Nghiên cứu nhân tố gây gia tăng chi phí các dự án cao tầng thực hiện theo phương thức thiết kế thi công

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
-----------------------

LÊ QUANG VINH

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ GÂY GIA TĂNG CHI PHÍ CÁC DỰ ÁN
CAO TẦNG THỰC HIỆN THEO PHƯƠNG THỨC THIẾT KẾ &
THI CÔNG
“A Study On Factors Inducing Cost Overruns of High-Rise Building
Projects Carried Out Using Design & Build Aprroach”
Chuyên ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã số

:

60 58 03 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp. Hồ Chí Minh – Tháng 7.2019


NGHIÊN CỨU ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Anh Thư...................................................
Cán bộ chấm nhận xét 1:

TS. Nguyễn Thanh Phong ...........................................

Cán bộ chấm nhận xét 2:

TS. Đỗ Tiến Sỹ ..............................................................

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG TP.HCM ngày
……tháng…… năm 2019
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn Thạc sĩ gồm:
1. Phản biện 01:

TS. Đỗ Tiến Sỹ ...........................

2. Phản biện 02:

TS. Nguyễn Thanh Phong ........

3. Ủy viên Thư ký: TS. Trần Đức Học .....................
4. Ủy viên:

TS. Lê Hoài Long ......................

5. Chủ tịch hội đồng: PGS.TS Lương Đức Long .......
Xác nhận của Chủ tịch Hội Đồng đánh giá Luận văn và Trưởng Khoa Quản lý chuyên
ngành sau khi luận văn đã sửa chữa (nếucó).

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độclập – Tự Do – Hạnhphúc

---------------------------------------

------------------------------------------

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: LÊ QUANG VINH

MSHV:

1570019

Năm sinh:

12/06/1991

Nơi sinh:

Bình Định

Chuyên ngành:

Quản lý xây dựng

Mã số:

60 58 03 02

I.

TÊN ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ GÂY GIA TĂNG CHI PHÍ CÁC DỰ ÁN CAO TẦNG
THỰC HIỆN THEO PHƯƠNG THỨC THIẾT KẾ - THI CÔNG

II.

NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

-

Xác định các nhân tố chính gây gia tăng chi phí các dự án Tổng thầu thiết kế - thi công.

-

Đánh giá tầm quan trọng của nhân tố gia tăng chi phí được xác định

-

Rút ra các so sánh tương quan các yếu tố gây gia tăng chi phí của đề tài so với các
nghiên cứu trước.

-

Đề xuất một số chiến lược để quản lý và Quy trình thực hiện dự án cao tầng theo

phương thức Thiết kế - thi cơng để kiểm sốt và giảm thiểu gia tăng chi phí.

III.

NGÀY GIAO:

IV.

NGÀY HỒN THÀNH:

V.

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN:

TS. NGUYỄN ANH THƯ
Tp.HCM, ngày 10 tháng 06 năm 2019

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. NGUYỄN ANH THƯ

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN

TS. ĐỖ TIẾN SỸ

TRƯỞNG KHOA

TS. LÊ ANH TUẤN

LỜI CẢM ƠN
Luận văn Thạc sĩ xem như một bước tiến tiếp theo trên con đường học thuật, nhằm
đánh giá lại toàn bộ kiến thức đã tiếp thu qua các mơn và q trình nghiên cứu thực
tiễn suốt hai năm cao học. Do khối lượng công việc và dữ liệu khảo sát tương đối lớn,
mà kiến thức bản thân còn hạn chế nên luận văn chắc chắn có nhiều sai sót, tơi rất
mong sự chỉ dạy, góp ý của q thầy cô.
Đầu tiên tôi xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Anh Thư đã tận tình chỉ dạy,
nhiệt tình giúp đỡ tơi khơng những trong q trình làm luận văn, chỉ dẫn thêm cho tôi
những kinh nghiệm thực tế quý báu. Đồng thời tôi xin cảm ơn các thầy cô trong bộ
môn Quản lý xây dựng đã truyền đạt kiến thức cho tôi suốt hơn hai năm qua.
Tôi xin cảm ơn tất cả bạn bè của tôi, đặc biệt là các bạn trong lớp XD09KSTN và Cao
học QLXD 2015, tất cả đồng nghiệp và đối tác đã giúp đỡ tôi thật nhiều, chia sẻ tài
liệu, hướng dẫn sử dụng các phần mềm chuyên ngành, giúp đỡ trong q trình thu thập
dữ liệu nghiên cứu.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn những người thân trong gia đình đã ln ủng hộ tinh thần,
và luôn động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn, đó là nguồn động lực lớn để
tôi phấn đấu học tập, nghiên cứu và làm việc tốt hơn.
Tp.HCM, Ngày 12 tháng 06 năm 2019

LÊ QUANG VINH


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong những năm gần đây, số lượng các Chủ đầu tư ở các dự án cao tầng đã tăng thêm.
Ngoài những Chủ đầu tư chuyên về bất động sản thì những Chủ đầu tư ở các ngành khác
cũng lấn sân sang. Tuy nhiên, ở những Chủ đầu tư mới này đa phần đội ngũ bên dưới và
kinh nghiệm quản lý Xây dựng chưa nhiều; ngoài ra với mong muốn nhanh chóng triển khai
dự án và hạn chế các phát sinh khơng đáng có, do đó, họ hay liên hệ các nhà thầu lớn, uy tín
và có năng lực để thực hiện Tổng thầu thiết kế và thi cơng cho tồn bộ dự án.
Đa số những dự án này đều triển khai hợp đồng trước khi có đầy đủ thiết kế chi tiết, vậy nên

tính rủi ro cao trong bài tốn chi phí sẽ được đề cập và cân nhắc giữa hai Bên. Một nghiên
cứu về các nhân tố gây gia tăng chi phí trong dự án cao tầng thực hiện theo phương thức
thiết kế thi công sẽ giúp chỉ ra các nhân tố để các bên lưu ý và xem xét tron suốt quá trình
thực hiện.
Sau khi thực hiện khảo sát và dùng phương pháp phân tích thành tố chính ta và xác định
nhân tố gây gia tăng chi phí. Tác giả so sánh lại với các nghiên cứu liên quan để so sánh và
đưa ra kết luận cùng phương hướng để quản lý dịng chi phí cho dự án.
In recent years, the number of investors in high-rise projects has increased. In addition to
the investors specializing in real estate, the investors in other sectors also encroached into
the construction zone. However, in these new investors, most of their construction
management experience is not much; in addition, with the desire to quickly implement and
limited claims. Therefore, the contract is high value often, reputable and competent
contractors to implement the General Design and Construction Contractor for the entire
project.
Most of these projects have implemented contracts before having sufficient detailed design,
so the high risk in the cost problem will be mentioned and considered between the two
parties. A study of the factors that increase costs in a high-rise project implemented by the
construction design method will help to point out the factors for the parties to pay attention
and consider during the implementation process.
After conducting the survey and using principal element analysis method and determining
the factors causing cost increase. The author compares it with related studies to compare
and draw conclusions with the same direction to manage the project cost line.


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Anh
Thư.
Ngoài các dữ liệu sử dụng của nghiên cứu khác đã có trích dẫn rõ ràng, các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào
khác.

Tác giả

LÊ QUANG VINH


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu chung .................................................................................................. 1
1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu ............................................................................... 3
1.3 Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................ 4
1.4 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 4
1.5 Đóng góp của nghiên cứu ................................................................................... 4

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 Các định nghĩa ..................................................................................................... 6
2.2 Quy trình Thiết kế - thi cơng dự án Xây dựng điển hình theo phương thức
Thiết kế - thi công ...................................................................................................... 9
2.3 Thực tế quy trình áp dụng phương thức D&B cho các dự án cao tầng của
các Nhà thầu tư nhân ở Việt Nam ......................................................................... 10
2.4 Các nghiên cứu trước........................................................................................ 15

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Quy trình nghiên cứu ........................................................................................ 22
3.2 Thu thập dữ liệu ................................................................................................ 23
3.3 Phân tích dữ liệu................................................................................................ 24


CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
4.1 Quy trình phân tích dữ liệu .............................................................................. 32

4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................. 33
4.3 Kiểm định thang đo ........................................................................................... 40
4.4 Phân tích nhân tố thành phần chính PCA ...................................................... 45
4.5 Sắp xếp và so sánh các nhân tố có ảnh hưởng đến chi phí ............................ 69

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận .............................................................................................................. 83
5.2 Kiến nghị ............................................................................................................ 84

PHỤ LỤC 01: Bảng câu hỏi khảo sát
PHỤ LỤC 02: Tài liệu tham khảo
PHỤ LỤC 03: Danh mục hình ảnh, bảng biểu


MỤC LỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1: Biểu đồ biến động của ngành Xây dựng và GDP ...................................... 1
Hình 2.1 Vịng đời Dự án ............................................................................................ 6
Hình 2.2 So sánh hai quy trình thực hiện mơ hình DBB và D&B .............................. 6
Hình 2.3 Sơ đồ thể hiện phương thức Thiết kế - Thi cơng .......................................... 9
Hình 2.4 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Tiền concept ........................................... 11
Hình 2.5 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Concept ................................................... 12
Hình 2.6 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Thiết kế cơ sở.......................................... 13
Hình 2.7 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Thiết kế kỹ thuật ..................................... 14
Hình 3.1 Sơ đồ quy trình nghiên cứu ........................................................................ 23
Hình 3.2 Sơ đồ quy trình kiểm tra độ tin cậy của dữ liệu khảo ................................ 27
Hình 3.3 Sơ đồ quy trình phân tích PCA .................................................................. 32
Hình 4.1 Quy trình phân tích số liệu khảo sát .......................................................... 33
Hình 4.2 Biếu đồ thể hiện số lượng người đã tham gia dự án D&B ........................ 34
Hình 4.3: Biếu đồ thể hiện tỉ lệ dự án D&B người được khảo sát đã từng tham
gia .............................................................................................................................. 34

Hình 4.4: Biếu đồ thể hiện quy mô dự án D&B người được khảo sát đã từng tham
gia .............................................................................................................................. 36
Hình 4.5: Biếu đồ thể hiện đơn vị công tác người được khảo sát đang công tác .... 37
Hình 4.6: Biếu đồ thể hiện thời gian cơng tác của người được khảo sát ................ 38


Hình 4.7: Biếu đồ thể hiện vị trí cơng tác của người được khảo sát ....................... 39
Hình 4.8: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình .......... 48
Hình 4.9: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau khi
loại bỏ biến TK06) .................................................................................................... 51
Hình 4.10: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10) .................................................................................... 54
Hình 4.11: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10, VT26) ......................................................................... 57
Hình 4.12: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07) ................................................... 60
Hình 4.13: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08) ........................................ 63
Hình 4.14: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15).................. 63
Hình 4.15: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mơ hình (sau
khi loại bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ....... 67


MỤC LỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Dự án cao tầng (Giá trị >1000 tỉ VNĐ) thực hiện theo hình thức D&B
..................................................................................................................................... 2
Bảng 2.1 So sánh giữa hai gói thầu DBB và D&B ..................................................... 7
Bảng 2.2 Tổng hợp các nhân tố gây gia tăng chi phí ở các nghiên cứu trước ......... 22
Bảng 3.1 Bảng ma trận đơn vị chuẩn ....................................................................... 29

Bảng 3.2: Bảng đánh giá hệ số KMO ....................................................................... 29
Bảng 3.3 Bảng đánh giá hệ số Factor Loading ........................................................ 30
Bảng 3.4 Bảng kích thước mẫu tối thiểu ứng với hệ số tải Factor Loading ............. 30
Bảng 4.1 Bảng thống kê số lượng người tham gia thực hiện dự án D&B Loading . 30
Bảng 4.2 Bảng thống kê loại hình dự án D&B ......................................................... 35
Bảng 4.3 Bảng thống kê quy mô dự án D&B ............................................................ 36
Bảng 4.4 Bảng thống kê đơn vị công tác .................................................................. 37
Bảng 4.5 Bảng thống kê thời gian cơng tác .............................................................. 38
Bảng 4.6 Bảng thống kê vị trí công tác ..................................................................... 39
Bảng 4.7 Bảng thống kê quy mô dự án và số năm kinh nghiệm ............................... 40
Bảng 4.8 Bảng thống kê chức vụ và số năm kinh nghiệm ......................................... 40
Bảng 4.9 Bảng kiểm định thang đo nhóm Thiế kế .................................................... 41
Bảng 4.10 Bảng kiểm định thang đo nhóm Thi công ................................................ 42


Bảng 4.11 Bảng kiểm định thang đo nhóm Quản lý ................................................. 42
Bảng 4.12 Bảng kiểm định thang đo nhóm Nhân công – thiết bị ............................. 43
Bảng 4.13 Bảng kiểm định thang đo nhóm Vật tư .................................................... 44
Bảng 4.14 Bảng kiểm định thang đo nhóm Tài chính ............................................... 44
Bảng 4.15 Bảng kiểm định thang đo nhóm Yếu tố khác ........................................... 44
Bảng 4.16 Bảng kiểm định thang đo của tất cả các biến khảo sát ........................... 46
Bảng 4.17 Bảng đánh giá hệ số KMO ...................................................................... 46
Bảng 4.18 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett’s Test của mơ hình ............................ 47
Bảng 4.19 Bảng giải thích tổng Phương sai mơ hình ............................................... 49
Bảng 4.20 Bảng Ma trận kết quả xoay nhân tố mơ hình Varimax............................ 49
Bảng 4.21 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06) ....................... 50
Bảng 4.22 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06) 51
Bảng 4.23 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06) 52
Bảng 4.24 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10) ............ 52
Bảng 4.25 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,

TC 10)........................................................................................................................ 53
Bảng 4.26 Bảng ma trận xoay nhân tố mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10)......................................................................................................................... 55
Bảng 4.27 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10, VT26) . 55
Bảng 4.28 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,
TC 10, VT26) ............................................................................................................. 56


Bảng 4.29 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26) .............................................................................................................. 58
Bảng 4.30 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07) ............................................................................................................. 58
Bảng 4.31 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,
TC 10, VT26, QL17, TK07) ....................................................................................... 59
Bảng 4.32 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07) ........................................................................................ 61
Bảng 4.33 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07, TC08)................................................................................................... 61
Bảng 4.34 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,
TC 10, VT26, QL17, TK07, TC08) ............................................................................ 62
Bảng 4.35 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08) ............................................................................. 64
Bảng 4.36 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07, TC08, QL14, QL15) ............................................................................ 64
Bảng 4.37 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,
TC 10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15) ...................................................... 65
Bảng 4.38 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15) ....................................................... 66
Bảng 4.39 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khi loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ................................................................. 67

Bảng 4.40 Bảng giải thích tổng Phương sai của mơ hình (sau khi loại biến TK06,
TC 10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ........................................... 68
Bảng 4.41 Bảng ma trận xoay nhân tố mơ hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ............................................ 69


Bảng 4.42 Bảng tổng hợp các nhóm có biến với tải nhân tố Factor Loading >0.5 . 69
Bảng 4.43 Bảng đặt tên nhóm nhân tố gây gia tang chi phí ..................................... 70
Bảng 4.44 Bảng giá trị trung bình của các biến trong tổng thể ............................... 72
Bảng 4.45 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất trong tổng thể ........... 72
Bảng 4.46 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Chủ đầu tư ................ 73
Bảng 4.47 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Chủ đàu tư ......... 74
Bảng 4.48 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Quản lý dự án ........... 75
Bảng 4.49 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Quản lý dự án .... 76
Bảng 4.50 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Thiết kế ..................... 77
Bảng 4.51 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Thiết kế .............. 78
Bảng 4.52 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Thi cơng .................... 79
Bảng 4.53 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Thi cơng ............. 80
Bảng 4.54 Bảng so sánh các giá trị trung bình và xếp hạng .................................... 82
Bảng 5.1 Bảng tổng hợp Nhóm nhân tố và nhân tơ gây gia tăng chi phí trong dự án
cao tầng thực hiện theo phương thức Thiết kế - thi công ......................................... 84
Bảng 5.2 Bảng sắp xếp các nhân tố gây gia tăng chi phí ở cả Chủ đầu tư và Nhà
thầu thi công .............................................................................................................. 85
Bảng 5.3 So sánh các nhân tố gây gia tăng chi phí giữa các nghiên cứu ................ 85


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 Giới thiệu chung
Ngành xây dựng Việt Nam biến động theo chu kỳ.

Hình 1.1: Biểu đồ sự biến động của ngành Xây dựng và GDP
Theo như biểu đồ hình 1.1 trên, ta thấy rằng ngành Xây dựng có liên quan
đến GDP. Sự thay đổi GDP tang hay giảm thì ngành Xây dựng sẽ biến động ngay
sau đó. Từ khi Việt Nam bước vào thời kỳ Đổi mới (1986) đến nay (2018) thị
trường Xây dựng đã thay đổi qua 3 giai đoạn:
Năm 1990-1999: thời kỳ chính sách Đổi mới áp dụng, nền kinh tế bắt đầu
phát triển theo các nguồn đầu tư nước ngồi, do đó kéo theo ngành Xây dựng phát
triển làm nên cơn “sốt” nhà đất lần 1. Đỉnh điểm của sự phát triển là năm 1994 và
dần giảm dần, giảm sâu so sự khủng hoảng nền kinh tế Châu Á 1997
Năm 2000-2010: giai đoạn hồi phục nền kinh tế, bắt đầu nhiều nguồn đầu tư
vào Việt Nam, thị trường Xây dựng lại hồi phục. Đến năm 2008, thị trường chứng
khoán sụp đổ kéo theo thiếu hụt nguồn vốn cho ngành Xây dựng, đặc biệt các dự án
lớn phải tạm ngừng. Do tâm lý e ngại vào thị trường chứng khoán, nên đa số các
nhà đầu tư lại đầu tư vào địa ốc gây nên cơn sốt nhà đất lần 3.
Năm 2010-nay: thị trường dần hồi phục và phát triển đỉnh điểm năm 2015
với hàng loạt các “siêu” dự án.
Ngành Xây dựng liên quan chặc chẽ đến rất nhiều ngành liên quan của nền
kinh tế. Vậy nên nó ảnh hưởng và chịu ảnh hưởng mật thiết với nền kinh tế.
Sau thời kỳ suy thối 2008-2013, ngành Xây dựng có dấu hiệu phục hồi với
nhiều dự án có quy mơ, chi phí đầu tư ngày một lớn và yêu cầu cao về chất lượng,
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 1


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

tiến độ. Nếu vẫn theo cách tiếp cận: Thiết kế - Đấu thầu - Thi cơng thì những dự án
này thường bị chậm tiến độ, và khả năng cao là vượt chi phí ban đầu, điều đó làm
cho hiệu quả đầu tư của Nhà đầu tư giảm lại. Điều này gây một tâm lý e ngại và địi
hỏi Chủ đầu tư tìm một giải pháp mới làm sao mọi chi phí phải được kiểm sốt
ngay từ khi hình thành dự án và đạt được mục đích kinh doanh đề ra ban đầu. Do
đó, cần có một phương thức tiêp cận mới đảm bảo chi phí, tiến độ và phải kiểm soát
phát sinh được đặt ra cho các Nhà thầu.
Về phía Nhà thầu, việc chậm phản hồi từ đơn vị thiết kế cũng như Chủ đầu
tư thay đổi nhu cầu, thay đổi thiết kế, gây bị động và làm tăng chi phí, các phát sinh.
Nhà thầu có nhu cầu sử dụng kinh nghiệm của mình trong thi cơng để góp ý cho
thiết kế được tối ưu, dễ dàng triển khai và giảm thiểu rất nhiều phát sinh sau này.
Do đó, việc chủ động trong cơng tác chuẩn bị, thi công và công tác quản lý sẽ tốt
hơn, giảm thời gian thi cơng, tiết kiểm chi phí cho các Bên.
Để thích ứng với những u cầu đó sau các cuộc biến động thị trường, các
Nhà thầu lớn ở Việt Nam đã thay đổi cách tiếp cận Dự án và theo xu hướng cạnh
tranh và ngày càng phát triển. Có thể tóm tắt q trình thay đổi trong cách tiếp nhận
các hợp đồng từ Chủ đầu tư của các cơng ty xây dựng hàng đầu Việt Nam
(Coteccons, Hịa Bình, Takco..) qua 04 thời kỳ như sau:
Thời kỳ 01: Thầu xây dựng
Thời kỳ 02: Tư vấn khối lượng
Thời kỳ 03: Đề xuất giải pháp
Thời kỳ 04: Design & Build.
Tên dự án

Giá trị Hợp
đồng
(tỉ đồng)

Năm

1

Masteri Thảo Điền

4.400

2014

2

The Gold View

3.000

2015

3

Diamond Lotus

1.300

2016

4

Everich 8

1.226

2016

Stt

6
8

Ghi chú

Hồ Tràm Strip 1.754
2016
GĐ2
Imperia
Sky
2.600
2017
Garden
Nguồn và )

Bảng 1.1: Dự án cao tầng (Giá trị >1000 tỉ VNĐ) thực hiện theo hình thức D&B

LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 2


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

Theo Darren R. Hale (2009) thì so với mơ hình hầu hết đều sử dụng từ trước
đến nay là Thiết kế - Đấu thầu – Thi cơng (DBB) thì mơ hình Design & Build
(D&B) có những thuận lợi sau:
1.
2.
3.
4.
5.

Giảm rủi ro cho Chủ đầu tư
Tăng hiệu quả phía Nhà thầu
Có khả năng chất lượng tốt hơn
Giảm chi phí điều hành
Giảm tranh chấp trong suốt quá trình thực hiện

Do đó có thể nói, trong chiều hướng phát triển, mơ hình Design & Build
được xem là phương thức thực hiện hiệu quả và phổ biến trên thế giới (Xia và
Chan, 2010) nói chung và Việt Nam nói riêng.

1.2 Xác định vấn đề
So với mơ hình DBB thì mơ hình D&B có nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, theo
Phạm Quang Thanh (2014), vì đặc thù của dự án D&B nên trước khi mời thầu và ký
kết hợp đồng nên chưa có thiết kế chi tiết. Do đó, mơ hình D&B tồn tại các nhược
điểm liên quan đến chi phí và rủi ro. Cụ thể như sau:
1. Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc dự tốn chi phí và chọn Nhà thầu,
2. Nhà thầu xây dựng sẽ gặp rủi ro lớn về chi phí khi đáp ứng các nhu
cầu từ Chủ đầu tư,

3. Để chia sẻ rủi ro với Nhà thầu, Chủ đầu thường phải chấp nhận các
khoản chi phí dự phịng do Nhà thầu đưa ra.
4. Thiết kế &Thi cơng là một Nhà thầu, do đó Chủ đầu tư có thể đối mặt
với rủi ro là Tổng thầu đề xuất chọn các vật tư, vật liệu không phù
hợp để giảm chi phí. Hoặc, Chủ đầu tư yêu cầu sử dụng vật tư, vật
liệu cao cấp hơn làm gia tăng chi phí của Nhà thầu.
Thực tế thực hiện dự án D&B của học viên tại Masteri Thảo Điền, những vấn
đề có liên quan đến chi phí phát sinh thuộc Bên nào là vấn đề khó giải quyết giữa
Nhà thầu cũng như Chủ đầu tư. Ngồi ra, vì khó có thiết kế chi tiết trước khi ký hợp
đồng, rủi ro về tài chính sẽ cao dẫn đến giá hợp đồng sẽ gia tăng. Do đó, bài tốn về
kiểm sốt gia tăng chi phí ln là một trong những vấn đề quan tâm đặc biệt ở cả
hai bên.
Chính vì vậy, nghiên cứu của học viên được thực hiện về “Phân tích các
nhân tố gây gia tăng chi phí cho dự án cao tầng thực hiện theo mơ hình Design
& Build” là phù hợp để các bên lường trước khả năng rủi ro để có các giải pháp
quản lý hiệu quả hơn là rất hữu ích.
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 3


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

1.3 Mục tiêu
1. Xác định những nhân tố chính gây gia tăng chi phí ở dự án Tổng thầu thiết
kế - thi công
2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của nhân tố gia tăng chi phí được xác định
3. Rút ra các so sánh tương quan của các yếu tố gây gia tăng chi phí so với một

số nghiên cứu khác
4. Đề ra những biện pháp để quản lý và thực hiện việc kiểm soát gia tăng chi
phí trong các dự án thực hiện theo mơ hình Design & Build.
1.4 Phạm vi
1. Phạm vi thực hiện: Các dự án cao tầng triển khai theo mô hình D&B tại
Việt Nam.
2. Thời gian thực hiện: Thừ tháng 3.2017 đến tháng 9.2017.
3. Đối tượng nghiên cứu: Các dự liệu về nhân tố gia tăng chi phí được thu
thập từ các Tổng thầu Thiết kế & Thi công và các Ban quản lý dự án cao
tầng thực hiện theo mơ hình D&B.
4. Giới hạn nghiên cứu: Phương pháp định tính chỉ rõ các nhân tố gây gia
tăng phí của dự án cao tầng thực hiện theo mơ hình D&B, do đó Nhà thầu,
Chủ đầu tư cùng thảo luận hoặc đưa ra một số biện pháp khắc phục để cùng
hợp tác.
1.5 Đóng góp của nghiên cứu
1.5.1 Về học thuật
1. Xác định các nhân tố chính gây gia tăng chi phí cho dự án cao tầng thực
hiện theo mơ hình D&B.
2. Thiết lập công thức đánh giá mức độ gia tăng chi phí theo các nhân tố
chính đã xác định.
3. So sánh tương quan từ kết quả khảo sát với các nghiên cứu trước.
1.5.2 Về thực tiễn
1. Nghiên cứu góp phần giúp cho Chủ đầu tư và Nhà thầu cùng nhìn rõ về
các nhân tố gia tăng chi phí trong suốt q trình thực thiện dự án cao tầng
D&B. Qua đó, hai Bên cùng có các phương pháp quản lý rủi ro gia tăng
chi phí.

LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 4

CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

2. Thống nhất các điều khoản trong hợp đồng, hạn chế tranh chấp khi phát
sinh trong q trình thi cơng, qua đó mỗi Bên có thể thương lượng về giá
khi hạn chế về rủi ro chi phí.
1.5.3 Hướng phát triển của đề tài
1. Tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các điều khoản hợp đồng đến gia tăng
chi phí các dự án xây dựng đặc biệt là các cơng trình cao tầng triển khai theo mơ
hình Thiết kế & thi cơng;
2. Nghiên cứu mơ hình tính tốn đơn giá thi cơng/diện tích sàn thơng qua
quy mô ở các dự án xây dựng đặc biệt là các cơng trình cao tầng triển khai theo mơ
hình Thiết kế & thi công;

LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 5


CHƯƠNG 2

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 Các định nghĩa
Q trình triển khai một dự án:

Hình 2.1 Vịng đời Dự án
2.1.1 Thiết kế - Đấu thầu – Thi cơng (DBB): là q trình thực hiện truyền
thống, phổ biến nhất trong các dự án xây dựng khi có sự phân chia một cách rõ ràng
và riêng biệt hai hợp đồng giữa Chủ đầu tư – Đơn vị Tư vấn thiết kế và Chủ đầu tư
– Nhà thầu Thi công (Mohsini và Davidson, 1992).
2.1.2 Thiết kế – Thi công (D&B): là q trình triển khai dự án thơng qua
hợp đồng giữa hai Bên: Chủ đầu tư và một Nhà thầu bao gồm cả hai công việc được
thực hiện thiết kế, thi cơng cho dự án (Songer ctg, 1997).

Hình 2.2: So sánh hai quy trình thực hiện mơ hình DBB và D&B
(Nguồn )
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 6


CHƯƠNG 2

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

Công việc

DBB

D&B

1. Cơ sở mời
thầu

Hồ sơ mời thầu

Các yêu cầu từ Chủ đầu tư

2. Tài liệu dùng
để giao thầu

Bộ hồ sơ thiết kế, danh mục
vật tư, phạm vi công việc

Thiết kế sơ bộ và dự tính chi
phí thực hiện

3. Giám sát q
trình thực hiện

Chủ đầu tư quản lý trực tiếp /
gián tiếp qua Bên thứ Ba

Chủ đầu tư quản lý trực tiếp /
gián tiếp qua Bên thứ Ba

4. Thanh toán

Đánh giá theo khối lượng
thực hiện /hạng mục hoàn
thành

Đánh giá theo khối lượng thực
hiện / hạng mục hồn thành

Bảng 2.1 So sánh giữa gói thầu DBB và D&B

2.1.3 Các loại chi phí sử dụng trong lập kinh phí Dự án xây dựng:
Tổng mức Đầu tư của dự án là tập hợp tất cả các chi phí để thực hiện dự án,
bao gồm:
a) Chi phí sử dụng cho việc bồi thường, tái định cư
b) Chi phí cho xây dựng:
o Chi phí cho việc phá dỡ
o Chi phí cho việc san lấp, tạo lập mặt bằng
o Chi phí cho việc thi cơng cơng trình chính, cơng trình tạm,
hạng mục phụ trợ
c) Chi phí đầu tư mua sắm thiết bị
d) Chi phí thực hiện quản lý dự án
e) Chi phí dành cho thuê tư vấn đầu tư xây dựng
f) Các chi phí khác
g) Dự phịng phí.
Chi phí gia tăng được xác định đơn giản khi chi phí cuối cùng của dự án vượt
qua chi phí đánh giá ban đầu (Avots, 1983).
2.2 Quy trình Thiết kế thi cơng dự án Xây dựng điển hình theo phương thức
Thiết kế & Thi công thực tế.
Thực tế trong nội dung phương thức này áp dụng cho các dự án cao tầng, Chủ
đầu tư sẽ làm rõ các yêu cầu đặt ra cho dự án và lựa chọn một nhà thầu duy nhất để
ký kết hợp dồng, giao cho họ chịu trách nhiệm toàn bộ cả việc thiết kế và triển khai
xây dựng dự án. Hai Bên sẽ thống nhất quan điểm tương tác. Nhà thầu có thể phát
thảo, tư vấn cho Chủ đầu tư về dự án:
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 7

CHƯƠNG 2

-

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

Quy hoạch tổng mặt bằng, số tầng của dự án
Thời gian vừa thiết kế vừa triển khai thi công dự án
Kế hoạch bán hàng của Chủ đầu tư
Giá trị trọn gói của gói thầu dựa vào kinh nghiệm thực tế thi công các dự án
tương tự của Nhà thầu
Lợi nhuận dự kiến của dự án.

Đúng nghĩa Thiết kế thi công Nhà thầu Thiết kế - Thi cơng có thể th đơn vị
Tư vấn thiết kế, Nhà thầu phụ thi công để thực hiện dự án. Tuy nhiên, trách nhiệm
chính vẫn là Nhà thầu chính Thiết kế-thi cơng.

Hình 2.3: Sơ đồ thể hiện phương thức Thiết kế - Thi cơng
(nguồn Tạp chí Xây dựng số 4/2014)
So với cách tiếp cận truyền thống, Ưu điểm và nhược điểm của phương thức này
như sau:
a. Về ưu điểm
- Thứ nhất, có sự tập trung trong trách nhiệm ở hai hoạt động quan trọng là
Thiết kế và Thi công
- Thứ hai, tiết kiệm được thời gian hơn vì hai cơng tác quan trọng trên có thể
gối đầu nhau.
- Thứ ba, giải quyết thay Chủ đầu tư cho việc truyền tải thông tin và phân xử
giữa 02 đơn vị Thiết kế, Thi cơng.
- Thứ tư, nó làm giảm rủi ro cho Chủ đầu tư trong các công tác phát sinh mà
đáng lẽ họ phải gánh chịu

- Thứ năm, nó làm cho việc điều phối tốt hơn. Với kinh nghiệm của mình Nhà
thầu có thể tự điều phối/tối ưu Thiết kế đảm bảo thơng tin thơng suốt trong
tồn bộ thời gian thực hiện.
b. Về nhược điểm
- Thứ nhất, Chủ đầu tư khó dự tính chi phí khi khơng có thiết kế trong tay, chi
phí chủ yếu dựa vào báo giá và sự tin tưởng của Nhà thầu đã chọn.
- Thứ hai, Nhà thầu Xây dựng gặp rủi ro khi báo giá không có cơ sở về khối
lượng chi tiết dê thiếu sót trong q trình lập giá. Do đó, Nhà thầu sẽ có một
khoản chi phí dự phịng trong báo giá và điều này sẽ gây thiệt hại cho Chủ
đầu tư.
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 8


CHƯƠNG 2

-

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

Thứ ba, Nhà thầu có xư hướng dung Thiết kế để bảo vệ mình, do đó Chủ đầu
tư có rủi ro về chất lượng khi Nhà thầu có thể giảm bớt khối lượng, hoặc hạ
chủng loại vật tư trong quá trình thiết kế.

2.3 Thực tế quy trình áp dụng phương thức D&B cho dự án cao tầng của các
Nhà thầu lớn ở Việt Nam
Trong quá trình thực tiễn triển khai, các nhà thầu lớn như Central, Hịa Bình, tập
đồn Coteccons chia làm 5 giai đoạn:
A. NGHIÊN CỨU KHẢ THI: Chủ đầu tư và Nhà thầu chia sẻ mong muốn cho

nhau, Nhà thầu tạo dựng niềm tin và Chủ đầu tư tin tưởng Nhà thầu. Mục
tiêu giai đoạn này là ký kết Hợp đồng hợp tác / Hợp đồng nguyên tắc.
B. THIẾT KẾ Ý TƯỞNG: Nhà thầu xây dựng được phương án Concept thỏa
mãn đúng mục tiêu và kỳ vọng của Chủ đầu tư và 02 Bên ký Hợp đồng Thiết
kế -Thi cơng chính thức
C. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ CƠ SỞ: Hoàn thành TKCS bám sát Concept, có
lộ trình cụ thể để thẩm định BXD và đảm bảo đơn giá /m2 theo ngân sách dự
án trong Hợp đồng
D. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ KỸ THUẬT: Hoàn thành TKKT, kế thửa TKCS
E. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ THI CÔNG: Quản lý và kết nối hồ sơ thiết kế
phụ hợp tiến độ và đảm bảo các điều kiện hợp đồng
Cụ thể các giai đoạn như sau:
A1. Nhà thầu và Chủ đầu tư bàn về các vấn đề pháp lý, Quy hoạch

A2. Kế hoạch phát triển dự án (sơ bộ) của Chủ đầu tư

A. NGHIÊN CỨU
KHẢ THI

A3. Thống nhất quan điểm về mơ hình tương tác, phát triển dự án

A4. Nhà thầu xây dựng, phát thảo dự án: Quy mô / ngân sách ước
tính / thời gian vừa thiết kế, vừa thi công / kế hoạch bán hàng / lợi
nhuận dự kiến

A5. Nếu quan điểm 02 Bên gặp nhau ký Hợp đồng nguyên tắc

Hình 2.4: Sơ đồ các bước trong giai đoạn Tiền concept

LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 9


CHƯƠNG 2

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ
B1. Nhận yêu cầu và phạm vi công việc từ Chủ đầu tư
- Giải pháp BIM? Mức độ triển khai BIM?
- Mức độ đầu tư của dự án: Trung, Trung – Cao, Cao cấp
- Thực hiện Khảo sát địa chất

B2. Lên phương án Concept với các thông tin cần thể hiện
- Mặt bằng Tổng thẻ
- Khoảng lùi, Chỉ giới đường đỏ
- Layout sơ bộ các tầng
- Số tầng hầm? Số tầng nổi? Số tầng Podium? Công năng các tầng?
Tổng thể chiều cao CT? Khoảng cách các tháp?
- Giao thơng trong và ngồi nhà
- Thang bộ xét yêu cầu của PCCC
- Các điểm đấu nối điện, nước, cấp thoát nước mưa, nước thải
- Các mặt đứng, mt ct, c bit Faỗade

B3.Lp Quy hoch 1/500 v Bỏo cáo tác động môi trường

B4. Lập Chủ trương đầu tư xin Chấp thuận đầu tư

B5. Sau khi xong B2 đã chốt, Kết cấu và MEP bắt đầu thiết kế
- Các phương án cọc, kết cấu: Chọn phương án tối ưu vè giá và tiến
độ thi công

- Hàm lượng thép cho các cấu kiện
- Tính tốn bể nước PCCC, nước thải, nước sinh hoạt
- Tính tốn cơng suất máy phát, máy biến áp

B. THIẾT KẾ Ý
TƯỞNG

B6 .Chọn phương án cọc và lên tiến độ triển khai thi công, BPTC

B7 . Nhà thầu Lập đơn giá XD theo m2 và Tài chính tổng thể dự án

B8 .Tổ chức họp để thống nhất tổng hợp lại báo giá với các nội dung
sau:
- Giá sơ bộ/m2
- Quy ước tính diện tích GFA/CFA/NSA/GBA
- Các chỉ dẫn kỹ thuật
- Phạm vi công việc
- Danh mục vật tư
- Tiến độ dự án

B9. Ký HĐ Thiết kế thi cơng chính thức, Nhà thầu lập sơ đồ tổ chức
dự án

Hình 2.5 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Concept
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 10


CHƯƠNG 2

HD: TS. NGUYỄN ANH THƯ

C1. Tổng hợp pháp lý trước khi vào TKCS:
- Thống nhất với CĐTlộ trình và trách nhiệm Phê duyệt QH (nếu có)
- Thỏa thuận QH
- Phê duyệt Chủ trường đầu tư
- Công nhận CĐT dự án
- Thống nhất với CĐT lộ trình và trách nhiệm thực hiện Phê duyệt dự
án đầu tư Xây dựng
- Hai Bên thống nhất chọn tư vấn về PCCC
- Hai Bên thống nhật chọn tư vấn vè ĐTM
- Hai Bên thống nhất chọn tư vấn Đấu nối hạ tầng
- Hai Bên thống nhất cách phối hợp thẩm định TKCS và TKKT để
xin GPXD phần ngầm, phần thân (tách ra hoặc cả hai)

C2. Triển khai TKCS
a/ Kiến trúc:
- Thống nhất Tiêu chuẩn, Quy chuẩn áp dụng
- Master plan (Trệt): Thể hiện kết nối giao thông, đấu nối hạ tầng,
parking area, các khu vực chức năng
B3.Lập Quy hoạch 1/500 và Báo cáo tác động môi trường
- Mặt bằng hầm: thể hiện các khu kỹ thuật, parking area, thang máy,
thang bộ
- Phân định khối đế, khối tháp, công năng tương ứng
- Layout các tầng: hành lang, khu kỹ thuật, thang bộ, thang máy
- Bảng cơ cấu can hộ, cơ cấu toàn dự án
- Các mặt cắt, mặt đứng, thuyết minh
- Phân tích năng lượng
C. GIAI ĐOẠN

TKCS

b/ Phần kết cấu:
- Thống nhất Tiêu chuẩn, Quy chuẩn áp dụng
- Phương án móng, cọc
- Phương án kết cấu: hầm, dầm, sàn
- Các Phụ lục tính tốn
- Thuyết minh

c/ Phần MEP
- Thống nhất Tiêu chuẩn, Quy chuẩn áp dụng
- Sơ đồ nguyên lý các hệ thống
- Các hướng tuyến đấu nối kỹ thuật
- Mặt bằng bố trí các bể, các khu kỹ thuật các tầng, đặc biệt là tầng
hầm và trệt
- Thiết kế phục vụ xin thẩm duyệt phương án PCCC
- Phụ lục tính tốn & phân tích năng lượng
- Thuyết minh

C3. Trình thẩm định TKCS
- Có phê duyệt thẩm định phương án thiết kế PCCC
- Có phê duyệt DTM
- Có thỏa thuận đấu nối hạ tầng, kỷ thuật

C4. Thi cơng
- Cọc thử,
- Lên phương án thi cơng

Hình 2.6 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Thiết kế cơ sở
LÊ QUANG VINH - 1570019

Trang 11