Phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng vườn ươm, trồng hoa, cây xanh tại phường 07, thành phố đà lạt

Đại Học Quốc Gia Tp. Hồ Chí Minh
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
--------------------

NGUYỄN PHẠM HIẾU NHÂN

PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
VƯỜN ƯƠM, TRỒNG HOA, CÂY XANH
TẠI PHƯỜNG 7, TP ĐÀ LẠT, LÂM ĐỒNG
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2013


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học:

TS. CAO HÀO THI

Cán bộ chấm nhận xét 1:

TS. NGUYỄN THIÊN PHÚ

Cán bộ chấm nhận xét 2:

TS. NGUYỄN THÚY QUỲNH LOAN

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ Trường
Đại Học Bách Khoa, ĐHQG Tp. HCM, ngày 05 tháng 07 năm 2013.
Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. Chủ tịch:

TS. Dương Như Hùng

2. Thư ký:

TS. Trương Thị Lan Anh

3. Ủy viên:

TS. Cao Hào Thi

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Bộ môn quản lý chuyên ngành
sau khi LV đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch hội đồng

Cán bộ hướng dẫn

TS. Dương Như Hùng

TS. Cao Hào Thi


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
Tp. HCM, ngày ……tháng …… năm 2013

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên

: NGUYỄN PHẠM HIẾU NHÂN Giới tính: Nam ⌧/ Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 18/08/1983

Nơi sinh: Tp. Đà Lạt

Chuyên ngành

: Quản Trị Kinh Doanh

MSHV:

Khố

: 2009

09170872

1- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích tính khả thi dự án đầu tư xây dựng vườn ươm, trồng hoa,
cây xanh tại phường 07, thành phố Đà Lạt.
2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:
- Phân tích tài chính của dự án.
- Phân tích rủi ro của dự án.
- Phân tích kinh tế và xã hội của dự án.

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 19/11/2012
4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 28/06/2013
5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. CAO HÀO THI
Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. CAO HÀO THI

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


Lời cam đoan

Tôi tên Nguyễn Phạm Hiếu Nhân, học viên lớp cao học khoá 2009, chuyên ngành
Quản trị kinh doanh, trường Đại học Bách Khoa Hồ Chi Minh.
Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của tiến sĩ
Cao Hào Thi. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn
nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi.
Một lần nữa, tôi xin cam đoan trước Khoa Quản lý Công nghiệp của Trường đại
học Bách Khoa Tp. Hồ Chi Minh, cũng như Hội đồng chấm luận văn của nhà
trường rằng, những gì tơi viết trên đây là đúng sự thật và hoàn toàn chịu mọi trách
nhiệm về lời cam đoan của mình.
Trân trọng!


i

Lời cảm ơn
Luận văn này được hình thành với sự giúp đỡ, chỉ dẫn của

thầy cô và các bạn học viên lớp cao học quản trị kinh doanh
khoá 2009, 2011 tại Lâm Đồng vì vậy:
Tơi xin chân thành cảm ơn:
TS Cao Hào Thi đã tận tình giúp đỡ, đưa ra các góp ý q
báu trong q trình hướng dẫn tơi thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Tất cả các thầy cơ trong khoa Quản lý Cơng nghiệp và
Phịng Đào tạo Sau đại học trường Đại học Bách khoa
TP.HCM đã tham gia giảng dạy chương trình Cao học
Quản trị Kinh doanh trong các năm qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Đồng nghiệp tại phịng Kinh doanh Cơng ty Điện lực
Lâm Đồng, Ban giám đốc Công ty TNHH tư vấn
Lâm Viên Xanh, các đồng nghiệp trong tổ lập dự án đầu tư,
Ban Quản lý dự án Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã
hỗ trợ tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn:
Sự khích lệ về mọi mặt của gia đình, bạn bè là nguồn cổ vũ
lớn lao để tơi hồn thành chương trình cao học.
Nguyễn Phạm Hiếu Nhân


ii

TĨM TẮT
Trong những năm qua, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất
nước, tỉnh Lâm Đồng đã có nhiều chuyển biến trong nền kinh tế. Ngành du lịch là
một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh. Thành phố Đà Lạt đã có nhiều
nỗ lực để thúc đẩy phát triển du lịch như ngày càng phát triển làng hoa Đà Lạt,
xây dựng Đà Lạt là thành phố Festival Hoa, làm đẹp thành phố bằng những con

đường hoa liên tục được thay đổi màu sắc cây hoa. Việc này dẫn đến nhu cầu
ngày càng lớn về cây, hoa chỉnh trang hè phố. Diện tích đất nơng nghiệp ngày
càng thu hẹp do người dân chuyển đất sang mục đích sử dụng khác, hoặc chuyển
sang sản xuất nơng nghiệp công nghệ cao, lợi nhuận cao. Điều này làm nguồn
cung hoa, cây xanh đường phố ngày càng ít và chất lượng không đảm bảo.
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích khả thi dự án đầu tư xây dựng
vườn ươm, trồng hoa, cây xanh tại khu vực phường 7, thành phố Đà Lạt. Trong
đó, luận văn tập trung đánh giá hiệu quả đầu tư thông qua việc phân tích các chỉ
tiêu tài chính, kinh tế, xã hội, phân tích rủi ro của dự án.
Kết quả phân tích tài chính cho thấy NPV theo quan điểm Tổng đầu tư và Chủ
đầu tư đều dương, tuy nhiên, giá trị dương không lớn. Cụ thể NPV tổng đầu tư là
1.644.496.389 VNĐ, NPV chủ đầu tư 755.750.144 VNĐ. IRR tài chính lớn hơn
MARR. Bên cạnh đó, thời gian hồn vốn khá lâu tuy nhiên là phù hợp với dự án
phục vụ cơng ích. Kết quả kiểm tra mơ phỏng với 10.000 lần thử cho thấy mức độ
rủi ro của dự án dưới 50%.
Kết quả phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế dương với giá trị 10.345.827.528
VNĐ và chỉ ra những đóng góp rõ ràng, cụ thể của dự án với nền kinh tế địa
phương.
Dựa vào kết quả nghiên cứu, tác giả kiến nghị với các chỉ tiêu tài chính, kinh tế
đã phân tích, dự án phần nào đảm bảo được yếu tố lợi nhuận cho chủ đầu tư để
duy trì dự án và yếu tố cơng ích để phục vụ xã hội. Chủ đầu tư đầu tư cần nhanh
chóng hoàn tất hồ sơ và chuẩn bị đầy đủ nguồn lực vốn, nhân sự để xây dựng dự
án, đưa dự án vào hoạt động đúng kế hoạch để tránh tác động rủi ro của lạm phát.
Các cấp chính quyền có thể giúp dự án giữ mức sinh lời khi có lạm phát hoặc
giúp dự án rút ngắn thời gian thu hồi vốn bằng cách cho phép chủ đầu tư chủ
động thay đổi giá bán trong những điều kiện nhất định.


iii
ABSTRACT

In the recent years, along with the process of industrialization and modernization
of Vietnam, Lam Dong Province’s economy has many significant changes. The
tourism industry has been one of the key economic sectors of the province. Da
Lat City has promoted its tourism with key products and brands such as flower
farms, Da Lat Flower Festival and streetside flower decoration. These led to a
growing demand for trees and flowers to decorate the city’s streets. Agricultural
land is dwindling due to the increasing population, the increasing of nonagricultural land and the popular of High technology in agriculture practice.
Therefore, the supply of flowers and trees has been reducing with questionable
quality.
The research objective of this study was to analyze the feasibility of investment
projects nursery, planting flowers and trees in the area of Ward 7, the city of Da
Lat. In particular, the thesis attempted to make some investment performance
accessments by analyzing financial indicators, economic, social and risk factors
of the project.
The financial analysis showed that NPV point of total investment and the investor
were positive, however, this figure was not significant. The total investment NPV
was VND 1.644.496.389, NPV investors was VND 755.750.144. Greater than
financial IRR MARR. Besides, the payback period was quite long but it was
suitable for a public service projects. The test resultsed of 10,000 simulated trials
showeds that the risk level of less than 50% of the project.
Results of Economic Analysis showed that economic NPV was VND
10.345.827.528 and that meant that the contribution of this, particular projects to
the local economy was clear.
Based on the financial criteria and economic analysis, this study researcher
suggested that the project will possitively ensure profits for investors. Investors
should quickly complete all legal documentation requires and prepare all
adequate capital resources and personnel to start the project as, scheduled to
avoid the impact of inflation risk. The authorities can help to keep the project
profitable when there is inflation or help shorten the project payback by enabling

investors to actively change the price of certain conditions.


iv

MỤC LỤC
LỜI CÁM ƠN ......................................................................................................... i
TÓM TẮT ..............................................................................................................ii
ABSTRACT ......................................................................................................... iii
MỤC LỤC............................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT .................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................... ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH ..................................................................................... x
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU .................................................................................... 1
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
1.1.1 Lý do hình thành dự án ........................................................................... 1
1.1.2 Lý do hình thành đề tài ........................................................................... 2
1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................. 3
1.3 Ý NGHĨA, PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI ............................................................. 3
1.4 ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 3
1.5 BỐ CỤC ĐỀ TÀI .......................................................................................... 4

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN .................................. 5
2.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ ..................................................................... 5
2.2 PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ .................................................................................. 5
2.3 KHUNG PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN ..................................................... 6
2.4 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ ..................................... 6
2.5 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ................................................. 7
2.5.1 Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng – NPV ......................................................... 7

v

2.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi nội tại - IRR ........................................................... 8
2.5.3 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí – B/C ................................................... 9
2.5.4 Chỉ tiêu thời gian hồn vốn ..................................................................... 9
2.6 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ ................................................... 10
2.7 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH XÃ HỘI ..................................................... 11
2.8 PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................. 12
2.8.1 Phân tích độ nhạy .................................................................................. 12
2.8.2 Phân tích tình huống ............................................................................. 13
2.8.3 Phân tích mơ phỏng .............................................................................. 14
2.9 TỔNG QUAN PHƯƠNG PHÁP, CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU ..................... 15

CHƯƠNG 3 MÔ TẢ DỰ ÁN .............................................................................. 17
3.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN .................................................................................. 17
3.1.1 Chủ đầu tư ............................................................................................ 17
3.1.2 Căn cứ pháp lý ...................................................................................... 18
3.2 ĐẶC ĐIỂM DỰ ÁN .................................................................................... 19
3.2.1 Mục tiêu dự án ...................................................................................... 19
3.2.2 Quy mô của dự án ................................................................................. 19
3.2.3 Tiến độ dự án ........................................................................................ 19
3.3 DỮ LIỆU DỰ ÁN ....................................................................................... 20
3.3.1 Dữ liệu sơ cấp ....................................................................................... 20
3.3.2 Dữ liệu thứ cấp ..................................................................................... 20
3.3.3 Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu........................................................... 21
CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............................................... 23


vi

4.1 XÁC ĐỊNH CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN ............................................................ 23
4.1.1 Chi phí đầu tư ban đầu .......................................................................... 23
4.1.2 Chi phí vận hành hàng năm ................................................................... 27
4.2 DOANH THU CỦA DỰ ÁN ....................................................................... 31
4.3 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ ............................................................................. 32
4.4 CÁC THƠNG SỐ LIÊN QUAN ĐẾN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN.. 32
4.4.1 Các thông số kinh tế vĩ mô .................................................................... 32
4.4.2 Thời kỳ tính tốn................................................................................... 33
4.4.3 Suất chiết khấu của dự án ...................................................................... 34
4.5 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .............................................................. 34
4.5.1 Báo cáo thu nhập của dự án................................................................... 34
4.5.2 Biểu đồ ngân lưu ................................................................................... 34
4.5.3 Xác định và phân tích các thơng số tài chính ......................................... 37

CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................... 39
5.1 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY ............................................................................. 39
5.1.1 Ảnh hưởng của lạm phát đến NPV của dự án ........................................ 40
5.1.2 Ảnh hưởng của chi phí nhân cơng đến NPV của dự án .......................... 44
5.1.3 Ảnh hưởng của chi phí vật tư đến NPV của dự án ................................. 44
5.1.4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV của dự án .......................................... 45
5.2 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG....................................................................... 46
5.3 PHÂN TÍCH MÔ PHỎNG MONTE CARLO ............................................. 47


vii

CHƯƠNG 6 PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI ................................................ 51
6.1 PHÂN TÍCH KINH TẾ ............................................................................... 51
6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế ...................... 51

6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực ................................................. 52
6.1.3 Phân tích ngân lưu kinh tế ..................................................................... 54
6.2 PHÂN TÍCH XÃ HỘI ................................................................................. 54

CHƯƠNG 7 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................ 57
7.1 TĨM TẮT KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ............................................................ 57
7.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI............................................................................. 58
7.3 KẾT LUẬN ................................................................................................. 58
7.4 KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 60
PHỤ LỤC............................................................................................................. 63
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG ................................................................................. 92


viii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

B/C:

Lợi ích/chi phí (Benefits/Costs)

BHXH:

Bảo hiểm xã hội

CFi:

Hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế (Conversion

Factor)

DVĐT:

Dịch vụ đơ thị

EOCK:

Chi phí kinh tế của vốn (Economic Opportunity Cost of Capital)

IRR:

Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return)

MARR:

Tỷ suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (Minimum Acceptable
Rate of Return)

MTV:

Một thành viên

NPV:

Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

STT:

Số thứ tự

Thv:

Thời gian hoàn vốn

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TP:

Thành phố

UBND:

Ủy ban nhân dân

VAT:

Thuế giá trị gia tăng

VNĐ:

Việt Nam đồng

WACC:

Chi phí vốn bình qn trọng số (Weighted Average Cost of Capital)

ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Phương pháp và công cụ nghiên cứu
Bảng 3.1 Diện tích xây dựng các cơng trình
Bảng 3.2 Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu
Bảng 4.1 Các hạng mục xây dựng cơng trình
Bảng 4.2 Chi phí thiết bị
Bảng 4.3 Tổng mức đầu tư dự án
Bảng 4.4 Chi phí trên một đơn vị sản xuất cây, hoa
Bảng 4.5 Giá bán các loại cây hoa
Bảng 4.6 Tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam qua các năm
Bảng 4.7 Các chỉ tiêu tài chính của dự án
Bảng 5.1 Ảnh hưởng của lạm phát đến NPV của dự án
Bảng 5.2 Ảnh hưởng của lạm phát đến dòng ngân lưu cụ thể
Bảng 5.3 Ảnh hưởng của chi phí nhân cơng đến NPV của dự án
Bảng 5.4 Ảnh hưởng của chi phí vật tư đến NPV của dự án
Bảng 5.5 Ảnh hưởng của giá bán sản phẩm đến NPV của dự án
Bảng 5.6 Kết quả phân tích kịch bản
Bảng 6.1 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Bảng 6.2 Phân tích ngoại tác


1

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.1 Lý do hình thành dự án
Chủ đầu tư dự án là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên dịch vụ đô thị

thành phố Đà Lạt (Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt). Hiện nay, công ty được
giao nhiệm vụ chỉnh trang cây xanh, hoa trưng bày trên hè phố, đồng thời là đơn vị
có chức năng kinh doanh hoa, cây cảnh với khu vực trưng bày là vườn hoa thành
phố Đà Lạt.
Năm 2010, thành phố Đà Lạt sử dụng 230.721 túi hoa, 62.375 chậu hoa phục vụ
chỉnh trang hè phố. Đến năm 2011 toàn thành phố Đà Lạt sử dụng 259.794 túi hoa
và 64.909 chậu hoa, năm 2012 sử dụng 272.190 túi hoa, 71.651 chậu hoa. Trong số
lượng trên, đội trồng cây của Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt thực hiện khoảng
40% khối lượng, phần còn lại đơn vị phải thu mua ở hộ gia đình sản xuất cá thể và
mua của các đơn vị khác. Tuy nhiên, trong hai năm 2011 và 2012, nguồn cung cấp
cây, hoa không đáp ứng đủ nhu cầu của công ty do hai nguyên nhân sau:
- Người dân dần chuyển diện tích đất canh tác sang đất xây dựng để đầu tư xây
dựng công trình nhà ở, chung cư…
- Một phần lớn đất được người dân chuyển sang trồng các loại hoa khác có giá trị
kinh tế cao hơn như hoa hồng, hoa ly.
Điều này ảnh hưởng đến công tác chuẩn bị cây hoa phục vụ nhiệm vụ hàng ngày
cũng như việc kinh doanh của Công ty. Năm 2012, nhu cầu cây hoa của Công ty
tăng đột biến vào tháng 01/2012 do phục vụ nhu cầu của Festival hoa nhưng nguồn
cung ngày càng hạn chế và chất lượng hoa không đáp ứng được yêu cầu (Nguồn:
Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt, 2013).
Hiện nay, chủng loại hoa cung cấp cho công ty khoảng 3 loại, cây lá khoảng 4 loại,
cây xanh khoảng 3 loại. Số lượng cây, hoa như trên không đáp ứng được nhu cầu
của cơng ty. Nếu dự án này hình thành sẽ làm đa dạng chủng loại các cây hoa, cây


2

xanh chỉnh trang hè phố, dự kiến sẽ có khoảng 20 loại hoa, 20 loại cây lá, 15 loại
cây xanh. Với số lượng chủng loại như trên sẽ đảm bảo việc hoàn thành nhiệm vụ
chỉnh trang hè phố theo định kỳ 1 quý/1 lần của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, vào các

dịp lễ tết, Festival hoa, Ủy ban nhân dân thành phố Đà Lạt (UBND TP Đà Lạt) sẽ
có nguồn cung cấp dồi dào cây hoa để trang trí lễ hội.
Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã báo cáo UBND TP Đà Lạt xem xét và đề
xuất phương án thành lập dự án đầu tư xây dựng vườn ươm, trồng hoa, cây xanh
với mục đích đáp ứng nhu cầu cây, hoa phục vụ công tác chỉnh trang đường phố.
UBND TP Đà Lạt đã chấp thuận cho chủ đầu tư được thuê phần diện tích đất là
98.239 m2 phục vụ dự án này. Yêu cầu của UBND TP Đà Lạt đối với dự án này là
phải đảm bảo cung cấp đầy đủ nguồn hoa, cây xanh cho nhu cầu của thành phố.
Căn cứ vào năng lực thực hiện cũng như nghiên cứu của phịng Kinh doanh, Cơng
ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã thuê Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Lâm Viên
Xanh lập dự án đầu tư để xem xét tính khả thi của dự án.
1.1.2 Lý do hình thành đề tài
Đây được xác định là dự án trọng điểm trong năm 2013 của thành phố Đà Lạt. Dự
án này hình thành với sự liên quan phối hợp của nhiều đơn vị như chủ đầu tư,
UBND TP Đà Lạt, Sở Kế hoạch và đầu tư, Sở Tài nguyên & Mơi trường. Vì vậy,
dự án cần được xem xét đánh giá kết quả đạt được để làm cơ sở cho các quyết định
liên quan. Tác giả với vai trò là cộng tác viên phụ trách việc phân tích dự án của
Công ty Tư vấn xây dựng Lâm Viên Xanh sẽ tham gia vào q trình phân tích khả
thi dự án. Cũng từ đó, đề tài “Phân tích tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng
Vườn ươm, trồng hoa, cây xanh tại phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng”
được hình thành nhằm đánh giá tính khả thi của dự án, đồng thời là nội dung nghiên
cứu của Luận văn cao học.


3

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài là phân tích tính khả thi cho dự án đầu tư xây dựng Vườn ươm,
trồng hoa, cây xanh tại phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng về các mặt tài
chính, kinh tế và xã hội.

1.3 Ý NGHĨA, PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài này được thực hiện nhằm đánh giá tính khả thi của dự án ở mức độ tiền khả
thi về các mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư, phân tích kinh tế
và xã hội; qua đó góp phần giúp chủ đầu tư nhận định một cách rõ ràng về hiệu quả
thực sự mà dự án mang lại cho chính chủ đầu tư trong dài hạn, mang lại cho nền
kinh tế, xã hội TP. Đà Lạt nói riêng và cho cả nước nói chung. Đề tài có phân tích
mức độ rủi ro của dự án bằng phương pháp mô phỏng khi cho các biến đầu vào biến
đổi ngẫu nhiên. Qua đó, kết quả phân tích sẽ góp phần là tài liệu tham khảo cho chủ
đầu tư trong các phân tích tiếp theo về tính khả thi của dự án.
Các thơng tin thu thập và các phân tích, nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi
TP. Đà Lạt.
1.4 ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài khi hoàn thành là cơ sở để chủ đầu tư quyết định có đầu tư dự án hay khơng,
nhà nước có nên cấp phép đầu tư cho dự án hay khơng. Bên cạnh đó, đề tài cịn có
những đóng góp như sau:
- Dự án này khi hồn thành sẽ có những tác động nhất định đến tình hình tài chính
của chủ đầu tư. Việc xây dựng dự án với đầy đủ các chỉ tiêu tài chính cũng như xem
xét đến những yếu tố có liên quan như: lạm phát, thuế… sẽ giúp chủ đầu tư có thể
nhìn nhận tổng quát về dự án để có thể kịp thời điều chỉnh các sách lược liên quan.
- Những phân tích tài chính cũng góp phần tác động đến quyết định của các đối tác
cho vay.
- Về mặt phân tích rủi ro, đề tài sử dụng mô phỏng Monte-Carlo, đây là phương
pháp tiếp cận mới đối với Công ty tư vấn Lâm Viên Xanh.


4

- Đối với tác giả, hiện đang là cộng tác viên của Công ty tư vấn Lâm Viên Xanh, là
công ty tư vấn, lập dự án đầu tư cho Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt, đề tài
giúp tác giả hiểu rõ hơn, tổng quát hơn về các vấn đề tài chính liên quan đến dự án

đầu tư như việc phân bổ vốn, phân bổ khấu hao, kế hoạch vay và trả nợ…. Từ cơ sở
của nghiên cứu, tác giả sẽ rút ra thêm những phương pháp xây dựng, đánh giá dự án
đầu tư để có thể lập một dự án đầu tư tương đối đầy đủ và có mức sai số chấp nhận
được so với thực tế, đây cũng chính là hướng phát triển nghề nghiệp của tác giả
trong tương lai.
1.5 BỐ CỤC ĐỀ TÀI
Luận văn dự kiến gồm bảy chương. Chương 1 giới thiệu cơ sở hình thành dự án và
đề tài nghiên cứu. Bên cạnh đó, chương này trình bày mục tiêu, ý nghĩa và phạm vi
của đề tài. Chương 2 trình bày tổng quan các khái niệm và các phương pháp sử
dụng trong phân tích tài chính, kinh tế, xã hội của dự án. Chương 3 mô tả dự án,
giới thiệu về chủ đầu tư và trình bày những đặc điểm cụ thể của dự án. Chương 4
tiến hành phân tích tài chính của dự án bằng cách xây dựng ngân lưu và các tiêu
chuẩn đánh giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp truyền
thống. Đồng thời, chương này đưa ra những nhận xét, đánh giá căn cứ trên các kết
quả thu được. Chương 5 tiến hành phân tích rủi ro thơng qua những yếu tố tác động
đến dự án, sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích
Monte Carlo. Những tác động của dự án đối với kinh tế, xã hội được trình bày tại
Chương 6. Chương 7 trình bày những kết luận rút ra từ các kết quả đã phân tích và
những đề xuất, kiến nghị của đề tài.


5

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
Chương này sẽ trình bày tổng quan cơ sở lý thuyết được ứng dụng vào các phân tích
trong đề tài này. Các lý thuyết được áp dụng bao gồm Phương pháp phân tích tài
chính theo dịng tiền tệ chiết giảm có xét đến tác động của lạm phát, phân tích rủi ro
và các phương pháp phân tích kinh tế, xã hội.
2.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Theo Luật đầu tư năm 2005, “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản

hữu hình hoăc vơ hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy
định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Theo Luật đầu tư năm 2005, “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và
dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định”.
2.2 PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ
Theo chức năng quản trị vốn đầu tư phân biệt thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián
tiếp, trong đó:
- Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý, hoạt động đầu tư.
- Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu,
trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khốn và thơng qua các định
chế tài chính trung gian khác, mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt
động đầu tư.
Theo ngành đầu tư bao gồm đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển công
nghiệp, đầu tư phát triển nông nghiệp, đầu tư phát triển dịch vụ.
Theo tính chất đầu tư thì có đầu tư mới, đầu tư chiều sâu và tận dụng năng lực sản
xuất dịch vụ.
Theo nguồn vốn ta phân biệt thành vốn trong nước và vốn nước ngoài.


6

2.3 KHUNG PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN
Các lĩnh vực phân tích của nghiên cứu khả thi được thể hiện trong Hình 2.1.

Hình 2.1 Các nội dung phân tích của nghiên cứu tiền khả thi
Nguồn: Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004.

Nội dung chính của luận văn chủ yếu phân tích ba nội dung là phân tích tài chính,

phân tích kinh tế và phân tích xã hội. Các yếu tố liên quan đến thị trường, kỹ thuật
và phân tích nguồn lực do chủ đầu tư dự án thực hiện.
2.4 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dự án đầu tư thường được phân tích theo quan điểm tài chính, quan điểm kinh tế và
quan điểm xã hội.
Trong quan điểm tài chính có hai quan điểm thường được sử dụng là quan điểm
tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư.
- Quan điểm tổng đầu tư (quan điểm của ngân hàng) nhằm đánh giá mức độ an toàn
của việc cho vay nợ bằng cách xem xét dòng tiền chi phí đầu tư, vận hành, bảo trì
của dự án và dịng tiền tính tốn doanh thu để xác định nhu cầu vay vốn và
khả năng trả nợ của dự án.
- Quan điểm chủ đầu tư sẽ xem xét giá trị tiềm năng của dự án, nhà đầu tư muốn
biết lợi nhuận ròng của dự án sau khi đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ trong đó bao


7

gồm đến trả lãi vay và vốn vay liệu có thật sự hấp dẫn hơn việc họ không thực hiện
đầu tư hay đầu tư vào dự án khác.
Theo quan điểm kinh tế thì bên cạnh đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự
án theo quan điểm người đầu tư và người cung cấp tài chính thì một dự án đầu tư
cần phải được chứng minh trong phạm vi rộng của nền kinh tế xã hội của quốc gia.
Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi vì các mục tiêu của doanh nghiệp và chính sách
đầu tư được xác định bởi nhà đầu tư có thể khơng phải lúc nào cũng phù hợp với
chính sách kinh tế xã hội của quốc gia hay khu vực. Trong phân tích kinh tế, các
nhà phân tích thẩm định quyết định đầu tư trên cơ sở sử dụng giá cả đã được điều
chỉnh ứng với các biến dạng thị trường để chúng phản ánh chi phí nguồn lực hay
lợi ích kinh tế thực sự đối với xã hội.
Xét trên quan điểm xã hội thì phân tích dự án sẽ liên quan đến việc xác định và nếu
có thể lượng hố những tác động ngoài kinh tế của dự án như các tác động về chính

trị và xã hội. Phân tích xã hội cần xác định ai là đối tượng được hưởng lợi từ dự án,
hưởng như thế nào và ai là người chịu thiệt từ dự án, chịu theo cách nào.
Phân tích theo quan điểm kinh tế và xã hội được các cơ quan Quốc gia quan tâm vì
muốn đánh giá lợi ích dự án liên quan đến lợi ích quốc gia hay không, làm cơ sở
cho việc phê duyệt dự án đầu tư (Phạm Xuân Giang, 2010).
2.5 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính sử dụng những chỉ tiêu tài chính có liên quan, mỗi chỉ tiêu
thể hiện một mặt khác nhau của dự án, trong phạm vi đề tài sử dụng các chỉ tiêu
sau:
2.5.1 Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng – NPV
Khái niệm: Giá trị hiện tại ròng là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu về
năm hiện tại theo tỷ lệ nhất định.


8

Công thức (Glenn P. Jenkins và Arnold C. Harberger, 2002):
B
1

NPV

C
r

Bt: lợi ích của dự án.

Ct: chi phí của dự án.

r : lãi suất.

n: số năm hoạt động dự án.

Đánh giá:
Dự án khả thi khi NPV ≥ 0
Khi lựa chọn một trong số nhiều dự án, dự án nào có NPV dương và lớn nhất thì sẽ
được chọn đầu tư (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004).
2.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi nội tại - IRR
Khái niệm: Suất sinh lợi nội tại là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng
tiền tệ của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi
phí, lúc đó NPV=0.
Cơng thức (Glenn P. Jenkins và Arnold C. Harberger, 2002):
NPV
IRR
r1: tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn.

r

B
C
1 IRR

NPV
. r
NPV
NPV

0
r

r2: tỷ suất chiết khấu lớn hơn.

NPV1: giá trị hiện tại ròng, là số dương nhưng gần 0 được tính theo r1.
NPV2: giá trị hiện tại rịng, là số âm gần 0 được tính theo r2.
Đánh giá: Dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng tỷ lệ lãi giới hạn định mức đã quy định
sẽ khả thi về tài chính.
Việc ra quyết định được thực hiện trên cơ sở so sánh IRR của dự án với suất thu lợi
tối thiểu chấp nhận được (MARR). Theo quan điểm chủ đầu tư, IRR sẽ được


9

so sánh với MARR của chủ đầu tư, dự án được xem là có hiệu quả nếu
IRR ≥ MARR. Nếu xét theo quan điểm tổng đầu tư, chúng ta sẽ so sánh IRR với
WACC – giá sử dụng vốn trung bình có trọng số, dự án được xem là có hiệu quả
nếu IRR ≥ WACC.
Khi so sánh và lựa chọn các dự án theo chỉ số IRR, chúng ta thường sẽ áp dụng
phương pháp “gia số vốn đầu tư”. “Nếu IRR (∆) ≥ MARR thì dự án có vốn đầu tư
lớn hơn là phương án đáng giá hơn” (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan,
2004).
2.5.3 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí – B/C
Khái niệm: Tỷ số lợi ích trên chi phí (B/C) là thương số giữa hiện giá dòng ngân
lưu vào với hiện giá dòng ngân lưu ra.
Công thức (Glenn P. Jenkins và Arnold C. Harberger, 2002):
∑!"#
∑!"#
Bt - lợi ích dự án ở năm thứ t

$

Ct - chi phí của dự án ở năm thứ t

r - suất chiết khấu (%)
Đánh giá:
- B/C < 1 không chấp nhận dự án.
- B/C ≥ 1 chấp nhận dự án.
- Với việc so sánh và lựa chọn một trong nhiều phương án, chọn phương án có đầu
tư ban đầu lớn hơn nếu gia số vốn đầu tư là đáng giá, tức là tỷ số B/C (∆) ≥ 1
(Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004).
2.5.4 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn
Khái niệm: Thời gian hoàn vốn là một chỉ số hiệu quả kinh tế đơn giản và được sử
dụng tương đối phổ biến trong phân tích dự án đầu tư. Đây được hiểu như là


10

thời gian cần thiết để có thể hồn trả lại đủ vốn đầu tư bỏ ra, tức là tổng hiện giá thu
hồi vừa bằng tổng hiện giá vốn đầu tư.
Công thức (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004):
Thời gian hồn vốn khơng xét đến chiết khấu
0

P

&'(
)

Thời gian hồn vốn có xét đến suất chiết khấu
0

P

&'(

CF

CF
r 1

P: vốn đầu tư ban đầu.

CFt: dòng tiền tệ ở thời đoạn t.

Thv: thời gian hồn vốn.

r: suất chiết khấu.

Đánh giá: Dự án có Thv thấp hơn thời gian hoàn vốn yêu cầu là đạt chỉ tiêu. Nếu có
hai dự án cùng mục tiêu, dự án nào có Thv bé hơn thì dự án đó đáng giá hơn.
2.6 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ
Phân tích kinh tế cho một dự án là nhằm đánh giá dự án trên quan điểm toàn bộ nền
kinh tế và xác định xem việc thực hiện dự án có mang lại hiệu quả cho kinh tế quốc
gia hay không.
Về thực chất, phân tích kinh tế có cùng bản chất như phân tích tài chính. Tuy nhiên,
đối với phân tích kinh tế thì lợi ích và chi phí của dự án được tính trên quan điểm
tổng thể nền kinh tế quốc gia, trong khi phân tích tài chính chỉ tính tới các chi phí
và lợi ích liên quan tới nhà đầu tư hay chủ dự án. Do sự khác nhau đó, sẽ có những
khoản mục được bổ sung mới, được tăng thêm hay giảm bớt giá trị trong quá trình
phân tích kinh tế. Các khoản bổ sung mới như chi phí về dịch vụ tình nguyện, chi
phí cơ hội cho đất đai, lao động… hay những ngoại tác như ô nhiễm mơi trường và

các ảnh hưởng làm giảm lợi ích của một nhóm người, hoặc mức phụ trội ngoại hối


11

khi có hàng hố nhập khẩu …. Các khoản mục bị loại bỏ như thuế (thuế nhập khẩu,
thuế tiêu thụ đặc biệt…) trợ cấp, vốn vay và lãi vay…
Phương pháp phân tích kinh tế được sử dụng trong đề tài là phương pháp hệ số
chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế, cụ thể là sử dụng hệ số chuyển đổi để
chuyển giá tài chính từ bảng dịng tiền tài chính đã được xây dựng trước đó thành
giá kinh tế theo từng khoản mục, như vậy ta sẽ được bảng dịng tiền kinh tế. Sau đó,
áp dụng các số liệu trong bảng dòng tiền kinh tế cùng với chi phí cơ hội vốn của
nền kinh tế (suất chiết khấu trong phân tích kinh tế) để xét lại các tiêu chuẩn giá trị
hiện tại ròng – NPV kinh tế, suất sinh lợi nội tại – IRR kinh tế, rồi đánh giá hiệu
quả dự án mang lại cho nền kinh tế theo từng tiêu chuẩn (Glenn P. Jenkins và
Arnold C. Harberger, 2002).
2.7 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH XÃ HỘI
Phân tích xã hội liên quan tới việc xác định và nếu có thể, sẽ lượng hoá những tác
động kinh tế phát sinh của dự án. Những tác động này bao gồm ảnh hưởng của dự
án đối với phúc lợi của những nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội. Điều này có
nghĩa là, chúng ta cần phải xác định được những đối tượng nào trong xã hội được
hưởng lợi ích hay bị thiệt hại từ dự án và tiếp theo là định lượng các lợi ích cũng
như thiệt hại này và so sánh hai yếu tố này với nhau. Qua đó, chúng ta có thể đánh
giá và phân phối lợi ích và chi phí của dự án giữa các đối tượng thụ hưởng chính,
quyết định xem liệu dự án có khả năng đóng góp cho phúc lợi của quốc gia hoặc đạt
được những mục tiêu chính trị, xã hội như dự kiến hay khơng.
Phân tích xã hội có thể ít chính xác hơn phân tích tài chính hoặc phân tích kinh tế
của một dự án, nhưng để có ý nghĩa, phần đánh giá xã hội thường gắn liền với cùng
những yếu tố đã được sử dụng trong phân tích tài chính và kinh tế.
Hiện nay, các cơ quan chức năng chưa có đầy đủ các quy định cụ thể về nội dung

cũng như phương pháp tính tốn để xác định hiệu quả kinh tế - xã hội. Trong thực
tế, chúng ta không thể liệt kê được tất cả những lợi ích mà dự án có thể đem lại cho
quốc gia bằng những lý thuyết kinh tế phức tạp. Nhưng ta có thể xác định bằng cách
điều chỉnh các số ước lượng về chi phí và lợi ích nêu trong phần chi phí tài chính.


12

Theo cách này, ta có thể bỏ qua nhiều yếu tố, nhưng điều này không làm giảm mức
độ tin cậy. Vì các số liệu này có tính dự báo trong tương lai có nhiều rủi ro khơng
lường trước được, để thực hiện cả phân tích và ước lượng lợi ích kinh tế - xã hội,
trước hết chúng ta phải căn cứ trên phân tích tài chính, rồi từ đó điều chỉnh các mức
chi phí, giá thành, thu nhập…. Khi tiến hành phân tích chính sách và đường lối của
chính quyền nơi có dự án, ta cần cập nhật các số liệu cơ bản cũng như những định
hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó (Glenn P. Jenkins và Arnold C.
Harberger, 2002).
Ngoại tác của dự án được mô tả theo công thức sau:
,)
NPV*+

,)
NPV*+

'+

'+

NPV*-&.)/')

'

&.)/')
0NPV*+

'

NPV*-&.)/') ' 1

NPV*+

234.) ./

: Giá trị hiện tại rịng kinh tế theo chi phí kinh tế vốn (EOCK)

NPV*-&.)/') ' : Giá trị hiện tại ròng tài chính theo WACC
&.)/') '
NPV*+
: Giá trị hiện tại rịng tài chính theo EOCK

NPV*+

234.) ./

: Giá trị hiện tại rịng của ngoại tác

2.8 PHÂN TÍCH RỦI RO
Việc phân tích rủi ro của dự án nhằm cung cấp thông tin về các khả năng có thể xảy
ra của độ đo hiệu quả. Rủi ro là sự sai lệch giữa giá trị ước tính và giá trị thực tế.
Các nhập lượng và xuất lượng của dự án là các số liệu dự báo nên ln có những sai
số kèm theo. Do đó, các dự án đều có rủi ro nhất định tùy thuộc vào sự thay đổi của

môi trường và độ tin cậy của giá trị dự báo. Đề tài này sẽ thực hiện phân tích độ
nhạy, phân tích tình huống và mơ phỏng Monte Carlo.
2.8.1 Phân tích độ nhạy
Là phương pháp nghiên cứu sự tác động khi có sự thay đổi của các đại lượng đầu
vào lên các đại lượng đầu ra.
Các đại lượng đầu vào mà nhà đầu tư có thể cho rằng thay đổi là:
- Mức lãi suất tính tốn: chọn mức lãi suất tính tốn thấp có thể làm cho giá trị
tương đương trở thành hấp dẫn.
- Lượng sản phẩm tiêu thụ.