Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh ngành bất động sản tp hcm trường hợp công ty cổ phần đầu tư căn nhà mơ ước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

LAI TÚ LINH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM: TRƯỜNG HỢP
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CĂN NHÀ MƠ ƯỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên Ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 06 NĂM 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

LAI TÚ LINH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM: TRƯỜNG HỢP
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CĂN NHÀ MƠ ƯỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên Ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 06 NĂM 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

LAI TÚ LINH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM: TRƯỜNG HỢP
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CĂN NHÀ MƠ ƯỚC
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ XÂY DỰNG
MÃ SỐ CHUYÊN NGÀNH: 60580302

LUẬN VĂN THẠC SĨ

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

PGS.TS. NGUYỄN MINH HÀ

HỌC VIÊN THỰC HIỆN

LAI TÚ LINH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, THÁNG 06 NĂM 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên:

LAI TÚ LINH

Ngày, tháng, năm sinh:
Chuyên ngành:
I. TÊN ĐỀ TÀI:

.MSHV:

06.12.1983

1570100

.Nơi sinh:

Trà Vinh

Mã số :

60580302

QUẢN LÝ XÂY DỰNG

.

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG HỢP CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CĂN NHÀ MƠ ƯỚC
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
Nghiên cứu cơ sở lí luận về việc đo lường hiệu quả hoạt động của các công ty bất
động sản.
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các cơng ty bất động
sản.
Xây dựng mơ hình phân tích hiệu quả hoạt động và mơ hình phân tích các nhân tố
ảnh hưởng hiệu quả hoạt động của các công ty bất động sản.
Đo lường các độ đo hiệu quả ; các chỉ số thay đổi hiệu quả và năng suất, các nhân tố
ảnh hưởng hiệu quả hoạt động các công ty bất động sản.
Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơng
ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Góp phần phục vụ cho mục tiêu phát triển của
ngành bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm tới.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : (Ghi theo trong QĐ giao đề tài)

16.01.2017

IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong QĐ giao đề tài) 18.06.2017
V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Ghi rõ học hàm, học vị, họ, tên):
PGS. TS. NGUYỄN MINH HÀ

Tp. HCM, ngày 28 tháng 06 năm 2017
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO
(Họ tên và chữ ký)

TRƯỞNG KHOA….………
(Họ tên và chữ ký)

Ghi chú: Học viên phải đóng tờ nhiệm vụ này vào trang đầu tiên của tập thuyết minh LV


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA –ĐHQG -HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS. TS. NGUYỄN MINH HÀ

Cán bộ chấm nhận xét 1 : TS. LÊ HOÀI LONG

Cán bộ chấm nhận xét 2 : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG
Tp. HCM ngày 27 tháng 07 năm 2017.
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN ……..

Chủ tịch hội đồng

2. TS. LÊ HOÀI LONG ..........................

Phản biện 1

3. TS. ĐINH CÔNG TỊNH .....................

Phản biện 2

4. TS. PHẠM VŨ HỒNG SƠN ..............

Ủy viên

5. TS. ĐỖ TIẾN SĨ ...................................

Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý
chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------LỜI CẢM ƠN
Luận văn thạc sĩ là điểm mốc kết thúc của một q trình học tập và trao dồi
kiến thức chun mơn. Sau thời gian học tập ở chuyên ngành Quản Lý Xây Dựng, tôi
đã tiếp nhận thêm nhiều kiến mới ở các lĩnh vực khác nhau, qua đó nâng cao trình độ
của mình để phục vụ cơng việc. Dưới sự hướng dẫn tận tình của các thầy cơ trong bộ
mơn Thi công và Quản lý xây dựng, tôi lần lượt thu nhận từng đơn vị kiến thức với
sự biết ơn và sự ham học hỏi. Những kiến thức đó sẽ là hành trang quý báu giúp tôi
vững bước hơn trên con đường sự nghiệp phía trước.
Em chân thành cảm ơn tất cả q thầy cơ đã tận tình giúp đỡ trong suốt khóa
học. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy hướng dẫn: PGS. TS.
Nguyễn Minh Hà, thầy đã luôn quan tâm, gợi ý hướng đi và tháo gỡ các vướn mắc
trong suốt thời gian thực hiện luận văn cao học này. Những kiến thức thầy truyền đạt
là vơ cùng hữu ích và thật q báu, giúp em hiểu thêm nhiều vấn đề để có thể ứng
dụng vào cơng việc.

Bên cạnh đó, tơi chân thành cám ơn gia đình và bạn bè đã tin tưởng và ln
giúp đỡ, sẵn sàng chia sẻ kiến thức để làm điểm tựa vững chắc đồng hành cùng tơi
trong suốt khóa học.
Mặc dù đã rất cố gắng để thực hiện luận văn một cách hồn chỉnh nhất có thể
nhưng do kiến thức, kinh nghiệm bản thân và thời gian còn hạn chế nên khơng thể
tránh khỏi những sai sót nhất định, rất mong nhận được sự góp ý và hướng dẫn thêm
từ q thầy cơ để kiến thức của tơi được hồn chỉnh hơn.
Hy vọng những kiến thức góp nhặt được từ luận văn này sẽ giúp ích cho tơi
trong cơng việc, đồng thời củng cố và mở rộng hơn nữa những kiến thức mới học
được từ quý thầy cô đánh giá luận văn.
Xin chân thành cảm ơn !
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2017.

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của tôi dưới sự hướng
dẫn của PGS. TS. Nguyễn Minh Hà. Các nội dung và kết quả nghiên cứu hồn tồn
trung thực và chưa được cơng bố ở bất kì tạp chí khoa học nào. Số liệu trong mơ hình
nghiên cứu được tơi thu thập và xử lí (có ghi rõ nguồn gốc). Ngồi ra, trong luận văn
cịn có sử dụng một số trích dẫn từ các nghiên cứu khác và được thể hiện trong phần
tài liệu tham khảo.
Nếu có bất kì sự gian lận nào tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm trước Hội
đồng khoa học nhà trường.
Người cam đoan

Lai Tú Linh

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------TÓM TẮT
Trong giai đoạn nền kinh tế tập trung trước đây, thị trường bất động sản chưa
có điều kiện phát triển nhưng trong giai đoạn phát triển của nền kinh tế thị trường,
ngành bất động sản nước ta đã từng bước hình thành, phát triển và đã có những đóng
góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thị trường bất động sản là một
trong những thị trường có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, có quan hệ
trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động, …
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào
q trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút được các nguồn vốn đầu tư trong và
ngồi nước để đóng góp vào q trình phát triển đất nước.
Luận văn này được thực hiện để đo lường hiệu quả hoạt động của các công ty
bất động sản. Bằng cách xây dựng mơ hình phân tích hiệu quả hoạt động và mơ hình
phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động các công ty bất động sản,
luận văn đã xác định được các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động các cơng ty
bất động sản; qua đó có thể đo lường các độ đo hiệu quả, các chỉ số thay đổi hiệu quả
và năng suất. Phương pháp phân tích định lượng Data Envelopment Analysis (DEA)
đã được sử dụng để đo lường mức độ hiệu quả của 40 công ty bất động sản đang
niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong thời kì 2013 –
2015. Thơng qua đó, phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh của các công ty này.
Nghiên cứu cung cấp một mơ hình đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh
của các công ty bất động sản theo phương pháp phân tích định lượng phi tham số
DEA. Kết quả của nghiên cứu cung cấp một cái nhìn tổng quát của ngành bất động
sản, làm cơ sở giúp các doanh nghiệp nhận diện được tình hình, vị thế của cơng ty

mình từ đó kịp thời đưa ra biện pháp hạn chế, khắc phục hoặc phát huy nguồn lực,
thế mạnh tiềm năng giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ hơn. Đối với công ty
DRH, nghiên cứu này giúp ban giám đốc nhận diện được tình hình kinh doanh của
công ty trong ba năm (từ 2013 đến 2015) để có các điều chỉnh phương hướng sao cho
phù hợp hơn trong những năm về sau.

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------ABSTRACT
In the period of the concentrated economy, the real estate market has not been
able to develop. But in the period of development of the market economy, the real
estate industry has gradually formed, developed. It also has contributed significantly
to the economic growth of the country. The real estate market is one of the important
markets in the national economy. It has direct links with financial markets,
construction markets, labor markets, etc. Effective management of the real estate
market will contribute significantly to the socio-economic development process,
attracting domestic and foreign investment to contribute to national development.
This thesis is done to measure the performance of real estate companies. By
modeling performance analysis and analytical models of factors affecting the
performance of real estate firms, the thesis identifies the factors affecting the
performance of the real estate firms, then measure performance measures,
performance change indicators and productivity. The Data Envelopment Analysis
(DEA) was used to measure the efficiency and variability of productivity indices
from 41 listed real estate firms on the Ho Chi Minh City Stock Exchange in the
period of 2013 - 2015. Through this, analyze the factors affecting the performance of
these companies.
The study provides a model for assessing the performance of real estate firms

by the non-parametric DEA method. The results of the study provide a general
overview of the real estate industry, which is the basis for helping enterprises to face
the situation and position of their company, thereby promptly introducing measures
to overcome or to bring into play the resources and potential strengths to help
businesses grow stronger. For DRH, this research helps the board recognize the
company's business situation over the next three years (from 2013 to 2015) for more
appropriate directional adjustments in the next years.

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………….. 1
1.1. Giới thiệu chung……………………………………………………………….. 1
1.1.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ……………… 1
1.1.2. Sơ lƣợc công ty cổ phần đầu tƣ Căn Nhà Mơ Ƣớc …………………...... 2
1.2. Lý do nghiên cứu ……………………………………………………………... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………... 3
1.4. Phạm vi nghiên cứu………………………………………………………........ 4
1.5. Đối tƣợng nghiên cứu…………………………………………………............. 4
1.6. Ý nghĩa của đề tài ……………………………………………………………... 5
1.7. Cấu trúc của luận văn ………………………………………………………..... 6
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT …………………………………..................... 7
2.1. Các khái niệm đƣợc sử dụng trong nghiên cứu……………………………….. 7
2.1.1. Hoạt động kinh doanh ………………………………………………….. 7
2.1.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh………………………………………… 7
2.1.3. Kinh doanh bất động sản ………………………………………………. 8
2.2. Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh ..…………………… 8

2.2.1. Nhóm yếu tố khách quan .……………………………………………… 8
2.2.2. Nhóm yếu tố chủ quan .…………………………………………………10
2.3. Lựa chọn phƣơng pháp đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh ...………… 14
2.3.1. Phƣơng pháp tỉ số …………………….………………………………. 14
2.3.2. Phƣơng pháp Data Envelopment Analysis (DEA) ……………………. 15
2.4. Tổng quan các nghiên cứu …………..………………...…………...…........... 16
2.4.1. Tổng quan các nghiên cứu trên thế giới .……………..……….……… 16
2.4.2. Tổng quan các nghiên cứu tại Việt Nam………….………….……….. 17
2.5. So sánh nghiên cứu này với những nghiên cứu trƣớc....………………........... 18

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang i


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU…………………………………. 21
3.1. Quy trình nghiên cứu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh ……………. 21
3.2. Quy trình nghiên cứu đo lƣờng các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt
động kinh doanh ………………………….……………………………….… 22
3.3. Các công cụ xử lý số liệu ……..…………………………………………….. 23
CHƢƠNG 4: LÝ THUYẾT VỀ PHƢƠNG PHÁP DATA ENVELOPMENT
ANALYSIS (DEA) .….................................................................. 24
4.1. Lịch sử hình thành Data Envelopment Analysis (DEA) ……………………... 24
4.2. Khái niệm và lịch sữ hình thành DEA .………………………………………. 25
4.3. Các thuật ngữ trong phƣơng pháp DEA ……………………………………… 25
4.4. Các giả thuyết nghiên cứu và phƣơng pháp luận …………………………….. 26
4.4.1. Đƣờng giới hạn sản xuất lý thuyết và đƣờng giới hạn sản xuất thực
nghiệm ……….……………………………………………………………... 26
4.4.2. Các thành phần trogn ƣớc lƣợng hiệu quả …………………..……….. 28

4.4.3. Tính bất biến về quy mơ và tính bất biến về dịch chuyển …..………... 29
4.5. Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp DEA ……..…………………….. 30
4.5.1. Ƣu điểm ………………………………………………………………. 30
4.5.2. Nhƣợc điểm …………………………………………………………... 30
4.6. Các mơ hình Data Envelopment Analysis (DEA) cơ bản ………..…………. 30
4.6.1. Mơ hình BCC (Banker, Charnes và Cooper) định hƣớng đầu vào …… 32
4.6.2. Mơ hình BCC (Banker, Charnes và Cooper) định hƣớng đầu ra ….….. 34
4.6.3. Mơ hình CCR (Charnes, Cooper và Rhodes) định hƣớng đầu vào ...…. 37
4.6.4. Mơ hình CCR (Charnes, Cooper và Rhodes) định hƣớng đầu ra …...… 38
4.6.5. So sánh mơ hình BCC và CCR ………………………………………... 40
4.7. Mơ hình phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
của các công ty bất động sản ……………………………………………….

42

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang ii


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------CHƢƠNG 5: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU …………. 46
5.1. Đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh …………………………………… 46
5.1.1. Nguồn dữ liệu …………………………………………………….…… 46
5.1.2. Lựa chọn biến …………………………………………………….…… 46
5.1.3. Kiểm tra và chuẩn hóa dữ liệu ………………..………………….…… 48
5.1.4. Ƣớc lƣợng hiệu quả cho mơ hình DEA đã chọn ……..………….…… 50
5.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh công ty cổ phần đầu tƣ Căn Nhà Mơ Ƣớc –
Dreamhouses (DRH) …………………………………….....………….…… 55
5.3. Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh

……...…………………………………………………….…………….…… 59
5.3.1. Lựa chọn mơ hình phân tích ………….………………………….…… 59
5.3.2. Phân tích tƣơng quan …………………………………………….…… 60
5.3.2. Phân tích hồi quy ………………………………………….….….…… 61
CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………….…………………. 63
6.1. Kết luận ……………………………………………………………………… 63
6.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các cơng
ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới ………………… 66
6.3. Hạn chế của nghiên cứu và đề xuất hƣớng nghiên cứu tiếo theo …………… 67
6.3.1. Những hạn chế của nghiên cứu ..…….………………………….…… 67
6.3.2. Hƣớng nghiên cứu tiếp theo ………….………………………….…… 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ………………...………………….…………………. 69

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang iii


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Cấu trúc của luận văn ………………………………………….….…… 6
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình nghiên cứu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh … 21
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình nghiên cứu đo lƣờng các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu
quả hoạt động kinh doanh …………………..………………………… 22
Hình 4.1. Đƣờng biên sản xuất lý thuyết và thực nghiệm ……………….......…... 27
Hình 4.2. Hai dạng mặt giới hạn trong DEA ……………………………...….….. 28
Hình 4.3. Các dạng dịch chuyển đến mặt giới hạn VRS ..…………………...…... 29
Hình 4.4. Mặt giới hạn của mơ hình BCC định hƣớng đầu vào …………………. 34
Hình 4.5. Mặt giới hạn của mơ hình BCC định hƣớng đầu ra …………….….….. 36
Hình 4.6. So sánh mơ hình BCC và mơ hình CCR ………………………....……. 40

Hình 4.7. Tiêu chuẩn bình phƣơng tối thiểu ……..………………………....……. 43

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang iv


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Các công cụ nghiên cứu …….………………………………………... 23
Bảng 4.1. Bảng các thành phần hiệu quả của DMU5 …………………………… 41
Bảng 5.1. Các biến đƣợc lựa chọn …………………………………………...….. 48
Bảng 5.2. Thống kê mô tả các biến (51 công ty) …..………………………...….. 48
Bảng 5.3. Thống kê mô tả các biến sau khi chuẩn hóa (40 cơng ty) …….…...….. 49
Bảng 5.4. Thống kê mơ tả các biến sau khi lấy log ...………………………...….. 49
Bảng 5.5. Kết quả ƣớc lƣợng hiệu quả (crste, vrste, scale)…………………...….. 50
Bảng 5.6. Thống kê mô tả kết quả ƣớc lƣợng hiệu quả ……………………...….. 53
Bảng 5.7. Thống kê mô tả kết quả các chỉ tiêu ƣớc lƣợng …………………...….. 53
Bảng 5.8. Thống kê mô tả kết quả các loại hiệu quả ………………………...….. 54
Bảng 5.9. Trích số liệu thống kê các biến của DRH trong mơ hình DEA …...….. 56
Bảng 5.10. Trích nội dung kết quả từ mơ hình DEA ………………………...….. 56
Bảng 5.11. Thống kê mô tả kết quả các hiệu quả của DRH ……...……..…...….. 57
Bảng 5.12. Chi tiết kết quả từ DEA cho DRH (năm 2013) ……………..…...….. 58
Bảng 5.13. Chi tiết kết quả từ DEA cho DRH (năm 2014) ……………..…...….. 58
Bảng 5.14. Chi tiết kết quả từ DEA cho DRH (năm 2015) ……………..…...….. 59
Bảng 5.15. Tóm tắt kết quả phân tích hồi quy ..…………………………………. 61

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang v

Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Viết đầy đủ tiếng Anh

Viết tắt
DEA
DMU
BCC
CCR
TE
SE
ES
CRS
NIRS
VRS
AE
RE

Data Envelopment Analysis
Decision Making Unit
Banker, Chares, Cooper
Chares, Cooper, Rhodes
Technical Efficiency
Scale Efficiency
Envelopment Surfaces
Constant Returns to Scale
Non Increase Returns to Scale

Variable Returns to Scale
Absolute Efficiency
Relatively Efficiency

Mã
STT Chứng
Khốn
1
ASM
2
BCI
3
CCL
4
CIG
5
CLG
6
D2D
7
DIG
8
DLG
9
DRH
10
DTA
11
DXG
12

FDC

13
14

FLC
HAG

15

HAR

16
17

HDC
HDG

18

HQC

19
20

IDI
IJC

Viết đầy đủ tiếng Việt

Phân tích bao dữ liệu.
Đơn vị ra quyết định.
Mơ hình theo tên 3 ngƣời sáng lập.
Mơ hình theo tên 3 ngƣời sáng lập.
Hiệu quả kỹ thuật.
Hiệu quả quy mô.
Mặt giới hạn.
Hiệu quả không đổi theo quy mô.
Hiệu quả không tăng theo quy mô.
Hiệu quả biến đổi theo quy mô.
Hiệu quả tuyệt đối.
Hiệu quả tƣơng đối.

Tên cơng ty viết đầy đủ
Cơng ty Cổ phần Tập đồn Sao Mai
Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ xây dựng Bình Chánh
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long
Cơng ty Cổ phần COMA 18
Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Nhà đất Cotec
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Xây dựng
Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đức Long Gia Lai
Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ Căn nhà mơ ƣớc
Công ty Cổ phần Đệ Tam
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh
Công ty Cổ phần Ngoại thƣơng và Phát triển Đầu tƣ Thành phố Hồ
Chí Minh
Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC
Cơng ty Cổ phần Hồng Anh Gia Lai
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Thƣơng mại Bất động sản An Dƣơng

Thảo Điền
Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu
Công ty Cổ phần Tập đồn Hà Đơ
Cơng ty Cổ phần Tƣ vấn - Thƣơng mại - Dịch vụ địa ốc Hồng
Qn
Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Đa Quốc Gia IDI
Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang vi


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------Mã
STT Chứng
Khốn
21
ITA
22
ITC
23
KAC
24
KBC
25
KDH
26
KHA
27

LCG
28
LDG
29
LGL
30
LHG
31
NBB
32
NLG
33
NTL
34
NVT
35
OGC
36
PDR
37

PPI

38
39
40
41

PTL
QCG

REE
SC5

42

SJS

43
44
45

SZL
TDC
TDH

46

TIX

47

UDC

48
49
50
51

UIC
VIC

VPH
VRC

Tên cơng ty viết đầy đủ
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Công nghiệp Tân Tạo
Công ty Cổ phần Đầu tƣ - Kinh doanh nhà
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Địa ốc Khang An
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - Công ty Cổ phần
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Kinh doanh Nhà Khang Điền
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Dịch vụ Khánh Hội
Công ty Cổ phần LICOGI 16
Công ty Cổ phần Đầu tƣ LDG
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Đô thị Long Giang
Công ty Cổ phần Long Hậu
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Năm Bảy Bảy
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Nam Long
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm
Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay
Công ty Cổ phần Tập đồn Đại Dƣơng
Cơng ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình
Dƣơng
Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng và Đô thị Dầu khí
Cơng ty Cổ phần Quốc Cƣờng Gia Lai
Cơng ty Cổ phần Cơ điện lạnh
Công ty Cổ phần Xây dựng số 5
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp
Sông Đà
Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành
Cơng ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dƣơng

Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức
Công ty Cổ phần Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Dịch vụ và
Đầu tƣ Tân Bình
Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà và Đô thị IDICO
Tập đồn VinGroup - CTCP
Cơng ty Cổ phần Vạn Phát Hƣng
Công ty Cổ phần Xây lắp và Địa ốc Vũng Tàu

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang vii


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------CHƢƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.

Giới thiệu chung:

1.1.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng
trong nền kinh tế quốc gia, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường lao động, … Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
được các nguồn vốn đầu tư trong và ngồi nước để đóng góp vào q trình phát triển
đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Trong giai đoạn nền kinh tế tập trung trước đây, thị trường bất động sản chưa
có điều kiện phát triển. Trong giai đoạn phát triển của nền kinh tế thị trường, ngành

bất động sản nước ta đã từng bước hình thành, phát triển và đã có những đóng góp
khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Với những điều kiện hỗ trợ tương đối thuận lợi và những tín hiệu lạc quan, thị
trường bất động sản quý 3 năm 2016 tại thành phố Hồ Chí Minh thực sự sơi động với
việc chào bán của nhiều dự án như: Masteri (3025 căn hộ), Nassim Thảo Điền (238
căn hộ), City Garden (478 căn hộ), Vinhomes Central Park (9742 căn hộ), Gateway
Thảo Điền (439 căn hộ) – theo báo cáo quý 3 năm 2016 của CBRE. Ngoài ra, nhiều
dự án bất động sản tiềm năng tại những vị trí đắc địa cũng đang trong quá trình hình
thành như: Sala Thủ Thiêm (Đại Quang Minh – 257 ha), Vinhomes Golden River
(Vingroup – 25,3 ha), Palm City (Kepple Land + Trần Thái + Tiến Phước – 30,2 ha),
Saigon Peninsula (Vạn Thịnh Phát – 117,8 ha), Nam Cần Giờ (Vingroup – 1080 ha).
Phân khúc thị trường cao cấp, các sản phẩm là biệt thự và nhà liền kề liên tục
có những nguồn cung mới, điển hình như: Palm Residence (quận 2 – 136 biệt thự/nhà
phố), Senturia Vuon Lai (quận 12 – 194 biệt thự/nhà phố), Valora Fuji (quận 9 – 84
biệt thự/nhà phố), The Victoria (quận 1 – 63 biệt thự). Các dự án khu đơ thị với các
tiện ích/tiện nghi đa dạng có tỉ lệ bán, tiêu biểu là: Mega Village (2015 – đã bán hết),
Melosa Garden (2015 – đã bán hơn 250 căn), Lakeview City (2016 – đã bán hơn 500

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 1


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------căn), Palm Residence (2016 – đã bán 136 căn của giai đoạn 1), Cityland Park Hills
(2016 – đã bán hơn 150 căn) (theo báo cáo quý 3 năm 2016 của CBRE).
Về thị trường văn phịng tại thành phố Hồ Chí Minh, dự báo nguồn cung sẽ
tăng mạnh trong tương lai với các tòa nhà đang xây dựng và sắp đưa vào sử dụng như:
Mapletree Business Centre (quận 7), Ha Do Building (quận Tân Bình), HQC Royal
Tower (quận 7), Viettel Office (quận 10), Deutsches Haus (quận 1), Saigon Centre –

giai đoạn 2 (quận 1), Etown Centre (quận 4).
1.1.2. Sơ lƣợc công ty cổ phần đầu tƣ Căn Nhà Mơ Ƣớc – Dreamhouse:
Công ty Cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (Dreamhouse - DRH), được thành
lập vào tháng 3 năm 2006. Các ngành nghề hoạt động kinh doanh: đầu tư và phát triển
các dự án bất động sản, đầu tư tài chính, kinh doanh phân bón. Tháng 3 năm 2010, sau
4 năm thành lập, Cơng ty được Ủy ban Chứng khốn Nhà nước cơng nhận đủ điều
kiện để trở thành công ty đại chúng. Tháng 07 năm 2010, Sở Giao dịch Chứng Khoán
TP.HCM đã chấp thuận niêm yết chính thức tồn bộ 14,99 triệu cổ phiếu trên sàn
HoSE. Tháng 4 năm 2016, vốn điều lệ của DRH được nâng lên 490 tỷ đồng bằng hình
thức phát hành riêng lẻ cho 25 nhà đầu tư chiến lược.
Nhận thấy bất động sản là thị trường nhiều tiềm năng, DRH đã xác định phát
triển bất động sản là ngành nghề kinh doanh chủ yếu. DRH đang triển khai nhiều dự
án bất động sản trọng điểm, có ý nghĩa quan trọng như dự án D-Vela (Q.7), dự án 277
Bến Bình Đơng (Q.8), dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc An (Bà Rịa – Vũng Tàu), dự
án Dreamhouse City (Nhơn Trạch, Đồng Nai), Khu phức hợp dân cư & vui chơi giải
trí Suối Lớn (Kiên Giang), trường phổ thông tư thục quốc tế Tiến Thịnh (Q.7).

1.2.

Lý do nghiên cứu:
Thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây phát triển rầm rộ với dòng

sản phẩm nhà ở trung và cao cấp phục vụ chủ yếu cho đối tượng có thu nhập cao và
giới thượng lưu. Trong khi đó, thị trường nhà ở giá rẻ phục vụ cho các đối tượng bình
dân và đối tượng có thu nhập thấp đang thực sự cần thiết và nhu cầu này là rất lớn lại
chưa được chú trọng đầu tư đúng mức. Như vậy giữa phân khúc cao cấp với nhu cầu
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 2

Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------hạn chế và phân khúc bình dân với nhu cầu rất lớn có sự khác biệt gì về hiệu quả đầu
tư ? Phải chăng có một nghịch lý về quyết định đầu tư của các nhà đầu tư trong từng
phân khúc thị trường ?
Theo số liệu từ báo cáo quý 3 năm 2016 của CBRE, số lượng cơng ty và dịng
vốn đăng kí vào thị trường Bất động sản tăng mạnh. Số công ty hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản đăng kí thành lập mới trong 9 tháng đầu năm 2016 là 81.451 công ty
trong khi trong 9 tháng đầu năm 2015 là 68.347 công ty, tăng 19%. Tổng lượng vốn
đăng ký vào thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2016 là 629,1 nghìn tỉ
đồng, tăng 49,5% so với 9 tháng đầu năm 2015 (với 420,9 nghìn tỉ đồng). Như vậy,
bất động sản có phải đang là kênh đầu tư và hình thức kinh doanh mang lại hiệu quả
hấp dẫn với nhà đầu tư ?
Việc phân tích hiệu quả kinh doanh giúp đánh giá tình hình hoạt động kinh
doanh, xác định được nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề tiêu cực phát sinh nhằm
kịp thời đưa ra biện pháp hạn chế, khắc phục. Phân tích hiệu quả hoạt động kinh
doanh cũng giúp doanh nghiệp phát hiện ra các nguồn lực và thế mạnh tiềm năng
nhằm khai thác hiệu quả giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ hơn.
Xuất phát từ ý nghĩa thiết thực trên, nghiên cứu này được tiến hành để phân
tích hiệu quả hoạt động kinh doanh của DRH và so sánh với các công ty bất động sản
được niêm yết trên sàn chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của nghiên cứu
sẽ giúp ban quản trị nhìn nhận đúng đắn về vị thế của DRH trên thị trường chung và
tình hình tài chính để điều chỉnh phương hướng phù hợp giúp công ty phát triển tốt
hơn trong tương lai.
Ngoài ra, kết quả của nghiên cứu này có thể sẽ giải thích được sức hấp dẫn của
kinh doanh và đầu tư bất động sản giai đoạn 2013 - 2015. Kết quả nghiên cứu có thể
làm tài liệu hỗ trợ các doanh nghiệp hoạch định chiến lược và ra quyết định.

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu này được tiến hành nhằm các mục tiêu sau đây:

 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 3


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
---------------------------------------------------------------------------------------------------- Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn
HoSE. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao hiệu quả làm tăng khả
năng cạnh tranh giữa các công ty cũng như sẽ làm tài liệu tham khảo cho các công ty
khởi nghiệp.
 Phân tích tình hình tài chính để thấy rõ hiệu quả hoạt động kinh doanh của
DRH trong thời gian qua.
 Nêu ra nguyên nhân của sự khác nhau giữa các chỉ số tài chính của DRH và chỉ
số chung của ngành. Từ đó, đề xuất một số giải pháp cải thiện.

1.4.

Phạm vi nghiên cứu:

 Phạm vi về thời gian: báo cáo tài chính của tồn bộ 51 cơng ty kinh doanh Bất
Động Sản niêm yết trên sàn chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh – HoSE trong 3
năm từ 2013 đến 2015.
 Phạm vi về không gian: hoạt động kinh doanh của 51 công ty bất động sản
được niêm yết trên sàn chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh (HoSE) với đầy đủ dữ
liệu được nêu trong báo cáo tài chính.

1.5.

Đối tƣợng nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của các
công ty bất động sản được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khốn thành phố Hồ Chí
Minh (HoSE).
 Quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh là không giống nhau nếu xét
từng khía cạnh khác nhau. Do đó, quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh mà
luận văn sử dụng để đánh giá các công ty bất động sản là quan điểm dựa trên tiêu
chuẩn đánh giá hiệu quả về kinh tế, thể hiện mối quan hệ giữa chi phí bỏ ra và thu về.
Có thể nói theo cách khác, hiệu quả hoạt động kinh doanh mà luận văn đề cập là khả
năng biến các đầu vào thành các đầu ra của các công ty bất động sản được niêm yết
trên sàn chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 4


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------1.6.

Ý nghĩa của đề tài:

 Nghiên cứu này cung cấp một mơ hình đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh
của các công ty bất động sản dựa trên phương pháp phân tích định lượng bằng mơ
hình phân tích hiệu quả biên DEA theo hướng phi tham số và kiểm chứng bằng phân
tích hồi quy tuyến tính đa biến với phương pháp bình phương nhỏ nhất thông thường,

Ordinary Least Square – OLS.
 Về mặt thực tiễn, nghiên cứu này hỗ trợ việc phân tích thị trường cho các cơng
ty trong ngành và các cơng ty có ý định bước vào lĩnh vực bất động sản. Kết quả của
nghiên cứu làm cơ sở giúp các doanh nghiệp nhận diện được tình hình, vị thế của
cơng ty từ đó kịp thời đưa ra biện pháp hạn chế, khắc phục. Hoặc phát huy nguồn lực,
thế mạnh tiềm năng giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ hơn.
 Đối với công ty DRH, nghiên cứu này giúp ban quản trị DRH nhận diện được
tình hình kinh doanh của công ty trong ba năm (từ 2013 đến 2015). Từ đó có các điều
chỉnh phương hướng sao cho phù hợp trong những năm về sau.

----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 5


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------1.7.

Cấu trúc của luận văn:

Ngồi phần mở đầu, tóm tắt nội dung luận văn, mục lục, các danh mục bảng biểu và
hình ảnh, phần tài liệu tham khảo thì luận văn gồm có 6 chương, cụ thể như sau:
Chƣơng 1: Đặt Vấn Đề.
- Giới thiệu chung.
- Lý do nghiên cứu.
- Mục tiêu nghiên cứu.
- Phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu.
- Ý nghĩa của đề tài.
- Kết cấu của luận văn.

Chƣơng 2: Cơ Sở Lý Thuyết.
- Các khái niệm sử dụng trong nghiên cứu.
- Các yếu tố tác động đến hiệu quả hạot động kinh doanh.
- Lựa chọn phương pháp đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh.
- Tổng quan các nghiên cứu.

Chƣơng 3: Phƣơng Pháp Nghiên Cứu.
- Quy trình nghiên cứu đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh
- Quy trình nghiên cứu đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.
- Các công cụ xử lý số liệu.

Chƣơng 4: Lý Thuyết Về Phƣơng Pháp Data Envelopment Analysis.
- Lịch sữ hình thành Data Envelopment Analysis.
- Khái niệm về Data Envelopment Analysis.
- Các thuật ngữ trong phương pháp Data Envelopment Analysis.
- Các giả thuyết nghiên cứu và phương pháp luận.
- Ưu điểm và nhược điểm của Data Envelopment Analysis.
- Các mơ hình Data Envelopment Analysis cơ bản.
- Mơ hình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Chƣơng 5: Phân Tích Dữ Liệu và Kết Quả Nghiên Cứu.
- Đo lường hiệu quả hạot động kinh doanh
- Đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Chƣơng 6: Kết Luận và Kiến Nghị.

Hình 1.1. Cấu trúc của luận văn.
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 6

Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Ở chương cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu về hiệu quả hoạt động kinh doanh, các yếu
tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh và việc lựa chọn các phương pháp
đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản sẽ được trình
bày. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và tóm lược các nghiên cứu trước trong và ngồi nước
cũng được trình bày ở phần tổng quan nghiên cứu.

2.1.

Các khái niệm đƣợc sử dụng trong nghiên cứu:

2.1.1. Hoạt động kinh doanh:
Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 24 – VAS 24 định nghĩa: Hoạt
động kinh doanh là các hoạt động tạo ra doanh thu chủ yếu của doanh nghiệp và các
hoạt động khác không phải là hoạt động đầu tư hay hoạt động tài chính.
2.1.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Những quan điểm về hiệu quả kinh doanh:
 Nhà kinh tế học Adam Smith cho rằng: Hiệu quả kinh doanh là kết quả thu
được trong hoạt động kinh doanh, là doanh thu tiêu thụ hàng hóa.
 Hiệu quả kinh doanh là phần chênh lệch tuyệt đối giữa kết quả thu được và chi
phí bỏ ra để có được kết quả đó (voer.edu.vn).
 Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các
nguồn lực trong hoạt động kinh doanh; trình độ tổ chức, quản lý của doanh nghiệp để
thực hiện ở mức độ cao nhất các mục tiêu kinh tế - xã hội với chi phí thấp nhất.
(voer.edu.vn)
 Nhìn chung, quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh là không giống nhau

nếu xét từng khía cạnh khác nhau. Quan điểm về hiệu quả hoạt động kinh doanh mà
luận văn sử dụng để đánh giá các công ty bất động sản là quan điểm dựa trên tiêu
chuẩn đánh giá hiệu quả về kinh tế, thể hiện mối quan hệ giữa chi phí bỏ ra và thu về.
Có thể nói theo cách khác, hiệu quả hoạt động kinh doanh mà luận văn đề cập là khả
năng biến các đầu vào thành các đầu ra của các công ty bất động sản đang xét.
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 7


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------2.1.3. Kinh doanh bất động sản:
Điều 3, luật Kinh Doanh Bất Động Sản số 66/2014/QH13:
 Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

2.2.

Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Hiệu quả là yếu tố quyết định sự sống còn và phát triển của doanh nghiệp nói

chung, cơng ty Bất Động Sản nói riêng. Vì vậy, nâng cao hiệu quả là tăng cường các
nguồn lực về tất cả các mặt trong vòng đời doanh nghiệp nhằm góp phần củng cố và
nâng cao uy tín, thương hiệu của cơng ty.
Để các cơng ty hoạt động có hiệu quả hơn thì địi hỏi ban điều hành phải xác
định được các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động cơng ty. Từ đó, hạn chế
các hoạt động, các quyết định mang tính rủi ro; đồng thời phát huy các thế mạnh để
nâng cao lợi nhuận, uy tín thương hiệu từ các hoạt động kinh doanh của mình.

Các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể được chia làm 2
nhóm cơ bản: nhóm yếu tố khách quan và nhóm yếu tố chủ quan.

2.2.1. Nhóm yếu tố khách quan:
a. Yếu tố về kinh tế, chính trị, xã hội:
Tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và xu hướng phát triển chung có ảnh
hưởng đến hiệu quả hoạt động cũng như đến sự thành công của một doanh
nghiệp. Sự ổn định về chính trị và trật tự an tồn xã hội là điều kiện cần thiết để
doanh nghiệp nói riêng và đất nước nói chung phát triển về kinh tế. Từ đó, sự
phát triển chung của nền kinh tế trong và ngoài nước lại tác động ngược vào
kinh tế của doanh nghiệp. Khi kinh tế đất nước phát triển thì kinh tế doanh
nghiệp càng có nhiều cơ hội để mở rộng và phát triển; ngược lại, khi kinh tế đất
nước suy thoái sẽ kéo theo sự trì trệ dẫn đến phá sản của nhiều doanh nghiệp
đầu tư.
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 8


Luận Văn Thạc Sĩ
GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
----------------------------------------------------------------------------------------------------Quá trình hội nhập kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ trong nước và trên thế
giới dẫn đến sự tác động lẫn nhau về kinh tế giữa các nước một cách mạnh mẽ.
Đặc biệt sự đầu tư quốc tế vào ngành xây dựng Việt Nam tạo ra nhiều cơ hội
cho các công ty trong ngành có thể tranh thủ được nguồn vốn, cơng nghệ, kỹ
thuật, kinh nghiệm quản lý điều hành từ các nước phát triển thông qua các công
ty hợp tác đầu tư.
Tuy nhiên, đây cũng chính là thách thức với ngành bất động sản nước nhà
trong quá trình hội nhập vì phải cạnh tranh với những tập đoàn đầy tiềm lực (về
kinh tế, công nghệ, năng lực quản lý, vận hành,….) của các nước phát triển.
Bên cạnh sự hội nhập kinh tế toàn cầu hiện nay, sự biến động về kinh tế,

chính trị, xã hội của các nước trên thế giới, nhất là các nước đối tác của Việt
Nam, cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động của các công ty
tại Việt Nam.
b. Yếu tố về pháp lý:
Yếu tố về pháp lý bao gồm: tính đồng bộ, chặt chẽ và đầy đủ của hệ thống
pháp luật, bao gồm cả các văn bản dưới luật, việc chấp hành luật và trình độ
dân trí. Hệ thống pháp luật khơng phù hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh
tế thì nó sẽ trở thành rào cản lớn cho sự phát triển kinh tế của đất nước.
Thực tế cho thấy, so với các nước kinh tế phát triển thì hệ thống luật của
Việt Nam cịn thiếu sót nhiều do chuyển sang kinh tế thị trường từ cơ chế kinh
tế tập trung. Do đó, hệ thống luật cũng là một sự trở ngại đối với hoạt động
kinh doanh của ngành kinh tế nói chung, của ngành bất động sản nói riêng.
Từ ngày 01/07/2015 Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản
(sửa đổi) đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này
mở ra một thị trường lớn hơn cho ngành Bất động sản khi số lượng người nước
ngồi học tập, cơng tác và định cư tại Việt Nam đang ngày càng nhiều và dự
báo còn tăng thêm nữa trong tương lai khi Việt Nam mở rộng hội nhập với thế
giới. Bên cạnh đó, sự trợ giúp từ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ cũng
tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai dự án một cách thuận lợi hơn, góp
phần vào sự ấm dần lên của thị trường bất động sản.
----------------------------------------------------------------------------------------------------HVTH: Lai Tú Linh – 1570100
Trang 9