Phân tích tính khả thi dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa tp đà lạt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

NGUYỄN VĂN KHOA

PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN
XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH HOA
THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp. HỒ CHÍ MINH, tháng 8 năm 2013


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - ĐHQG - HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học:

TS. Cao Hào Thi

Cán bộ chấm nhận xét 1:

TS. Nguyễn Thúy Quỳnh Loan

Cán bộ chấm nhận xét 2:

TS. Nguyễn Thu Hiền

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại Học Bách Khoa, ĐHQG
Tp. HCM, ngày 06 tháng 08 năm 2013
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. Chủ tịch:

TS. Dương Như Hùng

2. Thư ký:

TS. Nguyễn Thiên Phú

3. Ủy viên:

TS. Cao Hào Thi

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. Cao Hào Thi


i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Nguyễn Văn Khoa

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 22/02/1985

Nơi sinh: Lâm Đồng

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (tại Lâm Đồng)

MSHV: 11800911

Khóa: 2011
I.TÊN ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN XÂY DỰNG
TRUNG TÂM GIAO DỊCH HOA THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
-

Phân tích bộ số liệu đầu vào liên quan đến việc phân tích dự án.
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án có xét đến yếu tố lạm phát.
Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
Phân tích xã hội của dự án
Phân tích rủi ro và độ nhạy của dự án có xem xét phân phối xác suất các biến
đầu vào.
Kết luận và kiến nghị với chủ đầu tư, các cấp có thẩm quyền.

III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 28/01/2012
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 29/06/2013
V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. CAO HÀO THI

Tp. HCM, ngày 22 tháng 08 năm 2013
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

TS. Cao Hào Thi

KHOA QL CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


ii

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tác giả luận văn chân thành cảm ơn đến TS. Cao Hào Thi vì đã hướng
dẫn một cách tận tình, hỗ trợ kịp thời về tài liệu cũng như nhắc nhở về tiến độ để tơi
có thể hồn thành luận văn đúng hạn.
Tác giả luận văn cũng chân thành cảm ơn các quý thầy cô của Khoa Quản lý Công
nghiệp – Đại học Bách khoa về những kiến thức và kỹ năng các thầy cô đã truyền
đạt cho tôi trong suốt thời gian theo học.
Tác giả cảm ơn ban giám đốc Công ty Kiến trúc Lâm Đồng đã tạo điều kiện về thời
gian cho tôi thực hiện luận văn. Tôi cảm ơn giám đốc Trung tâm phát triển hạ tầng
kỹ thuật Tp. Đà Lạt, giám đốc Trung tâm nông nghiệp Đà Lạt và chủ tịch Hiệp hội
hoa Đà Lạt đã cung cấp các số liệu có liên quan đến đề tài.
Cuối cùng, tơi cảm ơn cha mẹ đã động viên tôi trong suốt thời gian học tập.
Kính chúc q thầy cơ và mọi người sức khỏe và thành công trong cuộc sống.
Một lần nữa trân trọng cảm ơn tất cả mọi người!

Tp. HCM, ngày 22 tháng 08 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Khoa


iii

TÓM TẮT
Đà Lạt được biết đến là vùng sản xuất hoa lớn nhất Việt Nam. Trong thời gian 15
năm trở lại đây từ khi các cơng ty nước ngồi tham gia đầu tư sản xuất vào ngành
hoa Đà lạt; người trồng hoa Đà Lạt đã học tập và áp dụng được nhiều tiến bộ khoa
học kỹ thuật vào sản xuất và đạt được thành quả nhất định về chất lượng. Tuy
nhiên, giá trị mà hoa mang lại cho người trồng hoa vẫn chưa cao vì phương thức
bn bán đa phần vẫn là ký gửi và không chủ động về giá. Bên cạnh đó, diện tích và
sản lượng hoa vẫn tăng đều hàng năm nhưng lượng hoa xuất khẩu vẫn rất khiêm tốn
vì người trồng hoa khơng đáp ứng được các u cầu về số lượng và chưa có quy
trình xử lý đồng bộ. Từ những bức xúc trên dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa
Đà Lạt ra đời được kỳ vọng giúp người trồng hoa bán được giá cao hơn và thúc đẩy
xuất khẩu hoa.
Để đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt;
đề tài sẽ tiến hành phân tích tính khả thi về mặt tài chính có ảnh hưởng của lạm
phát, phân tích kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro tác động đến dự án.
Kết quả phân tích cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính theo cả hai quan điểm
Tổng đầu tư và Chủ đầu tư với giá trị hiện tại ròng lần lượt là 203,405 tỷ đồng và
102,281 tỷ đồng. Các biến đầu vào có ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư là mức thu
phí đấu giá, lượng hoa giao dịch, tỷ lệ lạm phát, lãi vay và tổng mức đầu tư. Xác
suất dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư là hơn 94%. Bên
cạnh đó dự án cũng đạt được hiệu quả về mặt kinh tế với giá trị hiện tại ròng là
149,734 tỷ đồng. Đối tượng bị thiệt trong dự án là người dân bị giải tỏa; trong khi
đó đối tượng hưởng lợi từ dự án là Nhà nước và doanh nghiệp trồng hoa.
Kết quả phân tích trên đây sẽ là cơ sở cho Chủ đầu tư cũng như các cơ quan Nhà
nước quyết định có nên đầu tư hay khơng và là cơ sở để thuyết phục cơ quan hợp

tác quốc tế Nhật Bản cho vay vốn ODA.


iv

ABSTRACT

Dalat is well-known as the largest flower producing in Vietnam. During the past 15
years since foreign companies have invested in the production of flowers in Dalat,
Dalat flower growers have learned, applied many scientific-technological progress
in production and achieved some certain results. Nevertheless, the business outcome
has not been satisfactory because the majority of traders are consignment and not
controlling on price. Area and yields are still increasing each year, but the export of
flowers is still low because flower-growers do not meet the quantitative
requirements and processes are not synchronized. Due to this concern, the Dalat
floral construction project was born to help growers gaining higher prices and
promote exports
To assess the investment efficiency of the DaLat center flower auction. The thesis
will analyze the feasibility in financial aspect with inflation impact, economic
analysis - social and risk analysis to the project impact.
Analysis results show that the project is feasibility in financial aspect in both Total
investment and Investor perspective with net present value of 203,405 billion VND
and 102,281 billion VND respectively. The input variables that affect investment
efficiency is the auction fees, transaction of flowers, inflation, interest and total
investments. Ability to meet financial efficency in Investor perpective is higher than
94%. Besides, the project also achieves social – economic efficency with net
present value of 149,734 billion VND. The group will lose advantage of the project
is residents in project area; whereas, the groups benefit of this project are competent
authorities and flower entrepreneurs.
The results of this thesis will provide the bases for investors as well as competent

authorities deciding whether to invest or not and they are also the bases to convince
the Japan International Cooperation Agency ODA loans.


v

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu
sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm
vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh đúng quan điểm của
Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh hay chương trình giảng dạy
của khoa Quản lý công nghiệp chuyên ngành Quản trị kinh doanh.

Tp. HCM, ngày 28 tháng 06 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Khoa


vi

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ................................................................................... 1
1.1.

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1

1.1.1. Lý do hình thành dự án .................................................................................. 1
1.1.2. Lý do hình thành đề tài .................................................................................. 3
1.2.

MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................. 3

1.3.

CÂU HỎI CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 3

1.4.

PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 4

1.5.

Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 4

1.6.

BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................. 5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................. 6
2.1.

CHU KỲ HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ......................................................... 6

2.2.

CÁC LĨNH VỰC PHÂN TÍCH ..................................................................... 6

2.3.

CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN .................................................... 6

2.4.

CÁC LĨNH VỰC PHÂN TÍCH ..................................................................... 8

2.4.1. Phân tích thị trường ....................................................................................... 8
2.4.2. Phân tích kỹ thuật .......................................................................................... 8
2.4.3. Phân tích và quản lý nguồn lực ...................................................................... 8
2.4.4. Phân tích tài chính ......................................................................................... 8
2.4.5. Phân tích rủi ro ............................................................................................ 10
2.4.5.1.

Khái niệm rủi ro dự án .......................................................................... 10

2.4.5.2.

Phân loại rủi ro ...................................................................................... 10

2.4.5.3.

Phương pháp phân tích ảnh hưởng rủi ro đến hiệu quả tài chính ............ 11

2.4.6. Phân tích kinh tế .......................................................................................... 12
2.4.7. Phân tích xã hội ........................................................................................... 12
2.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 13

vii

CHƯƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN ............................................................................. 14
3.1.

GIỚI THIỆU DỰ ÁN .................................................................................. 14

3.2.

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ....................................................................... 14

3.3.

CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN ..................................................... 16

3.4.

ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ........................................................................... 17

3.4.1. Mục tiêu dự án ............................................................................................. 17
3.4.2. Quy mơ dự án .............................................................................................. 17
3.4.3. Giới thiệu hình thức hoạt động chợ đấu giá hoa ........................................... 19
3.5.

CÁC DỮ LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN PHÂN TÍCH CỦA DỰ ÁN ................. 20

3.5.1. Dữ liệu sơ cấp.............................................................................................. 20
3.5.2. Dữ liệu thứ cấp ............................................................................................ 20
3.5.3. Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu ................................................................. 20
CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ............................................................. 23

4.1.

LẬP BIỂU ĐỒ DỊNG TIỀN TỆ ................................................................. 23

4.1.1. Thời kỳ phân tích ......................................................................................... 23
4.1.2. Các thông số vĩ mô ...................................................................................... 23
4.1.3. Doanh thu hàng năm .................................................................................... 24
4.1.4. Các cơ sở xác định chi phí của dự án ........................................................... 27
4.1.4.1.

Chi phí đầu tư ban đầu .......................................................................... 27

4.1.4.2.

Chi phí vận hành hằng năm ................................................................... 30

4.1.4.3.

Nghĩa vụ đóng thuế ............................................................................... 33

4.1.5. Vốn lưu động ............................................................................................... 34
4.1.6. Nguồn vốn đầu tư ........................................................................................ 35
4.1.7. Báo cáo thu nhập ......................................................................................... 36
4.1.8. Biểu đồ dịng tiền tệ ..................................................................................... 36
4.2.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ........................................................................... 38

4.2.1. Suất chiết khấu của dự án ............................................................................ 38

viii

4.2.2. Phân tích tài chính ....................................................................................... 38
4.3.

PHÂN TÍCH KẾT QUẢ .............................................................................. 39

CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................... 40
5.1.

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY MỘT CHIỀU....................................................... 40

5.1.1. Phân tích độ nhạy của NPV theo phí đấu giá hoa ......................................... 40
5.1.2. Phân tích độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch .................................. 41
5.1.3. Phân tích độ nhạy của NPV theo tỷ lệ lạm phát trong nước.......................... 42
5.1.4. Phân tích độ nhạy của NPV theo lãi vay vốn ODA ...................................... 45
5.1.5. Phân tích độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư ....................................... 46
5.1.6. Phân tích kết quả ......................................................................................... 47
5.2.

PHÂN TÍCH KỊCH BẢN ............................................................................ 47

5.3.

PHÂN TÍCH RỦI RO THEO MƠ PHỎNG MONTE CARLO .................... 48

5.3.1. Quy trình thực hiện ...................................................................................... 48
5.3.2. Xác định biến rủi ro ..................................................................................... 48
5.3.3. Phân tích kết quả ......................................................................................... 50

CHƯƠNG 6 PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI ................................................ 52
6.1.

PHÂN TÍCH KINH TẾ ............................................................................... 52

6.1.1. Xác định các chỉ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế CFi................ 52
6.1.2. Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực ....................................................... 54
6.1.3. Phân tích dịng tiền kinh tế........................................................................... 56
6.2.

PHÂN TÍCH XÃ HỘI ................................................................................. 57

CHƯƠNG 7 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 60
7.1.

KẾT LUẬN ................................................................................................. 60

7.2.

HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 61

7.3.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 61


ix

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
B/C :

Lợi ích/chi phí (Benefit/Cost)

BHXH:

Bảo hiểm xã hội

BHYT:

Bảo hiểm y tế

CFi:

Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế (Conversion Factor)

EOCL:

Chi phí cơ hội kinh tế của lao động (Economic opportunity cost of
Labor)

ĐVT:

Đơn vị tính

GTGT:

Thuế giá trị gia tăng

IMF:

Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund)

IRR:

Suất thu lợi nội tại (Internal rate of return)

JPY:

Đồng Yên Nhật

JICA:

Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (Japan International Cooperation
Agency)

KPCĐ:

Kinh phí cơng đồn

Kwh:

kilơốt giờ

MARR:

Suất chiết khấu tối thiểu chấp nhận được (Minimum acceptable rate of
return)

NN&PTNT: Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
NPV:

Giá trị hiện tại rịng (Net present value)

ODA:

Hỗ trợ phát triển chính thức (Official development assistance)

OTA:

Chợ hoa OTA

QĐ:

Quyết định

Stt:

Số thứ tự

TCXDVN:

Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

Tp:

Thành phố

UBND:

Ủy ban Nhân dân

USD:

Đô la Mỹ

VND:

Việt Nam đồng


x

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Bảng chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật từng hạng mục ..................................... 18
Bảng 3.2: Bảng giá giao đất .................................................................................. 19
Bảng 3.3: Bảng diện tích tầng trệt chợ hoa ............................................................ 19
Bảng 3.4: Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu .......................................................... 21
Bảng 3.5: Danh sách các chuyên viên được tham khảo ý kiến ............................... 22
Bảng 4.1: Lượng hoa giao dịch qua trung tâm ....................................................... 26
Bảng 4.2: Phí dịch vụ đấu giá hoa tham khảo ........................................................ 26
Bảng 4.3: Tổng mức đầu tư của dự án ................................................................... 29
Bảng 4.4: Phân kỳ đầu tư ...................................................................................... 30
Bảng 4.5: Cơ cấu nguồn vốn dự án ....................................................................... 36
Bảng 4.6: Kết quả phân tích tài chính dự án .......................................................... 38
Bảng 5.1: Độ nhạy của NPV theo mức phí đấu giá ............................................... 41
Bảng 5.2: Độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch.......................................... 41

Bảng 5.3: Độ nhạy của NPV theo lạm phát VND .................................................. 42
Bảng 5.4: Giá trị hiện tại ròng theo giá thực của quan điểm Chủ đầu tư khi lạm phát
tăng .................................................................................................................... 44
Bảng 5.5: Độ nhạy của NPV theo lãi vay .............................................................. 45
Bảng 5.6: Độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư ............................................... 46
Bảng 6.1: Các hệ số CFi sử dụng trong phân tích kinh tế ...................................... 56
Bảng 6.2: Phân tích ngoại tác ................................................................................ 59
Bảng 7.1: Phân tích ngoại tác sau kiến nghị điều chỉnh ......................................... 63


xi

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1: các lĩnh vực cần phân tích trong phân tích dự án .................................... 7
Hình 3.1: Vị trí xây dựng trung tâm giao dịch hoa Tp. Đà Lạt .............................. 15
Hình 4.1: Biểu đồ dịng tiền rịng theo giá danh nghĩa của quan điểm Chủ đầu tư . 36
Hình 4.2: Biểu đồ dịng tiền rịng theo giá thực của quan điểm Chủ đầu tư ........... 37
Hình 4.3: Biểu đồ dòng tiền ròng theo giá danh nghĩa của quan điểm Tổng đầu tư 37
Hình 4.4: Biểu đồ dịng tiền ròng theo giá thực của quan điểm Tổng đầu tư ......... 37
Hình 5.1: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo mức phí đấu giá ................................... 40
Hình 5.2: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch.............................. 41
Hình 5.3: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lạm phát VND ...................................... 42
Hình 5.4: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lãi vay .................................................. 45
Hình 5.5: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư ................................... 46
Hình 5.6: Dạng phân phối của biến lãi vay ........................................................... 49
Hình 5.7: Dạng phân phối của biến lạm phát ........................................................ 50
Hình 5.8: Kết quả mô phỏng NPV theo quan điểm Tổng đầu tư ........................... 50
Hình 5.9: Kết quả mơ phỏng NPV theo quan điểm Chủ đầu tư ............................. 51

1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.1. Lý do hình thành dự án
Đà Lạt được mệnh danh là thành phố hoa, thủ phủ về hoa của cả nước, đây là vùng
sản xuất hoa lớn nhất Việt Nam. Vào năm 2009 Đà Lạt đã có 2000 ha sản xuất hoa
với hàng trăm giống hoa của các chủng loại như cúc, hồng, cẩm chướng, đồng tiền,
lily, glayơn, ngàn sao,… sản lượng thu hoạch xấp xỉ 1 tỷ cành, giá trị doanh thu ước
tính khơng dưới 2.000 tỷ đồng (nguồn: www.lamdong.gov.vn). Sản phẩm hoa cắt
cành của Đà Lạt được tiêu thụ chủ yếu ở thị trường trong nước tại các địa phương
như Nha Trang, Đà Nẵng, các tỉnh miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội; trong đó thị trường tiêu thụ số lượng hoa lớn nhất là thành phố Hồ Chí Minh.
Sau 15 năm triển khai các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất ngành hoa Đà Lạt
đã có một ngân hàng giống phong phú, nhiều cơng ty nước ngoài đã đến Lâm Đồng
để đầu tư sản xuất theo hướng nông nghiệp công nghệ cao, các giống hoa chất
lượng cao đưa vào khai thác ngày càng nhiều. Sản lượng hoa tăng nhanh, giai đoạn
2001-2005 tăng bình quân trên 24% và trên 10% ở giai đoạn 2006-2010 (nguồn:
www.lamdong.gov.vn). Đến cuối năm 2012 sản lượng hoa đạt 1,05 tỷ cành, kế
hoạch đến năm 2015 đạt 1,2 tỷ cành (nguồn: kế hoạch phát triển nông nghiệp Tp.
Đà Lạt 5 năm 2011-2015, 2009).
Ngồi ra, đã có một số hộ tư nhân, hợp tác xã và các doanh nghiệp tư nhân, các
công ty TNHH cũng bước đầu tìm kiếm thị trường xuất khẩu. Thị trường xuất khẩu
chủ yếu ở một số nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ, Thái Lan, Hà
Lan, Singapore, Đài Loan, Campuchia …, Đối tượng tham gia xuất khẩu chủ yếu là
ở các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, các cơng ty TNHH trong nước có khả
năng khai thác thị trường tốt như Đà Lạt Hasfarm, Bonie Farm, Việt Nam Thành
Công, Hoa Lan Lâm Thăng, Hiền Hoà, Sakimco, Rừng Hoa…, song sản lượng hoa

2

xuất khẩu còn rất khiêm tốn so với tiềm năng, hàng năm chỉ mới xuất khẩu 5 - 8%
sản lượng hoa của tỉnh (nguồn: www.lamdong.gov.vn).
Quyết định 409/QĐ-TTg ngày 27/05/2002 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng và vùng phụ
cận đến năm 2020 đã xác định một trong năm tính chất quan trọng của thành phố
Đà Lạt là khu vực sản xuất hoa chất lượng cao để phục vụ trong nước và xuất khẩu.
Tuy nhiên hiện nay tính chất nhỏ lẻ, phân tán vẫn còn tồn tại ở nhiều vùng sản xuất
chuyên canh hoa của Đà Lạt. Người trồng hoa và doanh nghiệp ngành hoa chưa
thực sự tiếp cận với những thay đổi của thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt
là sự cạnh tranh trong thương mại ngày càng quyết liệt hơn. Phần lớn người trồng
hoa, kể cả một số doanh nghiệp, còn hạn chế về năng lực về quản lý cũng như các
điều kiện cần và đủ để hội nhập vào thị trường. Giữa sản xuất với thị trường chưa
hình thành một hệ thống liên kết chặt chẽ. Các mối liên kết trong các hoạt động sản
xuất và tiêu thụ sản phẩm khó hình thành và ln có nguy cơ bị phá vỡ do chưa thực
sự cộng tác tích cực trên cơ sở lợi ích chung.
Một trong những giải pháp nhằm phát triển bền vững hoa Đà Lạt là liên kết giữa
nhà doanh nghiệp và người sản xuất hoa Đà Lạt – Lâm Đồng đã bước đầu được
hình thành. Nhờ vậy, sản phẩm hoa được giới thiệu và tiêu thụ ở thị trường trong
nước, từng bước vươn tới thị trường quốc tế. Dẫu vậy, những mối liên kết này chưa
thật sự chặt chẽ, khiến việc sản xuất và tiêu thụ hoa cịn khó khăn. Hơn nữa, sức
cạnh tranh của sản phẩm hoa còn thấp so với một số mặt hàng hoa nước ngồi. Bởi
vì, đa số đối tượng trực tiếp sản xuất hoa là nông hộ với quy mơ sản xuất nhỏ lẻ,
chưa có sự liên kết với nhau để có thể đáp ứng các đơn đặt hàng lớn của thị trường,
cũng như chưa dự báo và định hướng được nhu cầu của thị trường. Do đó, việc
thành lập một trung tâm giao dịch hoa là một việc làm quan trọng và cấp bách.
Trên cơ sở đó UBND thành phố Đà Lạt đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
Trung tâm giao dịch hoa theo quyết định số 2845/QĐ-UBND ngày 13/09/2011.

3

1.1.2. Lý do hình thành đề tài
Dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa là một dự án có ý nghĩa quan trọng đối với
sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Đà Lạt nói riêng và tỉnh Lâm Đồng nói
chung. Dự án được xây dựng giúp cho người trồng hoa có nơi giao dịch cũng như là
nơi cung cấp và nhận thông tin phản hồi từ thị trường. Từ đó, có kế hoạch phát triển
ngành hoa, quy hoạch cơ cấu cây trồng phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của thị trường.
Bên cạnh đó, chợ hoa có phịng trưng bày, phân xưởng đóng gói, kho lạnh để các
doanh nghiệp, nơng hộ có điều kiện giới thiệu sản phẩm hoa đến khách hàng cũng
như học tập chuyển giao khoa học công nghệ với các doanh nghiệp trong và ngoài
nước.
Từ sự quan trọng của dự án nên UBND thành phố Đà Lạt đã giao Trung tâm phát
triển hạ tầng kỹ thuật Đà Lạt làm Chủ đầu tư theo quyết định số 3057/QĐ-UBND
ngày 30/09/2011.
Dự án được đầu tư ngoài đảm bảo hiệu quả về mặt tài chính cịn phải khả thi về mặt
kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, đây là dự án đầu tiên về xây dựng trung tâm giao dịch
hoa trong nước nên chưa có tiền lệ để tham khảo. Do vậy, đứng trên quan điểm Chủ
đầu tư, trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật xét thấy cần đánh giá về hiệu quả thực
sự mà dự án mang lại trên từng phương diện tài chính, kinh tế và xã hội đồng thời
làm cơ sở kêu gọi vốn đầu tư cho dự án. Đây là lý do hình thành đề tài “Phân tích
tính khả thi của dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài là phân tích tính khả thi về mặt tài chính có xem xét tác động
của lạm phát, về mặt kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro tác động đến dự án.
1.3. CÂU HỎI CỦA ĐỀ TÀI
Kết quả nghiên cứu của đề tài phải trả lời được các câu hỏi sau:


Dự án có khả thi về mặt tài chính và kinh tế ?


4



Ai là người hưởng lợi từ dự án và ai là người trả chi phí cho dự án ?



Người được hưởng lợi từ dự án nhận lợi ích theo cách nào và người trả chi phí cho

dự án theo cách nào ?


Các nguồn rủi ro của dự án là gì, làm thế nào giảm bớt rủi ro ?

1.4. PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là dự án xây dựng Trung tâm giao dịch hoa thành
phố Đà Lạt. Đề tài phân tích dự án được thực hiện ở mức độ nghiên cứu tiền khả thi
và tập trung chủ yếu vào các nội dung phân tích sau:


Phân tích tài chính có xét đến tác động của lạm phát.



Phân tích kinh tế theo phương pháp hệ số chuyển đổi giá và phân tích ngoại tác
tích cực, tiêu cực, phân tích xã hội.



Phân tích mức độ rủi ro bằng mô phỏng.

1.5. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đối với Chủ đầu tư kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để quyết định đầu tư dự
án hay không, giúp nhận diện các yếu tố rủi ro cũng như phân phối xác suất của
chúng để quản lý dự án hiệu quả hơn.
Đối với đơn vị đang lập dự án là Công ty Kiến trúc Lâm Đồng, việc sử dụng mô
phỏng Monte Carlo để phân tích rủi ro là một hướng tiếp cận mới khi phân tích rủi
ro của dự án.
Đối với bản thân bản thân tác giả là người công tác ngành xây dựng chỉ mới tiếp
xúc với dự án từ bước thiết kế chi tiết và thực hiện dự án, việc thực hiện đề tài giúp
tác giả có cái nhìn tổng quát hơn về dự án đầu tư ở các mặt tài chính, kinh tế và xã
hội. Do vậy, q trình nghiên cứu là rất hữu ích cho tác giả trong công tác tham gia
lập và thẩm định dự án sau này.


5

Ngồi ra kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được dùng để tham khảo cho dự án
chợ và sàn giao dịch hoa Liên Khương tại huyện Đức Trọng - tỉnh Lâm Đồng trong
tương lai.
1.6. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
Bố cục đề tài gồm có bảy chương, sau đây là nội dung cụ thể của từng chương.


Chương 1: khái quát về cơ sở hình thành đề tài, trình bày mục tiêu, phạm vi, ý

nghĩa thực tiễn và bố cục của đề tài.


Chương 2: trình bày về cơ sở lý thuyết được áp dụng vào các phân tích tài chính,

phân tích kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro của dự án.


Chương 3: giới thiệu chung về dự án, các đặc điểm của dự án có liên quan đến

việc phân tích, đồng thời giới thiệu về Chủ đầu tư.


Chương 4: áp dụng những cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính đã nêu trong

chương 2 đề phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án.


Chương 5: xác định các biến rủi ro, đồng thời tính tốn mức độ, xác suất rủi ro. Từ

đó giúp chúng ta tiên liệu được những tình huống xấu nhất có thể xảy ra nhằm xây
dựng những chiến lược giúp giảm thiểu rủi ro cho dự án.


Chương 6: phân tích tính khả thi về mặt kinh tế – xã hội của dự án. Qua đó, biết

được các lợi ích mà nền kinh tế nhận được cũng như các chi phí mà nền kinh tế phải
gánh chịu khi có dự án. Đồng thời, có sự nhìn nhận khách quan những mục tiêu xã
hội đạt được khi có dự án và những nhóm đối tượng chính trong xã hội được hưởng
lợi ích hay bị thiệt hại từ dự án.



Chương 7: tổng kết những kết quả đã thực hiện ở đề tài, đồng thời nêu lên các kết

luận và kiến nghị được rút ra từ quá trình thực hiện đề tài này.


6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Nội dung chương này sẽ trình bày chu trình phát triển của một dự án, các quan điểm
và lĩnh vực trong phân tích tính khả thi dự án; cũng như các phương pháp sử dụng
trong phân tích tài chính, phân tích kinh tế và phân tích xã hội sẽ được sử dụng
trong đề tài.
2.1. CHU KỲ HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN
Chu kỳ hoạt động của một dự án được khái quát gồm ba giai đoạn cơ bản sau:


Giai đoạn khởi đầu: trong giai đoạn này nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư và

tiến hành lập nghiên cứu tiền khả thi nhằm đánh giá triển vọng của dự án. Nếu dự
án có triển vọng tùy vào quy mơ và độ phức tạp của dự án sẽ tiến hành nghiên cứu
khả thi nhằm tăng cường mức độ chính xác của những biến số chủ chốt. Kết quả của
giai đoạn nghiên cứu này sẽ dùng làm cơ sở để nhà đầu tư xem xét có chấp thuận dự
án hay khơng. Nếu dự án được chấp nhận thì sẽ tiến hành lập hồ sơ thiết kế bản vẽ
thi cơng - dự tốn. Đây là bước cuối cùng trước khi bắt tay vào triển khai dự án.


Giai đoạn triển khai: đây là giai đoạn đầu tư xây dựng gồm các công việc như

hoạch định, lập tiến độ công việc và tổ chức thi công. Để tiến độ và chất lượng diễn
ra theo đúng kế hoạch cần thực hiện cơng tác giám sát và kiểm sốt.


Giai đoạn kết thúc: khi giai đoạn xây dựng hoàn thành, tiến hành chuyển giao cho

đơn vị sử dụng và thực hiện đánh giá hậu dự án. Công tác đánh giá hậu dự án giúp
kiểm tra độ chính xác của quá trình thẩm định dự án và xem xét về sự đóng góp của
dự án với quốc gia.
2.2. CÁC LĨNH VỰC PHÂN TÍCH
Các lĩnh vực cần phân tích tính khả thi được trình bày ở Hình 2.1.
2.3. CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Ngồi việc tn thủ theo những cách thức phân tích khác nhau các dự án có thể
được thẩm định theo quan điểm của những tổ chức hay cá nhân khác nhau.


7

Phân tích nhu cầu cơ
Phân tích xã hội

Phân tích kinh tế
Phân tích tài chính

Phân tích thị trường

Phân tích kỹ thuật

Phân tích nguồn lực

Hình 2.1: các lĩnh vực cần phân tích trong phân tích dự án (Cao Hào Thi, 2012)


Quan điểm tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng): trong quan điểm này các ngân

hàng coi dự án là một hoạt động có khả năng tạo ra lợi ích tài chính. Các ngân hàng
sẽ xem xét các dịng tài chính rót vào dự án, qua phân tích những dịng tài chính này
ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài chính, nhu cầu cần vay vốn cũng
như khả năng trả nợ vay của dự án (Glenn P. Jenkins, Arnold C. Harberger, 1995).


Quan điểm Chủ đầu tư (quan điểm cổ đông): Chủ đầu tư sẽ xem xét giá trị thu

nhập ròng tăng thêm của dự án so với trường hợp khơng có dự án. Vì vậy, Chủ đầu
tư xem những gì mà họ bị mất đi khi thực hiện dự án là chi phí. Tuy nhiên, khác với
ngân hàng Chủ đầu tư xem vốn vay là khoản thu tiền mặt cịn tiền trả lãi và nợ vay
là chi phí (Glenn P. Jenkins, Arnold C. Harberger, 1995).


Quan điểm kinh tế (quan điểm quốc gia): theo quan điểm này các hoạt động phải

hy sinh để thực hiện dự án được xem là chi phí và được tính theo giá kinh tế (bao
gồm thuế và trợ giá). Ngoài ra phải bổ sung thêm ngoại tác hay các lợi ích mà dự án
tạo ra cho người dân hay khu vực triển khai dự án (Glenn P. Jenkins, Arnold C.
Harberger, 1995).


8



Quan điểm xã hội: nếu các quan điểm Tổng đầu tư, Chủ đầu tư và kinh tế đánh giá

hiệu quả về mặt tài chính, kinh tế. Thì quan điểm xã hội xác định những tác động
ngoài kinh tế của dự án và lượng hóa chúng nếu có thể.
2.4. CÁC LĨNH VỰC PHÂN TÍCH
2.4.1. Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu các nguồn nhu cầu cơ bản, chất lượng, giá cả và số lượng của
thị trường. Kết quả phân tích giúp dự báo về số lượng và giá cho suốt tuổi thọ của
dự án (Cao Hào Thi, 2012).
2.4.2. Phân tích kỹ thuật
Phân tích này nghiên cứu các yêu cầu về nhập lượng cùng giá cả đối với đầu tư và
vận hành. Kết quả phân tích cho biết cơng nghệ và tuổi thọ của dự án, lao động cần
thiết, giá nhập lượng và các nguồn cung cấp, .. (Cao Hào Thi, 2012).
2.4.3. Phân tích và quản lý nguồn lực
Phân tích các nhu cầu về quản lý dự án, mức lương cho các loại kỹ năng lao động
cần thiết, các yêu cầu về nhân lực theo loại hình phù hợp với nguồn lực sẵn có và
tiến độ của dự án, .. (Cao Hào Thi, 2012).
2.4.4. Phân tích tài chính
Là việc tổng hợp các biến tài chính và kỹ thuật từ phân tích thị trường, phân tích kỹ
thuật và phân tích quản lý nguồn lực. Thiết lập biên dạng dòng tiền tệ của dự án và
xác định các biến chủ yếu đối với phân tích kinh tế và phân tích xã hội (Cao Hào
Thi, 2012).
Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính bao gồm:


Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV là phương pháp xem xét độ chênh lệch

giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án
với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở thời điểm phân tích.

9

n

NPV  
t 1

Bt  Ct
P
(1  r )t

Trong đó:
P: tiền đầu tư ban đầu;
Bt: các khoản thu ở năm thứ t;
Ct: các khoản chi ở năm thứ t;
r: suất chiết khấu.
Tiêu chuẩn đánh giá:
NPV ≥ 0 dự án khả thi về mặt tài chính.
NPV < 0 dự án khơng khả thi về mặt tài chính.


Phương pháp suất thu lợi nội tại IRR là phương pháp xem xét tỷ lệ lãi suất chiết

khấu mà tại đó giá trị hiện tại rịng (NPV) của dự án bằng khơng. Hay IRR là
nghiệm của phương trình.
n

NPV  

t 1

Bt  Ct
P0
(1  r )t

Tiêu chuẩn đánh giá:
IRR ≥ r (hay MARR) dự án khả thi về mặt tài chính;
IRR < r (hay MARR) dự án khơng khả thi về mặt tài chính.


Phương pháp tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) là phương pháp xác định tỷ lệ giữa giá trị

hiện tại của các khoản thu nhập do đầu tư mang lại và giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
n

B

C

Bt

 (1  r )
t 0
n

t

Ct

 (1  r )

t

t 0

Trong đó:
Bt: các khoản thu ở năm thứ t;


10

Ct: các khoản chi ở năm thứ t;
r: suất chiết khấu.
Tiêu chuẩn đánh giá:
B/C ≥ 1 dự án khả thi về mặt tài chính.
B/C < 1 dự án khơng khả thi về mặt tài chính.


Phương pháp xác định thời gian hoàn vốn là phương pháp xác định thời gian cần

thiết để lượng tiền thu được bù lại tiền đầu tư ban đầu Thv được xác định bằng biểu
thức.
Thv

Bt  Ct

 (1  r )

t

P0

t 1

Trong đó:
P tiền đầu tư ban đầu;
Bt các khoản thu ở năm thứ t;
Ct các khoản chi ở năm thứ t;
r suất chiết khấu.
Tiêu chuẩn đánh giá:
Thv ≤ [Thv] dự án khả thi với [Thv] là thời gian hồn vốn cho phép.
2.4.5. Phân tích rủi ro
2.4.5.1. Khái niệm rủi ro dự án
Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng theo
kế hoạch (Cao Hào Thi, 2012).
2.4.5.2. Phân loại rủi ro
Rủi ro có thể được phân thành các loại sau:


Rủi ro kinh doanh


11



Rủi ro tài chính



Rủi ro có tính chiến lược

Trong đó, đề tài sẽ tập trung vào phân tích rủi ro tài chính.
2.4.5.3. Phương pháp phân tích ảnh hưởng rủi ro đến hiệu quả tài chính
Để đánh giá ảnh hưởng của rủi ro đến hiệu quả tài chính đề tài sử dụng các phương
pháp sau:


Phân tích độ nhạy: lần lượt tiến hành phân tích ảnh hưởng của từng biến đầu vào

có tính bất định đến kết quả của dự án, trong đó đặc biệt lưu ý đến khả năng đảo lộn
kết quả của dự án từ đáng giá trở thành không đáng giá và ngược lại. (Cao Hào Thi,
2012).


Phân tích kịch bản: tiến hành xem xét đồng thời ảnh hưởng của một số biến đến

kết quả dự án. Các kịch bản được phân tích là kịch bản tốt nhất, kịch bản thường
xảy ra và kịch bản xấu nhất.


Phân tích mơ phỏng với các bước sau:

Xác định biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của những biến số đó có ảnh
hưởng nhiều đến kết quả của dự án. Đồng thời, tiến hành thu thập dữ liệu để xác lập
phân phối xác suất của biến rủi ro (Cao Hào Thi, 2012).
Xác định mơ hình kết quả: là một mơ hình tốn học trình bày mối quan hệ giữa các
biến đầu vào và kết quả của dự án (Cao Hào Thi, 2012).
Thực hiện mô phỏng Monte Carlo: thực hiện mô phỏng bằng cách lấy ngẫu nhiên

một giá trị của mỗi biến đầu vào để gán vào mơ hình tốn học đã được thiết lập. Lặp
lại q trình mơ phỏng này nhiều lần để có được tập giá trị của biến kết quả từ đó
xác lập phân phối xác suất của kết quả cho phép ước tính sự phân phối của kết quả
trong mối liên hệ với các biến đầu vào, với giả định các biến đầu vào tuân theo một
phân phối xác suất nào đó. Ứng dụng phần mềm Crystal Ball để thực hiện mô
phỏng Monte Carlo (Cao Hào Thi, 2012).


12

Phân tích kết quả: từ phân phối xác suất của kết quả dự án giúp xác định giá trị kỳ
vọng của NPV, độ lệch chuẩn của NPV hoặc xác suất mà ở đó dự án thất bại bằng
cách xếp hạng các biến số theo tác động của chúng đến kết quả của dự án và xác
suất xảy ra, giúp các nhà phân tích thiết kế dự án tốt hơn và nhận diện được những
biến số cần phải theo dõi trong q trình dự án vận hành.
2.4.6. Phân tích kinh tế
Phân tích kinh tế cũng là một trong các loại hình phân tích quyết định đầu tư. Tuy
nhiên, phân tích kinh tế xét trên quan điểm của toàn quốc gia giống như phân tích
phân phối thu nhập hay phân tích nhu cầu cơ bản thay vì trên quan điểm của chủ
đầu tư hay ngân hàng. Vì đứng trên quan điểm quốc gia nên dùng giá kinh tế được
điều chỉnh từ giá tài chính qua hệ số điều chỉnh giá CF.
CFi 

Pi e
Pi f

Trong đó:
Pi e giá kinh tế hay giá mờ của mặt hàng i.

Pi f giá tài chính của mặt hàng i.

Phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế bao gồm:


Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế



Phân tích ngoại tác



Xác định dịng tiền kinh tế của dự án

2.4.7. Phân tích xã hội
Phân tích xã hội nhằm đánh giá ai được lợi và ai phải trả chi phí từ dự án. Xác định
các yếu tố ngồi kinh tế của dự án và lượng hóa các yếu tố này bao gồm ảnh hưởng
của dự án đối với phúc lợi của những nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội.