Hoàn thiện phương pháp phân tích hieuj quả các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạn tầng kỹ thuật khu công nghiệp tập trung

Website: Email : Tel : 0918.775.368
nội dung Đề tài
hoàn thiện phơng pháp phân tích hiệu quả các dự án đầu t xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tập trung
mở đầu
Tính cấp thiết, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Xuất phát từ tình hình thực tiễn của việc thực hiện và quản lý công tác đầu t
xây dựng ở Việt Nam cho thấy, xu thế đầu t xây dựng trong thời gian vừa rồi chủ yếu
tập trung vào việc đầu t xây dựng các công trình sản xuất, dịch vụ trực tiếp ( ví dụ
nh các nhà máy, các khách sạn, các công trình xây dựng nhà cửa .v.v. ). Tuy nhiên
để có thể khai thác và vận hành tất cả các dự án sản xuất, dịch vụ trực tiếp nói trên
một cách có hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống các dự án hỗ trợ phục vụ một cách
trực tiếp hoặc gián tiếp mà điển hình là những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khắc
phục những bất cập trên đây, hiện nay xu thế đầu t đang tập trung vào các dự án xây
dựng cơ sở hạ tầng (Ví dụ nh xây dựng các công trình giao thông, các công trình xử lí
chất thải , các công trình cung cấp năng lợng.v.v.). Mặc dù số lợng cũng nh tổng mức
đầu t cho các dự án này là rất lớn nhng do đặc điểm của các loại dự án xây dựng cơ
sở hạ tầng nói chung và đặc điểm riêng của từng loại hình dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng rất chuyên biệt cho nên việc phân tích đánh giá các dự án vẫn cha có đợc một
phơng pháp thực sự khoa học và có thể ứng dụng thực tế.
Giải quyết nhu cầu cấp thiết trên đây Đề tài sẽ đi vào nghiên cứu nâng cao cơ
sở khoa học của việc phân tích các DAĐT xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu
công nghiệp tập trung là một trong những loại hình cơ sở hạ tầng khá phổ biến trong
thực tế . Từ đó có thể đa vào ứng dụng thử nghiệm cho việc phân tích ở một vài dự án
xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp để đa ra mô hình phơng pháp phân tích đánh
giá chung cho các loại hình dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp một cách
khoa học và có thể áp dụng trong thực tế.
phần I
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Những vấn đề chung liên quan đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật

khu công nghiệp tập trung
1. Một số khái niệm cơ bản về cơ sở hạ tầng (CSHT) và khu công nghiệp tập
trung (KCNTT):
a, Khái niệm về cơ sở hạ tầng :
- Cơ sở hạ tầng nói chung đợc hiểu là hệ thống các công trình phục vụ cho toàn
bộ nền kinh tế và xã hội.
- Cở sở hạ tầng nói chung gồm hai loại:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Gồm các công trình giao thông, các công trình cấp
điện, cấp thoát nớc, Hải cảng, sân bay, thông tin liên lạc
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: Gồm các công trình phục vụ cho giáo dục đào tạo, y tế,
công viên, khu vui chơi giải trí ....
- Cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung là một loại hình cơ sở hạ tầng kỹ
thuật nó bao gồm toàn bộ các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự hoạt động bình
thờng của khu công nghiệp.
b, Một số khái niệm về khu công nghiệp tập trung: Gồm có
- Khu công nghiệp tập trung: là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp
chuyên sản xuất hàng công nghiệp các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới
địa lý xác định, không có dân c sinh sống ; do Chính phủ hoặc Thủ tớng Chính phủ
quyết định thành lập. Trong khu công nghiệp có thể có doanh nghiệp chế xuất.
- Khu chế xuất: là khu công nghiệp tập trung các doanh nghiệp chế xuất
chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện các dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu
và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, không có dân c sinh sống ; do
Chính phủ hoặc Thủ tớng Chính phủ quyết định thành lập.
- Khu công nghệ cao: là khu tập trung các doạnh nghiệp công nghiệp kỹ thuật
cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ cao gồm nghiên cứu
triển khai khoa học - công nghệ đào tạo và các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lý
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xác định, do Chính phủ hoặc Thủ tớng Chính phủ thành lập ; trong khu công nghệ
cao có thể có doanh nghiệp khu chế xuất .

2. Các loại hình cơ sở hạ tầng khu công nghiệp (CSHTKCN) :
Trong các khu công nghiệp nói chung thờng phổ biến 4 loại hình khu công
nghiệp sau đây tơng ứng với từng loại hình này là loại hình cơ sở hạ tầng phù hợp với
sự phát triển của chúng.
Loại hình thứ nhất: Các KCN đợc thành lập trên khuôn viên đã có một số
doanh nghiệp đang hoạt động, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển khu công nghiệp theo
đúng quy hoạch mới, đồng thời tạo hạ tầng kỹ thuật phục vụ tốt việc phát triển khu
công nghiệp, có điều kiện xử lý chất thải với những thiết bị hiện đại.
Loại hình thứ hai: Các KCN đợc hình thành nhằm đáp ứng yêu cầu cho việc
di dời các nhà máy, xí nghiệp ở trong nội thành các đô thị lớn, do nhu cầu chỉnh trang
đô thị và bảo vệ môi trờng, môi sinh phải di chuyển vào KCN. Việc hình thành các
KCN phục vụ nhu cầu di dời là yêu cầu khách quan của quá trình đô thị hoá - kết quả
tất yếu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Loại hình thứ ba: Các KCN có quy mô nhỏ gắn liền với nguồn nhiên liệu
nông lâm, thuỷ sản đợc hình thành ở một số tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, đồng
bằng trung du Bắc Bộ và duyên hải Miền Trung là nơi có nguồn nhiên liệu, nông sản
hàng hoá nh công nghiệp chế biến cha phát triển.
Loại hình thứ t: Các KCN hiện đại xây dựng mới hoàn toàn. Thuộc loại hình
này hiện nay ta có khoảng trên 20 khu kể cả các khu chế xuất do các công ty nớc
ngoài đầu t xây dựng và phát triênr hạ tầng theo Luật Đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
3. Đặc điểm của đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung:
Đầu t cơ sở hạ tầng khu công nghiệp là một loại đầu t bất động sản, nó đỏi hỏi
vốn lớn, theo đó thất bại sẽ tổn thất nhiều. Sản phẩm của cơ sở hạ tầng KCN là đất đai
cho thuê, các công trình hạ tầng nh đờng giao thông, điện, nớc, thông tin liên lạc...
Do vậy yếu tố quyết định đến thành bại của khu công nghiệp tập trung ở một số điểm
sau:
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Thứ nhất: Việc dự kiến chuẩn xác những loại hình công nghiêp, nhà máy sẽ
thu hút vào trong khu công nghiệp tơng ứng với những quy mô và thời điểm yếu tố

này sẽ liên quan chặt chẽ với dự kiến quy hoặc và xây dựng các công trình cơ sở hạ
tầng phù hợp với yêu cầu và hiệu quả.
- Thứ hai: Việc tạo môi trờng đầu t thuận lợi để thu hút khách hàng trong công
tác vận động đầu t mà một trong những điểm mấu chốt là việc xác định giá cho thuê
đất, cơ sở hạ tầng trong các dự án đầu t cơ sở hạ tầng.
phần II.
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lợc khảo những phơng pháp phân tích DAĐT nói chung và
phơng pháp phân tích DAĐT cơ sở hạ tầng hiện có
1. Phơng pháp phân tích hiệu quả DAĐT nói chung :
Hiện nay các dự án đầu t nói chung và dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng nó riêng đ-
ợc phân tích đánh giá theo các phơng pháp phân tích đánh giá dự án của các nớc có
nền kinh tế thị trờng chủ yếu dùng các nhóm chỉ tiêu sau:
1.1. Phơng pháp phân tích tài chính:
Để phân tích hiệu quả chính thờng dùng hai nhóm phơng pháp là : nhóm chỉ
tiêu tĩnh (không tính đến sự biến động của giá cả theo thời gian, thờng tính toán cho
một năm) và nhóm chỉ tiêu động (có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời
gian và tính cho cả đời dự án).
1.1.1. Phơng pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh:
a. Phơng pháp so sánh chi phí của một đơn vị sản phẩm C
đ
.

C
N
V i
C
d n
= +

1
2
(
.
) min
(2.10)
Trong đó:
-N - Năng suất hàng năm của dự án.
-V - Vốn đầu t mua sắm tài sản cố định.
-i - Lãi suất (giả sử đi vay vốn kinh doanh) tín dụng.
-C
n
- Chi phí sản xuất hàng năm.
-
V
2
- Biểu thị mức ứ đọng vốn trung bình trong dự án.
Điều kiện áp dụng phơng pháp:
- Điều kiện áp dụng phơng pháp là giá bán sản phẩm của các phơng án phải
bằng nhau. Khi đó kết quả so sánh theo lợi nhuận và chi phí là nh nhau.
- Các phơng án đem ra so sánh đều phải sản xuất ra các sản phẩm giống nhau
về chất và giá bán sản phẩm không chịu ảnh hởng của quan hệ cung cầu.
b. Phơng pháp so sánh theo lợi nhuận (ký hiệu là L
n
):
L
n
= G
đ
- C

đ
max

(2.11)

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trong đó:
-G
đ
- Giá bán một đơn vị sản phẩm.
-C
đ
-Chi phí sản 1 đơn vị sản phẩm.
L
n
-> max là phơng án tốt nhất.
c.Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu t (D):

D
L
V
Vm
n
=
+
0
2
--->max (2.12)
Trong đó:

- L
n
: lợi nhuận năm.
- V
0
: vốn đầu t cho loại tài sản ít hao mòn.
- V
m
: vốn đầu t cho tài sản cố định hao mòn nhanh.
D > D
đm
phơng án đáng giá. Với D
đm
là mức doanh lợi định mức, là một trị số
chủ quan do nhà đầu t định ra.
Điều kiện và hạn chế:
- Lợi nhuận năm đợc lấy theo số liệu trung bình.
- V
0
+ V
m
/2 thể hiện vốn trung bình ứ đọng trong dự án,cách tính ứ đọng vốn
này còn có những hạn chế nh đã trình bày ở trên.
- Khi so sánh phơng án , phơng án có D -> max cha chắc đã có tổng lợi nhuận
tuyệt đối cao nhất. Trong trờng hợp mục đích của chủ đầu t là tối đa hoá lợi nhuận thì
không thể áp dụng phơng pháp này một mình để tìm phơng án cho lợi nhuân tối đa.
- Phơng pháp cha tính đến yếu tố thời gian của tiền tệ.
- Công thức trên chỉ phù hợp khi vốn đầu t bỏ ra một lần ở thời điểm đầu, hoặc
vốn đầu t bỏ ra nhiều lần theo những chu kỳ bằng nhau với một độ lớn nh nhau.
c. Phơng pháp xác định thời hạn thu hồi vốn đầu t tĩnh

T
V
L
l
= min
(2.13)
b. Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận cộng khấu hao.

T
V
L K
k
n n
=
+
(2.14)
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
-K
n
- Khấu hao cơ bản hàng năm.
- T
l
< T
lđ
, T
k
< T
kđ

thì phơng an đầu t có thể chấp nhận đợc.
-T
lđ
-Là thời hạn thu hồi vốn (nhờ lợi nhuận) định mức.
-T
kđ
-Là thời hạn thu hồi vốn (nhờ lợi nhuận và khấu hao) định mức.
Điều kiện và hạn chế:
- Khi áp dụng phơng pháp này đòi hỏi phải có các trị số T
ld
và T
kđ
đã đợc xác
định các trị số này đợc chủ đầu t xác định theo khả năng chấp nhận mức độ nguy
hiểm cuả đầu t.
- Các công thức (2.13) và (2.14) chỉ áp dụng trong các trờng hợp lợi nhuận và
khấu hao của các năm nh nhau nghĩa là các trị số L
n
và K
n
đều đặn hàng năm. Nếu trị
số L
n
, K
n
, không đều đặn thì trị số T
l
, T
k
đợc tìm bằng cách trừ dần chúng ra khỏi V.

1.1.2 . Phơng pháp dùng nhóm chỉ tiêu động:
Là phơng pháp tính toán so sánh các phơng án đầu t bằng các chỉ tiêu độngcó
tính đến sự thay đổi giá trị của tiền tệ theo thời gian.Bao gồm 3 nhóm phơng pháp:
Hiệu số thu chi, Suất thu lợi và Tỷ số thu chi.
1.1.2.1. Phơng pháp hiệu số thu chi.
a. Phơng pháp giá trị hiện tại
Phơng pháp hiện giá là phơng pháp xác định hiệu số thu chi trên cơ sở quy các
giá trị tiền tệ bỏ ra trong tơng lai về thời điểm hiện tại.
Xét sự đáng giá của phơng án.
Theo phơng pháp này một phơng án đợc coi là đáng giá khi:
NPW =
B
r
C
r
t
t
t
t
t
n
t
n
( ) ( )1 1
0
00
+

+

==

(2.15)
Trong đó :
-B
t
- Là doanh thu ở năm t hoặc giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý.
-C
t
- Là chi phí bỏ ra ở năm t, trong đó có vốn đầu t cho tài sản cố định và vốn lu
động ở thời điểm 0, ở các năm vận hành là chi phí vận hành không có khấu hao
cơ bản và chi phí vốn đầu t phụ thêm nếu có .
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
-n: - Tuổi thọ của dự án.
-r - Suất thu lợi tối thiểu do CĐT chọn căn cứ vào thị trờng và ý muốn chủ quan
của CĐT.
Lựa chọn phơng án tốt nhất.
- Phơng án đợc coi là tốt nhất khi thoả mãn:
NPW ---> max
- Nếu các phơng án có tuổi thọ khác nhau thì thời kỳ tính toán để so sánh phải
lấy bằng bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ các phơng án hoặc bằng

thời kỳ tồn
tại của dự án.
Thời hạn thu hồi vốn đầu t theo phơng pháp động.
Từ các công thức tính NPW ta có thể tìm thời hạn thu hồi vốn đầu t bằng cách
tìm trị số năm để sao cho NPW=0 để tìm ra thời hạn thu hồi vốn.
b. Phơng pháp giá tri tơng lai NFW:
Đánh giá sự đáng giá của phơng án

NFW =
B r C r
t
n t
t
n t
t
n
t
n
( ) ( )1 1 0
00
+ +

==

(2.16)
Lựa chọn phơng án tốt nhất.
-Phơng án tốt nhất là phơng án thoả mãn NFW ---> max
-Nếu tuổi thọ của các phơng án khác nhau thì thời kỳ tính toán để so sánh lấy
bằng bội số chung nhỏ nhất của các phơng án hoặc bằng thời kỳ tồn tại của dự án.
c. Phơng pháp giá trị san đều hàng năm (NAW):
Đánh giá tính đáng giá của phơng án:
Phơng án đợc coi là đáng giá khi NAW

0
Lựa chọn phơng án tốt nhất:
Phơng án đợc coi là tốt nhất khi NAW ---> max
Công thức xác định NAW:
-Trờng hợp trị số thu chi không đều đặn:

8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
NAW = NPW
r r
r
n
n
( )
( )
1
1 1
+
+
(2.17)
1.1.2.2. Phơng pháp suất thu lợi nội tại (IRR):
a. Khái niệm :
Suất thu lợi nội tại IRR có thể hiểu là mức thu lợi trung bình hàng năm tính
theo kiểu lãi ghép sau cả đời dự án đã thu đợc và do nội tại phơng án sinh ra, khi
dùng nó để tính trị số NPW thì trị số này sẽ bằng 0, tức là IRR đợc tìm ra từ phơng
trình:
NPW =
B
IRR
C
IRR
t
t
t
t
t

n
t
n
( ) ( )1 1
0
00
+

+
=
==

(2.18)
b. Xét sự đánh giá của phơng án.
Một phơng án đợc coi là đáng giá khi nó thoả mãn điều kiện: IRR r Với r là
sất thu lợi tối thiểu.
Để tìm trị số IRR có thể dùng công thức nội suy gần đúng. Trớc hết ta cho vào
phơng trình (2.18) một trị số IRR
1
bất kỳ để sao cho NPW
1
> 0 .sau đó cho trị số
IRR
2
bất kỳ để NPW
2
<0, trị số IRR đợc tìm ra từ công thức sau:
IRR = IRR
1
+ (IRR

2
-IRR
1
)
NPW
NPW NPW
1
2 1

(2.19)
Khi trị số IRR
1
, IRR
2
chênh lệch nhau càng ít thì trị số IRR tìm ra càng chính
xác.
c So sánh các phơng án theo chỉ tiêu IRR.
Việc so sánh chọn phơng án dựa vào trị số IRR()
1.1.2.3. Phơng pháp tỷ số thu chi (B/C):
a. Xét sự đáng giá của phơng án:
Một phơng án đợc coi là đáng giá khi tỷ số thu chi của nó lớn hơn hay bằng 1 :
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368

B
C
B
r
C
r

t
t
t
n
t
t
t
n
=
+
+

=
=


( )
( )
1
1
1
0
0
(2.20)
Trong đó :
-B
t
- Là thu nhập ở năm t.
-C
t

- Chi phí bỏ ra ở năm t.
-n - Là thời kỳ tính toán.
b. So sánh các phơng án :
Việc so sánh chọn phơng án dựa vào trị số B/C()
1.2. Phơng pháp phân tích kinh tế - xã hội:
Phân tích kinh tế - xã hội khác với phân tích kinh tế tài chính ở chỗ phân tích
kinh tế tài chính chỉ đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp, còn phân tích kinh tế
- xã hội thì đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã hội. Trong phân tích tài
chính ngời ta dùng giá tài chính( giá thị trờng), trong khi phân tích kinh tế - xã hội
ngời ta thờng dùng khái niệm giá tham khảo (giá ẩn, hay giá kinh tế). Giá này là giá
tài chính đã đợc điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hởng nh qui luật cung cầu,
thuế trong giá, các khoản tài trợ, giá hàng ngoại thơng và chi phí ngoại thơng, tỷ giá
hối đoái điều chỉnh, cũng nh các lợi ích và chi phí liên nghành của toàn xã hội. Các
chỉ tiêu phân tích ở đây bao gồm:
1.2.1. Nhóm các chỉ tiêu kinh tế:
Bao gồm các chỉ tiêu:
- Các chỉ tiêu tơng tự nh các chỉ tiêu hiệu quả khi phân tích tài chính, nhng
phải dùng giá tham khảo(giá kinh tế).
- Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả trực tiếp cho toàn xã hội nh: giá trị sản phẩm
gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nớc, tăng chất lợng sản phẩm , cải thiện cơ
cấu kinh tế quốc dân, các lợi ích hay thiệt hại kinh tế gây cho lĩnh vực cá liên quan...
1.2.2. Các chỉ tiêu xã hội:
10