đang trở thành vấn đề thời sự nóng bỏng làm cho tình

hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng diễn ra phức tạp, địi hỏi cần phải có sự
can thiệp của Nhà nước bằng việc nâng cao hiệu lực của pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ.
Hiện nay, nước ta đã và đang mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với các nước
trên thế giới, đặc biệt là việc mở rộng quan hệ kinh tế với Mỹ bằng hành động
đàm phán và thông qua Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ. Trong thời
gian tới, những nhà tư bản nước ngoài sẽ đến kinh doanh trên đất nước ta theo
những chính sách quy định trong Hiệp định, do đó, không tránh khỏi trường hợp
Nhà nước không đáp ứng được nhu cầu SDĐ của họ và họ phải chủ động tìm
kiếm cho mình một địa điểm thích hợp thơng qua hành vi nhận chuyển nhượng


QSDĐ từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Vì vậy, pháp luật cần phải
tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi sao cho vừa đảm bảo lợi ích chung của Nhà
nước, vừa tạo điều kiện cho họ có QSDĐ để làm địa điểm kinh doanh. Trong q
trình đó, địi hỏi Nhà nước ta phải có một hệ thống các quy phạm pháp luật tương
đối hoàn thiện mới đảm bảo cho các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói trên
được diễn ra một cách an tồn, thuận lợi.
Những điều trình bày ở trên cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta” là rất cấp thiết có ý nghĩa về cả lý
luận và thực tiễn.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI
Chuyển nhượng QSDĐ là một chế định mới, lần đầu tiên được ghi nhận
trong Luật Đất đai năm 1993. Cho đến nay, tuy đã có nhiều văn bản của Nhà
nước quy định về chuyển nhượng QSDĐ cũng như đã có một số đề tài nghiên cứu
đến pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nhưng chưa có một cơng trình khoa học
nào nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
Trong thời gian vừa qua, đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu
thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng nó, qua đó có đưa ra những đánh
giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển

nhượng QSDĐ. Nay trên cơ sở đó, tác giả đã nghiên cứu một cách có hệ thống, từ
đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các nội dung có
liên quan đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn
của quan hê chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong thời gian vừa qua, cũng như
thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một
cách có hệ thống các quy định của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đưa ra
biện pháp hồn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. MỤC ĐÍCH, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CÚƯ CỦA ĐÊ TÀI
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, luận giải tính hiệu
quả của những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ để


nghiên cứu đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật
chuyển nhượng QSDĐ nhằm góp phần làm lành mạnh hoá các quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ diễn ra trong nền KTTT.
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản,
có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; nêu ra thực trạng của pháp luật
chuyển nhượng QSDĐ và tìm ra những mâu thuẫn, chồng chéo, cũng như những
điểm bất cập của nó. Qua đó đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
4. Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN c ú u

Luận văn dựa trên cở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lênin, Tư tưởng Hồ Chí
Minh và đường lối của Đảng về các vấn đề đất đai. Đặc biệt luận văn còn vận
dụng một số luận điểm về chuyển nhượng QSDĐ của các nhà khoa học, nhà quản
lý đã được trình bày cũng như thực tiễn kiểm nghiệm trong những năm gần đây.
Luận văn được thực hiện bởi phương pháp Duy vật biện chứng và Duy vật
lịch sử, trong đó chú trọng phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, đồng thời
sử dụng phương pháp so sánh hình thức chuyển nhượng QSDĐ với các hình thức

chuyển quyền khác; thăm dị dư luận xã hội về thị trường bất động sản nói chung
và việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng để nhằm lý giải các vấn
đề nêu trong luận văn.
5. NHŨNG ĐĨNG GĨP MỚI CỦA LUẬN VÃN
Luận văn “Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta” là một
công trình nghiên cứu dưới góc độ pháp luật về đất đai - dân sự, nhằm khắc phục
những nhược điểm của pháp luật hiện hành để điều chỉnh kịp thời các quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngày càng phức tạp của nền KTTT trong giai đoạn
hiện nay. Vì thế, có thể nói, luận văn đã có những đóng góp mới sau:
-

Đưa ra khái niệm đầy đủ về quyền sở hữu, QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ,

pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Trong những phần cụ thể, tác giả có đưa ra
khái niệm như về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ..


- Tìm ra những điểm mới và phù hợp cũng như những hạn chế, bất cập,
thiếu sót, mâu thuẫn của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hiện hành;
- Đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ trong giai đoạn hiện nay;
- Đưa ra phương hướng, biện pháp, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ.
6. Ý NGHĨA LÝ LUẬN VÀ THựC TIEN c ủ a l u ậ n VẢN
Kết quả nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở
nước to” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau:
- Luận văn đã làm sáng tỏ phương diện lý luận và tính tất yếu của vấn đề
chuyển nhượng QSDĐ trong nền KTTT theo định hướng XHCN. Đây là cơ sở để
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

ở nước ta.
- Luận văn cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho các cơ quan Nhà nước
thực hiện công tác quản lý trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ.
- Luận văn cịn có thể làm tài liệu tham khảo trong việc nghiên cứu bộ môn
Luật Đất đai và tài liệu bồi dưỡng cán bộ địa chính cấp tỉnh, huyện, xã.
7. KẾT CẨU CỦA LUẤN VÀN
Kết cấu của Luận văn được quyết định bởi mục đích, đối tượng và phạm vi
nghiên cứu của đề tài. Luận văn bao gồm những phần sau:
Lời mở đầu.
Phần nội dung gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đ ấ t.
Chương 2: Thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở nước ta.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở nước ta.
Kết luận.
Danh muc tài liêu tham khảo.


CHƯƠNG 1
NHŨNG VẤN ĐỂ CHƯNG CỦA PHÁP LUẬT VỂ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT
*
1.1 KHÁI NIỆM QUYỂN s ử DỤNG ĐÂT
1.1.1 .Quyền sở hữu đất đai
Theo quan điểm của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu bao gồm 3 quyền
năng, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật. Mỗi quyền năng có một vị trí, vai trị và ý
nghĩa pháp lý khác nhau, trong đó, quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự

mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình; quyền sử dụng là
quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản;
quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu quyết định số phận pháp lý đối với tài
sản thuộc sở hữu của mình. Vì vậy trước khi đưa ra khái niệm về QSDĐ, việc
nghiên cứu vấn đề sở hữu đối với đất đai là hết sức cần thiết.
Như chúng ta đã biết, khác với các loại tài sản thông thường, đất đai được
xem như là một tài sản đặc biệt, nó có vị trí cố định khơng thể di dời, có giới hạn
về diện tích và vô hạn về thời gian sử dụng. Mọi quốc gia, dân tộc đều thừa nhận
đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và
không thể thay thế được trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn để phân bổ
các khu dân cư và các ngành kinh tế; là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của
cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống... Do
có tầm quan trọng như vậy nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai
làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết. Lịch sử loài người cho thấy
rằng, kể từ khi xuất hiện Nhà nước cũng như khi chuyển từ chế độ này sang chế
độ khác khơng có quốc gia nào không quan tâm đến vấn đề sở hữu đất đai. Ở
nước ta, lịch sử của quan hệ sở hữu đất đai có nhiều chuyển biến và tuỳ thuộc vào
từng thời kỳ. Trong thời kỳ phong kiến, bên cạnh tồn tại quyền sở hữu tối cao và
tuyệt đối của nhà vua đối với công thổ quốc gia, Nhà nước phong kiến còn thừa


mhận và bảo vệ quyền sở hữu cụ thể của chính quyền địa phương, của cộng đồng
llàng xã đối với một số loại đất như tịch điền, công điền, công thổ cũng như sở
lrhữu tư nhân đối với đất đai. Trong thời kỳ Pháp thuộc, Nhà nước là chủ sở hữu
cđối với tồn bộ lãnh thổ và đất đai cơng cộng do chính quyền thuộc địa quản lý,
ttuy nhiên, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai vãn được chấp nhận như là một sự tồn
ttại lịch sử. Đến khi Cách mạng tháng 8/1945 thành công, Nhà nước Việt Nam
cdân chủ cộng hoà ra đời, đã ban hành Hiến pháp năm 1946 quy định đất đai có ba
thình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân về đất đai.
IBa hình thức sở hữu này vẫn được tiếp tục thừa nhận và khẳng định tại Hiến pháp

rnăm 1959. Tuy nhiên, trong giai đoạn này hình thức sở hữu tập thể về đất đai
cđược đề cao và phát triển mạnh mẽ. Cho đến khi đất nước hoàn toàn độc lập, cả
rnước đi lên xây dựng CNXH, trong đó những tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở
Ihữu toàn dân, Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
ĨNhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân chỉ là chủ thể của
(QSDĐ. Để cụ thể hoá Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định
(đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước không
ttrực tiếp sử dụng mà giao cho các nông, lâm trường, hợp tác xã, xí nghiệp, tập
cđồn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, hộ
ịgia đình, cá nhân sử dụng. Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 đã tiếp
ttục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
(đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai cũng như thực hiện nội dung cụ thể
ccủa quyền sở hữu Nhà nước về đất đai trong khuôn khổ pháp luật quy định.
Như vậy, nhìn chung, trong các thời kỳ lịch sử, nước ta đã có những hình
Ithức sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể,
ÍSỞ

hữu tư nhân và sở hữu tồn dân về đất đai. Từ Hiến pháp 1980 đến nay, chỉ tồn

Itại duy nhất một hình thức sở hữu đối với đất đai đó là sỏ hữu tồn dân về đất
cđai. Đây là hình thức đặc thù và chỉ có ở Việt Nam. Nhìn từ góc độ chính trị, Nhà
mước là chủ sở hữu đại diện, với lư cách này Nhà nước có quyền quản lý tồn bộ
(đất đai. Theo đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thừa nhận hoặc hợp thức hố


để vừa thực hiện chức năng quản lý của mình vừa bắt buộc các chủ thể SDĐ phải
tuân thủ thực hiện. Nhìn từ góc độ pháp lý, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng
của chủ sở hữu đối với đất đai. Theo đó, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đối với đất đai. Quyền chiếm hữu của Nhà nước đối với đất đai là

Nhà nước nắm giữ và kiểm sốt tồn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
QSDĐ của Nhà nước là một quyền gián tiếp, được hình thành trên cơ sở Nhà
nước giao QSDĐ cho các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sử dụng. Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý về
đất đai. Quyền năng này hoàn toàn thuộc về Nhà nước mà các chủ thể khác
không thể có được. Nhìn từ góc độ thực tiễn, khó có thể xác định một cách thật
chính xác hình thức sở hữu đối với đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Trên thực tế vẫn có nhiều quan điểm khác nhau khi xây dựng hình thức sở
hữu về đất đai ở nước ta. Có quan điểm cho rằng, cần phải căn cứ loại đất và thực
tế SDĐ để xác định chế độ sở hữu cho thích hợp, chứ khơng phải loại đất nào
cũng có một chế độ sở hữu như nhau, đơn cử, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, nhà và
đất ở tạo thành một khối thống nhất, gọi là bất động sản, vì vậy, đất ở phải thuộc
sở hữu tư nhân. Có quan điểm lại cho rằng, hiện nay Nhà nước ta đã thừa nhận
nền kinh tế đa hình thức sở hữu, đa thành phần. Theo đó, đất đai, dù có những
tính chất đặc biệt vẫn được xem là một loại tài sản và có thể đưa vào giao lưu dân
sự, do vậy cần phải thiết lập và thừa nhận chế độ sở hữu đa cơ cấu đối với đất đai.
Cũng có quan điểm cho rằng, ngày nay, Đảng và Nhà nước ta đang hướng tới xây
dựng thị trường bất động sản, do đó cần phải thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai. Chúng ta có thể thấy, các quan điểm này cịn mang tính đơn lẻ, chưa rõ
ràng và đặc biệt thiếu tính chính trị - pháp lý, do vậy cịn thiếu sức thuyết phục.
Quan điểm chính thống đã được ghi nhận tại Hiến pháp - văn bản pháp lý
cao nhất, đó là quan điểm của Đảng, Nhà nước ta, cho rằng, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Quan điểm này được xây dựng trên những luận cứ sau:
Thứ nhất, về mặt tư tưởng, việc xây dựng hình thức sở hữu đối với đất đai
phải dựa vào chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó, đất đai phải
được Quốc hữu hố để từ đó mới xố bỏ được chế độ người bóc lột người, đồng


thời giúp cho Nhà nước thực hiên tốt công tác quy hoạch và kế hoạch hố việc
SDĐ, nhờ đó, chúng ta mới SDĐ một cách có hiệu quả và bảo đảm đưa sản xuất

nhỏ lên sản xuất lớn XHCN. Bàn về vấn đề sở hữu đất đai, Mác đã khẳng định:
“quyền tư hữu ruộng đất là hồn tồn vơ lý. Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất
chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loại của mình.
Trong ch ế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hĩũi về ruộng đất là vơ lý
nhâĩ” và “tồn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng
sôhg trong mọi thời đại hợp lại, cũng không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là
người có đất đai ấy, họ chỉ được phép SDĐ đai tốt hơn lên”[4, Tr.244, 245].
Thứ hai, về mặt chính trị, vốn đất đai do công sức, mồ hôi, xương máu của biết
bao thế hệ dân tộc Việt Nam tạo nên, vì vậy nó phải thuộc về tồn thể nhân dân.
Thứ ba, về mặt lịch sử, hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai đã hình thành
và tồn tại suốt mấy nghìn năm lịch sử, từ thời kỳ phong kiến, Nhà nước đã nắm
toàn bộ đất đai trong lãnh thổ quốc gia, đồng thời, thiết lập chế độ quản lý SDĐ
cụ thể, ban hành các quy định về nghĩa vụ nộp thuế bắt buộc mọi người phải thực
hiện và Nhà nước có quyền lấy đất (thu hồi) để sử dụng vào mục đích cơng, có
quyền cấp đất cho dân sử dụng.
Thứ tư, về mặt thực tiễn, trước khi xây dựng Hiến pháp 1992, Luật đất đai
năm 1993, Nhà nước ta đã thống nhất các hình thức sở hữu, khẳng định đất đai
thuộc sở hữu tồn dân, nhờ đó, Nhà nước có cơ sở quy định khơng thừa nhận đất
đã giao cho người khác sử dụng và loại trừ được trường hợp tranh chấp về quyền
sở hữu đất đai và sự phân cấp về quyền sở hữu (chỉ phân cấp quyền quản lý Nhà
nước đối với đất đai). Vì vậy, nếu như quy định hình thức sở hữu khác sẽ gây ảnh
hưởng, xáo động trong quan hệ đất đai, từ đó có thể dẫn đến mất sự ổn định chính trị.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Nói đến QSDĐ, trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi SDĐ mà cụ
thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai. Thông qua hành vi SDĐ mà con
người có thể thoả mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã
hội. Chẳng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ
việc thực hiện QSDĐ mà người SDĐ đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai.
Nếu như khơng có đất đai, thì lao động của con người khơng thể sản sinh ra lúa,
gạo,.. .để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ
giữa lao động và đất đai, Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình
sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất. Lao động
phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”[5, Tr. 89].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thơng qua hành vi SDĐ, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn
tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu khơng có đất đai thì khơng có
cuộc sống của con người.
+ Thơng qua hành vi SDĐ trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã
hội, an ninh, quốc phịng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để
thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này
được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích QSDĐ
dưới góc độ chính trị - pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất
đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước
ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai,
đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang
SDĐ cảm thấy “đột ngột” vì mình khơng phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại
thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất
đai vốn khơng cịn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng
trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ chưa được quan tâm
thoả đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải

pháp cho quyền lợi của người đang SDĐ vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng
này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người SDĐ thờ ơ
với đất, không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng
hoảng kinh tế nông nghiệp trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người SDĐ. Luật đã quy định một cách
cụ thể, có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Với những quy định này,
chế định về QSDĐ được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
có QSDĐ để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế,
Luật Đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc SDĐ.
Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu SDĐ ngày càng trở
nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của
đất đai, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình
thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, làm kìm hãm
sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc
quy định quyền của người SDĐ, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ
QSDĐ hợp pháp của người SDĐ, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến
quyền, lợi ích của người SDĐ, đó là ghi nhận người SDĐ hợp pháp có quyền
chuyển QSDĐ, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ. Nhờ đó người SDĐ ngồi việc có quyền khai thác SDĐ đai
của mình cịn có thể chủ động thực hiện chuyển QSDĐ đó cho người khác khi
khơng có nhu cầu hoặc điều kiện SDĐ. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật
Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ,

làm cho người SDĐ phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng
với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu


tiền SDĐ, QSDĐ đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được
bằng tiền, nhờ đó mà người SDĐ có thể đưa QSDĐ của mình vào tham gia các
giao dịch dân sự.
Như vậy, chế định QSDĐ được xem như là một hình thức thể hiện quyền sở
hữu tồn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có
quyền định đoạt tồn bộ đất đai trên phạm vi tồn quốc và về mặt pháp lý, Nhà
nước có đầy đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước
lại không trực tiếp chiếm hữu, SDĐ đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất,
cho th đất, thừa nhận việc SDĐ ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập
bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp. Tuỳ thuộc vào các hình thức khác nhau
mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những
nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của
người SDĐ, nó được phái sinh từ quyền sở hữu tồn dân về đất đai. Đây là loại
quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực Nhà nước. VI vậy, quyền chuyển QSDĐ cũng như quyền
nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị
hạn chế bởi quyền lực Nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành
các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ.
Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách
hợp pháp thông qua các hành vi SDĐ hoặc chuyển quyền đó cho người khác.
Q trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất
yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, QSDĐ của người

SDĐ là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau,
trong đó, có quyền được chuyển QSDĐ. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt nằm trong một “khn khổ” nhất định. Khn khổ đó chính là ý chí
của Nhà nước đươc thưo-h-tèn bằng viêc ban hành các quy đinh của pháp luật bắt
THƯ VIỆ N
I t r ư ờ n g đ a i H ũ C 1ÙÂT HÀ NÓ'
‘

17


buộc người SDĐ và các cơ quan quản lý Nhà rước phải tn theo. Các quy định
này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tiỳ thuộc vào từng giai đoạn phát
triển của xã hội. Từ chỗ Nhà nước ghi nhận n*ười SDĐ chỉ có 5 quyền chuyển
QSDĐ tại Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước còn mở rộng cho người SDĐ có
thêm quyền cho thê lại, góp vốn bằng giá trị Q3DĐ tại Luật SĐ, BS một số điều
của Luật Đất đai năm 1998.
Như vậy, chúng ta nhận thấy có một định hướng mới trong chính sách đất
đai của Nhà nước ta là ngày càng mở rộng quyln năng của người SDĐ. Việc mở
rộng quyền cho người SDĐ là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác
tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hoi, đồng thời có tác dụng thúc đẩy
sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường QSDĐ. Tuy nhiên,
việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước chuyển giao hoặc từ bỏ
quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng QSDĐ đếi đâu thì ngun tắc đất đai thuộc
sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người SDĐ chỉ dược thực hiện những quyền năng
của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hẹn những quyền đó trong sự ràng
buộc, chi phối và kiểm sốt của Nhà nước, đó lả phải tuân thủ những nguyên tắc,
trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tuỳ từng
trường hợp, đối tượng SDĐ nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những
quyền năng pháp lý cụ thể.

1.2 KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN s ử d ụ n g đ ấ t
1.2.1 . Khái niêm chuyển OSDĐ
Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể đang SDĐ để
xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện các trình
tự thủ tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng. Hay nói
cách khác, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người SDĐ đang SDĐ hợp
pháp được “định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vì, khn khổ của pháp luật”.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993, người SDĐ có
quyền “được chuyển QSDĐ theo quy đinh của pháp luật”. Đây là quyền cơ bản
và quan trọng của người SDĐ đã được pháp luật ghi nhận bên cạnh có quyền trực


tiếp SDĐ. Điều này thể hiện sự đặc biệt quan tâm của Nhà nước, nhất là trong
điều kiện đất đai được trị giá bằng tiền. Với tư cách là chủ SDĐ, bên cạnh việc
đương nhiên được SDĐ, được hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất, người SDĐ cịn được chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi khơng
cịn nhu cầu sử dụng. Mỗi khi QSDĐ đã được có trong tay mình, người SE®
khơng bao giờ muốn từ bỏ Ĩ1Ó một cách trắng tay mà phải thu được một lợi ích
nhất định trước khi chuyển QSDĐ của mình cho người khác. Đó chính là một
trong những cơ sở để Nhà nước ghi nhận người SDĐ có quyền chuyển QSDĐ.
Việc Nhà nước ghi nhận người SDĐ có quyền chuyển QSDĐ không làm mất đi
hay ảnh hưởng đến quyền sở hữu toàn dân về đất đai, bởi lẽ, đối tượng chuyển
dịch trên thị trường chỉ là QSDĐ, dẫu cho ai sử dụng nó thì Nhà nước vẫn có
quyền quản lý và định đoạt nó. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản
lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển nhượng cũng như nhận
chuyển nhượng của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ khi các
quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ do pháp luật
quy định. Đồng thời, Nhà nước đóng vai trị như là “trọng tài” giải quyết các
tranh chấp phát sinh hoặc xử lý vi phạm về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ chuyển nhượng. Như vậy, thực chất của việc chuyển QSDĐ

là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho người SDĐ mới thông qua việc công nhận tính
hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai của người SDĐ. Nhưng cho dù là sự
tự điều chỉnh thì mọi thủ tục phải làm tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
phải tn theo trình tự, thủ tục nhất định.
Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội hàm của nó phụ thuộc vào pháp
luật thực định. Theo quy định Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ được
hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ. Luật SĐ, BS một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mỏ rộng quyền
chuyển QSDĐ. Ngoài 5 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 1993, người
SDĐ cịn có quyền cho th lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Hiện nay, có nhiều
quan điểm về nội hàm của khái niệm chuyển QSDĐ, tựu chung lại có 2 quan
điểm chính. Quan điểm thứ nhất cho rằng, chuyển QSDĐ chỉ có 3 quyền năng:
19


chuyển đổi, chuyên nhượng, thừa kế. Quan điểm thứ hai lại cho rằng, chuyển
QSDĐ bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, cỉuiyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa k ế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Theo chúng tôi,
chuyển QSDĐ bao gồm các quyền năng pháp lý: cHuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ,
trong đó, 3 quyền năng: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ là chuyển
QSDĐ trọn vẹn, các quyền còn lại: cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ có thể được coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển
QSDĐ hạn ch ế bởi nó dựa vào các cơ sở khoa học thực tiễn như sau:
Thứ nhất, bằng hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ, người
có QSDĐ đã thực hiện chuyển dịch QSDĐ của mình sang người khác. Thơng qua
việc chuyển dịch này thì người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ
có toàn quyền QSDĐ và trở thành một chủ thể mới đối với quyền sử dụng thửa
đất đó và bên cạnh có QSDĐ thực tế họ lại có đầy đủ quyền năng pháp lý của
một chủ thể SDĐ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ được chuyển
giao cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định. Lúc này bên nhận
thuê, nhận thuê lại chỉ được thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng về mặt thực tế.
Về mặt pháp lý, họ là người đi thuê nên hết thời hạn thuê sẽ phải trả lại quyền sử
dụng cho người cho thuê, người nhận QSDĐ bị hạn chế quyền năng pháp lý như
không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế QSDĐ và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, người SDĐ đã đặt quan hệ của mình trong
sự kiểm sốt của bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn
tiền hoặc tài sản giữa hai bên. Khi đã thế chấp thì QSDĐ nằm trong sự chi phối
của, kiểm sốt của bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không thể thực hiện các
quyền năng của một chủ SDĐ đầy đủ như trong chuyển đổi, chuyển nhượng
QSDĐ; bên nhận thế chấp khơng có đầy đủ các quyền năng pháp lý của người
SDĐ ngồi việc có quyền phát mại QSDĐ nàỳ khi bên thế chấp không thực hiện


hoặc khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng vay mượn tiền hoặc tài
sản mà hai bên đã cam kết.
Trong quan hệ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, người có QSDĐ đã đưa tồn bộ
giá trị QSDĐ của mình vào góp vốn kinh doanh cùng với người khác, trong
trường hơp này, việc chiếm hữu, SDĐ thuộc về bên đứng ra nhận vốn kinh doanh
và họ có tồn quyền khai thác hưởng lợi ích vật chất do việc SDĐ mang lại. Tuy
nhiên, QSDĐ trên danh nghĩa pháp lý vẫn thuộc về người được Nhà nước giao
QSDĐ, bên đứng ra nhận QSDĐ để kinh doanh không được chuyển QSDĐ đó
cho người khác.
Do đó, mặc dù việc cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn bằng giá trị
QSDĐ không làm mất đi hẳn QSDĐ của người SDĐ nhưng đó lại là sự san sẻ bớt
một số quyền của người SDĐ. Vì vậy, trong những trường hợp này QSDĐ khơng
cịn trọn vẹn là của chủ thể SDĐ. Đấy chính là cơ sở pháp lý của việc xác định
nội hàm của khái niệm chuyển QSDĐ, nó bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp, góp vơh bằng giá trị QSDĐ.
1.2.2. Khái niêm chuyển nhươns OSDĐ
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho
người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm chuyển nhượng QSDĐ nói
riêng và chuyển QSDĐ nói chung ln gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” chỉ mới xuất hiện
kể từ khi xuất hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa
hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm
chuyển nhượng QSDĐ khơng được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán
đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng
ruộng đất” . Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt
21


trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Điều này có
nghĩa, sở hữu tồn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có
sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân chỉ được coi là chủ thể SDĐ và được Nhà nước thừa nhận có quyền
chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà
nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng
QSDĐ. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà
người có QSDĐ (do Nhà nước giao, cho th đất hoặc thừa nhận việc SDĐ hợp
pháp) khơng có khả năng hoặc khơng cịn nhu cầu SDĐ nữa, khi đó mục đích của

họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho
mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển
nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ SDĐ trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện
cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ SDĐ mới, đó là
quan hệ SDĐ giữa người nhận chuyển nhượng với Nhà nước. Việc chấm dứt hay
thiết lập QSDĐ nói trên phải thơng qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở
hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
+ Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thoả mãn các điều
kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện
xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan
hê chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ QSDĐ bị chấm
dứt. Do vậy, cần phải nêu ra một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa
đất đó nhưng để đảm bảo việc SDĐ có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai
hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả
bên nhận chuyển nhượng.
+ Điều kiện chuyển nhượng đối với lừng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ


lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ đặt ra đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối
với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ
yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nơng nghiệp.
+ Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ theo
quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ. Nhà nước quy định việc thu thuế chuyển
QSDĐ là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh thơng qua
việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Cịn người nhận chuyển nhượng phải

nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình
tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển
nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ
phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.2.3.

So sánh chuyển nhươns OSDĐ với các hình thức chuyển auxền

khác và mua bán tài sản
1.2.3.1.

So sánh chuyển nhượng QSDĐ với chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản của chuyển QSDĐ, theo đó,
các bên có QSDĐ thoả thuận chuyển QSDĐ cho nhau để thoả mãn nhu cầu tiện
lợi trong sản xuất, đời sống. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất
lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Qua thực hiện chủ trương
chuyển đổi ruộng đất nông nghiệp từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn ở một số địa
phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số
lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho
việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nơng nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng
và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.


Cũng như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ là một hình thức

chuyển QSDĐ, theo đó, Nhà nước chấm dứt QSDĐ của bên này để thiết lập
QSDĐ cho bên kia. Tuy nhiên giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể
hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của quan hệ
là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình đi đến chấm dứt
QSDĐ của bên chuyển nhượng để thiết lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng
(quan hệ 1 chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối tượng chủ yếu của
quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ, các bên có thể
thoả thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa 2 thửa đất
nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người SDĐ lẫn cơ quan quản lý
Nhà nước quan tâm đó là các bên đổi QSDĐ cho nhau. Việc thực hiện quan hệ
này là quá trình cùng một lúc chấm dứt QSDĐ của cả hai bên đối với thửa đất mà
họ đang sử dụng để thiết lập QSDĐ cho cả 2 bên nhận QSDĐ từ phía bên kia
(quan hệ 2 chiều).
1.2.3.2. So sánh chuyển nhượng QSDĐ với cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy
định của pháp luật, theo đó, bên có QSDĐ do Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hay thừa nhận QSDĐ hợp pháp cho bên kia thuê, thuê lại QSDĐ của mình trong
một thời gian nhất định, bên nhận thuê, nhận thuê lại QSDĐ có nghĩa vụ phải trả
cho bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ một khoản tiền thuê đất nhất định và phải
trả lại cho bên có QSDĐ khi hết thời hạn thuê, thuê lại đất. Mục đích của việc
quy định quyền này là Nhà nước muốn tạo điều kiện cho người có QSDĐ có thể
khai thác hiệu quả của đất đai khi họ khơng có nhu cầu SDĐ nhưng vẫn đảm bảo
QSDĐ của họ trên danh nghĩa pháp lý.
Giống như chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là hình thức
chuyển QSDĐ. Nhưng giữa các hình thức này có sự khác nhau. Nếu như trong
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên
chuyển nhượng một khoản tiền hoặc tài sản lương đương với giá trị QSDĐ và sau
khi chuyển nhượng họ có đầy đủ quyền năng pháp lý của một chủ thể SDĐ, thì
trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, bên nhận thuê, thuê lại QSDĐ chỉ