Tình hình thực hiện các chính sách về bồithường thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội

Tình hình thực hiện các chính sách về bồithường thiệt hại trên địa
bàn thành phố hà nội
I. Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội
1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.
Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của
cả nước. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội là
trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng lưới
giao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội. Hà Nội được giới hạn
trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20
0
53
’
đến 21
0
23
’
độ Vĩ Bắc, 105
0
44 đến 106
0
02
’
độ
Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông
giáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây.
Hà Nội có diện tích 927,39 km
2
khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía
Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà Nội là
trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùng
kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nước.

Với địa hình tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quan
thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại.
Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ cao
trung bình từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa (mùa
hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là 24
0
C, chế độ
thuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ.
Về tài nguyên đất.
Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha.
+ Phân theo mục đích sử dụng :
- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%
- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%
- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%
- Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69%
- Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%
Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừng
trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn, thông, sơn,
giò, quế.
Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km
2
diện tích mặt nước.
+ Bình quân theo diện tích đất tự nhiên
- Theo nhân khẩu : 342,62 m
2
/ người.
- Theo hộ gia đình : 1.486,98 m
2
/ hộ
(Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính )

2.Về kinh tế- xã hội
Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phường, thị trấn.
Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông
nghiệp.
Trong những năm qua Hà Nội đã có bước phát triển toàn diện, liên tục và đạt
được những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tình hình chính trị- xã hội ổn định,
cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã
có bước cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90. Nhiều
chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nước.
+ Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng
+ Bình quân GDP là 915 USD/ người.
+ Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%.
Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá : Năm
1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%.
Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thương mại- dịch vụ-công nghiệp và xây
dựng lâm nông nghiệp.
Cơ cấu kinh tế năm 2001:
+Công nghiệp : 38,03%
+ Dịch vụ : 60,07%
+ Nông nghiệp : 1%
Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%.
Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối với
đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây:
- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9
triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đã gây áp lực lớn về
nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để phát
triển khu dân cư nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha.
Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công
trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất khoảng

1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội thành đông dân
là rất phức tạp và tốn kém.
II. khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1. Trước khi có Luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố được chia ra cho
nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đo
đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện chưa có bộ phận chuyên môn về
quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại các quận thì tập
trung tại các phòng xây dựng quận.
Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật không
được coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội.
Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thời điểm này các dự
án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp. Các
chính sách về bồi thường thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụng
Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thường thiệt hại (các
Quyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau ).
Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thường chỉ
là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thường và yêu cầu chủ
đầu tư thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thường thiệt hại trong giai
đoạn này là hầu như không có.
Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi
thường thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và bồi thường về hoa màu, tài sản
trên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu kiện của
công dân về bồi thường thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng.
Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển
tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch.
2. Sau khi có luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ quan

như nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lý
Nhà nước còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan này đều thụ lý các
hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau.
Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao
( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận một
cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và
quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay.
Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành
phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật.
Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất
nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng. Trong
quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên
cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị
thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành
Trung ương.
Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội
đồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại.
Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng
thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm
định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt.
Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án bồi thường thiệt
hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại.
Vì số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền
trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thường, GPMB, UBND
Thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố được uỷ
quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch UBND các
quận, huyện.
Chưa bao giờ công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng
như giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiều

cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy chế, cơ chế
bồi thường, GPMB.....
Dường như tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác bồi thường, GPMB.
Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày
13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số
09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố.
Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB.
Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến
chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề,
trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt
phương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số 72/2001/QĐ-
UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồi
thường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịch
UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái
định cư cho người bị thu hồi đất.
Về tái định cư, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao cho
UBND quận, huyện tổ chức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khu nhà ở
tái định cư theo quy định. Các Ban quản lý dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách Trung
ương cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định cư, hoặc đặt hàng mua nhà tái định cư
theo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố.
Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB,
đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết định thành lập
Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mưu trong lĩnh vực GPMB.
3. Một số kết quả đạt được trong công tác bồi thường thiệt hại GPMB và
Tái định cư ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-
UB đến nay.
Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003)
Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chính
sách, hàng trăm dự án đầu tư đã được triển khai các thủ tục bồi thường, Giải phóng

mặt bằng như :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nước Hà Nội, hàng
loạt các Khu đô thị mới như Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long,
Mễ Đình..., Khu công nghiệp Hà Nội- Đài Tư, Đường 32, Đường Nguyễn Chí Thanh,
nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đường Vành đai 3 Hà Nội, đường Láng
Hoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003... góp phần tạo bộ
mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Thủ đô.
Nhìn vào Biểu1 và Biểu 2 : trên chúng ta có thể nhận thấy số lượng dự án tăng
lên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà nước ta
đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về cơ sở hạ tầng.
Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hưởng, tuy nhiên theo bảng thì có sự
giảm dần về các năm gần đây. Như vậy trong giai đoạn hiện nay Thành phố chủ yếu
tập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng khác, điều
này cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của Thành phố đang hạn hẹp dần.
Nhưng số tiền bồi thường lại tăng lên, điều đó chứng tỏ chính sách bồi thường có sự
điều chỉnh dần theo giá biến động của thực tế. Vấn đề bất cập nhất ở đây là số hộ
được bố trí tái định cư ngày một giảm, trong khi nhu cầu tái định cư lại tăng cao. Nhà
nước cần có biện pháp tháo gỡ vấn đề này.
Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chính sách
bồi thường GPMB và tái định cư trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB . Thực tế trải qua
một thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, chính sách hỗ trợ đã tác
động đến lợi ích của nhiều đối tượng và làm ảnh hưởng đến kinh tế xã hôị của cộng
đồng. Trong khi một bộ phận dân cư khá lên rõ rệt lại không ít số hộ dân cư đi đến
chỗ bần cùng vì không có tư liệu sản xuất, không khôi phục được nguồn thu nhập. Do
những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tính lịch sử về
quản lý đất của Thành phố Hà Nội trước đây và những thay đổi chính sách của Nhà
nước qua các thời kỳ, nên quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh nhiều khiếu kiện,
chủ yếu tập chung vào giá bồi thường thiệt hại, giao đất tái định cư. Bởi theo Quyết
định 3519/QĐ-UB thì giá bồi thường thiệt hại đối với đất nông nghiệp là rất thấp,
nhưng giá đất chuyển nhượng thực tế thường gấp 10-12 lần so với khung giá quy
định.

Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thường về cây cối hoa màu,
được đa số người dân đồng tình ủng hộ, một số dự án bồi thường cho một số công
trình, cây cối hoa màu cao hơn cả giá thị trường nên đã hạn chế được rất nhiều khiếu
kiện. Hiện nay Nghị định 22/CP chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệt hại
thực tế cho nhà và công trình kiến trúc, một số nơi thực hiện công tác bồi thường tài
sản và hoa màu chưa phù hợp , áp đặt không được nhân dân đồng tình ủng hộ.
Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị định
22/CP. Tuy nhiên chính sách cũng còn nhiều điểm bất cập cần khắc phục trong thời
gian tới.
III. tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn thành phố hà nội
Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nước ban hành, Thành phố Hà Nội đã ban
hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nước.Việc đánh giá
thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại là rất cần thiết và cấp
bách.
1. Chính sách bồi thường về đất.
Trải qua rất nhiều lần sửa đổi cùng với việc sửa đổi của Luật đất đai và các Nghị
định của Nhà nước,các chính sách của Thành phố cũng được dần điều chỉnh bổ sung
cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế.
Trong thời gian trước năm 1998 Thành phố áp dụng Quyết định 3445/QĐ-
UB, về đất nông nghiệp lâm nghiệp, giá đất được xác định trên cơ sở hạng đất tính
thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành, đồng bằng, trung du,
miền núi. Mức giá cao nhất được xác định là 15.400đ/m
2
(đất nông nghiệp ven đô thị
hạng 1) và thấp nhất là 600đ/m
2
(đất lâm nghiệp hạng 5 tại xã miền núi )
Về đất ở, đất đã xây dựng công trình, giá đất được xác định trên cơ sở phân
loại xã tại các khu vực đồng bằng, trung du, miền núi. Mức giá cao nhất (tại xã đồng

bằng loại 1) là 30.000đ/m
2
và thấp nhất (tại xã miền núi loại 1) là 7000đ/m
2
.
Đối với đất ven đường giao thông, giá đất được xác định theo vị trí lô đất (so với
mặt đường) và các đoạn đường cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời). Mức giá được
xác định cao nhất là 840.000đ/m
2
(tại vị trí mặt tiền đường loại 1) và thấp nhất là
40.000đ/m
2
(tại vị trí cách mặt đường loại 3 từ 100-200m).
Về đất đô thị, giá đất được xác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung
tâm. Mỗi khu vực có 4 loại đường phố và mỗi loại đường phố lại chia ra các vị trí:
mặt tiền phố, mặt tiền ngõ, trong ngõ và trong hẻm.
Chỉ trong thời một khoảng thời gian ngắn, mức giá này đã không đáp ứng đúng
thực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàng ngày, hàng
giờ theo xu hướng ngày càng có giá trị cao hơn.Sau đó lại được sửa đổi bổ sung :
1/- Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nước thu
hồi được bồi thường bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường
bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nước thu
hồi thì được bồi thường chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đã có
nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố Hà
Nội, thì chỉ được bồi thường bằng tiền.
2/- Giá đất nông nghiệp nội thành được tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp
cùng hạng ven đô, nhưng không lớn hơn 19.300đ/m
2
(giá hạng đất hạng 1).
Đến khi Thành phố ban hành Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thì mức

giá bồi thường thiệt hại về đất thực hiện theo khung giá của 3519/QĐ-UB
Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các
loại đất trên địa bàn và thay thế Quyết định 2951/QĐ-UB ngày 08/11/1994 của
UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố.Về
giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp được xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế sử
dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực; nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, xã
đồng bằng, trung du....giá đất được tính theo bảng 1.
Biểu 3. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp
a/- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản.
Đơn vị tính : đồng/m
2
Hạng đất Nội thành và xã ven nội thành Các xã khác
1 19.300 15.400
2 16.100 12.100
3 13.100 9700
4 9.800 7.400
5 4.700
6 1.300
B/- Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp.
Đơn vị tính : đồng/m
2
Hạng đất Nội thành và xã ven nội thành Các xã khác
1 14.000 11.200
2 11.900 9.500
3 8.500 6.600
4 4.300 3.900
5 1.200 1.100
Về giá đất ở nội thành, ngoại thành, thị trấn được xác định căn cứ vào vị trí khu
đất, khả năng sinh lời và mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, cụ thể:

- Đường phố khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm được phân chia làm 4 loại
(I,II,III,IV), mỗi loại chia làm 2 mức A và B mỗi mức lại có 4 vị trí.
Giá đất trong khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm được tính theo Biểu 4.
Biểu 4 : Giá đất khu vực nội thành Đơn giá tính : 1000 đ/m
2

Loại
đường phố
Mức giátheo vị trí
Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV
Loại I
Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410
Mức B 7.800 3.120 1.870 1.150
Loại II
Mức A 6.300 2.520 1.510 910
Mức B 5.050 2.020 1.210 730
Loại III
Mức A 4.040 1.620 970 580
Mức B 3.230 1.300 780 470
Loại IV
Mức A 2.200 880 530 320
Mức B 1.540 620 370 225
-Các thị trấn được phân làm 2 loại (I và II). Các đường trong thị trấn xếp theo 2
loại đường loại I và II và 4 vị trí. Giá đất trong các thị trấn được tính theoBiểu 5 )
biểu 5 : giá đất tại các thị trấn.
Đơn vị tính : 1000 đ/m
2
Loại Thị trấn
Mức giá theo vị trí
Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV

Loại I
Đường loại I
1.500 900 540 320
Đường loại II 1.250 750 450 270
Loại II
Đường loại I
Đường loại II
1.100 660 400 240
850 510 306 185
- Đường khu vực ngoại thành trừ khu vực thị trấn được phân làm 3 loại I,II,III và
chia làm 4 vị trí.Tuỳ theo khu vực đã có hoặc chưa có cơ sở hạ tầng, giá đất được tính
theo bảng 6.
biểu 6 : Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục
đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch,
khu công nghiệp.
Đơn vị tính : 1000 đ/m
2
Vị
trí
lô
đất
Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch, khu quy
hoach phát triển đô thị, khu thương mại, khu
công nghiệp
Đất tại các đầu mối giao thông, ven các trục
đường giao thông chính thuộc các huyện
ngoại thành
Đoạn
Loại I
Đoạn

LoạiII
Đoạn
Loại III
Đoạn
Loại I
Đoạn
LoạiII
Đoạn
Loại III
Đất
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
chưa
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
chưa
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
có cơ
sở hạ

tầng
Đất
chưa
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
chưa
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
chưa
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
có cơ
sở hạ
tầng
Đất
chưa

có cơ
sở hạ
tầng
Vị trí I 1.500 1350 1200 1080 960 870 880 790 520 470 310 280
Vị trí II 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170
Vị trí III 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90
Vị trí IV 320 190 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45
Ngoài
phạm vi
200 mét
220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn
Các vị trí đất trong mỗi đường phố được xác định như sau:
1/- Vị trí 1 : áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố.
2/- Vị trí 2 : áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng
lớn hơn 3,5m.
3/- Vị trí 3 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m
đến 3,5m.
4/-Vị trí 4 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn
2m.
Việc xác định vị trí đối với khu dân cư ở các vùng đầu mối giao thông, ven các
trục đường giao thông chính...
+Vị trí 1tính từ chỉ giới lưu thông đến 50m.
+ Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100m tính từ chỉ giới lưu thông.
+ Vị trí 3 tính từ cuối vị trí 2 đến 150m tính từ chỉ giới lưu thông.
+ Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200m tính từ chỉ giới lưu thông.
+ ngoài 200m không thuộc khu vực các xã ven đô thị, khu du lịch, khu thương
mại....thì áp dụng theo giá đất khu dân cư nông thôn (bảng2).
biểu 7 : Giá đất khu dân cư nông thôn
Đơn vị tính : 1000 đ/m
2

Loại
Đất
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Đất có cơ
sở hạ
tầng
Đất chưa
có cơ sở
hạ tầng
Đất có cơ
sở hạ
tầng
Đất chưa
có cơ sở
hạ tầng
Đất có cơ
sở hạ
tầng
Đất chưa
có cơ sở
hạ tầng
1 38 29 24 17 14 10
2 32 24 19 13
3 26 20
Bảng khung giá 3519/QĐ-UB đã có rất nhiều điểm tiến bộ hơn Nghị định 87/CP;
thứ nhất các mức giá đều quy định bằng mức giá tối đa của NĐ 87/CP điều này cho
thấy khung giá 3519/QĐ-UB đã có sự điều chỉnh cho sát dần với thực tế; thứ hai là
bảng giá 3519 đã có quy định về giá đất ở các thị trấn để làm căn cứ bồi thường, quy
định này ở NĐ 87/CP không có quy định; thứ ba là đối với đất khu dân cư nông thôn,
đất ven đầu mối giao thông, đất đô thị bảng giá 3519 đã có quy định cụ thể cho từng

loại đường phố, mức đường, đoạn đường, và đất có cơ sở hạ tầng được bồi thường
khác với đất chưa có cơ sở hạ tầng. Như vậy khung giá 3519 đã có quy định cụ thể
hơn NĐ 87/CP dễ áp dụng hơn. Tuy nhiên thì cả khung giá 87/CP và khung giá 3519
đều không quy định khung giá về đất chuyên dùng, đây là điểm hạn chế của khung giá
nhà nước, cần phải bổ sung trong thời gian tới.
Trong thời gian hiện hành Thành phố đang áp dụng chính sách bồi thường thiệt
theo Quyết định 20/QĐ-UB và khung giá của 3519/QĐ-UB có bổ sung như sau:
Đối với đất nông nghiệp, Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được
bồi thường bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất
bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo khung giá đất nông
nghiệp.
Đối với những nơi mới đô thị hoá
“ Đối với đất đô thị: hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang
ở, đất nông nghiệp, đất ;lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không có tranh chấp mà
không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất Giải phóng mặt
bằng được bồi thường như sau :
a/- Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m
2
đối với nội
thành, 180m
2
đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi được bồi
thường bằng tiền theo giá đất tại đô thị.
b/-Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m
2
đối với nội
thành,180m
2
nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất tối đa được bồi thường theo giá đất ở tại
đô thị là 120m

2
đối với nội thành, 180m
2
đối với nội thị xã, thị trấn. Phần diên tích đất
còn lại được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số điều
chỉnh K theo quy định của UB
Trên thực tế Thành phố Hà nội đang diễn ra quá trình đô thị hoá siêu mạnh nên
giá đất thay đổi từng ngày, từng giờ. Khung giá quy định của Nhà nước không còn
phù hợp với thực tế nữa. Mặc dù Nhà nước có quy định điều chỉnh giá đất theo hệ số
K và giới hạn tối đa là K= 2,7 nhưng hầu như dự án nào cũng được Thành phố áp
dụng mức tối đa này. Giá đất nông nghiệp đa số là áp dụng mức tối đa là 19.300
đồng/m2 sau đó nhân với hệ số K=2,7. Nhưng mức giá này hiện nay cũng không đáp
ứng được thực tế. Do vậy hầu hết các dự án đều dựa trên tuỳ từng điều kiện tình
hình,từng dự án cụ thể mà có phương án bồi thường khác nhau, gây lên tình trạng tuỳ
tiện về giá như số liệu biểu sau:
Biểu 8: Thực tế áp dụng hệ số K trong việc bồi thường thiệt hại trên TP Hà Nội
Tên dự án
áp dụng hệ số
(K) để bồi
thường
Giá bồi thường
(1000đ/m
2
)
Giá thực tế chuyển
nhượng(1000đ/m
2
)
DA trường PTTH Hồ Tây 2,7
DA phòng khám đa khoa TH 2,7 1.269 35-40.000

DA khu nhà ở Yên Hoà 2,7 89 300-360
DA trường CLC Chu Văn
An
3,36 (vị trí2) 9.200 35-40.000
DA trường CLC Chu Văn
An
3,97 (vị trí3) 6.000 30.000
DA Voi Phục- Cầu Giấy 3,36 (vị trí 1) 14.800 61.000
Như vậy có thể thấy trong giai đoạn hiện nay Hà Nội đang bị rối vì giá bồi
thường. Việc sử dụng hệ số K cũng đang đặt ra nhiều tranh cãi, theo quy định của Nhà
nước thì hệ số K tối đa là 2,7 nhưng trong thực tế hệ số K của một số dự án đã vượt ra
mức quy định này(như số liệu trong biểu trên) vấn đề đáng nói ở đây là với mức giá
cao như thế nhưng vẫn không sát với giá thực tế. Đặc biệt theo tình hình hiện nay các
mức tính đều được áp dụng mức tối đa, kể cả hệ số K, Nghị định 22/CP có quy định
trong trường hợp đặc biệt thì áp dụng hệ số K theo mức cộng thêm một khoản chênh
lệch giữa giá đất ở liền kề, nhưng đã có rất nhiều dự án áp dụng cách tính hệ số K này,
như biểu 9
Biểu 9 :DA áp dụng hệ số K theo cách cộng thêm % phần chênh lệch giữa giá đất
nông nghiệp hạng I và đất ở liền kề.
Tên dự án Cách tính hệ số K để áp dụng bồi thường về đất (GĐ)
DA trường Mầm Non Q An GĐ=19.300+(1.620.000-19.300)x30%=499.510đ/m
2
Da đường trường QTLHQ GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m
2
DATT y tế & công anTây H GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m
2
Như vậy có thể nói Nhà nước quy định trường hợp đặc biệt là thừa, hay mức giá
đất hiện nay phải đạt tới mức đặc biệt. Theo quy định của Chính phủ đất nông nghiệp
được phân làm 6 hạng: hạng 1 : 19.300 đ/m
2

, hạng 6 :1300 đ/m
2
chênh lệch hạng 1 và
hạng 6 gần 15 lần; đất lâm nghiệp được phân làm 5 hạng : hạng 1 :14000 đ/m
2
; hạng
5 : 1.100 đ/m
2
chênh lệch giữa hạng 1 và 5 gần 13 lần. Điều này là không phù hợp với
thực tế bởi đất đai khi đã được đầu tư thâm canh thì việc đầu tư vào đất là một tất yếu,
do đó hạng đất cũng tăng theo, trong khi Hà Nội chưa có công tác cập nhật hạng đất
thường xuyên, nên việc mất bình đẳng trong việc bồi thường theo hạng đất là tất yếu.
Biểu 10 :So sánh mức giá bồi thường giữa khung giá quy định của Nhà nước và thực
tế bồi thường
Các DA thực hiện Loại đất Khung giá của
Nhà nước(đ/m
2
)
Giá thực tế
bồi
thường(đ/m
2
)
Thựctế bồi
thường/ khung
giá (lần)
Da chỉnh trang đê HHồng Đất nội thành 620.000 620.000 0 lần
Da trường Chu Văn An Đất nội thành vtrí 2 2.520.000 9.200.000 1.35 lần
Da xây dựng htkt Hồ Tây Đất dân cư Nthôn 38.000 147.370 1.44 lần
Da khu đô thị NTLong Đất nông nghiệp 19.300 95.310 1.83 lần

Da khu LHTTQG Đất nông nghiệp 19.300 95.310 1.83 lần
Da tuyến vành đai 3 Đất đô thị 2.020.000 10.100.000 1.85 lần
Da Tân Hưng- Sóc Sơn Đất nông nghiệp 19.300 57.150 0 lần
Qua bảng biểu trên cho ta thấy, hầu hết các dự án đều được bồi thường vượt mức
giá quy định của khung giá nhà nước; hệ số vượt cao nhất là 1,85 lần, điều đáng chú ý
ở đây là với mức giá vượt như thế nhưng vẫn không sát với giá chuyển nhượng thực tế
ở địa phương. Nguyên nhân là do chưa có cơ quan định giá chuyên trách, chưa có số
liệu thống kê cập nhật về những biến động của giá trên thị trường nhà đất, mặt khác
khung giá đất của Nhà nước không kịp sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế biến
động của giá nhà đất ngoài thị trường tự do.
Chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước nhìn chung còn quy định cứng
nhắc theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành trong khi đất ngoài thị trường
tự do lại có sự chênh lệch lớn với khung giá do Chính phủ ban hành. Do vậy người
dân không thể dùng số tiền bồi thường thiệt hại để tìm mua được một mảnh đất tương
đương với mảnh bị thu hồi. Mặt khác họ lại so bì với người sử dụng đất ở phía trong
(giáp với khu đất của họ )nay lại tự dưng trở thành mặt tiền các đường phố lớn, có sự
chênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng so với trước đây.Vấn đề này thực chất là vấn