CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do
con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản
lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động
sản và động sản . Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ thời La mã
cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di
dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền
với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể
sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư
hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc , công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng của
đất đai đó )
- Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó :
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... ( những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài
lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các
động sản, hoặc công cụ lao động )
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống, bến
cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai.

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy điều
hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh
trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công
năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như: máy điều hoà di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác )
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo những
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản , tạo ra sự thông nhất
trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào
bất động sản góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong
việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản trên cơ sở
tuân theo các quy định về bất động sản kể trên.
Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐS phải
đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu , sử dụng của người đi vay
hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụng các Bất động sản đó.
Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản của mình là
bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) và được bên cho
vay chấp nhận.
Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên cho vay và
cả nền kinh tế.
Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được vốn để tiến hành các mục đích ghi
trong hồ sơ vay vốn.
Đối với ngân hàng : sẽ tăng lợi nhuận cũng như lượng khách hàng
Đối với toàn bộ nền kinh tê : Khi khách hàng có vốn để sản xuất kinh doanh , tiêu

dùng sẽ thức đẩy sản xuất, tăng của cải trong xã hội, các ngân hàng đạt được lợi nhuận cao
sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tài chính phát triển
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung và
cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ
chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản
phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần
của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng
đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước. Trong khi khách
hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể
tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản .
Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp
phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để
hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ
hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành
chính .
Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được lợi
nhuận từ cho vay , từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợi
nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh,
tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng , góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước từ
đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững . Thị trường tài chính
lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế
và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không chỉ
quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế , cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp .
1.1.3. Một số vấn đề chung của định giá bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Khái niệm

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy
nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá , nhà định giá phải dựa
trên các cơ sở phi thị trường . Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác định giá ,
công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm và
có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều
học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách rõ ràng, như một thuật
ngữ mang tính chất chuyên ngành :
- Theo từ điển Oxford : “Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một
tài sản ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định giá
là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích đã được xác định rõ”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh giá
Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh
ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy định giá là áp dụng
các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích , sau đó so sánh với tài
sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản Đại học
quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn,
xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về
sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động
sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu , các phép tính,

những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của mình
để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ đó hình
thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có tính
thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể
cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một thời điểm nhất định
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quan
trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :
- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như khi
có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác định giá
trị thị trường của bất động sản ; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì người định
giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường để đưa ra giá thuê
trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng.
- Một hoạt động quan trọng , chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản thế
chấp. Như đã trình bày ở phần trên , thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong nền
kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu
quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài
sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị
thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay
mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo hiểm,
giải phóng mặt bằng , tính thuế , thực hiện nghĩa vụ tài chính , định giá cho mục đích kế
thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
1.1.3.2. Các căn cứ định giá
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản.
Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu : số lượng , chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao

động.
Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản , là căn cứ để đánh giá theo phương
pháp chi phí.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản : chi phí cơ hội của việc sử dụng bất
động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị
trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ thuật, pháp
lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua chi phí cơ hội sẽ
tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị tác
động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác động
trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến động của các
nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến bất động
sản.
- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản va đóng góp của bất động sản . Yếu tố này
thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua sự phù hợp
của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh , môi trường xung quanh tạo ra
sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện trong mối quan hệ cấu
thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản trong việc làm tăng giá trị
của bất động sản xung quanh và ngược lại.
- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản phụ
thuộc vào quy mô , số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động sản sẽ có
giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản đạt được tỉ lệ tối
ưu.
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng cạnh
tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu, cạnh tranh
trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá,
cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc
đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai
của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá

của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động
sản trong tương lai.
1.2. Nguyên tắc định giá
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất.
Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất
định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng
và thời gian
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi một
sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất
động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung -
cầu bất động sản tại thời điểm định giá , dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất
động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có khuynh
hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có sự sử dụng
tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau , những bất động sản có giá trị tháp sẽ hấp dẫn
cầu nhiều hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo
lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp
thành.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai các
yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết hợp tối ưu
giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá của bất động sản
là cao nhất.

Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của
các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi
trường
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó
phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh , phù hộ với
quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm cho giá trị
của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường . Song
ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Lợi
nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu
hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm
được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận
siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động
sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất
động sản.
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính
khả năng sinh lời của bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của các
yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc làm
giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng trong khu vực có
cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động sản tương tự nhưng
được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt.
1.3.Các phương pháp định giá bất động sản
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng
cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương
pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá qua các
cuộc giao dịch đã thực hiện hay đó là định giá giá trị thị trường, không gặp khó khăn nhiều
về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan
công quyền chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ
kinh nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong
cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương đồng thấp thì
tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính tương
đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao
dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì
giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị
trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị trường là
những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường kinh nghiệm
kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào giao
dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung - cầu
hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho thuê
của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường, sau đó dựa vào
những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh để tiến hành
điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện định giá bằng phương

pháp này cần thực hiện những bước sau :
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản
được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá
về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ...
- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét tất cả
các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm
rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất
động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-
6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất
để tiến hành phân tíchNhững bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực
lân cận với bất động sản mục tiêu
- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố dẫn
đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. .
- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động
sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm
xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá
trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng chứng
tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao
dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không hoàn toàn
giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánh phải được điều
chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản mục tiêu. Thông thường có
mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của bất động sản( toàn quyền sở
hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh toán ( trả ngay hay trả chậm trả
góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện
ngay sau khi mua( chi phí khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường

( chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bất động sản...) , vị trí, các đặc điểm vật lý của
bất động sản ( như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự
khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn...), các đặc điểm kinh tế
của bất động sản ( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất
lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng (điều
chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động
sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.
Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nều bất động
sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta có công
thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau
:
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ
phần trăm.
Trình tự điều chỉnh :
- Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá.
- So sánh những đặc điểm của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu và ước
lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố.